BESTEMMELSER TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Transkript

1

2 BESTEMMELSER TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Anna Karin Hellstrøm Siv ark MNAL Avdelingsleder Plan Hvaler kommune, Østfold

3 NY PLANLOV NYE MULIGHETER

4 11-9 GENERELLE BESTEMMELSER 1: Plankrav: områderegulering eller detaljregulering 2: Utbyggingsavtaler 3: Infrastruktur: VA, vei, transport, vannbåren varme 4: Rekkefølgekrav: Samfunnsservice, infrastruktur, grønnstruktur

5 11-9 GENERELLE BESTEMMELSER 5: Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav: - Universell utforming - Leke-, ute- og oppholdsplasser - Skilt og reklame - Parkering - Frikjøp av parkeringsplasser - Utnytting av boligmassen

6 11-9 GENERELLE BESTEMMELSER 6: Miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur 7: Bevaring av bygninger og annet kulturmiljø 8: om videre reguleringsarbeid, inkl miljøoppfølging

7 11-10 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅLENE: - Bebyggelse og anlegg - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Grønnstruktur - Forsvaret 1. Mindre utbyggingstiltak uten plan, krav: bestemmelser og utbyggingsvolum, uteareal, transportnett. 2: Fysisk utforming av anlegg 3. Arealer til offentlige formål eller fellesareal 4. Krav til avkjørsler 5. Hvor Forsvaret selv kan fatte vedtak

8 11-11 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅLENE: - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift - Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone 1: Omfang, lokalisering og utforming av bygninger og anlegg til landbruk og reindrift 2: Spredt bebyggelse: omfang og lokalisering

9 11-11 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅLENE: - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift. - Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone. 100 m-beltet 4: Bygninger/anlegg i 100m-beltet langs sjøen med sikte på landbruk, reindrift, fiske, fangst, akvakultur og ferdsel til sjøs. 5: Forbud mot tiltak i 100 m-beltet langs vassdrag. Også om kantvegetasjon eller ferdsel.

10 11-11 BESTEMMELSER TIL AREALFORMÅLENE: - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift. - Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone. SJØAREALER 3: bruk og vern av vannflate, vannsøyle og bunn 6: ferdsel i områder med spesielle vernehensyn og på sjøen. 7: arter av akvakultur

11 BESTEMMELSER TIL HENSYNSSONER A: Sikrings-, støy- og faresoner B: Sone med særlige bestemmelser om krav til infrastruktur E: Sone med krav om felles planlegging for flere eiendommer.

12 BESTEMMELSER TIL HENSYNSSONER C: Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø. For nasjonalparker/landskapsvernområder: - Bestemmelser for å hindre vesentlig forringelse av verneverdiene i verneområdet. - Samtidig med fastsetting/revisjon av verneforskrift eller forvaltningsplan

13 RETNINGSLINJER TIL HENSYNSSONER C: Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø. Retningslinjer om hvilke hensyn som skal vektlegges.

14 HVALER KOMMUNE Liten skjærgårdskommune i Østfold med ca 4000 innbyggere og ca 5000 hytter. Befolkningen vokser til flere talls mennesker i noen hektiske sommeruker. Ny kommuneplanvedtatt 7 april Utarbeidet etter ny planlov.

15 KONTASTER OG MOTSETNINGER Rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden Verneverdig natur Kulturmiljøer og kulturlandskap Friluftsområder Ytre Hvaler nasjonalpark Stort utbyggingspress Enorm etterspørsel etter båtplasser Høye eiendomspriser, spesielt på fritidseiendommer. Ressurssterke grunneiere Politisk: Frp og H

16 1.3 KRAV OM OMRÅDEREGULERING Hensynssone: Krav til felles planlegging i områder for fremtidig fritidsbebyggelse ( 11-9 nr 1 og 11-8e) Området må omfattes av en felles områdeplan før det kan fortettes med nye og/eller større fritidsboliger enn hva som er angitt i kommuneplanens bestemmelser. Fortetting kan bare skje i den del av området som er vist som område for fremtidig fritidsbebyggelse. Områdeplanen skal omfatte et større område enn område for fremtidig fritidsbebyggelse for å kunne sikre bl a grønnstruktur, infrastruktur og landskapshensyn.

17 Premisser for områderegulering: - Området med eksisterende hytter og nye hytter skal ses under ett. Det betyr at områdeplanen skal vise bebyggelses plassering, adkomst, parkering og VA-anlegg både for eksisterende og nye hytter. - Parkering skal løses ved felles parkeringsplasser. Det er ikke ønskelig med kjøring frem til den enkelte hytte. - Vurdere utvidelse av eksisterende hytter ved å se på mulighetene for å øke tillatt maks grense til 100 kvm BRA i strandsonen i disse områdene. - Forholdet til evt sikrede friluftsområder innenfor planområdet skal avklares. - Skjermende og avgrensende grønnstruktur og vegetasjon skal bevares. Dette gjøres best ved å sette av større sammenhengende områder med vegetasjon. - Bebyggelsens plassering skal vurderes detaljert. Bebyggelsen skal plasseres så lite synlig som mulig. - Det skal etableres buffersone mot nærliggende boligområder. - Hytteområdet bør utformes slik at det ikke blir mer synlig fra sjøen eller fra ferdselsårer. - Allmennhetens ferdsel skal sikres gjennom området. - Planen skal vise tomtestruktur med tomtestørrelse på ca 1 mål per hytte.

18 1.3 KRAV OM OMRÅDEREGULERING Område for næring/fritidsformål på Sand, Spjærøy ( 11-9 nr 1) Hele området må omfattes av en områdeplan før utbygging kan skje. Premisser for områderegulering: - Planen skal vurdere plassering og høyder for best å ivareta terreng og landskapsbilde. - Planen skal avklare type virksomhet samt plassering og andel av arealet for her virksomhetstype. - Allmennhetens ferdsel i området skal sikres.

19 4: UNIVERSELL UTFORMING BESTEMMELSER ( 11-9 nr 5 ) Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det sikres god tilgjengelighet for alle ved vektlegging av prinsippene for universell utforming. Publikumsbygninger med utearealer, bygninger med arbeidsplasser med utearealer, allment tilgjengelige uterom og plasser, trafikkanlegg og brygge/ kaianlegg skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. Ved utarbeidelse av reguleringsplan for nye boliger skal det sikres at minst 50 % av boenhetene har universell utforming. Alle fellesarealer og trafikkarealer skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming. All kommunal byggevirksomhet skal planlegges og utformes etter prinsippene om universell utforming.

20 7: ESTETIKK BESTEMMELSER ( 11-9 nr 6 og nr 7) 7.1 GENERELT Innen hele kommunen skal all ny bebyggelse underordnes Hvalers kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes med respekt for terreng og bygde omgivelser. Det skal legges vekt på å bevare landskapssilhuetter. 7.2 BEBYGGELSE Bebyggelse skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og egenart, og i samspill med eksisterende bygde og naturgitte omgivelser. Det skal benyttes stedstilpassede volumer, materialer og farger. Bygninger skal ta hensyn til eksisterende bygningsmønster/bygningsstruktur og underordnes denne, men gjerne gis en moderne utforming.

21 7.3 TERRENGTILPASNING Det skal legges vekt på god terrengtilpasning der bygninger tilpasses terrenget, ikke omvendt. Utbygging bør konsentreres til naturlige landskapsrom slik at inngrep i landskapsbildet minimeres. I skrånende terreng bør bygningens lengderetning som hovedregel følge koteretningen. Omfattende fyllinger og andre betydelige terrenginngrep skal unngås.

22 BESTEMMELSER OM BEVARINGSHENSYN ( 11-9 nr 7) Ved utbygging skal det legges vekt på å ta vare på det overordnede natur- og kulturlandskapet, verneverdige bygninger og kulturminner. Ved behandling av byggesaker og reguleringsplaner skal SEFRAK-registrerte bygninger gis en særskilt vurdering. Ny bebyggelse eller nye konstruksjoner skal ikke utformes slik at de blir for dominerende eller skjemmende i forhold til bevaringsverdige eller fredete bygninger, bygningsmiljøer eller kulturmiljøer. For byggverk som i seg selv eller som del av et bygningsmiljø i det ytre har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som bør bevares, kan kommunen kreve at det tas hensyn til disse verdier ved en endring av bestående byggverk eller oppussing av fasade, og nekte riving. Med sikte på bevaring og/eller gjenoppretting av husets karakter kan kommunen kreve at husets takform, fasader, vinduer og dører, materialbruk og farger opprettholdes eller tilbakeføres.

23 HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP REGIONALT OG NASJONALT VIKTIG KULTURLANDSKAP HENSYNSSONE FOR BEVARING AV KULTURMILJØ REGIONALT VIKTIG KULTURMILJØER OG FRØKENGÅRDEN

24 RETNINGSLINJER FOR BEVARING AV LANDSKAP ( 11-8 c) De fulldyrkede arealene til åker, eng og beite bør holdes i hevd, ved tradisjonell drift. Dette er viktig for å beholde det småskala,varierte landskapet, med åpne landskapsrom, som særpreger enkelte deler av dette landskapet. Beiter, hagemark, kantsoner og strandenger bør beites, slås og skjøttes på en slik måte at landskapet og det biologiske mangfoldet opprettholdes. Det bør stimuleres til mer skjøtsel av disse områdene for å hindre gjengroing. Naturtyper i utmark bør ikke erstattes av ensartede gressplener eller parkifisering. Skog som ikke er underlagt fredning bør skjøttes på tradisjonell måte. Elementer som stenstolper, stengarder, stenkjellere, gamle frukttrær, karakter trær mm bør beholdes i landskapet.

25 9.2 RETNINGSLINJER FOR AUTOMATISK FREDETE KULTURMINNER I HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ ( 11-8 c) All skjøtsel, vedlikehold og istandsetting skal skje på det enkelte kulturminnets eller kulturmiljøets premisser. Ved å bevare mest mulig av de opprinnelige eller eldre elementene, sikrer vi også kunnskapsverdiene og opplevelsesverdiene. Ved istandsetting av kulturminner skal endringene være mest mulig reversible. Dersom man tilfører noe nytt, bør dette senere kunne la seg fjerne, uten å forringe kulturminnet. Mange kulturminner bevares best om de får ligge i fred. Dette gjelder særlig det store antallet arkeologiske kulturminner under markoverflaten, men også de som er synlige over markoverflaten. Skjøtselsarbeid som ikke blir regelmessig fulgt opp, kan gjøre mer skade enn om det aldri var satt i gang. Skjøtselsplanene bør være langsiktig forpliktende.

26 HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ ( 11-8 c) Innenfor områdene ønskes den tradisjonelle bebyggelsen opprettholdt slik den er eller endret tilbake til opprinnelig utseende. Nybygg og tilbygg kan godkjennes under forutsetning av at områdets miljø- og verneverdi ikke reduseres. Nybygg og tilbygg skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse og underordnes denne. Plassering og utforming mht størrelse, form, materialer, detaljering, farger og lignende skal harmonere med den eksisterende verneverdige struktur og bebyggelse i området. Bygningselementer bør tilpasses husets opprinnelige byggestil og materialbruk. Det gjelder bl a valg av vindustyper, ytterdører, fasadekledning og taktekkingsmateriale.

27 HENSYNSSONE FOR BEVARING AV LANDSKAP OG FOR BEVARING AV KULTURMILJØ (forts.) ( 11-8 c) Det bør legges vekt på bruk av tradisjonelle materialer som f eks tegltak, trepanel og granitt. Takform og volumoppbygging bør ta utgangspunkt i tradisjonell lokal byggeskikk. Riving bør unngås. En rekonstruksjon kan aldri erstatte originalen. Kulturmiljøer er historiske dokumenter i seg selv. Bebyggelsens preg av småskala (bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv) bør opprettholdes. Det er kun på de største gårdene at bebyggelsen tradisjonelt har vært litt større bygninger. Store sammenhengende glassflater bør unngås, spesielt på eldre bebyggelse. På eldre bebyggelse bør store balkonger og verandaer som dominerer fasaden unngås. Eksisterende utomhusanlegg som veier, brygger, terrasseringer, trapper, gjerder mm bør bevares. Nye utomhusanlegg skal i utforming og materialbruk tilpasses terrenget og skal harmonere med stedets karakter.

28 10: LNF-OMRÅDER 10.1 BESTEMMELSER FOR LANDBRUKSBEBYGGELSE ( nr 1) Ny landbruksbebyggelse inklusive våningshus skal så langt det er driftsmessig forsvarlig, plasseres i tilknytning til eksisterende gårdstun og utformes i tråd med lokal byggeskikk. Ved plassering av ny landsbruksbebyggelse skal det tas hensyn til eksisterende tun og bygningsstruktur på eiendommen. Nye bygninger og konstruksjoner skal gis en god plassering i forhold til tun, vegetasjon og landskapsbilde. Ny landbruksbebyggelse skal søkes tilpasset lokal byggeskikk og eksisterende bebyggelse på gården i materialvalg, formspråk, fargebruk og detaljering. Ved utvikling av tilleggsnæring eller omlegging av drift på landbrukseiendommer skal det redegjøres for mulig gjenbruk av eksisterende bygningsmasse på eiendommen gjennom tilpasset ombygging eller tilbygg.

29 10.2 BESTEMMELSE FOR LNF-OMRÅDER I 100 M-BELTET ( nr 4) I 100 m-beltet tillates nødvendige landbruksgjerder, leskur for dyr og andre nødvendige konstruksjoner for beiting.

30 11.3 FOR BOLIGER/VÅNINGSHUS SOM IKKE INNGÅR I REGULERINGSPLAN, OG SOM LIGGER LENGRE FRA SJØEN ENN 100 METER. ( 11-9 nr 5) (herunder uregulerte boligområder, LNF-områder med mulighet for spredt boligbebyggelse, våningshus i LNF-områder og områder for boligbebyggelse inkl byggesirkler) Eiendommen kan maksimalt bebygges med 300 m2 bebygd areal (BYA). (endring maks areal, KS 47/09 ) Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget. Maksimal mønehøyde for bolig skal ikke overstige 7,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det skal utarbeides fasadetegninger som viser eksisterende og fremtidig terrengnivå. Eksakt plassering vises ved kotehøyde på bygninger og kjørevei. Maksimal størrelse per garasje/uthus er 50 kvm BYA og maksimal mønehøyde er 6,0 m over gjennomsnittlig planert terreng. (endring mønehøydee, KS 47/ )

31 12.1 ALL EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG ANLEGG NÆRMERE SJØEN ENN 100 M UNNTATT FRITIDSBOLIGER (GJELDER OGSÅ LANDSBRUKSBEBYGGELSE) BESTEMMELSER For å ivareta ferdsel og landskapsbilde i 100 m-beltet Tiltak skal innebære en forbedring av eksisterende situasjon. Mulighetene for allment friluftsliv bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene for å ferdes langs sjøen. Ved avveiinger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre utvikling av eksisterende bolig- og fritidseiendommer. Bebyggelsen på eiendommen bør samles i så få bygninger som mulig plassert tett inntil hverandre. Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget.

32 12.1 ALL EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG ANLEGG NÆRMERE SJØEN ENN 100 M UNNTATT FRITIDSBOLIGER (GJELDER OGSÅ LANDSBRUKSBEBYGGELSE) BESTEMMELSER (forts) ( 11-9 nr 6) For å ivareta ferdsel og landskapsbilde i 100 m-beltet Bebyggelsen skal ikke flyttes til en mer eksponert beliggenhet og bør ikke flyttes nærmere sjøen. Bebyggelsen kan ikke utvides utover eksisterende bebygd areal, bruksareal og høyde og fasadelengde. Bygningenes høyde, gavlbredde, fasadelengde osv skal gi bebyggelsen preg av småskala. Utvidelse av det som i hht fritluftsloven klassifiseres om innmark tillates ikke.

33 17: BRYGGER OG SJØAREALER BESTEMMELSER GENERELT FOR BRYGGER OG BÅTOPPLAG ( 11-9 nr 5 og nr 6) Hovedreparasjon kan tillates på brygger. Nye brygger i friluftsområde for allmennheten tillates ikke. Båtopplag skal ha en plassering som gir minst mulig fjernvirkning. Det skal stilles krav om skjerming f eks i form av vegetasjonsbelter.

34 17.3 TILTAK PÅ FELLESBRYGGE UTEN PLANKRAV ( 11-9 nr 1) Etablering av nye fellesbrygger og utvidelser av eksisterende, lovlig oppførte fellesbrygger tillates uten at området inngår i reguleringsplan dersom følgende krav er oppfylt: - Endringen fører til en bedret situasjon for allmennheten, for eksempel gjennom redusert omfang/inngrep og samling av flere enkelbrygger til fellesanlegg. - Bryggeanlegget er et fellesanlegg med landfeste i LNF-område eller ligger i områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. - Bryggeanlegget ligger ikke i hensynssone for båndlagt område (nasjonalparken), eller hensynssone for særskilte verdier for friluftsliv eller natur. - Bryggeanlegget etter utvidelse innholder maks 9 båtplasser for landstedsbåt av normal størrelse (maks 21 fot) - Material- og fargevalg skal være avdempet og naturtilpasset for å hindre unødig eksponering. - Sprengningsarbeider tillates ikke. - På eller ved brygga skal det ikke etableres gjerder/rekkverk, lyssetting, flaggstenger eller utplasseres privatiserende skilt, sittegruppe eller andre privatiserende elementer. - Mudring bør unngås.

35 17.5 FOR OMRÅDER AVSATT TIL SMÅBÅTHAVN ( 11-9 nr 1) Mudring bør unngås. Det skal settes av minst 0,4 parkeringsplasser per båtplass. I bryggeanlegg som ligger nær områder med verdier for friluftsliv skal det settes av merkede gjesteplasser til bruk for allmennheten. Grunne områder bør bevares som naturområde eller badeplass. I reguleringsplaner skal miljøbelastningene på omgivelsene i form av støy, trafikk, adkomstforhold i sjø og på land, parkering, opplag, forurensinger, bunnforhold, landskapstilpasning samt skjerming mot naboer og lignende vurderes.

36 BRYGGER, MORINGER OG BØYER ( nr 3) Nye brygger tillates kun innenfor områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. Bøyer og moringer tillates kun innenfor områder avsatt til småbåthavn eller flerbrukshavn. Unntatt er akterfester ved brygger og markeringer for badeplasser.

37 17.7 FOR OMRÅDER SOM ER AVSATT TIL NATUROMRÅDE I SJØ ( nr 3) Områdene som er avsatt til naturområde i sjø skal være inngrepsfrie soner. Områdene er utløp for ørretbekker og andre grunne sjøområder. Naturmiljøet skal bevares. Eksisterende brygger i områdene skal ikke endres. VA-ledninger og moringer skal ikke etableres eller endres. Mudring eller kunstige sandstrender er ikke tillatt.

38 ERFARINGER SÅ LANGT: Mest brukte nye bestemmelser: ESTETIKK: Der bestemmelser i eldre reguleringsplaner svikter BOLIGER UTENFOR BOLIGFELT Endelig begrensninger! UNIVERSELL UTFORMING: 50 % av alle nye boliger Komplisert, men spennende!

39 Takk for meg og velkommen til Hvaler!