Plan Detaljregulering for boligområde, Prinsens vei - Eventyrveien - Gamleveien (FV314), GNR 69 BNR 133 m.fl. - Lura - 1.

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Madeleine Steinert Berit Solheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling gangsbehandling Plan Detaljregulering for boligområde, Prinsens vei - Eventyrveien - Gamleveien (FV314), GNR 69 BNR 133 m.fl. - Lura - 1. gangsbehandling SAKEN GJELDER Dimensjon AS legger i samarbeid med Arkitektkontoret Vest AS og på vegne av tiltakshaver Prinsens vei 8 Sandnes AS fram forslag til detaljregulering for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Planområdet, som ligger i bydelen Lura, er et eksisterende nærings- og boligareal som foreslås omgjort til et rent boligområde. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling planoppstart med planprogram Høring revidert planprogram Vedtak om endelig planprogram Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling Endelig vedtak i bystyret 1

2 Spesielle forhold som har vært av betydning for framdriften: Forslagstiller ønsker en høy utnyttelse. Opprinnelig planlagt tomteutnyttelse måtte reduseres til mellom 4 og 10 boliger pr. dekar. Se vedtak til utvalg for byutvikling den , sak 163/ 13. Hoveddelen av planområdet var i forrige kommuneplan ( ) regulert til næringsbebyggelse. TIDLIGERE VEDTAK Utvalg for byutvikling har anbefalt dispensasjon for oppstart av reguleringsarbeid i strid med formål i kommuneplanen ( ). Planområdet er i kommuneplanen vist som næringsområde som ønskes utviklet med boliger. I møtet , sak 78/12 ble det fattet følgende vedtak: «Utvalg for byutvikling anbefaler at det gis dispensasjon fra kommuneplanen for igangsetting av reguleringsarbeid med sikte på omregulering fra næring til boligformål på gnr 69 bnr 1657, 1458, 1184, 133, Utvalg for byutvikling ber om at gnr 69 bnr 426, 1445 og 1111 også inngår i reguleringsarbeidet. Utvalg for byutvikling vurderer området som interessant til boligformål ut i fra beliggenhet, stort behov for boliger der skole, barnehage og fritidstilbudet i området er godt utbygd med god kapasitet.» På grunn av planforslagets avvik fra overordnet plan, omfattes den av forskrift om konsekvensutredning. Dermed ble det stilt krav om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram før planarbeidet starter opp. Forslag til planprogram ble behandlet i utvalg for byutvikling den , sak 163/13. Her ble det fattet følgende vedtak: Utvalg for byutvikling stiller seg negativ til fremlagte prosjekt. Med bakgrunn i for høy tomteutnyttelse i et transformasjonsområde. Denne må reduseres ned til mellom 4 og 10 boliger/dekar. Blokker sør nord (rettet av plansjefen) i området må reduseres og flyttes helt sør i området. Slik disse fremstår i dag, legges bakenforliggende (eksisterende) boligområde fullstendig i skygge. Frem mot 1.gangsbehandling i utvalg for byutvikling legges det frem nye tegninger med redusert til mellom 4 og 10 boliger/dekar i utnyttelse. Boligblokker flyttes og endres slik at belastningen på eksisterende boligområde reduseres/fjernes. Sol og skygge diagram legges fram for hele området. Dette skal være klart til 1.gangsbehandling. 2

3 Bomiljø, grøntstruktur og åpenhet mellom bygninger skal utføres slik at totalmiljøet tilføres samlet, best mulige forhold, (sol, skygge og vind) inkludert eksisterende boliger. På grunn av disse innspillene godkjenner ikke utvalg for byutvikling planprogrammet slik det foreligger i dag. Deretter ble planforslaget revidert og forelagt utvalg for byutvikling på nytt med behandling den , sak 91/14. Utvalget fattet følgende vedtak: Utvalg for byutvikling (UBU) fastsetter, i henhold til plan- og bygningslovens 14-2, planprogram datert , revidert , for Detaljregulering for boligområde Prinsens vei Eventyrveien Gamleveien (Fv314) plan Følgende endringer innarbeides i planprogrammet: I planprogrammet legges det opp til at et O- alternativ (dagens situasjon og utviklingspotensial i hht. gjeldende plan) skal vurderes opp mot forslagsstillers alternativ (alternativ 1). Alternativ 1 skal maksimum inneholde 10 boliger/dekar, jfr. UBU vedtak i sak 163/13. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan , vedtatt Planområdet er vist som næringsområde med en mindre del (gnr/bnr 69/1445 og 69/426) med formål bolig. Prinsens vei/ Eventyrveien/ Gamleveien Lura er i gjeldende kommuneplan definert som et av de viktigste transformasjonsområdene som ligger i eller i tilknytning til senterområder eller langs hovedkollektivårer, se kart 1- kollektivaksene med influensområder. Tetthet: Planområde (gull pil) ligger i område med jevn vekst og økt tetthet (lysgrå), mer enn 500m fra bussvei. Hovedrute kollektiv (grønn) går forbi planområdet. 3

4 Interkommunal kommunedelplan for Forus, plan Samarbeid mellom kommunene Sandnes, Sola og Stavanger med mål om en samordnet planstrategi og utviklingsperspektiv innen formålene bolig, næring og kombinasjon av bolig og næring Planstatus: Planprogram er sendt på høring med høringsfrist den 15. september. Planområdet ligger innenfor plangrensen. Regionalplan for Jæren Regionalplanen gir føringer om en utnyttelse på 4-8 boliger/daa for områder innenfor hovedtraséer for kollektivtrafikk utenom selve bybåndet Stavanger Sandnes. Hadde planområdet ligget innenfor influensområdet for hovedtrasé for kollektivtrafikk bybåndet Stavanger Sandnes, hadde anbefalt utnyttelse vært 6-12 boliger/dekar. Gamleveien, fv.314, er og blir i fremtiden en hovedbusstrasé, uten kollektivfelt. Influensområdet for kollektivtransport er i følge regionalplanen 500 m (ikke luftlinje, men ganglinje). I og med at planområdet ligger ca 700 m i luftlinje fra fv. 44 Forussletta (hvor det er planlagt bussvei) blir utnyttelsen 4-8 boliger/daa førende for ny reguleringsplan. For å balansere tetthet mot kvalitet gir regionalplanen videre føringer om at angitt utnyttelse vil si en utbygging med lavblokker i 3-4 etasjer. Jo høyere tetthet som ønskes, jo strengere krav til høy kvalitet. Gjeldende reguleringsplaner -Plan , Endret reg. for del av Lura nord, vedtatt Plan 83105, Reg.plan for Lura, nord for Eventyrveien, vedtatt Plan 79101, Endret reg. av et område nord for Eventyrveien Lura, vedtatt Tilgrensende reguleringsplaner -Plan 6602, Reg.plan for en del av nordre Lura, vedtatt Plan , Endret reg. For del av Lura nord, vedtatt Plan 92101, Endret ret. Av et areal mellom Prinsens vei og Eventyrveien, Lura, fra industriomr. Til off formål, vedtatt Plan 96109, Endret reg. for Gamleveien på strekningen Stavanger grense Stavangerveien, vedtatt Tilgrensende bebyggelsesplaner Plan , Beb.plan for felt B1 og B2, mellom Gamleveien og Nadabergveien/Nadabergstubben, Lura, vedtatt

5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Lura. Området har en størrelse på ca. 26 daa og er avgrenset at Gamleveien i øst, Torneroseveien og eneboligbebyggelse i nord, næringsbebyggelse vest for Prinsens vei i vest, og blokk og eneboligbebyggelse sør for Eventyrveien i sør. Arealene er i dag bebygd med næringsbygg, unntatt gnr/bnr 69/426 som er bebygd med bolighus og 69/1445 som ikke er bebygd. Næringen innenfor planområdet er i hovedsak knyttet til kontor - virksomhet. I tillegg nyttes noe til lager. Planområdet er relativt flatt og har således relativt gode solforhold. Se for øvrig konsulentens planbeskrivelse. Planområdets beliggenhet i bysammenheng Planområde 5

6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Følgende beskrivelse gjengir viktige punkt, og er tatt ut direkte av konsulentens planbeskrivelse og derfor skrevet med kursiv skrift. Bærende ide Planforslaget tilrettelegger for transformasjon av næringsområde til bolig. Det er et bærende prinsipp i planen at det skal være et grønt, bilfritt belte gjennom planområdet som strekker seg fra eksisterende undergang på Gamleveien i øst til Lura idrettsbane i vest. Planforslaget legger opp til Oppføring av 264 boenheter Tetthet på 9,9 bolig/daa 10 blokker i varierende høyder mellom 4 til 7 etasjer Hovedandel av parkering under bakkeplan med gjesteparkering på bakkeplan. Reguleringsformål Tabellen nedenfor gir oversikt over areal for reguleringsformål på planen. 6

7 Byggegrenser Det er avsatt byggegrense 15 meter fra senter vei Gamleveien, i tillegg er det lagt til grunn en byggegrense på 40x40 meter i kryss Gamleveien x Eventyrveien, i tråd med innspill fra Statens vegvesen. Nærmeste bygg står 4,5 meter fra kant Eventyrveien og 5 meter fra Prinsens vei. Bebyggelse og grad av utnytting Planområdet er delt inn i 3 deler. Hver del er forslått med «egen» kvartalslek, for å muliggjøre trinnvis utbygging. Totalt planlegges det oppføring av 264 nye boenheter i form av leiligheter i blokkbebyggelse på 4 til 7 etasjer pluss sokkel. Det gir en utnyttelse på ca. 9,9 boliger per daa i tråd med politisk vedtak som har satt maks 10 boliger per daa. Maks tillatt BRA er m2. Figur over illustrerer planområdet delt inn i delområder. Nedenfor er hvert delområde beskrevet. Delområde 1- BB3 og BB4 Innenfor området er det to blokker, BB3 og BB4 på hhv. 6 etasjer og 6 + inntrukket toppetasje. Innenfor BB3 tillates inntil 36 boenheter i minimumsstørrelse 70 m2. Innenfor BB4 tillates inntil 32 boenheter i 7

8 minimumsstørrelse 50 m2. Alle boenheter har balkong på minimum 5 m2. I tillegg har blokkene sokkeletasje som inneholder parkeringsareal. Delområde 2 - BB1, BB2, BB5 og BB6 Innenfor området er det 4 blokker hvorav BB5 og BB6 er på 4 etasjer, BB1 er på 4 + inntrukket toppetasje og BB2 er på 6 + inntrukket toppetasje. Innenfor BB1 tillates inntil 22 boenheter i minimumsstørrelse 50 m2. Innenfor BB2 tillates inntil 32 boenheter i minimumsstørrelse 50 m2. I tillegg tillates sosialrom innenfor BB2, som er felles for beboere innenfor blokken. Innenfor BB5 og BB6 tillates inntil 16 leiligheter i hver blokk i minimumsstørrelse 65 m2. Alle boenheter har balkong på minimum 5 m2 6 m2 (rettet av plansjefen i tråd med øvrig beskrivelse). I tillegg har blokkene sokkeletasje som inneholder parkeringsareal. Delområde 3 BB7, BB8, BB9 og BB10 Innenfor området er det fire blokker, hvorav BB7 er 5 etasjer, BB8 4 etasjer, BB9 7 etasjer og BB10 5 etasjer. Innenfor BB7 tillates inntil 35 boenheter i minimumsstørrelse 55 m2. Innenfor BB8 tillates inntil 20 boenheter i minimumsstørrelse 65 m2. Innenfor BB9 tillates inntil 35 boenheter i minimumsstørrelse 45 m2. Innenfor BB10 tillates inntil 20 boenheter i minimumsstørrelse 65 m2. Alle boenheter har balkong på minimum 5 m2. I tillegg har blokkene sokkeletasje som inneholder parkeringsareal. Tabellen nedenfor viser oversikt total BRA for hvert delområde, parkeringskjeller er ikke tatt med i utregning av utnyttelse på planområdet. Totalt tillat m2-bra tillatt for planområdet er

9 Delområde 3 delt inn i del 3A og del 3B. Største uteareal ligger innen del 3B. Delområde 1 og 2 ikke avhengig av dette arealet for å kunne bygges. Eksisterende næringsbygg beholdt; alternativ del 3A- deler av parkering omgjøres til friareal 9

10 Estetikk Bebyggelsen består av 10 blokker i varierende høyder fra 4 til 7 etasjer. Blokkene er sikret en variert utforming. Den høyeste blokkbebyggelsen ligger langs Gamleveien for å skjerme uteområdene, deretter trapper bebyggelsen gradvis ned mot vest for å gi en overgang mot eksisterende boligbebyggelse. Blokkene innen BB5, BB6, BB8 og BB10 skal oppføres med saltak mens de andre blokkene skal ha flatt tak for å gi variasjon. Materialvalg i fasader tilstrebes å gi en lys, lett og naturlig visuell effekt med innslag av kontrasterende material og fargebruk på enkelte partier. Materialer skal fremstå med naturlige farger som innlemmer prosjektet i omgivelsene. VEGLØSNINGER OG TRAFIKKFORHOLD Veg Det er intensjonen at hovedadkomst til planområdet skal være fra Prinsens vei. Det er eksisterende rundkjøring i krysset på Gamleveien, og krysset og vegen her vurderes å være dimensjonert for økt trafikk. Tre av blokkene i sør får adkomst fra Eventyrveien. Adkomstveiene er lagt helt i utkanten av planområdet for å skape minst mulig trafikk inne på planområdet hvor det er ønskelig å tilrettelegge for myke trafikanter. Planlagte adkomster 10

11 Kollektivtrafikk Planforslaget legger ikke opp til oppføring av ny kollektivholdeplass. Oppføring av 264 nye boenheter kan gi en økning av kollektivbruken i området. Trafikksikkerhet Alle adkomster til boligblokker er trukket ut i utkanten av planområdet, noe som gir et stort bilfritt område i sentrum av planen, sikt er planlagt i tråd med veinorm. Det legges opp til gode gangforbindelser internt på området og til viktige målpunkter i nærheten som undergang under Gamleveien, bussholdeplass, skole og idrettsanlegg. Det legges opp til opparbeidelse av fortau langs både Eventyrveien og Prinsens vei. Parkering Parkeringsdekning er planlagt i tråd med gjeldende kommuneplan, maks 1,2 bilparkeringsplasser per bolig, inkludert gjesteparkering, og minimum 3 sykkelparkeringsplasser per bolig. Det skal legges til rette for 5% parkering for bevegelseshemmede, 10% elbilparkering og 5% elsykkelparkering. Hovedvekten av parkering er planlagt under terreng med noe gjesteparkering på overflaten. Gatetun Det er lagt opp til etablering av et gatetun i nordenden av planen, dette skal opparbeides på de myke trafikanters premisser. Her kan det møbleres med beplantning, benker o.a. Gatetunet er ikke medregnet i areal for uteoppholdsareal. Interne gangveier Det legges opp til opparbeidelse av gode gangforbindelser internt på området. Det skal opparbeides en universelt utformet forbindelse med hardt belegg og minimum 3 meters bredde øst-vest på området. Gangvei er regulert inn nord-sør gjennom området med bredde 3 meter. Gangforbindelsene skal gjøre det lett å bevege seg gjennom området til ulike målpunkt som skole, undergang og bussholdeplass. Eksisterende offentlig gangvei nord-sør gjennom planområdet skal beholdes og trær langs denne skal bevares så langt det lar seg gjøre. Uteoppholdsareal Private og felles uteoppholdsarealer følger gjeldende føringer og retningslinjer i Regionalplan for Jæren og kommuneplan i forhold til arealog avstandskrav. Det legges opp til et gjennomgående grøntområde i sentrum av planområdet med minimum vekstlag på 0,8 meter, som sikrer et grønt utrykk hvor det kan plantes trær. Hvert delområde planlegges med en tilhørende kvartalslekeplass som åpner for mulighet for etappevis utbygging hvor delene er uavhengige av 11

12 hverandre. Det tilrettelegges for store og sammenhengende uteoppholdsarealer som skal gi muligheter for sambruk av områdene for alle aldre. Innenfor delområde 1 tilrettelegges det for 1,9 daa uteoppholdsareal, noe som gir ca. 28 m2 per boenhet, i tillegg til et felles gatetun. For delområde 2 legges det opp til 2,35 daa uteoppholdsareal, 27 m2 per boenhet. Innen delområde 3 legges det til rette for 6,3 daa uteoppholdsareal, som tilsvarer ca. 57 m2 per boenhet. I tillegg får alle boenheter privat uteoppholdsareal på minimum 6 m2. Tabellen nedenfor oppsummerer arealer på området. Lekeplasser Planforslaget legger til rette for 5 større sandlekeplasser, hvilket oppdelt gir 11 sandlekeplasser på 150 m2, og ca. 6 daa kvartalslek fordelt på 3 kvartalslekeplasser. Det er ikke tilrettelagt for ballfelt innen planområdet. Nærmeste ballfelt ligger ca. 200 meter vest fra planområdet, i forbindelse med Lura idrettsanlegg. Den ligger således innenfor avstandskravet for ballfelt. Plassering av kvartalslek er godt plassert i midten av planområdet. Det gjør at lekearealet ligger lunt og oversiktlig. Plasseringen gjør også at lekeområdet er overvåket av boenhetene rundt, og det kan således føles trygt for foreldre å la barna leke her selv. I tillegg ligger mer eller mindre hele utearealet uten underbygging (ikke over parkeringskjeller), som sikrer at det kan plantes naturlig vegetasjon og trær innenfor området. Regionalplan for Jæren stiller krav om at alle lekearealer skal ha minimum 50 % sol 21. mars kl. 15, dette er tilfredsstilt for alle lekeplasser. 12

13 Forholdet til funksjonshemmede Det legges opp til gode gjennomgående gangarealer og uteoppholdsarealer innenfor planområdet. Det er stilt krav i bestemmelsene til terskelfrie overganger og tilfredsstillende stigningsforhold så langt det er mulig. Alle leiligheter skal tilrettelegges med tilgjengelig standard i tråd med krav i TEK10. Renovasjon Det planlegges tre delområder for planområdet. Hvert delområde får tilhørende nedsenket renovasjonsanlegg, disse legges i ytterkant av planen. Det er laget renovasjonsplan for området, se vedlegg 10. Tallene fra kommunens kommunaltekniske avfallsnorm lagt til grunn for estimat av avfallsgenerering: Våtorganisk nettovolum 4500 liter, 20 liter per leilighet per uke. Papir nettovolum 4500 liter, 40 liter per leilighet per uke. Restavfall nettovolum 2 x 4500 liter, 60 liter per leilighet per uke. Det forutsettes at avfall tømmes en gang i uken. Kommunalteknisk infrastruktur Eksisterende trafo innenfor området skal beholdes, o_t1. Det er usikkert om eksisterende trafo vil være tilstrekkelig for ny blokkbebyggelse innen planområdet, det er derfor avsatt areal for eventuell ny trafo innenfor o_t2. Eksisterende ledningsanlegg gjennom planområdet forventes å måtte skiftes ut. I forhold til overvann og spillvann vil det være nødvendig med intern fordrøyning på planområdet med felles drift. Disse tillates plassert innen grøntområdene i planen. Dette medfører at parkeringskjellere må støpes tett. Det er utarbeidet en egen VA-beskrivelse 13

14 Flom Det skal legges til rette for intern fordrøyning på området som til vanlig vil kunne ta unna overvann og flomvann. Ved ekstreme tilfeller er det beskrevet nedenfor hvor flomvannet vil bevege seg. Planforslaget legger opp til at terrenget, og da også flomvann, heller mot vei/gangarealer. Hele planområdet heller fra sør mot nord. Bebyggelsens plassering gjør at den brukes for å ta opp terrengforskjeller på planområdet en etasje av gangen. Fellesområdet i sentrum av planen vil ligge på et nivå som heller slakt mot regulert gangvei o_g3. Arealer nord for blokk BB1-BB4 heller nordover mot Prinsens vei, o_kv1 og f_gt1. Arealer i sør ved blokk BB5-BB8 og BB10 heller sørover mot Eventyrveien. Gangarealer f_g2 og o_g3 heller fra sør mot nord til Prinsens vei. Øvrige gangarealer leder hhv. til f_g2 og o_g3 eller ut av planområdet. Vann fra Eventyrveien vil renne mot Gamleveien og videre nordover eller mot o_g3 til Prinsens vei. Vannet vil fra Prinsens vei renne nordover mot Torneroseveien og østover til Sjøveien. Det vil være risiko for at en del av flomvannet vil renne ned i undergang øst for planområdet, men dette anses som akseptabelt da dette kun er i ekstreme tilfeller som i en 200- årsflom. Rekkefølgekrav Det er stilt rekkefølgekrav for delfeltene, også med hensyn til etappevis utbygging. Det er også laget en illustrasjon av dette som ligger som vedlegg til bestemmelsene, i tråd med ønske fra administrasjonen. Tilhørende lekeplasser, uteoppholdsareal, veier, parkering, renovasjon og gangveier/fortau skal være ferdig opparbeidet før det kan gis brukstillatelse til de ulike blokkene. Se illustrasjon nedenfor og også vedlegg til bestemmelsene. Det tillates at o_kl3 kan avventes ved utbygging av inntil 50 boenheter innen BB7-BB10, dersom o_kl1 eller o_kl2 allerede er bygget ut. Ved etappevis utbygging tillates det delvis opparbeidelse f_p5, i tråd med maks tillatt gjesteparkering 0,2 per boenhet. Før gravearbeider kan igangsettes må det foretas undersøkelser av grunnen forhold til forurensning. ROS- analyse Det ble utarbeidet en ROS- analyse der følgende risikoer ble identifisert og nærmere belyst/ utredet: Sårbare naboer: - eks. boliger i sør: siktlinjer vil ende i nye bygg; pga. høydeforskjell og avstand til planområdet vil fjernvirkningen ikke føles som ruvende for boligene ifølge forslagstiller 14

15 - eks. boliger i nord: vil bli påvirket av skala; siktforholdene antas bedret i forhold til dagens situasjon, noe sikt mot fjell i øst kan bli hindret, Konklusjon: mindre sannsynlig at planforslaget vil føre til dårligere forhold ev. konsekvens vurderes som ufarlig Brannberedskap: - manglende adkomst til boligene for utrykningskjøretøy med svært alvorlig konsekvens Avbøtende tiltak: sikring av kjørbare adkomstveier i friområdene Støv, støy, trafikk: - i fra Gamleveien Avbøtende tiltak: fasadetiltak, skjerming av private uteplasser i form av tett rekkverk, levegg, innglassing Forurenset grunn: - pga. næring i planområdet- lite sannsynlig og ev. konsekvens av økonomisk karakter og mindre alvorlig Avbøtende tiltak: krav om tiltaksplan i planens rekkefølgebestemmelser Ulykke med gående/ syklende: - 3 adkomstene til planområdet krysser fortau, mulige uhell vurderes som usannsynlig pga. oversiktlige kryss og lav fartsgrense - Ev. konsekvens alvorlig pga. personskade, lite sannsynlig med dødsfall pga. lav fartsgrense Sabotasje/ terrormål i nærheten: - Næringsbebyggelse, skoler, idrettsplass, barnehage i planområdets nærhet, usannsynlig at disse er mulig terrormål, en ev. konsekvens ville vært svært alvorlig Konklusjon utbygger: Planområdet er godt egnet til utbygging, ingen av de avdekkete forhold er av slik karakter som kunne tilsi at utbyggingen ikke bør gjennomføres. For mer utfyllende informasjon se vedlagt ROS- analyse PLANSTARTVARSEL Det kom inn totalt 22 merknader til varsel om oppstart og til forslag til planprogram, samt revidert forslag til planprogram. Enkelte har kommentert ved begge høringer, for disse er merknad samlet under samme punkt. Varsel om planoppstart ble sendt til berørte, naboer, interesseorganisasjoner og offentlige etater , og varslet i Stavanger Aftenblad og på kommunens og Dimensjon Rådgivning AS sine nettsider. Frist for uttalelser var satt til Nytt forslag til planprogram ble varslet gjennom brev til relevante offentlige instanser og berørte naboer, samt på Dimensjons hjemmeside med frist for å komme med merknader innen Eventyrveien Vellag, brev datert og Statens vegvesen, brev datert og Fylkeskommunen, regionalplanavdelingen, brev datert 15

16 og Fylkesrådmannen, miljøvernavdelingen, epost datert Lyse, brev datert og Sandnes kommune, bymiljø, brev datert Knudsen og Johannessen, brev datert Tryggve Slettebø, brev datert og Sandnes Eldreråd, brev datert og Sandnes kommune, byplanavdelingen, referat fra møte , datert Lura bydelsutvalg, protokoll fra sak 18/13 i møte og sak 19/14 i møte Sameiet Luratunet, brev datert Lurahammeren Borettslag, epost datert Martin Håheim, epost datert Daco Eiendom AS og Daco Marine AS v/ryger Advokatfirma AS, brev datert , og Jan Olav Lofthus, epost datert Når det gjelder merknadene til planprogram, så har plansjefen kommentert disse i forbindelse med politisk behandling av planprogrammet. De vises til saksdokumentet og at gjeldende kommentarer gjengis i foreliggende sak. Eventyrveien Vellag, brev datert og Når det gjelder brev datert , se sak 163/13 og 91/14 og møter av utvalg for byutvikling, den og behandling av planforslag. Her ble merknadene gjengitt og kommentert. Dokumentene det vises til inkludert merknadsbrev er vedlagt denne saken. Brev datert : -Det er gjort vesentlige grep til forbedring i forhold til forrige planforslag. - Det menes fortsatt at en slik fortetting vil forringe det eksisterende bomiljøet vesentlig. Noe som ikke er i tråd med gjeldende kommuneplanens intensjoner om at Sandnes skal være en sunn by helse, trivsel og miljø for alle. - Planforslaget er ikke i tråd med politisk vedtak (møte til utvalg for byutvikling den , sak 163/13) om en tomteutnyttelse på 4 til 10 boenheter pr. dekar. Foreliggende planforslag legger opp til 16

17 280 boenheter, noe som gir en tetthet på ca. 11 boenheter pr. dekar. - Det bør settes en grense på maks 200 boenheter i planområdet, noe som tilsvarer en tetthet på ca. 8 boliger pr. dekar. - En slik reduksjon bør komme primært ved reduksjon av byggehøydene. - Det ses positivt på at all trafikk inn til området ledes via Prinsenvei og ikke i Eventyrveien. - Det er viktig at det anlegges en trafikksikker øst- vest gangvei gjennom området med utgangspunkt i undergangen Gamleveien. Gjelder sikring av ungdomsskole - - elevenes adkomst til Lurahallen. - I konsekvensutredningen må det tydelig fremkomme hvordan transformeringen vil påvirke nabobebyggelsen, gjelder utsikt, sol og vindforhold. Forslagstillers kommentar: - Det er valgt å ikke utrede et alternativ 2 i planprosessen. Alternativ 0 beskriver dagens situasjon mens alternativ 1 beskriver løsning ut fra tilbakemeldinger i forhold til boligtetthet og uteoppholdsareal, samt vektlegging på gode gangforbindelser og lite biltrafikk. - Planforslaget legger opp til en utnyttelse på 9,9 boliger per daa, som er i tråd med politisk vedtak om maksimalt 10 boliger per daa for dette området. Området ligger i nærhet til kollektiv, gangveier, skoler og arbeidsplasser og ligger således til rette for høy utnyttelse. - Planforslaget legger til rette for opparbeidelse av en universell gangforbindelse øst-vest på området. Dette er sikret i bestemmelsene. Plansjefens kommentar: I henhold til forslagstillers planbeskrivelse planlegges det nybygg på 264 boliger, dvs. 9,9 boliger pr dekar. Dette i tråd med det politiske vedtaket om maks 10 boliger pr. dekar. Påvirkning av planforslaget på eksisterende nabobebyggelse redegjøres i konsekvensutredningen og vil bli vurdert i forbindelse med behandling av den, se plansjefens vurdering nedenfor der det blant annet sies noe om utsikt, sol og vindforhold. Også byggehøyden vil vurderes i forbindelse av behandling av konsekvensutredningen. Som ved tidligere anledning kommentert, legger planforslaget opp til en øst- vest forbindelse gjennom planområdet. Tilrettelegging av sikker skolevei er også en egen utredningstema, se plansjefens vurdering nedenfor. Forslag om en alternativ 2 ble fremmet i forbindelse med behandling av planprogrammet i utvalg for byutvikling den , saksnr. 91/14. Der ble det ikke fattet vedtak om utredelse av alternativ 2, se gjengitt vedtak ovenfor i dokumentenes side 3. 17

18 Statens vegvesen, brev datert og Brev datert : Det vil være aktuelt å stille krav til kryss mellom fv. 314 og Eventyrveien mulig venstresvingefelt. Det må reguleres dråpeøy i Eventyrveien. Det må redegjøres for hvordan man ser for seg atkomst til planområdet. - Planforslaget må redegjøre for trafikksikkerheten knyttet til utbyggingen, ikke minst hva angår kryssing med fv Byggegrense til fv. 314 settes til 15 meter fra senter vei. Det må reguleres inn tilbaketrukne byggegrenser i kryss iht. Vegloven (40x40 meter). - Det er viktig at støy er et tidlig plantema slik at det kan benyttes gode plangrep som avstand, terreng eller bygningskropp som skjerm, orientering av bygningsmassen slik at lys og støy kommer fra forskjellig side, og at det ikke er støykilder på stille side. Det er nærliggende å trekke boligbebyggelsen bort fra fv Støyretningslinjen T må følges. Brev datert skrives det følgende: «Statens vegvesen er tilfreds med de utredningsteamene som er listet i planprogrammet, og vi har ingen flere merknader på nåværende tidspunkt». Forslagstillers kommentar: -Veier rundt planområdet er tatt ut av planforslaget. Det vurderes at eksisterende veinett har kapasitet til å ta for seg biltrafikken planforslaget vil generere. Hovedadkomst til planområdet vil være fra Prinsens vei via Torneroseveien som er koblet til Gamleveien med rundkjøring. -Trafikksikkerhet vurderes å være ivaretatt i planforslaget. Planforslaget legger opp til et stort bilfritt område i sentrum av planen. Adkomster er lagt til utkanten av planområdet med siktsoner lagt inn i plankartet, i tråd med Håndbok N100. Transportkonsekvenser er også et eget tema i konsekvensutredningen og vurdert i ROS-analysen. -Byggegrense på 15 meter fra senter Gamleveien og 40x40 meter i krysset er hensyntatt i planen. -Støyforhold har vært premissgjerde for utforming av planforslaget. Sinus har laget en egen støyrapport, se vedlegg 7. Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentarer og det vises til plansjefens vurdering nedenfor. Fylkeskommunen, regionalplanavdelingen, brev datert og De oppfordrer til «at så betydelige omdisponeringer av areal i forhold til kommunepalen skal tas gjennom ny 18

19 kommuneplanprosess.» De stiller seg likevel ikke negative til en transformasjon her. - Planområdet ligger i gang/sykkelavstand til fremtidig kommunedelsenter for Lura, og det opplyses at det ligger skoler og barnehager i området. Dette forutsetter at det settes svært lav grense for bilparkering, og høyt krav til sykkelparkering. Parkering på bakkeplan forbeholdes gjesteparkering. Øvrig parkering skal finne sted under bakken. Det oppfordres til å legge godt til rette for lading av elbil. - Det forutsettes at det legges til rette for gode utearealer for alle aldersgrupper, herunder et variert tilbud av lekearealer. Utearealet må sikres gode sol- og støyforhold. - Det er viktig at det stilles strenge krav til estetisk utforming av bygninger. Videre må solforhold og visuell belastning for nærliggende områder dokumenteres. - Det må sikres trygge forhold for gående og syklende i planområdet. - I forhold til planprogrammet sier de «så vidt vi kan se på dette stadium er de viktigste utredningstema tatt med i konsekvensutredningen». - De viser videre til at området ligger i umiddelbar nærhet til planlagt hovedrute kollektiv og vil på bakgrunn av dette anbefale at tetthet for området som helhet ligger i det øvre spennet som Regionalplan for Jæren åpner for. Forslagstillers kommentar: - Kommunen har anbefalt oppstart av planarbeidet på bakgrunn av politisk vedtak fattet i møte i Utvalg for byutvikling , sak 78/12. - Planforslaget legger opp til gode interne gangforbindelser til målpunkt rundt området som skoler, undergang og bussholdeplass, noe som oppfordrer til å la bilen stå. Det er satt krav om maksimal opparbeidelse av 1,2 bilparkeringsplasser per boenhet, samt minimum 2 3 sykkelparkeringsplasser per boenhet hvorav 5% skal være for el-sykler. - Planforslaget legger til rette for store attraktive utearealer som skal utformes til bruk i alle aldre. Bebyggelsens plassering og de store uteområdene gir gode solforhold. - Det er et ønske å sikre god estetisk kvalitet på området, det er stilt krav i forhold til estetikk i bestemmelsene. - Planforslaget ser på å tilrettelegge for så høy utnyttelse som kan forsvares og allikevel opprettholde god bokvalitet. Kommunepolitikerne har gitt tilbakemelding om maks 10 bol/daa, som vi har forholdt oss til. 19

20 Plansjefens vurdering: Kvalitet, sol- og støyforhold er utredet under plansjefens vurdering nedenfor. Krav om god estetikk vil sikres i bestemmelsene, se forslag 2.9; 2.10 og I det videre planarbeidet vil bestemmelsene som foreslått gjennomgås i detalj og ev. justeringer foretas. Se for øvrig plansjefens vurdering nedenfor. Gående og syklende skal ivaretas i planforslaget og vil jobbes videre med til 2. gangs behandling. Når det gjelder utnyttelsesgraden, se plansjefens vurdering nedenfor. Fylkesrådmannen, miljøvernavdeling, e post datert Som følge av arbeidsfordeling/ samordning mellom Fylkesmannen og fylkeskommunen vil det ikke komme egen uttale fra Fylkesmannen i saken. Forslagstillers kommentar: Ingen Plansjefens kommentar: E post det refereres til er ikke vedlagt saken. Lyse, brev datert og Lyse informerer om at det er usikkert om eksisterende nettstasjon har nok kapasitet for utbyggingen og at det være aktuelt å tilrettelegge for ny nettstasjon. Det informeres om prosedyrer og krav for ev. etablering av ny nettstasjon og sikring av blant annet adkomst til eksisterende nettstasjon i tilfelle den brukes. Det gjøres oppmerksom på eksiterende nettstasjoner og kabler i området og at dens endring/ flytting må skje i henhold til gjeldende retningslinjer. Kostnadene dekkes av utbygger. Ingen nye innspill i brev datert Forslagstillers kommentar: Det er avsatt areal til ev. ny nettstasjon innenfor o_t2 på 5x5 meter. Forhold til adkomst og ventilasjon er sikret i bestemmelsene. Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere merknader. Sandnes kommune, bymiljø, brev datert Det må settes av plass for renovasjon, det anbefales bruk av nedgravde avfallscontainere. Eksisterende veinett må oppgraderes. Lokal håndtering av overvann må vurderes. Det er sterkt ønskelig at alt overvann helt eller delvis håndteres lokalt. Det er «grunn til å tro» at det finnes grunnforurensing da området i dag benyttes som næringsområde. Før gravearbeider kan 20

21 igangsettes må det foretas undersøkelser av grunnen i henhold til bestemmelsene i forurensingsforskriften del 1 kapittel 2. Dersom det finnes forurenset grunn må det lages tiltaksplan som skal være godkjent av Sandnes kommune før arbeider kan igangsettes. Forslagstillers kommentar: Det er satt av plass til nedgravde avfallscontainere. Planforslaget legger opp til etablering av nytt veinett og oppgradering av veinett som beholdes i form av fortau langs Prinsens vei og Eventyrveien. Det legges opp til intern fordrøyning på planområdet. Se VA- notat vedlegg 11. Dette er sikret i bestemmelsene. Plansjefens kommentar: Det foreligger VA- beskrivelse som ble revidert etter innspill fra avdeling bymiljø / vann- og avløp, se vedlagt notat. Revidert VA beskrivelse er kommentert av avdeling bymiljø og tilbakemeldingene er sendt til utbygger. Det er avklart med bymiljø, at de nødvendige revideringene er av slik karakter at disse kan ses på i forbindelse med planarbeidet til 2. gangsbehandling. For øvrig vil avdeling bymiljø bruke anledning til uttalelse i forbindelse med høringen. Ang. håndtering av overvann på stedet foreslår utbygger følgende endring i bestemmelse i 2.0: «Alt overvann fra takflater og tette flater skal ledes i regnbed. Størrelsen på regnbedet skal være minimum 5 % av størrelsen på de tette flatene. Regnbedene skal være felles for tilliggende boligblokker. Før det gis brukstillatelse skal det fremlegges en avtale som sikrer at eiere av leilighetene ikke kan fjerne regnbed og har et vedlikeholdsansvar for regnbedene.» Reviderte bestemmelser må sendes før saken sendes på høring, se forslag til vedtak. Ingen ytterligere kommentarer.. Knudsen og Johannesen, eiendom 69, bnr. 372, brev datert Forutsetter at KU tar spesielt hensyn til de nærmeste eiendommene i form av støy og dårligere lysforhold. Forutsetter at KU gir grunnlag for å beregne eventuell verdiforringelse på omkringliggende eiendommer. De forutsetter at det i reguleringsarbeidet tas hensyn til eventuelle strøksservitutter som måtte være tinglyste i området. Forslagstillers kommentar: Er satt som eget tema i planprogrammet. Sinus har utarbeidet støyrapport for planforslaget, vedlegg 7. Det er ikke eget tema for KU å vurdere eventuell verdiforringelse av eiendommer rundt planområdet. Dette vil ikke inngå som en del av konsekvensutredningen for planforslaget. 21

22 Reguleringsplaner har ikke hjemmel for å sikre privatrettslige forhold. Det er ikke kjent at det er noen tinglyste strøksservitutter i området, dette vil uansett ikke binde det offentliges mulighet til å legge til rette for utbygging gjennom arealplanlegging. Plansjefens vurdering: Temaet støy er redegjort av plansjefen, se plansjefens vurdering nedenfor. Det samme gjelder lysforhold. Plansjefen går ikke inn i vurdering av økonomiske konsekvenser som følge utbyggingsplanene og tar heller ikke stilling til eventuelle privatrettslige forhold. Tryggve Slettebø, brev datert og Har følgende rettinger i forslag til planprogram: Planområdets sørgrense må trekkes nord for Eventyrveien. Utkjørselen fra Eventyrveien til Gamleveien er en flaskehals, sterkt trafikkbelastet fra ca. 200 boliger mellom Askeladdveien og Eventyrveien. All biltrafikk fra 400 nye boliger i nytt planområde må derfor ledes via Torneroseveien til Gamleveien gjennom eksisterende rundkjøring- som har større kapasitet. Retting i planprogram: Bussruten går 3-4 ganger i timen på dagtid, 2 ganger i timen på kveldstid hverdager og søndager Figur 3-5 bildet viser Eventyrveien, ikke Prinsens vei. Det private Prinsens vei 8 Sandnes AS kan ikke planlegge fortetting av våre eksisterende, private boligområder utenfor sitt eget planområde. Ang. skisse av planide: Kartet viser Tyrihansveien stengt mot Eventyrveien. Tyrihansveien fra sperringen ved Askeladdveien og nordover må ha utkjørsel til Gamleveien via Eventyrveien. Veinettet sør for nevnte sperring (bl.a. en privat del av Tyrihansveien) tåler ikke mer trafikk. Forslagstillers kommentar: Plangrensen er justert i forhold til varslet plangrense, og tar ikke med Eventyrveien. Antall boenheter på området er maks 264. Kun 75 boenheter vil få adkomst fra Eventyrveien, mens 189 boenheter får adkomst fra Prinsens vei. Rettet opp i planprogram. Blir ikke påvirket av planforslaget. Plansjefens kommentar: Ang. adkomst fra Eventyrveien ses det positivt på at avkjørselen inn i planområdet legges ikke langt i fra kryss til Gamleveien. Dermed unngås at det må kjøres langt inn i Eventyrveien og dermed forbi flere eiendommer i sør. I tillegg er det positivt at kjøreadkomsten fordeles på 3 avkjørsler (2 i fra Prinsensvei og 1 i fra Eventyrveien). Se for øvrig plansjefens vurdering nedenfor. 22

23 Sandnes Eldreråd, brev datert, og Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Forslagstillers kommentar: Det er planlagt for leiligheter som vil tilrettelegges med tilgjengelig standard i tråd med krav i TEK10. Uteområder og gangløsninger vil ha god tilgjengelighet med lav stigning og terskelfrie overganger. Plansjefens kommentar: Ingen ytterligere kommentarer. Lura bydelsutvalg, protokoll fra sak 18/13 i møte og sak 19/14 i møte Sak 18/13 (feil ved saksnummer, endret til 20/13): Krever at detaljreguleringen ikke gjennomføres nå. Prosjekt på 400 boliger og blokker opp til 18 etasjer for omfattende og må behandles i kommuneplansammenheng. 400 boliger kan forringe bomiljøet for både eksisterende og nye boliger. Lekeplassnormen kan ikke følges. Politisk vedtak om dispensasjon gitt på annen grunnlag. Dvs. 2 boligblokker med 4-6 etasjer. Området er ikke egnet til bolig, men ikke med foreslått tetthet og høyder. Gjeldende parkeringsnorm må følges. Protokoll fra møte , sak 19/14: I utvalg for byutvikling sitt vedtak i møtet , sak 163/13 heter det at tomteutnyttelsen må reduseres ned til mellom 4 og 10 boliger pr dekar. Det planlegges maks utnyttelse, 10 boliger, noe som er vesentlig høyere enn vedtaket tilsier. Det påpekes at hensynet til eneboligområdene inn til planområdet tilsier en mer forsiktig tilnærming. Det menes at 8 boliger pr dekar er tilstrekkelig. Forslagstillers kommentar: På nasjonalt og regionalt nivå er det fokus på effektiv arealbruk, dvs. fortetting og transformasjon. Dette for å nytte eksisterende infrastruktur og minske bruken på natur- og matjord. Det foreligger politisk vedtak om maks utnyttelse på 10 boliger pr dekar. Planområdet ligger nær kollektivtilbud og arbeidsplasser (Forus, Stavanger, Sandnes). Eks. boligmasse består i hovedsak av eneboliger, slik at det kan være hensiktsmessig med andre typer boliger Det planlegges inntil 264 boenheter, med blokker på 4 til 7 etasjer. Plansjefens kommentar: Se plansjefens vurdering nedenfor. 23

24 Sameiet Luratunet, brev datert Fortsatt for tett utnytting av området. Dette gjelder særlig blokkene mot Gamleveien. Den midterste blokken er foreslått med høyde på 7 etasjer og blokken lengst nord er foreslått med høyde på 6 etasjer. Særlig blokken på 7 etasjer anses for høyt i forhold til eksisterende bebyggelse. Den vil sannsynlig også redusere ettermiddags-/ kveldssol fra beboerne i Nadabergstubben 19 og 21 på vår og høst. Bebyggelsen bør begrenses til en høyde på maks 3. 4 etasjer. Trafikkbelastningen vil være en stor ulempe ved maks fortetting. I så fall må det gjøres store støydempende tiltak vedr. trafikkstøy fra Fv314. Allerede i dag en stor ulempe med økende trafikk på Fv314. Forslagstillers kommentar: I forhold til arealplanlegging er det hensiktsmessig å bygge med høy tetthet i området. Se kommentar til punkt 5.11, uttale fra Lura Bydelsutvalg. Høyde på bygg vurderes ut ifra sol/skygge og hva tomten kan tåle. Blokkene planlegges med 4 til 7 etasjer. Uavhengig støyvurdering er gjort som en del av planforslaget, vedlegg 7. Denne viser at det ikke er nødvendig med skjermingstiltak langs Gamleveien, fv. 314, på grunn av bygningenes plassering. Plansjefens kommentar: Ut i fra foreliggende sol- skygge analyse blir deler av eiendommen Nadabergstubben 19 og 21 skyggelagt den 21.03, kl. 15 som følge av utbyggingen. Her kan også private uteplasser være berørte. Også offentlig friareal i umiddelbar nærhet til nevnte eiendom og øvrig eneboligbebyggelse vil bli delvis skyggelagt på det aktuelle tidspunktet. Se for øvrig plansjefens vurdering nedenfor ang. støy og lysforhold. Lurahammeren Borettslag, epost datert Stiller følgende spørsmål: 1. Vil planlagt utbygging på noen måte påvirke dagens eksisterende Eventyrvei? 2. Vil planlagt utbygging på noen måte komme i konflikt med parkering/garasjeanlegg for Blokk Eventyrveien 12? Forslagstillers kommentar: 1. Det tilrettelegges for utbygging av maksimalt 264 nye boenheter. Trafikken fra 75 boenheter blir foreslått ledet gjennom Eventyrveien, dette gir noe økt trafikk her. Det planlegges nytt fortau på nordsiden av Eventyrveien. 2. Planlagt utbygging vil ikke komme i konflikt med nevnte garasjeanlegg. Det ligger delvis innenfor varslet plangrense, men 24

25 plangrensen er siden justert i forhold til varslet plangrense og er trukket nord for Eventyrveien. Plansjefens vurdering: Ingen ytterligere kommentarer og det vises til plansjefens vurdering nedenfor. Martin Håheim, epost datert Håheim har gitt sin tilslutning til merknader fra Lura Selvbyggerlag i tillegg har han følgende kommentarer: 1. Han mener at det ikke skal være noe trafikk fra planområdet gjennom Eventyrveien, heller ikke i anleggsperioden (gjennomkjøring fra planområdet sperres fysisk). I den forbindelse foreslår han å sette plangrensen i vegkant Eventyrveien mot nord, og ikke langt inn i eneboligens hage. Mener at 1,2 parkeringsplasser (inkl. gjesteparkering) må vurderes nøye om de er utilstrekkelig. Mangel på parkeringsplasser kan føre til parkering i omkringliggende områder (Eventyrveien) med økt trafikkfare. Forslagsstillers kommentar: 1. Planforslaget legger til rette for nytt fortau langs nordsiden av Eventyrveien. Noe av trafikken vil ledes gjennom Eventyrveien, mens hovedvekten vil være på Prinsens vei. Parkeringsdekning er satt på overordnet nivå. Parkeringsdekning er det beste tiltaket vi har for å sikre nasjonale målsettinger om høyere bruk av miljøvennlige og helsefremmede transportformer som kollektiv, sykkel og gange. Områdets plassering nær kollektivtilbud og med nær avstand til arbeidsplasser på Forus og Sandnes og Stavanger sentrum tilsier at parkeringsdekning bør være tilstrekkelig for beboere i området. Plansjefens vurdering: Ingen ytterligere kommentarer og det vises til plansjefens vurdering nedenfor. Daco Eiendom AS og Daco Marine AS v/ryger Advokatfirma AS, brev datert Jan Olav Lofthus, epost datert Eier av Prinsens vei 10A og Prinsens vei 10, som ligger innenfor varslet planområde. De opplyser at de ikke ønsker omregulering av sine eiendommer og «på det sterkeste vil motsette seg at det skjer». Jan Olav Lofthus er i kontakt med en annen prosjektutvikler ang regulering av hans eiendommer. 25

26 Forslagsstillers kommentar: Uten samarbeid med Daco vil deler av delområde 3, det vil si 3B, av planforslaget være urealiserbart. Planforslaget er lagt opp slik at planen ikke er avhengig av utbygging innenfor dette området for å kunne realisere resten av Prinsens planen. vei 10A Prinsens I forbindelse med ønske fra vei 10 kommunen er eiendommene Prinsens vei 10 og 10A tatt med i reguleringen. Det er forsøkt å lage en jevn fordeling av boliger innen Ortofoto som viser Prinsens vei 10 og 10A. område, med gode tilknyttede utearealer. Til høyre vises Prinsens vei 10 og 10A i forhold til varslet plangrense. Plansjefens kommentar: Planforslaget vurderes som forelagt uavhengig av eiendomsforhold, noe som forslagstiller står ansvarlig for. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET MED KONSEKVENSUTREDNING I henhold til vedtak i utvalg for byutvikling, sak 91/14, skal det vurderes et 0- alternativ: Dagens situasjon og områdets utviklingspotensial innenfor gjeldende reguleringsplaner: Dvs. Næring- kontor og lager Enebolig Kombinert bolig/ næring Parkering på bakkeplan Hovedvekt adkomst Prinsens vei Store asfalterte og bebygde flater opp mot alternativ 1: Tilrettelegging for boliger med tetthet på inntil 10 boliger pr. dekar innenfor planområdet med tilhørende uteoppholdsarealer. 26

27 Dvs. Bolig i blokkbebyggelse 10 blokker med 264 leiligheter Parkering under terreng Hovedvekt adkomst Prinsens vei Store interne grøntområder Ang. metoden som ble brukt i konsekvensutredningen vises det til vedlagt utredning. I det følgende skal plansjefen holde fokus på konklusjonene som er gitt i konsekvensutredningen. Konklusjoner er delvis tatt ut/ sitert fra utredningen (skrevet i kursiv). For å sitere korrekt er skrivefeil ikke rettet, kun kommentert i tilfelle feilen påvirker innhold og forståelse. Innledningsvis gjengis utredningsbehovene slik de er bestemt i planprogrammet. Hvert utredningspunkt avsluttes med plansjefens vurdering Se for øvrig vedlagt planbeskrivelse og konsekvensutredning. KU 6.1 Formål og arealbruk Utredningsbehov: Konsekvenser av omdisponering av området fra næring til bolig. Vurdere kvalitet på felles og private uteområder (utredet, se kap. 63.). Avklare avvikling av eksisterende næringsvirksomhet. Alternativ 0 legger til rette for næring, med relativt lav utnyttelse, samt noe bolig i form av enebolig. Det vurderes ineffektivt å disponere arealer såpass nær Forus og Sandnes og Stavanger sentrum til arealkrevende næring som grossistvirksomhet og lager. Det er likevel mulighet for å omregulere innenfor området, å sikre høyere utnyttelse og tilrettelegge området med kontorbygg med høy tetthet. Alternativ 1 legger til rette for bolig med relativ høy utnyttelse. Området synes å ha god lokasjon i forhold til fortetting av bolig. Planområdet ligger i direkte forbindelse til eksisterende boligområde, med infrastruktur allerede på plass. Det vurderes således at planområdets plassering ligger godt tilpasset for transformasjon fra næring til bolig. Eller også en kombinasjon av formålene. Gjennom endring av arealbruk til bolig vil man oppnå høyere utnyttelse av planområdet og lavere parkeringsdekning, samt nå mål om tilrettelegging for økt boligbygging. Det er mye næring på begge sider av Gamleveien nord for Prinsens vei. Isolert sett anses planforslaget som en mindre omdisponering. Eksisterende næringslokaler brukes stort sett til kontor og lager på leiebasis. Markedsundersøkelser viser at det er mange ledige næringseiendommer i regionen, slik at mulighetene vurderes som gode å finne andre lokaler. Det er uklart om dette vil medføre økt leiepris. I 27

28 tillegg kan det være resurskrevende å finne lokaler som egnet i forhold til behov. Plansjefens vurdering: Konsekvensen av å omdisponere planområdet fra næring til bolig vurderes som liten. Dette pga. eksisterende boliger med tilsvarende infrastruktur (skole, barnehage, sport- og idrettsanlegg) er i umiddelbar nærhet til planområdet. Selv om området tilgrensende Gamleveien er preget av industri og næring, er formålet bolig ikke noe fremmet i forhold til eksisterende omgivelse. Spesielt ut i fra eksisterende tomteutnyttelse ser plansjefen at eiendommen med sin nærhet til nevnt infrastruktur, men også beliggenhet nært offentlig kollektivtilbud, legger til rette for en boligfortetting (miks av bolig og næring) eller komplett omdisponering fra næring til bolig. Plansjefen vil ikke gå inn i vurderingen om det er vanskelig eller hvilke konsekvenser en mulig avvikling av eksisterende næring vil medføre for den enkelte virksomheten som holder til i planområdet. Ut i fra en planmessig vurdering kan vi derimot ikke se, at en avvikling av næringen vil være problematisk eller av avgjørende karakter for selve stedet, bydelen og byen i sin helhet. KU 6.2 Transportkonsekvenser Utredningsbehov: Trafikkløsninger for fotgjengere, syklister og biler. Kollektivtilgjengelig og forventet kollektivandel. Tilgjengelighet til gang- og sykkelveinett og målpunkt. Vurdere om tiltaket bidrar til økt transportsykling og om det fremmer mulighetene for økt sykkelbruk og gange generelt. Trafikksikkerhet og trygg skolevei. Virkning fra anleggstrafikken i utbyggingsfasen. Det foreslås samme atkomster i begge alternativ. Ved alternativ 1 foreslås mesteparten av bilparkeringen under bakkeplan, noe som vil resultere i mindre trafikk på bakkeplan. Offentlig gang- og sykkelvei er lik i begge alternativene. Ved alternativ 1 utvides eksisterende nett med fortau på nordsiden av Eventyrveien og på sørsiden av Prinsensvei. Internt i området er det flere traseer som kobles til eksisterende veinett. Det skal ikke bygges nye sykkelveier. Eksisterende vurderes som gode slik at økt sykkelbruk kan forventes. Infrastrukturen innenfor planområdet skal følge overordnete krav. Planområdet har god kollektivdekning og det legges opp til lav parkeringsdekning for bil (i tråd med kommuneplan). Dermed kan det forventes økt kollektivandel. Skolevei: Det planlegges ikke fortau på sørsiden av Eventyrveien og heller ikke tiltak ved kryssing over til Tyrihansveien. På grunn av lav hastighet i 28

29 Eventyrveien og fartsdempende tiltak (beplantning langs veien og fartsputer) og antatt hensyn av bilistene som kjenner til området vurderes situasjonen som trafikksikker. Internt i planområdet planlegges det stort sett kun gangforbindelser. Nye gangveier i nord grenser til vei/ kjøreareal. I anleggsfasen vil det være virkninger for eksisterende beboere i forhold til anleggsstøy og kjøring med større kjøretøy. Dette for en begrenset periode og det vurderes som avbøtende i forhold til ulempen i denne perioden. Det vurderes at omfanget av økt bruk av gang- og sykkel og kollektivnett, og å tilrettelegge for dette har middels positivt omfang. Planforslagets løsninger vurderes å være tilfredsstillende og trafikksikre. Det er ikke fastbestemt i plankartet hvor alle interne stier skal gå, men det er sikret minimum en gjennomgående gangsti fra øst til vest gjennom planområdet i bestemmelsene. Plansjefens vurdering: Slik plansjefen ser det legger planforslaget opp til trygge gangforbindelser. Eksisterende infrastruktur suppleres med en mer sikker skolevei, og sikrere vei til andre målpunkt som ligger blant annet innenfor barnas og ungdommenes interessefelt. Her spiller det igjen en positiv rolle at flere slike målpunkt ikke ligger langt unna planområdet. I bestemmelsens 2.13 sies det følgende:» Det skal opparbeides minimum én intern gangforbindelse fra undergang/gangvei på Gamleveien (fv. 314) til o_g3 og videre til f_g2, sentralt innenfor planområdet, med maksimal helning 1:15, minimum bredde 3,0 meter og hardt belegg. Her mener plansjefen at en slik gangforbindelse også må sikres og vises i plankartet. I tillegg må det vurderes hvor forbindelsen skal gå i tilfelle delfelt 3 ikke blir gjennomført. Se forslag til vedtak. Eksisterende nord- sør forbindelse skal beholdes og er tilsvarende vist i plankartet. Vi stiller spørsmål om planlagte gangveier rundt og gjennom planområdet også bør kunne brukes av syklister. Noe som det vil ses på i den videre planbehandlingen. Planforslaget legger opp til etablering av et gatetun i nordenden av planområdet, f_gt1 i plankartet. Bestemmelsene sier følgende: 5.4, f_gt1 skal opparbeides på de myke trafikantenes premisser og kan møbleres med beplanting, benker o.a. Plansjefen vil kommentere her at bestemmelsen ikke gjenspeiles i plankartet der det er vist bilparkering (f_p4), areal avsatt til kommunalteknisk anlegg (o_t1) og avkjørsel til eiendom i nord. Dermed kan vi vanskelig se at gatetunet vil være forbeholdt de myke trafikantene. Vi ser positivt på etablering av gatetun, under forutsetning at biltrafikken fjernes/ alternative løsninger foreslås. Som nevnt tidligere har planområdet god tilgang til kollektive transportløsninger. Generelt gir overordnete plandokumenter her relativ 29

30 klare føringer og forutsetter at dagens boligutvikling og dens lokalitet ses i sammenheng med alternative transportløsninger i nærheten. Det samme gjelder sykkel- og gangforbindelser med tilsvarende infrastruktur på stedet og dens tilknytning til områdets og byens nettverk. Planområdet grenser til hovedsykkelrute og det legges opp til god sykkelparkeringsdekning innen planområdet (i tråd med kommuneplanen) Om bruken av kollektivtilbudet, gang og sykkel vil øke, som følge av en god tilrettelegging, er det derimot vanskelig å svare på og vil først vise seg i praksis. Lav parkeringsdekning under bakken kan indikere økt bruk av andre transportmidler, uten at det kan gis sikre tall. Når det gjelder anleggstrafikken i utbyggingsfasen foreslås følgende bestemmelse innarbeidet i planens rekkefølgekrav: Før igangsettingstillatelse kan gis skal det foreligge godkjent plan for anleggstrafikk og annen trafikk i og utenfor planområdet i anleggsperioden. Planen skal vise hvordan trafikksikkerheten for gående/syklende er ivaretatt, og eventuelt avbøtende tiltak beskrives i samråd med Sandnes kommune som må godkjenne planen. (Se forslag til vedtak.) KU 6.3 Barn- og unges oppvekstsvilkår Utredningsbehov: Kvalitet på foreslåtte leke- og uteoppholdsarealer for barn og unge innenfor planområdet og i nærområdet. Tilgjengelighet til uteområder. I alternativ 0 er området i bruk til næring, mens alternativ 1 tilrettelegger for boligområde med tilhørende kvartalslek, uteområder og sandlekeplasser, det er vurdert kvaliteten på lekeområdene, ved å bruke krav fra regionalplan for Jæren. Dvs. - Krav om trafikksikker adkomst fra boligene. Alle lekeplasser kan nås på trafikksikker måte gjennom interne gangveier i planområdet. - Krav om skjerm for trafikk, forurensning og tilfredsstillende lysforhold. Alle sandlek er plassert slik at de ligger skjermet for trafikk. Kvartalslek o_kl 3 ligger tilgrensende parkering mot sør f_p5. Det er stilt krav om skjerming mellom dem i bestemmelsene. Det antas at lekearealer vil få tilfredsstillende belysning. - Krav om minimum 50 % av areal skal ha sol ved vårjevndøgn kl. 15. Alle arealer avsatt for uteopphold og lek ha tilfredsstillende solforhold på målingstidspunktet. - Krav om å sikre mulighet for busker og trær bør maks 2/3 være underbygget 30

31 Mer eller mindre hele arealet som er avsatt til lek er ikke underbygget. - Arealkrav til sand- kvartalslek og ballfelt: Arealet er i sum ivaretatt. Det er ikke tilrettelagt for ballfelt. Det er ballfelt i nærområdet, innenfor avstandskravene. Ut i fra disse punktene, samt sikre traseer til områder for lek i nærområdet vurderes at barn og unge er ivaretatt i forhold til arealkravet. Kvaliteten på lekeområdene vurderes å være positive i deres plassering i sentrum av planområdet, skjermet for trafikk. Det vurderes positivt at det er et stort og samlet lekeareal i hjertet av planen. I tillegg til etablering av lekearealer skapes det grønne forbindelse til nærområdet i øst og vest. Det bør vurderes å avsette et asfaltert område for rulleskøyting, som erstatning for området som vil forsvinne som følge av tiltaket. Plansjefens vurdering Når det gjelder sol stiller regionalplan og gjeldende kommuneplan forskjellige krav. Mens regionalplanen sier at minimum 50% av uteoppholdsarealet skal ha sol ved vårjevndøgn klokken 15, sier gjeldende kommuneplan at det også skal være sol på minimum 50% av uteområdet kl. 18 ved sommersolverv. Forslagstiller har ikke kommentert solforhold den 21. juni kl , men vist tidspunktet i sol- skygge analysen. Ut i fra sol- skyggediagrammet, ser det ut om at det ikke er minst 50 % sol på felles uteareal 2 (f_u2), felles uteareal 3 (f_u3), felles lekeplass 1 (f_l1), offentlig kvartalslekeplass 2 (o_kl2) og felles uteareal 5 (f_u5), se diagram nedenfor. 31

32 Sol - skygge - diagram, avsatt areal på andre side av Gamleveien - Nadabergstubben, friareal og boliger lenger sør. Vedr. solforhold ved utearealer internt i feltet, s e også plankart. Også ved vårjevndøgn kl. 15, kan vi ikke se at kravet er oppfyl t ved alle planlagte uteområder, se diagram nedenfor. I tillegg vil flere priv ate uteplasser være skyggelagt, både i mars og juni. 32

33 Sol - skygge - diagram, avsatt areal på andre side av Gamleveien - Nadabergstubben, fri areal og boliger lenger sør. Vedr. solforhold utearealer internt i feltet se også plankart. Plansjefen mener at krav om sol i henhold til gjeldende kommuneplan må oppfylles og tilsvarende dokumentasjon foreligge til 2 gangsbehandling av planforslaget, se forslag til vedtak. Når det gjelder arealkrav til uteoppholdsareal er det ifølge utbygger min dre avvik i forhold til overordnete krav. Dvs. i delområde 1 og 2 er det 27 og 28 m2 fellesuteoppholdsareal, altså litt under de 30 m2 kommuneplan stiller minstekrav om. Plansjefen mener at slike mindre avvik kan aksepteres ved at arealkravene samlet sett (delområde 3 har 57 m2 pr. boenhet) vil være oppfylt. Dette forutsetter at alle 3 delområder vil bli gjennomført. I sin vurdering må plansjefen også ta forbehold, siden vi ikke er sikker på hvilke arealer som er l agt til grunn ved beregningene. Med tanke på friareal vil plansjefen anbefale, at antall leiligheter for å kunne ligge godt innenfor arealkravene. reduser es An g. plassering i forhold til trafikkstøy vil plansjefen kommentere at f_l3 og f_l4 muligens delvis er utsatt for st øy i fra Gamlev eien og at det i så fall er aktuelt med avbøtende tiltak. Noe som må ses på i den videre planprosesse n. E n god del av ute - og lekeareal et vil være underbygget (parkeringskjeller, se plankart vertikalnivå 0). Det forutsettes at 33

34 kommuneplanens krav vedr. gjordoverdekking og beplantning vil bli oppfylt. Forslag om å legge til rette for rulleskøyting i tråd med dagens situasjon anses i utgangspunkt som positivt. Plansjefen tar forbehold her, siden det kan være problematisk ang. støy nær boligbebyggelse, noe som en må se nærmere på i den videre planprosessen. KU 6.4 Nærmiljø Behov til utredning av følgende: Virkning av økt trafikk til og fra området, og endret trafikkmønster i nærområdet. Konsekvenser for eksisterende boligbebyggelse i anleggsfasen og permanent situasjon. Sol- og skyggeforhold. Alternativ 1 legger til rette for at eksisterende næringsbebyggelse saneres og at det legges til rette for bolig. I alternativ 0 fremkommer det ikke spesielle utfordringer. Det vurderes likevel at en omforming til bolig sikrer at området opparbeides med grønne flater og med områder for opphold som kan være en kvalitet for nærmiljøet. Alternativ 1 foreslår tilsvarende samme trafikksituasjon som i eksisterende situasjon, og med samme adkomster. Alternativ 1 tilrettelegger for ca. 40 % mer trafikk enn i dagens situasjon, i tråd med vurdering gjort av Sinus AS er det vurdert at det ikke gir støynivåer. Sol- og skyggeforholdene er mer eller mindre uendret for eksisterende bebyggelse. I anleggsperioden må det påregnes negativ påvirkning for eksisterende beboere i området, i form av støy, støv og noe rystelse. Det er likevel påkrevd at det ved bygging skal gjøres avbøtende tiltak for å sikre minst mulig ulempe for naboer. Denne perioden er for en begrenset periode, og ikke en permanent situasjon. Det kan sikres mindre ulempe for beboere i nærmiljøet gjennom å sikre at retningslinjene i T følges i anleggsfasen, samt at det sikres gode og sikre gangveier for myke trafikanter ved eventuell midlertidig stenging av veier i perioder. Plansjefens vurdering: Foreslått adkomst til planområdet anses løst på en god måte. Dette ved å beholde i hovedsak dagens situasjon. Det er positivt at adkomsten fordeles, se kart nedenfor der det også kommer fram hvor mange leiligheter som har adkomst til den enkelte avkjørselen. 34

35 Når det gjelder adkomst fra Eventyrveien er det positivt at avkjørselen legges i 1. delen av veien i fra øst slik at det unngås å måtte kjøre langt inn i veien og dermed forbi flere eksisterende boligeiendommer i sør Vi ser negativt på at renovasjonsanlegget o_r1 foreslås i nord, plassert i tomtegrense til eiendommen 69/ Vi mener at det må fines en alternativ plassering for å ivareta naboens interesser. Se forslag til vedtak. Vi ser at det er vanskelig å kunne godkjenne forslag til parkering f_p1 og f_p2 langs vei og avkjørsel o_kv3. Dette pga. forventet kjøremønster (ut og innkjøring parkeringskjeller og rygging ved bruk av parkeringsplassene). Ang. virkning av økt trafikk i forhold til naboene, vises til utredningspunkt støy nedenfor. Planforslaget legger opp til stor bygningsmasse med tilhørende uteanlegg. Noe som betyr en lang anleggsperiode med de ulempene som en utbygging av denne dimensjonen vil medføre (støy, støv, endret trafikkmønster, midlertidige sperringer og sikringstiltak osv.) Anleggsperioden kan bli ytterligere forlenget samlet sett, hvis delområdene bygges ut hver for seg. Plansjefen viser også til utredningspunkt trafikk-konsekvenser. Når det gjelder sol- og skygge stiller kommuneplanen krav om dokumentasjon av solforhold før utbyggingen. En slik dokumentasjon foreligger ikke og må legges fram ved det videre planarbeidet. Plansjefen er ikke enige med utbyggers vurdering, at forholdene er mer eller mindre uendret for eksisterende bebyggelse. 35

36 Ut i fra foreliggende sol- skygge analyse blir eiendommene Nadabergstubben 19 og 21 delvis skyggelagt, både den 21.03, kl. 15 og den 21. juni kl. 18, se diagrammene ovenfor kap. KU 6.3 Barn- og unges oppvekstsvilkår. Også offentlig friareal og eneboligbebyggelse i umiddelbar nærhet til nevnte eiendommer vil være berørte. Sol- og skyggeanalysen den 21. mars kl. 15 viser også at deler av hagearealer til tilgrensende eiendommer i nord vil være skyggelagt. Se diagram ovenfor kapitel KU 6.1 Barn- og unges oppvekstsvilkår. KU 6.5 Landskap Utredningsbehov: Konsekvenser av bygningshøyder, bygningsvolum og utbyggingstetthet, utforming, siktlinjer. Bygningers fjern- og nærvirkning. Planområdet og industriområdet er preget av industribygg med store volum og store fotavtrykk. De er relativt lave og har derfor ikke særlig fjernvirkning I alternativ 1 er det bygg urban utforming og høyde, og med relativt lite fotavtrykk. Byggende framstår som høye i forhold til eksisterende småskala bebyggelse i området, som gir virkning i forhold til skala. Det vurderes har lite negativt omfang, tiltakets dimensjon vil stort sett stå i et harmonisk forhold til landskapets/ omgivelsens skala. Som avbøtende tiltak foreslås at Det bør ses på mulighet for å bevare trær innenfor området. Plansjefens vurdering: Plansjefen er ikke enige i forslagstiller sin vurdering at tiltakets dimensjon stort sett vil stå i et harmonisk forhold til landskapets/ omgivelsens skala. Innledningsvis vil plansjefen også gjengi følgende beskrivelse (se planbeskrivelse pkt. estetikk, side 17): Blokkene er sikret en variert utforming. Den høyeste blokkbebyggelsen ligger langs Gamleveien for å skjerme uteområdene, deretter trapper bebyggelsen gradvis ned mot vest for å gi en overgang mot eksisterende boligbebyggelse. Blokkene innen BB5, BB6, BB8 og BB10 skal oppføres med saltak mens de andre blokkene skal ha flatt tak for å gi variasjon. Materialvalg i fasader tilstrebes å gi en lys, lett og naturlig visuell effekt med innslag av kontrasterende material og fargebruk på enkelte partier. Materialer skal fremstå med naturlige farger som innlemmer prosjektet i omgivelsene. Plansjefen kan i planforslaget ikke se at bebyggelsen er trappet ned for å skape en overgang/ tilpasning til eksisterende bebyggelse. Bebyggelsen langs Gamleveien foreslås med 7 etasjer i midten og 5 etasjer mot sør og 6 etasjer pluss 1 inntrukken etasje mot nord. Ved å bevege seg langs planområdets sørgrense fra øst til vest, foreslås en boligblokk på 4 36

37 etasjer, fulgt av en blokk på 5 etasjer og ytterligere 2 blokker på 4 etasjer. Ut ifra det forslagstiller skriver, stilles det spørsmål hvorfor boligblokken BB7 planlegges med 5 etasjer. Mot nord kan plansjefen heller ikke se at bebyggelsen trappes ned slik beskrevet (i fra Gamleveien mot vest foreslås blokker med 6 pluss 1 inntrukken etasje, 6 etasjer, 6 pluss 1 inntrukken etasje og 4 etasjer pluss 1 inntrukken etasje). Ut i fra eksisterende bygningsstruktur, dens volum og tilhørende friarealer finner plansjefen heller ingen forklaring på hvorfor høydene ble valgt som foreslått. Ut i fra støyproblematikken er det positivt at det plasseres blokkbebyggelse stort sett parallelt langs Gamleveien. Derimot mener vi at det ikke er nødvendig med 7 etasjer for å oppnå god skjerm av utearealene bak. I tillegg gir dette også utfordringer vedr. sol- skygge som vurdert tidligere Rette materialvalg er viktig, men vi mener at det er enda viktigere med rett volum, høyde og utnyttelse, tilsvarende de stedlige forhold, for å kunne realisere en vellykket fortettingsprosjekt. KU 6.6 Lokalklimatiske forhold Utredningsbehov: Turbulens fra vind og konsekvens av denne. Utforming og plassering av bygg i forhold til vindforhold vindtunnel og støy fra vind Sol- og skyggeforhold Rogaland har spesielt mye vind på grunn av beliggenheten ved kysten. Det kan således være vanskelig å skjerme seg for vind i alle retninger. alternativ 1 har plassert noe bebyggelse slik at det gir vindtunneler gjennom området. På grunn av at vindretningen for sommerhalvåret er NNV vil en del av de solfylte områdene på vestsiden av bygningene være vindutsatt Det er i vindanalysen foreslått en rekke tiltak som kan gi avbøtende for effekten. Disse omfatter relativt enkle grep som innfelling av inngangspartier, vindskjerming ved hjelp av vegetasjon og/ eller levegger i uteoppholdsarealene i nord- sør retning mellom bygg. Sol- og skyggeanalyser viser at det er gode solforhold innenfor planområdet 21. mars kl. 15, Det er, i alternativ 0, ikke krav om gode uteoppholdsarealer da det er næringsbygg. Det er derfor vanskelig sammenlignbart. I vurderingen er det lagt til grunn at plassering og utforming av bygg synes godt tilrettelagt for sol- og skyggeforhold, og støy. Men er noe mindre tilpasset vind. Det vurderes at planforslaget, i forhold til vind får intet mot lite negativt omfang. Dette er basert på at de fleste områder innenfor Rogaland vil ha utfordringer i forhold til vind på grunn av relativt 37

38 mye vind, samt at det blåser fra alle retninger. Vindkomfort kan sikres gjennom relativt enkle grep. Som avbøtende tiltak og sikring av tilfredsstillende vindforhold på bakkeplan foreslås skjerming og leplantning. Plansjefens vurdering: Vindforholdene sommer på bakkeplan retning NNV, blå sirkel=minst vindutsatt, oransje sirkel=mest vindutsatt. Vindforholdene vinter på bakkeplan retning SSØ, blå sirkel=minst vindutsatt, oransje sirkel=mest vindutsatt. Konsekvensutredningen og skissene over sier ikke noe om vindforhold og type vindeffekter ved/på eksisterende bebyggelse som følge av planforslaget. Noe som vi mener må kartlegges før planforslaget kan sendes på høring, se forslag til vedtak. Som dokumentert, er planområdet både om sommeren og vinteren betydelig vindutsatt, noe som går ut over store deler av fri- og lekeareal 38

39 og dens oppholdskvalitet. Det er også sannsynlighet for at det ved de høyeste bygningene vil oppstå nedfallsvinder med turbulens på bakkeplan. Som forslagstiller også skriver, lever vi i et område som er mye vindutsatt. Vi mener at dette bør tilsi en lavere, bedre tilpasset bebyggelse for å ikke får forsterket vinden ytterligere på en ugunstig måte. KU 6.7 Samfunnsmessig betydning Utredningsbehov: Behov for bolig i kommunen, på bakgrunn av befolkningsvekst, og forholdet til foreslått tiltak. Planforslaget legger til rette for fortetting og transformasjon av området for boligbygging. Dette synes å være i tråd med gjeldende føringer i kommuneplan og overordnete politiske føringer. Omfanget settes derfor til lite mot middels positivt. Plansjefens vurdering: Det ser ut som om befolkningsveksten i Sandnes kommune vil fortsette også i årene framover med behov til 700 boliger pr. år, der ca. 50% skal løses via fortetting og transformasjon av sentrumsnære områder og fortettingsakser med god tilknytning til alternative/ kollektive transportmidler. Planforslaget og dens beliggenhet er dermed i tråd med overordnete plan- og byutviklingsmål. Derimot ser plansjefen ikke behov for at nesten halvparten av det årlige boligbehovet i Sandnes kommune må bygges på Lura og gjeldende planområde. Generelt bygges det mye i Sandnes kommune og tendensen vil fortsette. Plansjefen mener at det spesielt ved fortetting og transformasjon er viktig å ha fokus på eksisterende bygningsstruktur og en god tilpasning av nye volum. Dette i en skala som er prioritert for omgivelsene og byen i sin helhet. Sandnes er en by med sterk vekst og plansjefen mener at denne utfordringen også vil løses ved å velge rett skala og volum i forhold til eksisterende bebyggelse. Dermed ser plansjefen ikke vekk i fra å kunne bygge høyt i Sandnes kommune. Det er viktig at byens identitet og dermed blant annet eksisterende høydestruktur bevares også i årene framover, på tross av utfordringene byen står oppe i. Plansjefen vil i den aktuelle saken anbefale at estetikk og tilpasning går foran boligtettheten som det er lagt opp til, både fra forslagstiller og politisk side (4-10 boliger pr. dekar). Med en reduksjon av byggehøydene kan det legges til rette for gode boforhold både for tilflyttere og beboerne rundt. En endring fra dagens boligstruktur med småhus/ ene- og tomannsboliger / rekkehus på 1 til 2 39

40 etasjer til blokkbebyggelse er en betydelig endring i forhold til dagens situasjon. Erfaringsmessig er en slik endring håndterbar, og det kan skapes gode boforhold i tråd med overordnete mål, dvs. fortetting og transformasjon. Som et vellykket fortettingsprosjekt vil plansjefen nevne Nadabergstubben 19 og 21 som ligger like ved planområdet, på andre side av Gamleveien. Her ble det bygget 2 boligblokker på 4 (nærmest Gamleveien) og 3 etasjer (lenger inn i feltet). Blokkbebyggelsen ligger i umiddelbar nærhet til småhus-/ eneboligbebyggelse og bør være retningsgivende ved høydevurderingen i det aktuelle prosjektet. Nadabergstubben 19 og 21, 2 boligblokker på 4 og 3 etasjer og enebolig. Enebolig foran boligblokkene i Nadabergstubben 19 og 21, mot venstre Gamleveien 40

41 KU 6.8 Tjenestetilbud Utredningsbehov: Eksisterende tjenestetilbud i nærområdet skal kartlegges i forhold til skole, barnehage, tilbud til eldre og ulike tilbud innenfor helsesektoren og eventuelle behov som følge av foreslått utbygging skal utredes. Eksisterende tjenestetilbud og sosial infrastruktur synes godt utbygd og tilrettelagt for en fortetting av boligområdet. Det er noe dårlig kapasitet på skole, men det vurderes at en utbygging også kan være en katalysator for å få på plass mer infrastruktur der det er behov. Som avbøtende tiltak foreslås sikring av skoledekning gjennom rekkefølgekrav. Plansjefens vurdering: Det anses som viktig å legge til rette for forskjellige typer og størrelse på boliger (boligmiks) for å få fordelt etterspørselen på forskjellige tjenestetilbud som fins i området. Redusering av boligtettheten vil ytterligere bidra til at presset på eksisterende tilbud minskes. Krav om skolekapasitet legges inn i bestemmelsens rekkefølgekrav og må dokumenteres oppfylt før det kan gis byggetillatelse. Se forslag til vedtak. KU 6.9 Støy Utredningsbehov: Vurdering av trafikkstøy for planlagt tiltak og tilstøtende bebyggelse, eventuelt andre støyutsatte i nærområdet. I alternativ 0 er det ikke gjort støytiltak i forbindelse med planområdet. Det er heller ikke nødvendig da det i dagens situasjon er næring i området, som ikke har krav i forhold til støynivå. Det er i eksisterende situasjon oppført støyskjermer på østsiden av Gamleveien, som skjermer boligene på østsiden av veien mot støy. Da alternativ 1 tilrettelegger for bolig med tilhørende private og felles uteområder og områder for lek, stilles det strenge krav til tilfredsstillende støyforhold i tråd med veilederen for støy i arealplanlegging T og kommunens retningslinjer. Støyvurderingen viser at det er trafikkstøy langs Gamleveien som er hovedkilden til støy for planområdet. Uteområdene, private og felles, vurderes som relativt enkelt å kunne sikres tilfredsstillende støyforhold. Det er derimot utfordringer i forhold til å tilfredsstille kravene til minst ett soverom mot stille side for boligene langs Gamleveien. Som avbøtende tiltak foreslås innglassing av balkonger og lokale støyskjermer. For stille side for minst ett soverom per boenhet er det nødvendig å endre på programmering av byggene i forhold til slik de er foreslått i dag. 41

42 Plansjefens vurdering: Støysonekart fra Sinus Bruk av eiendommen pr. i dag med bolig og næring, har ikke kjente interne støykilder. Derimot er området betydelig støyutsatt på grunn av trafikken langs Gamleveien. Dagens regulering åpner for nyetablering av næring og det er mulig at støyproduserende virksomheter etabler seg i området. Noe som kan ha betydelig konsekvens for nabobebyggelsen. Selv ved avbøtende tiltak kan bokvaliteten minskes i betydelig omfang. Ved omregulering til et rent boligområde stilles det strengere krav til støyreduserende tiltak enn ved næringsbygg. Trafikkstøyen fra Gamleveien er håndterbart ved de nye boligene, slik at det kan oppnås god bokvalitet også nær hovedveien. Situasjonen til eksisterende bebyggelse endrer seg ut i fra økt trafikk inn i området og langs eiendommene i Prinsensvei og Eventyrveien. I følge utbygger og Sinus AS vil trafikkmengden øke med 40%, men ikke føre til en økning av støynivået/ økning av gul støysone (støynivå opp til maks 55 db) i forhold til dagens situasjon. Se dagens støyforhold i første del av Eventyrveien fra Gamleveien i kartet under. 42