Søknad om mindre reguleringsendring for reguleringsplan: PLANNR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RASTA NORD - PRIVAT Kronenga - Gnr.102 Bnr.

Transkript

1 Lørenskog kommune Postboks Lørenskog Deres ref. Søknad om mindre reguleringsendring for reguleringsplan: PLANNR DETALJREGULERINGSPLAN FOR RASTA NORD - PRIVAT Kronenga - Gnr.102 Bnr.385 Det søkes herved om endring i reguleringsbestemmelsene og tilhørende plankart for området. 1. Endring i Planbestemmelsene 3 Boligbebyggelse, avsnitt Parkering Det søkes endring i parkeringsnormen med tilhørende størrelseskrav til leilighetene. Parkeringsnorm i gjeldende regulering Biloppstillingsplass Biloppstillingsplass for gjester Sykkelparkering 1-2roms leilighet 1,00 Min. 0,25 opptil 45m2 BRA 1-2roms leilighet 1,50 0,25 Min. 0,50 over 45m2 BRA 3 eller flere roms leilighet 1,50 0,25 Min. 0,75 Det søkes om endring til følgende norm: Parkeringsdekning for bil skal være minimum 90 % av følgende maksnorm Leilighet opptil 1-2 roms leilighet Leiligheter 3 roms eller større Biloppstillingsplass Biloppstillingsplass for gjester Sykkelparkering 0,75 0,25 min 2,0 50% under tak 1,0 0,25 min 2,0 50% under tak Konsekvensen av endringen er redegjort i teksten under i punkt 1.1 Ref. også vedlegg 11 - Plan Bestemmelser til detaljreguleringsplan for Rasta nord - privat.

2 1.1 Redegjørelse for endring i antall parkeringsplasser som følge av omsøkt endring av reguleringsbestemmelsene. Endringen i parkeringsantall blir som følger: Felt Antall parkeringsplasser etter gjeldende bestemmelser Antall parkeringsplasser etter endring A 304,75 p-plasser 207,50 p-plasser B * 220,5 p-plasser 157,5 p-plasser C 19,25 p-plasser 13,75 p-plasser Totalt 544,5 p-plasser 378,75 p-plasser Antall boenheter * Snitt per boenhet 321 samlet for alle felt 1,7 p-plasser/ boenhet 1,18 p-plasser/ boenhet *) Felt B er estimert utfra anslått leilighetsfordeling i vedlagt illustrasjonsplan Konsekvens av endring i arealbegrensning av leiligheter. Reduksjonen i antall plasser har medregnet endringen av leilighetenes arealbegrensning (utgjør 16,75 p-plasser)

3 2. Endring i tilhørende plankart for Plan For plankartet søkes følgende endring: Endring av byggegrenser felt B. Områdene innenfor byggegrensene er idag orientert nord-nordøst/syd-sydvest. Det ønskes å orientere feltene rett nord/syd. Det ønskes også å redusere antall områder fra fem til fire. Avstand til tomtegrensen i syd opprettholdes. Endring av grenser for byggehøyder. Høydene opprettholdes, men tilpasses den nye orientering av feltene. Endringen er illustrert på plankart for Rasta Nord -Privat, plannr vedlegg 12 og Plankart - Sammenstilling, gjeldene og omsøkt regulering vedlegg 13 Begrunnelser for endringsforslag 1. Begrunnelser for endring i planbestemmelsenes parkeringskrav (Konsekvensen for antall parkeringsplasser er redegjort for under punkt 1.1 over) 1.1 Nasjonale føringer for satsing på kollektivtrafikk Sitat fra: Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging " 3. Mål Utbyggingsmønster og transportsystem skal videreutvikles med sikte på å fremme kompakt utvikling av byer og større tettsteder, redusere transportbehovet og styrke grunnlaget for klima- og miljøvennlige transportformer. I storbyområdene er det et mål at veksten i persontransporten skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange." Akershus Fylkeskommune påpekte i sitt innspill til kunngjøring for området at på grunn av planområdets nærhet til kommunesenteret mener fylkesrådmannen at planforslaget støtter nasjonale og regionale føringer om å bidra til mer sentralt lokalisert bosettings- og arbeidsmønster og lavere bilbruk. Utfra disse føringer mener vi at en reduksjon av kravet til parkering støtter de statslige retningslinjer. 1.2 Sammenligning med nylig vedtatte reguleringsplaner for nærliggende reguleringer a. Ødegården felt B1, O1, AF2 fra Krav til p-dekning på 1,0 og 1,25 for hhv. små og store leiligheter, inklusiv gjesteparkering Parkeringsdekning for bil skal være minimum 90 % av maksnorm. b. Lørenskog Sentrum Vest - privat fra Krav til p-dekning på 0,5, 1,0 og 1,25 for hhv. små, mellomstore og store leiligheter inklusive gjesteparkering. c. Solheim Vest Felt B2-2 fra ligger mellom Lørenskog Vest og Kronenga Krav til p-dekning på 0,75 og 1,25 for hhv. små og store leiligheter, inklusive gjesteparkering. Siden Kronenga ligger nærmere til Lørenskog sentrum og kjøpesenter enn Ødegård feltene, bør området kunne sammenlignes med Ødegård felt B1, O1, AF2. Behov for bilbruk er etter vår vurdering mindre enn Ødegårdprosjektet. Side 3 av 6

4 1.3 Nærhet til tjenester/ Avstand til kollektivtransport " Planområdet ligger i kort avstand fra Lørenskog Sentrum, som tilbyr et bredt utvalg av tjenester og forretninger." "Området er tilknyttet kollektivnettet via bussforbindelser. Stoppested Snorres vei ligger i kort avstand fra rundkrysset Nordliveien - Solheimsveien og er felles for følgende busstraseèr: , 404, 417, 433, 499. Disse knytter området til Lillestrøm og Oslo m.m." Avstanden til kollektivterminalen er mindre enn 500m fra Kronenga. Området kan derfor regnes som "nært". Behov for bilbruk blir derfor redusert og nærheten støtter opp om Statens føringer for redusert bilbruk. 1.4 Erfaring med leilighetstørrelser og reelt parkeringsbehov Erfaring med mindre leiligheter (1-2 roms) er at disse ofte blir solgt til enslige unge evt yngre par, ofte som førstegangsbolig. Denne kjøpergruppen har i mindre grad bil og ønsker ikke altid å investere i en parkeringsplass. Erfaring fra tilsvarende prosjekter viser at for denne leilighetstypen er det tilstrekkelig med en dekning på 0,75 inkl. gjesteparkering. 1.5 Sammenligning med nylig vedtatte reguleringsplaner for nærliggende reguleringer a. Ødegården felt B1, O1, AF2 fra har krav på 1,0 og 1,25 for hhv. små og store leiligheter, inklusiv gjesteparkering Parkeringsdekning for bil skal være minimum 90 % av maksnorm. Vi mener at Kronenga bør kunne sammenlignes med Ødegård felt B1, O1, AF2 fra hva angår beliggenhet og tilgjengelighet for offentlig kommunikasjon. Det er derfor også naturlig å sammeligne inndelingen av leilighetsstørrelser ifht parkeringskrav. 1.6 Konsekvenser av kravene i TEK 12-2, Tilgjengelig boenhet Innføringen av TEK 10 har medfører en klar økning av leilighetstørrelser. Ikke minst blir 2-roms leiligheter vesentlig større på grunn av kraven i TEK 12-2 tilgjengelig boenhet. Bestemmelsen om at 2 roms leiligheter på størrelser over 45 m2 fortsatt skal utløse et høyere krav til parkeringsdekning enn 2 roms leiligheter med størrelser under 45 m2 virker derfor urimelig. Vår erfaring er at leiligheter under ca 60m2 vanskelig kan innredes til 3-roms leilighet innenfor reglene i TEK 10. Derfor vil en to-roms leilighet naturlig være rettet mot gruppen enslige unge evt yngre par som nevnt over. Side 4 av 6

5 2. Begrunnelser for endring i byggegrenser og maks kote terreng over p- kjeller for felt B 2.1 Hafslunds båndlegging Konsekvensen av Hafslunds arealbåndleggning - se tidligere oversendte vedlegg om dette - er at bakkeparkering må etableres utenfor de arealer som var forutsatt i reguleringsforslaget. Dette betyr at regulert område til bakkeparkering mot nord utgår som mulig parkeringsareal. I tillegg vil båndleggingen presse internveien så nær kjedehusbebyggelsen at det for flere hus blir svært vanskelig å få plass til en parkeringsplass på egen tomt, i tillegg til garasjeplassen. 2.2 Behov for arealer til bakkeparkering Felt A er ferdigprosjektert og har ikke noen overskuddsarealer. Felt C er smalt og reelt sett uten store muligheter for arealer til bakkeparkering, bortsett fra et lite felt nær felt B som frigjøres ved å redusere antall kjedehus. Ved å justere byggegrensene på felt B kan man frigjøre et areal som ligger opp mot felt C og mellom felt A og felt B. Dermed kan man etablere bakkeparkering øst og vest for felt B. Ref. vedlegg 01 - Illustrasjonsplan. 2.3 Sol- og utsynsforhold Illustrasjonsplan vedlagt reguleringsprosessen viste blokkbebyggelse på felt B plassert i retning syd-sydvest/nord-nordøst. Med foreslått endring i orientering rett syd/nord vil man både oppnå bedre solforhold på felt B og bedre utsyn mot syd for de eneboligene som ligger nord for Kronenga. Dette gir bedre forhold for både de nye boligene på felt B og for de eksisterende eneboligene nord for feltet. Den nye plasseringen av byggegrensen forholder seg til de vedtatte gesimshøyder, men justert til å følge de nye byggegrenser. Høydene ivaretas ved å legge inn trapping innenfor enkelte av blokkene. Ref. vedlegg Vedlegg 01-Illustrajonsplan, Vedlegg 02-Volumstudie, Vedlegg 03 til 06-Soldiagrammer Opprindelig illustrasjonsforslag og Vedlegg Soldiagrammer Endring til regulering. Det er valgt å bare illustrere solforhold for høyeste solvinkel for hver dato. Dette fordi orienteringen av byggene gjør at dette gir lengste skygger mot nabobebyggelsen. Tilleggskommentarer Grunnet kommentar i mangelbrevet fra kommunen gjør vi spesiellt oppmerksom på at terreng vist i illustrasjon forholder seg til kotene på det digitale underlag vi mottok fra Infoland. Skygger ligger derfor på terreng som det kan forventes. Vi har ikke illustrert ny internvei på området. Justeringen for denne veien vil uansett ikke endre skyggene for tilliggende byggeområder siden terrenget her vil være uendret. Gesimskotene på solstudiene er korrekte ifht angitte koter på reguleringskartet. Vi ønsker også å gjøre oppmerksom på at skygger for opprinnelig illustrasjonsforslag ikke for alle bygg avspeiler maksimale koter innenfor tillatt regulering. Vi har valgt å illustrere det prosjektet som kommunen allerede er kjent med. I tidligere oversendt søknad var det referert til et dokument: "Helhetsplan". Dette er nå erstattet av vedlegg 01 Illustrasjonsplan. Side 5 av 6

6 Vedrørende antall bakkeparkeringsplasser Kommunen har oversendt et brev datert med mangler i tidligere oversendt søknad. I dette brev blir det tydelig presisert at Reguleringsavdelingen ikke kan anbefale den del av søknaden som omhandlet en øking i antall bakkeparkeringsplasser. Tiltakshaver har derfor valgt å frafalle denne del av søknaden. Del av 3 i gjeldende reguleringsbestemmelser som omhandler antall bakkeparkeringsplasser står derfor uendret. Sammenfatning Etter vår mening er det naturlig å vektlegge de overordnede forhold for området: beliggenhet i nærheten av lokalsentrum og kollektivknutepunkt (forhold: parkeringsdekning) Hafslunds restriksjoner i forhold til å bygge nær el-trasse (forhold: parkeringsdekning) hensyn til nærliggende eneboligområde. (forhold: byggegrenser) Med bakgrunn i disse forhold, mener vi at de foreslåtte endringene ligger innenfor det som kommunen kan håndtere som mindre endring av reguleringsplanen. Forhold til rammesøknad for felt A For en ordens skyld gjøres oppmerksom på at det for felt A er rammesøkt en dispensasjon fra plankartets byggegrenser. Vi ber om beskjed hvis kommunen mener at denne "endringen" burde inngå som del av denne søknad om endring av plankart. Avslutning Søknad om reguleringsendring ble innlevert Foreliggende oversendelse kompletterer søknaden som endelig. Vi vil sette stor pris på at bli kontaktet umiddelbart på mail eller telefon hvis det skulle gjenstå spørsmål eller uklarheter. Med vennlig hilsen LOF ARKITEKTER AS Bent Boeriis - arkitekt MAA Vedlegg: 01 - Illustrasjonsplan 02 - Volumstudie Solstudie 15 mars, 15sept, 21 juni, 25 sept (Tegningsstatus Opprindelig illustasjonsforslag) Solstudie 15 mars, 15sept, 21 juni, 25 sept (Endring til regulering) 11- Plannr Bestemmelser til detaljreguleringsplan for Rasta nord - Privat _Kronenge Rasta Nord-Privat; Reguleringskart på pdf/papir 13 - Plankart - Sammenstilling, gjeldene og omsøkt regulering SOS; Reguleringskart i sosi-format TXT; Tekstfil til sosi-fil Side 6 av 6