Utbyggingsavtale. Standard

Transkript

1 Utbyggingsavtale Standard September 2013

2 FORORD Utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen er basert på frivillighet mellom partene, Avtalen bygger på en egen standard utviklet for Kongsberg kommune. Standard for utbyggingsavtale er en revisjon av og bygger på tidligere dokument «Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler» vedtatt i kommunestyre , også nevnt under hjemmelsgrunnlag. Bakgrunn for etablering av Standard Utbyggingsavtaler er å revidere eksisterende dokument og samtidig etablere et fremtidsrettet verktøy for inngåelse av utbyggingsavtale mellom kommune og private utbyggere. MÅLSETTING Målsettingen bak utarbeidelse av Standard Utbyggingsavtale er å skape gode relasjoner mellom kommunens utbyggere og kommunen som tilrettelegger og fremtidig eier av infrastruktur. Gjennom dokumentet, og sammen med «Veileder for Utbyggingsavtaler», søker kommunen å tilrettelegge for gode rutiner med henblikk på forutsigbarhet og veiledning for utbyggere. Fokus er å skape gode rammevilkår for utbyggere, gode levevilkår for innbyggere og gode arbeidsvilkår for kommunens ansatte. Dokumentet vil også være et av flere viktige virkemidler for å realisere målene om fremtidig utvikling av Kongsberg kommune. HJEMMELSGRUNNLAG Med bakgrunn i Stortingets vedtak i april 2005 om lovregulering av utbyggingsavtaler og regjeringens forslag i Ot.prp. nr.22 ( ) om endringer i plan- og bygningsloven er utbyggingsavtaler hjemlet i Plan- og bygningslovens (pbl) kap.17. Lovendring og forskrift om utbyggingsavtaler trådde i kraft 1.juli For utbyggingsavtaler i Kongsberg kommunestyre er følgende vedtak (i rekkefølge) fattet: 1. Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler - vedtak mars Revisjon: Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler - vedtak Revisjon: Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler nytt navn Standard Utbyggingsavtale vedtak. KOMMENTARER TIL AVTALENS OPPBYGGING Avtalens poster (halvfet og nummerert fra 1 til 8), samt underliggende poster skal alltid inngå i avtalen. Poster (blikkbokstaver uten halvfet skrift) skal, der underliggende tekst er tatt bort, tillegges følgende tekst: (Punkt X.X med underpunkter utgår i helhet fra avtalen). Poster uten avkryssingsboks inngår fast i alle avtaler. Avkryssingsboksen brukes ved utarbeidelse av forslag/utkast til avtale. Kryss i boksen betyr at posten inngår i avtalen. Poster uten kryss skal fjernes fra endelig avtale. Alle avkryssingsbokser fjernes fra endelig avtale. Under Tilleggstekst kan utfyllende tekst i forbindelse med posten innarbeides. Er ikke Tilleggstekst benyttet skal denne fjernes fra avtalen. Dersom ønske/behov for avtalte tilleggspost(er) i avtalen skal disse legges under TILLEGGSBESTEMMELSER, og referere til hvilke hovedpunkt posten tilhører. HENVISNING ns Veileder for Utbyggingsavtaler.

3 AVTALEPARTER 1 Foretak (benevnes utbygger) Org.nr.: 2 Kongsberg kommune Org.nr.: KONTAKTPERSONER: : Kontaktperson Mail: mail-adresse Telefon: mobilnr : Kontaktperson Mail: mail-adresse Telefon: mobilnr 1. GEOGRAFISK AVGRENSING 1.1 Det er inngått følgende avtaler vedrørende utbygging av REGULERINGSPLAN XXXR PLANNAVN. 1.2 Avtalen gjelder utbygging innenfor vedtatt reguleringsplan jfr. kommunestyrets vedtak av XX.XX.XXXX. Ved utbygging av deler av nevnte plan eller tiltak utenfor nevnte plan er dette spesifisert under tilleggstekst nedenfor AVTALENS FORMÅL - ARBEIDETS ART 2.1 Avtalen er basert på frivillighet mellom partene. 2.2 Området skal bygges ut til angitt formål iht. reguleringsplan XXXR Plannavn. Vedlegg 1: Vedtatt reguleringsplan xxxr med kart og bestemmelser Utover de krav som er gitt i reguleringsplanens bestemmelser er avtalens formål å avklare fordeling av ansvar mellom partene, dernest å avklare hvilken fordelingsnøkkel som skal benyttes i forbindelse med eventuelle kostnader Side: 1

4 2.4 Avtalen skal avklare forhold omkring utbygging, eierforhold, overtakelse og drift (privat/offentlig) av områdene innenfor regulringsplanen som beskrevet i spesiell beskrivelse PLANLEGGING OG PROSJEKTERING AV TILTAK 3.0 GENERELT Tiltakshaver har ansvaret for å planlegge og bygge ut området i henhold til plankart med bestemmeler, samt andre geografiske avgrensinger gitt i pkt.1 All prosjektering og anlegg skal gjennomføres i henhold til: gjeldende lover og retningslinjer gjeldende kommunale planer, vedtekter, normer og retningslinjer m.m. 3.1 PLANLEGGING OG PROSJEKTERING Detaljplaner og byggeplaner for tekniske anlegg utarbeides av utbygger og legges frem for Kongsberg kommune ved den enkelte seksjon. I noen tilfeller vil det være ønskelig og nødvendig at utbygger ber om forhåndskonferanse i forhold til tekniske avklaringer. Forhåndskonferansen vil kunne gi føringer for videre prosjekteringsarbeid i forbindelse med utbyggingen. Ved uavklarte forhold må utbygger selv dekke eventuelle kostnader ved stans i arbeider. 3.2 BOLIGSOSIAL INFRASTRUKTUR n har forkjøpsrett/tildelingsrett til tomter. Disse er angitt på kart (vedlegg) eller beskrevet i tilleggstekst nedenfor. For avtalt pris henvises det til avtalens pkt. 5 (hovedpunkt). I forbindelse med utbyggingen skal XX boenheter bygges som ungdomsboliger. Utbyggingen skal tilrettelegges for universell utforming / livsløpsstandard med XX % boenheter GRUNNERVERV / DISPONERING AV GRUNN Areal og/eller rettigheter som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve eller sikre nødvendige rettigheter til ved avtale. Før eventuell ekspropriasjon må utbygger dokumentere gjennomførte forhandlinger og søke nødvendig ekspropriasjonshjemmel. må dokumentere ved avtale med grunneier(e) ugjenkallelig fullmakt til å underskrive fradelings- og sammenføyningsbegjæringer, stifte tinglyste rettigheter og Side: 2

5 forpliktelser i eiendommene, samt opprette kjøpekontrakter og skjøte. må selv sørge for nødvendig konsesjon for erverv m.m. 3.4 TEKNISK INFRASTRUKTUR KONGSBERG KOMMUNE Tekniske planer (detaljplaner) skal inneleveres som del av byggesaken. Planene skal godkjennes av kommunen før tillatelse til tiltak gis. skal iht. reguleringsplan med bestemmelser planlegge grønnstrukturer, parkområder, balløkker og lekeplasser. For avklaringer av innhold i forbindelse med utforming av områdene og krav til kvalitet på utstyr henvises det til kommunens kultur og velferdstjeneste. Tekniske planer for veg- og gatebelysning skal utføres av utbygger og godkjennes ved kommens VEG-seksjon. Veg- og gatebelysning skal utføres iht. kommens gatelys-norm. utarbeider og får godkjent nødvendig skiltvedtak for utbyggingen, samt etablerer skilter etter skiltplan før ferdigbefaring gjennomføres. 3.5 ANNEN TEKNISK INFRASTRUKTUR ANDRE ETATER For riks- og fylkesveganlegg må nødvendig godkjenning innhentes fra Statens vegvesen og egen gjennomføringsavtale etableres. Etablering av høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning, samt tele-, tv-, datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet i de fleste tilfeller legges som jordkabel. Dette må avklares med ledningseier. Eksisterende ledningsnett, kabelanlegg etc. over regulert område skal ivaretas av utbygger. Dette må avklares. Ved utbygging av el-forsyning, telefon og annet kabelanlegg må utbygger sørge for at det foretas et samarbeid mellom berørte parter. Fremtidige drifts- og eiendomsforhold skal være avklart før utbygging iverksettes. Elektriske anlegg skal være godkjent av det aktuelle nettselskap. Infrastruktur for offentlige ledningsanlegg skal forelegges teknisk enhet for uttalelse. For kabelanlegg og annen infrastruktur som i dag ligger innenfor regulert område er det utbyggers ansvar for at dette legges om/flyttes. Dette gjøres etter nærmere avtale med anleggseier. 3.6 OPPRETTELSE AV VELFORENING(ER), REALSAMEIE(R) M.M. skal sørge for at realsameier/velforeninger blir opprettet. Felles leke- og grøntområder skal overdras realsameie/velforening for feltet som skal ha ansvar for drift og vedlikehold. Foreningen skal stå for drift og vedlikehold av fellesarealer. skal sørge for at pliktig medlemskap blir tinglyst på den enkelte eiendom. Side: 3

6 3.7 OPPRETTELSE AV EIENDOM OG EIENDOMSOVERDRAGELSE I forbindelse med kartforretning, herunder overskjøting av eiendom til kommunen, skal det opprettes eiendommer med egne gårds- og bruksnummer for følgende områder: Veg og veggrunn Grønnstrukturer, parker og lekeområder Vann-, overvanns- og avløpsinstallasjoner (som ikke ligger i grunnen) 3.8 TINGLYSING AV PLIKTER OG RETTIGHETER I forbindelse med etablering av velforening / realsameie skal utbygger tinglyse alle fellesforpliktelser på den enkelte tomt (adkomst, lekeområder, frøntområder etc). skal ved overdragelse av teknisk infrastruktur etablere egne gårds- og bruksnummer eller nærmere avtale med kommunen. 4 GJENNOMFØRING AV TILTAK 4.0 GENERELT For teknisk infrastruktur som skal overtas av kommunen skal utbygger følge godkjente planer. Ved endringer av planer etter anleggstart skal disse godkjennes av kommunen. Eksisterende ledningsnett over regulert område skal ivaretas av utbygger. er ansvarlig for oppfølging av eventuell forurenset grunn iht. krav gitt i lov og forskrift. 4.1 KOMMUNAL OPPFØLGING OG KONTROLL skal oversende fremdriftsplan for prosjektet, samt oppfølgende byggemøtereferater gjennom prosjektet. Ved behov kan utbygger kalle inn aktuelt personell fra kommunen til sine byggemøter. 4.2 GRØNNSTRUKTURER, PARKER OG LEKEOMRÅDER Lekeområder med tilhørende lekeapparater skal utføres iht. gyldig regelverk. Nærmere tekniske spesifikasjoner o.l. kan avklares med kommunens kultur og velferdstjeneste. 4.3 VEG- OG GATEANLEGG Utbygging av veganlegg skal bygges iht. kommunes normer og retningslinjer. Side: 4

7 Før kommunal overtagelse av veier, gater, fortau og g/s-veier skal disse påføres toppdekke/slitelag av asfalt. Fortau skal rengjøres. Før ferdigstillelse skal alt teknisk utstyr som gatebelysning, skilt, sluk, kum- og slukmerking m.m. være etablert. 4.4 OVERVANNSHÅNDTERING OG FORDRØYNINGSMAGASINERING Overvannsanlegg og fordrøyningsmagasin(er) skal utføres på en terrengtilpasset og skånsom måte. Legges OV-ledninger over eller under annen manns eiendom må dette avtales skriftelig med den enkelte grunneier. Etablering av nye OV-ledninger skal føres til godkjent resipient eller til fordrøyes på egen grunn. Påkobling av OV-ledninger mot kommunal fellesledning skal ikke forkomme med mindre dette er avklart med kommunens VAR-seksjon. Etablering av fordrøyningsmagasin skal utføres iht. godkjente plan og ved gitt igangsettelsestillatelse. Overflateavrenning i forbindelse med utbyggingen skal planlegges og gjennomføres slik at tilstøtende eiendommer ikke forulempes. 4.5 VANN-, AVLØPS- OG RENOVASJONSANLEGG (VAR) Etablering av VA-ledninger, påkobling mot kommunalt nett m.m. skal utføres iht. kommunens VA-norm. 4.6 UTARBEIDELSE OG OVERLEVERING AV SLUTTDOKUMENTASJON Utarbeidelse av sluttdokumentasjon skal være iht. de krav som er stillet gjennom aktuelle normer, retningslinjer m.m. som til enhver tid er gjeldende hos kommunen. Sluttdokumentasjon skal ferdigstilles og overleveres kommunen før ferdigbefaringer gjennomføres. 4.7 OVERTAKELSESFORRETNING Når anleggsarbeidene er avsluttet holdes ferdigbefaring og overtakelseforretning. innkaller til overtakelseforretning for områder som skal overtas av kommunen og velforeningen. Drifts- og vedlikeholdsansvarlig i velforeningen skal innkalles sammen med representanter for kommunen. er ansvarlig for at det utarbeides FDV-dokumentasjon for all teknisk infrastruktur som overleveres kommunen. I forkant av ferdigstillelse av anlegg(et) og overlevering til kommunen skal dokumentasjonen fremlegges og godkjennes av kommunen. Side: 5

8 Overtakelsesforretning mot kommunal infrastruktur skal gjennomføres for denne avtalen som èn overtakelse. Gjennomføring og overtakelsesforretning avtales etter iniativ fra utbygger når utbyggingen er avsluttet og nødvendig dokumentasjon er fremskaffet. Som del av dokumentasjonen skal all nødvendig kartforretning være gjennomført og overlevert. 4.8 MATRISE FOR OPPARBEIDELSE, EIERSKAP OG DRIFT/VEDLIKEHOLD Matrisen nedenfor gir en enkel oversikt over reguleringsplanens innhold med tilhørende ansvar for opparbeidelse, fremtidig eierskap, samt fremtidig drift og vedlikehold: ENKELTANLEGG OPPARBEIDELSE FREMTIDIG EIER DRIFT- OG VEDLIKEHOLD 5 KOSTNADSFORDELING OG KOSTNADSNIVÅ 5.0 GENERELT All fast grunn som kommunen skal overta skjer vederlagsfritt og uten heftelser for kommunen. 5.1 KOSTNADER SOM FØLGE AV UTBYGGINGEN Alle kostnader til opparbeidelse, herunder også planlegging, prosjektering og nødvendig administrasjon bæres i sin helhet av utbygger. n dekker sine kostnader i forbindelse med egen oppfølging og kontroll av de anlegg eller delanlegg som skal overtas av kommunen. Kostnader i forbindelse med ekspropriering, innløsning, heftelser og erstatningskrav som følge av reguleringen bæres av utbygger. betaler kommunale gebyr iht. kommunens gebyrregulativ. dekker alle kostnader til dokumentavgifter, tinglysing for eiendommer kommunen skal overta, samt tinglysing av heftelser. Side: 6

9 5.3 ANLEGGSBIDRAG / INFRASTRUKTURFOND innbetaler til kommunens infrastrukturfond et beløp stort kr.. Anleggsbidraget skal benyttes som beskrevet i påfølgende tilleggstekst: Med mindre annet er beskrevet i påfølgende tilleggsteks skjer innbetaling av avtalt beløp etter påkrav fra kommunen. 5.4 REFUSJON Refusjonkrav mot kommunen frafaller alle refusjonskrav ovenfor kommunen, herunder områder for lek, friområder, veigrunn, grunn for ledningstraseer m.m. 6 GARANTI, OPPFYLLELSE AV GARANTIER OG DOKUMENTTRANSPORT 6.1 GARANTI I forbindelse med utbyggingen og der kommune finner det nødvendig kan kommunen kreve utferdiget bankgaranti. Dersom tiltak ikke er gjennomført i samsvar med denne avtale eller rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplan kan det i forbindelse med midlertidig brukstillatelse settes krav om at utbygger stiller sikkerhet i form av bankgaranti eller betryggende pant overfor kommunen som garanti for oppfyllelse av utbyggingsavtalen og fullførelse av anleggsarbeidene. Dersom utbygger ikke oppfyller de forpliktelser han har påtatt seg ved denne avtale har kommunen rett, men ikke plikt til å fullføre/igangsette anleggsarbeidene med dekning i den avtalte sikkerhet. n trer i så fall inn i utbyggers avtaler med grunneier(e). Så lenge kommunen oppfyller avtaleforpliktelsene har grunneier ingen rett til å heve avtalen. 6.2 DOKUMENTTRANSPORT Avtalen må kunne transporteres til kommunen, jfr pkt 6.1. Det samme gjelder for eksternt areal og/eller rettigheter som må sikres for å gjøre eiendommene byggeklare. Leverandørgarantier som følge av utbyggingen, og del av kommunal overtakelse skal transporteres kommunen ved overtakelse. Garantiene skal inngå som del av sluttdokumentasjonen. Side: 7

10 Dersom utbygger overfører sine rettigheter og plikter helt eller delvis til andre utbyggere, skal dette godkjennes av kommunen før overføring finner sted. 7 TILLEGGSBESTEMMELSER 7.0 GENERELT Under Tilleggsbestemmelser gis det mulighet for etablering av nødvendige poster som ikke inngår i avtalen forøvrig. Postene skal inneholde referanse til hvilke hovedpost de tilhører. 7.1 Tilleggspost I skrives her 7.2 Tilleggspost II skrives her 7.3 Tilleggspost III skrives her AVGJØRELSE OM TVISTER Eventuell tvist mellom partene om forståelse av denne avtale avgjøres primært gjennom forhandlinger mellom partene. Tvist om gyldigheten eller tolkningen av denne avtale, og enhver annen tvist som måtte oppstå i forbindelse med avtalen, avgjøres etter norsk lov med Kongsberg tingrett som verneting. Denne avtalen er utferdiget i 2 to originaleksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt eksemplar i undertegnet stand. Kongsberg den UTBYGGER v/ SIGNATURINNEHAVER KONGSBERG KOMMUNE v/ ØISTEIN BRINCK, TEKN:SJEF Side: 8