Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler

Transkript

1 Unknown Kongsberg kommune Retningslinjer og standardtekst for utbyggingsavtaler Retningslinjene er vedtatt: Retningslinjene er datert mars 1999, sist revidert Side 1 Dok. nr. Standardavtalen er bygd opp på følgende måte: 1. Beskrivelse av hva som skal inn i hvert kapitel (kursiv) 2. Kommunens retningslinjer eller generell politikk (i ramme) 3. Punktvise tekster som kan anvendes i utbyggingsavtaler (nummerte punkter) Ved utarbeidelse av enkeltavtalene må disse tilpasses utbyggingsprosjektets størrelse og kompleksitet. Det tas utgangspunkt i standardavtalen som tilpasses ved å tilføye eller stryke det som ikke passer. 1. Geografisk avgrensning Beskrivelse av utbyggingsområdet med stedsnavn, gårds-, bruksnummer, areal m.m. Området skal avgrenses på kart som vedlegges avtalen. 1.1 Det er inngått følgende avtale vedrørende utbygging av REGULERINGSPLAN XX (navn på planen) med unntak av følgende eiendommer: XX 1.2 Avtalen gjelder utbygging innenfor vedtatt arealdel til kommuneplan, reguleringsplan, bebyggeslesplan eller dispensasjon fra plankrav jfr. kommunestyret egengodkjenning (dato). 2. Avtalens formål - arbeidets art Kort beskrivelse av hva avtalen gjelder; boliger, veier, vann/avløp, lekeområder etc. Eksterne anlegg må spesielt omtales. Arbeidet med avtalen gjennomføres i et samarbeid mellom utbygger og kommunen der det søkes gjensidig åpenhet og overholdelse av frister. 64 i Plan- og bygningsloven angir hvordan kommunen saksbehandler utbyggingsavtaler. 64 med forskrifter gir rammer for kommunens bruk av utbyggingsavaler. Avtalen skal: a) sikre at interessene til framtidige beboere, naboer og kommunen selv ivaretas b) sørge for at politiske målsettinger nedfelt i vedtak og planer blir gjennomført c) regulere kommunens og utbyggerenes forpliktelser overfor hverandre d) legge opp til effektiv, forsvarlig og rask saksbehandling Arbeidet med utbyggingsavtale bør settes i gang i forbindelse med forberedelsene til 1.gangsbehandling av reguleringsplanen slik at kommunens og utbyggers forpliktelser avklares tidlig i planfasen. Innholdet i avtalen behandles politisk i forbindelse med sluttbehandlingen av reguleringsplanen. Forpliktende avtale inngås rett etter kommunestyrets egengodkjenning av planen. Rådmannen underskriver avtalen på vegne av kommunen.

2 Side Området skal utbygges til angitt formål med tilhørende vann-, spillvann og overvannsanlegg, samt interne veger, avløp, offentlige friområder, felles leke- og grøntareal. Vedlegg 1 : Vedtatt reguleringsplan XXX. 2.2 Avtalens formål er å avklare fordeling av arbeid mellom partene, dernest avklare hvilken fordelingsnøkkel som skal brukes for kostnader. 2.3 Avtalen skal avklare forhold omkring overtakelse og drift av offentlige områder til offentlige formål, samt drift og vedlikehold av fellesområder. 2.4 Forhold omkring overtakelse og drift av offentlige områder samt drift og vedlikehold av fellesområder. 3. Planarbeidet I dette kapitlet skal det beskrives hvilke planer som er nødvendig før utbygging (regulering, detaljplaner, byggeplaner, kostnadsoverslag m.m.) og hvem som har ansvar for planarbeidet. Kommuneplan/kommunedelplan legges til grunn for detaljplanlegging. Av disse framgår krav om reguleringsplan/bebyggelsesplan, rekkefølgekrav etc før utbygging. Kommunen kan be om at tilgrensende områder som er nødvendig å vurdere i sammenheng, tas inn i planen. Boligbyggeprogrammet, vedtatt som del av kommuneplan 2005, og gjeldende boligpolitisk/boligsosial handlingsplan, legges til grunn ved planlegging av boligområder. Som hovedregel planlegges kommunale områder av kommunen og andre områder av tiltakshaver i samråd med kommunen. For å nå målsettingene om fortetting kan/bør kommunen engasjere seg i private områder med vanskelige eiendomsforhold. For å få en tidlig økonomisk oversikt over nødvendige investeringer for utbyggingen, bør kommunen oppfordre utbygger til å beregne både feltinterne og felteksterne kostnader (vei, vann, avløp, lekeplasser, etc). Utbygger skal vurdre hvordan energiforsyningen i området skal være utifra hensynet til økt energieffektivitet, lavere totalt energibehov og bruk av alternative energikilder til elektrisitet Utbygger har ansvaret for å planlegge og bygge ut området i henhold til kommuneplan/kommunedelplan Utbygger har ansvar for å utarbeide regulerings-/bebyggelsesplan og sørge for at disse fremmes for politisk behandling. Detaljplaner og byggeplaner utarbeides av utbygger. Utbygger utarbeider liste over planer som skal godkjennes All planlegging og utførelse av bygg og anlegg skal være i hht: - gjeldende lovbestemmelser - reguleringsplan med reguleringsbestemmelser - «Krav og retningslinjer ved vei-, vann- og kloakkarbeider i Kongsberg kommune» vedtatt av kommunestyret i sak 31/77 - tilpasset EU-standard, SFT og SIF veiledninger - hovedplan for vann og avløp - nyere godkjent materiell 3.4. Vurdering av områdets overvannshandtering utføres av utbygger og sendes sammen med byggeplanen til kommunen Utbygger utarbeider framdriftsplan for prosjektet som legges fram for kommunen. I de tilfeller

3 Side 3 der kommunen deltar i utbyggingen skal framdriftsplanen godkjennes av kommunen Det forutsettes at planleggingen skjer i samarbeid med kommunen. Kommunen oppnevner en kontaktperson fra egen organisasjon for prosjektet som skal innkalles til alle byggemøter All planlegging og prosjektering skal utføres av faglig kvalifisert personell. Jfr. Plan- og bygningsloven 3.8. Ved utbygging av el-forsyning, telefon og annet kabelanlegg må utbygger sørge for at det foretas et samarbeid mellom berørte parter. Framtidige drifts- og eiendomsforhold skal være avklart. Elektriske anlegg skal være godkjent av det lokale E-verket Utbygger skal levere plan over lekeplasser samt utstyrsliste m/produktinformasjon ifm søknad om tillatelse til tiltak/bebyggelsesplan. Utbygger må levere plan over ballsletter/ballplasser som viser oppbygging, fallforhold og banedekke/toppdekke Anleggsstart skal ikke igangsettes før tiltaket er godkjent. 4. Utforming og opparbeidelse av området og anlegg Kapitlet skal presisere hvordan tekniske anlegg og uteanlegg skal utformes samt beskrive sikring av farlig terreng, sikring av vegetasjon, steingjerder og verneverdige områder/anlegg etc. Utforming og utstyr på lekeplasser framgår av vedtekter til plan- og bygningslovens 69 nr 3 om krav til bebygd areal, minste uteoppholdsareal, lekearealer og parkering. Lekearealer ferdigstilles med utstyr av utbygger. Alternativt kan utbygger sette av økonomiske midler tilsvarende kostandene til lekplassutstyr på et fond som disponeres av Vel-foreningen til formålet. Kommunen har som mål å sikre tilstrekkelig av eksisterende vegetasjon i utbyggingsområder. Gamle steingjerder skal i størst mulig grad tas vare på. Viktige stier ut av området skal sikres eller erstattes Utbyggingen skal følge godkjente planer. Eventuelle endringer av planer etter anleggstart skal godkjennes av kommunen Alle tiltak som berører områder regulert som spesialområder/bevaring skal være godkjent av Fylkeskonservatoren Tiltak for sikring av vegetasjon, steingjerder, stier, kulturminner etc avtales med kommunen før det foretas hogst eller andre tiltak i feltet Farlig terreng som stup og skrenter sikres med gjerde både i anleggsperioden i takt med utbyggingen og ved ferdigstillelse For veier som skal overtas av kommunen, skal asfaltering utsettes til 70% av tomtene er utbygd. Asfalteringen skal skje innen 2 år etter at anlegget er overtatt av kommunen. I forbindelse med overtakelsen av anlegget, må utbygger stille bankgaranti eller tilsvarende for oppussing og asfaltarbeide. Størrelsen på beløpet avtales med kommunen For deler av utbyggingstiltak som skal overleveres andre etater eller som på annen måte berører andre etaters ansvar, må krav og forpliktelser ivaretas slik de er gitt i reguleringsbestemmelser eller ved andre pålegg. For tiltak som berører riks- eller fylkesveger inngås egen avtale mellom utbygger og Statens Vegvesen Pumper og lignende teknisk utstyr skal utstyres for fjernovervåking og tilpasses kommunens øvrige utstyr for fjernovervåking.

4 Side Ballsletter/ballplasser skal opparbeides til grussletter eller ferdig tilsådde grasbaner i henhold til NS Banetype avgjøres i samråd med kommunen Felles lekeplasser og friområder skal være ferdig opparbeidet ved innflytting. Lekeplassene utstyres utstyres med forskriftsmessig utstyr. Jfr. vedtekter til PBL 69, nr 3 om krav til bebygd areal, minste uteoppholdsareal, lekeplasser og parkering Utbygger kan avsette økonomiske midler tilsvarende kostandene til lekeplassutstyr til fond som disponeres av Vel-forening. 5. Grunnerverv, disponering av grunn Avklare hvem som skal foreta og ha ansvar for nødvendig grunnerverv og erstatninger. Avklare eventuell bruk av kommunal grunn. Avtaler om utbyggingsrettigheter skjer ved frivillig avtale. Arbeidet med slike avtaler må igangsettes tidlig i planfasen og avtalene skal være inngått før arbeide i planområdet kan starte. 5.1 Areal og/eller rettigheter som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve eller sikre nødvendige rettigheter til ved avtale. Avtalen må kunne transporteres til kommunen, jfr pkt 9.2. Det samme gjelder for eksternt areal og/eller rettigheter som må sikres for å gjøre tomtene byggeklare. 5.2 Kostnader i forbindelse med ekspropriering som følge av reguleringen bæres av utbygger. Før eventuell ekspropriasjon må utbygger dokumentere nødvendig ekspropriasjonshjemmel. 5.3 Utbygger må dokumentere ved avtale med grunneier(e) ugjenkallelig fullmakt til å underskrive fradelings- og sammenføyningsbegjæringer, stifte tinglyste rettigheter og forpliktelser i eiendommene, samt opprette kjøpekontrakter og skjøte. 5.4 Utbygger må selv sørge for nødvendig konsesjon for erverv m.m.. 6. Kostnadsfordeling og kostnadsnivå Beskrivelse av kostnadsfordeling mellom kommunen og utbygger om nødvendige felteksterne tiltak. Refusjonsbestemmelser. Prinsipielt skal tiltak beskrevet i hovedplan for vann og avløp dekkes av kommunen gjennom gebyrinnkreving. I tilfeller hvor utbygging skjer før tiltakene er planlagt gjennomført av kommunen, må det avklares om utbygger må dekke kostnadene eller om tiltakene skal omprioriteres. Prinsipielt skal Statens Vegvesen dekke kostnader vedrørende utbedring av fylkesveger og riksveger. Dersom utbygging skjer før vegutbedring, må utbygger forskuttere eller dekke kostnadene. Dette må avklares med Statens Vegvesen i hvert enkelt tilfelle. Nødvendige tiltak på det kommunale vegnettet inkl. trafikksikkerhetstiltak skal være gjennomført parallelt med utbygging i henhold til rekkefølgekrav i reguleringsplan. Kostnadsfordeling mellom det offentlige og utbygger må avklares, utbygger må påberegne seg deltakelse i hele eller deler av slike tiltak. Offentlige friområder skal opparbeides av utbygger som endel av utbyggingen. Dersom

5 Side 5 utbyggingen baseres på eksisterende lekeplasser og der det er behov for tiltak for å dekke kravet til utearealer (jfr kommunens gjeldende vedtekt til 69-3), skal det innbetales et beløp på kr p.r. boenhet til kommunens infrastrukturfond. Beløpet kan reguleres i tråd med kostnadsutviklingen. Dette skal brukes til utbygging og drift av lekeplasser som brukes av beboere i det nye utbyggingsprosjektet. El- og varmeforsyning: Nettselskapet krever normalt fullt anleggsbidrag, dette må utbygger normalt bekoste. Ski og sommerløyper, samt parkeringsplasser med adkomst for dagsturister, skal avklares som del av planlegging av hytterområder/utbyggingsområder i utmarka. Utbyggere må påregne å deltakelse i drift- og anlegg av slike tiltak. 6.1 Alle kostnader til opparbeidelse, herunder også planlegging, prosjektering og nødvendig administrasjon bæres i sin helhet av utbygger. 6.2 Utbygger frafaller alle refusjonskrav overfor kommunen, herunder områder for lek, friområde, veigrunn, grunn for ledningstraseer. 6.3 Dersom utbygger har til hensikt å framsette krav om refusjon overfor andre private grunneiere, jfr plan- og bygningsloven kapittel IX, skal planer og kostnadsoverslag utarbeides og framlegges til behandling før det refusjonsberettigede tiltaket settes i gang. 6.4 Refusjonskrav for øvrig - jfr. plan- og bygningslovens bestemmelser. 6.5 Partene i denne kontrakt kan også inngå frivillige avtaler om refusjon. 6.6 Utbygger betaler kommunale gebyr i henhold til Kommunens gebyrregulativ. 6.7 Utbygger dekker alle kostnader til dokumentavgifter, tinglysing og målebrev for eiendommer kommunen skal overta. 6.8 Utbygger innbetaler kr XX til kommunens infrastrukturfond, indeksregulert etter konsumprisindeksen. 6.9 For eksterne anlegg foretas en kostnadsfordeling mellom utbygger og det offentlige. 7. Kontroll, overtakelse og drift. Bestemmelser om framtidig eiendomsforhold for arealer og anlegg. Kontrollrutiner i utbyggingsfasen og overtakelsesprosedyrer. Kommunen overtar områder regulert til offentlige trafikkområder og offentlig friområder for drift og vedlikehold. Trase for kommunale ledninger, normalt i en bredde på 2 meter til hver side for ledningen overtas av kommunen. Fellesområder skal normalt overskjøtes til velforening for feltet. Foreningen skal ha ansvar for drift og vedlikehold av slike områder. Velforeningen bør være tilknyttet Norges Velforbund slik for at nødvendig forsikring i forhold til sikkerhetsforskrifter for lekeplasser/utstyr er dekket. 7.1 Alle arbeider med tekniske anlegg er underlagt kontrollrutiner som angitt i punkt 2 og kommentarer til byggetillatelsen. 7.2 Utbygger skal sørge for at velforening(er) blir opprettet. Felles leke- og grøntområder skal overdras til velforening for feltet som skal ha ansvar for drift og vedlikehold. Foreningen skal stå for drift og vedlikehold av fellesarealer. Foreningens utgifter skal dekkes via innkrevd

6 Side 6 kontigent. Utbygger skal sørge for at pliktig medlemskap blir tinglyst på den enkelte eiendom. 7.3 Alle fellesforpliktelser skal tinglyses som hefte på den enkelte tomt. 7.4 Veggrunn, friområder og trase for kommunale ledninger med nødvendig bredde på 2 meter til hver side for ledningen overskjøtes kommunen vederlagsfritt med egne gnr. bnr. Arealer og anlegg er vist på kart ( vedlegg). (Overdragelsen skal tidfestes). 7.5 Alternativt til overtakelse av ledningsgrunn, må kommunen sikres rett til nødvendig vedlikehold av ledninger ved tinglyst hefte på eiendommen. 7.6 Når anleggsarbeider er avsluttet holdes ferdigbefaring og overtakelsesforretning. Utbygger skal innkalle til overtakelsesforretninger for områder som skal overtas av kommunen og velforeningen. Drifts- og vedlikeholdsansvarlig i velforeningen skal innkalles sammen med representant fra kommunen. Følgende dokumentasjon på utstyr skal foreligge (i hht NS-EN og NS-EN 1177): - Produsentens opplysninger vedr monterings- og vedlikeholdsanvisninger - Eventuelle sertifikater for ettersyn og prøving - Spesielle prosjekterings- og anbudsdokumenter. 7.7 Private pumper overtas ikke av kommunen. 8. Fordeling av tomter Bestemmelser om tildeling og tildelingsretter tas med her. Dersom kommunen skal ha tildelingsrett til tomter skal dette avtales. Andel eneboligtomter som skal forbeholdes selvbyggere skal avtales. Kostnadsnivå på tomter/boliger skal eventuelt avtales. Kommunes boligbyggeprogram, vedtatt som del av kommuneplanen og boligpolitisk handlingsplan, vedtatt av kommunestyret i 2003 legges til grunn. Utbyggingsomfang og utbyggingstempo skal følge boligbyggeprogrammet. Dette for å sikre effektiv utnyttelse av teknisk og sosial infrastruktur, spesielt skolekapasitet. Strategi nedfelt i boligpolitisk handlingsplan er at alle boligområder skal være tilrettelegt for variert boligtilbud med tilbud til alle grupper av boligsøkere. Utbyggingsavtaler er et virkemiddel for å gjennomføre denne strategien Området kan bygges ut med inntil xx antall boenheter med følgende fordeling: : xx antall boenheter : xx antall boenheter Utbygger skal innen 1.juni hvert år, inntil avsluttet utbygging, rapportere til kommunen om framdrift for utbyggingen. Rapporten skal omfatte antall boenheter tatt ibruk, igangsatt og framdrift for igangsetting for resterende boliger Minimum XX % av tomtene skal tilrettelegges for selvbyggere (innenfor bygningslovens rammer dvs at tomtekjøper overtar tomt med adkomst, lednings- og kabelanlegg ved tomtegrensa uten noen byggeklausul i kjøpekontrakten Kommunen skal ha forskjøpsrett/tildelingsrett til XX tomter. Disse er angitt på kart (vedlegg) og evt avtale om pris følger av avtalen her Xx %/xx antall boenheter skal bygges som ungdomsboliger.

7 Side Xx %/xx antall boenheter skal være tilrettelagt for universell utforming/livsløpsstandard. 9. Andre bestemmelser Såfremt utbyggingstiltak er i hht til godkjente planer kan byggesøknader behandles som enkle tiltak jfr 95b. Det vil si behandling i løpet av en 3-ukers periode fra mottatt fullstendig søknad. Kommunen gir normalt delingstillatelse før veg og hovedledninger er ført fram til tomta. Dersom det er krav om felteksterne tiltak, er det en forutsetning at det foreligger bankgaranti eller betryggende pant for å kunne gi delingstillatelse før ferdigstillelse. Kommunen legger normalt NS 3430, pkt til grunn for størrelsen på bankgaranti, men kan fravike denne etter konkret vurdering. 9.1 Utbygger stiller sikkerhet i form av bankgaranti eller betryggende pant overfor kommunen som garanti for oppfyllelse av utbyggingsavtalen og fullførelse av anleggsarbeidene. 9.2 Dersom utbygger ikke oppfyller de forpliktelser han har påtatt seg ved denne avtale har kommunen rett, men ikke plikt til å fullføre /igangsette anleggsarbeidene med dekning i den avtalte sikkerhet. Kommunen trer i såfall inn i utbyggers avtaler med grunneier(e). Så lenge kommunen oppfyller avtaleforpliktelsene har grunneier ingen rett til å heve avtalen. 9.3 Utbygger skal bekjentgjøre denne avtales innhold for grunneierne. 9.4 Dersom utbygger overfører sine rettigheter og plikter helt eller delvis til andre utbyggere, skal dette godkjennes av kommunen før overføring finner sted. 9.5 Den politiske behandling av planer som skal utarbeides kan ikke bindes opp av utbyggingsavtalen. Kommunen bærer således intet ansvar for utfallet av behandlingen i politiske organer og overordnede myndigheter. 10. Avgjørelse om tvister. Eventuell tvist mellom partene om forståelse av denne avtale avgjøres primært gjennom forhandlinger mellom partene. Dersom dette ikke fører fram, avgjøres tvisten ved voldgift. Voldgiftsretten skal bestå av 3 medlemmer hvorav partene oppnevner sin representant, mens formann oppnevnes av Sorenskriveren. Formannen skal være jurist.