Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det regulerte området. Området er i h.h.t. plan- og bygningslovens 25 regulert til følgende formål:

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR MENSTADBRUA datert 5. mars ( Reg.best. sist rettet: 22. juni 1989, i samsvar med bystyrevedtaket om å ta ut område V4 ) Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor det regulerte området. Området er i h.h.t. plan- og bygningslovens 25 regulert til følgende formål: 1. BYGGEOMRÅDER. 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER. 4. FRIOMRÅDER. 5. FAREOMRÅDER. 6. SPESIALOMRÅDER. 7. FELLESOMRÅDER. På reguleringskartet er de enkelte reguleringsformål angitt med forskjellige farger og symboler, jfr. tegnforklaring med fargediagram. 1. BYGGEOMRÅDER. A. BOLIGER. a) Områder som er angitt med gul farge på reguleringskartet, skal nyttes til tomter for boliger med tilhørende anlegg. b) Ved nybygg kan bygningsrådet tillate mindre og boligorienterte forretninger, håndverksbedrifter og sosiale formål innredet i 1. etasje der dette ikke er til ulempe for de omboende m.h.t. støy, trafikk og parkering. B. FORRETNING / KONTOR OG INDUSTRI ( Areal med angivelse «V 5».) a) Område som er vist med stripete blå og lilla farger på reguleringskartet skal nyttes til tomter for forretning / kontor, industri, og / eller håndverksbedrifter med tilhørende anlegg og med tilhørende parkeringsareal. Industritomtandelen skal være minst 50% regnet som del av totalt brutto tomteareal innen området Egengodkjent Side1av12

2 Bygningsrådet godkjenner lokaliseringen av hovedformålene i tilknytning til bebyggelsesplanen, jfr. pkt. g ) nedenfor om krav til bebyggelsesplan og pkt. E, underpunkt e) om bebyggelsesplanens innhold. b) Boliger, samt lokaler til sosiale og kulturelle formål, kan innredes med bygningsrådets samtykke. c) Innenfor området kan arealet oppdeles etter de enkelte virksomheters behov, etter grenser som i hvert enkelt tilfelle skal godkjennes av bygningsrådet. Parsellene skal ha mest mulig regelmessig form. Jfr. forøvrig pkt. E, e) om bebyggelsesplan. d) I området tillates ikke etablert bedrifter som etter bygningsrådets skjønn ved støy og / eller andre forurensninger vil være til vesentlig ulempe for omkringliggende virksomheter eller beboerne i omkringliggende boligområder. e) Arealene utenfor byggegrensene for de enkelte tomtene skal så vidt mulig beholdes / opparbeides som parkbelte. Disse områdene tillates ikke brukt til lagring eller på en slik måte at området skjemmes. f) Nødvendige trafokiosker kan tillates plassert innenfor området i samsvar med bygningsrådet. g) Innenfor delområde med angivelse «V 5» kreves en godkjent bebyggelsesplan før området tillates bygd ut. h) Maks. etasjetall, gesims- og mønehøyder fastsettes i tilknytning til godkjenning av bebyggelsesplan. ( Se pkt. e ) vedr. bebyggelsesplan under avsnitt «E. GENERELT FOR BYGGEOMRÅDER».) C. INDUSTRI a) Områder som er vist med fiolett farge på reguleringskartet skal generelt nyttes til tomter for industri og / eller handverksbedrifter med tilhørende anlegg. b) Område med betegnelsen «Ø 4» på reguleringskartet skal spesielt nyttes til tomter for transportbedrifter og lager med særskilt behov for direkte tilknytning til jernbanespor. c) Bygningsrådet kan, der hvor forholdene ligger til rette for det med hensyn til atkomst og parkering, innenfor området tillate kontorvirksomhet som har direkte tilknytning til den enkelte bedrifts produksjon eller lager. d) Bygningsrådet kan gjøre unntak for det generelle reguleringsformålet for t.eks. innredning av vaktmesterleilighet o.l Egengodkjent Side2av12

3 e) Innenfor industriområdet kan arealet oppdeles etter de enkelte bedrifters behov, etter grenser som i hvert enkelt tilfelle skal godkjennes av bygningsrådet. Parsellene skal ha mest mulig regelmessig form. f) Innenfor området tillates ikke etablert bedrifter som etter bygningsrådets skjønn ved støy og / eller andre forurensninger vil være til vesentlig ulempe for beboerne i omkringliggende boligområder. g) Om bebyggelsens karakter. Fasade og tak skal ikke utformes ensartet i større bredde enn maksimalt 30m. Tak skal utformes som skråtak. Det kan i enkelte tilfelle tillates kombinasjonsløsninger av skrå og flate tak, t.eks. flatt tak med skrå gesimsløsning, dersom store, sammenhengende takflater brytes opp. Brudd i takflate skal skje ved tverrgående takoppbygg med skrå eller buede tak. For de enkelte takoppbygg kan tillates en økning av mønehøyden og / eller gesimshøyden i forhold til det generelle kravet. For område med betegnelse «Ø 4» gjelder spesielt: Gesimshøyde skal generelt ikke overstige kote m.o.h. ( Unntak: se avsnitt ovenfor.) Mønehøyde skal generelt ikke overstige kote m.o.h. ( Unntak: se avsnitt ovenfor.) h) Arealene mellom byggegrense og veg / jernbane for de enkelte tomtene skal så vidt mulig beholdes som parkbelte ved urørt vegetasjon, eller opparbeides med en vegetasjon som er naturlig for stedet. Disse områdene tillates ikke brukt til lagring eller parkering eller på en slik måte at området skjemmes. i) Som del av industriområdet skal det innenfor område vist med skravur opparbeides et park- og skjermingsbelte med bl.a. planting av trær og ellers anlegging av en vegetasjon som er naturlig for stedet. Park- og skjermingsbeltet i område med betegnelsen «Ø 4» skal ferdigstilles samtidig med anlegging av tilgrensede offentlig veg og godkjennes av bygningsrådet. Park- og skjermingsbeltet tillates ikke bebygd eller brukt til parkeringsplasser eller til lagring. j) Nødvendige trafokiosker kan tillates plassert innenfor området i samråd med bygningsrådet. D. OFFENTLIGE FORMÅL Egengodkjent Side3av12

4 a) Området som er vist med rød farge på reguleringskartet skal nyttes til tomter for offentlige bygninger ( stat, fylke, kommune ). b) Området langs Gunnar Knudsens veg tillates ikke bygd vider ut dersom dette gir økt trafikk på de avkjørslene som er vist i reguleringsplanen. c) Nødvendige trafokiosker skal plasseres i samråd med bygningsrådet. E. GENERELT FOR BYGGEOMRÅDER. a) Grad av utnytting ( U ). - Tillatt bebygd areal er påført reguleringskartet og angitt i prosent av tomtens areal. ( U : Bebygd areal er det areal som bygningen opptar av terrenget, jfr. NS 3940, inklusive utendørslagring under tak og garasje over terreng. Tomteareal er eiendomsareal innenfor regulert grense mot nabo, gate eller plass.) - Dersom grad av utnytting kommer i konflikt med andre av plan- og bygningslovens bestemmelser og / eller andre kommunale bestemmelser / vedtekter ( t.eks. parkeringskrav), kan bygningsrådet kreve at grad av utnytting reduseres slik at kravene i disse bestemmelsene blir tilfredsstilt. - Hvor ikke annet er angitt kan normalt bygges maks. 2 etasjer. - Hvor det er satt krav til bebyggelsesplan avgjøres etasjetall / høyde i tilknytning til godkjenning av denne. - Hvor ikke annet er spesielt angitt ( som t.eks. under pkt. 1 C, g ) er maksimal gesimshøyde 14m for 4-etasjers bygg og 10.5m for 3-etasjers bygg. Bygningsrådet kan gjøre unntak herfra i delområder hvor det etter rådets skjønn må anses som en fordel for helhetsbildet at det blir en mykere overgang til eksisterende bebyggelse eller terreng innenfor samme eller tilliggende område. b) Utbyggingsform. - Der hvor det ikke er satt krav til godkjent bebyggelsesplan før utbygging skal boligbebyggelse være frittliggende hus. Ellers tas det stilling til utbyggingsformen i bebyggelsesplan. - Plassering av garasje, boder og uthus skal være vist på situasjonsplan som følger byggemeldingen for hovedhuset, selv om de ikke skal oppføres samtidig med dette. c) Byggegrenser. - Hvor ikke annet er vist gjelder vanlig byggegrenseavstand fra eiendomsgrense og tilgrensende bebyggelse Egengodkjent Side4av12

5 - Nye bygninger mot offentlig gate og plass skal oppføres i samme byggegrense som har vært vanlig for bebyggelsen i strøket, når annen byggegrense ikke er vist i planen. - I boligområder kan nybygg kreves trukket tilbake inntil 5m fra fortaulinje. - Bygningsrådet kan i samråd med vedkommende vegmyndighet tillate at garasje oppføres nærmere veg enn fastsatt i planen. d) Bebyggelsens karakter. - Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i eksisterende miljø. Det kreves at et flertall av følgende faktorer skal være samstemt / fremherskende: Takform, takvinkel, møneretning, høyder, materialer, fasadeutforming og / eller farger. - Fasade mot offentlig gate og plass bør ikke utformes ensartet i større bredde enn 30m. - Boligbebyggelse skal oppføres med skråtak. For annen bebyggelse skal tak for nybygg mot gate og plass være skråtak.forøvrig tillates kombinasjoner av skrå og flate tak. For utnyttelse av loftsetasjen tillates arker, nedskjæring i takflaten o.s.v. Takform og takvinkel fastsettes endelig av bygningsrådet som kan kreve at bygninger i samme gruppe eller langs samme vegstrekning skal ha lik takvinkel. - Ved ombygging og reparasjon av eksisterende bygninger bør arbeidene så langt mulig tilpasses strøkets og bygningenes opprinnelige eller dominerende karakter. - Byggherren bør legge fram forprosjekt for bygningsrådet før byggemelding innsendes. Nabobygning skal vises på tegning. e) Bebyggelsesplan. - Innenfor område med angivelse V 5 kreves en godkjent bebyggelsesplan før området tillates bygd ut. Bebyggelsesplanen skal vise : Tomtedeling med angivelse av hvilke hovedformål som angit i reguleringsplanen tomta skal anvendes til. Det kan, på særskilte vilkår som fastlegges av bygningsrådet, tillates kombinasjon av ulike formål på samme tomt og / eller innen samme bygning. Minstevilkårene er: - Innbyrdes lokalisering av ulike byggeformål må klart framgå av planene Egengodkjent Side5av12

6 - Byggeformålenes lokalisering skal ikke, etter bygningsrådets skjønn, føre til gjensidig ulempe eller sjenanse. Bygningers plassering. Etasjetall og høyde. Takform, takvinkel og møneretning. Fellesområder, leke- og grøntarealer m.v. Interne veger, atkomst. Parkeringsplasser og garasjer. Bebyggelsesplanen skal oppfylle bygningslovens krav til kunngjøring, varsling o.s.v. f) Graving og fylling m.m. - Kraftlinjestrekk, massetak og andre varige terreng- eller landskapsinngrep skal godkjennes av bygningsrådet. Skjæringer og fyllinger skal gis en tiltalende form og behandling, og inngrep som bryter den naturlige terrengformen bør unngås. Overskuddsmasser for gravearbeider, utsprengninger, nedrivninger o.l. skal deponeres på godkjent fyllplass eller på et av bygningsrådets anviste oppfyllingssteder. g) Avskjerming av byggeområde. Det skal etableres gjerde i grense mellom forretnings- og industriområde V 5 og trafikkområdet Nensetkroken med gang- og sykkeltilknytning til Porsgrunnsvegen for å hindre direkte trafikk mellom Nensetkroken og industri / forretningsområdet. Gjerdet kan plasseres i reguleringsgrense. Det skal også av sikkerhetsmessige grunner etableres gjerde mellom industri- og forretningsområdet V 5 og regulert friområde mot sør. h) Utbyggingsrekkefølge. Byggeområde for forretning / kontor og industri med betegnelse V 5 tillates ikke bygd ut før offentlig veg fra Kjørbekkdalen er etablert og det er gitt avkjørselstillatelse til denne vegen i samsvar med internvegnett i godkjent bebyggelsesplan. - Bygningsrådet kan også kreve anlagt fortau langs vegen før en videre utbygging av området kan skje Egengodkjent Side6av12

7 De støyvoller og - skjermer som er planlagt p.g.a. økt støy fra det nye veganlegget skal være gjennomført før anlegget kan tas i bruk. - Dette gjelder også terrengarbeidene i spesialområde for terrengbehandling mot vegtrafikkstøy. 3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER. a) Områder som er vist med mørk grå og lys grå, samt mosegrønn og lys brun farge i h.h.t. reguleringskartets fargekode skal nyttes til trafikkformål, herunder veger, gater med fortau, rabatter, grøfter, støyvoll, skjerm, gang og sykkelveger, parkeringsplasser og andre veg- og trafikkinnretninger. NB: Planen gir også hjemmel til å erverve nødvendig areal til gjennomføring av veganlegg utover teoretisk reguleringsbredde slik det er illustrert i bilag 13: «Grunnerverv til trafikkformål». b) Virksomheter skal helt eller enkeltvis eller i samarbeid sørge for at det på tomtene avsettes tilstrekkelig plass og etableres gunstige forhold for atkomst, varetransport og av / pålessing, jfr. Skien kommunes vedtekt til plan- og bygningslovens 69. c) Utenom regulerte kryss angir planen 11 avkjørsler fra offentlig veg, betegnet A1 - A11: A1: Skal betjene Trios fabrikkanlegg. A2: Skal betjene det avgrensede industriområdet sør for Kjørbekkdalen inntil rundkjøringa. A3: Skal betjene et evt. øvre nivå mot nord i sandtaket. A4: Skal betjene nedre nivå mot øst ( tilsvarende betongvarefabrikkens nedre nivå). A5: Skal betjene sandtakområdet fra vest. A6: Skal betjene Grave- Servic`s nedre nivå. A7: Skal betjene området vest for Nenseth Verksted. Offentlige service-biler ( renovasjons-, brøytebiler o.s.v. ) gis rett til å snu på denne avkjørselen. A8: Skal betjene Grave-Services øvre nivå. A9: Skal betjene Nenseth Verksteds areal på østsida. A10: Skal betjene SKK`s vestre område mellom Gunnar Knudsens veg og jernbanen. Det tillates ikke økt trafikkbelastning på denne avkjørselen. Når det er etablert atkomstveg sørover, mellom Gunnar Knudsens veg og jernbanen, skal atkomst A10 stenges mot Gunnar Knudsens veg. Regulert gang- og sykkelveg mellom SKK`s område og jernbanen kan eventuelt, i begrenset utstrekning innenfor de vilkår som bygningsrådet fastsetter, tillates anvendt som atkomst til området fra ny atkomstveg mot Egengodkjent Side7av12

8 sør. A11: Skal betjene SKK`s østre område mellom G. Knudsens veg og fjellet. Det tillates ikke økt trafikkbelastning på denne avkjørselen. Utover disse avkjørslene tillates ikke anlagt direkte avkjørsler innenfor planområdet til følgende veger: Porsgrunnsvegen, Kjørbekkdalen, ny atkomstveg fra Kjørbekkdalen til sandtakområdet, Menstadbrua og Gunnar Knudsens veg. d) Trafikkområdene skal i utgangspunktet opparbeides med den inndeling av kjøreveg, gang- og sykkelveg, fortau, rabatter, parkering, frisiktsoner som er vist på planen. e) Terrenginngrep i forbindelse med veganlegg skal skje mest mulig skånsomt. Vegskjæringer, fyllinger og støyvoller skal beplantes eller behandles på annen tiltalende måte. Bestående trebeplantning ved vegene skal i størst mulig grad søkes bevart. Spesielt: I øvre del av skråningen til søndre tilfarter til rundkjøringa i Kjørbekkdalen og ned mot sandtaket skal det beplantes trær bl.a. for å markere vegens linjeføring ved optisk ledning. f) På gang- og sykkelveg kan syke-, brann-, flytte- og renovasjonsbiler tillates. g) Gang- og sykkelveg «G 1» kan nyttes som atkomst til Porsgrunnsvegen 150 (gnr. 220, bnr. 860). Gang- og sykkelveg «G 2» kan nyttes som atkomst til eiendommene G. Knudsens veg 31, 33 og 35. Gang- og sykkelveg «G 3» kan nyttes som atkomst til eiendommen gnr. 68, bnr. 22. h) Det skal anlegges støyskjermer og andre terrengtiltak mot støy som anvist på reguleringskartet og i disse bestemmelser. Støyskjermene skal meldes til bygningsrådet som skal godkjenne materialer, form, høyde og farge. Brurekkverket skal utformes slik at det får støydempende effekt. i) Bygninger i trafikkområdet: Byggverk for innkreving av bompengeavgift tillates oppført innenfor trafikkområdet som vist i reguleringsplanen. Byggverkene i tilknytning til bomstasjonen er underlagt de generelle krav under pkt. 1E. Innenfor trafikkområdet kan anlegges busslommer med lèskur. Lèskuret skal meldes til bygningsrådet som skal godkjenne materialer, form og farge. j) Bygningsrådet skal godkjenne detaljplaner / bebyggelsesplaner for selve veganlegget og de innretninger innenfor veganlegget som faller inn under denne Egengodkjent Side8av12

9 planen med reguleringsbestemmelser og / eller andre deler av bygningslovens bestemmelser. Det kreves utarbeidet en egen beplantningsplan for anlegget som skal godkjennes av bygningsrådet. Bygningsrådet kan etter nærmere vurdering godkjenne mindre endringer innenfor reguleringsplanens trafikkområde med hensyn til inndelingen av arealet ved behandlingen av detaljplan / bebyggelsesplan. k) De støyvoller og -skjermer som er planlagt p.g.a. økt støy fra det nye veganlegget skal være gjennomført før anlegget kan tas i bruk. Dette gjelder spesielt også skjermingsanlegget som vist i planen på hele strekningen mellom rundkjøringa og Bølebrekka. (Det må her anlegges tilstrekkelig med overlapping av skjermer på begge sider av atkomstveg gang- og sykkelveg forbi eiendommene G. Knudsene veg 31 og Bølebrekka 2 for å unngå lekkasjestøy.) Terrengarbeidene i spesialområde for terrengbehandling mot vegtrafikkstøy skal også være gjennomført før anlegget kan tas i bruk. Ved evt. utbygging av nytt hovedkryss på Porsgrunnsvegen for å betjene området mot øst, skal den viste atkomstvegen på østsida knyttes til dette krysset, og den viste atkomsten stenges. 4. FRIOMRÅDER. a) Områder som er vist med mørk grønn farge på reg.kartet, skal nyttes til parker, turveger og anlegg for lek, idrett og sport. b) Bygninger tillates generelt ikke oppført i friområder. Unntak kan gjøres av bygningsrådet når det gjelder mindre bygninger som hører naturlig med til bruken av friområdene og som ikke er til hinder for områdets bruk som friområde. c) Det tillates anlagt nødvendig atkomst fram til pumpestasjonene innenfor friområde med betegnelse «V 3». Atkomsten bør utformes mest mulig diskrèt i forhold til friområdet omkring, t.eks. med grassarmert stein. 5. FAREOMRÅDER. - Fareområdene i planene er sikringssoner for høyspenningsanlegg. 6. SPESIALOMRÅDER. Det er i planen avsatt spesialområder for Egengodkjent Side9av12

10 1. Anlegg og bebyggelse som på grunn av historisk, antikvarisk og annen kulturell verdi, skal bevares. 2. Frisiktsoner. 3. Område for terrengbehandling mot vegtrafikkstøy. 6.1 BEVARINGSOMRÅDE. Bevaringsområdet er på reguleringskartet vist avgrenset med svart, tykk strek. I tillegg til de generelle bestemmelsene for hele planområdet, gjelder følgende særskilte bestemmelser for innenfor bevaringsområdet: a) Eksisterende bebyggelse: - Bygningen skal bevares og tillates bare ombygget eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til et mer opprinnelig utseende. - Fasadekledning, fasadedetaljer, taktekking, piper, vinduer m.v. kan fornyes forutsatt at bygningens dimensjoner, takform, fasadeform og materialbruk i karakteren opprettholdes. - Innvendig kan bygningen moderniseres og tekniske forbedringer utføres i tråd med den enkelte huseiers ønske forutsatt at plan- og bygningslovens og byggeforskriftenes bestemmelser forøvrig oppfylles. b) Alle bygningsarbeider nevnt i bygningslovens 93 skal forelegges Riksantikvaren eller den han bemyndiger, før byggetillatelse blir gitt. c) Etablering av virksomheter som etter bygningsrådets skjønn medfører ulempe i form av trafikk støy, røyk og lukt, tillates ikke innenfor det regulerte bevaringsområde. d) I den utstrekning det er hjemmel for å gi dispensasjoner forutsettes tatt hensyn til målsettingen å bevare områdets karakter. e) Eksisterende gatebelegg, kantstein, forstøtningsmurer, gjerder, skilt, utvendig belysning, beplantning m.m. må ikke fjernes eller endres uten i samsvar med bygningsrådet og antikvarisk myndighet. f) Bygningen innenfor bevaringsområdet tillates ikke revet uten at det foreligger særskilte grunner for det. 6.2 FRISIKTSONER Egengodkjent Side10av12

11 I vegkryss og avkjørsler skal arealet innenfor frisiktsonene ha fri sikt i høyde av 0,5m over tilstøtende vegers nivå. Det er ikke lov å beplante dette arealet med trær eller busker, eller føre opp andre sikthindrende innretninger. 6.3 OMRÅDE FOR TERRENGBEHANDLING MOT VEGTRAFIKKSTØY. Innenfor område markert med skravur og betegnelsene «Ø 1» og «Ø 2» skal terrenget heves til ca. kote 33 med sikte på å gi en funksjon som støyskjerm mellom trafikkanlegget til Menstadbrua og boligene østenfor. Om nødvendig må det anleges støttemur for å oppnå tilstrekkelig høyde / støydempingseffekt. ( Jfr. tilrådningene fra støyutredningen, bilag 9.) Terreng-tiltaket skal inngå som en del av veganlegget og ferdigstilles sammen med dette. Delområde for terrengbehandling mot trafikkstøy med betegnelse «Ø 2» og gul markering kan bebygges med bolig dersom det ved beregninger kan dokumenteres tilfredsstillende forhold m.h.t. vegtrafikkstøy. Om nødvendig skal det anlegges tilstrekkelige støyskjermingstiltak for boligen mot trafikkanleggene ( i forhold til Miljøverndept.`s retningslinjer m.h.t.vegtrafikkstøy.) Støyberegninger skal være utført av fagkyndige. Skjermingstiltak skal vises på situasjonsplanen, godkjennes av bygningsrådet og ferdigstilles samtidig med boligen. ( I tillegg gjelder de andre bestemmelsene og krav vedr. boligbebyggelse. 7. FELLESOMRÅDER. Det er regulert inn fellesareal for 2 felles avkjørsler innenfor planområdet. Fellesareal nr. eiendommer: Skal være felles avkjørsel for følgende Gårdsnummer Bruksnummer , 335, 365, 401, 412, 479 Det er i tillegg regulert inn mulige plasseringer av avkjørsler for den interne betjeningen av området. Disse skal gi tilknytning til angitte fellesavkjørsler som fastlegges i bebyggelsesplan Egengodkjent Side11av12

12 8. FELLESBESTEMMELSER. a) Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av bygningsrådet innenfor rammen av plan- og bygningsloven og de kommunale vedtekter knyttet til denne. b) Etter at denne reguleringsplan med tilhørende bestemmelser er stadfestet, kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen og dens bestemmelser Egengodkjent Side12av12