AVTALE OM LEIE AV NÆRINGSEIENDOM. Eier. For [Leietaker]

Transkript

1 AVTALE OM LEIE AV NÆRINGSEIENDOM Eier BERGEN KOMMUNE og Leietaker [leietaker/org.nr.] Avtalen gjelder: Leie av Mathallen og torgflaten gnr/bnr 165/1122 med påstående bygning, og del av gnr/bnr 166/446 i Bergen kommune. Partene påtar seg herved de rettigheter og plikter som følger av avtalen. Avtalen er utarbeidet i 2 eksemplarer, ett til hver av partene. For Bergen kommune Sted/dato Navn: Sign. For [Leietaker] Sted/dato Navn: Sign. Leieavtalen består av følgende dokumenter: Denne avtale om leie av næringseiendom Vedlegg 1 Ytelseskrav/ SLA Vedlegg 2 Krav til matsikkerhet og kvalitet Vedlegg 3 Retningslinjer for design og estetisk utforming Vedlegg 4 Ordensreglement Vedlegg 5 Tegninger og beskrivelser Vedlegg 6 Prismatrise 1

2 Innholdsfortegnelse 1 Eier Leietaker Leieobjekt Definisjoner Dokumentrang Overordnede føringer Leietakers hovedplikter Kvalitetssikring og revisjon Endringer Utleie av areal i Mathall og torgplass, inne og ute Inventar og utstyr Mobile torgboder Leieobjekt og areal Mathallen Torgflaten Kontorplass Leietakers generelle plikter Driveplikt Ordensregler Åpningstider Rapportering Markedsføring og profilering Leietakers virksomhet og benyttelse av leieobjektet Overtakelse og innredning Leien Felleskostnader Betaling og rapportering Sikkerhetsstillelse Leieregulering Merverdiavgift Tinglysning og pantsettelse Drift og vedlikehold Drift

3 24.2 Vedlikehold Utbedring av skader Varighet Reforhandling av Avtalen Fremleie og overdragelse Selskapsmessige endringer Eiers tilgang til leieobjektet Fraflytting og tilbakelevering av leieobjektet Leietakers konkurs Forsikringer Leietakers mislighold Vesentlig mislighold Eiers mislighold Erstatning Konfidensialitet Force majeure Forholdet til husleieloven Kontaktpersoner og kommunikasjon Tvister

4 1 Eier Eier er Bergen kommune, org.nr [Adresse] 5016 Bergen 2 Leietaker Leietaker er <x 3 Leieobjekt Leieobjektet er gnr/bnr 165/1122 med påstående bygninger, og del av gnr/bnr 166/446 i Bergen kommune, kommune nr Leieobjektet består av Mathall/servicebygg og torgflaten, samt kontor i Zachariasbryggen. 4 Definisjoner Avtalen er denne avtale med vedlegg, og senere endringer som er skriftlig avtalt mellom partene. Torghandlerne er de aktører som tildeles torgplass i Mathallens 1 etasje eller på torgflaten. Øvrige leietakere er de aktører som leier lokaler i Mathallens 2 etasje. SLA er forkortelse for Service Level Agreement (Tjenestenivåavtale) og inngår som en del av Vedlegg 1 Ytelseskrav/SLA. 5 Dokumentrang Avtalens dokumenter skal, i tilfelle motstrid, ha prioritet i henhold til den rekkefølge de er listet på Avtalens signaturside. 6 Overordnede føringer Leietaker skal tilby naturlige og ferske kvalitetsprodukter, med vekt på lokale varer og spesialiteter fra hav og landbruk, og torget skal utelukkende fremstå som omsetningssted for fisk, sjømat og skalldyr, lokalprodusert gardsmat, frukt, bær, grønnsaker og blomster/planter. I tillegg til produktene som er nevnt, kan andre produkter av høy kvalitet og med lokal identitet tillates solgt på torget, inntil alternativ plassering er avtalt. Leietaker skal sikre en hygienisk og kvalitativt god omsetning av ferskvarer, i tillegg til et opplevelseskonsept med smaksprøver, servering, demonstrasjonskjøkken m.m. Mathallens 2. etasje skal være knyttet opp mot torgets hovedfunksjoner og publikumsaktiviteter. Leietaker skal gjennomføre driften av Mathallen og torget med den grad av faglig dyktighet som kan forventes av anerkjente leverandører innenfor tilsvarende eller liknende bransje. Driften skal være fagmessig utført, dokumentert og/eller kontrollert av kvalifisert og autorisert personell der dette kreves. 4

5 Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter, vedtekter, instrukser, ordensregler og lignende som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at hans benyttelse av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Alle offentligrettslige krav, herunder krav fra arbeidstilsyn, mattilsyn, helseråd, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet, foranlediget av den virksomhet som drives i leieobjektet, er det Leietakers ansvar å oppfylle per overtakelse, og for øvrig i leieperioden. Leietaker skal innhente og opprettholde alle nødvendige tillatelser i forbindelse med driften, og skal på Eiers anmodning legge frem dokumentasjon på at nødvendige tillatelser foreligger. 7 Leietakers hovedplikter Leietaker skal ha ansvar for forretningsførsel, forvaltning, drift og vedlikehold av leieobjektet, og bære kostnadene ved dette. Leietaker er ansvarlig for at virksomheten i/på leieobjektet drives på en måte som er i samsvar med: Krav til matvarekvalitet og sikkerhet, i henhold til krav fastsatt i lover, forskrifter og retningslinjer fastsatt av offentlige myndigheter Krav til forsvarlig forretningsførsel, i henhold til lover, forskrifter og regler/ retningslinjer for god forretningsskikk Ytelseskrav/SLA fastsatt av Eier i Avtalen med vedlegg De til enhver tid gjeldende ordensregler og øvrige retningslinjer Brudd på noen av punktene i denne bestemmelsen er å anse som mislighold av Avtalen. Dersom forholdet ikke rettes umiddelbart, eller Leietaker ved flere anledninger opptrer på en måte som medfører brudd på noen av ovennevnte punkter, foreligger det vesentlig mislighold av Avtalen, og Eier har rett til å heve Avtalen, jfr. pkt Kvalitetssikring og revisjon Leietaker skal gjennom sin organisering av virksomheten, herunder organisering av utleie av arealer og torgplass, inne og ute, sikre at forhold nevnt under pkt. 7 ivaretas gjennom avtaler og ved utarbeidelse av kvalitetssikrings og rapporteringsrutiner som sikrer at etterlevelse av nevnte punkter til enhver tid kan dokumenteres overfor offentlige myndigheter og Eier. Eier skal ha rett til å gjennomføre revisjon av Leietaker, og Leietaker plikter å bidra ved gjennomføringen av slik revisjon. Dersom revisjon avdekker avvik, plikter Leietaker uten ugrunnet opphold å iverksette korrigerende tiltak. Eier kan fastsette en rimelig frist for gjennomføring av slike tiltak. Unnlatelse av å iverksette korrigerende tiltak, utgjør vesentlig mislighold. 9 Endringer 5

6 Endringer i Avtalen med vedlegg, skal være skriftlig avtalt og signert av partene før endring iverksettes. 6

7 10 Utleie av areal i Mathall og torgplass, inne og ute Leietaker skal ha rett og plikt til å leie ut areal i leieobjektets Mathall og på torgflaten. Ved slik utleie har Leietaker ansvar for utvelgelse av leietakere etter en søkeprosess, inngåelse, administrasjon og oppfølgning av leieavtalene, herunder å iverksette misligholdsbeføyelser ved brudd på leieavtalene. Ved utforming av leieavtalene skal Leietaker sikre at forpliktelser inntatt i Avtalen mellom Eier og Leietaker videreføres til torghandlerne og øvrige leietakere. Leietaker skal sikre at leieavtalene mot torghandlerne og øvrige leietakere ikke fremleies. Eier skal ha rett til å tre inn i leieavtalene med torghandlerne og øvrige leietakere ved opphør av denne Avtale, uavhengig av opphørsgrunn. Etablerte torghandlere skal gis fortrinnsrett til leie av torgplass, forutsatt at de tilfredsstiller samtlige krav til salgsvirksomheten, herunder krav til vareutvalg og kvalitet, revisorgodkjent omsetningsrapportering og krav til regnskapsførsel. Torghandlere som tildeles inneplass (helårsdrift) skal prioriteres ved tildeling av uteplass på torgflaten. 11 Inventar og utstyr For krav til inventar og utstyr som Leietaker skal bekoste og vedlikeholde, se Vedlegg 1.1 Generelle Ytelseskrav. Samtlige installasjoner i forbindelse med torgdriften skal ha en estetisk utforming som passer inn med torgets helhetlige kvalitetsprofil. Se Vedlegg 3 Retningslinjer for design og estetisk utforming. 12 Mobile torgboder Leietaker er ansvarlig for anskaffelse, administrasjon, drift og vedlikehold av torgbodene, se Vedlegg 1.1 Generelle ytelseskrav, punkt 6.5. Alle torgbodene på torgflaten skal være mobile og skal fjernes hver dag etter endt markedsdag. 13 Leieobjekt og areal Leieobjektets totale areal, inkludert fellesareal, skal beregnes i samsvar med NS Leieobjekt er nærmere beskrevet i leieavtalens Vedlegg 5 Tegninger og beskrivelser Mathallen Mathallens areal fremgår av Vedlegg 5 Tegninger og beskrivelser. 7

8 13.2 Torgflaten Torgflatens areal fremgår av Vedlegg 5 Tegninger og beskrivelser Kontorplass Eier disponerer ca. 50 m2 kontor i Zachariasbryggen som vil bli stilt til rådighet for Leietaker, så lenge Eier utøver disposisjonsretten til disse. 14 Leietakers generelle plikter Leietaker plikter å følge de regler og instrukser som til en hver tid gjelder for leieobjektets tekniske anlegg, samt ivareta de gjeldende HMS rutiner Driveplikt Leietaker har driveplikt og skal drifte Mathallen og torgflaten i tråd med de rammer som fremgår av Avtalen, samt Eiers nåværende og fremtidige retningslinjer Ordensregler Leietaker skal utarbeide nytt ordensreglement for leieobjektet. Nytt ordensreglement skal godkjennes av Eier. Gjeldende ordensreglement for torget følger som vedlegg, se Vedlegg 4 Ordensreglement. Eier kan til enhver tid kreve endringer i ordensreglementet Åpningstider Leietaker forplikter seg til å følge de til en hver tid fastsatte åpningstider for Mathallen og torgflaten. Åpningstiden fastsettes av Eier, og kan endres. Gjeldende åpningstider fremgår av Vedlegg 1.1 SLA Generelle Ytelseskrav Rapportering Leietaker skal rapportere i henhold til krav fastsatt i Vedlegg 1.1, SLA Generelle Ytelseskrav Markedsføring og profilering Leietaker skal i samarbeid med representanter for torghandlerne og de øvrige leietakere etablere et samordningsorgan for å sikre koordinering av markedsaktiviteter, samt oppfølging av en helhetlig kvalitetsprofil. Samordningsorganet skal være et rådgivende organ for Leietaker som skal ha ansvar for felles markedsføring og profilering. Det er en forutsetning at torghandlerne og de øvrige leietakere skal betale et markedsbidrag, avhengig av omsetning. Markedsbidraget skal betales direkte til Leietaker. Dersom leieperioden påbegynnes og/eller avsluttes i løpet av et kalenderår, skal markedsbidraget justeres forholdsmessig for den aktuelle del av kalenderåret og sesong for sesongvariable aktører. Leietaker skal stille krav til at torghandlerne og øvrige leietakere er forpliktet til å være medlem i 8

9 samordningsorganet, og at de lojalt skal følge de til en hver tid gjeldende retningslinjer og vedtak truffet av organet. De til en hver tid gjeldende vedtekter for samordningsorganet skal anses som en del av leieavtalene med torghandlerne og øvrige leietakere. Leietaker skal utarbeide profilmanual i tråd med retningslinjene i Vedlegg 1.1 SLA Generelle Ytelseskrav. Profilmanual skal være Eiers eiendom, og skal overleveres Eier ved Avtalens opphør, uavhengig av opphørsgrunn. 15 Leietakers virksomhet og benyttelse av leieobjektet Leietaker plikter å behandle leieobjektet med tilbørlig aktsomhet, og plikter å melde fra til Eier dersom det er eller oppstår skade, feil eller mangler på eiendommen. Skader på eiendommen, uavhengig av årsak, skal utbedres omgående og skal utføres på en håndverksmessig forsvarlig måte, og uten å forstyrre driften av Nye Torget unødig. Leietakers virksomhet og drift av eiendommen skal være i overensstemmelse med det som er avtalt. Eier skal holdes skadesløs for alle kostnader som måtte oppstå ved Leietakers ureglementerte bruk av eiendommen. Ved brudd på denne bestemmelsen gjelder ikke ansvarsbegrensning som nevnt i punkt 36. Leietaker må ikke benytte leieobjektet på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte som sjenerer omgivelsene og naboer. Leietaker skal ikke benytte leieobjektets fellesarealer til eget formål, eksempelvis til salg, oppslag, lagring eller lignende. Torgflaten skal holdes åpen og ryddet utenom torgets åpningstid. Eier skal ha rett til å benytte torgflaten til arrangement, etter 2 måneders skriftlig varsel til Leietaker. 16 Overtakelse og innredning Leieobjektet overtas fra [dato]. Før overtakelse av leieobjektet skal partene gjennomføre en felles overtakelsesbefaring. Det skal føres protokoll fra befaringen, som skal signeres av begge parter. Leietaker er etter overtakelsesbefaringen kjent med leieobjektets tilstand, og kan således ikke gjøre gjeldende mangler eller forsinkelse i forbindelse med overleveringen. Med mindre annet er avtalt, skal Leietaker selv bekoste innredning og utstyr som Leietaker trenger for sin virksomhet, utover det som finnes ved leieforholdes start, samt bekoste eventuelle ominnredninger av lokalene. Leietaker er ansvarlig for alle nødvendige godkjennelser fra Eier, naboer der det er aktuelt, og offentlige myndigheter. 9

10 Ominnredning og andre arbeider og endringer av bygningsmessig art som utføres i leieperioden skal godkjennes skriftlig av Eier før arbeidene igangsettes. Eier kan gjøre samtykket betinget av at installasjonene fjernes ved leietidens utløp for Leietakers regning, eller at installasjonene ved leietidens slutt skal tilfalle Eier. Alle ominnredninger, ombygginger og endringer skal gjennomføres i henhold til gjeldende lover og regler. Med endring omfattes også at Leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, kjøling, avløp m.v. enn det leieobjektet på avtaletidspunktet har kapasitet til. Ved ombygging, ominnredning og endringer er Leietaker forpliktet til, for egen regning, å sørge for utarbeidelse av ny dokumentasjon for leieobjektet, som skal erstatte opprinnelige byggtegninger, skjema og beskrivelser as built dokumentasjon. Alle bygningstekniske endringer og alle tekniske installasjoner, herunder både opprinnelige tekniske installasjoner som fortsatt befinner seg i lokalene, samt de nye installasjoner som er anbrakt av Leietaker, skal fremgå av tegningene. Ny dokumentasjon blir Eiers eiendom. Utseende til, og plassering av Leietakers eventuelle skilt, informasjonstavler etc. må tilpasses den arkitektoniske profilen på leieobjektet, og skal skriftlig forhåndsgodkjennes av Eier. 17 Leien Leien skal beregnes ut fra følgende formel: Lt = Fastledd + X % (av omsetning fra leietakere i 1. etasje + torgflate) Beskrivelse av de enkelte leiekomponenter: Fastledd: Grunnbeløp fastsatt i kontrakt, uavhengig av driften av Mathallen og torgflaten. Beregnes ut fra BRA (i henhold til NS 3940) multiplisert med kvadratmeterpris fastsatt i kontrakt. X % av omsetning fra leietakere i 1. etasje + torgflaten: Beregnes ut fra dokumentert omsetning fra utleid areal i 1. etasje og torgflaten. Dekomponert for de enkelte etasjer skal beregningsformelen se slik ut: 2. etasje L2 = Antall kvadratmeter disponert x kvadratmeterpris 10

11 1. etasje L1 = Antall kvadratmeter disponert x kvadratmeterpris + X % av omsetning fra utleid areal Torgflaten LT = Antall kvadratmeter disponert x kvadratmeterpris + X % av omsetning for utleid bodareal. Antall kvadratmeter for torgflaten vil være avhengig av størrelsen på oppsatt bod + 5 kvm. Omsetning fra utleid areal i Mathallens 1. etasje og torgflaten skal baseres på omsetningstall og skal være godkjent av autorisert regnskapsfører eller revisor. 18 Felleskostnader Felleskostnader viderefaktureres torghandlerene og øvrige leietakere. 19 Betaling og rapportering A konto leie forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal. Leien ansees ikke betalt før den er mottatt på Eiers konto. Annualisert leie skal legges til grunn for kvartalsvis a konto innbetaling. Estimat for neste års totale leie skal fremlegges av Leietaker innen inneværende års slutt. Estimatet skal godkjennes av Eier. Estimat skal inneholde både fastledd og omsetningsbasert ledd. 20 Sikkerhetsstillelse Leietaker skal stille garanti for et beløp som til enhver tid tilsvarer 6 måneders leie. Garantien skal tjene som sikkerhet for Leietakers riktige oppfyllelse av samtlige forpliktelser etter Avtalen. Garantien skal være en selvskyldnergaranti fra norsk bank eller forsikringsselskap, og skal gjelde til minimum 2 måneder etter leieperiodens utløp. Garantien skal ikke kunne sies opp av Leietaker i leieperioden. Garantien skal foreligge senest 4 uker etter signering av Avtalen, og under enhver omstendighet før innflytting i lokalene. Ved manglende sikkerhetsstillelse har Eier rett til å nekte innflytting, samt heve Avtalen. Ved eventuell forlengelse av Avtalen skal garantien forlenges tilsvarende, og frem til 2 måneder etter utløpet av en ny leieperiode. 21 Leieregulering Fastelement av leien reguleres hvert år med 100 % av endringen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks. Reguleringen skjer første gang xx. Indeks pr året før legges til grunn for etterfølgende reguleringer. 11

12 22 Merverdiavgift Leien vil bli fakturert med merverdiavgift. Leietaker skal undergi frivillig registrering for merverdi, samt gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av lokalene, herunder utleie og bekreftelse på at samtlige leietakere er registrert for merverdiavgift. 23 Tinglysning og pantsettelse Avtalen kan ikke tinglyses eller pantsettes uten Eiers skriftlige samtykke. Gir Eier samtykke til tinglysning av Avtalen, skal denne ha prioritet etter alle nåværende og fremtidige pengeheftelser og være uten opptrinnsrett. Leietaker dekker selv omkostninger ved tinglysning. Leietaker er forpliktet til å besørge den tinglyste Avtalen slettet når leieforholdet er avviklet på grunn av leietidens utløp eller kontrakten har opphørt etter avtale, utkastelse, Leietakers konkurs etc. Sletting skal skje senest en måned etter leieforholdets opphør. Eiers eventuelle kostnader til sletting av den tinglyste Avtalen skal dekkes av Leietaker. 24 Drift og vedlikehold 24.1 Drift Leietaker er ansvarlig for å inngå og følge opp avtaler for drift av Mathallen og torgflaten. Felleskostnader skal fordeles på torghandlerne og øvrige leietakere etter den til en hver tid gjeldende leiebrøk. Leietaker skal garantere for drifts og felleskostnader som står udekket grunnet ikke utleid areal. Driftsansvaret omfatter, men er ikke begrenset til: Drift av Mathall og torgflaten o Drift knyttet til eiendommen o Leieforhold mot torghandlerne og øvrige leietakere o Administrere og følge opp de eksisterende avtaler inngått av Eier for drift av torget o Renhold innvendig/utvendig o Avfall o Informasjon/telefon/IT o Vakthold/sikkerhet o Administrasjon av bruken av torgflaten utenom torgets åpningstid 24.2 Vedlikehold Leietaker har ansvar for alt innvendig og utvendig vedlikehold av leieobjektet. 12

13 25 Utbedring av skader Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skade på lokalene, herunder inn og utvendige dører og vinduer med karmer og låser, forårsaket av Leietaker eller noen Leietaker svarer for, eller av tredjemann ved hærverk, innbrudd eller på annen måte. Oppfyller ikke Leietaker sin plikt til å utbedre, kan Eier sørge for utbedring av skadene, for Leietakers regning og risiko. Dersom praktisk mulig, og forsvarlig, sett i forhold til skaden, plikter Eier å gi Leietaker 14 dagers skriftlig varsel før slik utbedring iverksettes. Eier skal, uten ugrunnet opphold, varsles skriftlig ved skade på leieobjektet. Brudd på denne bestemmelsen vil bli ansett som vesentlig mislighold. 26 Varighet Avtalen er tidsbestemt og har en varighet på 10 år (leieperioden) regnet fra [sett inn dato], med opsjon for Eier til å forlenge Avtalen med år (opsjonsperiode). Avtalen og leieforholdet opphører i sin helhet ved leieperiodens/opsjonsperiodenes utløp, uten forutgående oppsigelse. Dersom Eier utøver opsjon skal Leietaker varsles skriftlig om dette 12 måneder før leieperiodens/opsjonsperiodens utløp. 27 Reforhandling av Avtalen Avtalens elementer kan reforhandles som følger: Ytelsesnivå som spesifisert i SLA kan reforhandles første gang september Ytelsesnivå og leie kan reforhandles september Avtalen kan reforhandles ved opsjonsutøvelse. Dersom reforhandling ikke fører frem til enighet mellom partene, skal definert ytelsesnivå og priser, samt øvrige rettigheter og plikter i Avtalen gjelde. Endringer i Avtalen som følge av reforhandling skal avtales skriftlig, og skal signeres av partene. 28 Fremleie og overdragelse Fremleie eller overdragelse av Avtalen, helt eller delvis, må ikke finne sted uten Eiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag, uten at Leietaker kan si opp Avtalen. Som overdragelse regnes overdragelse av minst 50 % av aksjene, selskapsandeler eller eierinteresser hos leietaker. Det samme gjelder skifte av selskapsform. 13

14 Som overdragelse regnes også avhending av det mindre antall aksjer eller andeler som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Eier skal på forespørsel gis opplysninger bekreftet av Leietakers revisor, om slik overdragelse har funnet sted. 29 Selskapsmessige endringer Selskapsmessige endringer, herunder fisjon og kapitalnedsettelse, som kan forringe Leietakers økonomiske stilling overfor Eier, krever Eiers skriftlige samtykke. 30 Eiers tilgang til leieobjektet Leietaker plikter å gi Eier adgang til leieobjektet i kontor /forretningstid alle dager, for ettersyn, inspeksjon, taksering, forandringsarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det ansees nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har Eier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet uten slikt varsel. 31 Fraflytting og tilbakelevering av leieobjektet Leietaker skal ved fraflytting, uavhengig av årsak, tilbakelevere leieobjektet i ryddig og rengjort stand med hele vindusruter, glassfelt, speil og for øvrig i henhold til Avtalens krav til vedlikehold, og i håndverksmessig god stand, bortsett fra den alminnelige forringelse som Eier i forhold til vedlikeholdsplikten aksepterer som normal slitasje. Ved tilbakelevering skal samtlige nøkler og adgangskort leveres Eier. Med mindre annet er avtalt i forbindelse med Leietakers innredningsarbeider, vedlikehold og forandringer av leieobjektet, skal endringer, fast inventar, delevegger, ledninger og lignende ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle Eier uten vederlag. Øvrige forbedringer av leieobjektet tilfaller Eier uten vederlag. Eier kan kreve at Leietaker fjerner innretninger som er montert av Leietaker, og at skader som følge av demontering utbedres av Leietaker for dennes kostnad. Mangler eller andre utbedringsplikter i forbindelse med Avtalens opphør som Leietaker ikke har utbedret, vil bli utbedret av Eier, for Leietakers regning. Leietaker, skal på egen bekostning, fjerne alle eiendeler, herunder oppsatte og monterte skilt. Eiendeler som ikke er fjernet skal ansees som etterlatt og tilfaller Eier etter 14 dager, regnet fra dato for tilbakelevering. Avfall, etterlatte gjenstander eller innretninger etc. som nevnt overfor vil bli fjernet for Leietakers regning. I god tid før Avtalens opphør, uavhengig av årsak, skal partene gjennomføre en felles befaring med det formål å kartlegge leieobjektets tilstand, samt behovet for utbedringer for å bringe leieobjektet i kontraktsmessig stand før tilbakelevering. Det skal føres protokoll fra befaringen som skal signeres av begge parter. 14

15 Ved opphør av Avtalen, uavhengig av årsak, og ved Eiers konkurranseutsetting av driften av torget på nytt, plikter Leietaker å bidra til at overføring til nytt driftsselskap kan gjennomføres på en smidig og hensiktsmessig måte, slik at driften av torget i minst mulig grad forstyrres. 32 Leietakers konkurs Ved Leietakers konkurs kan Eier bringe Avtalen til opphør med umiddelbar virkning, med mindre boet trer inn i Leietakers rettigheter og plikter etter Avtalen, jf. dekningslovens 7 10 og 7 6. Ved Leietakers konkurs bortfaller leieavtaler inngått med torghandlerne og øvrige leietakere, i sin helhet. 33 Forsikringer Hver av partene holder sine interesser forsikret. Eier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved brann, vannledningsskade, mv., utover det som dekkes av ordinær huseierforsikring. Eier skal holde eiendommen fullverdiforsikret. Eier har rett til å stå som selvassurandør. Leietaker har ansvar for forsikring av egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, dører, vinduer, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar, etc. Eier skal holdes skadesløs i forbindelse med skader som oppstår i de leide lokaler eller på annen måte som følge av leieforholdet. Ved skade på leieobjektet skal Leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før Eiers forsikring benyttes. 34 Leietakers mislighold Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller andre avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. 13 2, 3. ledd (a) i tvangsfullbyrdelsesloven. Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. 13 2, 3. ledd (b). Gjør Leietaker seg skyldig i vesentlig mislighold av Avtalen kan Eier heve Avtalen, og Leietaker plikter da å fraflytte leieobjektet. Blir Leietaker kastet ut eller flytter etter krav fra Eier grunnet mislighold, eller fraviker leieobjektet som følge av konkurs, plikter Leietaker å betale leie og andel i felleskostnader for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten suspenderes for den periode Eier får leid ut leieobjektet på ny, til samme eller høyere pris. Leietaker plikter å betale de omkostninger som utkastelse, søksmål og rydding/rengjøring av leieobjektet fører med seg, samt utgifter knyttet til ny utleie. Leietaker har rett og plikt til å avhjelpe samtlige mangler som oppstår i avtaleperioden. Mangler skal utbedres uten ugrunnet opphold, og uten kostnad for Eier. 15

16 Ved mangelfull utførelse og ivaretakelse av de plikter som påhviler Leietaker, herunder anmerkninger fra Mattilsynet eller andre offentlige myndigheter, avvik fra det som er avtalt i denne Avtale med SLA er, samt ved utilfredsstillende Kundetilfredshetsindeks (KTI), påløper automatisk konvensjonalbot. Konvensjonalboten utgjør NOK pr kalenderdag, og løper maksimalt i 60 kalenderdager. Konvensjonalboten løper fra mangel oppstår til Leietaker bekrefter at forholdet er brakt i orden, eventuelt til offentlig myndighet bekrefter at forholdet er brakt i orden, der hvor offentlig godkjenning er påkrevet. Eier kan, i tillegg til å kreve konvensjonalbot, kreve erstattet det tap han lider som følge av mangler. Erstatning er begrenset til direkte tap, med mindre Leietaker eller noen han svarer for, har utvist grov uaktsomhet eller forsett. Eier kan heve avtalen dersom maksimal konvensjonalbot er påløpt, eller dersom mangel utgjør vesentlig kontraktsbrudd. Ved Leietakers unnlatelse av å avhjelpe mangler, skal Leietaker dekke Eiers nødvendige utgifter ved retting fra tredjepart. Leietaker skal varsles med en rimelig frist før slik utbedring iverksettes Vesentlig mislighold Er mangelen av en slik art at det medfører et vesentlig kontraktsbrudd, eller Leietaker opptrer på en måte som vesentlig bryter med tillitsforholdet mellom partene, kan Eier heve hele eller deler av Avtalen med øyeblikkelig virkning. 35 Eiers mislighold Leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til husleieloven 2 11 som følge av forsinkelse eller mangel, forutsatt at forsinkelsen eller mangelen er vesentlig. Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven 2 13, forutsatt at forsinkelsen eller mangelen er vesentlig. Indirekte tap dekkes ikke. Erstatning er begrenset til ett kvartals leie, med mindre Eier har opptrådt grovt uaktsomt. Dersom Leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra Eier som grunnlag for heving av Avtalen, skal Eier varsles skriftlig med en frist på 60 dager, om at Avtalen kan bli hevet om misligholdet ikke opphører. Kortere avbrudd i strøm, luft eller vannforsyning utløser ikke erstatningsplikt for Eier, eller reduksjon av leie. 36 Erstatning 16

17 Leietaker er erstatningsansvarlig for all skade som skyldes virksomheten, ham selv eller personer i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt torghandlerne og øvrige leietakere, kunder, leverandører og/eller andre personer som har tilgang til eiendommen. Ansvaret gjelder både i forhold til Eier og overfor skadelidende tredjemann. Erstatningsplikten omfatter også kostnader knyttet til utrydding av utøy/skadedyr, samt kostnader til utbedring av skader på eiendommen. Erstatning er begrenset til direkte tap, med mindre Leietaker eller noen han svarer for har opptrådt grovt uaktsomt eller forsettelig. 37 Konfidensialitet Partene skal behandle informasjon om Avtalen og gjennomføringen av denne som konfidensiell. Informasjon skal ikke gjøres tilgjengelig for utenforstående uten samtykke fra den annen part. Konfidensialitet etter denne bestemmelsen er ikke til hinder for utlevering av informasjon som kreves fremlagt i henhold til lov eller forskrift. Taushetsplikten gjelder også etter at Avtalen er opphørt. Ansatte eller andre som fratrer sin tjeneste hos en av partene skal pålegges taushetsplikt også etter fratredelsen om forhold som nevnt ovenfor. 38 Force majeure Forhold som partene ikke rår over, så som streik, lock out, blokade, brann, eksplosjon, opptøyer, krig, krigslignende tilstander, eller pålegg fra offentlige myndigheter, og som de ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller unngått eller overvunnet følgene av, fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til Avtalen. Force majeure utløser ikke erstatningsplikt. Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller ved annen hendelig begivenhet i leietiden, bortfaller Avtalen. 39 Forholdet til husleieloven Følgende bestemmelser i husleieloven av 26. mars 1999 nr. 17 gjelder ikke for dette leieforholdet: 8 4, 8 5, 8 6, 2 ledd, 10 5 og For øvrig gjelder Avtalen i de tilfeller der Avtalen har andre bestemmelser enn det som følger av husleielovens fravikelige regler. 40 Kontaktpersoner og kommunikasjon Hver av partene skal oppnevne en kontaktperson som skal være bemyndiget til å opptre på vegne av parten i alle saker som angår gjennomføringen av Avtalen. 17