Hvam Revidert PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR HOLSTAD, FELT B1, MAURA NANNESTAD KOMMUNE

Transkript

1 Hvam Revidert PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR HOLSTAD, FELT B1, MAURA NANNESTAD KOMMUNE

2 2 INNEHOLD 1. BAKGRUNN 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Forslagsstiller / planlegger Hensikten med planen PLANSTATUS 2.1 Nasjonale og regionale føringer Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal og transportplanlegging Universell utforming Kommunale planer Kommuneplan for Nannestad (vedtatt ) Reguleringsplan for HOLSTAD-MAURA GNR/BNR 149/2 og 58 M.FL.. 5 vedtatt 2002, revidert med nytt vedtak 2012) Tilgrensende reguleringsplaner BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Områdets forhold til omgivelsene Terrengforhold Beliggenhet i forhold til service / infrastruktur Flom, ras og grunnforhold Miljøforhold, Støy og annen forurensing Verneinteresser Automatisk fredete kulturminner Nyere tids kulturminner Naturmangfold / biologisk mangfold BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Bebyggelse grad av utnytting, gesims og mønehøyde Utforming av plan og bebyggelse Parkering Trafikkmengde ÅDT Universell utforming Uteoppholdsarealer Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn Vann, avløp og overvann Renovasjon Energiforsyning PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring om igangsetting av planarbeider Sammendrag av forhåndsuttalelse med forslagstillers kommentar.. 10

3 3 1. BAKGRUNN 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger strategisk til, like nord for avkjøringen fra Hadelandsveien helt syd i Maura. Avkjøring til området er fra Gamle Dalsveg som ligger like nord for området. Planområdet er en del av reguleringsplan for Holstad-Maura- GNR/BNR 149/2 OG 58 M.FL. Detaljreguleringsforslaget omfatter delfelt B1. Planens areal er totalt 12,7 daa. Av dette utgjør 10,2 daa områder for boligbebyggelse og trafikk / parkering. Opprinnelig areal i vedtatt reguleringsplan er 9,5 daa, men i forbindelse med detaljplanarbeidet er tidligere avvik mellom formåls og eiendomsgrense justert slik at disse nå samsvarer. Utbyggingen av felt B1 utgjør den siste delen av totalt 4 delfelt innenfor reguleringsplanen for Holstad-B Forslagstiller / planlegger Planforslaget fremmes av Block Watne AS som også er ansvarlig planlegger i forbindelse med utarbeidelse av detaljplanen.detaljplan og illustrasjonsplan er utarbeidet av Block Watne AS 1.3 Hensikten med planen Hensikten med planen er å detaljregulere delfelt B1 for konsentrert småhusbebyggelse. 2. PLANSTATUS 2.1 Nasjonale og regionale føringer Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen (1989) Formålet med RPR for barn og unge er blant annet å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Blant annet skal følgende vies spesiell oppmerksomhet:

4 4 Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn og unge kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - Er store nok - Gir mulighet for ulik type lek - Kan brukes av ulike type aldersgrupper og gir mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. Vurdering: Barn og unges interesser er forsøkt ivaretatt i denne planen gjennom ulike faktorer: Det er avsatt 2 områder for lek innenfor planområdet. I reguleringsplanen for hele utbyggingsområdet er det etablert en felles lekeplass (FL3). Lekeplassen grenser til planområdet Det er lagt opp til gode gangforbindelser internt i planområdet. Fortau etableres i Gamle Dalsveg for å sikre gangadkomst til bussholdeplass og barnehage Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Hensikten med retningslinjene er blant annet å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Vurdering: Planforlaget ligger nære sentrum og med gode gangforbindelser både internt og videre til sentrum. Barnehage grenser til området og beliggenhet i forhold til hovedvei som hindrer unødig trafikk i sentrumsområdene. Grøntsoner med stier som skille mellom boligområdet og landbruksarealer. Grøntsonene gir dessuten mulighet for sikker adkomst til lekeplasser, barnehage og nabobebyggelse. Planforslaget vurderes å være i tråd med retningslinjene for samordnet areal og transportplanlegging Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Vurdering: Universell utforming har vært en viktig del av prosjektering av både boliger, plassering og uteområder. Planforlaget legger opp til at universell utforming skal etterstrebes i størst mulig grad Kommunale planer Kommuneplan for Nannestad (vedtatt ) Planområdet ligger innenfor område avsatt til boligformål.

5 Reguleringsplan for HOLSTAD MAURA GNR/BNR 149/2 og 58 M.FL. (vedtatt 2002, revidert med nytt vedtak i 2012) Detaljplan for B1 er fremmet med følgende endringer i forhold til reguleringsplan for Holstad B12: - Maksimal BYA er økt fra 30 til 40 %. - Parkering endret fra 2plasser for alle typer boliger, til gjennomsnittlig 1,7 plass pr boenhet, herav 1 fast plass pr boenhet under tak. - Plangrense i sydøst er i reguleringsplan for Holstad B12 ikke i samsvar med eiendomsgrense. Dette er korrigert i detaljplanen. Alle endringene i forhold til førende reguleringsplan er avklart i forhåndskonferanse med kommunen. Vurdering: Planområdet vil i tråd med vedtatt reguleringsplan bli regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Detaljplan følger som vedlegg nr Tilgrensende reguleringsplaner. Områdene nord og øst omfattes av reguleringsplan for Holstad B12 der felt B2 i dag bygges ut med kjedehus og området B4 omfattes av eksisterende boliger og eneboligtomter. Området syd øst omfattes av reguleringsplan for Hol Næringspark. Arealformålet her er næringsvirksomhet. Det er avsatt buffersoner mellom næringsparken og B1. Området syd vest for B1 er regulert og utbygd med barnehage. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Områdets forhold til omgivelsene. Planområdet grenser til eksisterende småhusbebyggelse samt ett lite område med dyrket mark og en skogteig. 3.2 Terrengforhold Området er svakt hellende mot syd. Langs Myrsnipevegen varierer dagens terreng mellom cote 198 og 197, mens området i syd har variasjoner mellom cotene 197 og Beliggenhet i forhold til service / infrastruktur Planområdet har både barnehage og bussholdeplass innenfor meter. Maura skole ligger 1,4 km nord for området, mens det kun er 600 meter til sentrumsområdet i Maura.

6 6 3.4 Flom, ras og grunnforhold Planområdet ligger under marin grense. Det er foretatt prøvegraving på området med tilhørende geotekniske vurderinger gitt av Løvlien Georåd. Prøvegraving viser humus ned til ca. 0,4 meter med påfølgende siltig sand ned til bunn av gravehull ca 3,0 meter. Grunnforholdene er betegnet som tilfredsstillende med tanke på planlagt bebyggelse på området. Geoteknisk rapport følger som vedlegg nr Miljøforhold Støy og annen forurensning. Støymålinger er utført på området etter planretningslinje T Lydnivå både utendørs og på planlagte fasader vil være under anbefalte grenseverdier. Det er ellers ikke kjente forurensninger i området. Støyrapport følger som vedlegg nr Verneinteresser Automatisk fredete kulturminner Planområdet er tidligere dyrket mark. Det ble i år 2000 foretatt arkeologiske registreringer i planområdet uten at det ble påvist automatisk fredete kulturminner. Undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 ansees således som oppfylt Nyere tids kulturminner Det er ingen kjente nyere tids kulturminner innenfor planområdet Naturmangfold/biologisk mangfold Planforslaget berør i liten grad naturmangfold. Det er allikevel foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart, jf. At tiltaket berører natur. Det fremkommer at det ikke er registrert arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper fra Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Det er dermed ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i Naturmangfoldsloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldsloven BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Detaljert oversikt over reguleringsformål: Figur 4.1 : Reguleringsformål i plan Hovedformål Underformål Benevnelse SOSI-kode Areal Boligbebyggelse Konsentrert småhus BK Boligbebyggelse Konsentrert småhus BK Boligbebyggelse Garasjeanlegg BG

7 7 SUM Anlegg Renovasjon BRE Anlegg Lekeplass BLK Anlegg Lekeplass BLK Grønnstruktur Turdrag GTD Sum Reguleringsbestemmelser følger som vedlegg Bebyggelse grad av utnytting, gesims og mønehøyde Innenfor planområdet er det lagt opp til konsentrert småhusbebyggelse med maksimal utnyttelse på 40%. Planområdet vil med denne utnyttelsen ha en kapasitet på mellom 40 og 44 enheter, avhengig av produktmiks. Området er inndelt i to selvstendige utbyggingsetapper med areal for trafikk / parkering plassert mellom områdene. Parkering på bakken regnes med 18 m2 / parkeringsplass. BYA er i denne detaljplanen satt høyere enn kommuneplanens 30%. Bakgrunnen for dette er blant annet: - Økt fokus fra førende myndigheter på høy utnyttelse av jordbruksområder som er regulert til boligformål. - Planområdet er tilnærmet flatt og tåler derfor en høy utnyttelse. - Planområdet ligger sentrumsnært og det vurderes derfor som riktig å legge opp til denne utnyttelsen. - Sentralt plasserte leke og møteplasser, gode gangforbindelser og direkte tilgang til grøntsoner tilrettelegger for ett godt bomiljø. For bebyggelsen legger planbestemmelsene opp til en maksimal mønehøyde på 9,0 meter og en maksimal gesimshøyde på 7,5 meter. 4.3 Utforming av plan og bebyggelse Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for planområdet. Planen tar utgangspunkt i en produktmiks hvor det er både 2 roms, 3 roms og 4 roms leiligheter. Dette er basert på ett ønske om å kunne tilby ett variert boligområde som bør dekke mange ulike boligbehov. Illustrasjonsplan i målestokk følger som vedlegg nr. 3 Nedfotograftert llustrasjonsplan

8 8 Fokus for utarbeidelse av reguleringsplan og illustrasjonsplan har vært å tilrettelegge for et godt bomiljø. For å minimalisere bilkjøring inne på boligområdene, er atkomster og parkering skilt fra boligenes nærområder. Innenfor planområdet er det regulert 2 romslig lekeplasser i tillegg til rikelig med grøntarealer mellom byggene. Grøntsonen (SV1 i illustrasjonsplanen) vil bli opparbeidet med en enkel sti som gir en sikker atkomst til både barnehage og bussholdeplass. Vinterstid kan dette området benyttes til skiløypetrase som en del av løypenettet i området. Planen er delt i 2 selvstendige utbyggingsområder med tilhørende atkomst og parkering. 6 manns bolig 4 manns bolig Fasadeeksempler på 4 og 6 mannsboliger som planlegges benyttet på området. 4.4 Parkering For 2 og 3 roms boliger avsettes 1,5 plass, herav 1 fast plass under tak. For 4 roms boliger avsettes 2 plasser, herav 1 fast plass under tak. Alle boliger får dermed 1 fast parkeringsplass (under tak), mens resten av plassen er til fri benyttelse for beboerne innenfor planområdet. Dette gir en effektiv bruk av antall frie plasser. 5 % av plassene er avsatt til HC parkering. 4.5 Trafikkmengde ÅDT Erfaringstall fra Statens vegvesen tilsier at det er realistisk å legge til grunn 4-6 ÅDT pr enebolig. Planforslaget legger opp til konsentrert bebyggelse nær sentrum og det er derfor lagt til grunn ett gjennomsnitt på 3,75 ÅDT. Planforslaget vil da generere ca 150 ÅDT. Det ble i 2013 utarbeidet rapport vedrørende vegstøy. Rapporten konkluderer med at vegstøy både i uteområdene og på fasader vil være under de anbefalte grenseverdier. Støykart, vegstøy

9 9 4.6 Universell utforming Prinsippene om universell utforming er lagt til grunn for planforslaget. 4.7 Uteoppholdsarealer Planforslaget legger opp til leke og fellesarealer for alle aldersgrupper. Lekearealene er foreslått plassert sentralt i planområdet med gode atkomstmuligheter. Felles grøntarealer opparbeides ved hver husgruppe. Ved trinnvis utbygging er hvert trinn sikret tilfredsstillende leke og friarealer. Terrengbehandling og opparbeidelse av uteområdene vil fremkomme av utomhusplanen.(ref bestemmelsene p. 2.5 Utomhusplan) 4.8 Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn. Det er utført risiko og sårbarhetsanalyse av planforslaget. Analysen viser at dersom man tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i forbindelse med eller som følge av utbyggingen, er det ikke sannsynlig at tiltaket medfører risiko. ROS analyse følger som vedlegg nr Vann, avløp og overvann Felt B1 er siste delfelt på utbyggingsområdet B12. I de allerede godkjente planer for teknisk anlegg er påkobling av delfelt B1 hensyntatt. Detaljprosjektering av teknisk anlegg for B1 skal være godkjent før øvrige søknader om tiltak kan gis Renovasjon Planforslaget tar hensyn til at feltet kan bygges ut trinnvis med permanent renovasjon. Renovasjon skal løses med dypoppsamlere. Det monteres egne oppsamlere for papp/papir restavfall plast. Oppsamlere dimensjoneres etter ett behov på 140 liter / husstand. I forbindelse med utomhusplanen skal det utarbeides en egen plan for renovasjon Enerigiforsyning I planen legges det opp til oppvarming basert på elektrisitet. Det installeres balansert ventilasjon med 80% virkningsgrad. Alle boenhetene for tilgang til skorstein, dette gir mulighet for bruk av bioenergi Anleggsperioder / Utbyggingstakt B1 planlegges utbygd med totalt 42 enheter. En slik utbygging vil normalt ta 2-2,5 år. For å oppfylle krav til helse, miljø og sikkerhet både for kunder som flytter inn og områder som er under bygging, vil utbyggingen deles i to selvstendige delområder som bygges ut uavhengig av hverandre. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring om igangsetting av planarbeid De krav som følger av plan-og bygningsloven vedrørende kunngjøringer og varsling er fulgt. Varsel om oppstart av planarbeider ble sendt offentlige instanser, grunneiere og naboer 7.april Det ble samtidig kunngjort i Romerikes Blad. Frist for merknader ble satt til 15.mai Vi har mottatt fem merknader, alle fra offentlige instanser.

10 Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagstillers merknader Kunngjøring, varslingsbrev og alle merknader følger som vedlegg nr.7 Offentlige høringsinstanser: NVE, ved brev datert Bemerker på generelt grunnlag fokus på flomfare, inngrep ved vassdrag, marine avsetninger og skredfare. Vår kommentar Flomfare, skredfare og inngrep ved vassdrag er ikke aktuelle problemstillinger. Planområdet ligger under marin grense. Det er derfor foretatt geotekniske undersøkelser på området og utbygging skjer i forhold til dette. Hafslund Nett ved mail datert Generell informasjon og ingen konkrete merknader. Vår kommentar Tas til etterretning Statens vegvesen ved brev datert Ingen merknader, men forbeholder seg retten til å komme med merknader når planen legges ut til offentlig ettersyn. Vår kommentar Tas til etterretning Fylkesmannen i Oslo og Akershus ved brev datert Fylkesmannen er positiv til at det settes en høy utnyttelsesgrad. Basert på oversendt informasjon har vi ingen merknader. Vår kommentar Tas til etterretning. Akershus Fylkeskommune ved brev datert Planforslaget må sikre tilstrekkelig og egnet areal til lek,jf. Rikspolitiske retningslinjer med veiledning. Arealet skal ha gode solforhold, bør ha trygg skoleveg og må være skjermet for støy og fare. Det bør være lav parkeringsdekning og det må komme klart frem av planforslaget hvor store arealer som går med til parkering. Vår kommentar Planbeskrivelsens punkt og 4.3 beskriver forhold knyttet til lek og fellesarealer. Vi mener at planen ivaretar dette. Beskrivelsens punkt 4.1 viser en tabell som blant annet beskriver forholdet mellom parkering og areal. Parkeringsdekningen innenfor planområdet er ikke større enn den må være. Det er viktig å sikre tilgjengelig gjesteparkering slik at denne type parkering ikke skjer i veikanter og inne på gangstier. Ved å tildele hver boenhet en fast plass og la resten av plassene være til felles bruk, sikres det at alle frie plasser kan benyttes av alle, hele tiden. ****************************