Reguleringsplan Brygga 15 Verdal sentrum

Transkript

1 Reguleringsplan Brygga 15 Verdal sentrum - Planforslag datert 24/ , revidert 24/ Stiklestad Eiendom Per Anders Røstad Arealplanlegger Lian vestre, 7600 Levanger Tlf: p-a-ro@online.no Orgnr: mva

2 PLANBESKRIVELSE 1. Bakgrunn Grunneier Stiklestad Eiendom ønsker å bygge leiligheter på eiendommen gnr. 18 bnr. 32 i Verdal. Reguleringsplanen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for bygging av inntill 10 leiligheter med tilhørende parkering, garasjer og boder innenfor planområdet. Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 1/ Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:500. Beskrivelse med reguleringsbestemmelser. Forhåndsuttalelse fra NVE Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i NT Forhåndsuttalelse fra Fylkeskommunen 2. Planstatus Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt av kommunestyret 26/ Området er i kommunedelplanen avsatt til boligbebyggelse med krav til godkjent detaljplan. 3. Beskrivelse av planområdet Området ligger ved Verdalselva, i nordvestre del av Verdal sentrum. Området er i dag ubebygd. Øst for planområdet ligger det et større friareal. Verdalsøra barne- og ungdomsskole ligger under 1 km fra planområdet. Med sin sentrumsnære plassering og nærhet til skole og sentrumsfunksjoner ansees området som attraktivt for boligbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 2,2 daa Vegatkomst og trafikksystem, Atkomst til området blir fra eksisterende kommunal veg.

3 3.2. Vannforsyning og avløp, Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området. 4. Innholdet i planforslaget 4.1. Plannavn Navnet på planforslaget er Reguleringsplan for Brygga Innhold Planforslaget er en detaljert reguleringsplan som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten Utnyttelsesgrad I bestemmelsene til gjeldende kommunedelplan punkt 3.4 heter det at: Største tillatt bebygd areal (BYA) er 33 % av netto tomt. Ved samlet utbygging av flere tilstøtende eiendommer kan BYA tillates økt inntil 66 %, men ikke større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkeringsarealer og utearealer for beboerne. I planforslaget er utnyttelsesgraden knyttet til hvert enkelt formål. Garasjene er regulert til et eget formål hvor hele arealet kan bebygges, mens for boligformålet som også inneholder uteoppholdsareal kan 55 % av arealet bebygges. Derfor varierer utnyttelsesgraden fra 50 til 100 % bebygd areal (BYA) av formålsarealet. Totalt på planen er bebyggelsen på ca. 780 m 2, mens totalt areal, unntatt veien, er på ca. 1860m 2. Dette gir en utnyttelsesgrad med bebyggelse på ca. 42 % av netto tomt. Vi mener det vil være positivt for sentrumsutviklingen i Verdal å ha høg utnytting på slike sentrumsnære områder. Det er positivt i forhold til transport til sentrale funksjoner som handel, skole osv. Tilgjengelige sentrumsnære boliger gir også mindre press på landbruksarealene rundt Verdal sentrum Uteoppholdsareal I kommunedelplanen er det satt krav til minimum 50 m 2 uteoppholdsareal pr. bolig. Arealet på formålet konsentrert boligbebyggelse er på 1306m 2. Med en utnyttelsesgrad på maksimalt 55 % gir dette ca 590 m 2 uteoppholdsareal til de 10 boenhetene. Dette er over kravet til uteopphold i kommunedelplanen. I tillegg kommer også området avsatt til lekeplass på ca. 100 m Parkering I planforslaget er det regulert inn 12 parkeringsplasser fordelt på 7 garasjer og 5 vanlige plasser. En av disse plassene er handicap-plass. Dette gir 1,2 parkeringsplass pr. boenhet Formål Området er regulert til: Bebyggelse og annlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (BK) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg

4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Lekeplass Veg Parkeringsplass (P) Sikringssone Frisikt 5. Barn og unges interesser. Innenfor planområdet er det regulert et område til lekeplass på 100 m 2. I umiddelbar nærhet til planområdet er det i dag et større friområde, med bl.a. en større ballplass. Dette området gir gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også korte avstander til både barnehage og skole. 6. Universell utforming. Under utformingen av bebyggelsen og uteområdene, er det tatt hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det er planlagt heis til andre etasje av boligbygget slik at personer med funksjonsnedsettelser skal kunne benytte boligene i andre etasje. Uteområdet skal også utformes med hensyn til universell utforming. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 7. Miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke kjent at det er spesielle naturmiljøelementer i området, verken når det gjelder dyre eller planteliv, ut over det som er naturlig tilstede i tilsvarende nærliggende område. Vi er ikke kjent med at det er funnet kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen. 8. Risiko- og sårbarhetsvurderinger 8.1. GenereltRisiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendeler kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Reguleringsplanen for Brygga 15 er på et område som i oversiktsplanen (vedtatt 2007) er regulert til fremtidig boligbygging. Forslaget til reguleringsplan gjelder et begrenset areal i et område som i dag i stor grad blir benyttet til dette formålet. Vi regner det som sannsynlig at Verdal kommune i sitt planarbeid på oversiktsnivå har vurdert kritiske hendelser i området. Den siste tiden har imidlertid fokus på samfunnssikkerhet og klimaendringer økt betraktelig, noe som er bekreftet med kravet til ROS-analyse i ny plan- og bygningslov.

5 8.2. Vurdering av reelle farer. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende uteoppholdsareal. Vi har vurdert de naturbaserte og de menneske- og virksomhetsbaserte farer, som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. I punktene under er de vurderingene vi har foretatt om de ulike farekategoriene vi anser som reelle i forhold til planforslaget Flomfare Planområdets beliggenhet ved Verdalselva gir utfordringer i forhold til flomfaren fra elva. NVE gjennomførte i 2002 en flomberegning for Verdalselva. I etterkant av denne flomberegningen ble det utarbeidet egne flomsonekart for de sentrale delene av Verdalselva herunder Verdal sentrum. Disse flomsonekartene viser beregnet vannstand ved 10, 100, 200 og 500-årsflommer. Flomsonekartleggingen er et godt hjelpemiddel for arealdisponeringen i de flomutsatte områdene langs elva. Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) angir et generelt krav om at byggverk skal plasseres og utformes slik at de har tilfredsstillende sikkerhet mot å bli skadet av naturpåkjenninger. I veiledning til TEK heter det at: "Bebyggelse må plasseres sikkert med hensyn til flom eller annen fare knyttet til vassdrag, så som isgang, erosjon, skred og masseavlagring". TEK angir ulike sikkerhetsklasser i forbindelse med oversvømmelse og isgang for ulike typer arealbruk/utbyggingsformål i forhold til hvor sårbare disse er. For bolig angir TEK at boligbebyggelse nært vassdrag skal planlegges ut i fra en 200-års flom, det vil si en så stor flom som opptrer gjennomsnittlig hvert 200 år. (sikkerhetsklasse F2). NVE har utarbeidet retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert ). Veilederen har tatt utgangspunkt i TEK's sikkerhetsklassifisering og flomsonekartene. I følge flomsonekartet for Verdal vil deler av området kunne bli oversvømt ved en 200-års flom. Grunnen til dette er at deler av området ligger i lav høyde over elva. Tabellen under viser beregnet vannstand ved ulike profiler ned langs Verdalselva. Vårt planområde ligger i nærheten av profil nr. 2. Det vil si at en 200 års flom er beregnet til å nå opp til 2,7 m.o.h. i dette området. For å sikre våre boliger mot en 200 års flom, slik som TEK angir, er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at topp grunnmur skal være over 3,2 m.o.h. Dette vil være ca. samme høyde som de eksisterende boligene i samme gaten har i dag og godt over de 2,7 meter som en 200 års flom er beregnet til. Dette vil kreve en heving av terrenget der boligene skal bygges. Det tillates heller ikke at det bygges kjeller på boligen.

6 Utsnitt av flomsonekart for Verdalselva. (kilde:ngu) 8.4. Skred/grunnforhold Planområdet ligger på en større grus- og pukk forekomst (se kart under) som dekker hele Verdal sentrum. Lavt i terrenget langs Verdalselva er dette med stor sannsynlighet gamle elveavsetninger. Elveavsetninger er som regel dominert av sand og grus. Dette gir stabil byggegrunn. Grus/pukk registreringer (kilde: NGU)

7 Det er ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området har liten skredfare. Påvist/antatt kvikkleireområder(kilde: NGU) 8.5. Brann Reguleringsplanen viser plasseringen av byggene på tomten. Avstanden mellom byggene blir mindre enn 8 meter noe som utløser ekstra krav til brannsikkerhet. Dette er imidlertid kjente krav som utbygger må rette seg etter ved søknad om byggetillatelse. Byggteknisk er dette ikke vanskelig å løse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer Orkan og storm Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Forutsatt at byggverk føres opp i samsvar med plan og bygningsloven med forskrifter, anses det ikke å være spesiell risiko for skader pga uvær Trafikk Det er svært liten trafikk ved planområdet. Risikoen for ulykker er liten Støy Det er etter vår vurdering ingen støyproblemer knyttet til dette planområdet Konklusjon Hvis vi ser bort fra flomfaren er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om at det skal bygges uten kjeller, og at høyden på topp grunnmur skal være over kotehøyde 3,2 meter, sikrer at byggeprosjektet både har oppfylt NVE s retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert ), og anbefalingene i flomsonekartet.

8 9. Innkomne uttalelser Det har i planleggingsfasen kommet tre forhåndsuttalelse Uttalelse fra NVE Uttalelsen gjelder flomfaren langs Verdalselva. Vi har gjennom begrunnelsene i denne planbeskrivelsen, og utformingen av reguleringsbestemmelsene, sikret boligbebyggelsen på en best mulig måte mot fremtidig flom. I dette arbeidet har vi benyttet de registreringer og beregninger som pr. i dag finnes tilgjengelig Uttalelse fra Fylkesmannen Ingen vesentlige merknader 9.3. Uttalelse fra Fylkeskommunen Ingen vesentlige merknader

9 Reguleringsbestemmelser Forslag datert 24/ , revidert 24/ Felles bestemmelser 1.1 Reguleringsplanen gjelder for området avgrenset på plankartet. Området er regulert til: Bebyggelse og annlegg: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Hensynssoner: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (BK) Garasjeanlegg for bolig (G) Avfall, miljøtorg Lekeplass Veg Parkeringsplass Sikringssone Frisikt 1.2 Uteoppholdsareal, lekeareal og parkeringsplass skal opparbeides og ferdigstilles parallelt med boligene. 1.3 Med byggesøknaden skal det følge en utomhusplan. Planen skal vise detaljene på: Bygningenes plassering Adkomst, parkering og gangarealer Beplantning Lekeplassens utforming 1.4 Det skal tas hensyn til universell utforming ved opparbeidelse av utearealene og utforming av bebyggelsen. 2 Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (BK) 2.1. Innenfor området tillates oppført inntil 10 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus. Boligen er på plankartet benevnt som hus A. Minimum 50% av boenhetene skal tilfredsstille kravene til livsløpsstandard. 2.2 Hus A, boligen, kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter og maksimal mønehøyden på 9,5 meter. Det tillates ikke bygd kjeller på boligene. Høyden på topp grunnmur skal overstige 3,2 m.o.h. Åpen svalgang tillates med inntil 1,5 m høy lysåpning. Boligen tillates oppført med saltak.

10 2.3 Innenfor området skal det være minimum 50m 2 uteareal pr. bolig. 2.4 All bebyggelse skal plasseres slik de er vist på planen. 2.5 Bygninger skal ha takkutforming og møneretning som er tilpasset naboskapets bygninger. Møneretningen på Hus A, boligen, skal være i øst-vestlig retning. 2.6 Alle boligene skal ha egen sportsbod ( Hus B i plankartet). Bodene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2.5 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med saltak. 2.7 Frittliggende heishus tillates oppført med pulttak med takvinkel tilpasset boligene. Bygget kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 7,5 meter. 3 Garasjeanlegg for bolig (G) 3.1 Innenfor områdene tillates oppført totalt inntil 7 garasjer. 3.2 Garasjene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 3 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 5,5 meter. 3.3 Garasjene tillates oppført med saltak. 3.4 Områdene kan brukes som ordinære p-plasser inntil garasjene bygges. 4 Avfall, miljøtorg 4.1 Innenfor området kan det anlegges et lagringshus for søppeldunker med sortering av avfall. 4.2 Bygget kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2.5 meter og maksimal mønehøyden skal ikke overstige 4 meter. 4.3 Bygget tillates oppført med saltak. 5 Lekeplass 5.1 Innenfor området skal det anlegges en småbarnslekeplass.

11 6 Veg 6.1 Området skal nyttes til offentlig veg. Bruk og rettigheter skal ordnes gjennom avtale med kommunen. 7 Parkeringsplass (P) 7.1 Området skal nyttes til felles parkeringsplass for boligene innenfor planområdet. 7.2 Det skal innenfor området anlegges i alt 5 biloppstillingsplasser. En av oppstillingsplassene skal være handicap-parkering. 8 Sikringssoner Frisikt Innenfor frisktsonen skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over bakken. Frisiktsområdet må ikke gis en bruk som gjør at fri sikt på noe tidspunkt blir hindret.