PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR NORDJORDET FELT B.5.2

Transkript

1 Vedlegg 1 Hvam Revidert: PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR NORDJORDET FELT B.5.2 AURSKOG-HØLAND KOMMUNE

2 2 INNEHOLD 1. BAKGRUNN 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Forslagsstiller / planlegger Hensikten med planen PLANSTATUS 2.1 Nasjonale og regionale føringer Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal og transportplanlegging Universell utforming Kommunale planer Kommuneplan for Aurskog-Høland, godkjent Reguleringsplan for Nordjordet, godkjent vedtatt 2002, revidert med nytt vedtak 2012) Tilgrensende reguleringsplaner BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Områdets forhold til omgivelsene Terrengforhold Beliggenhet i forhold til service / infrastruktur Flom, ras og grunnforhold Miljøforhold, Støy og annen forurensing Verneinteresser Automatisk fredete kulturminner Nyere tids kulturminner Naturmangfold / biologisk mangfold BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Bebyggelse grad av utnytting, gesims og mønehøyde Utforming av plan og bebyggelse Parkering Trafikkmengde ÅDT Universell utforming Uteoppholdsarealer Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn Vann, avløp og overvann Renovasjon Energiforsyning PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring om igangsetting av planarbeider Sammendrag av forhåndsuttalelse med forslagstillers kommentar

3 3 1. BAKGRUNN 1.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger strategisk til mellom RV 170 i nord og vest, FV 236 i syd og Aursmoen sentrum i vest. Adkomst fra FV 239 via Nordjordetveien. Detaljreguleringsforslaget har betegnelsen B5.2. Planområdet består av restarealet av opprinnelig B5 og de deler av opprinnelig B2 og B3 som ikke omfattes av Sentrumsplanen for Aursmoen. Planens areal er totalt 13,2 daa. Av dette utgjør 7,32 daa områder for boligbebyggelse mens øvrige arealer er avsatt til trafikk, parkering, lek og uteoppholdsarealer. 1.2 Forslagstiller / planlegger Planforslaget fremmes av Block Watne AS. Detaljplan og illustrasjonsplan er utarbeidet av Thorenfeldt Arkitekter AS. 1.3 Hensikten med planen Hensikten med planen er å detaljregulere delfelt B5.2 for konsentrert småhusbebyggelse. 2. PLANSTATUS 2.1 Nasjonale og regionale føringer Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og unge i planleggingen (1989) Formålet med RPR for barn og unge er blant annet å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Blant annet skal følgende vies spesiell oppmerksomhet: Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn og unge kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: - Er store nok - Gir mulighet for ulik type lek

4 4 - Kan brukes av ulike type aldersgrupper og gir mulighet for samhandling mellom barn, unge og voksne. Vurdering: Barn og unges interesser er forsøkt ivaretatt i denne planen gjennom ulike faktorer: Det er avsatt 3 områder for lek innenfor planområdet. I reguleringsplanen for hele utbyggingsområdet er det regulert felles ball løkke). Felles grøntarealer grenser til planområdet både i nord og vest. Felles lekeplassområder er etablert like syd for planområdet Gangveisystemer sikrer gående og syklende en enkel og rask tilgang til sentrumsområdene på Aursmoen Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Hensikten med retningslinjene er blant annet å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Vurdering: Planforlaget ligger nære sentrum og med gode gangforbindelser både internt og videre til sentrum. Nærhet til både offentlig kommunikasjon og RV 170. Grøntsoner med stier som skille mellom boligområdet og landbruksarealer. Grøntsonene gir dessuten mulighet for sikker adkomst til lekeplasser, barnehage og nabobebyggelse. Planforslaget vurderes å være i tråd med retningslinjene for samordnet areal og transportplanlegging Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Vurdering: Universell utforming har vært en viktig del av prosjektering av både boliger, plassering og uteområder. Planforlaget legger opp til at universell utforming skal etterstrebes i størst mulig grad Kommunale planer Kommuneplan for Aurskog-Høland, godkjent 5.september 2011 Planområdet ligger innenfor område avsatt til boligformål Reguleringsplan for Nordjordet, godkjent Detaljplan for B5.2 er fremmet med følgende endringer i forhold til reguleringsplan for Nordjordet: - Maksimal BYA er økt fra 30 til 35 %. - Parkering endret fra 2 plasser for 3-5 roms boliger og 1,5 plass for 1 og 2 roms til 1,5 plass for alle boenheter under 70 m2 og 2 plasser for boenheter fra 70 m2 og oppover. En fast plass under tak, resten av plassene til fellesbruk. - Plangrense i nord er i detaljplanen ikke i samsvar med reguleringsplan for Nordjordet. Felt B1 og deler av B2 og B3 er tidligere innlemmet i Sentrumsplanen for Aursmoen og de deler av B2 og B3 som ikke er innlemmet i Sentrumsplanen er nå lagt inn i det er betegnet B5.2 Alle endringene i forhold til førende reguleringsplan er avklart i forhåndskonferanse med kommunen.

5 5 Detaljplan og planbestemmelser følger som vedlegg nr Tilgrensende reguleringsplaner. Områdene nord og vest omfattes av Sentrumsplanen for Aursmoen. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Områdets forhold til omgivelsene. Planområdet grenser i vest og nordvest til eiendommen Aursheim. I nord grenser planområdet til delfelt B1, i øst til område for bevaring / kulturminner og i syd til de allerede utbygde delfeltene B.7 og B Terrengforhold Området er svakt hellende mot øst. Laveste punkt i nord øst er cote 168,5 stigende til cote 171 i syd vest. 3.3 Beliggenhet i forhold til service / infrastruktur Planområdet ligger inntil sentrumsområde på Aursmoen og har således all nødvendig service og infrastruktur i nærområdet. 3.4 Flom, ras og grunnforhold Det er foretatt grunnundersøkelser og geotekniske vurderinger av området. Alle boringer er avsluttet i marine løsmasser (fast bæredyktig leire). For tyngre bygg (over 2 etasjer) bør fundamenteringsmåte vurderes. Geoteknisk rapport følger som vedlegg A til ROS analysen 3.5 Miljøforhold Støy og annen forurensning. Støymålinger er utført på området etter planretningslinje T Lydnivå både utendørs og på planlagte fasader vil være under anbefalte grenseverdier. Det er ellers ikke kjente forurensninger i området. Støyrapport følger som vedlegg B til ROS analysen Rapport om radon følger som vedlegg C til ROS analysen 3.6 Verneinteresser Automatisk fredete kulturminner Planområdet er tidligere dyrket mark. Det ble i år 1999 foretatt arkeologiske registreringer i planområdet og det ble da avdekket områder med forhistorisk bosettingsspor. Fem registrerte kokegroper kommer i konflikt med detaljreguleringen av B5.2. Ved reguleringen av Nordjordet i 2002 ble det gitt dispensasjon fra kulturminneloven. Når detaljreguleringen av B5.2 legges ut på offentlig ettersyn må det søkes ny dispensasjon fra Riksantikvaren iht. kulturminneloven 8, fjerde ledd Nyere tids kulturminner Det er ingen kjente nyere tids kulturminner innenfor planområdet Naturmangfold/biologisk mangfold Planforslaget berør i liten grad naturmangfold. Det er allikevel foretatt en utsjekk i Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og i Artsdatabankens artskart, jf. at tiltaket berører natur.

6 6 Det fremkommer at det ikke er registrert arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010, utvalgte naturtyper eller truede eller nær truede naturtyper fra Norsk rødliste for naturtyper 2011 i planområdet. Det er heller ikke fremkommet opplysninger som skulle tyde på at det kan befinne seg arter eller naturtyper i planområdet som ikke er fanget opp av ovennevnte registreringer. Det er dermed ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i Naturmangfoldsloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap er dermed oppfylt. I og med at naturmangfold i liten grad berøres av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldsloven BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformålene i planen Detaljert oversikt over reguleringsformål: Figur 4.1 : Reguleringsformål i plan Hovedformål Underformål Benevnelse Areal Boligbebyggelse Konsentrert småhus BK1 BK Boligbebyggelse Garasjeanlegg BG/GF SUM Anlegg Renovasjon REN 58 Anlegg Lekeplass LEK Anlegg Uteopphold Anlegg Veger Sum SUM TOTALT Komplett arealoversikt følger som vedlegg 2a og 2b 4.2 Bebyggelse grad av utnytting, gesims og mønehøyde Innenfor planområdet er det lagt opp til konsentrert småhusbebyggelse med maksimal utnyttelse på totalt 35 %. Det enkelte delområde vil kunne ha en høyere utnyttelse, men samlet for hele feltet skal utnyttelsen ikke overstige 35 % bebygd areal. (BYA) BYA er i denne detaljplanen satt høyere enn det som er angitt i reguleringsbestemmelsene. Bakgrunnen for dette er blant annet: - Økt fokus fra førende myndigheter på høy utnyttelse av jordbruksområder som er regulert til boligformål. - Planområdet er tilnærmet flatt og tåler derfor en høy utnyttelse. - Planområdet ligger sentrumsnært og det vurderes derfor som riktig å legge opp til denne utnyttelsen. - Sentralt plasserte leke og møteplasser, gode gangforbindelser og direkte tilgang til grøntsoner tilrettelegger for ett godt bomiljø. For bebyggelsen legger planbestemmelsene opp til en maksimal mønehøyde på 9,0 meter og en maksimal gesimshøyde på 7,0 meter. 4.3 Utforming av plan og bebyggelse Det er utarbeidet en illustrasjonsplan for planområdet. Planen tar utgangspunkt i en produktmiks hvor det er både 2 roms, 3 roms og 4 roms leiligheter samt eneboliger i kjede. Dette er basert på ett ønske om å kunne tilby ett variert boligområde som bør dekke mange ulike boligbehov.

7 7 Illustrasjonsplan i målestokk følger som vedlegg nr. 3 Fokus for utarbeidelse av reguleringsplan og illustrasjonsplan har vært å tilrettelegge for et godt bomiljø. Planen viser totalt 51 boenheter, fordelt på 11 kjede/rekkehus og 40 leiligheter i 5 ulike størrelser. Utforming av planen muliggjør flere mindre utbyggingsetapper. ILLUSTRASJON 40 leiligheter og 11 kjede/rekkehus Fasadeeksempler på 6 mannsboliger som planlegges benyttet på området. 4.4 Parkering For alle boliger opp til 70m2 blir det avsatt 1,5 plass, herav 1 fast plass under tak. For boliger fra og med 70 m2 avsettes 2 plasser, herav 1 fast plass under tak.

8 8 Alle boliger får dermed 1 fast parkeringsplass (under tak), mens resten av plassen er til fri benyttelse for beboerne innenfor planområdet. Dette gir en effektiv bruk av antall frie plasser. 5 % av plassene er avsatt til HC parkering. Det blir i tillegg avsatt plass til sykkelparkering. 4.5 Trafikkmengde ÅDT Erfaringstall fra Statens vegvesen tilsier at det er realistisk å legge til grunn 4-6 ÅDT pr enebolig. Planforslaget legger opp til konsentrert bebyggelse nær sentrum og det er derfor lagt til grunn ett gjennomsnitt på 3,75 ÅDT. Planforslaget vil da generere ca 190 ÅDT. Det ble i 2008 utarbeidet rapport vedrørende vegstøy. Rapporten konkluderer med at vegstøy både i uteområdene og på fasader vil være under de anbefalte grenseverdier for planområdet 5.2. Utsnitt av støykart, vegstøy, B Universell utforming Prinsippene om universell utforming er lagt til grunn for planforslaget. Leiligheter på bakkeplan får fullverdig livsløp standard. 4.7 Uteoppholdsarealer Planforslaget legger opp til leke og fellesarealer for alle aldersgrupper. Lekearealene er foreslått plassert sentralt i planområdet med gode atkomstmuligheter. De fleste boligene planlegges slik at man får funksjonelle utearealer på hver side av bygget. Ved trinnvis utbygging er hvert trinn sikret tilfredsstillende leke og friarealer. Terrengbehandling og opparbeidelse av uteområdene vil fremkomme av utomhusplanen.(ref bestemmelsene p. 2.5 Utomhusplan) 4.8 Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn. Det er utført risiko og sårbarhetsanalyse av planforslaget. Analysen viser at dersom man tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i forbindelse med eller som følge av selve utbyggingen, er det ikke sannsynlig at tiltaket medfører risiko. ROS analyse følger som vedlegg nr. 4

9 9 4.9 Vann, avløp og overvann Felt B5.2 er utviklet i nært samarbeid med VA konsulent. Vann, avløp og overvann løses i forhold til de rammeplaner som allerede foreligger. Detaljprosjektering av VA skal være godkjent før andre tillatelser kan søkes Renovasjon Planforslaget tar hensyn til at feltet kan bygges ut trinnvis med permanent renovasjon. Renovasjon er lagt opp med dypoppsamlere. Det monteres egne oppsamlere for papp/papir restavfall plast. Oppsamlere dimensjoneres etter ett behov på 140 liter / husstand. I forbindelse med utomhusplanen skal det utarbeides en egen plan for renovasjon Enerigiforsyning I planen legges det opp til oppvarming basert på elektrisitet. Det installeres balansert ventilasjon med 80 % virkningsgrad. Alle boenhetene for tilgang til skorstein, dette gir mulighet for bruk av bioenergi Anleggsperioder / Utbyggingstakt B5.2planlegges utbygd med totalt 51 enheter. En slik utbygging vil normalt ta 2-2,5 år. For å oppfylle krav til helse, miljø og sikkerhet både for kunder som flytter inn og områder som er under bygging, vil utbyggingen deles i flere selvstendige delområder som bygges ut uavhengig av hverandre. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Kunngjøring om igangsetting av planarbeid De krav som følger av plan og bygningsloven vedrørende kunngjøringer og varsling er fulgt. Varsel om oppstart av planarbeider ble sendt offentlige instanser, grunneiere og naboer 16.februar Det ble samtidig kunngjort i Romerikes Blad og Indre Akershus Blad. Frist for merknader ble satt til 20.mars Vi har mottatt fire merknader, alle fra offentlige instanser. 5.2 Sammendrag av forhåndsuttalelser med forslagstillers merknader Kunngjøring, varslingsbrev og alle merknader følger som vedlegg nr.5 Offentlige høringsinstanser: Ruter AS ved mail datert 18.februar 2014 Bemerker på generelt grunnlag fokus på å legge til rette for gående og syklende. Vår kommentar Det er i dag etablert gangveiforbindelse direkte til sentrumsområdene. Dette gjør det raskere å sykle/gå enn å ta bil. Fortau er etablert langs Nordjordetveien med tanke på myke trafikkanter som skal til bussholdeplass. Det etableres egen sykkelparkering. Statens Vegvesen i brev datert Generell informasjon og ingen konkrete merknader.

10 10 Vår kommentar Tas til etterretning Fylkesmannen i Oslo og Akershus Ingen merknader, men minner om aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas. Vår kommentar Tas til etterretning Akershus Fylkeskommune ved brev datert Generelle merknader om medvirkning, samordnet areal og transportplanlegging, barn og unges interesser og universell utforming. I tillegg til dette minner Fylkeskommunen om at det er registrert forhistoriske bosettingsspor i planområdet. Ved regulering av Nordjordet i 2002 ble det gitt dispensasjon fra kulturminneloven. Det må søkes om ny dispensasjon når detaljplanen for B5.2 legges ut til offentlig ettersyn. Vår kommentar. Det er opprettet direkte kontakt med Fylkeskommunen vedrørende dette punktet. I detaljplanen er aktuelt området inklusive sikringssone avmerket. Forslagstiller vil følge saken videre slik at dispensasjonssøknad blir fremmet iht. kulturminneloven 8, fjerde ledd. ****************************