1. GANGSBEHANDLING PLAN DETALJREGULERING FOR STÅLE KYLLINGSTADS VEI 17, GNR 69 BNR 550, 3013 OG 1006, VARATUN

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 15/ Saksbehandler Marion Bjelland Holmedal Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker GANGSBEHANDLING PLAN DETALJREGULERING FOR STÅLE KYLLINGSTADS VEI 17, GNR 69 BNR 550, 3013 OG 1006, VARATUN SAKEN GJELDER På vegne av Sveinung Berge fremmer Arkitektkontoret Vest AS detaljregulering for eiendom Ståle Kyllingstads vei 17, gnr. 69, bnr. 550, 3013 og 1006 Varatun. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren : Krav til tetthet er 6-12 boliger/daa innenfor bybåndet Stavanger Sandnes. Kommuneplan for Sandnes : Området er i gjeldende kommuneplan satt av til bolig. Krav til uteoppholdsareal er 30m² MFUA pr. boenhet på terreng. Utnyttelsesgrad innenfor 500 meters avstand til hovedkollektivtraseene er 4 10 bolig/daa. Gjeldene reguleringsplan: Området et ikke regulert. 1

2 2 Tilgrensende reguleringsplaner: Plan nr Endret regulering for del av Rosseland felt B3 m.m. Plan nr Reguleringsplan for Rossaland, gnr. 69, bnr. 122 m.fl. Reguleringsplan Endret regulering for atkomst til Varatun gård. Reguleringsplan 6804 Reguleringsplan for Varatun Øst, samt del av Trones. Miljøplan for Sandnes I miljøplanen er det formulert egne mål og strategier for arbeidet med energi og klima. Det er beskrevet mål og strategier arealbruk og transport, stasjonær energibruk i bygg, forbruksmønster og avfall og for klimatilpasning. I Miljøplan for Sandnes kommune er området merket som middels gode grunnforhold. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet ligger på Lura, avgrenset av blokkbebyggelse mot nord, Ståle Kyllingstads vei i sør og lav blokkbebyggelse mot vest. Planområdet er i dag bebygd med 3 eneboliger. Planområdet sett fra Ståle Kyllingstads vei Gnr. 69 Bnr. 550 Gnr. 69 Bnr og 1006 Illustrasjoner er hentet fra innlevert planmateriale Tilgrensende arealer: Bolig. Planområdets størrelse: ca m2. Eierforhold: Gnr./bnr. 69/3047 Anita Gudmestad. (Bolig) Gnr./bnr. 69/550, 69/3013, 69/1006 Bodil og Sveinung Berge. (Bolig)

3 3 Topografi og vegetasjon Området heller mot nordøst, hvor det avsluttes med en 6 meters bratt skråning. Bruksnummer 3047 og 1006 ligger som et platå. Bruksnummer 550 og 3013 er relativt flate. Overflate på tomten er i hovedsak grøntareal i form av hager eller bebygde flater. Adkomst Området har adkomst i fra Ståle Kyllingstads vei som er en kommunal vei, med fortau på nordsiden av veien. Langs denne veien er det kantstopp for buss. Veien gjennom området er gang og sykkelvei. Eksisterende bebyggelse Det er i dag en enebolig fra ca.1950 på gnr.69 bnr Boligen er påbygd/modernisert i 2002/2003, men har beholdt hovedformen med liggende trekledning i hvitt og skifertak med saltaksform. På eiendom gnr. 69 bnr er det en enebolig fra ca Eiendom gnr.69 bnr ble fraskilt fra bnr.1006 i 2012 og det ble oppført en enebolig med utleieenhet samme år. Boligen har flatt tak og moderne formspråk. Boligen har 2 etasjer mot atkomstvei. Pga. terrengform, har boligen 3 etasjer på nordøst. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Nedenfor følger en forenklet beskrivelse av planforslaget basert på innleverte illustrasjoner, beskrivelse, plankart og bestemmelser. For ytterligere informasjon vises til forslagsstillers planbeskrivelse som i helhet ligger vedlagt. Plangrep Området er uregulert i dag. Målsetningen med planforslaget er å få området regulert og tilrettelegge for fortetning av boliger. Området består i dag av 3 eneboliger, hvorav en har utleiedel. To av tomtene deles, slik at det blir 5 eneboliger med utleiemulighet. Dette vil si at det totalt kan være 10 boliger på området. Det er satt krav i bestemmelsene at B2 og B4 har sekundærleilighet, samt ved ev. riving av bolig på B5 og etablering av ny bolig, skal denne bygges med sekundærleilighet. Krav er satt for å sikre tetthet og tilbud om mindre boliger i planområdet. I planbeskrivelsen er det lagt vekt på at et ensidig fokus på antall boliger per dekar kan gi for mange små enheter og dermed ikke nødvendigvis en høy befolkningstetthet. Ved å bygge større eneboliger med utleiemulighet, legger en til rette for større familier som totalt sett kan gi høyere befolkningstetthet. For å få gode boligområder med god befolkningssammensetning er det viktig med et variert tilbud av boliger. I området rundt planområdet er det mye blokkbebyggelse og planforslaget legger til rette for å kunne tilby en annen type bolig. Det legges vekt på å videreføre kvaliteten til planområdet og ivareta gang og sykkelvei. Forslaget legger føring for en tetthet på inntil 4 boliger/dekar. Arealformål Planforslaget legger opp til 2765,7 daa boligformål og 127,7 daa med formål sykkel og gangvei. Sum planareal er 2893,4 daa.

4 4 Illustrasjon fra innlevert planmateriale Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget legger til rette for en utnyttelse på opp mot 4 boenheter per dekar. I regionalplan for Jæren settes det krav til 6-12 boliger/daa, mens det i kommuneplanen anbefales 4-10 boliger/daa. Området som reguleres er lite. Eneboligene ligger som eneste eneboliger mellom blokkbebyggelse. Disse tomtene gir et verdifullt bidrag til nærområdet ved å gi et grønt tilskudd og et pusterom mellom blokkene. For å beholde et eneboligpreg på området, har planforslaget lagt vekt på at ny bebyggelse støtter opp om den eksisterende. Pga. topografi og atkomstforhold er det naturlig å dele opp bnr i 2 smale tomter med en enebolig med utleiemulighet på hver tomt. En fortetting av bnr.1006 (delfelt B2/B3) innebærer riving av eksisterende bolig. Det er ønskelig at nye boliger tar opp formspråk beslektet med boligen fra Det stilles derfor krav til flate tak. Eksisterende enebolig på gnr.69 bnr. 550 (delfelt B5) har en utforming som krever stor hage rundt seg og en tomtedeling må ta hensyn til dette. Planforslaget legger føringer for at ny enebolig på denne tomten tar opp saltaksformen til eksisterende bolig. Det settes krav i planforslaget om etablering av sekundærleilighet i noen av feltene, dette for å sikre en høyere tetthet. Uteoppholdsareal Planforslaget legger til rette for å etablere uteplasser iht. kommuneplanens retningslinjer med 80m2 sammenhengende uteoppholdsareal med 8m hagedybde. Det legges også til rette for gode solrike uteoppholdsarealer.

5 5 Adkomst og parkering I følge parkeringsvedtekt for Sandnes kommune ligger planområdet i Sone 2. Her stilles det krav til 1 parkeringsplass per boenhet og 1 gjesteparkering ved individuell parkering, og 0,2 per boenhet ved fellesparkering. Planforslaget legger opp til en p-plass per enhet og 1 gjesteparkering per tomt, dette gir 3 p-plasser per tomt. Planforslaget legger opp til 4,0 sykkelplasser per boenhet. Støy Det er utarbeidet støyrapport som ligger vedlagt saken. Rapporten fra Sinus viser at for å tilfredsstille støynivå må bolig i felt B4 ha støyskjerm. Dette foreslås å håndteres lokalt. For felt B3 må en eventuell takterrasse skjermes. Det er foreslått følgende bestemmelse: Ev. krav til skjerming av privat uteplass skal skje lokalt. Det tillates ikke gjennomgående støyskjerm langs eiendomsgrense. For felt B4 kreves 2,2m høy støyskjerm rundt uteplassen. Støyskjerm skal være utført i glass eller samme material og detaljering som bolig. Ved søknad om byggetillatelse skal det dokumenteres ev. fasadetiltak og støyskjerming som er nødvendig for å tilfredsstille støyforskriftenes behov. Overvann Tomtene har god størrelse og fordrøyningsevnen antas å være god. Nye boliger kan tilknyttes eksisterende nett. Arkitektur og estetikk I planforslaget forholder ny bebyggelse seg til eksisterende bebyggelse. Eksisterende bebyggelse er fra ulike tidsepoker og har ulike formspråk. Det eldste har saltak med skifer, mens det nyeste er fra 2012 og har flatt tak. Felles for bebyggelsen er at det er trehusbebyggelse i 2-3 etasjer, med nøytrale naturlige farger (svart og hvitt). B2 og B3 ligger i forlengelsen av B1 (ny moderne bolig), og det er naturlig at disse tar opp formspråket fra B1 med flate tak og presis, knapp, detaljering i nøytrale farger. B4 som ligger ved B5 tar opp saltaksuttrykket til B5 og tilpasser seg og gir en god dialog med eksisterende bolig. Nybygg kan allikevel gis et moderne uttrykk og detaljering. Atkomst o_gs1 beholdes som atkomstvei som i dag. Denne utvides til en bredde på 4m. Renovasjon Avfallshåndtering løses med avfallsdunker på egen tomt som settes frem til vei ved tømming. ROS-analyse Ros-analyse er utarbeidet, og er vedlagt saken. PLANSTARTVARSEL Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet i Stavanger Aftenblad, på kommunens nettside, samt ved brev til naboer og andre berørte parter. Det kom inn 6 uttalelser.

6 6 Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Sandnes eldreråd Fylkesmannen Fylkesrådmannen Sandnes kommune, barnerepresentanten Lyse Sandnes kommune bymiljø Innspillene omfatter følgende: Tilrettelegge for eldre og bevegelseshemmede. Sikre arealer som er, og som skal brukes av barn. Planen må være i tråd med retningslinjene i regionalplan for Jæren. Krav til kvalitet og størrelse på uteoppholdsareal skal ivaretas. Tilrettelegge for trygg skoleveg, trygg veg til lekeareal, trygg trafikk inn til området og innenfor området. Det skal utarbeides renovasjonsteknisk plan. Overvann skal håndteres lokalt. Alle merknader er gjengitt og kommentert i forslagsstillers planbeskrivelse som ligger vedlagt saken. For plansjefens kommentarer vises til plansjefens vurdering av planforslaget nedenfor. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Tilpassing til stedet og omkringliggende bebyggelse. Tetthet og byggehøyder. Bokvalitet - uteoppholdsareal. Gang og sykkelvei gjennom området. Bevare kvaliteten til tomten. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planforslaget er ryddig og regulerer et området som ikke er regulert fra før. Planforslaget viderefører dagens arkitektur og planområdets kvalitet, samt tar hensyn til gang - og sykkelvei som går gjennom området. Plangrep Planforslaget legger til rette for en fortetting. Plansjefen vurderer det som positivt at en ønsker å videreutvikle området og at tomter uten regulering reguleres. Planforslaget legger vekt på å bevare karakteren og videreføre typologien som er på tomten i dag. Forslaget legger vekt på at større boenheter kan føre til like stor befolkningstetthet som flere små leiligheter. Plansjefen er enig med denne vurderingen og mener plangrepet er godt. Det imøtekommer fortetningskrav i kommuneplanen samtidig som det ivaretar kvaliteten til planområdet. Bokvalitet I planforslaget legges det til rette for et grønt belte langs gang og sykkelvei, gode solforhold og en videreføring av kvalitet og arkitektur som er på planområdet i dag. Dette legger opp til en god bokvalitet, men det avhenger også av at det holdes fokus på høy kvalitet, ved gjennomføring av planforslaget.

7 7 Arkitektur - Utnyttelse og byggehøyder Planforslaget har en samlet utnyttelse på 4 boliger/daa. Dette er lavere enn krav som er gitt i regionalplanen som legger opp til en tetthet mellom 6-12 boliger/daa, men innenfor føringer i kommuneplanen som er 4-10 boliger/daa. Plansjefen vurderer utnyttelse og byggehøyder som gode med tanke på størrelsen på tomten, adkomst fra gang og sykkelvei, estetikk og området rundt. Med krav til uteleiedel per enebolig vil området oppnå en økt tetthet enn dagens situasjon samt tilby en mindre bolig størrelse. Det legges vekt på å bevare planområdets ro og kvaliteter, dette vurderes som svært positivt. Byggehøyder og arkitektur er tilpasset eksisterende bygg. Planens konsept fremstår med helhet slik en ønsker for området på denne størrelsen og som har en sterk egen karakter i forhold til naboomgivelsene. Plansjefen vurderer at det er viktig med god estetikk og et ryddig og rolig uttrykk. Det er sikret ulike tiltak for dette i bestemmelsene. For å oppnå god estetikk er det viktig at dette videreføres i videre oppfølging av prosjektet i senere faser. Uteareal og lek Kommuneplanen har krav om 30m² felles uteoppholdsareal per boenhet. Sol- og skyggediagrammene viser at solforholdene er innenfor krav. Byggegrensene er tilbaketrukket mot sør, noe som gir solrike uteplasser for boligene. Antall nye eneboliger utløser ikke krav om felles lek og uteoppholdsarealer, men en utbygging med sekundærleiligheter utløser krav til sandlekeplass. Planområdet er lite og det er vanskelig å få til felles lekeareal på området, samt ivareta områdets kvalitet/typologi og tetthetskrav. Hver bolig har gode utearealer / hage og plansjefen vurderer i dette tilfelle å se vekk i fra krav om felles lekeareal. Adkomst og trafikkforhold Planforslaget fører til liten økning av trafikk og atkomstsituasjonen vurderes som ok. Det nyttes i dag gang- og sykkelvei som tilkomst til boligene. Det settes inn tiltak for å opparbeide vei til 4 meter brei og bom som hindrer gjennomkjøring. Det er satt inn bestemmelse om å opparbeide et grønt areal langs vei for å sikre og ivareta gode omgivelser for gående og syklende. Bestemmelse: Langs o_gs1 skal det etableres et grønt belte i form av busker, hekk og/eller trær. Mot gaten skal fast belegg begrenses til inngang og biloppstillingsplass med bredde maks 50% av tomtebredden. Det skal etableres minimum 40m2 sammenhengende grøntareal mot gate. Parkering Parkeringskravene oppfylles. Det er positivt at det legges opp til felles gjesteparkering. Ros-analyse Ingen av de forhold som er avdekket av analysen er av en slik karakter at de medfører så stor risiko at de skulle tilsi at tiltaket ikke bør gjennomføres.

8 8 Støy Vedlagt støyrapport viser at deler av uteareal vil få støy utover anbefalte verdier. Det er innarbeidet krav til lokale tiltak for deler av området. Overvann Det er ikke redegjort for håndtering av overvann. Rapport må leveres før 2. gangsbehandling. Se vedtak. Renovasjon Renovasjonstekniskplan er kontrollert. Det kom følgende merknad fra Bymiljø: Det bør i reguleringsplan avsettes område for renovasjon. Området brukes som oppstillingsplass for beholdere på tømmedag. Plansjefen tar dette med til 2. gangsbehandling. OPPSUMMERING Det er positivt at området videreutvikles. Planforslaget er ryddig og gir føringer til fortetting i et området som ikke er regulert fra før. Planforslaget viderefører dagens arkitektur og kvalitet på planområdet, samt tar hensyn til gang - og sykkelvei som går gjennom området. - Planområdet ligger på Lura i kort avstand til de tre tårn, som er høyhusbebyggelse. - Planforslaget ivaretar tomtens karakter. - Det vurderes positiv med sekundærleiligheter som bidrar til en større tetthet. - Utforming av nye boliger viderefører tomtens nåværende arkitektur. - Parkering planlegges på egen tomt, bolig og sekundærleilighet deler gjesteparkering. - Adkomst fra gang - og sykkelvei som går gjennom området, denne opparbeides til 4 meter bredde. KONKLUSJON Plansjefen anbefaler at planen legges ut til 1. gangsbehandling. Forslag til vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljplan for Ståle Kyllingstads vei 17, gnr. 69, bnr. 550, 3013 og 1006 Varatun plan nr , sist datert med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Det skal redegjøres for håndtering av overvann til 2. gangsbehandling. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik Kommunaldirektør Bjørn Totland Plansjef

9 9 Vedlegg: 01 Oversiktskart 02 Plankart.pdf 03 Bestemmelser.pdf 04 Planbeskrivelse.pdf 05 Illustrasjonsplan.pdf 06 Snitt.pdf 07 Solstudier juni.pdf 08 Solstudier mars.pdf 09 Annonse.pdf 10 Støyrapport.pdf 11 Renovasjonteknisk plan.pdf 12 Ros-analyse.pdf 13 Innkomne innspill.pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.