Planbeskrivelse for detaljregulering av plan for gnr.109, bnr.143 m. fl., Hommersåk

Transkript

1 Planbeskrivelse for detaljregulering av plan for gnr.109, bnr.143 m. fl., Hommersåk SAKEN GJELDER Bakgrunn for at saken fremmes er at Nordbohus Sandnes AS på vegne av grunneier av Kalamyrveien 28 m.fl, ønsker å fortette eiendommen ved en inndeling av 12 tomter og dermed legge til rette for oppføring av eneboliger. Planleggingsoppdraget er tildelt firmaet Prosjektil Areal As. GJELDENDE PLANER Planområdet vist med rød strek Planforslaget omfatter plan 82110, Reguleringsplan for Hommersåk, Frøyland og Riska, Trekanten. Arealet er i gjeldende kommuneplan for Sandnes vist som boligformål. Området er vurdert ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning, da tiltaket er i samsvar med kommuneplan og ikke anses å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og avgrensing Planområdet er avgrenset av tilgrensende boligområder i nordøst og vest. I sør ligger Kalamyrveien. I vest grenser tomten til et offentlig område. Adkomsten til området skjer via Kalamyrveien i sør. Det er regulert inn en veg i forlengelsen av Kydnamyrvegen, som grenser til tomten i nord. Denne er ikke opparbeidet. Planområdet ligger sentralt på Hommersåk ca 1 km fra sentrum.

2 Kalamyrveien 28 Tilstøtende arealers bruk I vest grenser tomten til et offentlig område på ca. 23 daa som er regulert til skole i gjeldende plan. Området ligger for øvrig sentralt i et område som er under fortetting til frittliggende og tett boligbebyggelse. Sandnes Tomteselskap har engasjert flere private utbyggere i området for klargjøring av nye tomter til salg. Størrelse og eierforhold Planområdet utgjør ca.4,5 daa. Dette er regulert til frittliggende boligbebyggelse i gjeldende plan. Området eies av May Ørn Eriksen Vold og Arve Vold. Eksisterende bebyggelse og kulturminner Foruten en enebolig og et anneks, er det i alt 4 stk garasjer/uthus samt et veksthus og redskapshus på tomten. Topografi og vegetasjon Området er relativt flat og delvis opparbeidet med hage og gruslagte arealer, ellers er tomten opparbeidet med plen, busker og enkelte trær. Det finnes ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. Trafikkforhold og adkomst Hovedadkomst foregår i dag fra FV 340 (Riskaveien) til Kalamyrveien. Kalamyrveien er en blindveg som er 5 meter bred. Vegen fortsetter etter dette som en 3 meter bred gang-/ sykkelveg. Denne er ikke opparbeidet. Adkomstvegen er 4 meter bred.

3 Kommunaltekniske anlegg I dag ledes overvannet på planområdet bort via kommunale overvannsledninger. Disse har begrenset kapasitet. En ønsker derfor å kontrollere tilførsel av ytterligere overvann til anlegget. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Bakgrunn for at saken fremmes er at Nordbohus Sandnes AS på vegne grunneier av Kalamyrveien 28, ønsker å fortette eiendommen 102/340, 109/143 og 109/144. Gjeldende reguleringsplan av viser 6 tomter. Det ønskes å legge til rette for oppføring av 12 eneboliger. Byggene som står på tomten i dag skal rives, og erstattes med eneboliger i rekke. Planforslagets endringer Planforslagets endringer går ut på å oppføre 12 eneboliger med tilhørende garasje/carport. Bebyggelsen Hele planområdet består av 12 boliger hvorav 6 stk befinner seg på østside av adkomstveg, og de resterende 6 med felles tun/parkering på vestsiden. Lekeplassen er sentralt plassert i midten av planområdet. Østsiden består av kjedehus med integrert carport i huskroppen. Disse har inngang og uteplass på vestsiden av bolig og planlegges med pult tak og takterrasse over carport. Vest for veg er det planlagt 4 saksede eneboliger i rekke med inngang i øst og hage mot vest også disse planlegges med pult tak. Bod er integrert i huskroppen. Hus nr. 8 og 9 har garasje på felles parkeringsplass. Hus nr. 7 og 10 har garasje i tilknytning til bolig. De resterende 2 boligene ligger sørvest på tomten med nordvendt inngang og hage mot sør. Boligene er planlagt med saltak med møneretning øst-vest. Disse har frittliggende garasje i tilknytning til bolig. Utnyttelse 12 boliger fordelt på planområdets 4,5 daa gir en utnyttelse på 2,66 boliger/daa. Forslaget er i tråd med gjeldende reguleringsplan når det gjelder formål. Det aktuelle prosjekt som er planlagt oppført, overstiger imidlertid gjeldende reguleringsplan mht utnyttelsesgrad. Gjeldende regulering tillater 6 boliger innenfor viste byggegrenser. Det aktuelle prosjektet innebærer en utbygging av 12 boliger. Dvs. 100 % mer enn det som ligger inne i planen. Byggehøyder Bebyggelsen skal ikke overstige 8 meter målt fra topp grunnmur. Uteområder og lekeplass Hage for bolig nr er i henhold til retningslinjer for arealformål, oppført på plantegningen med minst 60 m 2 sammenhengende areal, tilgrenset hver boenhet. Kravet om minste hagedybde på 8 m må ses i sammenheng med totalt areal på over 60 m 2 for hver enkelt av boenhetene, der det samlede utomhusareal anses å være tilfredsstillende. Hage for bolig nr. 1-5 har hagedybde på mellom 7-7,5 meter, med et sammenhengende areal på ca m 2. Man vil allikevel kunne si at det er gode utearealer da det i tilegg skal

4 legges til rette for romslig takterrasse over carport på 18 m 2. Kvalitet på disse utearealene vil være god da de er gunstig vendt mot vest og således har gode solforhold. Det planlegges i tilegg å legge armerte gressmatter i innkjørslene for å tilføre større grøntarealer til hver tomt. Kommuneplanen for Sandnes kommune tilsier en sandlekeplass på m² i et område med 4-25 boenheter, og innen en radius på 50 meter. Sentralt i planforslaget er det satt av et lekeareal på 290 m². Den tilfredsstiller kravet til 50 % sol ved jevndøgn kl.15.00, jf. vedlagte soldiagram. Sol-/skygge beregningene viser tilfredsstillende situasjon både for planlagt boligprosjekt og eksisterende nabobebyggelse. Rekkefølgekravene sikrer at lekeplassen er opparbeidet før boligene tas i bruk. Barnetråkk Det er i henhold til kommuneplan for Sandnes utarbeidet barnetråkk-kart over området med sammendrag og konklusjon, jf. vedlagt oversikt. Universell utforming Universell utforming er definert i henhold 12-2 i TEK 10, og det fokuseres på tilgjengelighet i forbindelse med boligbebyggelse. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Det er tilrettelagt for trinnfri adkomst til inngangsparti og til alle hus funksjoner utomhus. Det også mulig fra alle hus å nå fram til lekeplass med rullestol/barnevogn. Boligene nr (Illustrasjonsplanen) har grunnflate på ca m 2. Bolig 7-10 har livsløpsstandard med alle hovedfunksjonene på ett plan. I bolig 1-6 planlegges stue og kjøkken i 2.etasje. Det vil dermed legge tilrette for å kunne bygge inn heis/ løfteplattform. Bolig nr. 11 og 12 er litt mindre og har en grunnflate på ca. 60 m 2. Estetikk og materialbruk Arkitekten har oppnådd å skape variasjon ved å tilpasse boligene til tomten på en god måte. Bolig 1-3 og 7-10 planlegges oppført i hvit trepanel, mens resten av boligene tenkes oppført i brun panel. Valget av form og materialer er gjort for å sikre et helhetlig orden på feltet. Samtidig vil ulik bruk av farger bidrar til å skape variasjon og samtidig unngå et ensformig eksteriør. Veger/adkomst Adkomstvegen til planområdet er 4 meter bred. Boligene vest i planområdet tilknyttes internvegen via felles tun i forbindelse med parkeringsplassene. Internvegen har stigningsforhold på mindre en 1:20, som er tilfredsstillende i forhold til universell utforming. For å hindre gjennomgangstrafikk i planområdet er det planlagt å regulere denne vha eksempelvis låsbare sykkelbøyler nord på planområdet. Løsningen tilrettelegger for tilkomst til nettstasjonen, og ellers for andre kommunale kjøretøy. Parkering Ihht. gjeldende norm er det krav om 0,2 % p-plasser i fellesanlegg i tilegg til 1 HC-parkering, dvs. 2 p-plass + 1 HC plass. Planområdet legger opp til 6 ikke reserverte parkeringsplasser hvorav en HC-parkering. Alle de 12 boligene har 1 garasjeplass på egen tomt foruten bolig nr. 8 og 9 som har garasjeplass i fellesanlegget. Sykkelparkering løses på egen tomt.

5 Kommunaltekniske anlegg Det er utarbeidet en forprosjektplan for infrastrukturen på vann og avløp. Det tilrettelegges for vannledningsforbindelse til Kydnatunet, nord for planområdet, hvor det er planer om boligfortetting. Forprosjektplanen viser tilkoblingspunkter for vann, spillvann og overvann. Utredning vedrørende overvannsvurdering er viktig for å sikre at det kommunale ledningsnettet ikke får uforholdsmessig større belastning som følge av tiltaket. Nedslagsfeltet etter utbygging vil i hovedsak bestå av grus- og asfalt- og takflater, gressplen og enkelte beplantede områder. Utbygging av planområdet fører til en økning av tette flater, noe som medfører raskere avrenning enn dagens situasjon. For å håndtere den endrede avrenningen er det foreslått å etablere et fordrøyningsmagasin på det laveste punktet i planen i området nord for lekeplassen, på gang. Magasinet utføres som infiltrasjonsanlegg med nedoverløp, over i kommunalt system. Et annet alternativ er å fordrøye overvann fra tette flater på hver tomt. Fordrøyningsmagasinet vil medføre at maksimalavrenningen ikke blir større enn dagens. Renovasjon Det er avsatt eget område for henting av boss. Søppeldunker plasseres på felles oppstillingsplass på hentedag. Dette arealet er felles med felt B14, Kalamyrvegen 32 som har 6 husstander. Det er avsatt areal for 18 boliger totalt. Areal for setteplass på hentedag har plass til 18 x 2stk. 240 liters dunker. Avsatt areal til renovasjon ligger ved avkjørsel, men vil ikke utgjøre et sikthinder i forhold til frisiktsone. Dette ivaretas fysisk ved utforming av setteplass til bossdunker. Vedlagt plankart, samt renovasjonsteknisk plan, viser at snuplass er tilrettelagt for renovasjonsbil. Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner. Foreliggende planforslag har følgende arealbruk:

6 Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg Bolig Lek Nettstasjon Renovasjon Vei Annen veigrunn Gang-/sykkelvei Parkering 3,07 0,29 0,03 0,04 0,91 0,03 0,11 0,23 Grønnstruktur Friområde 0,09 SUM: 4,80 KUNNGJØRING AV PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev til offentlige myndigheter og 17 grunneiere den Oppstart ble kunngjort ved annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside. Frist for kommentarer ble satt til Følgende innspill innkom i forbindelse med varslingen: 1. Brev dat fra eldrerådet i Sandnes Krever at det ved regulering og utbygging planlegges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute og inne. Kommentar: Boligprosjektet vil ivareta eldres interesser. Dette gjelder planløsningen i den enkelte bolig samt utomhusplanen. Boligene er lettstelte og passer for folk i etableringsfasen så vel som for eldre eller enslige, da de har en praktisk planløsning med åpne oppholdsrom og utgang til solrik uteplass fra stuen. Boligene nr. 1-10(Illustrasjonsplanen) har grunnflate på ca m 2. Bolig 7-10 har livsløpsstandard med alle hovedfunksjonene på ett plan. I bolig 1-6 planlegges stue og kjøkken i 2.etasje. Det vil dermed legges tilrette for å kunne bygge inn heis/ løfteplattform. Bolig nr er litt mindre og har en grunnflate på ca. 60 m 2. Alle boligene har trinnfritt inngangsparti og universell tilgjengelighet fra parkeringsplass frem til inngang. Funksjonshemmedes interesser er definert i henhold til 12-2, TEK Brev dat fra Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen Positivt at det legges til rette for fortetting i eksisterende boligområder, men en del hensyn må tas. Generelt vil fylkesrådmannen anbefale at fortetting skjer gjennom et naturlig avgrenset delområde, og ikke gjennom detaljregulering for en, eller noen få, tomter slik tilfellet er her.

7 Det er ikke gitt opplysninger i varselet om hvor mange boenheter det planlegges å tilrettelegge for. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det viktig at det stilles strenge krav til utforming og plassering av bygninger. Solforhold for nabobebyggelse må dokumenteres. Videre skal det være tilgang til uteoppholdsareal av høy kvalitet for barn, unge og voksne, med gode sol- og støyforhold. Hommersåk er definert som et lokalsenter, og skal dermed dekke mange av innbyggernes behov. Avstanden fra planområdet til sentrum er kort. Dette må gjenspeiles i at det legges opp til et begrenset antall parkeringsplasser for bil, og et romslig antall parkeringsplasser for sykkel. Fylkesrådmannen minner om kravet i plan og bygningsloven om planbeskrivelse. Denne skal være en del av planforslaget når dette sendes på høring, og det forutsettes at den greier ut om hvordan forslaget ivaretar de premisser som er stilt til reguleringsarbeidet. Kommentar: Tas til etterretning. Det legges til rette for 12 boliger på planområdet. Boligprosjektet skal ivareta barn og unges interesser i forhold til lekeplass, sikre uteoppholdsareal i henhold til kommuneplanen og gi et godt og trygt bomiljø. Hagene og lekeområdet har gode solforhold som kan dokumenteres i vedlagte sol- og skyggediagram. Lekeplassen er større enn det Sandnes kommune sine normer tilsier. Lekeplassen vest i planområdet har gode solforhold. Da boligfeltet ligger i enden av en blindvei er det ikke grunn til å tro at planområdet er særlig støyutsatt. Av samme grunn er det heller ikke blitt foretatt støyberegninger. I bestemmelsene sikres det likevel at støy ikke skal overskride gjeldende retningslinjer. Det forutsettes at sykkelparkering skjer på egen tomt. Tas til etterretning 3. E-post dat fra barnerepresentanten, Sandnes kommune En bør vurdere følgende: Tilknytning til friområde i nord Sikker skoleveg Barnehagekapasitet i Hommersåk

8 Kommentar: Planområdet er tilknyttet eksisterende gang- og sykkelstier, samt friområder i nord. Boligfeltet ligger i enden av en blindvei. Det er mindre enn 1 km til Hommersåk skole og idrettsanlegg. Innenfor en radius på 500 m ligger det hele 4 barnehager. Det har i den siste tiden ikke vært full barnehagedekning i Hommersåk, men det er planer om opparbeiding av ny privat barnehage på gnr. 102, bnr.927 i Maudlandsveien. Denne skal være ferdigstilt rundt årsskifte 2013/2014 jmf. May Elin Tveit, Sandnes kommune. 4. Brev dat fra Lyse Ber om at det blir avsatt et areal til ny nettstasjon på 5 m x 5 m innenfor området. Denne må etableres i bakkenivå, og skal ha direkte adkomst hele døgnet og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. Nettstasjonen og tilhørende kabelnett må være satt i drift før innflytting i ny bebyggelse kan gjennomføres. Flytting/endring samt nye tilknytninger, skjer til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Kostnader ved eventuell flytting/endring av eksisterende nett må bekostes av tiltakshaver. Kommentar: Det er satt av areal til dette formålet sentralt i planområdet. Lyse krever et stort areal som i tilegg skal ha tilfredsstillende ventilasjonsforhold til nettstasjon. Arealet som er satt av til dette formålet, er vurdert til å være det mest gunstige for å imøtegå gitte betingelser. Adkomst til nettstasjonen er vurdert å være tilfredsstillende. 5. Brev dat fra Bymiljø, Sandnes kommune Har følgende merknader: Det må utarbeides helhetlig forprosjektplan for infrastruktur (VVA) Adkomsten inn til feltet er underdimensjonert Det må tilrettelegges for vannledningsforbindelse til Kydnatunet, må ha ledning mellom Kalamyrveien og Kydnatunet. Det må utarbeides renovasjonteknisk plan iht. kommunalteknisk avfallsnorm. 6. Tilbakemelding - dat fra forslagsstiller prosjektil til Bymiljø, Sandnes kommune Viser til følgende merknad: Adkomsten inn til feltet er underdimensjonert. Vegstrekket fra Riskaveien til Kalamyrveien 28, er på ca. 350 meter. Man har foretatt befaring på området.

9 Vegstrekket er nylig opparbeidet med asfalt, kantstein og med 5 meters bredde. Vedlagt kart viser punkter foto er hentet fra. Pkt. 7 (se vedlegg nr. 1) er vegstrekkets mest kritiske parti. Målinger viser at vegen er 5 meter bred og at radiusen i kurven målt fra senterlinje vei er ca. 10 m. Sporingskurver viser at dette er tilstrekkelig for renovasjonskjøretøy, lastebil (L) ved kjøremåte B. Renovasjonen langs dette strekket blir hentet ved at dunkene samles på faste plasser på hentedag. Man antar med dette at dagens standard er tilstrekkelig ihht. kommunal vegnorm. Kommentar: Forprosjektplan for VA er utarbeidet. Se vedlegg Vegstrekket fra Riskaveien til Kalamyrveien 28, er på ca. 350 meter. Vegstrekket er nylig opparbeidet med asfalt, kantstein og med 5 meters bredde. Målinger viser at vegen i vegstrekkets mest kritiske parti, er 5 meter bred og at radiusen i kurven er 10m. Sporingskurver viser at dette er tilstrekkelig for renovasjonskjøretøy, lastebil (L) ved kjøremåte B. Renovasjonen langs dette strekket blir hentet ved at dunkene samles på faste plasser på hentedag. Man antar med dette at dagens standard er tilstrekkelig ihht. Kommunal vegnorm. Forprosjektplanen ivaretar vannledningsforbindelse til Kydnatunet. Renovasjonsteknisk plan er utarbeidet. Se vedlegg. 7. E-post dat fra Bymiljø, Sandnes kommune Vi har ingen kommentarer til innlevert forprosjekt VA eller adkomstveien. PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs på Hommersåk. Planområdet ligger i enden av en blindvei. Gjennomføring av planen representerer et positivt tilskudd av boenheter i forhold til viktige omkringliggende servicefunksjoner. Det er nærliggende å tro at boligene i samsvar med sin størrelsesorden kan huse småbarnsfamilier. Det lagt opp til gode lekeforhold med innregulert småbarnslekeplass. 12 nye boliger antas å gi en viss trafikkøkning på vegnettet. Utbygger ønsker å komme i gang med leilighetsbyggene straks reguleringsplanen er godkjent. De kommunaltekniske forhold ligger til rette og utbyggingen vil være økonomisk gjennomførbar. Stavanger