Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2013/ Arkiv: Saksbehandler: Geir Sunde Levang Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Forslag til detaljreguleringsplan for deler av gbnr. 123/9,11 og 12 på Sagmoen Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens og vedtar Utvalget for næring, plan og miljø å legge forslag til «detaljreguleringsplan for deler av gbnr. 123/9,11 og 12 på Sagmoen» ut til offentlig ettersyn. Plankart, bestemmelser er datert SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger Bakgrunn for saken Til grunn for reguleringsplanforslaget ligger et ønske fra Idéhus Romerike AS om å utvikle et boligområde med frittliggende småhus i form av eneboliger i et uregulert område. Idehus Romerike har ervervet eiendommen gbnr. 123/9, og har gjennom fradeling ervervet en del av gbnr.123/11, som nå er kjent som gbnr. 123/105. Etter ønske fra kommunen er også eiendommen gbnr. 123/12, og del av gbnr. 123/11 tatt med i reguleringsplanforslaget. Sweco Norge AS avd. Oslo har utarbeidet forslaget, og er med det å regne som forslagsstiller. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger nord-vest på Sagmoen, og utgjør siste del av bebyggelsen langs nordsiden av FV 507 Sundbyvegen mot Andelva båtforenings anlegg og brua over E6. Til Eidsvoll Verk stasjon er avstanden ca. 1,3 km om man velger å gå til fots. Avstanden til Råholt «sentrum» med kjøpesenter og forretninger er på drøye 2 km. Til tross denne relativt korte avstanden til sentrum, kan omgivelsene rundt planområdet betegnes som et typisk utkantområde av et tettsted; en overgangssone hvor boligfelter med frittliggende småhus møter en mer åpen og spredt bebyggelse med landlig preg i form av gårdstun. Planavgrensningen utgjør et areal på 14,7 daa og det ligger innenfor avgrensningen i dag 2 bebodde gårdstun. Disse legges inn i planen slik de er med romslig tomt rundt. Tun 3 var tidligere i bruk som fritidseiendom, men ble revet i oktober Tomteområdet kan defineres som nærmest flatt, med sandgrunn under et matjordlag. Fra plangrensen i nordvest faller terrenget nedover mot Andelva. Det gir gode forhold for lokal overvannshåndtering, og tilsier god byggegrunn uten noen stabilitetsrisiko. Da planområdet tidligere har vært dyrket mark, er det vurdert slik at det ikke er noen særskilt vegetasjon som må ivaretas. Det er utført arkeologiske undersøkelser uten funn, se vedlegg.

2 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer Planområdet er uregulert, og er i den gjeldende Kommuneplan for Eidsvoll avsatt til «eksisterende boliger». I Kommunedelplan for Råholt-Sagmoen , betraktet som fortsatt gjeldende, er området gitt samme formål. Formålet er med den nye formuleringen «boligbebyggelse» videreført i forslaget til ny kommuneplan for Eidsvoll, som for tiden er under ferdigstillelse. Området grenser til to gjeldende reguleringsplaner henholdsvis for boligbebyggelse i nord-øst "Detaljregulering for Sagmoen 123/8», vedtatt , og for hotell og friluftsformål i sydvest "Detaljregulering for Andelva Turistanlegg, Eidsvoll Verk, del av 96/1 m.fl., vedtatt " Det er vurdert at KU ikke er nødvendig da forslaget er i tråd med kommuneplanen, og utbyggingen ikke berører antatte konfliktområder med offentlige eller private interesser. Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanen bygger på følgende foreslåtte reguleringsformål iht. plan- og bygningslovens (pbl.) 12-5: Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse, lekeplass og renovasjonsanlegg. Under samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal det reguleres annen veggrunn- grøntareal og annen veggrunn- tekniske anlegg samt kjøreveg. I tillegg skal areal reguleres til grønnstruktur- turveg, under pbl Nr. 3. Under formålet frittliggende småhusbebyggelse (BFS) legges det til rette for bygging av frittliggende eneboliger i tomtene BFS For tomtene BFS 6,7 og 12 tillates det i tillegg sekundærleilighet på inntil 50 m 2. Til tomtene er det avsatt areal til garasje på 50 m 2. Maks gesimshøyde er satt til 7 m over gjennomsnittlig planert terreng, med maks mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. Med en foreslått utnyttelse på BYA= 30 % kan tomtene eksempelvis bebygges med et bolighus i størrelsen ca. 125 m 2 grunnflate, en dobbel garasje på 50 m 2 og 1,5 gjesteplass på 18 m 2. Bolighusene som skal bygges er utvalgte bygg fra Idehus sin bolighussamling, og er valgt ut i fra en tolkning av Estetisk veileder for Eidsvoll kommune. Lekeareal (f_lek) er felles lekeareal for boligene innenfor planavgrensningen. Dette er et relativt kompakt lekeareal, inngjerdet og plassert skjermet fra interne kjøreveger, med tilgang fra interne gangveger. Lekeplassen skal opparbeides og være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til BFS 5 eller BFS 6. Renovasjonsanlegg (R) er plassert ved avkjørsel fra FV 507 Sundbyvegen til internveg SKV2, med nedgravde avfallsdunker, ofte omtalt som et Mo-lokk-system. Kjøreveger (SKV1-2) skal opparbeides i takt med utbygging av tilliggende boligtomter. I følge utført registrering av automatisk fredete kulturminner, er det i vedlagte rapport funnet at det ikke er gjort noen arkeologiske funn av interesse i planområdet. Som en del av planforslaget, er det gjennomført en støyvurderingsrapport hvor det er redegjort for trafikkstøy og flystøy. Dagens årsdøgntrafikk (ÅDT) langs Sundbyvegen er per 2014 på 1300 kjøretøy i døgnet. Det fører med seg noe trafikkstøy, noe som etter rapporten kan løses ved at det settes opp støyvoll med 1,5 meters høyde over terreng mellom Sundbyvegen og boligene. Boligområdet befinner seg akkurat i grenseland for gul støysone for Gardermoen Lufthavn, hvilket tilsier at fly nødvendigvis begynner sin innflygning til flystripa i området rundt Mistberget. Med tanke på eventuell støy, vil dagens krav til varmeisolasjon i et moderne tak skjerme tilstrekkelig når bygningen ligger på nedre grense for gul støysone. Spesielt god støydempende takkonstruksjon oppnås med kald takkonstruksjon. Dette anbefales hvis det skal være soverom i øverste etasje. 2

3 2. Vurdering Hovedhensikten med reguleringsplanen er å få regulert tomter til bygging av frittliggende eneboliger. I tillegg vil to eksisterende boligeiendommer bli regulert med de fordeler og rammer for arealbruk dette fører med seg. Avkjørsel til eiendommen gbnr. 123/9 fjernes, og ny avkjørsel til boligtomtene legges til den fradelte gbnr. 123/105. Et annet element i reguleringsplanen er at det sikres bevegelseskanaler for beboerne internt i boligområdet utenom ferdsel langsmed Sundbyvegen, noe det tidligere ikke har vært særlig kultur for i dette området av kommunen. Det er forsøkt valgt ut bolighustyper med tanke på et mål om å innordne seg den omkringliggende bygningskarakteren og den bebyggelsesstruktur som definerer området. Det opprinnelige forslaget innebar regulering til konsentrert småhusbebyggelse med oppføring av to seksmannsboliger og fire firemannsboliger. En slik løsning ville ha brutt med strøkets karakter og uttrykk, som i temakart kultur fra kommunedelplanen for Råholt/Sagmoen er vurdert som «viktige bygningsmiljøer» som representerer «særtrekk ved den gamle bebyggelsen på Råholt». Forslaget slik det nå foreligger, vil passe bedre inn med den omkringliggende bebyggelsen, både i volum og struktur. Å legge opp til en utnyttelsesgrad samsvarende til konsentrert bebyggelse ville skapt ringvirkninger med tanke på andre utbyggingsaktuelle tomter i randsonen mellom tettere bebyggelse og den mer åpne landlige bebyggelsen. Kommunen ønsker økende utnyttelse inn mot tettstedssentrene. Samtidig vil det skje en relativt solid fortetting innenfor eksisterende bebyggelse, i nærhet til sentrumsfunksjoner og kollektivknutepunkt. Sammenlignet med opprinnelig forslag, er det snakk om en mildere fortetting, men sett i sammenheng med omgivelsene og bebyggelsesstrukturen i området, synes fortetting gjennom mindre eneboligtomter fornuftig. Beliggenheten på to kilometer fra Eidsvoll Verk stasjon appellerer høyst sannsynlig ikke nok til bilfri hverdag for beboerne om man ser på dagens situasjon, derimot er det mer hensiktsmessig med det foreslåtte antall boenheter, kontra de 28 som tidligere ble foreslått. 28 enheter ville gitt en større økning i bilbruk en hva forslaget nå legger opp til. Utearealet til de ulike boligene vil i forhold til nærliggende eiendommer i hovedsak være mindre enn det som har vært vanlig, noe som vil være naturlig når det er snakk om fortetting. Samtidig gir utnyttelsesgraden på BYA= 30% plass nok til gode uteområder, og tomtestrukturen er planlagt ut i fra at avstanden mellom boligbyggs fasade skal være minst 1,5 ganger byggenes høyde. Dette er tenkt av hensyn til solforhold, og er i nærheten av tall som brukes som middel for å sikre gode utearealer i enkelte større byer og tettsteder. Dette er gjort for å gi flest mulig av boligtomtene best mulige solforhold, noe planområdets terreng for øvrig legger opp til, da det skråner nedover mot Andelva helt i nordvest. Det er et relativt kompakt lekeareal som er planlagt, men med tilstøtende planområder i nordøst og i sørvest er det områder som gir mulighet for annen mer uformell lek og aktivitet. Da er det tenkt på aktiviteter utenom de som typisk kan skje innenfor rammer av en opparbeidet mindre lekeplass. Slike lekeplasser som er tenkt i forslaget, fokuseres oftest inn mot små barn. Litt eldre barn vil i området ha kort veg til potensielle akebakker, skogholt og Andelva for ulike aktiviteter. De respektive tomtene vil med maks utnyttelse på 30 % BYA få greie private uteområder, forslagsstiller har anslått at det i gjennomsnitt vil være rundt 300 m 2 uteoppholdsareal per bolig. 3. Alternativer Utvalg for plan næring og miljø, kan vedta forslaget, de kan avslå forslaget eller forslaget kan sendes i retur til administrasjonen for ytterligere behandling. 3

4 4. Konklusjon Planforslaget har til formål fortetting av bebygde områder, i randsonen av bebyggelsen på Sagmoen/Råholt. Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål, og innebærer ikke noen omdisponering av dyrket mark. Planområdets beliggenhet ligger i nær tilknytning til friluftsområder og vil gjennom internveger knytte seg til etablere lekeområder for barn og unge. Kommunen ønsker en boligutvikling som konsentreres mot de eksisterende tettstedsentrene, og samtidig at det utvikles varierte botilbud henvendt mot etablerte offentlige funksjoner og infrastruktur. Med utbyggingen av planområdet vil noen flere familier sogne til tettstedet Sagmoen/Råholt. Bruken av dagens tilbud og eksisterende infrastruktur øker og gir denne forbedret driftsgrunnlag. Planforslaget kan fra en slik innfallsvinkel betraktes å være innenfor føringer fra rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Med bakgrunn i det ovenstående anbefaler rådmannen at forslaget til «detaljreguleringsplan for deler av gbnr. 123/9,11 og 12 på Sagmoen» legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg som følger saken: 1 Reguleringsplankart 2 Reguleringsbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan 5 ROS-analyse 6 Støyvurdering 7 Rapport registrering av kulturminner Utskrift av behandlet sak sendes til Grunneiere, naboer og berørte samt offentlige instanser og relevante interessegrupper. 4

5 Tegnforklaring BFS daa. %-BYA=30% BFS9 0.8 daa. %-BYA=30% f_ GT4 BFS3 1.8 daa. %-BYA=30% BFS daa. %-BYA=30% f_ GT2 f_ GT daa. %-BYA=30% 5 0 BFS2 1.0 daa. 1 %-BYA=30% f_ SVT 1 1 f_ SKV f_ SVT BFS daa. R=17.0 f_ SVT %-BYA=30% R = BFS6 S VT2 0.9 daa. 5 0 R =172.4 %-BYA=30% f_ BFS8 SVT2 0.7 daa. S KV2 R =10 =132.0 %-BYA=30% R=6.0.5 BFS daa. H 140 R =15.0 %-BYA=30% BFS daa. %-BYA=30% VW \ YRO f_ R=7.0 SVT1 R = f_ GT1 0 R 0 H140 5 R =6. 2f_ SVG H140 o _SKV1 f_lek VW \YRO BFS1 3.1 daa. Eksisterende %-BYA=30% o _SVT1 H140 Reguleringsplan PBL U %HE\JJHOVHRJ DQOHJJ SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Dato Dato BFS1-12 R f_lek Kartopplysninger Kilde for basiskart: Datofor basiskart: Koordinatsystem: + \GHJUXQQODJ Eidsvoll kommune Detaljregulering Bergertunet 0HG WLOK UHQGH UHJXOHULQJVEHVWHPPHOVHU Revisjon Revisjon Dato Revisjon Kommunestyret sitt vedtak Ny 2. gangsbehandling Offentlig ettersynfra...til gangsbehandling Offentlig ettersynfra...til gangsbehandling.xqqjm ULQJ DYRSSVWDUW DYSODQDUEHLG 2SSVWDUWVP WH Boligbebyggelse-frittliggende VPnKXVEHE\JJHOVH Renovasjonsanlegg Lekeplass 1U 6DPIHUGVHOVDQOHJJ RJ teknisk infrastruktur SKV1-2 f_svt1-2 f_svg.m UHYHJ Annen veggrunn - tekniske anlegg $QQHQYHJJUXQQ JU QWDUHDO 1U *U QQVWUXNWXU GT1-4 Turveg Eidsvoll kommune NN1954 Ekvidistanse 1 m.duwpnohvwrnn 1:1000 Arealplan-ID: Planforslag Forslagstiller: IDEHUS ROMERIKE AS SAKS- NR. DATO PLANEN ER UTARBEIDET AV: SWECONORGEAS TEGNNR. DATO SIGN. sw-plk noseve +HQV\QVVRQHU Frisikt %HVWHPPHOVHRPUnGHU YLONnU IRUEUXNDYDUHDOHU bygninger og anlegg Linjesymbol Punktsymboler RpGrense 5S)RUPnO*UHQVH Regulert tomtegrense RpBestemmelseGrense RpSikringGrense Byggegrense %HE\JJHOVHVRP LQQJnULSODQHQ Regulert senterlinje $YNM UVHO 6WHQJLQJ DYDYNM UVHO N SIGN. Det bekreftesat planener i samsvarmedkommunestyretsvedtakav Dato Plansjef

6 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL DETALJREGULERING FOR: BERGERTUNET i Eidsvoll kommune. Gnr. 123 bnr. 9, 11, 12 og 105 Bestemmelser i reguleringsplan i henhold til PBL 12-7 Plankart er datert: Bestemmelser er datert: PLANID: Planforslag 1. GENERELT 1.1 Reguleringsområde Det regulerte området er vist på plankartet datert Formål Området er regulert til følgende formål (jf. plan og bygningslovens 12-5) Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111) Lekeplass (1610) Renovasjonsanlegg (1550) Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn grøntareal (2019) Annen veggrunn - tekniske anlegg (2018) Kjøreveg (2011) Nr. 3 Grønnstruktur Turveg (3031) 1.3 Bestemmelsesområde Det skal etableres en støyvoll/støyskjerm med minst 1.5 m høyt inne på bestemmelsesområdet (# støyvoll). 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Estetikk Kommunen skal ved sin behandling av byggetillatelser påse at bebyggelsen får god form og materialbehandling, og at bygninger får en harmoniskog god utførelse med hensyn til form, takvinkel, møneretning, materialvalg. Kravet gjelder også boder, uthus og garasjer. Sweco Drammensveien 260 Box 80 Skøyen NO-0212 Oslo, Norge Telefonnummer Faks Sweco Norge AS Org.nr: Hovedkontor: Oslo Erik Sevestre Mobil Erik.Sevestre@sweco.no P:\141\ Sagmoen detaljregulering\12 Regulering\2_reguleringsbestemmelser\reguleringsbestemmelser Sagmoen.docx

7 Ny bebyggelse i området skal ut i fra det overstående, underordne seg og tilpasses områdets egenart. Ved alle søknader om tiltak, herunder både bebyggelse og tekniske anlegg, skal det redegjøres for tiltakets arkitektoniske og estetiske kvaliteter. Dette kan gjøres skriftlig, eller ved hjelp av illustrasjoner, plan, snitt fasader el. Alle tiltak med grunnflate over 15 m 2, også boder og garasjer, skal, byggemeldes og vurderes av kommunen. Dette for å sikre en uavhengig vurdering av det planlagte tiltaket. Taktekking skal være sort eller grå. 2.2 Arkeologiske kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes Akershus fylkeskommune, kulturseksjonen, jf. lov kulturminner 8 annet ledd. 2.3 Uteareal og plassering av byggverk Gangadkomst til byggverk og uteoppholdsarealer skal, så langt det er mulig, opparbeides slik at de er brukbare for flest mulig, også for personer med funksjonsnedsettelse. 2.4 Gjerder Gjerder over 1 m, støttemur og lignende bygningsmessige tiltak skal godkjennes av kommunen. 2.5 Støy Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 skal gjelde. Nødvendige tiltak påkrevd, i støyvurderingen utarbeidet i reguleringsprosessen, skal være på plass før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for byggetiltak på tomtene merket BFS6, 7 og 12. Det gjelder også for felt BFS1 langs Sundbyvegen om eksisterende bygg rives. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Type bebyggelse I området tillates kun oppført eneboliger, med en boenhet, med tilhørende garasjer og uthus/boder. På tomtene BFS6, 7 og 12 tillates oppført eneboliger med sekundærleilighet på inntil 50 m 2 BRA og tilhørende garasjer og uthus boder Det tillates oppført enkelt- eller dobbeltgarasje på inntil 50 m 2 fotavtrykk. Bebyggelsen skal ha skråtak eller pulttak med takvinkel mellom 22º og 30º. Flatt tak tillates på tomtene BFS 9 og Byggegrenser Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Garasje/carport på inntil 50 m 2 kan godkjennes utenfor byggegrense, men da med en minimum avstand 1 m til grense på naboeiendom og 2 m til grense mot veg. 2

8 Byggegrense langs Sundbyvegen er satt til 15 m fra senterlinjen, men det tillates mindre frittstående installasjoner/anlegg på inntil 50 m², garasjer, overbygd sykkelparkering og avfallsanlegg inntil 8 m fra senterlinjen Utnyttelse og høyder Tillatt prosent bebygd areal % BYA = 30 %, (jfr. Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven (TEK)). Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal med 18 m² pr. plass. Følgende byggehøyder, fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng, gjøres gjeldende: Eneboliger: Gesimshøyde inntil 7 m Mønehøyde inntil 9 m Ved bruk av flatt tak skal ikke høyden ved felt BFS9 og BFS10 overstige 8 m over ferdigplanert terreng. (maks gesimshøyde). Ved bruk av flatt tak tillates det kun takoppbygg for trapp på inntil 3 meter over tillatt gesimshøyde. Loftsetasje tillates innredet innenfor dette. Garasjer: Gesimshøyde inntil 3 m Mønehøyde inntil 5 m Det tillates ikke arker, oppløft eller innredet loftsetasje Parkering Parkering skal etableres på egen grunn med snuplass på egen eiendom. Det avsettes minimum 2 biloppstillingsplasser, hvorav minimum 1 i garasje. Det skal, i tillegg, settes av plass til 1 ekstra biloppstillingsplass der det planlegges enebolig med sekundærleilighet Situasjonsplan Ved søknad om byggetillatelse skal det legges ved tegninger som viser bebyggelsens plassering og tilpasning til terrenget. Plassering av garasje og boder skal være vist, selv om det skal ikke oppføres samtidig med bolig. 3.2 Areal regulert til lekeplass. Arealet skal gis en parkmessig opparbeidelse med beplantning, sittegruppe, sandkasse og lekeapparater. Arealet gjerdes inn med adkomstport. f_lek skal være ferdig stilt før det kan gis brukstillatelse til BFS5 eller BFS6 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Tekniske anlegg 3

9 VA anleggene skal bygges og ha en kvalitet i samsvar med gjeldende norm ved opparbeidelse. Det må foreligge midlertidig brukstillatelse for tekniske anlegg før brukstillatelse eller ferdigattest til boliger kan gis. 4.2 Krav til veganleggene Trafikkområdene skal opparbeides som følgende: SKV1 skal være godkjent med midlertidig brukstillatelse før brukstillatelse eller ferdigattest for tilliggende boliger kan gis. SKV2 skal være godkjent med midlertidig brukstillatelse før brukstillatelse eller ferdigattest for tilliggende boliger kan gis. BFS3 skal ha tilfredsstillende adkomst via SKV1 eller SKV2 før eksisterende avkjørsel fjernes. 4.3 Eierform SKV1 og SKV2 reguleres som felles vei. 4.4 Atkomst Avkjørsel frisiktsoner Avkjørsler til delområdene er vist på plankartet. Hovedatkomster er vist med regulerte veger og angitte frisiktsoner Avkjørsler interne veger Avkjørsler til områdene skal utformes med maks bredde på 5,0 m og tilfredsstille gjeldende kommunale normer hva gjelder utforming, sikt- og stigningsforhold. Sideveis forskyvning av avkjørsler langs tomtegrense mot samme veg tillates Avkjørsel BFS3, BFS4 og BFS5 Det er regulert to avkjørsler til disse tomtene. Det tillates kun benyttet en avkjørsel. 4.5 Overvann Overvann skal tas hånd om på egen eiendom. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Grønnstruktur Felles grønnstruktur på plankartet skal fungere som kommunikasjonsarealer. Det skal lages gruset sti med bredde på 1 meter med gress på hver side. - Grønnstruktur f_gt1 er felles for felt BFS1, BFS5 og BFS6 - Grønnstruktur f_gt2 er felles for felt BFS2 og BFS3 - Grønnstruktur f_gt3 er felles for felt BFS3og BFS4 - Grønnstruktur f_gt4 er felles for felt BFS10 og BFS Areal regulert til turveg. Turveg (TV1-4) skal opparbeides som turveg/sti med den standard beboerne innenfor området ønsker. 4

10 GT1 opparbeides i forbindelse med bygging av lekeplass GT2 opparbeides i forbindelse med utbygging av BFS2 GT3 opparbeides i forbindelse med utbygging av BFS4 GT4 opparbeides i forbindelse med utbygging av BFS11 5

11 PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERING FOR BERGERTUNET I EIDSVOLL KOMMUNE Plan ID: Forslag Figur 1: Perspektiv sett fra sør Forslagssstiller: Idéhus Romerike AS v/pål Østby Industrivegen Jessheim Planarbeid: Sweco Norge AS v/ Erik Sevestre Drammensveien 260 Box 80 Skøyen NO-0212 Oslo Figur 2: Situasjonsplan 1

12 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse INNLEDNING BAKGRUNN Hvem fremmer planforslaget Hvorfor fremmes planforslaget FAKTA/STATUS FOR PLANOMRÅDET Lokalisering, avgrensing og størrelse GRUNNEIERE, BERØRTE PARTER Grunneiere Naboer/gjenboere Offentlige instanser Merknader til oppstartsvarsel PLANSTATUS, KONSEKVENSUTREDNING, SERVICEFUNKSJONER Kommuneplan Områdeplan/Reguleringsplan Estetisk veileder Eidsvoll (jan 2013) Vurdering av forhold til KU (jfr. PBL og forskrift om KU 4.2) Offentlige og private servicefunksjoner PLANFORSLAGET Prosess (jfr pbl) Planen Reguleringsformål og arealoppgave Veganlegg og teknisk infrastruktur Renovasjon Lek og rekreasjon Sikringssone, frisikt ved veg (H 140) Adkomst og parkering Illustrasjoner KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i forhold til overordnede planer Kommuneplan for Eidsvoll kommune Kommunedelplan for Råholt - Sagmoen Konsekvensutredning Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge interesser i planlegging Stortingsmelding nr. 26 ( ) Plassering av byggverk Miljøbelastninger i området Støy Radon Grunnforhold Terrengforhold, vegetasjon og solforhold Verneinteresser Risiko og sårbarhet

13 1 INNLEDNING Figur 3: Oversiktskart Figur 4: Dagens situasjon Figur 5: Fremtidig situasjonsplan 3

14 Bilde 1: Sundbyvegen sett fra sør 2 BAKGRUNN 2.1 Hvem fremmer planforslaget Tiltakshaver: Idéhus Romerike AS Forslagstiller: Sweco Norge AS 2.2 Hvorfor fremmes planforslaget Idéhus Romerike AS har ervervet 123/9. Idéhus Romerike har også ervervet 123/105 som er fradelt fra eiendommen 123/11 og etter ønske fra Eidsvoll kommune også inngått avtale med eier av 123/12. Dette for at denne delen ikke skulle stå igjen uregulert. Med denne planen vil alt av nevnte eiendommer som i kommuneplanen er avsatt til boligbygging være regulert. Utbyggerne ønsker å bygge frittliggende hus på hele eiendommen. Det kan vurderes tomannsboliger på noen felt. Et første forslag har vært sendt i 2013 med større utnyttelse. Plan er nå bearbeidet av Sweco Oslo og har tatt hensyn til kommunens kommentarer sendt i januar FAKTA/STATUS FOR PLANOMRÅDET 3.1 Lokalisering, avgrensing og størrelse Planområdet ligger på Sagmoen og utgjør en del av eiendommene 123/9 og 12 samt hele 123/105. Planområdet er totalt 14,7 daa og er angitt med planavgrensning på plankartet. 4

15 Kartutsnitt som viser planområdet: Figur 6: Planavgrensning 3.2 GRUNNEIERE, BERØRTE PARTER Grunneiere og berørte parter varsles ifm oppstartsvarsel og høringer/off. ettersyn Grunneiere Planforslaget omfatter 3 grunneiere på gnr./bnr. 123/9, 11, 12 og 105. Det kan kreves innsyn i opplysninger om hjemmelshaver og matrikkelinformasjon, jfr. kapittel 6 i matrikkelloven. Krav om innsyn rettes til kommunen Naboer/gjenboere Planforslaget ble varslet til 16 naboer/gjenboere i juni Det kan kreves innsyn i opplysninger om hjemmelshaver og matrikkelinformasjon, jfr. kapittel 6 i matrikkelloven. Krav og innsyn rettes til kommunen. 5

16 3.2.3 Offentlige instanser Merknader til oppstartsvarsel Merknader oppsummert Naboer Ingen merknader Tiltakshavers kommentar Det bør vektlegges i den videre behandlingen at det ikke er innkommet noen bemerkninger fra naboer. Muntlige uttalelser til utbyggerne er bare positive. Statens vegvesen: 1. Støyfaglig utredning/støyberegninger. 2. Rekkefølgebestemmelser om støyskjerming. 3. Regulering av byggegrense 15 m fra midtlinje fylkesveg. Er utført og rapport vedlegges. Beregninger og rapport angir at støyskjerming ikke er påkrevet. Det blir likevel opparbeidet en 1,5 m høy støyvoll langs Sundbyvegen. Det er ivaretatt. Det burde være mulig å bygge garasje litt nærmere vegen. Det er spesielt viktig for oppholdsarealer. 6

17 4. Regulering av avkjørsel til planområdet. Anbefales til Saghagan / Bergertunet. 5. Regulering av gangforbindelse. Dette er bare delvis etterkommet i planen da våre vegingeniører mener det blir for høy belastning på adkomstveg Saghagan. Planen reduserer dagens to avkjørsler fra Sundbyvegen til en sentral i feltet for 123/9, 11 og 105. Denne avkjørselen blir da det mest oversiktlige punktet på fylkesvegen langs disse eiendommene. Det er egentlig bare få eneboligtomter som får adkomst fra Saghagan. I tillegg er avkjørselen litt trang på grunn av eksisterende hus på hjørnet. Dette er hensyntatt i planarbeidet ved turveg, som sammenbinder en gangforbindelse fra alle boligene i dette feltet til tidligere regulerte boligfelt i nord. 7

18 NVE Påpeker at området kan ha marine avsetninger der kvikkleir kan forekomme. Prøvegraving er foretatt. Det er gode, stabile grunnforhold av sand i planområdet. Akershus fylkeskommune Automatisk fredede kulturminner. Bevaring av 3 tun anbefales. Saksbehandler foreskriver sjakting og registrering, men dette ble for en stor del av området utført i Kfr. rapport av Det ble da ikke funnet noe av interesse. Området bør derfor frigis. Planen tilrettelegger for bevaring av 2 av tunene. Disse har vært og er fortsatt bebodd. Tunet på 123/9 har vært ubebodd i lengre tid, og kun tidvis vært benyttet som fritidsbolig. Bygningene ble revet i oktober 2014 pga. betydelige mangler og i dårlig stand. Andre regionale interesser. Barn og unge. Dette er hensyntatt i planen. Lekeplass er lagt med god avstand til fylkesvegen og har kort gangadkomst fra alle boliger. Kfr. også pkt Universell utforming Dette er hensyntatt i planen. Tomten er flat og utvendige stigninger vil ikke overstige 1: PLANSTATUS, KONSEKVENSUTREDNING, SERVICEFUNKSJONER Kommuneplan Planområdet er i kommuneplanen avsatt til boligbygging, og ligger innenfor kommunedelplan for Råholt Sagmoen. Det er også notert at område ligger i flystøysone 1 (55-60 EFN). Utsnitt av kommuneplanen av Områdeplan/Reguleringsplan Området er i dag ikke regulert. Området grenser til to gjeldende reguleringsplaner henholdsvis for boligbebyggelse i nord-øst "Detaljregulering for Sagmoen 123/8, vedtatt " og for hotell og friluftsformål i 8

19 sydvest "Detaljregulering for Andelva Turistanlegg, Eidsvoll Verk, del av 96/1 m.fl., vedtatt " Figur 7: Dagens regulering Estetisk veileder Eidsvoll (jan 2013) Eidsvoll har en polysentrisk tettstedsstruktur hvor tett bebyggelse og spredt bebyggelse er ikke klart definert. Det er viktig for identiteten at strukturen blir klar og at man tar hensyn til omgivelsene. Alle søknader skal ha en redegjørelse for å vurdere tiltakets estetiske sider, både i forhold til tiltaket selv, men også til omgivelsene og tiltakets fjernvirkning. Nærområdets dominerende bebyggelsesstruktur bør være en premissgiver for planering og fradeling av tomter. Firkantet tun er dominerende byggeform på Østlandet og bør vurderes som modell i Eidsvoll også Vurdering av forhold til KU (jfr. PBL og forskrift om KU 4.2) Det er vurdert at KU ikke er nødvendig da området allerede er godkjent for utbygging i kommuneplanen og utbyggingen ikke berører offentlige eller private interesser Offentlige og private servicefunksjoner På de to etterfølgende kartutsnitt er det angitt barnehager og skoler i området. Ved Råholt ungdomsskole er det også idrettshall og svømmehall. Det er således et godt utbygd tilbud av både offentlige og private barnehager og skoler. Kartene viser også et NSB-skilt som angir Eidsvoll verk stasjon. Avstander fra planområdet til de nærmeste barnehager og skoler: - Eidsvoll verk kommunale familiebarnehage: 1200 m - Steinerbarnehage Veslebrunen: 800 m - Ankertunet barnehage: 1500 m - Eidsvoll verk skole: 1550 m - Steinerskole Eidsvoll: 1600 m - Råholt ungdomsskole: 1500 m 9

20 Disse er alle innenfor rimelig sykkelavstand. Sentrum med Eidsvoll verk stasjon og forretningssenter er under 20 min til fots og 5 min med bil eller buss. Figur 8: Barnehager Figur 9: Skoler 10

21 4 PLANFORSLAGET 4.1 Prosess (jfr pbl) Oppstartmøte ble holdt i Eidsvoll kommune den Følgende deltok: Eidsvoll kommune, plan: Odd J. Sandholt Eidsvoll kommune, teknisk: Ove Martin Johansen Eidsvoll kommune, byggesak: Endre Sandland Franshagan Eiendom AS: Dag Sannerhaugen Franshagan Eiendom AS: Dina K.M. Sannerhaugen Idéhus Romerike AS: Pål Østby Sweco Norge AS: Richard Olsen Idéskisser for utnyttelse ble gjennomgått. Det ble lagt føringer for det videre planarbeidet. Faktaopplysninger for området, naboer etc. og rammer for kunngjøringen ble gjennomgått. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt naboer og involverte etater den , samt kunngjort i Eidsvoll Ullensaker Blad. Frist for å komme med synspunkter og innspill ble satt til 5. juli De innkomne innspill er listet opp og kommentert i pkt Revidert forslag har vært presentert september 2014 på uformelt møte for å presentere ny skisse med frittliggende hus. 4.2 Planen Beskrivelse av planforslaget med tilhørende illustrasjoner Reguleringsformål og arealoppgave Formål: Planområdet er totalt 14,7 daa. Dette er foreslått disponert som følger: Formål Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Lekeplass Renovasjonsanlegg Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn grøntareal Annen veggrunn - tekniske anlegg Kjøreveg Nr. 3 Grønnstruktur Turveg Areal 14,7 daa 13 daa 0,1 daa 0,1 daa 0,1 daa 0,5 daa 0,9 daa 0,3 daa 11