Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2013/ Arkiv: Saksbehandler: Geir Sunde Levang Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø Kommunestyret Plan : Detaljreguleringsplan for del av gbnr. 123/9, 11 og 12 på Sagmoen, saksfremlegg til sluttbehandling Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens vedtas «Detaljreguleringsplan for del av gbnr. 123/9,11 og 12 på Sagmoen». Plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse er datert SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Til grunn for reguleringsplanforslaget ligger et ønske fra Idéhus Romerike AS om å utvikle et uregulert boligområde til et boligområde med frittliggende småhus i form av eneboliger. Idéhus Romerike har ervervet eiendommen gbnr. 123/9, og har gjennom fradeling ervervet en del av gbnr.123/11, som nå er kjent som gbnr. 123/105. Etter ønske fra kommunen er også eiendommen gbnr. 123/12, og del av gbnr. 123/11 tatt med i reguleringsplanforslaget. Sweco Norge AS avd. Oslo har utarbeidet forslaget, og er med det å regne som forslagsstiller. 1.2 Beskrivelse av planområdet Planområdet utgjør 14,7 daa, ligger nord-vest på Sagmoen, og utgjør siste del av bebyggelsen langs nordsiden av FV 507 Sundbyvegen mot Andelva båtforenings anlegg og brua over E6. Til Eidsvoll Verk stasjon er avstanden ca. 1,3 km om man velger å gå til fots. Avstanden til Råholt «sentrum» med kjøpesenter og forretninger er på drøye 2 km. Tomteområdet kan defineres som nærmest flatt, med sandgrunn under et matjordlag. Fra plangrensen i nordvest faller terrenget nedover mot Andelva, som gir gode forhold for lokal overvannshåndtering, og tilsier god byggegrunn uten noen stabilitetsrisiko. Da planområdet tidligere har vært dyrket mark, er det vurdert slik at det ikke er noen særskilt vegetasjon som må ivaretas. Det er utført arkeologiske undersøkelser uten funn, se vedlegg. 1.3 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer

2 Planområdet er uregulert, og er i den gjeldende Kommuneplan for Eidsvoll avsatt til «boligbebyggelse-nåværende». I Kommunedelplan for Råholt-Sagmoen , betraktet som fortsatt gjeldende, er området angitt som boligformål -eksisterende. Området grenser til to gjeldende reguleringsplaner henholdsvis for boligbebyggelse i nord-øst "Detaljregulering for Sagmoen 123/8», vedtatt , og for hotell og friluftsformål i sydvest "Detaljregulering for Andelva Turistanlegg, Eidsvoll Verk, del av 96/1 m.fl., vedtatt " Det er vurdert at KU ikke er nødvendig da forslaget er i tråd med kommuneplanen, og utbyggingen ikke berører antatte konfliktområder med offentlige eller private interesser. 1.4 Beskrivelse av planprosessen Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden og anledningen til medvirkning resulterte i 10 innkomne merknader med synspunkter om planforslaget, hvorav 5 fra offentlige instanser. Nedenfor følger en vurdering av de merknader hvor det har vist seg behov for dette: Ruter#, brev datert Påpeker at det ikke legges restriksjoner på bilparkering og at det ikke legges til rette for at det skal foretrekkes sykkel eller gange fremfor bilbruk. Ønsker at det stilles krav om sykkelinfrastruktur som sykkelparkering i planen, og at ny bebyggelse i Eidsvoll kommune planlegges i gang- og sykkelavstand fra holdeplasser og kollektivknutepunkt slik at trafikksituasjonen ikke forverres. : Planforslaget la opprinnelig opp til utbygging av 28 boenheter i form av leiligheter og 4 eneboligtomter. Dette er i foreliggende planforslag redusert til å innebære utbygging av 9 eneboligtomter, maksimalt 12 boenheter om sekundærleiligheter inkluderes. For eneboliger, med avsatt plass til garasje, synes det ikke like aktuelt å avsette plasser for felles sykkelparkering, da de fleste beboere nok vil foretrekke å plassere sykler og sportsutstyr innenfor egen eiendom Statens vegvesen, brev datert Har flere kommentarer til planforslaget, hovedsakelig til elementer i plankart og bestemmelser. Bemerker at det i planforslaget er brukt støyvoll/støyskjerm om hverandre. Samme støyskjerm/støyvoll skal også gis reguleringsbestemmelse om avstand fra Fv.507, med areal regulert til annen veggrunn. Frisiktsoner til avkjørsler må fremgå tydeligere av plankart, og garasjer som er vist i illustrasjonsplan må endres etter veglovens bestemmelser om byggegrense til fylkesvegen. Planforslaget er justert i tråd med Vegvesenets uttalelse. Frisiktsone i krysset Saghagan x FV 507 er tatt ut av denne planen for å unngå overlapp med tilstøtende reguleringsplan. Planens avgrensning er trukket inn fra FV 507, slik at støyskjerm er plassert 3 m fra fv. 507, i areal avsatt til annen veggrunn tekniske anlegg. Regulering av areal til annen veggrunn synes dermed ikke nødvendig. Garasjer er i illustrasjonsplan plassert i tråd med byggegrense fra fv Akershus Fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen stilte ved varsel krav om arkeologisk registrering av området. Undersøkelsen er likevel ikke gjennomført. Tiltakshaver har selv konkludert i planbeskrivelsen pkt og 5.5. at dette ikke vil være nødvendig. Fylkeskommunen understreker at det er kulturminnemyndigheten som avgjør hvorvidt undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 er oppfylt eller ikke. I dette tilfellet velger fylkeskommunen likevel ikke å kreve fornyet registrering. Deler av planområdet er registrert i Det er også gjort undersøkelser rett nord for planområdet tidligere. En ny totalvurdering konkluderer med at potensialet for funn av automatisk fredete kulturminner i de gjenværende delene av planområdet er lavt. 2

3 Fylkeskommunen anser derfor undersøkelsesplikten som oppfylt og har ingen ytterligere merknader til planen slik den er utformet. Tar uttalelsen til etterretning, og vil fokusere på dette ved fremtidige plansaker Gry Sætre, brev datert Understreker at de ikke ønsker å selge noe av eiendommen til utbygging. Er ikke fornøyd med plassering av lekeplass i deres hage, som ved opparbeidelse vil medføre at deres veletablerte hekk må fjernes. Dette ble tatt opp med tiltakshaver i møte. Lekeplass er nå flyttet og gitt en plassering tiltakshaver og eiere av 123/12 er enige om, slik kommunen forstår det Mathiesen Eidsvold Værk, brev datert Grunneier av gbnr. 96/1 og nabo til planen aksepterer ikke at planlagt bebyggelse legges med minimum byggegrense inntil deres grunn av hensyn til skogdrift på deres eiendom. Ber om at nødvendig grøntareal blir lagt i grensa mot MEV for å unngå mulige konflikter relatert til solforhold og eventuelt vindfall ved ekstremvær. Skog på deler av gbnr. 96/1 tilgrensende gbnr. 123/9 er regulert til Friluftsformål 1 gjennom reguleringsplan for «Detaljregulering for Andelva Turistanlegg, Eidsvoll Verk, del av 96/1 m.fl., vedtatt », og kan ikke anses å være produktiv skog. Tomter som er plassert mot gbnr. 96/1 er tilrettelagt for å bebygges med hus plassert mot nord-øst og så langt det lar seg gjøre fra skog på gbnr. 96/ Naboer fra Saghagan Det ble mottatt merknader fra tre naboer til planområdet, bosatt i tilknytning til Sagenga/Saghagan. Samtlige påpeker at vegen Saghagan ikke tåler ytterligere belastning, og ønsker ikke at denne brukes som adkomstveg til regulerte tomter på gbnr. 123/12. Det fremgår av merknadene at foreslått lekeareal er for lite og må derfor utvides til samme størrelse som regulert lekeareal i Saghagan. Eiendommen og tomter på gbnr.123/12 er regulert etter ønske fra kommunen. Når områder først skal reguleres, er det lite hensiktsmessig å la eiendommer stå som uregulert areal mellom regulerte områder. Eier av 123/12 har ingen intensjoner om å starte utbygging, og tiltakshaver skal ikke bygge mer enn de regulerte tomter man kan se av gbnr. 123/9 og 123/105. Kjørevegen SKV1 reguleres som felles(privat) veg, og vil ikke tas i bruk som eller opparbeides som adkomst til tomter under gbnr. 123/12 før det eventuelt skjer utbygging av BFS 1 eller 2. Tomtene BFS 4-6 vil ha adkomst fra SKV2, ikke SKV1 som i forslag lagt ut til offentlig ettersyn. Lekeplass er i justert forslag utvidet i henhold til Kommuneplanens arealdel , og er sikret opparbeidelse gjennom rekkefølgekrav. 1.5 Beskrivelse av planforslaget Reguleringsplanen bygger på følgende foreslåtte reguleringsformål iht. plan- og bygningslovens (pbl.) 12-5: Bebyggelse og anlegg: boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse, lekeplass og renovasjonsanlegg. Under samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal det reguleres annen veggrunn- grøntareal og annen veggrunn- tekniske anlegg samt kjøreveg. I tillegg skal areal reguleres til grønnstruktur- turveg, under pbl Nr. 3. Under formålet frittliggende småhusbebyggelse (BFS) legges det til rette for bygging av frittliggende eneboliger i tomtene BFS For tomtene BFS 6,9,10 og 12 tillates det i tillegg sekundærleilighet på inntil 50 m 2. Maks gesimshøyde er satt til 7 m over gjennomsnittlig 3

4 planert terreng, med maks mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. For hustyper med flatt tak er maksimal gesimshøyde satt til 8 meter. Med en foreslått utnyttelse på BYA= 30 % kan tomtene eksempelvis bebygges med et bolighus i størrelsen ca. 125 m 2 grunnflate, en dobbel garasje på 50 m 2 og 1,5 gjesteplass på 18 m 2. Lekeareal (f_lek 1-2) er felles lekeareal for boligene innenfor planavgrensningen med en samlet størrelse på litt over 150 m 2. f_lek 2 er et kompakt lekeareal plassert skjermet fra interne kjøreveger, med tilgang fra interne gangveger. Lekeplassen skal opparbeides og være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til femte boenhet i planområdet. Lekeareal f_lek 1 er et mindre lekeareal på snaut 50 m 2 ment som fellesområde med benker, sandkasse og beplantning. Renovasjonsanlegg (R) er plassert ved avkjørsel fra FV 507 Sundbyvegen til internveg SKV2, og planlagt med nedgravde avfallsdunker. Kjøreveg (SKV1) er felles adkomstveg for BFS 1 og BFS 2 og vil ikke bli opparbeidet før det skal bygges ut boliger innenfor BFS 1 og BFS 2. Kjøreveg (SKV2) skal opparbeides i takt med utbygging av tilliggende boligtomter BFS4-12. Eksisterende avkjørsel til BFS 3 skal fjernes så snart ny adkomst via SKV2 er opparbeidet. Som en del av planforslaget, er det gjennomført en støyvurderingsrapport hvor det er redegjort for trafikkstøy og flystøy. Dagens årsdøgntrafikk (ÅDT) langs Sundbyvegen er per 2014 på 1300 kjøretøy i døgnet. Det fører med seg noe trafikkstøy, noe som etter rapporten kan løses ved at det settes opp støyskjerm med 1,5 meters høyde over terreng mellom Sundbyvegen og boligene. Boligområdet befinner seg akkurat i grenseland for gul støysone for Gardermoen Lufthavn, hvilket tilsier at fly eksempelvis begynner sin innflygning til flystripa i området rundt Mistberget. Med tanke på eventuell støy, vil dagens krav til varmeisolasjon i et moderne tak skjerme tilstrekkelig når bygningen ligger på nedre grense for gul støysone. For mer informasjon om planforslaget henvises det til vedlagt planbeskrivelse. 2. Vurdering Hovedhensikten med reguleringsplanen er å få regulert tomter til bygging av frittliggende eneboliger. I tillegg vil to eksisterende boligeiendommer bli regulert med fordeler og rammer for fremtidig arealbruk dette fører med seg. Avkjørsel til eiendommen gbnr. 123/9 fjernes, og ny avkjørsel til boligtomtene legges til den fradelte gbnr. 123/105. Et annet element i reguleringsplanen er at det sikres bevegelseskanaler for beboerne internt i boligområdet utenom ferdsel langsmed Sundbyvegen. Det er forsøkt valgt ut bolighustyper med tanke på et mål om å innordne seg den omkringliggende bygningskarakteren og den bebyggelsesstruktur som definerer området. Det opprinnelige forslaget innebar regulering til konsentrert småhusbebyggelse med oppføring av to seksmannsboliger og fire firemannsboliger. En slik løsning ville ha brutt med strøkets karakter og uttrykk, som i temakart kultur fra kommunedelplanen for Råholt/Sagmoen ( , fortsatt gjeldende) er vurdert som «viktige bygningsmiljøer» som representerer «særtrekk ved den gamle bebyggelsen på Råholt». Forslaget slik det nå foreligger, vil passe bedre inn med den omkringliggende bebyggelsen, både i volum og struktur. Å legge opp til en utnyttelsesgrad samsvarende til konsentrert bebyggelse ville skapt ringvirkninger med tanke på andre utbyggingsaktuelle tomter i randsonen mellom tettere bebyggelse og mer åpen landlig bebyggelse. Kommunen ønsker gradvis økende utnyttelse inn mot tettstedssentrene. Samtidig vil det skje en relativt solid fortetting innenfor den eksisterende bebyggelse, i nærhet til sentrumsfunksjoner og kollektivknutepunkt. Sammenlignet med opprinnelig forslag, er det snakk om en mildere fortetting, og sett i sammenheng med omgivelsene og bebyggelsesstrukturen i området, synes fortetting gjennom eneboligtomter av moderat størrelse mer på sin plass enn bygging av flermannsboliger. Utearealet til de ulike boligene vil i forhold til nærliggende eiendommer i hovedsak være mindre enn det som har vært vanlig, noe som vil være naturlig når det er snakk om fortetting. 4

5 Samtidig gir utnyttelsesgraden på BYA= 30 % plass nok til gode uteområder på tomter som ligger på rundt m 2 i størrelse. Tomtestrukturen er planlagt ut i fra at avstanden mellom boligbyggs fasade skal være minst 1,5 ganger byggenes høyde. Dette er tenkt av hensyn til solforhold, og er i nærheten av tall som brukes som middel for å sikre gode utearealer i enkelte større byer og tettsteder. Dette er gjort for å gi flest mulig av boligtomtene best mulige solforhold, noe planområdets terreng for øvrig legger opp til, da det skråner nedover mot Andelva helt i nordvest. Det er relativt kompakte lekeareal som er planlagt, i form av lekeplass og samlingsplass for beboere på tilsammen 200 m 2, tilknyttet med stier. Ved bruk av stinettverket kan man bevege seg innover mot Eidsvoll Verk skole utenom å gå langsmed eller krysse Sundbyvegen. I tilstøtende planområder i nordøst og i sørvest er det områder som gir mulighet for annen mer uformell lek og aktivitet. Da er det tenkt på aktiviteter utenom de som typisk kan skje innenfor rammer av en opparbeidet mindre lekeplass. Slike lekeplasser som er tenkt i forslaget, fokuseres oftest inn mot små barn. Litt eldre barn vil i området ha kort veg til potensielle akebakker, skogholt og Andelva for ulike aktiviteter. De respektive tomtene vil med maks utnyttelse på 30 % BYA få greie private uteområder, forslagsstiller har anslått at det i gjennomsnitt vil være rundt 300 m 2 uteoppholdsareal per bolig. 3. Alternativer Ikke vurdert. 4. Konklusjon Planforslaget har til formål fortetting av bebygde områder, i randsonen av bebyggelsen på Sagmoen/Råholt. Planområdet er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål, og innebærer ikke noen omdisponering av dyrket mark. Planområdets beliggenhet ligger i nær tilknytning til friluftsområder og vil gjennom internveger knytte seg til etablere lekeområder for barn og unge. Kommunen ønsker en boligutvikling som konsentreres mot de eksisterende tettstedsentrene, og samtidig at det utvikles varierte botilbud henvendt mot etablerte offentlige funksjoner og infrastruktur. Med utbyggingen av planområdet vil noen flere familier sogne til tettstedet Sagmoen/Råholt. Bruken av dagens tilbud og eksisterende infrastruktur øker og gir denne forbedret driftsgrunnlag. Planforslaget kan fra en slik innfallsvinkel betraktes å være innenfor føringer fra rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Med bakgrunn i det ovenstående anbefaler rådmannen at forslaget til «detaljreguleringsplan for deler av gbnr. 123/9,11 og 12 på Sagmoen» vedtas. Vedlegg som følger saken: 1 Plankart 2 Reguleringsbestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Illustrasjonsplan 5 ROS-analyse 6 Støyvurdering 7 Rapport registrering av kulturminner 8 Innkomne merknader 9 Saksframlegg ved førstegangsbehandling 10 Illustrasjoner- sol/skygge Utskrift av behandlet sak sendes til Idehus Romerike AS Sweco Norge AS 5