Sjo Fasting Arkitekter AS har vært engasjert av Tomtespesialisten AS for å utarbeide en detaljreguleringsplan for BU 2, Undheim i Time kommune.

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Sjo Fasting Arkitekter AS har vært engasjert av Tomtespesialisten AS for å utarbeide en detaljreguleringsplan for BU 2, Undheim i Time kommune. Hensikten med planen er å legge til rette for et boligområde med tilhørende funksjoner som atkomst, lekeareal og parkering. Detaljreguleringsplanen er varslet i henhold til plan- og bygningslovens regler. Planen er utformet med hensyn til merknader og overordnede føringer. Sandnes, Rev Dag Fasting Sivilarkitekt - partner

2 1 BAKGRUNN FOR SAKEN Tomtespesialisten AS har avtale med eier av Gnr. 46 Bnr. 16 om utvikling av området BU2 i kommuneplanen for Time kommune. Området er ca. 10 daa, inkl. område merket som friareal i gjeldende kommuneplan. Arealet ønskes utviklet til boligområde med friarealet integrert i dette med en annen arrondering og arealfordeling enn det som er vist i kommuneplanen. Det er lagt ved en egen presentasjon, Undheim arealdisponering med argument som omhandler dette. Grunneier har, siden forslaget ble fremmet, vært kritisk til å avsette et stort areal til friområde som båndlegger landbruksjord uten å nytte dette til direkte å styrke boligformålet. Arealet blir låst uten bindende plan for hvordan dette skal knytte seg til en eventuell fremtidig bebyggelse. Fylkesmannen er også generelt kritisk til for dårlig utnyttelse av de arealer som båndlegges, og har en rekke ganger krevd bedre utnytting av jordbruksareal som omdisponeres. På denne bakgrunn ønsker vi å presentere en alternativ bruk av det arealet som i kommuneplanen er omdisponert fra landbruk. Tomtespesialisten AS har engasjert Sjo Fasting arkitekter AS for å utføre reguleringsarbeidet for området. Parallelt med dette reguleringsarbeidet, pågår også reguleringsarbeid for området benevnt BU1 i kommuneplanen. Det ble opprinnelig varslet oppstart for BU1 og BU2 samtidig, men disse vil nå bli behandlet som to egne planer. 2 GJELDENDE PLANER 2.1 Kommuneplan Området er avsatt til boligområde og friareal i kommuneplan, boligområdet er benevnt BU2. Tilstøtende eiendom mot vest er også disponert til bolig (BU1). Kommuneplanen legger til rette for en grønnkorridor sør for byggeområdet BU1, som knytter sammen eksisterende friområde mot vest, med BU2 For øvrig sier kommuneplanen: «Utbygginga i tettstadene skal gjennomførast i samsvar med føringane i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren.» Figur 1 Utsnitt av gjeldende kommuneplan

3 2.1.1 Tilstøtende reguleringsplaner I nord er det regulert ny næringseiendom. Planen er vedtatt, og anleggsarbeider oppstartet der Undheim Handelslag nå bygger ny butikk. Det arbeides også, som nevnt, med detaljreguleringsplan for BU1, vest for BU2. Forslagsstiller er Østerhus Tomter AS. Det er viktig å koordinere løsninger og nødvendige sammenhenger for disse to boligområdene. Tomtespesialisten AS er kjent med Østerhus Tomter s forslag til plan, og har innarbeidet forbindelser til vei/gangsti fra BU1 i sitt forslag. 3 PROSESS OG VARSEL OM OPPSTART Planen ble varslet sammen med BU1. Varslet ble sendt til berørte grunneiere, rettighetshavere og offentlige etater. Planen ble samtidig kunngjort i en avis, og med merknadsfrist Det kom 7 merknader til varselet. Disse er kommentert i forbindelse med innsendelse av BU1 for første gangs behandling. Kommentarene gjentas her. Det er på et senere tidspunkt i prosessen, besluttet at BU2 reguleres i egen plan. Rogaland Fylkeskommune, Fylkesrådmannen, reg. avd., brev datert Fylkeskommune vektlegger at friområde i sør øst ikke reduseres som følge av den varslede utbyggingen, og at det legges til rette for gode gangforbindelser mellom friområdet og øvrige funksjoner i tettstedet. Det forutsettes at det gis bestemmelser for bruk av matjordoverskuddet på en måte at dette kommer til anvendelse i jordbruket på nærliggende områder. Fylkesrådmannen legger også til grunn at planen må vise høy arealutnyttelse. Foreslått friområdte er en del av reguleringsplanen. Etter brev fra Fylkesrådmannen ble mottatt, har det vært telefonisk kontakt med rådgiver Leif Berge, der det er belyst hvordan Undheim som bygdesenter er anlagt med et stort antall turmuligheter på de forskjellige stier, markveier og gangstier rundt i bygda der hele Undheim og omegn som sted, fremstår som det grønneste i regionen når det gjelder tilgjengelige frilufts områder. Området rundt skolen nyttes hyppig av bygdas unge med store grønt, lek og idrettsareal. De som er går tur, nytter gjerne de eksisterende turmuligheter rundt bygda. (vedlagt dokument Arealdisponering, viser mulighetene) Det store friareal på grunneiers eiendom ble også tatt opp med Fylkesrådmannen. Vii oppfatter dette plassert uten det foreligger noe tungtveiende argumenter for disponeringen. Fylkesrådmannens rådgiver meddelte på tlf. at en endring av dette formålet må fremkomme i forslag til regulering med en gjennomarbeidet argumentasjon når forslag til plan leveres inn. Det ble fra Fylkesrådmannens rådgiver presisert at alle areal som blir brukt i forbindelse med boligbygging, må være så godt utnyttet som mulig slik det ikke omdisponeres mer jordbruksjord til utbygging, en det som strengt tatt er nødvendig. Basert på samlede vurderinger mener vi at friarealet vil få en bedre utnyttelse integrert i det nye boligområdet enn å avsettet 4 daa perifert i planan. Arealet er preget av mye fuktighet og kan ikke benyttes uten betydelige tekniske tiltak med drenering osv. Slik vi har forstått kommunen er det ikke planer om opparbeidelse eller vedlikehold av dette store arealet, og

4 en forventet skjebne vil da bli at det gror igjen og slik blir et areal som er båndlagt uten å tilføre noen vesentlige verdier til boligområdene. En integrering av grøntområde vil sikre at dette opparbeides skikkelig og at det vedlikeholdes. I kommuneplanen er det angitt bestemmelse om at «Før det gis rammeløyve til nybygg, skal det ligge føre godkjent plan for deponering av overskotsmasse frå byggjeområda.». Dette forutsettes i reguleringsbestemmelsene til planen. Fylkesmannen i Rogaland, epost (sendt Asplan Viak) Gir tilslutning til diskusjon med Fylkeskommune, og bekrefter at 3,5 boliger pr. daa er høy tetthet i dette området. Påpeker at effektiv arealutnyttelse er en klar føring i Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og jf. flere viktige nasjonale mål og krav. Det er lagt til grunn en arealutnyttelse på ca. 3,4 boliger pr. daa. Utnyttelse har vært diskutert med Fylkeskommunen på telefon, og det bekreftes at 3,0 til 3,5 boliger pr. daa er innenfor det overordnet myndighet anser for å være en høy utnyttelse. NVE, epost datert (sendt Asplan Viak) Mener at arealbruken må strekke seg langt for å unngå lukking av vassdrag. NVE legger til grunn at disse har funksjon i lokalmiljøet og inngår i plan for lokal overvannshåndtering. Det vil ikke være forenlig med en effektiv arealbruk i planområdet, å la bekkedrag gå i åpen løsning gjennom planområdet. Det er lagt til rette for en håndtering for avrenning inn i området i jordbruksområdet mot sør langs gangveg. Det vil utarbeides tekniske planer som ivaretar nødvendig overvannshåndtering. Brannvesenet, sør ogaland IKS, datert (sendt Asplan Viak) Viser til generelle krav for brannvesenets atkomstbehov. Alle veier i planområdet, reguleres som offentlig vei, og vil således ha en dimensjonering som gir tosidig tilkomst til alle boliger. Statens vegvesen, brev datert (sendt Asplan Viak) Ingen merknader. Lyse, brev datert (sendt Asplan Viak) Lyse opplyser om at ved utbygging av området er det nødvendig med etablering av ny nettstasjon. Det foreligger et forslag om plassering av denne på nabotomt tilhørende Undheim Handelslag, men konkret avtale om etablering foreligger ikke. Dersom ny utbygging i boligområdet kommer før utbygging på Undheim Handelslags tomt, må ny nettstasjon etableres i boligområdet. Utbygging av Undheim Handelslag vil ferdigstilles i løpet av Det forutsettes at denne problemstillingen er løst innen kort tid, og uansett innen utbygging av boliger er aktuelt på i dette området. I tilfelle denne problemstillingen ikke er løst har BU1 del 2 lagt til rette for en «reserveløsning» i denne planen iht. Lyses ønsker. Preben Undheim, epost datert (sendt Asplan Viak) Viser til grøntområde på sin eiendom. Har tidligere påpekt overfor kommunen at dette ikke er ønskelig. Viser til parkeringsutfordringer knyttet til lastebiler som står parkert ved skolen, hallen og i sentrum på kveldstid og at det bør tilrettelegges for parkeringsplasser for å dekke behovet.

5 Detaljreguleringsplanen følger opp de arealløsningene som er avklart i overordnete planer. Det er ikke ønskelig å legge til rette for parkering for denne type kjøretøy i boligområdet. 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er ca. 10 daa stort. Eiendommer består i dag av 3,5 daa dyrket areal og ca.6,5 daa beiteareal. Tomten heller svakt mot nordøst, men ikke i en slik grad at dette skaper utfordringer for sol på boligeiendommene. Området knytter seg til ny boligbebyggelse i vest BU1. Det vil bli etablert en butikk i tilstøtende område mot nord. Det er ca meter fra planområdet til Undheim skole. Det er etablert en kvartalslekeplass av høy kvalitet sentralt i BU 1, og det legges videre opp til at det blir et flott opparbeidet lek og grøntområde på 1,6-1,7 Da i Bu2.Det går en gårdsveg langs planområdet BU1 i nord sørgående akse og videre sørover til Hellandsvegen lenger sør. Det er lagt inn en direkte forbindelse til denne gårdsvei sør for BU1. Gangsti som etableres sør for BU2, knytter seg videre inn på gangforbindelse som ligger på sørside av BU1. Gangsti på sørside av BU1 og BU2 knytter seg videre sammen med fortau som går på østsiden av BU2 i sørgående akse. 5 BESKRIVELSE AV PLANEN Boligkonsept Undheim er i dag et sted med mange eneboliger. Bebyggelsen i BU2 har til hensikt å supplere tilbudet av boliger i Undheim til ulike brukere i ulike livsfaser. Det legges derfor til rette for både eneboliger, rekkehus/kjedete eneboliger, og 4 mannsboliger. Bebyggelsen er organisert rundt et sentralt grøntareal som består av felles sandlekeplass og av offentlig friareal. Friarealet er åpnet mot sør, hvor det kan knyttes mot en eventuell senere utvidelse av boligformålet. Vegløsningen er gjort på samme måte, med fortau og mulighet for å knytte seg opp mot en senere utvidelse av boligområdene mot sør. Internt er veien løst slik at alle boliger dekkes av vei med kommunal standard, dvs. vei med regulert bredde 5m. Der veien krysser grøntdraget vil veien bli markert med rumlefelt for å bedre trafikksikkerheten. Delfelt B 1 Delfelt B 2 Delfelt B 3 Delfelt B4-5 Kjedede eneboliger 7 enheter Rekkehus 7 enheter 4 mannsboliger 8 enheter Frittliggende eneboliger 5 enheter I B4 og B5 er det lagt til rette for 2 etasjer over sokkeletasje, delvis under terreng. I øvrige områder er det lagt til rette for 2 etasjer. Mangfoldet av boligtypologier i området vil i seg selv skape variasjon. Det legges også til rette for variasjon i takform, men med krav om at boliger i de enkelte delfelt har samme takform og vinkel.

6 Bebyggelsen er dokumentert med illustrasjonsplan, sol og skyggediagram og snitt i vedlagt dokumentasjon til planen. Utnyttelse Etter tilbakemelding fra Fylkesmann og Fylkeskommune og ønske om høy tetthet, har en tatt utgangspunkt i 3,5 boliger pr. daa for planleggingen av området. I området foreslås det 27 boliger. Eiendommen regulert til bolig er ca. 8 daa, og tettheten blir da ca. 3,4 boliger pr. daa. Grøntstruktur Det skal etableres en sandlekeplass sentralt i området. Denne vil ha sandlekeplassfunksjoner, men også kunne legges til rette for brukere i flere aldersgrupper, deriblant også voksne og eldre. Videre vil grøntdrag opparbeides med sådd gressplen med innslag av forskjellig beplantning, med internt gangsti gjennom grøntdraget der det også kan plasseres et par sittesteder langs gangstien. Endelig løsninger vil fremkomme i grøntplan som utarbeides for området. Det er også lagt vekt på å knytte seg til framtidig bebyggelse i vest (BU1), via regulert gangveg mellom BU2 og Undheim Handelslag, samt det to sørlige forbindelsene i feltet. Veg Ny bebyggelse ved næringstomt,undheim Handelslag og BU2 vil ha atkomst via ny rundkjøring på RV 505. Alle kjøreveger i feltet har fått vegbredde 5 meter, Kjøreveger og intern gangtrafikk er separert i stor grad i boligområdet. Parkering Det legges til rette for parkering i tråd med krav i kommuneplan og gjeldende reguleringsplan. Det er lagt til rette for parkering på egen eiendom for eneboliger og rekkehus. Eneboligene har 3 oppstillingsplasser på egen grunn. Rekkehusene og 4-mannsboligene har gjesteparkering i fellesanlegg, delvis sammen med rekkehusene. Parkeringen til 4-mannsboligene er plassert i fellesområder, i tilknytning til boligene. Planforslaget legger til rette for 8 leiligheter på under 100kvm BRA, med krav om parkeringsplasser iht. til bestemmelser. 4 av disse plassene er gjesteparkeringsplasser. Overvann Det vil bli utarbeidet teknisk plan der dette løses i konkret for området, og iht. til tilstøtende utbyggingsområder. Grunneier har i samarbeid med Undheim Handelslag oppdimensjonert OV ledninger, og har således forberedt kapasitet på disse ledninger som går fra BU 2 og videre ned til elva. I forbindelse med vanntilførsel fra sør inn mot feltet, vil det etableres avskjæringsgrøfter som kan lede vannet i retning overvanns systemer som blir videreført fra grense ved Handelslagets tomt. Nettstasjon Nettstasjon skal i utgangspunktet løses ved ny næringsbebyggelse, eller i BU1. Avfallshåndtering Det er lagt opp til avfallhåndtering på den enkelte tomt, med mulighet for rundkjøring for søppelbil. Det er satt krav i bestemmelsene om at organiseringen av dette på den enkelte tomt vises ved søknad om rammetillatelse.

7 6 ROS-ANALYSE Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført i henhold til rundskriv Gs-1/01 fra DSB og med egen sjekkliste som ligger vedlagt. Analysen er basert på foreliggende reguleringsplanforslag og risikovurderingene er tatt utgangspunkt i relevante kravdokumenter. Nedunder kommenteres anmerkninger fra ROS skjema: o o o Eventuell radon håndteres ved krav i TEK. Bekk og overvann håndteres i teknisk plan. Det foretas en grunnundersøkelse før igangsetting som vil redegjøre for stabiliteten i masser, og behov for utskiftninger. 6 UTBYGGINGSREKKEFØLGE. I gjeldende kommuneplan er det tatt inn bestemmelser om utbyggingsrekkefølge, hvor utbyggingen av BU2 ikke kan startes før BU2 er ferdig utbygget. Vi mener dette er en uheldig bestemmelse da den innebærer at en utbygger vil ha eksklusivt monopol på omsetning av boliger på Undheim i overskuelig fremtid. Vi mener også at de to feltene utfyller hverandre i den forstand at de har en forskjellig boligmix. Det er viktig at også beboerne på Undheim gis mulighet for de samme valg som kommunens innbyggere for øvrig. Det vil si muligheten for å velge mellom forskjellige leverandører og produkter. En monopolsituasjon på omsetning av nye boliger vil kunne begrense priskonkurranse og utvalg. Vi har, på denne bakgrunn, foreslått en paragraf i bestemmelsene som sier: Utbygging av området kan tidligst starte i 2014.