Planforslaget fremmes nå med alternativ 2, totalt 7 etasjer med leiligheter i nord og 1 etasje med fortetning/parkering.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Nina Malo Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Trekanten, Vågsbygd detaljregulering sluttbehandling Sammendrag Planområdet ligger sentralt i Vågsbygd over den nye tunellinnkjørselen til Vågsbygdveien. Mot vest avgrenses planen av Slettheiveien og i øst av ny sykkelekspressvei og Æskefabrikken. Sør for planområdet ligger Trekanten senter som er under regulering. Planområdet er i dag bebygget med en vaskehall mens resten av området består av grusmasser. Hensikten med planen er å legge til rette for boliger i leilighet, forretning og parkeringskjeller. Planforslaget har vært hørt med to alternative høyder: - Alternativ 1 viser en utbygging i maks 4 etasjer over parkeringsdekke. Noen av Leilighetene har hems-etasje som tilsvarer 5. etasjer. - Alternativ 2 viser den nordligste bygningen i 7 etasjer. Bebyggelsen mot syd kan i dette forslaget reduseres noe som gir bedre lysforhold i tunet (se illustrasjoner i saksfremlegget). Planforslaget fremmes nå med alternativ 2, totalt 7 etasjer med leiligheter i nord og 1 etasje med fortetning/parkering. Det er foreslått maks 84 boenheter og leilighetene er fordelt med ulike størrelser fra 55 m 2 85 m 2, og en felles vinterhage (BYA 350 m 2 ) som ligger som en buffer mot tunnelåpningen i sør. Boligene legges på et dekke over parkering og butikk. Tema i prosessen har vært arkitektonisk utforming og hvordan prosjektet henvender seg mot omgivelsene. Utforming av prosjektets første etasje har vært en sentral problemstilling. Det har også vært viktig å sikre gode solfylte utearealer for nye beboere. Støy har vært utredet i prosessen da området ligger i rød og gul støysone. Teknisk direktørs vurdering er at planen vil medføre en oppgradering av området. Det er også positivt at utbyggingen skjer langs hovedmetroaksen. Planen skal bidra med oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien og felles lekeplass innenfor planområdet. Teknisk direktør er positiv til den transformasjonen av området som planen legger opp til. Teknisk direktør aksepterer at planen fraviker fra kravene i kommuneplanen angående parkeringskrav og størrelse på uteareal. I merknadene fra høringsrunden har offentlig myndigheter bl.a. vært opptatt av støyforhold i området samt trafikksikkerheten for barn og unge. En nabo har kommet med innspill angående høyder og mener prosjektet har for høy utnyttelse. Teknisk direktør mener utnyttelsen kan aksepteres og anbefaler at planforslaget vedtas.

2 Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Trekanten, Vågsbygd, sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret vedtar at Slettheieveien endrer navn til Vågsbygd ringvei. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Utrykte vedlegg 1. ROS-sjekkliste, sist datert Støyrapport, sist datert Miljøtekniske undersøkelse, sist datert Planens øvrige dokumenter 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Svensson arkitekter AS fremmer forslaget på vegne av Kristiansand Eiendom i samarbeid med Torleif Repstad. Hensikten med planen er å legge til rette for leilighetsbygg og forretning i Vågsbygd langs metroaksen. Dagens situasjon Planområdets lokalisering i Vågsbygd er vist med rød linje. Planområdet omfattes av gnr/bnr 14/260 med tilleggsarealer gnr/bnr 206/3 fra den gamle Vågsbygdveien. Planområdet ligger sentralt i Vågsbygd over den nye tunellinnkjørselen til Vågsbygdveien. Mot vest avgrenses planen av Slettheiveien og i øst av gang/sykkelvei og Æskefabrikken. Sør for planområdet ligger Trekanten senter med butikker, som bl.a. Florris, apotek Coop mega, Jysk, post og legesenter. Det ligger flere eneboliger vest for planområdet på Blørstadkollen ca. 10 meter høyere enn den aktuelle tomt. Planområdet er i dag bebygd med en vaskehall for biler. Øvrige arealer består av grusmasser og området er relativt flatt. Dagens bakkeplan ligger på kote m. Mot øst og mot syd ligger næringsarealene Christiansands Æskefabrikk og Trekanten senter som i dag er i drift og en under regulering. Kart viser høydedata, eiendomsgrenser og eksisterende vaskehall innenfor planområdet. 3

4 Planens innhold Hovedgrep Planen legger opp til leilighetsbygg og forretning med parkeringskjeller, med totalt 84 boenheter. Planens hovedgrep er å lage boliggrupper som danner plassdannelser med fellesarealer, og spennende romopplevelser. Bebyggelsen vil bli markant og tydelig set t både fra Vågsbygdveien og fra nærliggende bebyggelse. Det kan være større leiligheter, og leiligheter for førstegang se tablerende, og /eller kommunale leiligheter. Leilighetene varierer i størrelse fra 55 m 2 85 m 2. Sandlekeplass og kvartalslek i område t sikres opparbeidet/oppgradert i forbindelse med planen. En vinterhage som forlenger utesesongen foreslås sør i området. Man ønsker å ha en alternativ konstruksjonsmetode hvor bebyggelsen bygges etter massivtre - konstruksjon hvor den bakre bebyggelsen oppf øres i 7 etasjer. Bebyggelsen mot syd er redusert noe og kan dermed gi bedre lysforhold i tunet. Butikk legges i underetasjen med areal på ca m 2. Butikken har utgang mot GS - vei i øst og mot Slettheieveien. Hovedatkomsten til parkeringskjelleren bli r fra Slettheiveien. Dette blir også innkjørsel til butikken. Boligene legges på et dekke over parkering og butikk. Samlet sett er planområdet ca. 5,4 daa. BYA ligger på m 2 ( ekskludert. vinterhage som er 350 m 2 ), dette gir en utnyttelse av tomten på ca. 40 %. Tomten eies i dag av Kristiansand kommune, sammen med Repstad/Sagen. Arkitektonisk utforming og tilpasning Formålet med reguleringsplanen er i hovedsak å legge til rette for leiligheter som man ønsker å bygge i tre. Bygningene har kotehøyder; i vest kote 44, i sør kote 42,5, i øst kote 44,2 og i nord kote 52. Høyde på bakken skal være mellom kote 26-27,5 siden bakken er svak hellende i retning sør - nord. Høyden på vinterhagen ligger på kote + 39 meter. Det er en intensjon om at hele bebyggels en over parkeringsdekket og butikken skal oppføres i tre, både konstruksjonsteknisk og med eksterne og interne overflater i tre. Det er et ønske at bebyggelsen skal oppføres med lokalt trevirke som reduserer betydelig totalt energiforbruk både ved bygging av bebyggelsen og ved selve bruken. Det vil være et godt svar på ønskene om bærekraftig utvikling. Krav til brann, lydgjennomgang og u - verdier blir ivaretatt. Bygningene skal ha saltak eller avledede takformer med vinkel mellom 15 og 45 grader. Med tre som materialbruk samsvarer dette med omkringliggende bebyggelse som er mindre eneboliger i en etasje i tre. Vy fra nord og rundkjøringen. 4

5 Bebyggelsen sett ovenfra fra syd. Illustrasjonen viser planområdet fra nord med 7 etasjer. Uteoppholdsarealer og lekeplass Uteareal pr. boenhet er totalt 50 m 2. Balkonger, takterrasser og vinterhage er tatt med i beregningen. Kommuneplanens krav angir 80 m 2 uteareal pr. boenhet for området. Planen avviker f ra dette kravet. Kvartalsleketilbud for utbyggingsområdet løses med oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien. Lekeplass etableres inne i tunet, se illustrasjoner. Sammen med de interne gangveiene vil arealene kunne brukes av barna til trygg og fri lek. 5

6 Alle atkomster gir barna trygge og sikre tilganger til lekeområdene. Likeledes vil alle nivåforskjeller skilles med gjerder og beplanting for å forebygge eventuelle uhell. Det er foreslått en felles vinterhage som kan forlenge utesesongen, den er lagt slik at den skaper en lydbarriere fra RV 456. Den totale BYA for vinterhagen er 350 m 2. Vinterhage i sør og lekeplass er plassert sentralt i tunet. Skråfoto viser bebyggelsesstrukturen i området. Eksisterende bygg skal rives. Trafikk, parkering og teknisk infrastruktur Parkeringsplasser for boligene og forretning løses i felles parkeringskjeller på bakkeplan. Dagens terreng på tomten ligger på kote ca 26-27,5. Man ønsker å legge parkeringsdekke og butikk på kote 22,7. Parkeringskravet avviker fra kommuneplanens bestemmelser. Planen foreslår lavere dekning pga dagens gode forbindelse med buss og sykkel. Tiltakshavere mener at det gode kollektivtilbudet som er i dag og som bygges videre ut vil sammen med gode gang/sykkelveier være et meget godt insitament til å redusere bilbruk og antallet parkeringsplasser til bebyggelsen. At det i tillegg er kort vei til senterfunksjoner med butikktilbud forsterker dette argumentet. Det er gang og sykkelvei rett utenfor det regulerte området og det tar 12 minutter å sykle til Kvadraturen. Det er buss-stopp rett ved innkjørsel til 6

7 parkeringen langs Slettheiveien, og det er bussmetro med stopp ca. 200 meter langs den nye gangveien ned til rundkjøringen ved Vågsbygdveien som går kontinuerlig til og fra byen og sentrale områder. Nedkjørsel til parkeringskjeller blir fra Slettheiveien. Det avsettes 42 plasser til leilighetene og 37 plasser til kundeparkering til butikken, hvorav 3 av p-plassene skal være hc-plasser. Det avsettes 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet og 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal for forretning. Det innebærer 168 plasser for sykkelparkering for boligene, minimum 84 plasser under tak. Disse er foreslått under tak i tilknytting til inngangene. Gjesteparkering er tillatt i fellesanlegget. Det går avløpsledning i riksvei /kommunal vei til renseanlegg. Tilførselsledning for vann i riksvei/ kommunal vei og tilgang til eksisterende vannverk. Ledningsnettet er omarbeidet i forbindelse med bygging av ny hovedveg. Overvann er problematisk i område og må løses på egen tomt. Det er betydelig avrenning fra Slettheia som medfører behov for utredning av overvann. Det legges inn eget avløpssystem for overvann som må dimensjoneres for avrenning fra tilstøtende skråninger. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har krevet at det skal leveres en analyse på hvor mye vann det er i området i dag og hvor mye det blir når prosjektet er bygd før planen sendes ut på høring. En overvannsdimensjonering ihht Kristiansand kommunes VA-norm er gjennomført i høringsperioden. Sol/skygge forhold Det er utarbeidet sol/ skyggeanalyser som viser forholdene innenfor planområdet. Foreslått vinterhage er lagt mot syd, delvis pga solretning, men også fordi den vil gi lite skygge inne på tunet. Vinterhage er også plassert for å være en lydbarriere mot Vågsbygdveien. Alle boligene vil få egne uteterrasser, og det blir fellesterrasser slik at man hele tiden kan få sol. Nærmeste nabobebyggelse som kan bli noe berørt av skygge er Blørstadkollen hvor boliger ligger ca. 10 meter over første etasje på utbyggingen. Sol/skyggestudie 7

8 Illustrasjonen viser utsikt fra boliger i Blørstadskollen. Øvrige aspekter Øvrige temaene er beskrevet i planbeskrivelsen, samt rikelig illustrert med bilder/illustrasjoner. Det vises derfor til planbeskrivelsen for mer detaljert info. PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan ( ) Området angis i kommuneplanen som BA4 med følgende beskrivelse: «Trekanten er avsatt til bolig/kontor i Vågsbygdplanen. Arealformålet utvides til også å omfatte forretning, dvs næring/kontor, handel og bolig. Området ligger svært gunstig til langs bussmetroaksen. I Vågsbygdplanen er handelsvirksomheten i sentrale deler av Vågsbygd lokalisert til bydelssenteret, som strekker seg fra Vågsbygd senter til Lumberkrysset. Hensikten er å styrke senteret og redusere kjøring mellom ulike handelsområder. Videreutvikling av forretningsandelen ved Trekanten bygger ikke opp under utviklingen av bydelssenteret.» Planområdet omfattes delvis av rød og gul støysone. 8

9 Reguleringsplan for Rv. 456 Hannevika Lumberkrysset (2009) Kartutsnittet viser del av gjeldende reguleringsplan for Hannevika Lumberkrysset. Dagens planområde er vist med hvit ring på kart. Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Gjeldende reguleringsplan har formål bolig/kontor. Følgende bestemmelser angis i planen; «Bestemmelser: 7.1 Bolig/kontor (B/K) BYA 50 %. Parkering i dagen skal ikke medregnes ved beregning av BYA. I området kan det oppføres bygninger for bolig og kontor med tilhørende anlegg». Planforslaget er i tråd med dette. Hele området kan brukes til midlertidig anleggsområde. Det er startet opp et planarbeid i Trekanten senter og eksisterende bensinstasjon, sør for aktuelt planområde. Hensikten er å legge til rette for utbygging og videreutvikling av eiendommene gnr/bnr 14/1540 og 14/1661 med ca boenheter. Det foreslås 2-4 nye etasjer på eksisterende næringsbygg. Man vil også utrede muligheten for ny bebyggelse på lokk over dagens bensinstasjon sør i området i 4 og 6 etasjer. Ellers vil utbyggingen beholde dagens forretningsareal og bensinstasjon samt øke areal for kontor og tjenesteyting. Planforslaget har hatt oppstartsmøte den i løpet av høsten Tidligere saksgang Planarbeidet startet i 2009 og omfattet da et større planområde enn dagens planforslag siden Æskefabrikken (gnr/bnr 14/154) øst for Trekanten var tatt med. Æskefabrikken er senere tatt ut. Offentlig ettersyn Planforslaget med to alternativ lå ute til offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn totalt 8 merknader, hvorav 6 er fra offentlige høringsinstanser og 1 (2 ulike merknader fra samme person) fra nabo og berørt til reguleringsplanen. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Leilighetene i planforslaget er forholdsvis små og kanskje ikke hovedsakelig beregnet for å huse store småbarnsfamilier. Den sentrumsnære beliggenheten og leilighetenes utforming tilsier at 50 m 2 uteareal per boenhet kan aksepteres. 2. Den foreslåtte vinterhagen vil forlenge utesesongen og stimulere til økt aktivitet på utearealene i vinterhalvåret. Vi er også positive til plan-, bygg- og oppmålingsetatens forslag om å justere lekearealet mot øst for å få sol på større deler av lekearealet kl. 15 vår/vinterjevndøgn. 9

10 3. Miljøvernavdelingen mener det bør legges til i rekkefølgebestemmelsene at vinterhagen er opparbeidet før det gis brukstillatelse av hensyn til støy. Vi gir også råd om at vinterhagen bygges høyere for å få en bedre støyskjerming mot gårdsrommet og utearealene. 4. Det vil etter vårt syn være i tråd med nasjonal arealpolitikk å fravike fra kommuneplanens bestemmelser om 1 parkeringsplass per boenhet i dette tilfellet, jf. statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging av Leilighetene vil ligge med fasade i gul og delvis rød sone. Kommunen bør derfor stille krav om at leilighetene må være gjennomgående og at minst halvparten av soverommene i hver leilighet plasseres på stille side, jf. T-1442 (2012) om retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. 6. Planområdet er omgitt av trafikkerte veier og den raskeste veien fra planområdet til nærmeste skole er ikke vurdert til å være en trygg skolevei. Det bør derfor avklares nærmere hvordan trygg skolevei skal sikres til nærmeste barneskole. 7. Barn og unges interesser i planprosesser skal sikres gjennom medvirkning fra disse gruppene, jf. Rundskriv T-2/08 - Om barn og planlegging samt pbl. 5-1, andre ledd. I denne sammenheng kan for eksempel elevråd ved Slettheia skole være en relevant høringsinstans. Vi gir råd om at kommunen innhenter en slik uttalelse innen vedtak fattes. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar 1. Tas til orientering. 2. Lekearealet flyttes øst over for å få bedre solforhold. 3. Rekkefølgebestemmelsene om vinterhagen tilføyes planbestemmelsene. Vinterhagens mønehøyd økes til c + 39 før å få bedre støyforhold på innsiden av bygningene. Støyrapporten har blitt komplettert med informasjon angående dette. 4. Tas til etterretning. 5. Bestemmelsen: Minst et av soverommene i hver leilighet plasseres på stille side, tilføyes. Bestemmelsen anses å være tilstrekkelig for å sikre gode støyforhold. 6. Plan-, bygg og oppmålingsetaten og ingeniørvesenet vurderer at eksisterende gangbru nord for planområdet og opp langs gang/sykkelvei langs Slettheiveien og videre gjennom Linderlebakken som har fortau representerer en trygg skolevei til Slettheia skole. For å øke sikkerheten over fotgjengerovergangen i Slettheieveien som er den raskeste veien har det blitt tilføyet en rekkefølgebestemmelse om ekstra belysning vid overgangen. 7. Elevrådet ved Slettheia skole har hatt innspill til planområdet i høringsperioden. Se skolens merknad nedenfor. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Fylkeskommunen anser det positivt at prosjektets intensjon er at det skal bygges i tre derfor anbefales det at materialvalget bør sikres gjennom planbestemmelse. 2. Det bør videre presiseres at vinterhagen skal være felles for alle som en del av utearealet. Hvordan vinterhagen skal fungere i forhold til det resterende utearealet bør tas 10

11 med i utomhusplanen. 3. Fylkeskommunen mener at 50 m 2 uteoppholdsareal kan aksepteres på grunn av beliggenhet, nærhet til grøntområder samt fells vinterhage. 4. Det er viktig at overgangssone mellom privatareal og fellesareal blir tydelig siden boenhetene på første etasje skal ha uteområder in mot fellesarealet i midten. Det anbefales at interne gangveier blir regulert til grønnstruktur. 5. Alternativ 1 gir mer skygge på lekearealene enn alternativ 2. At flytte lekeplassen møt øst for å få bedre solforhold på utearealene i vår/vinterjevndøgn kl. 15 støttes. 6. Fylkeskommunen forutsetter at kommunen ivaretar trafikksikkerheten for barn og unge i den videre bearbeidelsen av reguleringsplanen. Det anbefales at skolene involveres i arbeidet. 7. Forhold til kulturminneloven er avklart i tidligere plan for området. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar 1. Tas til etterretning. 2. Planbestemmelsen presiserer at vinterhagen skal være felles og en del av utearealene. Siden vinterhagen er privat og ikke offentlig så er det opp til tiltakshaver å integrere vinterhagen til resterende uteareal. Det vil ikke bli innarbeidet i utomhusplanen. 3. Tas til etterretning. 4. Administrasjonen anser ikke at de interne gangveiene skal bli regulert på plankartet. Det er jf. beliggenhet mindre aktuelt å tenke bruk ut over nærmeste nabolag. Da trenger en heller ikke offentlig grønnstruktur inn til lekeplassen. Kommunen kan ikke styre utforming av private uteoppholdsarealer. Dette er opp til landskapsarkitektene å ivareta. 5. Gjennom å senke mønehøyden på bygg B3 til kote +39 bidrar det til bedre solforhold på tunet. Lekearealet har blitt flyttet øst over for å få bedre solforhold. Den reviderte sol- og skygganalysen viser bedre solforhold i tunet enn før. 6. Se svar til Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen og elevrådet ved Slettheia skoles innspill. 7. Tas til etterretning. Statens Vegvesen, brev datert I reguleringsplan for Rv 456, Hannevika-Lumberkrysset ligger størstedelen av område B/K i regulert sikringssone rundt tunnel. Denne sikringssone må videreføres i detaljreguleringen for Trekanten, og bestemmelse om sikringssone tas inn. 2. For bygging over tunnelene må det framlegges statiske beregninger som viser hvordan krefter fra bygg skal føres ned i grunnen, jfr vår merknad til varsel om planarbeid. I reguleringsbestemmelsene må det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at statiske beregninger for dette skal sendes til Statens vegvesen for uttalelse/godkjenning før rammetillatelse gis. 3. Plankart- og bestemmelser baserer seg på at underetasje for parkering og butikk vil 11

12 komme på kote 22,7. Avretting/senkning av terreng med tanke på denne høyden vil etter det vi forstår beregne seg til noe pigging over tunnel, som neppe krever tillatelse fra Statens vegvesen, jfr bestemmelse om sikringssone. Plan -, bygg - og oppmålingsetatens kommentar 1. Plankart tilføyes sikringssone med tilknyttet bestemmelser. 2. Tas til etterretning. 3. Tas til etterretning. Agder energi, brev datert I området som omfattes av reguleringen finnes en bestående lavspentkabel til den gamle vaskehallen. I tillegg krysset en 11 kv kabel området, men denne går i Vågsbygdtunnelen og vill ikke bli berørt av reguleringsplanen, se orange markering på kart. Eventuell omlegging/flytting av våre anlegg må bekostes av utbygger. Hvis det må etableres en ny nettstasjon for å forsyne området med strøm må det avsettes plass til dette i samarbeid med oss. Plan -, bygg - og oppmålingsetatens kommentar Forslagsstiller er informert. Norges vassdrags - og energidirektorat (NVE), brev datert NVE Region sør vil ikke behandle detaljreguleringsplaner med mindre det går tydelig frem av oversendelsesbrevet eller annen direkte henvendelse at det er en konkret problemstilling kommunen ønsker bistand med. I denne saken kan vi ikke se at det er bedt om slik bistand. NVE Region sør har derfor ikke behandlet saken. Plan -, bygg - og oppmålingsetatens kommentar Tas til etterretning. Hallvard Auesta d, på vegne av elevrådet ved Slettheia skole, brev datert Det kan bli mange biler med 84 boenheter på liten plass. Blir det veldig trangt med så mye på liten plass? 2. Blokkene må ikke bli for høye. 3. Det er positivt med lekeområde/uteplass med rekke følgekrav. Plan -, bygg - og oppmålingsetatens kommentar 1. Trekanten ligger innenfor mellomsonen i kommuneplanen der kravet er 1 bil pr. 12

13 bruksenhet, på fellesareal på egen tomt. Siden planområdet ligger sentralt og på metroaksen med nærhet til god kollektivtrafikk anser Plan-, bygg- og oppmålingsetaten at fravik fra gjeldende bestemmelser i kommuneplanen kan gjøres. Dette innebærer 0,5 bil pr. bruksenhet, dvs. 42 plasser til leilighetene og 37 plasser til butikk hvilket er betydelig mindre en det som kreves i kommuneplanen. Parkeringsplassene er dessuten plassert i parkeringskjeller hvilket gjør dem mindre synlige. 2. Administrasjonen fremmer forslaget med totalt 7 etasjer som innebærer maks høyde på cote + 52 på blokka i nord. Vi anser at området tåler den høyden og kan bli et positivt tilskudd i området. Se videre under bebyggelse og estetikk. 3. Tas til etterretning. Andy Mac Connacher, Blørstadkollen 5, brev datert I detaljplan så beskrives Bebyggelse langs Blørstadkollen ligger ca meter høyere. Målt ut i fra hvilken punkt? Der fotografen er tatt så er det en cotehøyde på 23,20. Samme høyde som innkjørsel fra Slettheiveien. Cotehøyde for alle oppholdsrom på Blørstadkollen 5 ligger på cote + 31,9. Forskjell er dermed kun 8,9 og ikke meter. 6 meter er vesentlig avvik fra fakta. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar Det er en høydeforskjell på ca. 10 meter. Dette er målet fra nord på Slettheiveien til nord for Blørstadkollen. Tallene er rettet opp i planbeskrivelsen jf merknaden. Andy Mac Connacher, Blørstadkollen 5, brev datert Vi er en av de nærmeste naboer til et bygg som er forslått vil rugge hele 20 meter over vårt stuegulv. Stue gulv og alle andre oppholds rom i Blørstadkollen 5 har kote høyde 31,90. Foreslått møne høyde i plan 1 er 44,5 og plan 2 er på hele 52,0. Dette tar hel utsikt og vintersol. Det sydvest vinduer i boligen gir mye varme fra sollys vinters tid selv når den er lav. Bebyggelse på Slettheia ligger i en skråning som gir utsikt til alle men den vil nå forsvinne for oss. Foreslår at planen revideres med maks kotehøyde på 30,0 for å bevare nåværende utsikt/sol forhold. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar Området er markert som et egnet areal for bebyggelse (kombinert bebyggelse og anleggsformål) i kommuneplanen og man kan derfor forvente at fortetting kan skje i næromgivelsene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten vurdering er at området tåler den fortetting og høyde som planen hjemler. Derfor fremmes planforslaget med 7 etasjer til sluttbehandling. Boligene på Blørstadskollen blir påvirket av planforslaget uavhengig hvilket høydealternativ som fremmes. Planforslaget vil generelt medføre en oppgradering av selve området siden stedet per i dag består av åpne grusflater og en vaskehall. Planen skal bidra med oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien hvilket er et positiv tiltak som gagner allmenheten. Administrasjonen er derfor positiv til den transformasjonen av området som planen legger opp til, til tross for at enkelte av de eksisterende boligene i bakkant får forandret siktlinjer og skyggepåvirkning. Endringer etter offentlig ettersyn Flere endringer har blitt gjort i plankart og reguleringsbestemmelser. Disse presenteres nedenfor. Mindre plantekniske justeringer av plankartet har også blitt gjort. Følgende nye reguleringsbestemmelser har blitt tilføyet: Blokk 5 skal være felles for beboerne, og skal regnes som en del av utearealet. Minst et av soverommene i hver leilighet plasseres på stille side. 13

14 Balkonger med Lden 61 db må glasses inn. Balkonger over 1. etasje kan maks gå 1 meter utenfor byggegrensen. Langs Slettheiveien tillates ikke at balkongene går utenfor byggegrensen. Det tillates ikke tiltak som krever tillatelse etter plan- og bygningslovens 20-2, eller medfører sprenging, peleramming, boring i grunnen, tunneldriving eller andre tiltak som kan medføre skade på vegtunnelen eller sikringssonen uten etter tillatelse fra Statens vegvesen. Bebyggelsen over parkering og næringsareal skal bygges konstruktivt i tre, og det skal være klar overvekt av trematerialer i fasadene. Statiske beregninger som viser hvordan krefter fra bygg skal føres ned i grunnen skal sendes til Statens vegvesen for uttalelse/godkjenning før rammetillatelse gis. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal for forretning. Murerne kan trappes med flere nivåer med beplanting mellom. Lange fasader skal brytes med varierende materialbruk, farge og oppdeling. På felt f_blk skal det etableres en sandlekeplass. Den skal utformes i henhold til kravene til sandlekeplass i «normaler for utomhusanlegg i Kristiansand kommune». Lekeplassen skal fremgå av situasjonsplan. Allmennheten skal sikres tilgang. Avfalls- og energianlegg innenfor formålsgrensen kan plasseres utenfor byggegrense. Følgende nye rekkefølgebestemmelser har blitt tilføyet: Før det gis brukstillatelse til første bebyggelse skal ekstra belysning ved fotgjengerovergang i Slettheieveien være etablert. gamle eiendomsgrenser være opphevet og nye eiendommer etablert i henhold til plan. blokk B5 og B3 være opparbeidet. For det kan gis igangsettingstillatelse til byggetiltak innenfor planområdet skal det foreligge dokumentasjon på gjennomført undersøkelse av grunnforholdene med hensyn til forurensning, jf. forurensningsforskriften kapittel 2 om opprydning i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Dersom det avdekkes masser med verdier over krav i forurensingsforskriften skal det foreligge tiltaksplan godkjent av kommunens forurensningsmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. Forendringer på plankartet Lekeplassen har blitt flyttet øst for i planområdet. Sikringssone rundt tunnel har blitt tilføyet. Byggegrense har blitt tilføyet på f_bg1. BYA 100 % har tilkommet på f_bg1 og BF. Betegnelsene Blokk 5 har tilkommet på vinterhagen. Areal og BYA er slettet på BBB. Maks mønehøyde for vinterhagen har blitt endret til +39. Maks mønehøyde for blokk 3 har blitt endret til +39. Øvrig Innholdet i utomhusplan er endret. Mindre endringer er gjort i planbeskrivelsen. Medvirkning Det har vært flere møter mellom utbygger og kommunen. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest i møtet den og den Følgende temaer blev diskutert: Ingeniørvesenet er opptatt av overvann som er problematisk i området. Overvann må løses på egen tomt. Det må leveres en analyse på hvor mye vann det er i område i dag og hvor mye det blir når prosjektet er bygd. 14

15 Trygg skolevei må beskrives. Den raskeste veien til skolen (over S2 vei, Slettheiveien) er i dag ikke trygg å krysse for skolebarn. Krysningspunktene for skolebarn må beskrives, evt. sikringstiltak må vurderes. Det er gitt innspill fra parkvesenet om at utforming av prosjektets første etasje blir viktig for opplevelsen av området. Merknader fra samarbeidsgruppa er ivaretatt. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Reguleringsplanen vil bidra positivt for området og for Vågsbygd i sin helhet. Det er positivt med utbygging som skjer langs hovedmetroaksen. Planen skal også bidra med oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien og felles lekeplass innenfor planområdet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i løpet av prosessen vært opptatt av arkitektonisk utforming og hvordan prosjektet henvender seg mot omgivelsene. Utforming av prosjektets første etasje har vært et tema. Det har også vært viktig å sikre gode solfylte utearealer for fremtidige beboere. Planens hovedgrep er i hovedsak i tråd med kommuneplanen. Planen fraviker fra kravene i kommuneplanen angående parkering og uteareal, se videre under grønnstruktur og transport/ parkering. Det er vurdert at det ikke er behov for konsekvensutredning. Bebyggelse og estetikk Planen vil medføre en vesentlig oppgradering av området som i dag består av vaskehall og grusmasser til et attraktivt boligområde og sosiale møteplasser. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har i planprosessen vært opptatt av at området skal være innbydende mot omgivelsene og ikke oppleves ekskluderende. Butikken krever stor høyde i første etasje. Dette gjør at det blir behov for høye murer (ca. 3 m). Illustrasjoner viser at muren mot GS-veien kan utformes på en god måte med varierende materialer og høyder. Bestemmelse om murens utforming har blitt tilføyet etter høring for å ivareta dette på en bedre måte. Det er viktig at overgangen fremstår som harmonisk og behagelig for forbipasserende. Lange fasader skal brytes med varierende uttrykk for å skape variasjon og liv i fasadene. Prosjektets arkitektoniske utforming med bygninger oppført i tre er et godt svar til det omkringliggende boligmiljø og med gode bokvaliteter. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har etter høring revurdert høydealternativene og mener alternativ 2, med totalt 7 etasjer i nord vil passe godt inn i området. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser det som spennende med tre som materialbruk for større boligprosjekter. Dette kan bli veiledende for andre prosjekter i Kristiansand og for andre kommuner. Det har etter høring blitt tilføyet en bestemmelse om at prosjektet skal oppføres i tre for å sikre at bygningene ikke oppføres i andra materialer. Dette er noe Fylkeskommunen også anbefaler. Sammen med dette, makshøyde, takvinkel, variasjon i høyder og det uttrykk som bebyggelsen skaper gjennom foreslåtte bestemmelser, kan prosjektet tåle den høyde og utforming som nå fremmes til sluttbehandling. Området bør utvikles med en høyere utnyttelse da det ligger på metroakselen og i direkte nærhet av relativt store bygg så som Æskefabrikken og Trekanten senter. Dette er i tråd med statlige retningslinjer om fortetting langs kollektivakser. Det har ikke vært stort motstand til det høyeste alternativet fra naboer/myndigheter. Alternativet medfører også en reduksjon av høyden i sør som skaper bedre solforhold og bondemiljø før de fremtidige beboerne. Ut ifra disse vurderinger, samt få merknader fra naboer på høyder ser administrasjonen grunnlag for å fremme alternativet med totalt 7 etasjer. 15

16 Dersom byutviklingsstyret likevel ønsker å vedta alternativ 1, med totalt 5 etasjer bør vedtaket være slik at «Felt Blokk 1 på plankartet skal endres til maks mønehøyde på kote 44,5 og på felt Blokk 3 til kote 42,5». Sol og skyggeforhold Det er levert sol- og skygge analyse for området. Felles uteareal har en beliggenhet midt i tunet og god avstand til bygninger som gir relativt gode solforhold. Analysen viser at utearealet sentralt i tunet får gode solforhold kl.15 vårjevndøgn etter sandleksplassen har blitt flyttet mot nord. Noe administrasjonen krevde etter høringsperioden. Det er positivt at bebyggelsen mot syd reduseres noe, for å gi bedre lysforhold i tunet. Analysen viser i begge forslagene at noen av boligene på Blørstadskollen vil få slagskygge i desember på sine utearealer kl.12. Store deler av året blir de ikke påvirket av skygge da de ligger ca. 50 meter fra planområdet og med en høydeforskjell på ca. 10 meter. Plan-, bygg og oppmålingsetaten anser at skyggepåvirkninger av prosjektet vurderes som akseptabelt da det kun er en begrenset periode i året. Solforhold for tunet er relativt gode siden lekearealet har flyttes øst for og bygningens høyde mot sørvest har blitt senket. Uteoppholdsarealer og lekeplasser Grønnstrukturen i området løses på en god måte, det vises til plassering av felles lekeplass sentralt i tunet, oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien, kobling til kyststien som ligger sør for Æskefabrikken og en god og trygg stiforbindelse gjennom området. Kvartalsleketilbud for utbyggingsområdet løses med oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien. Denne ligger innenfor kommuneplanens avstandsbestemmelser, men trenger oppgradering for å være i samsvar med kommunens utomhusnormaler. Det etableres sikker kryssing over Slettheiveien til kvartalslekeplassen gjennom ekstra belysning, hvilket er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Karten nedenfor vise hvor man beveger si fra planområdet til kvartalslekeplass. Det er GS-vei langs Slettheieveien frem til Gislemyrveien. Planområdet er markert med sort ring, kvartslekeplassen er markert med grønt og balløkke med blått. 16

17 Bestemmelsene sikrer at sandlek og tun skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Rekkefølgekrav sikrer at før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse i planområdet, skal eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien være oppgradert i samsvar med godkjent utomhusplan. Uteareal pr boenhet er totalt 50 m 2 hvor balkonger, takterrasser og vinterhage er tatt med i beregningen. Det er opprinnelige krav til 80 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet på egen tomt eller fellesareal i henhold til kommuneplanen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten kan akseptere å gå ned på kravet og at det for hver bruksenhet skal avsettes minimum 50 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. En diskusjon har vært om vinterhagen skal inngå som en del av uteoppholdsarealene. Siden den skal utformes som en «åpen» bygning med transparent uttrykk, hvilket er sikret i bestemmelsene, kan det aksepteres å inngå som en del av uteoppholdsarealene. Vinterhagen og lekeplassen ansees å bli en viktig møteplass både for barn og voksne, dette er positivt for fellesskapsfølelsen og tilhørigheten i området. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener vinterhagen kan skape et spennende møtested som kan brukes året rundt. Det er viktig at vinterhagen oppleves åpent og transparent og bidrar til en kvalitet i området. Tunet og vinterhagen er godt illustrert i planbeskrivelsen. Barn og unges interesser En kan ikke se at område er tatt i bruk av barn og unge per dags dato. Det vises til planbeskrivelsen som har en beskrivelse med kart og bilder av aktivitetstilbud og skoler i nærområdet. Barn og unges interesser er også vurdert i tiltakene, dog fremst innenfor planområdet. Sammen med de interne gangveiene vil lekearealene kunne brukes av barna til trygg og fri lek innenfor planområdet. Det er positivt at alle nivåforskjeller skilles med sikre gjerder og beplanting for å forebygge eventuelle uhell. Det finnes flere skoler i nærheten, Slettheia barneskole, Karuss ungdomsskole og Vågsbygd videregående. Linærla er nærmeste barnehage. Det finnes beskrivende kart som viser avstand til skolene og hvordan en beveger seg i området i planbeskrivelsen. Etter høringsrunden er det gjort en mer konkret beskrivelse av skolevei. Administrasjonen anser at planbeskrivelsen gir en relativt god analyse av bevegelsesmønster til og fra skolene. Den raskeste veien til skolen er over fotgjengerovergang på Slettheiveien (S2 vei). Denne er vist med stiplet strek på kartet under. Overgangen er plassert rett før rundkjøringen og ekstrabelysning vil gjøre den tilstrekkelig trygg. Videre går veien opp snarvei til Måltrostveien. Denne er for bratt og smal til å kunne brøytes om vinteren (2 meter), men den representerer et godt alternativ på sommertid. Plan-, bygg og oppmålingsetaten og ingeniørvesenet vurderer at eksisterende gangbru nord for planområdet og opp langs gang/sykkelvei langs Slettheiveien og videre gjennom Linderlebakken som har fortau representerer en trygg skolevei til Slettheia skole (rød heltrukken strek på kartet). 17

18 Transport og parkering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten aksepterer en lavere parkeringsdekning for området enn krav i kommuneplanen legger opp til. Tunellen legger begrensning for hvor langt ned en kan legge p-kjeller. Hvilket medfører opp mot 3 meter høydeforskjell mellom gateplan og leilighetene. Det avsettes totalt 42 plasser til leilighetene og 37 plasser til butikk. Butikkens parkering kan brukes som gjesteparkeringen til boligbebyggelsen. Det blir ekstra viktig at areal for sykkelparkering finnes i tilstrekkelig utstrekning siden kravet for antall bilparkering ikke oppfylles. Antall parkeringsplasser for sykkel er i henhold til kommuneplanens krav. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal for forretning. Veinavn Slettheiveien blir en forlengelse av Vågsbygd ringvei forbi Trekanten senter og planområdet, frem til rundkjøringen, nord for planområdet. Vågsbygd ringvei brukes allerede som adresse til Trekanten senter, og det er gunstig å bruke dette også for planområdet. Veinavnet Slettheiveien erstattes derfor med Vågsbygd ringvei. Universell tilgjengelighet Nye boenheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i reguleringsplanen. Selv om området er svakt hellende, er det en målsetning at de fleste boligene skal utformes slik at de med enkle midler kan tilpasse seg alle brukere. Det bør være et mål at alle boligene med inngang på bakkeplan eller med tilgang til heis, kan tilpasses krav til universell utforming. Det tilrettelegges for at alle boenheter og felles utearealer skal være opparbeidet i tråd med prinsippene for universell tilgjengelig. Dette er sikret gjennom bestemmelsene. 18

19 Biologisk mangfold Tiltaket er vurdert etter naturmangfoldloven Forslagsstiller har beskrevet at ny bebyggelse ikke vil påvirke det biologiske mangfoldet ved andre naboområder. Bebyggelse blir lagt i allerede opparbeidet område som i dag består av en vaskehall og løse masser ovenfor tunellen for Vågsbygdveien. Prosjektet vurderes til at det ikke har negativ innvirkning på naturmangfoldet. Det er Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering at kunnskapsgrunnlaget ( 8) er tilstrekkelig og samlet belastning ( 10) er liten. Støy Trafikkmengden langs Rv 456 Vågsbygdveien er stor, og veien ligger ca. 50 meter fra nærmeste boliger. Vinterhagen er også plassert for å være en lydbarriere mot Vågsbygdveien. Sinus har , revidert utført en trafikkstøyvurdering for området. Ifølge beregningene vil bygningene ligge i gul og delvis i rød støysone. Beregningene av fasadenivå viser at samtlige fasader som vender mot veiene ligger i gul eller rød støysone. Hovedparten av fasadene mot gårdsrommet har imidlertid et støynivå under Lden 55 db, dvs. at de kan klassifiseres som "stille side". Bygningene er plassert nær veien og vil i stor grad fungere som en støyskjerm for utearealene i midten av tomta. I rapporten er det imidlertid angitt flere forslag til endringer som må etableres for at i stor grad innfri intensjonene i retningslinjene. Følgende endringer i forhold til foreliggende tegninger anbefales for å i stor grad innfri intensjonene i retningslinjene: I stedet for lukket korridor etableres det interne trappehus eller svalgang mot gårdsrommet slik at leilighetene blir gjennomgående og får en "stille side". Minst halvparten av soverommene i hver leilighet plasseres på stille side med luftemulighet her. For å oppnå "stille side" for hjørneleiligheter i plan 3 i Bygg 3 og 4 etableres det støyreduserende tiltak foran gavl fasadene eller andre kompenserende tiltak. For å oppnå "stille side" for hele Bygg 2 bør enten "vinterhagen" bygges med topp på kote +39 som vist i rapporten eller det etableres støyskjermer ut fra fasadelivet i plan 5 som slutter tett mot balkonggolv og går opp til topp av vindu. Balkonger foran fasader med beregnet fasadenivå Lden > 61 db må glasses inn for å oppnå Lden 55 db på alle private uteplasser. Beboere bør i tillegg til privat innglasset balkong få tilgang til alternativ uteplass med tilfredsstillende sol- og støyforhold. Dette kan for eksempel etableres på bakkenivå i bakgård, alternativt på skjermet takterrasser (skjerming av takterrasser må vurderes senere). Det må inkluderes gode lydisolerende fasadetiltak (vegg og vindu) i fasader som ligger i støysonene for å sikre tilfredsstillende innendørs lydforhold. Det vurderes at intensjonen i retningslinjene med hensyn til støyforhold er mulig å tilfredsstille dersom ovennevnte tiltak inkluderes i den videre prosessen. Det er noe usikkerhet omkring refleksjons- og skjermingsforholdene mot ny Vågsbygdvei. For å avklare dette er det mulig å gjennomføre målinger på tomta i flere høyder for å bekrefte 19

20 beregningsresultatene. Dette kan utføres i forbindelse med byggesak og kan eventuelt føre til noe redusert omfang av skjerming og fasadetiltak. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener mange av endringer som presenteres i rapporten er forhold som omhandler byggenes utforming og planløsning, og at dette må sees på i forbindelse med byggesøknad. De må da vise løsninger som er i tråd med teknisk forskrift. Bestemmelsene angående innglasset balkonger og minst et av soverommene i hver leilighet plasseres på stille side har blitt tilfløyt reguleringsbestemmelsene. Vinterhagen skal også bygges 3 meter høyre (kote +39) for å oppnå bedre lydforhold i tunet og få «stille side» på fasade mot gårdsrommet. Dette anser Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er tilstrekkelige tiltak for år sikre tilfredsstillende støyforhold både utendørs og innendørs. Se videre i rapporten. Forurensning Multiconsult har utført en rapport for forurensning i grunnen, datert , Rapporten viser at det har vært tungmetallforurenset grus og sand innenfor området. Rapporten konkluderer med at området er sanert for forurensede masser. Da det ikke er noen restforurensning igjen på området er videre risikovurderingen for fremtidig arealbruk ikke nødvendig. Rapporten omfattede ikke hele planområdet. Rambøll har etter høringsperioden gjennomført innledende miljøtekniske undersøkelser av hele planområdet som inkluderer eiendommene med gnr/bnr 14/260 og deler av eiendom 206/3. Resultatene fra de innledende miljøtekniske undersøkelsene viste at det var forurenset grunn på eiendommene. Rambøll har i samband med dette utarbeidet en tiltaksplan med massedisponeringsplan i henhold til forurensningsforskriften 2-6 som beskrev håndteringen av forurenset masse. Majoriteten av området består av tilstandsklasse 1, men i den nordligste delen av planområdet finnes område med farlig avfall og tilstandsklasse 2, 3 og 5. Det er estimert at områdene hvor det er påvist forurensede masser som må graves bort, utgjør et volum på m 3. Etter at masser i tilstandsklasse 5 og farlig avfall er gravd ut, må det tas ut etterkontrollprøver av gjenværende masser. Tiltakshaver er ansvarlig for å kontakte miljørådgiver for gjennomføring av etterkontroll etter at massene er kjørt ut. I tillegg er det store områder som ikke er undersøkt. Det er i denne masseberegningen antatt at områdene som ikke er undersøkt har en tilsvarende utbredelse av forurensede masser vertikalt som tilgrensende område. Det er derfor store usikkerheter knyttet til estimert mektighet og utbredelse på forurensede masser. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurderer at for det kan gis igangsettingstillatelse til byggetiltak innenfor planområdet skal det foreligge dokumentasjon på gjennomført undersøkelse av grunnforholdene med hensyn til forurensning. Dersom det avdekkes masser med verdier over krav i forurensingsforskriften skal det foreligge tiltaksplan godkjent av kommunens forurensningsmyndighet før igangsettingstillatelse kan gis. En planbestemmelse har etter høring blitt tilføyet som sikrer dette. Se videre i rapporten. Følgende tema er beskrevet i planbeskrivelsen: - Kulturminner - Folkehelse - Kollektivtransport - Teknisk infrastruktur Utbyggingspolitikk Boligutbyggingen ligger inne i boligprogrammet med 100 boenheter. Kristiansand Eiendom vil ivareta kommunens eiendoms- og boligpolitikk ved realisering og salg av prosjektet. Utbyggingsavtale vil derfor ikke være nødvendig. Det lages en bidragsordning for bl.a. kvartalslek. 20

21 Økonomiske konsekvenser for kommunen Opparbeiding av ny lekeplass eller oppgradering av eksisterende kvartalslekeplass ved Gislemyrveien gir ingen ekstra driftskostnader for kommunen. Ingeniørvesenet får ingen ekstra utgifter ift dagens drift og vedlikehold. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurderer at planforslaget er i tråd med overordnet føringer. Prosjektet bidrar med positive tiltak og kvaliteter i et område som i dag trenger en oppgradering. Det er også positivt at utbyggingen skjer langs hovedmetroaksen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener det er spennende med tre som materialbruk for større boligprosjekter og at alternativet med 7 etasjer i nord bør vedtas. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas. Nina Malo,