Oppstartmøte regulering - referat

Transkript

1 Dokumenttype: Revideres av: Versjon: Mal Grønli Ivar Andreas 1.0 Dokumentansvarlig: Godkjent dato: Auganes Anna Oppstartmøte regulering - referat OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT Planens navn: Cewex-kvartalet Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 1 av 13

2 Referatets innhold 1 Generelle opplysninger Hensikten med planarbeidet Tema som plankonsulent ønsker å drøfte Eksisterende arealbruk Overordnede føringer Planstatus Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner Rapporter og veiledere Lokale Sentrale Avklaring av konsekvensutredning (KU) Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Åpenhet og medvirkning Planavgrensning Kart Gjennomføring Oppstart av planarbeidet Komplett planforslag innhold og materiell Framdrift Gebyr Bekreftelser Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 2 av 13

3 Generelle opplysninger Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Cewex-kvartalet (Nygaardsgata 32, 34 og Arne Stangebyes gate 8) Plantype: Områdereguleringsplan x Detaljreguleringsplan Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan: Eiendom (gnr./bnr.): 300/889, 300/1616, 300/892, 300/57, 300/898, 300/1499, 300/894, 300/896, 300/58 Plankonsulent: PLUS Arkitektur AS v/alexander Mysen Adresse: Storgata 5, 1607 FREDRIKSTAD Fakturaadresse: Nygaardsgata 55, 1607 Fredrikstad (Cityplan) e-post: alexander@plusarkitektur.no Tlf: Forslagsstiller: Cityplan AS Nasjonal planid: Kommunens saksbehandler: Frøydis Lunde Ingerø Tlf: e-post: froing@fredrikstad.kommune.no Møtested: Fredrikstad rådhus Møtedato: Deltakere: Fra plankonsulent: Alexander Mysen (PLUS Arkitektur) Fra kommunen: Frøydis Lunde Ingerø, Ole Bernt Kvisgaard, Edvard Duvsete Andre: Ina Tangen (Cityplan), Sander Grundvig (Cityplan), Cecilia Brynhildsen (Cityplan) Referent: Alexander Mysen Dato for godkjent referat: Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 3 av 13

4 Hensikten med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er en transformasjon av «Cewex-kvartal». Cewex-gården ble rammet av brann i 2018, og ble revet etter dette. Bebyggelsen i Nygaardsgata 34 er også moden for en oppgradering. Målet er å legge til rette for et sentrumsprosjekt som løfter Cewex-kvartalet til et aktivt og attraktivt kvartal i byen. Bygningsmassen skal fylles med ulike funksjoner, og 1. etasje skal forbeholdes utadrettede fasader som skaper liv, trivsel og urbanitet. Tema som plankonsulent ønsker å drøfte - Planavgrensning/detaljeringsgrad Kommunen ønsker i utgangspunktet en plan for hele kvartalet. Skulle det vise seg at dette byr på store problemer så får man ta en ny vurdering på et senere tidspunkt. - Overgangen mellom ny og gammel kommuneplan (plan for byområdet) Kommunen må legge gjeldende plan til grunn for sin behandling av et planforslag. Det bør følges nøye med på statusen på ny kommuneplan. - Parallell behandling av plan og byggesak Kommunens foreløpige vurdering er at en parallell behandling ikke vil være hensiktsmessig. Eksisterende arealbruk Bygningene i kvartalet benyttes i dag hovedsakelig som butikk-/forretningsbygg og kontorer. Kvartalet har gjennomgått flere endringer de siste 60 årene og den største endringen i nyere tid er rivingen av Nygaardsgata 32 grunnet brann. Deler av planområdet benyttes til parkering på flatmark. Overordnede føringer Planstatus Fylkesplan for Østfold Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for kystsonen Kommunedelplan for Fredrikstad byområde Merknader Planområdet er vist som nåværende tettbebyggelse i gjeldende fylkesplan. Planområdet er avsatt til nåværende sentrumsformål. Kvartalet er vist som gjennomføringssone fornyelse. Nygaardsgata 32 er vist med hensynssone kulturmiljø. Det ligger en tilsvarende Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 4 av 13

5 Kommunedelplan for klima og energi Kommunedelplan for kultur Kommunedelplan for landbruk Sykkelhovedplan for Fredrikstad Trafikksikkerhetsplan Overvannsrammeplan Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner Tilliggende reguleringsplaner Andre planer/vedtak Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget hensynssone på andre siden av gågata. Området ligger i planens område 3, som har en tillatt maksimal byggehøyde på 19,5 meter (5 etasjer). Kvartalet er uregulert. Kvartalet i nord er regulert gjennom reguleringsplan for Kulturbyen fra Kvartalet i øst er regulert gjennom reguleringsplan for Apenesfjellet fra Kvartalet i vest er regulert gjennom reguleringsplan for Nygaardsplassen fra Kommuneplanen er under rullering. Høringsutkastet foreslår å endre en del av rammene for utvikling av sentrumsprosjekter. Nytt høringsutkast skal etter planen behandles i november Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Merknader Legges til grunn. Det vil underveis i prosessen bli vurdert ulike miljøtiltak, både med tanke på materialbruk og tekniske løsninger. Planområdet skal utvikles med fokus på arkitektur, kvalitet og menneskelig aktivitet. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 5 av 13

6 1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag 2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Det må fremgå av planarbeidet hvordan hensynet til barn og unge er ivaretatt. Området fungerer pr. i dag ikke som lekeareal for barn og unge. Rapporter og veiledere Lokale Gågatereglement Lokalsamfunnsrapporter Merknader Sentrale Sentrale veiledere se Avklaring av konsekvensutredning (KU) Tiltaket krever konsekvensutredning Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Merknader Tiltaket er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger. Det er konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 6 av 13

7 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl 1-1, 3-1 og 4-3 m fl. Følgende tema må belyses av plankonsulent. Barn og unges interesser. i planområdet (behov/bruk av areal til lek/aktiviteter) Teknisk infrastruktur og trafikkforhold Gang, og sykkelveier, kollektivtilgjengelighet, parkering, adkomst, kapasitet, sikkerhet og standard, VA, fjernvarme Supplerende kommentarer: Det vil utløses krav om private og offentlige uteoppholdsarealer. Kommunen er opptatt av at Gunnar Nilsens gate ikke må bli en trang mørk bakgate. Gående og syklende må få sin plass. Renovasjonsløsninger og tilgang for utrykningskjøretøy må avklares. Kommunen anbefaler plankonsulent å kontakte brannvesenet. Ledningskart kan bestilles av Fredrikstad kommune. Sosial infrastruktur Planarbeidet må redegjøre for skolekapasitet. Miljøfaglige forhold Luftforurensning, støy, radon, geoteknikk, drikkevann Støy: I kombinasjonsbygg som det planlegges her, kan det oppstå konflikter knyttet til støy, avfallshåndtering og lukt mellom næringsvirksomhet og beboere. Det vises til kommuneplanens arealdel (generelle bestemmelser) som ikke tillater serveringssteder, diskoteker og andre virksomheter som kan medføre særlig sjenanse ved høy musikk, utvidede åpningstider eller lignende i eller tett inntil bygning med boliger. Reguleringsplanen bør derfor ha med en bestemmelse som sikrer at dette blir tatt hensyn til ved gjennomføring av planen. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 7 av 13

8 Deler av planområdet berøres av gul og rød støysone. Krav gitt i retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T- 1442/16, må legges til grunn. En støyfaglig utredning må dokumentere at innendørs støykrav gitt gjennom teknisk forskrift NS 8175 er tilfredsstilt (støy fra utendørs kilder), og at inneklima (solavskjerming, ventilasjon) er ivaretatt. Utredningen skal også vise om det er praktisk mulig å tilfredsstille anbefalte grenseverdier for utendørs støynivå jfr. tabell 2 i retningslinjen. Reguleringsbestemmelsene må sikre at grenseverdiene for støy overholdes gjennom hele byggeog anleggsfasen. Naboer som vil bli utsatt for vesentlig støy må varsles i henhold til retningslinjens kapittel 4.4. Det bør etableres gode varslingsrutiner til naboer for spesielt støyende anleggsarbeider. Behovet for støydempende og avbøtende tiltak må vurderes gjennom hele anleggsperioden. Luftforurensning: Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) må legges til grunn for arbeidet med reguleringsplanen. Reguleringsbestemmelsene må sikre at luftforurensning i byggeog anleggsfasen begrenses tilstrekkelig. Universell utforming Teknisk forskrift og norsk standard legges til grunn for planleggingen. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 8 av 13

9 Natur og ressursgrunnlag Landskap, (behov/bruk, sti/korridor, tur, strand) Estetikk/Typologi/Byggeskikk (form, struktur, funksjon, uttrykk) Verneinteresser biologisk mangfold, fauna, fornminner, verneverdige bygninger, miljø, anlegg, etc. Risiko og sårbarhet (ROS) Flom, rasfare Det er ikke registrert naturverdier innenfor planområdet som må ivaretas i planprosessen. Kvartalet ligger svært sentralt. Høy arkitektonisk kvalitet med aktive fasader må være en forutsetning. Det må redegjøres for hvordan planlagt bebyggelse forholder seg til omkringliggende gater og bygninger, inkludert bebyggelsen i Gunnar Nilsens gate. Nygaardsgata 32 er revet etter brann. Det ligger imidlertid fremdeles en hensynssone for kulturmiljø på tomta, og det er flere verneverdige bygninger og hensynssoner i umiddelbar nærhet til planområdet. Planlagt bebyggelse må ses i sammenheng med disse. Det er ikke avdekket spesielle forhold som må utredes videre. Levekår og folkehelse Kommunen ønsker forkjøpsrett til 10 % av boligene. Planprosessen skal i nødvendig grad vurdere områdets egnethet (analyse) og alternativvurderinger skal dokumenteres. Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Åpenhet og medvirkning Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 9 av 13

10 Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen): Hvem: Hvordan: Når: Varsel om oppstart til naboer, Brev og Høst 2019 interesseorganisasjoner og regionale myndigheter. annonsering i Fredrikstad Blad og på kommunens nettside Offentlig ettersyn Utsending av planforslag og annonsering på nett og i avis Q Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen. Møter avholdes etter behov. Planavgrensning Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning. Det er avklart at det er hensiktsmessig å varsle et større areal for senere å kunne snevre inn planen. Ettersom forslagsstiller kun disponerer ca. 50% av kvartalet kan det være aktuelt å utforme en reguleringsplan med to ulike detaljeringsnivåer. Plankonsulent vurderer at det også kan være ønskelig å redusere planen til kun å omfatte eiendommene som kontrolleres av Cityplan AS. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 10 av 13

11 Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen. Som et resultat av planutarbeidelsen kan endelig planforslag få en endret avgrensning. Kart Grunnkart og matrikkelopplysninger Digitalt grunnkart Det er behov for tilleggsoppmålinger Ja. Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere Merknader Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard. Henvendelse til Geomatikkavdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om. Gjennomføring Aktuelle rekkefølgekrav: Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg Merknader Ikke avdekket noe behov. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 11 av 13

12 Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur Nei. Oppstart av planarbeidet Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse. Konsulent oversender senest 1 uke før varsling: Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format Planavgrensning i jpg- eller pdf-format Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format Komplett planforslag innhold og materiell Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format. Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Wordformat. Nødvendige illustrasjoner og modeller Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato Kopi av varslingsbrev Varslingsliste Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av planforslaget Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis geodata følger i egne SOSI-filer. Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TT.FYS.L1.L2.L3).pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk. Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en.dwg fil levert som et supplement til SOSI. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 12 av 13

13 Framdrift Plankonsulents planlagte dato for varsling: Høst 2019 Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett 2Q 2020 planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen: Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger. Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Bekreftelser Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige. Tittel: Oppstartmøte regulering - referat Utskriftsdato: Side 13 av 13