OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT

Transkript

1 OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT Planens navn: Domberg næringsområde Mal oppdatert pr Side 1 av 17

2 Referatets innhold 1 Generelle opplysninger Hensikten med planarbeidet Tema som plankonsulent ønsker å drøfte Eksisterende arealbruk Overordnede føringer Planstatus Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner... 6 Rapporter og veiledere Lokale Sentrale Avklaring av konsekvensutredning (KU) Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Åpenhet og medvirkning Planavgrensning Kart Gjennomføring Oppstart av planarbeidet Komplett planforslag innhold og materiell Framdrift Gebyr Bekreftelser Mal oppdatert pr Side 2 av 17

3 1 Generelle opplysninger Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Domberg næringsområde Plantype: Områdereguleringsplan Detaljreguleringsplan Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan: Eiendom (gnr./bnr.): Deler av 638/36/0 og 641/85/0 eid av Aarum teglverk AS Plankonsulent: Rambøll Norge AS v/ Hanne Prangerød Torskenes Adresse: Gamle Beddingvei 28, 1671 Kråkerøy Fakturaadresse: KJH Eiendom AS, Postboks 1098 Jeløy, 1510 Moss e-post: (plankonsulent) (forslagstiller) Tlf: Hanne Prangerød Torskenes / Kjell Herje Forslagsstiller: KJH Eiendom AS v/ Kjell Herje Nasjonal planid: Kommunens saksbehandler: Adrian Stjern Tlf: e-post: Møtested: Fredrikstad rådhus Møtedato: 17. oktober 2017 Deltakere: Fra plankonsulent: Per Atle Tangen, Hanne Prangerød Torskenes Fra kommunen: Adrian Stjern, Torill Iren Nilsen Andre: Kjell Herje, forslagsstiller Referent: Hanne Prangerød Torskenes / Adrian Stjern Dato for godkjent referat: Mal oppdatert pr Side 3 av 17

4 2 Hensikten med planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for næring, i tråd med kommuneplanens arealdel. Det er ønskelig at næringen skal omfatte både kontor, lager og salg samt overnatting med både kort- og langtidsleie. 3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte 1. Skisse som viser forslag til arealdisponering. Planadministrasjonens kommentar: Blant annet på grunn av dårlige grunnforhold i området er det viktig at konsekvensutredningen tar stilling til om og på hvilke vilkår en utbygging bør skje. Næringseiendommene på andre siden av Sundløkkaveien er eksempelvis på 1 til 2 etasjer. 2. Mulighet for salg og overnatting. Planadministrasjonens kommentar: Planområdet er tatt inn i kommuneplan som et næringsområde som er egnet for transportrelatert næring. Kontor og lager virker mest hensiktsmessig i dette planarbeidet. Handel og overnatting er ønskelig i sentrum. Jamfør innspill til planinitativet fra det Regionale næringssamarbeidet i Nedre Glomma, epost datert Det vil bli viktig med dialog med denne samarbeidsenheten for det videre arbeidet med denne planen for å enes om hva som er mest hensiktsmessige næringsfunksjoner for dette området. Kjøpesenterbestemmelsen kan også slå inn, inntill 3000 kvm. Kjøp og salg kan være brukt opp i området. 3. Tilkomst/adkomstvei. Planadministrasjonens kommentar: Adkomst i skisse virker hensiktsmessig, men kapasitet og belastning på Sundløkkaveien, Sarpsborgveien og E6 bør vurderes. Jamfør innspill fra det Regionale næringssamarbeidet i Nedre Glomma, epost datert Husrekke som ligger langs Sundløkkaveien blir liggende mellom store næringsområder, disse må hensyntas i det videre planarbeidet. 4 Eksisterende arealbruk Planområdet omfatter 61 daa i all hovedsak dyrkamark. Planområdet grenser til eneboligbebyggelse langs Sundløkkaveien i sør, et åpent beite i nord og grøntområder bestående av gress, urter, busker og trær i øst og vest. Mal oppdatert pr Side 4 av 17

5 5 Overordnede føringer 5.1 Planstatus Fylkesplan for Østfold Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for kystsonen Kommunedelplan for Fredrikstad byområde Kommunedelplan for klima og energi Kommunedelplan for kultur Kommunedelplan for landbruk Sykkelhovedplan for Fredrikstad Trafikksikkerhetsplan Overvannsrammeplan Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner Merknader Vil hensyntas i planarbeidet. - Formål: Nåværende byggeområde Ikke relevant. Planområdet utgjør en stor del av N510 i kommuneplanens arealdel. - Formål: Framtidig næringsvirksomhet (1300) - Vestre del av planområdet er også tildelt Faresone: Ras og skredfare (H310) - Jamfør også kommuneplanens arealdels konsekvensutredning av utbyggingsområde N510 Domberg på kommuneplanivå. Vil hensyntas i planarbeidet. Ikke relevant. Ikke relevant. Vil hensyntas i planarbeidet. Ikke relevant. Vil hensyntas i planarbeidet. Vil hensyntas i planarbeidet. Vil hensyntas i planarbeidet. Vil hensyntas i planarbeidet. - Reguleringsplan E6 4-felt Skadalen Alvim (Sandesund Bru), vedtatt PlanID (regulerer nordvestre del av planområdet til jord og landbruk). Denne planen fremgår av liste i kommuneplanen og faller innenfor Mal oppdatert pr Side 5 av 17

6 Kommuneplanens bestemmelse 1c) Reguleringsplaner som fremgår av egen liste, gjelder likevel fullt ut. En må ta stilling til dette i det videre planarbeidet. - Reguleringsplan Nordre Borge, vedtatt planid (regulerer planområdet til Jord og skogbruk(eldre PBL, formålskode 210), men dette er en eldre plan og kommuneplanen gjelder foran) Tilliggende reguleringsplaner - Reguleringsendring for del av Nordre Borge, areal ved Bilet, vedtatt PlanID Reguleringsplan «Ny industriveg til Sundløkka», vedtatt PlanID Andre planer/vedtak Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget - Rv. 111 Kollektivfelt Årum bru varslet oppstart PlanID Områderegulering Gretnes Sundløkka, varslet oppstart planid (flere innsigelser til planforslag blant annet fra NVE vedrørende grunnforhold/ grunnundersøkelser) 5.2 Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og Merknader viktig Mal oppdatert pr Side 6 av 17

7 transportplanlegging 2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag 2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre viktig Rapporter og veiledere 5.3 Lokale Merknader Gågatereglement Ikke relevant Lokalsamfunnsrapporter Årum 5.4 Sentrale Sentrale veiledere se Mal oppdatert pr Side 7 av 17

8 6 Avklaring av konsekvensutredning (KU) Merknader Tiltaket krever konsekvensutredning Planen vil omfatte mer enn m2 næring. I henhold til forskriftens vedlegg 1, pkt. 24 og forskriftens 6 b) skal slike planer alltid konsekvensutrede og ha planprogram. Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Fullstendig vurdering av KU-plikt plikten (opp mot nyeste forskrift FOR ) vedlegges forslag til planprogram 7 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl 1-1, 3-1 og 4-3 m fl. Følgende tema må belyses av plankonsulent. Barn og unges interesser. i planområdet (behov/bruk av areal til lek/aktiviteter) Teknisk infrastruktur og trafikkforhold Gang, og sykkelveier, kollektivtilgjengelighet, parkering, adkomst, kapasitet, sikkerhet og standard, VA, fjernvarme Supplerende kommentarer: Relevant, skal utredes. Jamfør også barnetalspersons uttalelse datert Det vil tilrettelegges for fortau/gang-sykkelvei gjennom næringsområdet med forbindelse til eksisterende fortau/gangsykkelveier i området. - Planområdet ligger med nærhet til kollektivtrafikken langs rv Det vil tilrettelegges for parkering for både biler og sykler. Det vil gjøres vurderinger ifht hensiktsmessig adkomst. - Overvann fra tette flater skal håndteres på egen Mal oppdatert pr Side 8 av 17

9 tomt. I henhold til Fredrikstad kommunes overvannsrammeplan skal det utarbeides overvannsplan for planforslaget som del av alle reguleringsplaner. - Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. - ÅDT registreringer på cirka 800 langs Sundløkkaveien (gjelder for 2016). - Avløpsledning (dimensjon 400) går fra rundkjøring Sarpsborgveien Sundløkkaveien og ned til Glommastien. - Høyspent går igjennom planområdet, vurderes lagt i bakken. Sosial infrastruktur Miljøfaglige forhold Luftforurensning, støy, radon, geoteknikk, drikkevann Ledningskart kan bestilles av Fredrikstad kommune Ikke relevant - Planområdet er påvirket av SO2-utslipp fra Borregaard og kan være påvirket av svevestøv fra E6. Luftkvalitet vil utredes i konsekvensutredningen. - Planområdet ligger delvis inne i område merket som potensielt forurenset grunn. Miljøtekniske undersøkelser vil være en del av konskvensutredningen. Forurensningslokalitet Sundløkka, se også rapport (vedlegg 2) fra Mal oppdatert pr Side 9 av 17

10 Universell utforming Natur og ressursgrunnlag Landskap, (behov/bruk, sti/korridor, tur, strand) tilliggende forslag til områderegulering for Gretnes Sundløkka, datert (COWI). - Planområdet ligger i gul støysone i hovedsak grunnet vegtrafikken fra E6. - Jamfør også Miljø og landbruks innspill datert om behovet for å vurdere luftkvalitet, forurenset grunn og overvann i planarbeidet. Vurderes underveis i planprosessen og ivaretas i lovverket, spesielt TEK 17. Vurderes/utredes og dokumenteres underveis i planprosessen. Flere naturtyper registrert i nær tilknyttning til planområdet: - Edelløvskog (Viktig - Verdi B) - Store gamle asketrær, Hule? (Viktig - Verdi B) - Naturbeitemark (Lokalt viktig verdi C) Se faktark på miljødirektoratet nettsider for mer informasjon. Dombergodden registrert som turområde, spesielt del av Glommastien som ligger nord-øst for planområdet. Kartlagt turområde. Planadministrasjon er positive til at det vurderes tilknyttning til turvegen i planarbeidet. Mal oppdatert pr Side 10 av 17

11 Estetikk/Typologi/Byggeskikk (form, struktur, funksjon, uttrykk) Verneinteresser biologisk mangfold, fauna, fornminner, verneverdige bygninger, miljø, anlegg, etc Risiko og sårbarhet (ROS) Flom, rasfare Vurderes/utredes og dokumenteres underveis i planprosessen. Deler av arealet som reguleres er registrert som lokalt viktig naturtype i miljødirektoratets Naturbase. Planområdet omfatter ikke bygninger. Planområdet ligger i et området hvor det er sannsynlig at det kan finnes fornminner. Arkeologiske registreringer vil vurderes igangsatt ut fra tilbakemeldinger fra fylkeskonservator ved varsel om oppstart. Kontakt byantikvar. - SEFRAK registrerte gårdshus rett utenfor planområdet (gbnr. 638/10), andre til tredje kvartal av 1800-tallet (1 gult, 2 røde meldepliktige v riving/ombygging, 1 brent). - Nord for planområdet ligger en dam hvor det er registrert yngleområde for spiss-snutefrosk (Verdi A svært viktig). Geoteknisk områdestabilitet må dokumenteres i plansaken. Planområdet ligger innenfor faresonetype 310 ras og skredfare i kommuneplanens arealdel og er av NVE markert som risikoområde for kvikkleire. Kvikkleire faresone Sunnstad (registrering NGI 2003, NGI kartlegging av kvikkleire i Nedre Glomma 2004). Kvikkleire Mal oppdatert pr Side 11 av 17

12 faregrad lav, men konsekvens alvorlig. Se også rapporter tilhørende områderegulering Gretnes - Sundløkka: - NGI rapport 2012, Geotekniske vurderinger. Områdestabilitet. - COWI 2015 ROS-analyse for forslag til områderegulering for Gretnes Sundløkka. - NGI teknisk notat 2016 utfyllende informasjon i forbindelse med reguleringsplan Gretnes Sundløkka. Levekår og folkehelse Etterskrift: Planadministrasjonen har blitt informert om at det kan ha blitt etablert motfyllinger nord for planområdet i forbindelse utbygging av ny 4 felts E6. Vurderes/utredes og dokumenteres underveis i planprosessen. Påvirkning av planforslaget på naboeiendommer langs Sundløkkaveien må vurderes og eventuelt avbøtes, jamfør blant annet barnetalspersonens innspill datert Planprosessen skal i nødvendig grad vurdere områdets egnethet (analyse) og alternativvurderinger skal dokumenteres. Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Mal oppdatert pr Side 12 av 17

13 8 Åpenhet og medvirkning Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen): Hvem: Hvordan: Når: Naboer og høringsinstanser Ordinært varsel om oppstart, samt høring av planprogram. Desember 2017 Nabomøte i forbindelse offentlig ettersyn av planprogram Nabomøte i forbindelse offentlig ettersyn av planforslag Viktig å varsle nabokommunen Sarpsborg. Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen. Møter avholdes etter behov. 9 Planavgrensning Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning: Mal oppdatert pr Side 13 av 17

14 Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen. Som et resultat av planutarbeidelsen kan endelig planforslag få en endret avgrensning. Etterskrift: Planadministrasjonen anbefaller at varslingsområdet for planen utvides ved adkomstene til midtlinje på tilstøtende veg, samt tar med seg nødvendig areal for sikringsone frisikt. Mal oppdatert pr Side 14 av 17

15 10 Kart Grunnkart og matrikkelopplysninger Digitalt grunnkart. Merknader Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard Det er behov for tilleggsoppmålinger. Oppmåling av usikre eiendomsgrenser Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere Henvendelse til Geomatikkavdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om. 11 Gjennomføring Aktuelle rekkefølgekrav: Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur Merknader Kan være VA? - Veikryss i Sundløkkaveien - Høyspent legges i bakken? 12 Oppstart av planarbeidet Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse. Konsulent oversender senest 1 uke før varsling: Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format Planavgrensning i jpg- eller pdf-format Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format 13 Komplett planforslag innhold og materiell Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format Mal oppdatert pr Side 15 av 17

16 Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format. Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Wordformat. Nødvendige illustrasjoner og modeller Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato Kopi av varslingsbrev Varslingsliste Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av planforslaget Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis geodata følger i egne SOSI-filer. Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TXT.FYS.L1.L2.L3).pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk. Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en.dwg fil levert som et supplement til SOSI. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett 14 Framdrift Plankonsulents planlagte dato for varsling: Desember 2017 Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av April 2018 komplett planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen: Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger. 15 Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven. 16 Bekreftelser Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært Mal oppdatert pr Side 16 av 17

17 mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige. Mal oppdatert pr Side 17 av 17