MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT

Transkript

1 MAL FOR OPPSTARTSMØTE REGULERING REFERAT Planens navn: Stadion nord Side 1 av 13

2 Referatets innhold 1 Generelle opplysninger Hensikten med planarbeidet Tema som plankonsulent ønsker å drøfte Overordnede føringer Planstatus... 4 Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner... 5 Rapporter og veiledere Lokale Sentrale Avklaring av konsekvensutredning (KU) Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Planavgrensning Kart Gjennomføring Oppstart av planarbeidet Komplett planforslag innhold og materiell Framdrift Gebyr Bekreftelser Side 2 av 13

3 1 Generelle opplysninger Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Plantype: Områdereguleringsplan Detaljreguleringsplan Mindre reguleringsendring. Gjeldende plan: Eiendom (gnr./bnr.): gnr/bnr 423/2, 155, 159, 168 og 210/322 Plankonsulent: Stenseth Grimsrud arkitekter AS Adresse: Strandstredet 1, PB 91, 1751 Halden Fakturaadresse: Værste Utvikling AS e-post: Tlf: Forslagsstiller: Værste utvikling AS Nasjonal planid: Kommunens saksbehandler: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard (bisitter) Tlf: e-post: Møtested: Rådhuset Møtedato: Deltakere: Fra plankonsulent: Markus Linge & Jon Rongen, SG arkitekter Fra kommunen: Arna Gudbrandsdottir, Ole Bernt Kvisgaard & Anna Auganes. Andre: Julie Sandvik, Værste utvikling AS Referent: Jon Rongen, SG arkitekter Dato for godkjent referat: Side 3 av 13

4 2 Hensikten med planarbeidet Planarbeidet vil innebære en omregulering av deler av «reguleringsplan for Værste» (PlanID ), vedtatt og at «Endring for del av område 6, Værste» (PlanID ), vedtatt , blir erstattet. Sistnevnte plan er påklaget og planmyndigheten ser behov for å oppheve denne planen. Hensikten med planarbeidet er å utvide det attraktive bolig-, arbeids-, studie- og næringsmiljøet som vokser fram på Værsteområdet i vestlig retning ved å transformere den vestre verkstedshallen og ved å utnytte det ubebygde arealet mellom verkstedshallene. Utløsende for plankravet er forslagsstillers ønske om å legge boliger i flere etasjer over maskinhallenes gesims. Verkstedshallene gis nytt innhold og arkitekturen tilpasses symmetrien i skipene, noe ikke gjeldende reguleringsplan sørger for. Skipene vil i motsetning til dagens reguleringssituasjon danne ytterrammene for bebyggelsen. Ved en realisering av planen vil også det offentlige rommet mellom broforbindelsene kompletteres ved at kaifronten oppgraderes og parkmessige anlegg erstatter dagens arealer som benyttes for parkering og tilfeldig lagring. Planarbeidet vil være knyttet til komplekse problemstillinger knyttet til bygningsvern, framtidig infrastruktur samt forholdet til elveløpet og fjernvirkningen sett fra bysiden. 3 Tema som plankonsulent ønsker å drøfte Arkitektonisk løsning mht. tilpassing til ekst. Bygg. H-570_57 - Bevaring kulturmiljø. Byggeavstand mot elv/byggelinje mellom industrihallene. Planavgrensning. Statusen til fylkesscenen i framtidig plan. 4 -Overordnede føringer 4.1 Planstatus Merknader Fylkesplan for Østfold Sentrum Fylkesdelplan: Kystsoneplan for Østfold Andre fylkesdelplaner se Østfold fylkeskommune internettsider Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel Kommunedelplan for kystsonen Fredrikstad byområde Sentrumsformål - framtidig (1130) - Hensynssone H500_61 (Elva) - Hensynssone H320_1 (Flomfare) - Hensynssone H-570_57 (Bevaring kulturmiljø) Side 4 av 13

5 Kommunedelplan for klima og energi - Omtales mht. ATP - Plan ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Kommunedelplan for kultur Kommunedelplan for landbruk Sykkelhovedplan for Fredrikstad Trafikksikkerhetsplan Overvannsrammeplan Gjeldende reguleringsplaner/ bebyggelsesplaner Tilliggende reguleringsplaner Andre planer/vedtak Annet planarbeid som kan ha betydning for utarbeiding av planforslaget Aktuelle statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner 2014 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging 2011 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen 2009 Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene 1995 Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen 1994 Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag 2008 Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Merknader Rapporter og veiledere 4.2 Lokale Merknader Veileder for illustrasjoner i plansaker Gågatereglement Lokalsamfunnsrapporter Om den dekker området. Side 5 av 13

6 4.3 Sentrale Sentrale veiledere se 5 Avklaring av konsekvensutredning (KU) Merknader Tiltaket krever konsekvensutredning Plankonsulent må gjøre en vurdering av om prosjektet vil utløse krav om konsekvensutredning Tiltaket krever ikke konsekvensutredning Se vedlegg 6 Antatt viktige planfaglige tema for planarbeidet foreløpig vurdering Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende, jf pbl 1-1, 3-1 og 4-3 m fl. Følgende tema må belyses av plankonsulent. Barn og unges interesser. i planområdet (behov/bruk av areal til lek/aktiviteter) Teknisk infrastruktur og trafikkforhold Gang, og sykkelveier, kollektivtilgjengelighet, parkering, adkomst, kapasitet, sikkerhet og standard, VA, fjernvarme Supplerende kommentarer: - Planområdet framstår i dag som en åpen plass der det periodevis parkeres. Området er i dag uegnet for barn og unge. - Gjennom reguleringen vil området forskjønnes. Det vil opparbeides småbarnslekeplass i forbindelse med boligene. Det må sørges for sikkerhet mot vannet. - Det må opparbeides tilstrekkelig med leke- og uteoppholdsarealer av brukbar kvalitet for boligbebyggelsen. - Planområdet ligger svært sentralt, og i gangavstand til mange arbeidsplasser og fasiliteter. Planområdet ligger sentralt mellom broene og like ved kaia til elvemetroen. En opprusting av kaifronten er nødvendig som en del av områdeutviklingen. - Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Sosial infrastruktur - Rødsmyra barne- og ungdomsskole (2 km gangavstand) har etter skolebruksplan kapasitetsproblemer ved full utbygging av Værsteområdet. Skal settes av ny skoletomt. Side 6 av 13

7 Miljøfaglige forhold Luftforurensning, støy, radon, geoteknikk, drikkevann - Luftforurensing vil omtales i planbeskrivelsen. Øra er den største kilden til luftforurensing. - Det er varierte grunnforhold i området med fast fjell, havavsetninger eller antropogene masser. Det vil gjøres grunnundersøkelser mht. geoteknikk og grunnforurensing. - Belysning på stadion vil kunne påvirke bokvalitetene i området. Temaet må utredes og beskrives i planen. Om nødvendig vil det bli gjort avbøtende tiltak ved å skjerme boligene og/eller endre armatur. - Det vil gjøres støyberegninger for boligbebyggelsen. Ut fra tilgjengelige kart ser forholdene ut til å være relativt gode mht. trafikkstøy. Med beliggenheten vil også uteliv og aktiviteter på stadion bidra med støy. Universell utforming Natur og ressursgrunnlag Landskap, (behov/bruk, sti/korridor, tur, strand) - Boliger/næringsbebyggelse oppføres med parkeringshus og heis. Uteoppholdsarealer vil ligge i plan med det nederste boligplanet. Bygningsmassen vil kunne få publikumsfunksjoner og skal opparbeides etter målsettingene om UU. - Det vil bli lagt vekt på å tilrettelegge en sammenhengende blå/grønnstruktur mot elva mellom gangbroa og Værstebroa. Denne vil inneholde uteoppholdsområder som er tilgjengelige for allmennheten og har en viktig transportfunksjon som kai for byferga. Elvebredden er markert som «turområde» i kommunens kartverk. Reguleringen vil bidra til å forsterke og forbedre denne situasjonen slik at området oppfattes som en elvepromenade / hyggelig og praktisk, offentlig transportåre. Side 7 av 13

8 Estetikk/Typologi/Byggeskikk (form, struktur, funksjon, uttrykk) - Det er utarbeidet et skisseprosjekt som viser en ønsket arealutnyttelse. Bygningstypologien tilpasses her de tilstøtende bygningers form og funksjon ved at maskinhallene framheves og danner rammene rundt et innfillprosjekt som utnytter høyden. Planmyndigheten har gjennom den innledende prosessen utrykt at dette vertikale utrykket konkurrerer mot de eksisterende hallene og ytret ønske om at det må utarbeides flere alternative løsninger som underordner seg det eksisterende bygningsmiljøet. Planarbeidet innebærer transformasjon av kulturhistorisk bygg og kulturhistorisk område. Hensikten med planarbeidet er å finne hvor tålegrensene for utnyttelse, formgivning og høyder ligger, og hvordan man kan forene utbygging og vern av kulturhistorisk bygg. Samtidig hvordan man klarer å skape gode bomiljøer og kvalitet. Ved en omregulering vil forutsetningene for en ombygging av vestre maskinhall trolig endres slik at symmetrien i området bevares (det tillates i dag 100% BYA opp til c + 24m for vestre maskinhall). Tilbygget til Trondheim kunstforening blir trukket fram som et eksempel på en vellykket utvidelse i form av en kontrast. - Det ble presisert i møtet at planavdelingen er innforstått med at forslagsstillers mål med reguleringen vil være å bygge i høyden. Planmyndigheten utrykte også at en begrensing av byggehøyde i seg selv ikke er avgjørende for en god tilpassing til bygningsmiljøet, men at man gjennom å analysere området må finne et utrykk som underordner seg det eksisterende bygningsmiljøet. - Planmyndigheten er opptatt av at avstanden mellom elvefronten og et nybygg må være tilstrekkelig for å ikke bygge ned et potensielt offentlig rom mellom stadion og elvefronten. - Alternativvurderinger vil inngå som en naturlig og viktig del av planarbeidet. Planavdelingen oppfordrer til at det utarbeides volumstudier/skisser/diagrammer som utrykker ulike former for bygningstilpassing og viser prinsipper for utbygging ut fra funksjonene som skal i prosjektet (mobilitet, uteopphold, tilpassing til stadion/kaifronten). Dette arbeidet bør gjøres tidlig i planprosessen og legges fram for fylkeskonservator på et tidlig tidspunkt. Side 8 av 13

9 Verneinteresser biologisk mangfold, fauna, fornminner, verneverdige bygninger, miljø, anlegg, etc Risiko og sårbarhet (ROS) Flom, rasfare - Eksisterende bebyggelse er underlagt et vern etter PBL i gjeldende reguleringsplan og byområdeplan. Planområdet er registrert som et kulturhistorisk bymiljø av nasjonal interesse (et NB!-område). Verneinteressene vil sette premissene for utnytting og arkitektonisk tilpasning. - En sentral del av planarbeidet vil være å innpasse ny bebyggelse på en måte som respekterer og underordner seg eksisterende bebyggelse. Det oppfordres til et tett samarbeid mellom planfremmer og kulturminnestyresmaktene. - Den tekniske tilstanden til eksisterende maskinhall vil vurderes. Sannsynligvis vil deler av hallen måtte rekonstrueres - Reguleringsavdelingen understreker at det må utarbeides analyse av kulturhistorisk miljø og bygninger, som skal legge premissene for planarbeidet, skisseprosjekt og alternativvurderinger. Dette må sees i sammenheng med vurdering om tiltaket utløser krav om konsekvensutredning. - Forslagstiller og planmyndighet har vurdert hvorvidt forholdet til eksisterende vernede bygningsmiljø vil utløse krav om konsekvensutredning eller ikke. Det er i praksis forholdet til bygningsmiljøet som utløser plankrav i denne saken, og det er kulturhistorien og verneverdien av bygningsmiljøet tilknyttet maskinhallene som vil legge premissene for planarbeidet og utfallet av dette. Planoppgaven og hovedvekten av planbeskrivelsen vil derfor i hovedsak dreie seg om registreringer og analyser av historie, form og funksjon for å komme fram til og løsninger gjennom en arbeidsmetodikk som ligger i skjæringspunktet mellom arkitektur og bygningsvern. Både fylkeskonservator og byantikvar er, og vil fortsatt være involvert i planarbeidet. - Med dette utgangspunktet har planmyndigheten konkludert med at hensynet til arkitektur og kulturvern vil bli tilfredsstillende ivaretatt gjennom planprosessen, og at en full konsekvensutredning ikke er påkrevet. ROS-analyse inngår i planarbeidet. Levekår og folkehelse - Skal framgå av et eget kapittel i planbeskrivelsen. Side 9 av 13

10 Reguleringsavdelingen har signalisert ved forespørsel om omregulering av området at kommende sentrumsplan vil inneholde retningslinjer/kriterier for transformasjon og fortetting i området. Forslagsstiller ønsker ikke å vente på et endelig vedtak av overordnet sentrumsplan, men vil heller legge opp til en parallell prosess. Det legges derfor opp til en todelt planprosess, hvor områdets egnethet (analyser) og alternativvurderinger skal legges fram for reguleringsavdelingen, byantikvar, fylkeskonservator og politikere for retningsgivende signal før man fortsetter videre med planarbeidet. Konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Åpenhet og medvirkning Åpenhet og medvirkning i planlegging er en viktig premiss i plan- og bygningslovgivningen (bl.a. gjennom 5-1 og de enkelte prosessbestemmelser), og berørte enkeltpersoner og grupper skal gis anledning til å delta aktivt i planprosessen. Forslagstiller tar sikte på å gjennomføre følgende medvirkningsaktiviteter i forhold til naboer og offentlige myndigheter (ikke kommunen): Hvem: Hvordan: Når: Fagmyndigheter, berørte parter og Brev, avisannonse naboer Berørte parter Møter/befaringer Etter behov Fylkeskonservator Møter/befaringer Etter behov, og gjerne tidlig i planfasen. Forslagsstiller og kommunen bør ha en løpende dialog gjennom planprosessen, med et konstruktivt samarbeid mellom plankonsulent og kommunen før endelig planforslag oversendes. Kommunen kan gi tilbakemelding på utkast i prosessen. Møter avholdes etter behov. Side 10 av 13

11 7 Planavgrensning Det ønskes varslet oppstart etter følgende avgrensning: Plangrensa tar utgangspunkt i gjeldende eiendomsgrenser/formålsgrenser/plangrenser for planen som skal oppheves, og tar med seg nødvendige deler av planen som skal endres. Den skisserte plangrense omfatter ca. 19 daa. Kartet viser det aktuelle planområdet med lilla avgrensning. Avgrensningen vist på kartet er ikke presist vist, og må endelig godkjennes av kommunen. 8 Kart Grunnkart og matrikkelopplysninger Digitalt grunnkart. Det er behov for tilleggsoppmålinger. Oversikt over hjemmelshavere, naboer og gjenboere Merknader Grunnkart og plankart bestilles via Geomatikk-avdelingen, og leveres på SOSI-format i henhold til gjeldende sosi-standard Det er sikre grenser i området. Henvendelse til Geomatikkavdelingen. Gnr/bnr må oppgis for de eiendommer det ønskes opplysninger om. Side 11 av 13

12 9 Gjennomføring Aktuelle rekkefølgekrav: Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av kommunaltekniske anlegg Tiltaket forutsetter utbygging/utbedring av annen infrastruktur Merknader 10 Oppstart av planarbeidet Anbefaler oppstart av reguleringsarbeidet Anbefaler ikke oppstart av planarbeidet Det vurderes om reguleringsspørsmålet skal fremlegges for planutvalget etter at varslingsperioden er over, jf plan- og bygningsloven Planavgrensningen skal godkjennes av kommunen før planarbeidet kunngjøres. Annonsetekst, varslingsbrev, varslingsliste og evt. planprogram avklares med saksbehandler før utsendelse. Konsulent oversender senest 1 uke før varsling: Endelig annonsetekst i RTF- eller Word-format Planavgrensning i jpg- eller pdf-format Planavgrensning i SOSI- eller dwg-format 11 Komplett planforslag innhold og materiell Plankart i målestokk 1:1000. Annen målestokk kan i enkelte tilfeller være hensiktsmessig. Dette avtales med saksbehandler i det enkelte tilfelle. Alle kart skal brettes i A4-format Reguleringsbestemmelser på RTF- eller Word-format. Planbeskrivelse med eventuell konsekvensutredning på RTF- eller Word-format. Nødvendige illustrasjoner og modeller Kopi av annonse "igangsatt regulering" påført dato Kopi av varslingsbrev Varslingsliste Dokumentasjon av samråds- og medvirkningsprosess Liste over innsendte merknader med plankonsulents kommentarer Kopi av utredninger, møtereferat, innspill etc. som har betydning for vurdering av planforslaget Plankart i gjeldende SOSI-versjon. Basis geodata i gjeldende SOSI-versjon. Eventuelle endringer/tillegg i basis geodata følger i egne SOSI-filer. Side 12 av 13

13 Rapportfiler fra SOSI-kontroll (.TT.FYS.L1.L2.L3).pdf fil av ferdig plankart. PDF-fila må være definert til en fast størrelse (A0, A1, A2, A3, eller A4) i målestokk 1:1000 (eller 1:500) slik at den kan skrives ut i riktig målestokk. Hvis planen er produsert i AutoCAD, ArchiCAD eller tilsvarende programvare ønskes en.dwg fil levert som et supplement til SOSI. Digital fremstilling skal godkjennes av kommunen før planforslaget kan regnes som komplett 12 Framdrift Plankonsulents planlagte dato for varsling: Plankonsulents planlagte dato for oversendelse av komplett planforslag (med dokumentasjonskrav/utredninger) til kommunen: Fordi planen er særlig komplisert og/eller i strid med overordnede planer og/eller begge parter er enige om det, skal det avtales egen frist for behandling når komplett planforslag foreligger. 13 Gebyr Behandling av planforslaget vil bli ilagt gebyr etter kommunens betalingsregulativ for saksbehandling etter plan- og bygningsloven. 14 Bekreftelser Oppstartsmøtereferatet bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunktet oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Konklusjonene er derfor foreløpige og verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Det tas forbehold om endringer i rammebetingelser, i kommunens rutiner og politikk og at nye opplysninger kan føre til endrede faglige vurderinger. Naboprotester, protester fra beboerorganisasjoner, krav fra offentlige myndigheter m.m. vil kunne medføre krav om endring av prosjektet og endring av fremdriften for prosjektet. Dersom avtalte innsendelser ikke er mottatt i henhold til avtalt fremdrift, uten at det er avtalt nytt tidspunkt for innsendelse, kan kommunen anse saken som uaktuell og etter en periode avslutte saken. Planforslaget utarbeides av fagkyndige. Side 13 av 13