REGLER FOR PÅBYGG OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK

Transkript

1 REGLER FOR PÅBYGG OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK A) Generelt - formål B) Utbygging av bolig - byggesøknad/-melding og andre krav før bygging kan startes opp C) Byggestart D) Andre bygningsmessige tiltak E) Byggeperioden F) Tillegg i felleskostnad G) Tekniske krav Revidert 22. februar 2009 A) Generelt - formål I dette dokument beskrives formelle rutiner som skal følges fra tiltak søkes om og frem til ferdigstillelse av påbygg til bolig. Det gis videre regler om bygge-arbeider (inkl. tekniske spesifikasjoner) og ansvars-forhold ved utbygging. Dokumentet beskriver videre formelle rutiner for andre bygningsmessige tiltak, jf. del D), f. eks. innsetting av vinduer, innvendige forandringer mv. Det er vedtatt en bebyggelsesplan som viser utbyggingsmuligheter for boligene, jf. Plan- og bygningsetatens vedtak 11. juli 2002 (saksnummer ). Vedtaket er delt ut til alle boliger, er lagt ut på boretts-lagets hjemmeside, og kan også fås hos styret. Utbygging er regulert i vedtektene punkt 18. Reglene i dette dokument er hjemlet i og utfyller vedtektsbestemmelsen. Vesentlige materielle endringer i reglene skal fremmes på general-forsamling. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Styret kan endre eller utfylle krav til tekniske spesifikasjoner fastsatt i del G) med vedlegg uten å forelegge endringene for generalforsamlingen, selv om disse er vesentlige. B) Utbygging av bolig - byggesøknad/-melding og andre krav før bygging kan startes opp B 1. Søknad til styret Andelseier som ønsker å bygge ut (tiltakshaver) må søke styret skriftlig om godkjennelse før byggemelding eller søknad kan sendes Plan- og bygningsetaten og arbeider iverksettes.1 Søknad til styret skal fremmes på fastsatt skjema som kan fås hos styret. Skjemaet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside. Tiltakshaver skal varsle berørte andelseiere om utbyggingen med minst 14 dagers frist til å uttale seg. Med berørte menes de som har innsyn til området som søkes bygd ut eller på annen måte er direkte berørt. Eventuelle merknader fra andelseierne skal sendes tiltakshaver med kopi til styret. Tiltakshaver skal undersøke om det er nødvendig å varsle berørte nabo-eiendommer, og om nødvendig varsle etter de krav som gjelder etter Plan- og bygningsloven for slikt varsel. Med søknaden til styret skal følge: - Fasadetegninger/snittegninger og plantegninger - Undertegnet egenerklæring (se vedlegg 2, nederst) - Kopi av informasjon til andelseiere/nabovarsel. Tegningene som skal vedlegges er byggetegninger slik Plan- og bygningsetaten krever.nb: Det er ikke tilstrekkelig kun å vedlegge tegningsmateriale som følger av vedtak 11. juli B 2. Byggesøknad/-melding til Plan- og bygningsetaten. Etter styrets godkjennelse av søknaden sender andelseier (tiltakshaver) byggesøknad/-melding til Plan- og bygningsetaten. Styrets vedtak skal følge søknaden. Naboens eventuelle protester sendes med byggesaken til Plan- og bygningsetaten. Søknadsskjema fåes hos etaten eller hentes ned fra etatens Internettside: eller 1 Tiltak som ligger innenfor bebyggelsesplan krever melding, mens andre tiltak i prinsippet krever dispensasjon fra planen og full byggesøknad. På nettstedene beskrives prosedyrer for byggesøknad/melding. Plan- og bygningsmyndighetene har tilbud om gratis forhåndskonferanse, som kan være svært nyttig for å sikre riktig fremdrift i søknadsprosessen. B 3. Byggherre og tiltakshaver Andelseier (tiltakshaver) bygger ut på borettslagets vegne, som er den formelle byggherre. Andelseier engasjerer selv ansvarshavende hvor dette er pålagt ved lov, og bekoster alle utgifter til dette. I forholdet mellom borettslaget og tiltakshaver har sistnevnte det fulle ansvar for tiltaket, jf. del E 1. Borettslagsandelen kan ikke overdras i byggeperioden uten at kjøper skriftlig overtar forpliktelsene. B 4. Sikkerhetsstillelse Som sikkerhet for forpliktelser skal tiltakshaver enten ; a) opprette en sperret bankkonto til fordel for borettslaget, eller b) stille selvskyldergaranti fra bank eller forsikringsselskap.

2 For utbygging av utbyggingsløsningene a) -g) angitt i Plan- og bygningsetatens vedtak, skal beløpet være kr For mindre påbygg (f. eks. del av en utbyggingsløsning) kan styret beslutte et lavere beløp. Beløpet kan indeksreguleres av styret i samsvar med endringer i konsum-prisindeksen (siden 15. april 2004). Beløpet skal være disponibelt for boretts-laget i 2 måneder fra påbygget er ferdigstilt (kontrollert av borettslaget) og utvendige arbeider er fullført. Borettslaget har opprettet konto i OBOS som kan benyttes kostnadsfritt for tiltakshaver om dette er ønskelig (opprettes første halvdel 2010). B 5. Forsikring Tiltakshaver plikter selv å tegne forsikring i byggeperioden som ikke dekkes av entrepenørens forsikring. Tiltakshaver må kontrollere at ansvarshavende/den som oppfører bygget har tegnet forsikring som også inkluderer arbeidsulykke. C) Byggestart Bygging kan starte når følgende er dokumentert skriftlig overfor styret: - Melding om byggestart, vedlagt kopi av tilsagn fra Plan- og bygningsetaten. Planlagt tid for ferdigstillelse oppgis. - Bankgaranti foreligger/sperret bankkonto opprettet (se punkt B 4). - Berørte naboer er varslet om byggestart. - Hvem som er ansvarshavende er opplyst (der dette er pålagt ved lov) og HMS samsvarserklæring for utførende håndverker(e) og rutiner for håndtering av søppel. - Forsikring av bygget i byggeperioden og frem til bygget er omfattet av borettslagets bygningsforsikring. D) Andre bygningsmessige tiltak D 1. Søknadspliktige tiltak Alle tiltak som innebærer endring av fasade krever styrets samtykke, inklusive innsetting av vinduer, oppsetting og endring av gjerder, skillevegg mellom hus og bod, og andre innretninger i tilknytning til bygningskroppen2, herunder varmepumpe (punkt D2) og pipe (punkt D3). Etablering av eller endring av adkomst til bolig krever også samtykke fra styret. Det skal dokumenteres at berørte naboer er underrettet med 14 dagers frist for å uttale seg. Endringer som i ikke uvesentlig grad vil endre fasaden krever i tillegg søknad eller melding til Plan- og bygningsetaten. Dette gjelder bl.a. innsetting av vindu. Pipe krever også søknad. Jf. for øvrig vedtektene punkt 18. Endringer i bærende konstruksjoner eller endringer som kan få konsekvenser for andre krever styrets samtykke. Det vises til vedtektene punkt Husordensreglene 7 har forbud mot antenner (parabol) dersom det er innsyn til anlegget. D 2. Varmepumpe Styrets beslutninger om tillatelse til montering av varmepumpe innebærer balansering av fordeler for den enkelte mot ulemper som følge av eksponering og eventuell støy. Følgende regler gjelder: 1) Varmepumpe skal plasseres slik at det ikke er nevneverdig innsyn til anlegget fra beferdede fellesområder, fortrinnsvis i atriet. 2) Varmepumpe kan kun settes opp om det ikke er til særlig ulempe for berørte naboer ved støy og/eller skjemmende eksponering mv. 3) Alle rør/føringer og pumpe skal males i husets farge og monteres slik at fuktighet ikke kan skade veggen. Andelseier må avklare hvilken malingstype som kan benyttes på anlegget. 4) Utvendige rør/føringer skal føres inn i 1. etasje med mindre de ikke er eksponert for innsyn. Styret kan etter søknad gjøre unntak, og kan stille nærmere vilkår for utvendig føring/rør. D 3. Pipe Montering av ildsted/pipe må skje slik at ikke avrenning mot sluk hindres. D 4. Meldepliktige tiltak Innvendige forandringer som har konsekvenser for vann/avløp eller elektrisk anlegg skal meldes styret før de iverksettes. Omlegging av strøm og vann skal utføres av fagfolk. Reglene om påbygg gjelder tilsvarende så langt de passer. Ved andre bygningsmessige tiltak enn påbygg er det ikke nødvendig å stille bankgaranti med mindre styret krever dette. Det gjelder ikke krav til ansvarshavende ved andre bygningsmessige tiltak E) Byggeperioden E 1. Reparasjoner, ansvar for skader o.l. Andelseier er fullt ut ansvarlig for skader på utvendige arealer, eksisterende bygg og person ; - grøntarealer - asfalterte gangveier og varmekabler - gjerder - drenering, kloakk og vannledning

3 - strømledning, antenneanlegg og telefon - andre skader på person eller eiendom Styrets samtykke skal innhentes dersom kjøretøy med akseltrykk over 3500 kg. skal kjøre på gangveier. Samtykke fritar ikke for ansvar. Andelseier er ansvarlig for eventuelle skjulte bygningsmessige feil eller mangler på tilbygget, samt følger av feil eller mangler. Ansvaret er objektivt og gjelder også fremtidige andelseiere som boligen overdras til (se vedtektene) Borettslaget har rett til å la utbedringsarbeider utføre for tiltakshavers regning hvis dette ikke gjennomføres innen en frist satt av styret (normalt 30 dager). Borettslaget kan kreve utlegg dekket ved et ekstraordinært tillegg i felleskostnadene for boligen. Tillegget skal ikke overstige 50 % av den ordinære felleskostnaden for boligen til enhver tid (rehabiliteringstillegg medregnes ikke) E 2. Ansvar for fullføring av bygget Oppføring skal skje uten ugrunnet opphold, og senest innen 6 måneder fra oppstart (for hvert påbegynte tiltak). Dersom det under byggearbeidene må antas at utbygging tar lenger tid enn 6 måneder, skal dette snarest meldes skriftlig til styret med begrunnelse. Konkrete planer for fullføring av tiltaket skal dokumenteres. Påbygg bør være ferdigstilt utvendig (tak/kledning mv.) innen 1. desember. Dersom arbeidet må utsettes mer enn 1 måned grunnet vinter eller spesielle værforhold (sterk nedbør mv.) vil 6 måneders fristen for oppføring avbrytes inntil forholdene igjen ligger til rette for videre arbeid. Det skal likevel gis melding til styret med konkrete planer for fullføring som beskrevet over. Blir arbeidene ikke utført innen 6 måneder, og kan ikke tiltakshaver dokumentere konkrete planer for fullføring av tiltaket innen rimelig tid, kan borettslaget etter forutgående skriftlig varsel (normalt 30 dager) på tiltakshavers regning enten fullføre byggearbeidene eller å føre boligen tilbake til den stand den hadde før arbeidene ble igangsatt. Det skal holdes rimelig orden i byggeperioden. Avfall skal fjernes. Utearealet skal ryddes straks byggearbeidene er avsluttet. Tilsåing av gress, planting etc., kan utstå til vær og temperatur tillater dette. E 3. Utføring av byggearbeider Byggeaktivitet må foregå innenfor tidsrommet på hverdager med mindre særlige forhold tilsier det (f. eks. av bygningstekniske årsaker), og for øvrig foregå i samsvar med gjeldende vedtekter, husordensregler mv. Det er en forutsetning at alt arbeid som utføres i forbindelse med tilbygg, både innvendig og utvendig, utføres fagmessig og forsvarlig og oppfyller alle krav som myndigheter, byggtekniske forskrifter eller generalforsamling/styret fastsetter. Jf. også vedtektene punkt 18. E 4. Endring av tiltaket Ønsker tiltakshaver endringer i forhold til godkjente tegninger, er dette å betrakte som en ny byggesak, og må behandles på vanlig måte. E 5. Kontroll Styret kan sende en representant for å kontrollere at byggingen skjer i henhold til godkjente tegninger og retningslinjer. Ved avvik kan styret stanse byggearbeidene. Kontroll fratar ikke andelseier ansvar for senere skader eller mangler. Jf. for øvrig vedtektene punkt 18. F) Tillegg i felleskostnad Ved utbygging tilkommer tillegg i felleskostnad for de merutgifter borettslaget blir påført som følge av tilbygget, så som forhøyet forsikringspremie, økte kommunale avgifter, tilknytningsgebyr mv. Jf. vedtektene punkt 18. Ved utbygging på fellesareal må andelseier betale tilsvarende markedspris til borettslaget for det arealet de tilegner seg med sin utbygging, jf, vedtektene punkt 18. G) Tekniske krav Gjeldende bygningstekniske krav skal følges. I tillegg gjelder følgende krav til utforming. Lufting i tak og terrasser: Det må sikres tilstrekkelig lufting i takkonstruksjon og terrasse. I tak skal det være et tilstrekkelig antall lufteluker/ventiler på begge sider av huset for å sikre tilstrekkelig gjennomlufting. Disse skal utformes likt med opprinnelige luker. Ventildeksler skal være galvaniserte, monteres i samme høyde og med jevn innbyrdes avstand. Utforming av vindfang, tak over inngangsdører mv.: Utvendig vindfang skal ha flatt tak med minimumskrav til fall vekk fra fasaden. Gjennomgående gesims på tre sider og innvendig sluk alternativt innvendig takrenne med avrenning via vannspyer eller nedløpsrør. Overbygg over dører skal utformes som vist i vedlegg til nærværende regler. Tak over inngangsdører skal være flate og ha minimumskrav til fall vekk fra fasaden. Stag (-strekk eller -trykk) skal utføres i stål. Panel (utvendig kledning): Utvendig kledning skal ha følgende dimensjoner: 19 mm tykkelse. Bredde på overliggende panel: 123 mm.

4 Bredde på underliggende panel: 73 mm. Panel skal være i hel lengde pr. etasje og delt med etasjeskille i beslag. Det skal benyttes luftet kledning med vindtetting etter gjeldende standard. Det skal benyttes maling (ikke beis/dekkbeis) av type Nordsjø Tinova v-akryl med fargekode i henhold til godkjent fargeplan. Fargekoder er angitt nedenfor. Før det males.skal panelet grunnes med «Visir» eller tilsvarende produkt, med soppdreper, Tak: Det skal være innvendig nedløp med varmekabel. Utvendige takrenner aksepteres ikke. Takutstikk aksepteres ikke. Styret vil på forespørsel kunne fremlegge tegningsmateriale som viser byggdetaljene. Beslag skal være sorte. Tak skal tekkes med asfalt takbelegg eller membran i grå farge som opprinnelig farge. Asfalttak skal ha to lag papp i beste kvalitet (A-papp). Vinduer og utgangsdører: Vindusmål skal følge retningslinjene for borettslagets vindustyper og formater. Reflekterende glass skal ikke benyttes. Det skal benyttes diffusjonstett maling på innside og diffusjonsåpen maling på utside. Det kan velges annen fargekode inne i atriet i 1. etasje (uten innsyn). Utgangsdører som er synlige for andre skal være i tråd med bygningens arkitektur. Det skal brukes naturfarge på dører. Markiser Det skal brukes naturfarger på markiser. Veranda: På veranda skal rekkverk/verandakasser utformes som vist i vedlegg. Som vist skal liggende bord benyttes. Det skal benyttes beis på toppbord. Se under om farge på toppbord. Skillevegger mellom huskropp og bod. Det kan bygges to typer skillevegg mellom hus og bod: Høy eller lav modell som vist i vedlegg. Boder - isolering Hvis boder isoleres for oppvarming må vegg og tak bygges om for å tilfredsstille byggeforskriftene. Farger Det enkelte hus består av vegger som definerer eget bygningsvolum og utvendig bod med tilhørende skillevegg. (Dvs. at naboens vegg og dermed naboens farge vil framkomme på terrassen og i atriet). Påbygg skal ha samme farge som huskroppen for øvrig. Det samme gjelder skillevegg ut til bod, gjerder mv. Bordkledning på terrasser males i husets farge. Det SKAL benyttes samme maling som på original bygningsmasse: Nordsjø Tinova V-acryl. Toppbord på terrasserekkverk/blomsterkasser samt toppbord på skillevegg hus-bod skal beises i sort farge. Se vedlegg som viser hvilke farger som skal benyttes på husene, herunder vinduer mv. Vedlegg 1 Fargeplan for Sankthansfjellet Brl. Farge, fargekode og hvor Gråbrun NCS S 8005-Y20R Hovedfarge 1 Sienna NCS S 6020-Y20R+DN1 Hovedfarge 2 Brunsort/"Munkerudsletta" BN17 DN13 ON70 Hovedfarge 3 Brun (gulbrun) NCS S 7020-Y20R, (st.hvit innv). Vindusfarge 1 (karm og ramme) i trevegg Gråbrun RAL 7013 Glasslist (vindu) Grå 5004-Y06R Nordsjø, Sandtex farger for puss, betong og tegl. Grunnmur NB pustende maling.

5 Grå 5004-Y06R Vindusfarge 2 (karm og ramme) i grunnmur Sort 504 sort (Tinova oljebeis). NS 500/600 BY Toppbord terrasse, rekkverk. Vedlegg 2 EGENERKLÆRING Undertegnede erklærer at jeg/vi er kjent med og vil følge de krav som gjelder for påbygg i St. Hansfjellet Borettslag, jf. «Regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak». Oslo, tiltakshaver(e)