RETNINGSLINJER FOR PÅBYGG/TILBYGG AV LEILIGHETER I NØKLEVANN BORETTSLAG

Transkript

1 RETNINGSLINJER FOR PÅBYGG/TILBYGG AV LEILIGHETER I NØKLEVANN BORETTSLAG Vedtatt på ekstraordinær generalforsamling Sist endret på generalforsamling Generelt 1.1. Bakgrunn/begrunnelse for igangsettelse av utredning / planleggingsarbeidet Nøklevann borettslag har siden vedtak i generalforsamling 21. januar 1969 tillatt påbygging og tilbygging av leilighetene i borettslaget. Visse retningslinjer for utbygging ble nedfelt. Borettslaget reviderte retningslinjene ved vedtak i generalforsamling 28. april 1987, og senest generalforsamling 27 april På bakgrunn av erfaringer som er høstet siden den gang har borettslaget oppdatert retningslinjer for påbygging Prinsipper og retningslinjer for påbygg / tilbygg Tiltaket skal foregå i samsvar med borettslagets gjeldende trivselsregler, vedtekter, samt offentlige lover og forskrifter. Alle søknader om påbygging/tilbygg krever forutgående godkjenning av generalforsamling eller styre før tiltaket kan iverksettes. Styret har myndighet til å behandle og avgjøre byggesøknader som er i samsvar med de utbyggingsalternativer som er godkjent av generalforsamlingen og som fremgår av vedlegg 1 til dette skriv. Byggesøknader som avviker fra de tiltak/rammer som tidligere er godkjent av generalforsamlingen må forelegges generalforsamlingen for godkjenning. Tiltaket må ha tilslutning fra minst 2/3 av de avgitte stemmer på generalforsamling for å være godkjent. Er styret i tvil om tiltaket ligger innenfor de utbyggingsalternativer som er godkjent, skal byggesaken forelegges generalforsamlingen for vedtak. Evt. utbygging av førsteetasje som innebærer at andreetasje mister sin balkong kan ikke godkjennes uten at utbygger av førsteetasje tilrettelegger påbygget slik at andreetasje kan legge ny balkong eller terrasse på taket av påbygget. Kostnadene ved å anlegge slik ny balkong/terrrasse må dekkes av utbygger av første etasje, så fremt ikke naboene blir enige om annet i forbindelse med felles utbygging. Tilbygg i første etasje krever utgraving for kjeller og fundamentering med grunnmur. Tilbygget skal også være dimensjonert slik at andelseier i annen etasje også kan bygge på sin leilighet. Dokumentasjon på dette skal sendes til styret før igangsetting. Borettslagets eksteriørmessige karakter skal beholdes. Det vil si at valg av materialer, farger og utvendige detaljer skal tilpasses den eksisterende bebyggelse på en slik måte at husenes arkitektoniske uttrykk beholdes. 26

2 Øvrige byggeforhold Sjekk av grunnforhold og reisverk i byggets 1.etg Utbygger plikter å benytte relevant ekspertise for å avdekke om hvorvidt grunnmur og/eller reisverk i 1.etg er riktig dimensjonert for et tilbygg i byggets 2. etg, slik at ikke setningsskader oppstår. Dersom det er aktuelt å gjøre tiltak for å sikre tilstrekkelig stabilitet i grunn/reisverk, må dette gjøre av autoriserte håndverkere for utbyggers regning. Styret må kontaktes før slikt arbeide eventuelt må igangsettes. Fabrikkskjøtet kledning Utbygger må videre benytte fabrikkskjøtet kledning slik at det ferdige tilbygget fremstår uten horisontal skjøtekant mellom 1. og 2. etg (etasjeskiller). Dette innebærer at man må fjerne gammel kledning i 1 etg på den delen som vil stå direkte under det nye tilbygget i 2.etg, og erstatte denne kledningen med hel fabrikkskjøtet kledning. Den fabrikkskjøtede kledningen vil da dekke fasadene mot vest, nord og øst, fra grunnmur til tak. Festing av kledning Skruer skal ikke benyttes for feste av kledning, det skal brukes spiker. Spikerhodet skal flukte med kledningen. Musebånd skal monteres. Forlenging av takrenner Takrennene skal forlenges slik at taknedløpene kommer på hjørnene til den nye gavlveggen. Flytting av eventuelle ledninger Dersom eventuelle strøm-, bredbånd eller kabel-tv ledninger må flyttes som følge av utbygningen, må dette utføres av aktuell eier/leverandør av kabel. Det er ikke tillatt å flytte slike ledninger på egen hånd, selv ikke ved hjelp av autorisert elektriker. Kostnadene ved flytting av ledninger må bæres av utbygger. Maling av ferdig tilbygg Det forutsettes at Borettslagets malere grunner og maler tilbygget for utbyggers regning. Utbygger må også stille et ferdig oppsatt stilas til disposisjon for malerne. Avfallshåndtering/HMS Alt avfall som følger av byggeprosessen skal behandles på en forsvarlig måte slik at ikke farlige situasjoner kan oppstå. Det innebærer at man må benytte en avfallscontainer eller at man fortløpende frakter avfallet til et lovlig deponeringssted.

3 2. Byggeprosessen formelle og praktiske forhold 2.1. Før bygging kan starte Byggemelding Den enkelte som ønsker å bygge påbygg/tilbygg må selv sørge for byggemelding. Sammen med søknad til styret leveres utfylt/undertegnet egenerklæring, internt nabovarsel undertegnet av nærmeste naboer (beboere i samme og tilstøtende hus), ferdig utfylt byggemelding, byggetegninger basert på borettslagets godkjente tegninger og eventuelt annet materiale av betydning for selve byggearbeidet. Nødvendig tegningsmateriell forutsettes utarbeidet i samarbeid med arkitekt. Etter styrets godkjenning sender andelseier søknaden inn til plan- og bygningsetaten Byggherre Andelseier er selv tiltakshaver vis a vis offentlige myndigheter Ansvarshavende Den enkelte skaffer selv ansvarshavende for sitt påbygg Betaling av tegninger Den enkelte andelseier skal selv betale byggetegninger. Andelseier skal betale alle gebyrer til offentlige myndigheter for eksempel byggemeldingsgebyr og lignende Byggestart Arbeidet kan først starte etter innbetaling av depositum er innbetalt og bygningsmyndighetenes godkjenning foreligger Byggeperioden Finansiering Den enkelte andelseier må selv finansiere eget tiltak.

4 Praktiske regler Byggeaktivitet må foregå i samsvar med borettslagets gjeldende trivselsregler, vedtekter, samt offentlige lover og forskrifter. Bygningsmaterialer og lignende til byggeprosjektet skal lagres på egen parsell. Dersom dette ikke er praktisk mulig, skal utbygger rådføre seg med styret som tilviser egen oppbevaringsplass Forsikring Andelseier skal sørge for de nødvendige forsikringer i byggeperioden. Når borettslaget mottar melding om ferdigstillelse vil borettslaget tegne forsikring for tilbygget, ettersom påbygget / tilbygget blir en del av borettslagets eiendom Ansvar for skade mv. Andelseier som utbygger er fullt ut ansvarlig for alle skader på borettslagets eiendom under byggeperioden så som bygninger, fellesareal mv. Dette gjelder også eventuell skade på tredjeperson og tredjepersons eiendeler. Den enkelte andelseier pålegges å reparere/erstatte slike skader uten ugrunnet opphold og innen nærmere angitte frister fra styret Krav til standard Byggearbeidet skal utføres i henhold til byggemeldte planer. Alt arbeid som utføres skal så vel innvendig som utvendig være fagmessig utført og oppfylle alle bygningsmessige forskrifter Når påbygget / tilbygget er ferdig Eiendomsforhold Borettslaget eier det oppsatte påbygg / tilbygg og har ansvar for ytre vedlikehold på samme måte som for resten av bygningen Tillegg felleskostnader Den enkelte utbygger får et generelt tillegg i felleskostnadene som følge av at borettslagets utgifter vil øke. Økningen i borettslagets utgifter til vedlikehold, forsikringer, vann- og avløpsavgift, eventuell eiendomsskatt, utbedringer av skader mv. er fastsatt til kr. 18,70 pr. kvm. pr. måned pr Beløpet reguleres i samsvar med øvrige prosentmessige reguleringer av felleskostnadene i borettslaget. Andelseier må også dekke ev engangsbeløp til forretningsfører for endring av innbetalingsblanketter for felleskostnader. Etter utbygging vil endring av felleskostnader for påbygg/tilbygg følge prosentuelle endringer av grunnleien, med unntak av endringer basert på renteøkninger på borettslagets felleslån.

5 3. Andre forhold 3.1. Styrets anledning til å fastsette frist for ferdigstillelse Borettslagets styre har anledning til å fastsette frist for fullføring av påbegynte prosjekter. Denne fristen skal vanligvis være maksimum 6 måneder fra byggestart. Ferdigattest skal være utstedt senest 12 måneder etter at byggearbeidet er påbegynt, med mindre kommunal saksbehandling innebærer at dette tar lengre tid Ansvaret dersom ikke påbygging blir gjennomført eller at andelseier fraflytter under påbyggingen Dersom påbygget ikke er ferdigstilt innen ovennevnte frist, har styret anledning til å pålegge andelseieren å sluttføre prosjektet eller å rive påbygget innen en fastsatt frist. Dersom andelseier under byggeperioden selger andelen er selgende andelseier pliktig til å informere ny andelseier om kravet til ferdigstillelse av tilbygget Senere økonomisk ansvar Bygging må ikke i byggeperioden eller i de førstkommende 7 år etter ferdigstillelse påføre borettslaget utgifter utover vanlig vedlikehold/utskifting. Evt. skader og kostnader i denne perioden som skyldes mangler ved det utførte tiltaket må dekkes av den som er andelseier på skadetidspunktet. Andelseieren plikter å dekke alle utgifter som relaterer seg til forhold vedrørende utbyggingen. Dersom andelseieren selger andelen, plikter han å gjøre ny andelseier oppmerksom på retningslinjene og egenerklæringens innhold. Vedlegg: Godkjent utbyggningsplan Egenerklæring tilbygg/påbygg 29

6 EGENERKLÆRING PÅGYGG / TILBYGG Mellom Nøklevann borettslag som eier og som innehaver av andel nr. i i Nøklevann borettslag er det inngått følgende avtale: 1. I forbindelse med arbeid med påbygging/tilbygging av min leilighet forplikter jeg meg til å akseptere som bindende for meg innholdet i denne erklæring, samt gjeldende retningslinjer for utbygging av borettslagets leiligheter, vedtatt av borettslagets generalforsamling. 2. Jeg forplikter meg ved denne erklæring å: a. gjennomføre byggearbeidene i samsvar med godkjente plantegninger, offentlige lover og forskrifter, samt borettslagets vedtekter og trivselsregler. Herunder å gjennomføre byggearbeidene slik at naboleilighetene og deres uteareal ikke påføres skade eller unødvendig ulempe. b. påta meg alle plikter og alt ansvar borettslaget, som følge av arbeidene, måtte komme i. Dette gjelder både i forhold til offentlige myndigheter og tredjemann, herunder å utbedre enhver skade eller dekke ethvert utlegg som borettslagets eiendom påføres som følge av byggearbeid / anleggstrafikk. c. bære det fulle og hele ansvaret for feil og mangler som måtte oppstå ved det påbygde areal, både under byggeperioden og de 7 første år etter at utbyggingen er ferdigstilt. Dette gjelder ikke eventuelt vanlig ytre vedlikehold, som borettslaget vil sørge for. d. følge de pålegg og anvisninger som borettslagets kommer med. e. utbedre eventuelle skader på borettslagets eiendom, uten ugrunnet opphold. f. betale ethvert krav borettslaget måtte ha i forbindelse feil og mangler ved byggearbeidet. Om beløpet ikke er dekket innen en måned etter at kravet er mottatt, kan styret avregne utestående med tillegg av forsinkelsesrente gjennom gjennom innbetalt sikkerhet eller et ekstraordinært tillegg i felleskostnadene. Eventuelt skyldig beløp i forbindelse med utbyggingen kan kreves dekket inn under borettslagets panterett. g. informere eventuelle nye eiere av leiligheten om denne erklæringen og alle 30

7 økonomiske og andre aktuelle ansvarsforhold som gjelder, hvis boligen overdras en gang i fremtiden. h. påse at arbeidet er fagmessig utført, herunder at det blir brukt autoriserte håndverkere der dette er påkrevd i henhold til offentlige lover og forskrifter 3. Undertegnede er innforstått med at brudd på det som står i denne erklæringen eller bestemmelse / vilkår som kreves fulgt i denne erklæringen, vil bli å betrakte som vesentlig mislighold i relasjon til min andel i borettslaget og at dette således kan få konsekvenser for mitt eierforhold til andelen på lik linje med andre overtredelser av forpliktelser overfor borettslaget. 4. Undertegnede er videre kjent med at grove brudd på byggereglene samt brudd på forpliktelsene i denne erklæring kan føre til at byggearbeidene blir stoppet av styret for kortere eller lengre varighet. Oslo, den Andelseiers underskrift andelseiers underskrift (dersom to eier andel sammen) (Dersom boligen tjener som felles bolig for ektefelle/samboer må ektefelle/samboer også undertegne erklæringen.) Jeg er innforstått med ovenstående erklæring Oslo, den ektefelle / samboers underskrift