Innkalling for Hovudutval for plan, landbruk og teknisk

Transkript

1 Radøy kommune Innkalling for Hovudutval for plan, landbruk og teknisk Møtedato: Møtestad: Rådhuset Møtetid: 09:00 Saksliste: Saksnr Tittel 077/2014 Delegerte saker 078/2014 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - kai og trapp - dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming 079/2014 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - tilbygg til anneks - dispensasjon frå LNF føremål og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming 080/2014 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - markterrasse, terrengtrapp og sikringsgjerdedispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming 081/2014 Delingssak gbnr 27/6 Kvalheim øvre - ny grunneigedom - naust 082/2014 Delingssak gbnr 28/1 Kvalheim nedre - parsell for eksisterande naust - dispensasjon frå krav om regulering 083/2014 Dispensasjonssak gbnr 69/30,31 Vågstaule - to støttemurar - dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone 084/2014 Delingssak gbnr 52/2 Kolstad - deling eksisterande einebustad - dispensasjon i frå arealføremål LNF i kommuneplan 085/2014 Delingssak gbnr 60/4 Halland - ny grunneigedom for heilårsbustad - dispensasjon i frå arealføremål LNF i kommuneplan 086/2014 Dispensasjonssak Gbnr 96/11 Pletten - bod - dispensasjon frå arealføremål LNF 087/2014 Delingssak gbnr 46/15 Manger øvre - frådeling av tunet/landbruksareal som tilleggsareal til andre bruk - dispensasjon i frå arealføremålet LNF 088/2014 Løyving SMIL-midlar for Radøy kommune 2014 Ynskje om synfaring, gje melding til saksansvarleg innan kl.10:00 Den som har lovleg forfall eller er ugild i nokon av sakene må melda i frå til kultur- og sørvistorget så snart som råd, tlf Varamedlemmer møter etter nærare innkalling. 8. oktober 2014 Vigdis Villanger møteleiar Tove Pedersen Sylta utvalssekretær

2 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 077/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tove Pedersen Sylta 14/ /10932 Delegerte saker Delegerte saker vert tekne til orientering Underliggjande saker: Saksnummer Tittel 192/2014 Byggesak Gbnr 16/49 Mjøs - tilbygg - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-2 a jf byggesaksforskrifta 3-1 a vert det GODKJENT oppføring av tilbygg av tak og vegger som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. Saksnummer Tittel 190/2014 Byggesak Gbnr 17/130 Rossnes - Hytte - søknad om igangsetjingsløyve og ansvarsrettar - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 a vert det GODKJENT søknad om igangsetjingsløyve som omsøkt for oppføring av fritidsbustad på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast i som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Det vert føresett at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner. Dersom søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. 3. Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse Rivningsavfall skal leverast til godkjent mottaksanlegg og deponering av avfall skal kunne dokumenterast. 5. Tiltaket skal knytast til kommunalt vassverk i samsvar med løyve til påkopling, og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan.

3 6. Tiltaket skal knytast til privat avløpsanlegg i samsvar med utsleppsløyve og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan. 7. Før det vert gjeve ferdigattest/mellombels bruksløyve for tiltaket må følgjande liggje føre: Faktisk plassering av tiltaket må vere innmålt, og koordinatar sendt kommunen. Terrenget som vert anlagt til mellombels anleggsveg skal vere attendeført til opphavleg terreng. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf (PRO) / 23-6 (UTF) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE Haugland VVS as org.nr. S PRO 1 Prosjektering vatn-, avløp- og sanitærarbeida. As Sigurd Opheim S PRO 1 Prosjektering Blikkenslagerforretning ventilasjonsarbeider. org.nr Haugland VVS as org.nr. S UTF 1 Utføring vatn-, avløp og sanitærarbeida. As Sigurd Opheim S UTF 1 Utføring Blikkenslagerforretning ventilasjonsarbeider. org.nr Thomas Jordal L UTF 1 Utføring (sjølvbyggjar) membranarbeid våtrom. *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 185/2014 Byggesak Gbnr 24/261 Bø - reiskapshus - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-2 a jf byggesaksforskrifta 3-1 b vert det GODKJENT oppføring av reiskapshus som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet.

4 Saksnummer Tittel 201/2014 Byggesak Gbnr 25/123 Haugland - riving av uthus og oppføring av bustadanneks - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 a og e vert det GODKJENT søknad om løyve til tiltak i eitt-trinn som omsøkt for riving av eksisterande uthus og oppføring av nytt bustadanneks på følgjande vilkår: 1. Arbeidet skal ikkje setjast i gang før klagefristen på dispensasjonsvedtaket til fylkesmannen/fylkeskommunen har gått ut. Klagefristen utgår Tiltaket kan plasserast i som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Det vert føresett at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner. Dersom søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. 4. Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse Rivningsavfall skal handsamast i samsvar med gjeldande regelverk. 6. Før det vert gjeve ferdigattest/mellombels bruksløyve for tiltaket må følgjande liggje føre: 1. Faktisk plassering av tiltaket må vere innmålt, og koordinatar sendt kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf 23-4 (SØK) / 23-5 (PRO) / 23-6 (UTF) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE Rindalshytter AS S SØK 1 Ansvarleg søkjar Rindalshytter AS S PRO 1 Pro. Arkitektur Lilletveit og Kolstad Bygg S UTF 1 Utf. Snekkararbeid AS Sigbjørn Haugland L UTF 1 Utføring støypt plate, (sjølvbyggjar) radonsperre, riving av eksisterande uthus *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 183/2014 Byggesak Gbnr 29/4 Vågenes øvre - bustad - søknad om løyve - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 a vert det GODKJENT søknad om løyve til tiltak i eitt-trinn som omsøkt for oppføring av våningshus på følgjande vilkår: 7. Tiltaket kan plasserast i som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Det vert føresett at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med

5 plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner. Dersom søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. 9. Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse Tiltaket skal knytast til kommunalt vassverk i samsvar med løyve til påkopling og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan. 11. Tiltaket skal knytast til privat avløpsanlegg i samsvar med utsleppsløyve i sak 194/2014, og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan. 12. Tiltaket får tilkomst til offentleg veg via privat veg. Veg og avkjørsle skal opparbeidast definert og trafikksikker, og i samsvar med løyve frå vegstyresmakta datert Før det vert gjeve ferdigattest/mellombels bruksløyve for tiltaket må følgjande liggje føre: 1. Ferdigattest/mellombels bruksløyve for VA-anlegget. 2. Ferdigattest/mellombels bruksløyve for veg og avkjørsle. Avkjørsle til offentleg veg skal vere godkjent av vegstyresmakta. 3. Faktisk plassering av tiltaket må vere innmålt, og koordinatar sendt kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf (SØK) / 23-5 (PRO) / 23-6 (UTF) / 23-7 (KTR) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE Hammar-kameratane as, S SØK 1 Ansvarleg søkjar org.nr Hammar-kameratane as, S PRO 1 Prosjektering takstolar org.nr og ventilasjon Føretaket E.A. Smith AS, L PRO 1 Prosjektering bygning org.nr og arkitektur Vest Oppmåling as, org.nr. S PRO 1 Prosjektering oppmåling og husplassering. Haugland Entreprenør. as L PRO 1 Prosjektering org.nr grunnarbeid. Alfred Mjelde org.nr. L PRO 1 Prosjektering støypearbeid og radonarbeid. Hjelmås VVS, org.nr. S PRO 1 Prosjektering sanitærinstallasjonar med tilhørande leidningsnett. Vest Oppmåling as, org.nr. S UTF 1 Utføring husplassering Haugland Entreprenør. as L UTF 1 Utføring grunnarbeid. org.nr Alfred Mjelde org.nr. L UTF 1 Utføring støypearbeid, radonarbeid, montering av pipe. Hjelmås VVS, org.nr. S UTF 1 Utføring av sanitærinstallasjonar med tilhørande leidningsnett. Jan Egil Marøy, org.nr. S UTF 1 Utføring tømrararbeid Jan Egil Marøy, org.nr. L UTF 1 Utføring

6 ventilasjonsarbeid. Byggmester Terje S KTR 1 Kontroll av våtrom og Kleivdal, org.nr. lufttetthet *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 194/2014 Byggesak Gbnr 29/4 Vågenes øvre - bustad - søknad om løyve - søknad om utslepp - godkjenning Med heimel i forureiningslova 11, forureiningsforskrifta 12-3 og 12-5 og Lokal forskrift om utslepp frå mindre avlaupsanlegg for Radøy kommune 7 vert det gjeve UTSLEPPSLØYVE for utslepp frå minireinseanlegg reinseklasse A på følgjande vilkår: 1. Det skal monterast tilstrekkeleg dimensjonert typegodkjent minireinseanlegg i reinseklasse A. Restutsleppet frå minireinseanlegget skal førast i tett leidning til heilårsresipient som omsøkt og vist på kart. Avløpsanlegget skal utførast i samsvar med forskrift om utslepp frå mindre avlaupsanlegg for Radøy kommune. 2. Om anlegget er avhengig av at det må tømmast for slam med jamne mellomrom, må avstand til plass med mogelegheit for parkering av tømmebil vere maksimum 100 meter, og botnen av anlegget må då ikkje leggjast lågare enn at løftehøgda til stømmebill (ikkje overstig 8 meter). 3. Tiltaket er søknadspliktig etter Plan- og bygningslova. Søknad om løyve til tiltak må sendast inn av kvalifisert føretak og godkjennast før arbeidet kan setjast i gang. 4. Alt arbeid skal følgje føresegne gjeve i eller i medhald av forureiningslova og plan- og bygningslova. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. 5. Før det vert gjeve ferdigattest/mellombels bruksløyve for avløpsanlegget må det liggje føre stadfesting frå montør, serviceavtale for drift og vedlikehald og koordinatar for plassering av anlegget. Saksnummer Tittel 195/2014 Byggesak Gbnr 43/113 Toska - fritidsbustad - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for gnr 43 bnr 113 i Radøy kommune. Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d).

7 Saksnummer Tittel 203/2014 Byggesak Gbnr 45/439 Manger - Einebustad - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 a vert det GODKJENT søknad om løyve til tiltak i eitt-trinn som omsøkt for oppføring av einebustad på følgjande vilkår: 14. Tiltaket kan plasserast i som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Det vert føresett at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner. Dersom søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. 16. Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse Tiltaket skal knytast til kommunalt vassverk i samsvar med løyve til påkopling og utførast i samsvar med godkjent situasjonsplan. 18. Tiltaket skal knytast til privat avløpsanlegg i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan. 19. Tiltaket får tilkomst til offentleg veg via privat veg. Veg og avkjørsle skal opparbeidast definert og trafikksikker i samsvar godkjent reguleringsplan og godkjent situasjonsplan. 20. Før det vert gjeve ferdigattest/mellombels bruksløyve for tiltaket må følgjande liggje føre: 1. Ferdigattest/mellombels bruksløyve for VA-anlegget. 2. Ferdigattest/mellombels bruksløyve for veg og avkjørsle. Avkjørsle til offentleg veg skal vere godkjent av vegstyresmakta. 3. Rekkefølgjekrav i reguleringsplan må være oppfylt. 4. Faktisk plassering av tiltaket må vere innmålt, og koordinatar sendt kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf (SØK) / 23-5 (PRO) / 23-6 (UTF) / 23-7 (KTR) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE Ing. Taule as, org.nr. S SØK 1 Ansvarleg søkjar Ing. Taule as, org.nr. S PRO 1 Prosjektering arkitektur, grunn/terreng, betong, tømrar, radon, mur og våtrom Systemair a,s org.nr. S PRO 1 Prosjektering balansert ventilasjon. Stendal VVS, org.nr. S PRO 1 Prosjektering utvendig stikkleidning og sanitæranlegg bustad. Vest oppmåling as, org.nr. S PRO 1 Prosjektering plassering av bustad Entrp. Rune Ulvatn as, S UTF 1 Utføring grunn- og org.nr terrengarbeid. Vest oppmåling as, org.nr. S UTF 1 Utføring plassering/utstikking av bustad. Sjølvbyggjar Christian L UTF 1 Utføring av betong- og Fanebust murarbeid.

8 Jørgen Helland, org.nr. L UTF 1 Utføring av radonduk og radonbrønn. Hella Betong as, org.nr L UTF 1 Utføring av flis-, membran- og våtromsarbeida. Ing. Taule as, org.nr. S UTF 1 Utføring tømrar- og ventilasjonsarbeida Stendal VVS, org.nr. S UTF 1 Utføring utvendig stikkleidning og sanitæranlegg bustad. Trio Bygg Bergen as, S KTR 1 Kontroll våtrom og org.nr tetthet. *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 186/2014 Byggesak Gbnr 45/99 Manger - Skilt - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for oppføring skilt på gnr. 45 bnr. 99 i Radøy kommune. Saksnummer Tittel 188/2014 Byggesak Gbnr 77/15 Solheim vestre - vinterhage og bod - dispensasjon - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert det godkjent DISPENSASJON frå føresegn i reguleringsplan om utnyttinggrad og løyve for oppføring av vinterhage og bod, jf 20-2 a jf byggesaksforskrifta 3-1 a og b som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet.

9 Saksnummer Tittel 199/2014 Byggesak Gbnr 83/21 Haukeland nordre - garasje - dispensasjon - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 og pbl 20-2 a, jf. byggesaksforskrifta 3-1 b vert det godkjent DISPENSASJON frå LNF og løyve til oppføring av garasje som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. Saksnummer Tittel 197/2014 Byggesak Gbnr 84/16 Haukeland søndre - sjøbu - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for gnr 84 bnr 16 i Radøy kommune. Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d). Saksnummer Tittel 198/2014 Byggesak Gbnr 84/7 Haukeland søndre - anneks - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for gnr 84 bnr 7 i Radøy kommune. Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d). Saksnummer Tittel 193/2014 Byggesak gbnr 84/7, 16 Haukeland Søndre - tilkopling til kommunalt vatn - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for tilknyting til kommunalt vassverk for gnr. 84 bnr. 7 og 16 i Radøy kommune.

10 Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d). Saksnummer Tittel 205/2014 Byggesak Gbnr 85/52 Vetås Nordre - Tilbygg og fornying av garasje - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-2a jf. byggesaksforskrifta 3-1 a og b vert det GODKJENT ombygging av garasje og tilbygg til bustad som vist i søknad av , på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf. plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. Saksnummer Tittel 206/2014 Dispensasjonssak gbnr 28/101 Kvalheim Nedr/Bressvika - legalisering av terrasse - søknad om dispensasjon og løvye til tiltak - avvising Søknad om dispensasjon vert å avvise. Grunngjevinga for avvisinga er at søkjer ikkje er heimelshavar til to av eigedomane som tiltaket delvis er plassert på. Heimel for vedtaket er plan- og bygningslova Søknaden om løyve til tiltak vert å avvise. Grunngjevinga for avvisinga er at søkjer ikkje er heimelshaver til to av eigedomane som tiltaket delvis er plassert på, samt at tiltaket er i strid med arealføremål etter reguleringsplan for Bressvika. Heimel for vedtaket er plan- og bygningslova 21-6 og 1-6 og Saksnummer Tittel 139/2014 Byggesak Gbnr 16/20 Mjøs - tilbygg og utviding av altan - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-2 b jf byggesaksforskrifta 3-2 b vert det GODKJENT

11 tilbygg til våningshus og utviding av altan som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. Saksnummer Tittel 211/2014 Byggesak Gbnr 24/58 Bø - Kai og flytebrygge - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for gnr. 24 bnr. 58 i Radøy kommune. Tiltaket eller delar av det må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d). Saksnummer Tittel 210/2014 Byggesak Gbnr 28/145 Kvalheim Nedre - einebustad - mellombels bruksløyve I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve mellombels bruksløyve for gnr. 28 bnr. 123 i Radøy kommune. 1. Ferdigattest skal liggje føre innan Det vert å betale følgjande gebyr for handsaming av mellombels bruksløyve: Kode Delt sakshandsaming, mellombels bruksløyve kr ,- Mellombels bruksløyve fell bort på fristdato for ferdigattest. Om det ikkje ligg føre ferdigattest innan frist er bruk ikkje lenger lovleg og må opphøra. Bygningsstyresmakta vil følgje opp manglande ferdigstilling med pålegg og sanksjonar etter planog bygningslova kap. 32. Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jf. Pbl d). Saksnummer Tittel 196/2014 Byggesak Gbnr 34/21 Grindheim - einebustad - søknad om løyve til tiltak - dispensasjon og rammeløyve

12 Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 og 20-1 a vert det gjeve DISPENSASJON frå arealføremål LNF og RAMMELØYVE for oppføring av einebustad som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Før arbeidet kan setjast i gang må det søkjast om igangsettingsløyve. 2. Saman med søknad om igangsettingsløyve må det sendast inn: 21. Søknad om ansvarsrett for utføring av alle fagområder. 22. Teikningar/snitt som viser: 1. eksisterande og nytt terreng 2. plassering i høve terreng 3. kotehøgder 4. tilgjengeleg tilkomst 5. eventuell terrenginngrep, murar ol. 23. Situasjonsplan som viser: 1. avstand kommunal veg 2. plassering av eventuelle terrenginngrep, murar ol. 24. Planteikningar som viser at tiltaket er utført som tilgjengeleg bueining. 3. Før det kan søkjast om igangsettingsløyve må det søkjast om løyve til tilknyting til det kommunale vassverket og utsleppsløyve. 4. Utstikkingsdata skal sendast til kommunen før arbeidet kan setjast i gang. 5. Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse 1. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf 23-4 (SØK) og 23-5 (PRO) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE RBE SØKNADER AS S SØK 1 Ansvarleg søkjar. RBE SØKNADER AS S PRO 1 Overordna ansvar pro. *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 207/2014 Byggesak Gbnr 45/10 Manger - søknad om løyve til tiltak - riving av 2 bygninger -

13 godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-1 e vert det GODKJENT søknad om løyve til tiltak i eitt-trinn som omsøkt for riving av bygningar på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan utførast i som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova Heile tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse 2. Med heimel i plan- og bygningslova 23-3 jf (SØK) / 23-5 (PRO) / 23-6 (UTF) vert det GODKJENT ANSVARSRETTAR for: FØRETAK L/S * FUNKSJON TILT.KL. ANSVARSOMRÅDE FØRETAK L/S* FUNKSJON TILT.KL ANSVARSOMRÅDE PeWe Entreprenør as S SØK 2 Ansvarleg søkjar org.nr. ( PeWe Entreprenør as S PRO 2 Prosjektering rivning org.nr. ( PeWe Entreprenør as S UTF 2 Utføring rivning og org.nr. ( miljøsanering *S = Sentral godkjenning, L = Lokal godkjenning Det er en føresetnad for vedtaket at føretak og personar som ikkje har sentral godkjenning har utarbeidd og teke i bruk føretakssystem i medhald av føresegn om byggjesakshandsaming av 2010 (SAK10) kapittel 10. Saksnummer Tittel 212/2014 Byggesak Gbnr 54/3 Ulvatn - søknad om løyve - etablering av minireinseanlegg - avslag Med heimel i «Lokal forskrift om utslepp frå mindre avlaupsanlegg for Radøy kommune, datert » 9 vert søknaden om etablering av minireinseanlegg å avvisa. Saksnummer Tittel 213/2014 Byggesak Gbnr 68/4 Askeland - garasje - søknad om løyve til tiltak - godkjenning Med heimel i plan- og bygningslova 20-2 a jf byggesaksforskrifta 3-1 b vert det GODKJENT oppføring av garasje som vist i søknad av på følgjande vilkår: 1. Tiltaket kan plasserast som vist i søknaden med heimel i plan- og bygningslova 29-4.

14 2. Tiltakshavar er ansvarleg for at byggverket vert oppført i tråd føresegne gjeve i eller i medhald av med plan- og bygningsloven, herunder kommuneplanen og reguleringsplanen sine føresegner, jf plan- og bygningslova 23-1, 2. ledd. Om søknaden er i strid med offentlege føresegner, gjeld føresegnene føre løyvet. Saksnummer Tittel 215/2014 Byggesak Gbnr 45/47,142 Manger - veg og biloppstillingsplass - ferdigattest I medhald av delegasjonsreglement i Radøy kommune og plan- og bygningslova vert det gjeve ferdigattest for gnr 45 bnr 47,142 i Radøy kommune. Bygningen eller delar av den må ikkje takast i bruk til anna føremål enn det løyvet fastset. Bruksendring krev særskild løyve (jfr. Pbl d). Saksnummer Tittel 204/2014 Delingssak Gbnr 45/7 Manger - søknad om deling - arealoverføring - tilleggsareal til heilårsbustad Det vert gjeve løyve til deling av gnr 45 bnr 7 som omsøkt jfr kart datert på vilkår om at reguleringsplan skal gjelde. Løyvet gjeldt arealoverføring til gnr 45 bnr 143. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m (deling) og naturmangfaldslova Saksnummer Tittel 200/2014 Delingssak gbnr 24/11 Bø - dispensasjon frå byggjegrense mot sjø til ny tomt gbnr 24/309 Det vert gjeve dispensasjon i frå byggjegrense mot sjø satt i kommuneplan for tomt til heilårsbustad. Ny byggjegrense vert satt 4 meter aust for eigedomsgrense for gbnr 24/309. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 jf (disp frå kommuneplan) / 12-4 (disp frå reguleringsplan) og naturmangfaldslova Saksnummer Tittel

15 202/2014 Oppmålingssak Gbnr 45/429 Manger - seksjonering av 3 stk 4 mannsbustader med carporter Det vert gjeve løyve til seksjonering som omsøkt. Vedtaket har heimel i lov om seksjonering 13. Saksnummer Tittel 191/2014 Delingssak Gbnr 45/36 Manger - søknad om frådeling - vedtak Det vert gjeve løyve til deling av eigedom gbnr 45/36 Manger for frådeling av tomt som omsøkt Løyve vert gjeve på vilkår om at grensane skal gå til veg og parkering slik som reguleringplankartet viser. Grunngjeving av vedtaket er at søknaden er i tråd med reguleringsplan for området som er Hesthaugen nord. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 20-1 m, jf 12-4 samt naturmangfaldslova Saksnummer Tittel 209/2014 Delingssak Gbnr 45/371 Manger - søknad om frådeling - vedtak Det vert gjeve løyve til deling som omsøkt med vedlagt kart. Løyvet vert gjeve på vilkår om at reguleringsplan vert følgt. Erklæring om vegrett (andre rettar/plikter) må leggjast fram for kommunen for tinglysning. Dette slik at erklæring kan tinglysast samstundes som den nye grunneigedomen vert oppretta i grunnboka. Grunngjeving av vedtaket er at føremålet med delinga er i tråd med gjeldande reguleringsplan for området. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova(pbl) 20-1m (deling) og naturmangfaldslova Saksopplysingar:

16 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 078/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: 14/ /9939 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - kai og trapp - dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Klagen vert ikkje teke til følgje. Vedtak i sak 042/2014 vert stadfesta. Grunngjevinga går fram av saksframstillinga. Heimel for vedtaket er forvaltningslova 33(2). Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Saksopplysingar: Heimelshavar Klager er Straume Byggkompetanse AS på vegne av tidlegare eigar sitt forsikringsselskap. Noverande heimelshavar til eigedomen, Espen Gjeldsvik, har signert søknaden og kommunen legg til grunn at Straume Byggkomepetanse AS gjennom dette også har klagefullmakt. Advokatfirmaet Raftevoll AS v/adv.fm. Halldor Havsgård representerer heimelshavar. Klage Straume byggkompetanse har den klaga på hovudutval for plan, landbruk og teknisk sitt vedtak av i sak 042/2014. Det er samstundes klaga på vedtak i sak 044/2014 (tilbygg til anneks) og 043/2014 (markterrasse, terrengtrapp og sikringsgjerde). Desse klagene vert handsama i eiga klagesak. Vedtak PLT- 042/2014 «Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av trekai og tretrapp til kai som omsøkt.

17 Det vert gjeve dispensasjon for rehabilitering/endring av eksisterande betongkai og eksisterande betongtrapp på følgjande vilkår: 1. Kaien skal ha tilnærma same storleik som opphavleg betongkai og vere direkte knytt til naustet. Det kan ikkje førast opp trekai i området mellom opphavleg steinkai og svaberg i nord. Mindre justeringar ut over opphavleg steinkai for tilpassing til terreng og naudsynt tilkomst kan tillatast. Kaien kan utførast i betong, stein eller treverk, men i farge som samsvarar med terrenget. Endeleg utforming av kaien vert å godkjenne i byggesak. 2. Trappen skal ha tilnærma same storleik og høgdeplassering som opphavleg trapp. Mindre justeringar av omsyn til terrengtilpassing er tillat. Trappen skal plasserast i terrenget. Trappen skal utførast i betong eller stein. 3. Det skal ikkje førast opp rekkverk eller liknande i tilknytning til trappen eller kaien. 4. Tilhøva i området kring kai og naust vert i sin heilskap brakt i lovlege formar: Rekkverk på kai og spileverk i front av kai skal fjernast. Farge på naustet må førast attende til farge som er i samsvar med vilkår sett i løyvet av : Fargesetnad må vere i samsvar med terrenget omkring. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8, samt naturmangfaldslova 8-12.» Klagegrunnar Klagar har vis til følgjande generelle klagegrunnar: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen : For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 : Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken. Dei vilkår som stilles for godkjenning av tiltaka er for strenge. Når det gjeld kaien har klager vist til følgjande: «Vedrørende det nye tredekke på kaien, har hjemmelshaver i e-post til kommunen av

18 presentert såkalte korreksjoner av noen faktafeil og feil på tegning. Fra e-posten siteres: «Ny Trekai er ikke 0,5 meter utenfor eksisterende kai. Det riktige målet skal være ca. 1 meter utenfor opprinnelig betongkai.» Undertegnede underes noe over dette da vi målte ca. 0,5 meter utenfor eksisterende kai da også eksisterende kai er ujevn i front. Dette fremkommer også av de opplysninger og tegninger som var vedlagt søknaden av Vi ber om at sistnevnte legges til grunn i ny behandling av saken. Trekaien slik den står p.t., medfører ikke økt privatisering i nevneverdig grad. Videre kan det fremheves at området er lite brukt av allmennheten, at strandsonen er lite tilgjengelig, og at allmennhetens tilgjengelighet allerede er begrenset som følge av de godkjente oppførte tiltakene. Igjen fremheves hensynet til normal utvikling av tomten, ved at bryggen slik den var på oppføringstidspunktet er liten og lite praktisk med hensyn til dagens bruk. Når det gjelder trapp til kai har klager vist til følgjande: «Også vedrørende tretrapp til kaien, vurderes det som svært strengt at tiltaket ikke godkjennes. Tiltaket vurderes til ikke å tilsidesette hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen. Slik jeg ser det utgjør trappen pr i dag en langt mer sikker adkomst til naustet sammenliknet med den opprinnelige trappen, og er dermed uttrykk for en alminnelig utvikling av eiendommen. Det visuelle inntrykket av trappen kan reduseres ved langt lempeligere tiltak, som eksempelvis ved å male trappen i en farge som inngår i terrenget rundt. For øvrig vises til argumentasjonen vedrørende trappen.» Nye opplysningar I saka Advokatfirmaet Raftevoll har på vegne av heimelshavar den sendt inn målsett teikning som viser eksisterande og ny kai. Det er heimelshavar som har den juridiske råderetten over eigedomen og heimelshavar sine opplysningar må leggjast til grunn, føre opplysningar frå ein fullmaktshavar som opptrer på vegne av heimelshavar. Kommune legg difor til grunn dei mål som er opplyst i heimelshavar sin teikning mottatt Teikninga viser at ny trekai er 17 meter brei i bakkant og 15 meter brei i forkant. Trekaien er frå 2,3 til 3,9 meter djup. Rekna ut i frå teikninga synast dette å gje eit areal på ca. 47 kvm. Tal for bredde og djupne stemmer godt med tal som fremgår av situasjonsplan i søknad, men det er eit avvik i arealet, som i følgje søknaden er ca. 41 kvm. Opphavleg steinkai hadde omtrent same bredde som trekaia, men steinkaien var frå 1,1 til 2,2 meter djup. Rekna ut i frå teikninga synast steinkaien å ha vore ca. 29 kvm. Rådmannen kan ikkje sjå at storleik på opphavleg steinkai er vist i søknaden. Teikning viser at utviding av kaien i sjøretning er 1,2 meter i sør (frå 1,1 til 2,3), 1,7 meter mot øst (frå 2,2 til 3,9) og 1,6 meter i nord (frå 1,5 til 3,1). Arealmessig er utvidinga frå ca. 29 kvm til ca. 47 kvm, noko som utgjer ca. 18 kvm eller ca. 62%.

19 Foto

20 Foto: Radøy kommune 2002 Foto: frå klage

21 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012

22 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012

23 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 RETTSLEG GRUNNLAG Rettsleg grunnlag i saka er plan- og bygningslova (pbl.) 1-8 om byggeforbod i strandsone, pbl. 11-

24 6 om rettsverknad av kommuneplan og pbl om dispensasjon. Følgjande rettsleg utgangspunktet gjelder: Det gjeld byggeforbod i strandsone. Det gjeld byggeforbod for tiltak med fritidsbustadføremål i område med arealføremål landbruk, natur og friluftsliv. Kommunen kan gje dispensasjon frå byggeforbodet med heimel i plan- og bygningslova 19-2, når dei to kumulative vilkåra i føresegna er oppfylt. Vurderinga av kor vidt vilkåra er oppfylt er lovbunden skjønn, medan kommunen har fritt skjønn i vurderinga av om ein skal gje dispensasjon eller ikkje når vilkåra først er oppfylt. Søknaden og klagen skal handsamast som om tiltaka ikkje allereie er oppført. Det skal ikkje liggje noko straffeelement i dispensasjonsvurderinga, men det at tiltaka allereie er oppført skal heller ikkje tilleggjast vekt i retning av å tillate dispensasjon. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Klager har vist til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og anført at: For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er innleiingsvis på side1 og 3 i rettleiaren presiser at I plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 er bestemmelsen om forbud mot bygging og andre tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen klargjort og strammet inn og at Byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen gjelder for hele landet. Vidare er det på side 4 vist til at Kommunene skal i kommuneplanen vurdere behovet for utvikling av eksisterende arealbruk, og behovet for tilpasning av eventuell ny utbygging. ( ) I denne vurderingen skal lovens skjerpede krav og disse retningslinjene legges til grunn. Radøy kommune er plassert i sone 3 der det i følgje rettleiaren vil være enklere for kommunene å gi tillatelse til å bygge enn i områder der presset er stort. Det vil gi kommunene utenfor pressområdene mulighet til å inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier. Dette innebærer at kommunene kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet. Differensieringa gjeld såleis i første rekke utnytting av strandsona gjennom arealplan. Nokre av prinsippa i retningslina vil likevel kunne nyttast tilsvarande i dispensasjonssaker: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Det bør også vurderes om tiltaket kan trekkes vekk fra sjøen. Tiltak som tillates må tilpasses omgivelsene best mulig. I områder hvor alt tilgjengelig utbyggingsareal ligger innenfor 100-metersbeltet, og alternativ plassering av tiltak dermed ikke er mulig, vil kommunen ha videre adgang til å tillate tiltak for å ivareta hensynet til en fornuftig samfunnsutvikling. Behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme,

25 skal tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran. Vurderingen vil være avhengig av hva slags type tiltak det gjelder. Det kan være grunnlag for å tillate visse tiltak nær sjøen, som for eksempel brygger, naust, næringstiltak og sjørettede reiselivsanlegg. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Det skal tungtvegande omsyn til for å setje til side det generelle byggeforbodet i strandsona. Dei omsyna som kan leggjast vekt på er som vist i punkta ovanfor først og fremst knytt til ålmenne interesser, til dømes arbeidsplasser, næringsutvikling, fellesanlegg ol., og der det ikkje finnast alternative areal for å ivareta naudsynt utbygging. Rettleiaren kan ikkje takast til inntekt for at det i sone 3 skal vere kurrant å få dispensasjon for utbygging av ein private fritidseigedomar i strandsona. Kommuneplan for Radøy kommune Klager har på nytt vist til kommuneplan for Radøy kommune pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5: Rådmannen viser til saksframlegget i dispensasjonssaka der rådmannen presiserte at føresegna i Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 etter pkt. 3.4, tredje ledd bare får verknad for bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring. Føresegna gjeld vidare etter ordlyda bare der tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Fritidsbustad i LNF område er ikkje i samsvar med arealføremålet og er ikkje stadbunden primærnæring, og kommuneplanen pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5 får difor ikkje verknad. VURDERING Det er rådmannen sin vurdering at det ikkje ligg føre nye opplysningar i saka som endrar den tidlegare vurderinga. Det er søkt om utviding av eksisterande kai med meir enn 60 % og ein arealauke på ca. 18 kvm. Vidare er det søkt om ein trapp som både i areal og i høgdeplassering avviker betydeleg frå opphavleg steintrapp. Klager har vist til at strandsona per i dag ikkje er tilgjengeleg for ålmenta og at tiltaka ikkje førar til auka privatisering. Klagar har vidare vist til at kaien er liten og lite praktisk med omsyn til den bruk som er i dag. Når det gjeld trapp til kai har klagar vist til at det oppfattast som svært strengt at tiltaket ikkje godkjennast, og at omsynet til det visuelle kan takast i vare med lempeligare tiltak. Utgangspunktet for vurderinga i denne saka er at det gjeld byggeforbod i strandsone og i LNF området, og at tiltak ikkje skal godkjennast. Dispensasjonsmoglegheita skal nyttast heilt unntaksvis, der det ligg føre omsyn som må vege tyngre enn det generelle byggeforbodet. Byggeforbodet i strandsone skal handhevast strengt. At nokon har tatt seg til rette, slik at tiltaket allereie er utført, er ikkje eit argument som taler for å handheve byggeforbodet mindre strengt. Kommunen skal vurdere saka som om tiltaket ikkje er utført, og vurderingstemaet for rådmannen er difor om ein i dag ville tillate oppføring av ein ny kai og trapp i strandsona på denne eigedomen. Forvaltningspraksis i Radøy kommune har ein klar line som tilseier at det ikkje vert gjeve løyve til større utvidingar av kaier som er etablert etter eit anna lov- og plangrunnlag. Dei omsyn som eventuelt taler for å gje dispensasjon i denne saka er private og generelle, og vil kunne hevdast i eit

26 stort tal saker. Eit positivt vedtak i saka er difor egna til å endre praksis i Radøy kommune, i strid med både regionale og sentral føringar når det gjeld strandsoneforvaltning. I denne konkrete saka har rådmannen lagt avgjerande vekt på at tiltaka kvar for seg, og samla har ein uheldig landskapsverknad. Kaien er stor og tretrappa er plassert med stor avstand til terreng. Tretrappen binder saman naustet, kaien og trappa, noko som gjev ein anna landskapsverknad enn ein steinkai plassert i terrenget. I tilknyting til kaien er det oppført eit båtopptrekk som rådmannen heller ikkje kan sjå er omsøkt. Tiltaka samla fører til nedbygging av eit langt større areal enn dei opphavlege tiltaka. Når eit eksisterande, og mogleg lovleg tiltak, er endra/revet er utgangspunktet at det opphavleg lovlege tiltaket er opphøyrd. Tilbakeføring til opphavleg lovleg tilstand vil då også ha trong for dispensasjon. Når klager har vald å erstatte dei opphavlege tiltak med nye tiltak utan å søkje har han difor heller ikkje krav på å få tilbakeføre. Byggesaksstatus for eksisterande steinkai og steintrapp er usikker. Naustetomta er planert i 1964 og naustet oppført i Kaien og trappen er ikkje vist i løyvet som gjeld oppføring av naust frå Det er usikkert kva årstall kaien og trappen er oppført. Steinkaien og steintrappen kan være oppført på eit tidspunkt der det ikkje var søknadsplikt for tiltaka. Tiltaka er oppført langt tilbake i tid og rådmannen har funnet det rimeleg å leggje til grunn at den opphavlege steinkaien og steintrappen er lovlege tiltak. I denne saka er opphavleg steinkai og steintrapp ikkje fysisk fjerna, og er synleg under dei nye tiltaka. Tilbakeføring vil difor reint faktisk vere mogleg. Om tiltakshavar ikkje hadde utført dei ulovlege tiltaka ville han lovleg kunne ha ein steintrapp og steinkai på eigedomen. Rådmannen har i denne saka vurdert at det er rimeleg å la tiltakshavar tilbakeføre tiltaket til opphavleg stand og at fordelane ved det er større enn ulempene. Rådmannen presiserer at det er gjeve avslag på søknad om dispensasjon som omsøkt. Dispensasjonsvedtaket er ikkje eit løyve til eit nytt tiltak, men eit løyve til tilbakeføring. Vilkåra som er satt i saka skal ivareta tilbakeføring. Vedlegg: Klage, delklage på avgjørelse i sak Askelandsneset (L)(18126) Takstrapport H. Skage 2012 (L)(18128) Takstrapport Hugo Vedaa 2006 (L)(18129) Utdrag Finn-annonse og salgsoppgave 2006 (L)(18130) CIMG9228 (L)(18131) CIMG9227 (L)(18132) CIMG9230 (L)(18133) Skjermbilde (L)(18134) CIMG9218 (L)(18135) Dispensasjonssak Gbnr 68/35 Askeland - fritidsbustad - kai og trapp - søknad om dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone

27 Radøy Kommune Radøyvegen 5936 Manger Gjelder tiltak på: Gnr 68 Bnr 35 Askelandsneset Sæbøvågen Tiltakshaver: Espen Gjelsvik Sak/saksnummer: Dispensasjonssak gnr. 68 bnr. 35 fritidsbolig askelandsneset klage på Radøy kommunes vedtak i sak 14/ /7393, 14/ /7392 og 14/ /7391 KLAGE/DELKLAGE 1 Innledning: Det vises til Radøy kommunes vedtak av 18. juni 2014 i saker med referanse 14/ /7393, 14/ /7392, og 14/ /7391, oversendt til undertegnede pr. e-post 27. juni Vedtakene gjelder dispensasjonssak vedrørende gnr. 68 bnr. 35 Askelandsneset Radøy kommunes vedtak i ovennevnte saker påklages herved. 1 Saksfremstilling og klagefrist: Innledningsvis vil jeg påpeke at jeg i e-posten kun fikk oversendt selve vedtakene kommunen hadde fattet. Jeg har ikke på noe senere tidspunkt mottatt den saksfremstilling som det henvises til i vedtakene fra kommunen. Uten denne, har det ikke vært mulig å ta stilling til innholdet i vedtakene. Jeg fikk først oversendt saksfremstillingene i første del av juni måned, etter at hjemmelshavers advokat Cathrine Carlsen-Raftevoll hadde oversendt denne til Norwegian Claims Link. På tidspunktet befant jeg meg på ferie, og hadde ikke anledning til å gjennomgå og ta stilling til innholdet i saksfremstillingen. Videre ble det gitt frist til klage 25. juli, midt i fellesferien. Det ble dermed nødvendig at prosessfullmektige for eierskifteforsikringsselskapet, advokatfullmektig Emilie Høgheim Apeland, måtte be om fristutsettelse. Tilleggsfristen var svært kort, og innebar i realiteten at vi hadde fem virkedager på å gjennomgå saksfremstillingen, og vurdere hvorvidt det var grunnlag for klage i saken. En stiller spørsmål ved hvorvidt dette er vanlig saksbehandlingsrutine i kommunen. 2 Grunnlaget for klagen: 2.1. Generelt om bygging i strandsonen: Som beskrevet i undertegnedes søknad av , ligger eiendommen i NLF-sone, samtidig som den ligger innenfor 100-metersbeltet, som omtales som strandsonen. Det vises i denne sammenheng til dokument Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, som trådte i kraft Det sentrale punktet i planretningslinjene er å presisere hvor i landet, og på hvilken forutsetning og vilkår, det er anledning til å bygge i strandsonen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: trygve@straumebk.no Org: Internett:

28 I planretningslinjene åpnes det opp for en differensiert forvaltning av strandsonen, og deler landets kommuner i tre kategorier: Kategori 1 gjelder kystkommunene i Oslofjordregionen. Kategori 2 gjelder andre områder der presset på arealene er stort. Kategori 3 gjelder områder med mindre press på arealene. For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Det fremkommer av retningslinjenes punkt 7 at Radøy kommune faller innunder kategori 3, og således anses som et område der det er mindre press på arealene. Det vises i denne sammenheng til Reguleringsbestemmelsene i Kommuneplan for Radøy , hvor blant annet følgende er inntatt: Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken Vedtak i sak 14/ /7391 Markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde: I søknaden av søkes det om legalisering av allerede utført tiltak samt fritak fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen blant annet for markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde. Tiltakene er godkjent på nærmere vilkår. De vilkår som stilles for godkjennelse av tiltakene er for strenge. I fortsettelsen skal særlig vedtaket hva gjelder markterrasser og terrengtrapp kommenteres nærmere Markterrasser: Det er to markterrasser på eiendommen. Terrasse nr. 1 er på ca. 60 m 2, og er plassert sør for fritidsboligen, mellom fritidsboligen og annekset. Høyden på terrassen er stedvis og kun i front/mot øst ca. 80 cm over terrenget, og terrassen går tett inntil fjellet. Terrasse nr. 2 er på 21 m 2, og er plassert nord-vest for fritidsboligen. Samlet terrasseareal er da 81 m 2. I vedtaket stilles vilkår om at arealet til markterrasse nr. 1 skal være på inntil 35 m 2. Dette innebærer at arealet på markterrassen må nærmest halveres. Dette vilkåret vurderes som svært strengt, særlig sett i lys av rådmannens saksfremstilling. I saksfremstillingen fremheves blant annet at tiltakene slikde står p.t, herunder også markterrasse nr. 1, ikke vil endre forholdene på eiendommen i særlig grad, at tiltaket ligger nært knyttet til fritidsboligen og at arealet ikke er benyttet til aktivt friluftsliv, tiltakene ligger ikke i funksjonell strandsone, tiltakene er bare i en viss grad eksponert mot sjø. Videre fremkommer følgende av saksfremstillingen: Om terrasser og trapper vert plassert lågt i terrenget og terrasse mot sør vert redusert noko i storleik er det likevel rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet LNF og byggeforbodet i strandsona ikkje vesentleg vert sett til side om det vert gjeve dispensasjon. Denne uttalelsen tilsier at det ikke er særlig store endringer som skal til for at hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig satt til side. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 2 av 7

29 Det kan dermed synes som at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk har gått vesentlig lenger enn det rådmannen anser nødvendig for at formålene og hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen skal kunne ivaretas. Samtidig er også rådmannen for streng når det vurderes som nødvendig for å overholde ovennevnte formål, at terrassenes størrelse reduseres eller begrenses oppad. Det vises særlig til at terrassen er oppført i nær tilknytning til fritidsboligen, og at størrelsen på begge terrasser ikke tilsidesetter hensynene bak arealformålet eller byggeforbudet i strandsonen når man ser hen til eiendommens beliggenhet og tilgjengelighet grunnet stedlige terrengforhold. I vedtaket er det satt som vilkår for godkjennelse at terrassene har en makshøyde på 50 cm, og dermed at terrassene må senkes med 30 cm. Vilkår om senking på 30 cm utgjør en svært liten forskjell reelt og visuelt, og vilkåret vurderes som svært strengt. Man kan fra denne side ikke se hvordan dette skal bedre ivareta formålene bak byggeforbudet i strandsonen og bestemmelsene om dispensasjon. Endring av høyden vil for eksempel ikke medføre endringer med hensyn til allmennhetens tilgang til strandsonen, og det vil heller ikke medføre endringer med hensyn til tiltakets synlighet i det omkringliggende landskapet. Det vil også ha bygningsmessige fordeler å la terrassene stå slik de er pr. dags dato. Endringer i samsvar med vilkårene vil forutsette store strukturelle endringer i terrassene. Videre er terrassene av betydning for å sikre en funksjonell bruk av eiendommen, da eiendommen for øvrig er bratt og lite tilgjengelig. På bakgrunn av ovennevnte, ber vi om at kommunens standpunkt revurderes Terrengtrapp: Hva gjelder terrengtrapp, er denne bygget i tre, utenpå opprinnelig betongtrapp. Tretrappen ble bygget av tidligere hjemmelshaver for å gjøre ferdsel i trappen sikrere, som følge av at betongtrappen var bratt og glatt. Hva gjelder vilkårene som stilles for godkjennelse av terrengtrappen, vises det til argumentasjonen i punktet over. Et særlig moment for at trappen skal stå slik den er pr. dags dato, er at trappen er betydelig sikrere enn den opprinnelige trappen, og er et utslag av en naturlig utvikling av eiendommen. Videre, slik trappen står p.t., utgjør den ikke et nevneverdig større terrenginngrep enn den opprinnelige betongtrappen. Forskjellene avgrenser seg til at den er litt mindre bratt, og noe bredere enn den opprinnelige trappen. Særlig i lys av at kommunen aksepterer at trappen utføres i tre, vurderes vilkårene som uforholdsmessig strenge Gjerde/frittstående rekkverk: Det er satt opp et gjerde/frittstående rekkverk på eiendommen. Rekkverket er plassert for å sikre en skrent på eiendommen, som fører rett ned i sjøen, og er nødvendig for å sikre en forsvarlig ferdsel på tomten. For øvrig vises til søknaden med vedlegg. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 3 av 7

30 2.3. Vedtak i sak 14/ /7392 Anneks og tilbygg til anneks: Annekset: Som det fremkommer av søknaden av , var annekset med tilbygg drøftet på forhåndskonferansen av Etter det opplyste er annekset oppført i Fra denne side fastholdes at i og med at annekset er oppført før 1965, kan man ikke se at det er oppført ulovlig. Dette fordi annekset er oppført før både Lov om planlegging i strandområder og fjellområder av 10. desember 1971 og den første landsdekkende Bygningsloven av Det henvises til i saksframstillingen fra kommunen, at det foreligger en opplisting av hvordan annekset er oppført og da med stenderverk kledning osv. Sett ut fra dette er annekset ikke innredet, og derfor kan man fatte slutning at dette ikke er et anneks men skur. Da bygningen er oppført før henholdsvis nasjonal bygningslov og strandplanloven ble innført i 1965, var det på oppføringstidspunktet (1964) ikke noe krav til hvordan man skulle oppføre en bygning, og heller ikke noe krav til søknad. Byggherre/tiltakshaver kunne dermed benytte bygningen etter egne ønsker, og kunne følgelig fritt benytte bygningen som anneks til overnatting, uten at det ble stilt noen nærmere krav etter dagjeldende regler. Den faktiske bruken som anneks er dermed det avgjørende for hvorvidt bygningen må anses som anneks eller et skur. I til tillegg til dette vil vi også presisere at etter slik vi forstår, var annekset den første bygningen på eiendommen slik den framstår i dag, og dermed er det grunn til å forstå at man benyttet denne som et anneks før hytten ble oppført. Slik undertegnede ser det, vil det ikke være riktig fra kommunen sin side å legge til grunn at annekset er ulovlig oppbygget og må søkes legalisert. Kommunen har tidligere begrunnet sitt standpunkt om ulovlighet med hensyn til oppføringen, med at det ikke foreligger dispensasjon fra dågjeldande strandplanlov. Kommunens vurdering er uriktig. I sin saksframstilling, skriver rådmannen at: Det er ikkje haldepunkt i saka for å leggje til grunn at lovleg bruk som anneks var etablert då bygningslova og strandplanlova tredde i kraft i Bygningen var oppført som skur, med ein enkel, uisolert konstruksjon, og rådmannen legg til grunn at bruken i 1965 var uthus/bod. Heimelshavar har opplyst at bruken av bygningen også per i dag er uthus/bod. Det er ikkje dokumentert i saka at skuret på noka tidspunkt har vore nytta som anneks. Det er ikke riktig å legge til grunn at bruken av annekset i 1965 var uthus/bod. Tidligere eier Frode Rokne har fått opplyst fra salgsleddet før ham at annekset ble benyttet som hytte og var eneste overnattingssted og oppholdsrom på eiendommen frem til hytten ble bygget i Etter at hytten var oppført, ble annekset fortsatt benyttet til overnatting og opphold. Bruken av annekset fra 1999 til og med 2012 kan dokumenteres med dokumentasjon utarbeidet i forbindelse med salg av eiendommen i 2006 og I vedlagte utdrag fra salgsoppgaven av 2006, fremkommer at [a]nneks inneholder: soverom, baderom med dusj og WC. I vedlagt takstrapport utarbeidet av Takstmann Hugo Vedaa i 2006,beskrives bygningen som anneks, med anvendelse som oppholdsrom og rom med enkel dusj og servant, se blant annet rapportens side 1 og 4. Ved denne beskrivelsen fremstår det som klart at eier benyttet bygningen til anneks og ikke uthus. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 4 av 7

31 På side 4 fremkommer videre at annekset ble pusset opp i 1999/2002. Dette forstås som at bruken allerede var etablert før oppussing ble gjennomført, og at arbeidet gjelder en ren modernisering fremfor etablering av ny bruk. En slik forståelse underbygges av det forhold at det i Finn-annonsen utarbeidet i forbindelse med salget av eiendommen i 2006, fremkommer at annekset er [m]odernisert i 1999/2003. Det fremkommer videre av side 2 i takstrapporten at bygningen har vært brukt som anneks siden før hytten ble ført opp i 1974, [f]ritidsbolig oppført i I tillegg er det eldre anneks med soverom og bad. Tidligere eier Frode Rokne fortsatte å benytte bygningen som anneks. Dette fremkommer også av takstrapport utarbeidet av Heine Skage i 2011, hvor bygningen beskrives som anneks, og at annekset består av soverom og bad. I forbindelse med salget, ble bygningen markedsført som anneks, med soverom og bad. På bakgrunn av overnevnte opplysninger, vurderer undertegnede det slik at annekset har blitt benyttet som anneks helt siden oppføringen, helt fram til nåværende hjemmelshaver overtok eiendommen. Dette må også kommunen legge til grunn i sin vurdering. Hvorvidt nåværende hjemmelshaver benytter annekset som bod, er uten betydning i denne sammenheng Tilbygg anneks 2002: Som følge av at rådmannen i sin saksfremstilling konkluderte med at annekset ikke er lovlig oppført, og heller ikke er byggesøkt, er det ikke gitt dispensasjon for tilbygg til anneks. Undertegnede ber kommunen revurdere sitt standpunkt også på dette punkt. Tilbygget ble oppført i Tilbygget på annekset er oppført ulovlig, da det ikke er byggesøkt. Det er i søknaden av søkt om legalisering hva gjelder tilbygget. Det er også søkt om dispensasjon. Det vises til argumentasjonen i søknaden, for ordens skyld er deler av argumentasjonen inntatt i denne klagen. Undertegnede kan ikke se at tilbygget vil ha noen negativ innvirkning på allmenne interesser. Tiltaket er godt tilpasset i omgivelsene, og alternative plasseringer er ikke aktuelt/mulig. Eiendommen vurderes å ha liten tilgjengelighet for allmennheten, samtidig som tiltaket ikke vil påvirke allerede etablerte stier i området. Tiltaket vurderes å ha liten eller ingen innvirkning på reiselivet i området. Videre ligger fritidseiendommen relativt langt borte fra annen bebyggelse, og at omkringliggende landskap og terreng gjør allmennhetens ferdsel til strandsonen på gjeldende eiendom vanskelig og usannsynlig. Dette som følge av at fjellet mot sjøen her er bratt og lite egnet/umulig å gå på. Det vises i denne sammenheng til rådmannens saksinnstilling, hvor det fremheves at det vurderes som at allmennheten ferdes i liten grad Påbygg av bad vurderes som et nødvendig tiltak i en fornuftig samfunnsutvikling. Det vises særlig hen til at dusj av de aller fleste vil vurderes som et obligatorisk og helt nødvendig element i både boliger og fritidsboliger. Som tidligere nevnt, er det ikke plass til dusj i hytten, og det har derfor vært nødvendig å innta dusjfasilitetene i tilbygget på annekset. Det påpekes videre at tilbygget er av beskjeden størrelse. På denne bakgrunn ber vi at man i klagevurderingen revurderer kommunens standpunkt, og at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen til legalisering av tilbygget, samt ovennevnte statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, da dette området ikke kan anses å ligge innunder pressområde. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 5 av 7

32 Avløp anneks: I undertegnedes søknad av , ble det også søkt om legalisering av avløp til annekset. Ved en gjennomgang av saksfremstillingen, kan vi ikke se at rådmannen har tatt stilling til avløpet til annekset, utover følgende generelle uttalelse: Det vil vere ein føresetnad for ein eventuell dispensasjon i saka at det vert søkt om og etabler lovleg avlaupsanlegg på eigedomen. Avlaupsanlegget vil også ha trong for dispensasjon frå arealføremål og byggeforbod i strandsone. Undertegnede ber om at man tar stilling til dette. Pr. i dag slippes sortvann og gråvann rett ut i en spredegrøft, men det planlegges å etablere et forbrenningstoalett slik at utslipp av sortvann samt deler av gråvannsutslipp opphører. Ut ifra terrenget fra hytte til anneks, er det vanskelig å få til en rørføring som ligger med fast fall samt er forsvarlig isolert, sett ut fra at det ikke er offentlig strømnett til eiendommen og dermed ikke kan etablere pumpe. I og med at det ikke er plass i hovedhytten for etablering av dusjområde, søkes det om å etablere samletank med spredegrøfter ut på eiendommen fra annekset. Dermed er det kun vann fra dusjingen som vil slippes ut i terrenget, og utslippet vil på denne måten reduseres vesentlig. Det bes også om at man i denne sammenheng ser hen til at ovennevnte gjelder en fritidsbolig alene, og at fritidsboligen må anses som mindre. Etter det opplyste, er fritidsboligen også bare i bruk i løpet av sommerhalvåret. Dermed vil utslipp av gråvann/dusjvann være minimal. Vi ber om at en løsning som beskrevet over, godkjennes av kommunen Vedtak i sak 14/ /7393 Kai og trapp: Vedrørende det nye tredekke på kaien, har hjemmelshaver i e-post til kommunen av presentert såkalte korreksjoner av noen faktafeil og feil på tegning. Fra e-posten siteres: Ny Trekai er ikke 0,5 meter utenfor eksisterende kai. Det riktige målet skal være ca. 1 meter utenfor opprinnelig betongkai. Undertegnede unders noe over dette da vi målte ca. 0,5 meter utenfor eksisterende kai da også eksisterende kai er ujevn i front. Dette fremkommer også av de opplysninger og tegninger som var vedlagt søknaden av Vi ber om at sistnevnte legges til grunn i ny behandling av saken. Trekaien slik den står p.t., medfører ikke økt privatisering i nevneverdig grad. Videre kan det fremheves at området er lite brukt av allmennheten, at strandsonen er lite tilgjengelig, og at allmennhetens tilgjengelighet allerede er begrenset som følge av de godkjente oppførte tiltakene. Igjen fremheves hensynet til normal utvikling av tomten, ved at bryggen slik den var på oppføringstidspunktet er liten og lite praktisk med hensyn til dagens bruk. Også vedrørende tretrapp til kaien, vurderes det som svært strengt at tiltaket ikke godkjennes. Tiltaket vurderes til ikke å tilsidesette hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen. Slik jeg ser det utgjør trappen pr i dag en langt mer sikker adkomst til naustet sammenliknet med den opprinnelige trappen, og er dermed uttrykk for en alminnelig utvikling av eiendommen. Det visuelle inntrykket av trappen kan reduseres ved langt lempeligere tiltak, som eksempelvis ved å male trappen i en farge som inngår i terrenget rundt. For øvrig vises til argumentasjonen vedrørende trappen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 6 av 7

33 3 Andre forhold: Vedrørende avløp til hytten, fastholdes standpunktene og begrunnelsen som gis i søknaden av Vi ber om at man revurderer kommunens standpunkt også på dette punkt. 4 Avslutning: Dersom dere har spørsmål vedrørende ovennevnte, vennligst ta kontakt med undertegnede. Bergen 10. August 2014 Ved spørsmål, ta kontakt på tlf eller trygve@straumebk.no Med vennlig hilsen Straume Byggkompetanse AS Trygve Berg Ingeniør og takstmann Ansvarlig søker Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 7 av 7

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 042/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 14/ /6046 Dispensasjonssak Gbnr 68/35 Askeland - fritidsbustad - kai og trapp - søknad om dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av trekai og tretrapp til kai som omsøkt. Det vert gjeve dispensasjon for rehabilitering/endring av eksisterande betongkai og eksisterande betongtrapp på følgjande vilkår: 1. Kaien skal ha tilnærma same storleik som opphavleg betongkai og vere direkte knytt til naustet. Det kan ikkje førast opp trekai i området mellom opphavleg steinkai og svaberg i nord. Mindre justeringar ut over opphavleg steinkai for tilpassing til terreng og naudsynt tilkomst kan tillatast. Kaien kan utførast i betong, stein eller treverk, men i farge som samsvarar med terrenget. Endeleg utforming av kaien vert å godkjenne i byggesak. 2. Trappen skal ha tilnærma same storleik og høgdeplassering som opphavleg trapp. Mindre justeringar av omsyn til terrengtilpassing er tillat. Trappen skal plasserast i terrenget. Tappen skal utførast i betong eller stein. 3. Det skal ikkje førast opp rekkverk eller liknande i tilknytning til trappen eller kaien. 4. Tilhøva i området kring kai og naust vert i sin heilskap brakt i lovlege formar: a. Rekkverk på kai og spileverk i front av kai skal fjernast. b. Farge på naustet må førast attende til farge som er i samsvar med vilkår sett i løyvet av : Fargesetnad må vere i samsvar med terrenget omkring. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8, samt naturmangfaldslova Saksopplysingar:

58 Heimelshavar Søkjar er Straume Byggkompetanse AS på vegne av tidlegare eigar sitt forsikringsselskap. Noverande heimelshavar til eigedomen, Espen Gjeldsvik, har signert søknaden. Tiltak Saken gjelder søknad om legalisering av tiltak som tidlegare er utført på eigedomen: 2 Terrasser ved hytte og anneks 3 Trapper på eigedomen Kai Frittståande gjerde/rekkverk Tilbygg til anneks Det er søkt om åtte tiltak i ein søknad. Kvart tiltak må vurderast særskilt og vurderingane vil verte ulike for det einskilde tiltaket. Rådmannen finn det tenleg å handsama søknaden som tre saker. Terrasser med tilhøyrande trapper, samt frittståande sikringsgjerde vert handsama som ein søknad, kai og trapp ved kai vert handsama som ein søknad og tilbygg til anneks vert handsama som ein søknad. I det følgjande vert kai og trapp til kai handsama. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i Kommuneplan for Radøy kommune er definert som område for landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Eigedomen ligg i tillegg innafor 100- metersbeltet mot sjø. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon i frå arealformålet LNF etter kommuneplan for Radøy kommune og i frå byggjeforbodet i strandsone etter plan- og bygningslova 1-8. Grunngjeving Søknaden er i hovudsak grunngjeve i at Radøy kommune ikkje er pressområde etter Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsona langs sjøen. Søknaden er forøvrig grunngjeve som følgjer: Treverket som er kai rundt naustet er oppført så å si rett ned på eksisterende betongbryggen, samt at den er forlenget med ca. 0,5 meter utenfor opprinnelige kai. Det søkes om legalisering av trekaien som ble utført rundt Rekkverket rundt trekaien planlegges å fjernes. Det er vidare vist til Kommuneplan for Radøy kommune (pkt. 3.4 nr 5) som gjeld bygningar knytt til stadbunden primærnæring: Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre

59 anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert vist til søknad datert Søknaden er korrigert ved e-post frå heimelshavar av : Etter gjennomgang av søknad fant vi dessverre noen faktafeil og feil på tegning. Følgende endringer: Ny Trekai er ikke 0,5 meter utenfor eksisterende kai. Det riktige målet skal være ca 1 meter utenfor opprinnelig betongkai. Plantegning av terrasse viser ikke terrasse foran inngangsdør. Fra øverste trinn i trapp i gavl på hytten og inn til hoveddør på hytten er det etablert terrasse. Areal eksisterande bebyggelse er opplyst å vere 96 kvm BYA og areal ny bebyggelse er opplyst å vere 163 kvm BYA. Tal for BRA er ikkje opplyst. Teikningar er delvis målesett, men ikkje tilstrekkeleg til at areal kan reknast ut i frå desse. Heimelshavar har i tidlegare søknad opplyst areal for det einskilde tiltak som vert lagt til grunn i denne saka. Kai og trapp til kai Kaien er tidlegare opplyst å vere 41 kvm. Trekaien er i følgje e-post av etablert ca. 1 meter utanfor eksisterande betongkai. Det er ikkje opplyst i kva retning avvike er. Trapp ned til kai er plassert nord for naustet og er på 11 kvm. Det er opplyst at opphavleg betongkai er synleg under tretrappa.

60 Plassering Plassering av tiltaka er vist i kart og i situasjonsplaner datert :

61 Byggesaksstatus for eksisterande tiltak på eigedomen Det er den gjeve dispensasjon frå strandplanlova for oppføring av fritidsbustad og naust på eigedomen. Naustet er ført opp i perioden Fritidsbustaden er godkjent oppført med eit areal på ca. 32 kvm. Det ligg føre byggjeløyve for fritidsbustaden frå : Radøy kommune har ikkje byggjesaksdokumentasjon på følgjande tiltak: Anneks - korkje på opphavleg oppføring, endring til rom for varig opphald eller tilbygg Kai Trapper Terrasser Utføring av avlaupsanlegg

62 Vatn og avlaup Det ligg per d.d ikkje føre gyldig utsleppsløyve korkje for fritidsbustaden eller for annekset, og utslepp er å sjå som ulovleg etablert. Det er opplyst at bygningane har innlagt takvatn. Kart og bilete

63 Nabovarsling Søknaden er nabovarsla Det ligg ikkje føre merknad frå nabo. Uttale får annan styresmakt Saka er sendt til uttale til Fylkesmannen i Hordaland den Det ligg ikkje føre uttale innan fristen. Saka er drøfta med landbrukskontoret for Austrheim, Fedje og Radøy i møte Det er opplyst at det er aktiv landbruksdrift i området.

64 Når det gjeld kaia er det i tillegg naudsynt med løyve frå Bergen og omland havnevesen etter hamneog farvasslova. Det ligg føre positiv førehandsuttale frå Bergen og omland havnevesen av Førehandskonferanse Det vart halde førehandskonferanse i saka den Det ligg føre referat frå førehandskonferansen. I tillegg har kommunen oppsummert førehandskonferansen og vidare prosess i brev til heimelshavar av LOVGRUNNLAG: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplanen sin arealdel. Vidare gjeld det generelt byggjeforbod etter pbl 1-8 i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Føresegna i Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr 5 som det er vist til i søknaden får etter pkt. 3.4, tredje ledd bare verknad for bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring, og vil ikkje få verknad i denne saka, som gjeld fritidsbustad. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl VURDERING: Omsøkt areal er i Kommuneplan for Radøy definert som LNF område og er innafor 100-metersbeltet langs sjø.

65 Vurderinga i høve LNF førmålet og strandsona vil i hovudsak vere samanfallande i denne saka, og dispensasjonsvurderinga vert difor gjort samla for det einskilde tiltak. Vurderingstema for rådmannen har for det første vore om dei omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon i frå verte vesentleg tilsidesett av tiltaket. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Omsynet bak byggjeforbodet i strandsona er å gje strandsona eit særskilt vern og halde den fri for tiltak for å sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Desse omsyna vil, i varierande grad, og gjerde seg gjeldande på ein bygd fritidseigedom. Til dømes vil landskapsomsyn, herunder landskapsestetikk, tilseie at fysiske inngrep og/eller anlegg i strandlina lyt avgrensast. Eigedomen er ein frådelt og bygd fritidseigedom. Landbruksinteressene for eigedomen isolert sett er falt bort gjennom frådeling og byggjeløyve. Det er aktiv landbruksdrift i området, og Askelandsneset er eit aktivt nytta friluftsområde. Kaien og trappa ligg i funksjonell strandsone. Kaien er eksponert frå sjø og er tiltak i sjø. Når det gjeld LNF førmålet er det landskapsomsynet, mellom anna landskapsestetikken, som gjer seg sterkast gjeldande i denne saka. Rådmannen legg til grunn at det samtidig med etablering av naustet har vore etablert ein fylling/steinkai i tilknytning til naustet og ein steintrapp i terrenget. Det er no bygd trekai og tretrapp over opphavlege steinkonstruksjonar. Rådmannen legg til grunn at endring av material frå stein til tre både for trapp og kai, heving av trappa, samt utviding av kaien er tiltak som krev dispensasjon frå arealføremål og byggjeforbod i strandsone. Grunnlaget for vurderinga er at endring av material og utviding råkar dei omsyn som plan- og bygningslova skal ivareta. Tiltak kring naustet samla sett er ruvande i terrenget og fremstår overdimensjoner for eigedomen. Inngjerdinga av kaien er eit framandelement i landskapet. Naustet er malt kvitt i strid med løyve frå 1974, noko som forsterkar både landskapsverkanden og volumverknaden. Det følgjer av kommuneplan for Radøy kommuen nr 3 at det i område som er satt av til byggeområde etter kommuneplanen kan tillates oppføring av kai inn til 10 kvm, utan krav til regulering. Føresegna får ikkje direkte verknad i eit LNF område, men kan vere rettleiiande i dispensasjonsvurderinga. Kaien er opplyst å vere 41 kvm. Det aktuelle arealet er nok ikkje nytta av ålmenta. Tiltaket vil likevel kunne føre til auka privatisering og auka bruk av området rundt nauset. Naust er definert som uthus og strandsone rundt skal i utgangspunktet vere tilgjengeleg for ålmenta. Tiltaka er sterkt privatiserande. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak LNF føremålet og byggjeforbodet i strandsone vert vesentleg sett til side om det vert gjeve dispensasjon for kai på 41 kvm og trapp til kai.

66 Rådmannen vil samstundes peke på at ein dispensasjon som omsøkt vil stride mot tilsvarande saker som er handsama i Radøy kommune og vil kunne få presedensverknad for framtidige saker. Det er samstundes rådmannen sin vurdering at omsynet bak LNF formålet og byggjeforbodet i strandsone ikkje vert vesentleg råka om det vert gjeve dispensasjon for endring av material på kaien, under føresetnad av at fargevalet harmonerar med omgjevnadene og kaien får ein storleik som er i samsvar med eksisterande steinkai og er dimensjonert i høve naustet. Landskapsestetikken og det det visuelle inntrykket frå sjø vil då vere tatt omsyn til. Fjerning av gjerde og reduksjon av kaien i areal, samt fjerning av tretrapp til kai vil samstundes redusere det privatiserande inntrykket som tiltaka samla gjev i dag. Når det gjeld vektinga av fordelar og ulemper legg rådmannen normalt til grunn at det er ein fordel å tillate ein viss utvikling av eit lovleg etablert tiltak. Endring av material frå stein til tre ligg innafor det rådmannen vurderar som normalt utvikling og kanskje naudsynt vedlikehald. Det er rimeleg at søkjar før høve til å tilbakeføre tiltaka til slik tilhøva var på oppføringstidspunktet, og det er samfunnsøkonomisk teneleg at dette skjer gjennom ein frivillig prosess. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Det er rådmanne sin vurdering at tiltaka ikkje kjem i konflikt med naturmangfaldslova. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Det er rådmanne sin vurdering at tiltaka ikkje kjem i konflikt med naturmangfaldslova. Ikkje vedlagte saksdokument: Doknr Type Dato Tittel på saksdokumentet

67 Vedlagte saksdokument: Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 042/2014 PLT - handsaming: Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen si tilråding. PLT - vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av trekai og tretrapp til kai som omsøkt. Det vert gjeve dispensasjon for rehabilitering/endring av eksisterande betongkai og eksisterande betongtrapp på følgjande vilkår: 1. Kaien skal ha tilnærma same storleik som opphavleg betongkai og vere direkte knytt til naustet. Det kan ikkje førast opp trekai i området mellom opphavleg steinkai og svaberg i nord. Mindre justeringar ut over opphavleg steinkai for tilpassing til terreng og naudsynt tilkomst kan tillatast. Kaien kan utførast i betong, stein eller treverk, men i farge som samsvarar med terrenget. Endeleg utforming av kaien vert å godkjenne i byggesak. 2. Trappen skal ha tilnærma same storleik og høgdeplassering som opphavleg trapp. Mindre justeringar av omsyn til terrengtilpassing er tillat. Trappen skal plasserast i terrenget. Tappen skal utførast i betong eller stein. 3. Det skal ikkje førast opp rekkverk eller liknande i tilknytning til trappen eller kaien. 4. Tilhøva i området kring kai og naust vert i sin heilskap brakt i lovlege formar: a. Rekkverk på kai og spileverk i front av kai skal fjernast. b. Farge på naustet må førast attende til farge som er i samsvar med vilkår sett i løyvet av : Fargesetnad må vere i samsvar med terrenget omkring. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8, samt naturmangfaldslova 8-12.

68 Vedlegg: Dispensasjon - Vedlegg til søknad vedr Askelandsneset 95, 5938 Sæbøvåg (8782)

69 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 079/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: 14/ /10381 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - tilbygg til anneks - dispensasjon frå LNF føremål og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Klagen vert ikkje teke til følgje. Vedtak i sak 044/2014 vert stadfesta. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Heimel for vedtaket er forvaltningslova 33(2). Klagen vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Saksopplysingar: Heimelshavar Klager er Straume Byggkompetanse AS på vegne av tidlegare eigar sitt forsikringsselskap. Noverande heimelshavar til eigedomen, Espen Gjeldsvik, har signert søknaden og kommunen legg til grunn at Straume Byggkomepetanse AS gjennom dette også har klagefullmakt. Advokatfirmaet Raftevoll AS v/adv.fm. Halldor Havsgård representerar heimelshavar. Klage Straume byggkompetanse har den klaga på hovudutval for plan, landbruk og teknisk sitt vedtak av i sak 044/2014. Det er samstundes klaga på vedtak i sak 043/2014 (kai og trapp) og 042/2014 (markterrasse, terrengtrapp og sikringsgjerde). Desse klagene vert handsama i eiga klagesak. Vedtak PLT- 044/2014 Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av tilbygg til anneks.

70 Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8. Klagegrunnar Klagar har vis til følgjande generelle klagegrunnar: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen : For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 : Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken. Dei vilkår som stilles for godkjenning av tiltaka er for strenge. Når det gjeld dei faktiske tilhøva kring eksisterande anneks har klager vist til følgjande: «Etter det opplyste er annekset oppført i Fra denne side fastholdes at i og med at annekset er oppført før 1965, kan man ikke se at det er oppført ulovlig. Dette fordi annekset er oppført før både Lov om planlegging i strandområder og fjellområder av 10. desember 1971 og den første landsdekkende Bygningsloven av Det henvises til i saksframstillingen fra kommunen, at det foreligger en opplisting av hvordan annekset er oppført og da med stenderverk kledning osv. Sett ut fra dette er annekset ikke innredet, og derfor kan man fatte slutning at dette ikke er et anneks med skur. Da bygningen er oppført før henholdsvis nasjonal bygningslov og strandplanloven ble innført i 1965, var det på oppføringstidspunktet (1964) ikke noe krav til hvordan man skulle oppføre en bygning, og heller ikke noe krav til søknad. Byggherre/tiltakshaver kunne dermed benytte bygningen etter egne ønsker, og kunne følgelig fritt benytte bygningen som anneks til overnatting, uten at det ble stilt noen nærmere krav etter dagjeldende regler. Den faktiske bruken som anneks er dermed det avgjørende for hvorvidt bygningen må anses som anneks eller et skur. I til tillegg til dette vil vi også presisere at etter slik vi forstår, var annekset den første bygningen på eiendommen slik den framstår i dag, og dermed er det grunn til å forstå at man benyttet denne som

71 et anneks før hytten ble oppført. Slik undertegnede ser det, vil det ikke være riktig fra kommunen sin side å legge til grunn at annekset er ulovlig oppbygget og må søkes legalisert. Kommunen har tidligere begrunnet sitt standpunkt om ulovlighet med hensyn til oppføringen, med at det ikke foreligger dispensasjon fra dågjeldande strandplanlov. Kommunens vurdering er uriktig. Det er ikkje haldepunkt i saka for å leggje til grunn at lovleg bruk som anneks var etablert då bygningslova og strandplanlova tredde i kraft i Bygningen var oppført som skur, med ein enkel, uisolert konstruksjon, og rådmannen legg til grunn at bruken i 1965 var uthus/bod. Heimelshavar har opplyst at bruken av bygningen også per i dag er uthus/bod. Det er ikkje dokumentert i saka at skuret på noka tidspunkt har vore nytta som anneks. Det er ikke riktig å legge til grunn at bruken av annekset i 1965 var uthus/bod. Tidligere eier Frode Rokne har fått opplyst fra salgsleddet før ham at annekset ble benyttet som hytte og var eneste overnattingssted og oppholdsrom på eiendommen frem til hytten ble bygget i Etter at hytten var oppført, ble annekset fortsatt benyttet til overnatting og opphold. Bruken av annekset fra 1999 til og med 2012 kan dokumenteres med dokumentasjon utarbeidet i forbindelse med salg av eiendommen i 2006 og I vedlagte utdrag fra salgsoppgaven av 2006, fremkommer at [a]nneks inneholder: soverom, baderom med dusj og WC. I vedlagt takstrapport utarbeidet av Takstmann Hugo Vedaa i 2006,beskrives bygningen som anneks, med anvendelse som oppholdsrom og rom med enkel dusj og servant, se blant annet rapportens side 1 og 4. Ved denne beskrivelsen fremstår det som klart at eier benyttet bygningen til anneks og ikke uthus. På side 4 fremkommer videre at annekset ble pusset opp i 1999/2002. Dette forstås som at bruken allerede var etablert før oppussing ble gjennomført, og at arbeidet gjelder en ren modernisering fremfor etablering av ny bruk. En slik forståelse underbygges av det forhold at det i Finn-annonsen utarbeidet i forbindelse med salget av eiendommen i 2006, fremkommer at annekset er [m]odernisert i 1999/2003. Det fremkommer videre av side 2 i takstrapporten at bygningen har vært brukt som anneks siden før hytten ble ført opp i 1974, [f]ritidsbolig oppført i I tillegg er det eldre anneks med soverom og bad. Tidligere eier Frode Rokne fortsatte å benytte bygningen som anneks. Dette fremkommer også av takstrapport utarbeidet av Heine Skage i 2011, hvor bygningen beskrives som anneks, og at annekset består av soverom og bad. I forbindelse med salget, ble bygningen markedsført som anneks, med soverom og bad. På bakgrunn av overnevnte opplysninger, vurderer undertegnede det slik at annekset har blitt benyttet som anneks helt siden oppføringen, helt fram til nåværende hjemmelshaver overtok eiendommen. Dette må også kommunen legge til grunn i sin vurdering. Hvorvidt nåværende hjemmelshaver benytter annekset som bod, er uten betydning i denne sammenheng» Når det gjelder søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg til anneks har klager vist til følgjande:

72 Som følge av at rådmannen i sin saksfremstilling konkluderte med at annekset ikke er lovlig oppført, og heller ikke er byggesøkt, er det ikke gitt dispensasjon for tilbygg til anneks. ( ) Tilbygget ble oppført i Tilbygget på annekset er oppført ulovlig, da det ikke er byggesøkt. ( ) Undertegnede kan ikke se at tilbygget vil ha noen negativ innvirkning på allmenne interesser. Tiltaket er godt tilpasset i omgivelsene, og alternative plasseringer er ikke aktuelt/mulig. Eiendommen vurderes å ha liten tilgjengelighet for allmennheten, samtidig som tiltaket ikke vil påvirke allerede etablerte stier i området. Tiltaket vurderes å ha liten eller ingen innvirkning på reiselivet i området. Videre ligger fritidseiendommen relativt langt borte fra annen bebyggelse, og at omkringliggende landskap og terreng gjør allmennhetens ferdsel til strandsonen på gjeldende eiendom vanskelig og usannsynlig. Dette som følge av at fjellet mot sjøen her er bratt og lite egnet/umulig å gå på. Det vises i denne sammenheng til rådmannens saksinnstilling, hvor det fremheves at det vurderes som at allmennheten ferdes i liten grad Påbygg av bad vurderes som et nødvendig tiltak i en fornuftig samfunnsutvikling. Det vises særlig hen til at dusj av de aller fleste vil vurderes som et obligatorisk og helt nødvendig element i både boliger og fritidsboliger. Som tidligere nevnt, er det ikke plass til dusj i hytten, og det har derfor vært nødvendig å innta dusjfasilitetene i tilbygget på annekset. Det påpekes videre at tilbygget er av beskjeden størrelse. På denne bakgrunn ber vi at man i klagevurderingen revurderer kommunens standpunkt, og at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen til legalisering av tilbygget, samt ovennevnte statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, da dette området ikke kan anses å ligge innunder pressområde. RETTSLEG GRUNNLAG Rettsleg grunnlag i saka er plan- og bygningslova (pbl.) 1-8 om byggeforbod i strandsone, pbl om rettsverknad av kommuneplan og pbl om dispensasjon. Følgjande rettsleg utgangspunktet gjelder: Det gjeld byggeforbod i strandsone. Det gjeld byggeforbod for tiltak med fritidsbustadføremål i område med arealføremål landbruk, natur og friluftsliv. Kommunen kan gje dispensasjon frå byggeforbodet med heimel i plan- og bygningslova 19-2, når dei to kumulative vilkåra i føresegna er oppfylt. Vurderinga av kor vidt vilkåra er oppfylt er lovbunden skjønn, medan kommunen har fritt skjønn i vurderinga av om ein skal gje dispensasjon eller ikkje når vilkåra først er oppfylt. Søknaden og klagen skal handsamast som om tiltaka ikkje allereie er oppført. Det skal ikkje liggje noko straffeelement i dispensasjonsvurderinga, men det at tiltaka allereie er oppført skal heller ikkje tilleggjast vekt i retning av å tillate dispensasjon. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Klager har vist til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og

73 anført at: For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er innleiingsvis på side1 og 3 i rettleiaren presiser at I plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 er bestemmelsen om forbud mot bygging og andre tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen klargjort og strammet inn og at Byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen gjelder for hele landet. Vidare er det på side 4 vist til at Kommunene skal i kommuneplanen vurdere behovet for utvikling av eksisterende arealbruk, og behovet for tilpasning av eventuell ny utbygging. ( ) I denne vurderingen skal lovens skjerpede krav og disse retningslinjene legges til grunn. Radøy kommune ligg i sone 3 der det i følgje rettleiaren vil være enklere for kommunene å gi tillatelse til å bygge enn i områder der presset er stort. Det vil gi kommunene utenfor pressområdene mulighet til å inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier. Dette innebærer at kommunene kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet. Differensieringa gjeld såleis i første rekke utnytting av strandsona gjennom arealplan. Nokre av prinsippa i retningslina vil likevel kunne nyttast tilsvarande i dispensasjonssaker: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Det bør også vurderes om tiltaket kan trekkes vekk fra sjøen. Tiltak som tillates må tilpasses omgivelsene best mulig. I områder hvor alt tilgjengelig utbyggingsareal ligger innenfor 100-metersbeltet, og alternativ plassering av tiltak dermed ikke er mulig, vil kommunen ha videre adgang til å tillate tiltak for å ivareta hensynet til en fornuftig samfunnsutvikling. Behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme, skal tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran. Vurderingen vil være avhengig av hva slags type tiltak det gjelder. Det kan være grunnlag for å tillate visse tiltak nær sjøen, som for eksempel brygger, naust, næringstiltak og sjørettede reiselivsanlegg. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Det skal tungtvegande omsyn til for å setje til side det generelle byggeforbodet i strandsona. Dei omsyna som kan leggjast vekt på er som vist i punkta ovanfor først og fremst knytt til ålmenne interesser, til dømes arbeidsplasser, næringsutvikling, fellesanlegg ol., og der det ikkje finnast alternative areal for å ivareta naudsynt utbygging. Rettleiaren kan ikkje takast til inntekt for at det i sone 3 skal vere kurrant å få dispensasjon for utbygging av ein private fritidseigedomar i strandsona. Kommuneplan for Radøy kommune

74 Klager har på nytt vist til kommuneplan for Radøy kommune pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5: Rådmannen viser til saksframlegget i dispensasjonssaka der rådmannen presiserte at føresegna i Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 etter pkt. 3.4, tredje ledd bare får verknad for bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring. Føresegna gjeld vidare etter ordlyda bare der tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Fritidsbustad i LNF område er ikkje i samsvar med arealføremålet og er ikkje stadbunden primærnæring, og kommuneplanen pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5 får difor ikkje verknad. VURDERING Rådmannen sitt utgangspunktet for vurderinga i sak 044/2014 er at eksisterande bygning (skur) ikkje er lovleg oppført/tatt i bruk som anneks, og at det difor ikkje vil være grunnlag for å gje løyve til å føre opp tilbygg til anneks. Rådmannen presiserer at det er søkt dispensasjon kun for tilbygget og at søkjar ikkje har ønska å søke dispensasjon for heile annekset. Om det kan gjevast dispensasjon for heile annekset er difor ikkje vurdert i saka. Klagar står fast ved sitt standpunkt om at opphavleg bygning er lovleg, og klaga rettar seg difor i hovudsak mot vurdering av byggesaksstatus for opphavleg bygning. Rådmannen har lagt til grunn i saka at opphavleg bygning er oppført i 1964, før bygningslova av 1965 tredde i kraft. Rådmannen har vidare lagt til grunn at bygningen har gjennomgått ein søknadspliktig endring, både i bruk og fysisk utforming, og at bygningen difor i dag er å sjå som ulovleg, jf. saksframstillinga i sak 044/2014: «Rådmannen legg til grunn at uthus/bod i sin tid kan vere lovleg etablert, men at det er utført omfattande rehabilitering/endring. Det er ikkje tilstrekkelege opplysningar i saka om dei endringar som er gjort til å kunne vurdere om rehabilitering/endring er av ein sånn karakter og omfang at dei i seg sjølv er søknadspliktige. Uansett legg rådmannen til grunn at endring av bruk som anneks er søknadspliktig og at bruk som anneks er ulovleg. Takstrapporter Klagar har i klagesaka lagt fram takstrapport utført av takstmann Hugo Vedaa i 2006 der følgjande fremgår når det gjeld annekset: «Annekset/boden forutsettes fundamentert på faste masser/fjell. Gråstein, bjelkelag med tregulv. Bjelkelag, nytt golv og belegg i Yttervegger av bindingsverk, kledt med ukantet liggende trekledning, panel innvendig. Pulttak av sperr, sutaksbord og tekket med papp. Annekset ble pusset opp i 1999/2002. Den ene ytterveggen er isolert, kledning er skiftet. Synflige merker på innvendig panel etter tidligere lekkasje. Tak er ujevnt/har setninger, vurdert dårlig lufting i takkonstruksjonen. Innkledning av vindu og dører er ikke fagmessige. Hyttedusj med enkel punpe, vippedp-spyles med vann fra bøtte.» Bygningen er opplyst å ha eit aral på 15 kvm BRA og 19 kvm BTA, og er vurdert til en teknisk verdi på

75 kr ,-. Klager har vidare lagt fram takstrapport utført av takstmann Heine Skage i 2011 der følgjande fremgår når det gjeld annekset: «Bygningen er oppført i trekonstruksjon med liggende kledning. Pulttak bygget opp med sperrer og tekket med plater. Innvendig er det belegg på gulvet og overflater med malt panel. Malt dør med to-lags glass. Vinduer av varierende type. Enkel bygningsmessig standard. Godt vedlikeholdt.» «Badet har belegg på gulvet. Malt panel på veggene. Sanitærutstyr består av toalett, servant og dusjkabinett. Vannforyning fra utvendig tank med takvann. Pumpe og varmtvannsbereder er montert på veggen. ( ) «Denne bygningen har eget avløp med spredegrøfter.» Bygningen er opplyst å ha eit aral på 16 kvm BRA og 18 kvm BTA, og er vurdert til en teknisk verdi på kr ,-. Begge takstene opplyser at oppgradering av bygningen har skjedd i perioden Dei to takstene viser at bygningen har hatt ein teknisk verdistigning frå kr ,- i 2006 til kr ,- i Dette gir en verdistigning på kr ,- eller 237 %. Verdistigning i same periode er for fritidsbustaden vurdert til 21,5 % og for naustet til 29 %. I takst utført av i Schinnes Byggentreprenør AS i 2012 på vegne av Norwegian Claims Link AS fremgår følgjande når det gjeld annekset: «Annekset er oppført med enkel fundamentering på gråstein og dels på søyler. Ytterveggger i trekonstruksjon med utvendig liggende kledning, bygningen har svakt skrående pulttak tekket med metallplater/bølgeblekk.» «Slik undertegnede forstår saken er annekset bygget på i mai ( ) Videre fremstår det som om innredningen på badet i annekset er fornyet/oppgradert siden 2006, ut fra hva som er beskrevet ifde forskjellige verdi- og lånetakstene.» Matrikkelopplysningar Bygningen er ikkje registrert i matrikkelen (eigedomsregisteret). Eigedomen er registrert med to bygningar hytte og naust. Eigedomsskatt I samband med kommunal eigedomsskattetaksering i 2008 er bygningen ikkje funnet takstverdig. Synfaringar I samband med synfaring på eigedomen var dei omfattande arbeida på eigedomen ikkje starta.

76 Den aktuelle bygningen fremstod på dette tidspunkt som to mindre uthus under felles tak, med ope, overbygd areal i mellom. Rådmannen legg etter dette til grunn at den siste endringa av bygningen har skjedd i Foto Foto: Radøy kommune Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012

77 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012

78 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 Ortofoto 2006 Ortofoto 2011

79 Oppsummering Rådmannen legg til grunn at endringane på bygningen har skjedd i perioden Rådmannen har vurdert opplysningar ein har om eigedomen i dag opp i mot opplysningar frå sakspapira i frå : «Jeg satte opp skruret i Det er stenderverk, asfalthuntonitt, kister med forhundningspapp og eternittplater på veggene.» «Skur 4m x 3 m. Flatt tak kledd med eternitt. Oppsatt 1964.» Rådmannen vil etter dette oppsummere faktum i saka som følgjer: Bygningen vart oppført som eit skur i Bygningen kan ha vore nytta overnatting frem til hytten vart oppført i Kva bruk som har vore av bygningen frå 1974 og fram til 2000-tallet er ikkje dokumentert. Det er dokumentert at heimelshavar har oppfatta bygningen som eit anneks i perioden ca Dagens heimelshavar har nytta bygningen som bod frå Foto, samanhalde med opplysningar i byggesaken frå 1974, dokumenterar at bygningen har vore gjennom ein omfattande rehabilitering/ombygging både innvendig og uvendig. Det som opphavleg har vore eit enkelt skur med eit rom, fremstår i dag som eit innreidd anneks med soverom og bad. Takstrapportane frå 2006 og 2012 dokumenterar at bygningen har hatt ein auke i teknisk verdi på kr (237 %) i perioden. Rehabilitering/hovudombygging og bruksendring har skjedd på eit tidspunkt det både var søknadsplikt for tiltaka og det gjaldt byggeforbod i strandsone. Rådmannen finn det ikkje avgjerande for saka å fastslå kva bruk som har vore av den opphavlege bygningen til ein kvar tid. Rådmannen finn det tilstrekkeleg dokumentert at bygningen har vore gjennom ein omfattande rehabilitering/hovudombygging. Ombygginga i kombinasjon med oppføring av tilbygg har ført til at bygningen fremstår som noko anna enn det opphavlege skuret, og endringa har lagt grunnlag for ein anna og utvida bruk. Det er rådmannen sin vurdering at det ikkje har komen fram opplysningar i klagesaka som endrar den tidlegare vurderinga av at det ligg føre eit søknadspliktig tiltak, og at bygningen slik den står i dag i sin heilskap er å sjå som eit ulovleg tiltak. Vedlegg: Klage, delklage på avgjørelse i sak Askelandsneset (L)(18126) Takstrapport H. Skage 2012 (L)(18128) Takstrapport Hugo Vedaa 2006 (L)(18129) Utdrag Finn-annonse og salgsoppgave 2006 (L)(18130) CIMG9228 (L)(18131) CIMG9227 (L)(18132)

80 CIMG9230 (L)(18133) Skjermbilde (L)(18134) CIMG9218 (L)(18135) Dispensasjonssak Gbnr 68/35 Askeland - fritidsbustad - tilbygg til anneks - søknad om dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone

81 Radøy Kommune Radøyvegen 5936 Manger Gjelder tiltak på: Gnr 68 Bnr 35 Askelandsneset Sæbøvågen Tiltakshaver: Espen Gjelsvik Sak/saksnummer: Dispensasjonssak gnr. 68 bnr. 35 fritidsbolig askelandsneset klage på Radøy kommunes vedtak i sak 14/ /7393, 14/ /7392 og 14/ /7391 KLAGE/DELKLAGE 1 Innledning: Det vises til Radøy kommunes vedtak av 18. juni 2014 i saker med referanse 14/ /7393, 14/ /7392, og 14/ /7391, oversendt til undertegnede pr. e-post 27. juni Vedtakene gjelder dispensasjonssak vedrørende gnr. 68 bnr. 35 Askelandsneset Radøy kommunes vedtak i ovennevnte saker påklages herved. 1 Saksfremstilling og klagefrist: Innledningsvis vil jeg påpeke at jeg i e-posten kun fikk oversendt selve vedtakene kommunen hadde fattet. Jeg har ikke på noe senere tidspunkt mottatt den saksfremstilling som det henvises til i vedtakene fra kommunen. Uten denne, har det ikke vært mulig å ta stilling til innholdet i vedtakene. Jeg fikk først oversendt saksfremstillingene i første del av juni måned, etter at hjemmelshavers advokat Cathrine Carlsen-Raftevoll hadde oversendt denne til Norwegian Claims Link. På tidspunktet befant jeg meg på ferie, og hadde ikke anledning til å gjennomgå og ta stilling til innholdet i saksfremstillingen. Videre ble det gitt frist til klage 25. juli, midt i fellesferien. Det ble dermed nødvendig at prosessfullmektige for eierskifteforsikringsselskapet, advokatfullmektig Emilie Høgheim Apeland, måtte be om fristutsettelse. Tilleggsfristen var svært kort, og innebar i realiteten at vi hadde fem virkedager på å gjennomgå saksfremstillingen, og vurdere hvorvidt det var grunnlag for klage i saken. En stiller spørsmål ved hvorvidt dette er vanlig saksbehandlingsrutine i kommunen. 2 Grunnlaget for klagen: 2.1. Generelt om bygging i strandsonen: Som beskrevet i undertegnedes søknad av , ligger eiendommen i NLF-sone, samtidig som den ligger innenfor 100-metersbeltet, som omtales som strandsonen. Det vises i denne sammenheng til dokument Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, som trådte i kraft Det sentrale punktet i planretningslinjene er å presisere hvor i landet, og på hvilken forutsetning og vilkår, det er anledning til å bygge i strandsonen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: trygve@straumebk.no Org: Internett:

82 I planretningslinjene åpnes det opp for en differensiert forvaltning av strandsonen, og deler landets kommuner i tre kategorier: Kategori 1 gjelder kystkommunene i Oslofjordregionen. Kategori 2 gjelder andre områder der presset på arealene er stort. Kategori 3 gjelder områder med mindre press på arealene. For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Det fremkommer av retningslinjenes punkt 7 at Radøy kommune faller innunder kategori 3, og således anses som et område der det er mindre press på arealene. Det vises i denne sammenheng til Reguleringsbestemmelsene i Kommuneplan for Radøy , hvor blant annet følgende er inntatt: Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken Vedtak i sak 14/ /7391 Markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde: I søknaden av søkes det om legalisering av allerede utført tiltak samt fritak fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen blant annet for markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde. Tiltakene er godkjent på nærmere vilkår. De vilkår som stilles for godkjennelse av tiltakene er for strenge. I fortsettelsen skal særlig vedtaket hva gjelder markterrasser og terrengtrapp kommenteres nærmere Markterrasser: Det er to markterrasser på eiendommen. Terrasse nr. 1 er på ca. 60 m 2, og er plassert sør for fritidsboligen, mellom fritidsboligen og annekset. Høyden på terrassen er stedvis og kun i front/mot øst ca. 80 cm over terrenget, og terrassen går tett inntil fjellet. Terrasse nr. 2 er på 21 m 2, og er plassert nord-vest for fritidsboligen. Samlet terrasseareal er da 81 m 2. I vedtaket stilles vilkår om at arealet til markterrasse nr. 1 skal være på inntil 35 m 2. Dette innebærer at arealet på markterrassen må nærmest halveres. Dette vilkåret vurderes som svært strengt, særlig sett i lys av rådmannens saksfremstilling. I saksfremstillingen fremheves blant annet at tiltakene slikde står p.t, herunder også markterrasse nr. 1, ikke vil endre forholdene på eiendommen i særlig grad, at tiltaket ligger nært knyttet til fritidsboligen og at arealet ikke er benyttet til aktivt friluftsliv, tiltakene ligger ikke i funksjonell strandsone, tiltakene er bare i en viss grad eksponert mot sjø. Videre fremkommer følgende av saksfremstillingen: Om terrasser og trapper vert plassert lågt i terrenget og terrasse mot sør vert redusert noko i storleik er det likevel rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet LNF og byggeforbodet i strandsona ikkje vesentleg vert sett til side om det vert gjeve dispensasjon. Denne uttalelsen tilsier at det ikke er særlig store endringer som skal til for at hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig satt til side. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 2 av 7

83 Det kan dermed synes som at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk har gått vesentlig lenger enn det rådmannen anser nødvendig for at formålene og hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen skal kunne ivaretas. Samtidig er også rådmannen for streng når det vurderes som nødvendig for å overholde ovennevnte formål, at terrassenes størrelse reduseres eller begrenses oppad. Det vises særlig til at terrassen er oppført i nær tilknytning til fritidsboligen, og at størrelsen på begge terrasser ikke tilsidesetter hensynene bak arealformålet eller byggeforbudet i strandsonen når man ser hen til eiendommens beliggenhet og tilgjengelighet grunnet stedlige terrengforhold. I vedtaket er det satt som vilkår for godkjennelse at terrassene har en makshøyde på 50 cm, og dermed at terrassene må senkes med 30 cm. Vilkår om senking på 30 cm utgjør en svært liten forskjell reelt og visuelt, og vilkåret vurderes som svært strengt. Man kan fra denne side ikke se hvordan dette skal bedre ivareta formålene bak byggeforbudet i strandsonen og bestemmelsene om dispensasjon. Endring av høyden vil for eksempel ikke medføre endringer med hensyn til allmennhetens tilgang til strandsonen, og det vil heller ikke medføre endringer med hensyn til tiltakets synlighet i det omkringliggende landskapet. Det vil også ha bygningsmessige fordeler å la terrassene stå slik de er pr. dags dato. Endringer i samsvar med vilkårene vil forutsette store strukturelle endringer i terrassene. Videre er terrassene av betydning for å sikre en funksjonell bruk av eiendommen, da eiendommen for øvrig er bratt og lite tilgjengelig. På bakgrunn av ovennevnte, ber vi om at kommunens standpunkt revurderes Terrengtrapp: Hva gjelder terrengtrapp, er denne bygget i tre, utenpå opprinnelig betongtrapp. Tretrappen ble bygget av tidligere hjemmelshaver for å gjøre ferdsel i trappen sikrere, som følge av at betongtrappen var bratt og glatt. Hva gjelder vilkårene som stilles for godkjennelse av terrengtrappen, vises det til argumentasjonen i punktet over. Et særlig moment for at trappen skal stå slik den er pr. dags dato, er at trappen er betydelig sikrere enn den opprinnelige trappen, og er et utslag av en naturlig utvikling av eiendommen. Videre, slik trappen står p.t., utgjør den ikke et nevneverdig større terrenginngrep enn den opprinnelige betongtrappen. Forskjellene avgrenser seg til at den er litt mindre bratt, og noe bredere enn den opprinnelige trappen. Særlig i lys av at kommunen aksepterer at trappen utføres i tre, vurderes vilkårene som uforholdsmessig strenge Gjerde/frittstående rekkverk: Det er satt opp et gjerde/frittstående rekkverk på eiendommen. Rekkverket er plassert for å sikre en skrent på eiendommen, som fører rett ned i sjøen, og er nødvendig for å sikre en forsvarlig ferdsel på tomten. For øvrig vises til søknaden med vedlegg. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 3 av 7

84 2.3. Vedtak i sak 14/ /7392 Anneks og tilbygg til anneks: Annekset: Som det fremkommer av søknaden av , var annekset med tilbygg drøftet på forhåndskonferansen av Etter det opplyste er annekset oppført i Fra denne side fastholdes at i og med at annekset er oppført før 1965, kan man ikke se at det er oppført ulovlig. Dette fordi annekset er oppført før både Lov om planlegging i strandområder og fjellområder av 10. desember 1971 og den første landsdekkende Bygningsloven av Det henvises til i saksframstillingen fra kommunen, at det foreligger en opplisting av hvordan annekset er oppført og da med stenderverk kledning osv. Sett ut fra dette er annekset ikke innredet, og derfor kan man fatte slutning at dette ikke er et anneks men skur. Da bygningen er oppført før henholdsvis nasjonal bygningslov og strandplanloven ble innført i 1965, var det på oppføringstidspunktet (1964) ikke noe krav til hvordan man skulle oppføre en bygning, og heller ikke noe krav til søknad. Byggherre/tiltakshaver kunne dermed benytte bygningen etter egne ønsker, og kunne følgelig fritt benytte bygningen som anneks til overnatting, uten at det ble stilt noen nærmere krav etter dagjeldende regler. Den faktiske bruken som anneks er dermed det avgjørende for hvorvidt bygningen må anses som anneks eller et skur. I til tillegg til dette vil vi også presisere at etter slik vi forstår, var annekset den første bygningen på eiendommen slik den framstår i dag, og dermed er det grunn til å forstå at man benyttet denne som et anneks før hytten ble oppført. Slik undertegnede ser det, vil det ikke være riktig fra kommunen sin side å legge til grunn at annekset er ulovlig oppbygget og må søkes legalisert. Kommunen har tidligere begrunnet sitt standpunkt om ulovlighet med hensyn til oppføringen, med at det ikke foreligger dispensasjon fra dågjeldande strandplanlov. Kommunens vurdering er uriktig. I sin saksframstilling, skriver rådmannen at: Det er ikkje haldepunkt i saka for å leggje til grunn at lovleg bruk som anneks var etablert då bygningslova og strandplanlova tredde i kraft i Bygningen var oppført som skur, med ein enkel, uisolert konstruksjon, og rådmannen legg til grunn at bruken i 1965 var uthus/bod. Heimelshavar har opplyst at bruken av bygningen også per i dag er uthus/bod. Det er ikkje dokumentert i saka at skuret på noka tidspunkt har vore nytta som anneks. Det er ikke riktig å legge til grunn at bruken av annekset i 1965 var uthus/bod. Tidligere eier Frode Rokne har fått opplyst fra salgsleddet før ham at annekset ble benyttet som hytte og var eneste overnattingssted og oppholdsrom på eiendommen frem til hytten ble bygget i Etter at hytten var oppført, ble annekset fortsatt benyttet til overnatting og opphold. Bruken av annekset fra 1999 til og med 2012 kan dokumenteres med dokumentasjon utarbeidet i forbindelse med salg av eiendommen i 2006 og I vedlagte utdrag fra salgsoppgaven av 2006, fremkommer at [a]nneks inneholder: soverom, baderom med dusj og WC. I vedlagt takstrapport utarbeidet av Takstmann Hugo Vedaa i 2006,beskrives bygningen som anneks, med anvendelse som oppholdsrom og rom med enkel dusj og servant, se blant annet rapportens side 1 og 4. Ved denne beskrivelsen fremstår det som klart at eier benyttet bygningen til anneks og ikke uthus. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 4 av 7

85 På side 4 fremkommer videre at annekset ble pusset opp i 1999/2002. Dette forstås som at bruken allerede var etablert før oppussing ble gjennomført, og at arbeidet gjelder en ren modernisering fremfor etablering av ny bruk. En slik forståelse underbygges av det forhold at det i Finn-annonsen utarbeidet i forbindelse med salget av eiendommen i 2006, fremkommer at annekset er [m]odernisert i 1999/2003. Det fremkommer videre av side 2 i takstrapporten at bygningen har vært brukt som anneks siden før hytten ble ført opp i 1974, [f]ritidsbolig oppført i I tillegg er det eldre anneks med soverom og bad. Tidligere eier Frode Rokne fortsatte å benytte bygningen som anneks. Dette fremkommer også av takstrapport utarbeidet av Heine Skage i 2011, hvor bygningen beskrives som anneks, og at annekset består av soverom og bad. I forbindelse med salget, ble bygningen markedsført som anneks, med soverom og bad. På bakgrunn av overnevnte opplysninger, vurderer undertegnede det slik at annekset har blitt benyttet som anneks helt siden oppføringen, helt fram til nåværende hjemmelshaver overtok eiendommen. Dette må også kommunen legge til grunn i sin vurdering. Hvorvidt nåværende hjemmelshaver benytter annekset som bod, er uten betydning i denne sammenheng Tilbygg anneks 2002: Som følge av at rådmannen i sin saksfremstilling konkluderte med at annekset ikke er lovlig oppført, og heller ikke er byggesøkt, er det ikke gitt dispensasjon for tilbygg til anneks. Undertegnede ber kommunen revurdere sitt standpunkt også på dette punkt. Tilbygget ble oppført i Tilbygget på annekset er oppført ulovlig, da det ikke er byggesøkt. Det er i søknaden av søkt om legalisering hva gjelder tilbygget. Det er også søkt om dispensasjon. Det vises til argumentasjonen i søknaden, for ordens skyld er deler av argumentasjonen inntatt i denne klagen. Undertegnede kan ikke se at tilbygget vil ha noen negativ innvirkning på allmenne interesser. Tiltaket er godt tilpasset i omgivelsene, og alternative plasseringer er ikke aktuelt/mulig. Eiendommen vurderes å ha liten tilgjengelighet for allmennheten, samtidig som tiltaket ikke vil påvirke allerede etablerte stier i området. Tiltaket vurderes å ha liten eller ingen innvirkning på reiselivet i området. Videre ligger fritidseiendommen relativt langt borte fra annen bebyggelse, og at omkringliggende landskap og terreng gjør allmennhetens ferdsel til strandsonen på gjeldende eiendom vanskelig og usannsynlig. Dette som følge av at fjellet mot sjøen her er bratt og lite egnet/umulig å gå på. Det vises i denne sammenheng til rådmannens saksinnstilling, hvor det fremheves at det vurderes som at allmennheten ferdes i liten grad Påbygg av bad vurderes som et nødvendig tiltak i en fornuftig samfunnsutvikling. Det vises særlig hen til at dusj av de aller fleste vil vurderes som et obligatorisk og helt nødvendig element i både boliger og fritidsboliger. Som tidligere nevnt, er det ikke plass til dusj i hytten, og det har derfor vært nødvendig å innta dusjfasilitetene i tilbygget på annekset. Det påpekes videre at tilbygget er av beskjeden størrelse. På denne bakgrunn ber vi at man i klagevurderingen revurderer kommunens standpunkt, og at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen til legalisering av tilbygget, samt ovennevnte statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, da dette området ikke kan anses å ligge innunder pressområde. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 5 av 7

86 Avløp anneks: I undertegnedes søknad av , ble det også søkt om legalisering av avløp til annekset. Ved en gjennomgang av saksfremstillingen, kan vi ikke se at rådmannen har tatt stilling til avløpet til annekset, utover følgende generelle uttalelse: Det vil vere ein føresetnad for ein eventuell dispensasjon i saka at det vert søkt om og etabler lovleg avlaupsanlegg på eigedomen. Avlaupsanlegget vil også ha trong for dispensasjon frå arealføremål og byggeforbod i strandsone. Undertegnede ber om at man tar stilling til dette. Pr. i dag slippes sortvann og gråvann rett ut i en spredegrøft, men det planlegges å etablere et forbrenningstoalett slik at utslipp av sortvann samt deler av gråvannsutslipp opphører. Ut ifra terrenget fra hytte til anneks, er det vanskelig å få til en rørføring som ligger med fast fall samt er forsvarlig isolert, sett ut fra at det ikke er offentlig strømnett til eiendommen og dermed ikke kan etablere pumpe. I og med at det ikke er plass i hovedhytten for etablering av dusjområde, søkes det om å etablere samletank med spredegrøfter ut på eiendommen fra annekset. Dermed er det kun vann fra dusjingen som vil slippes ut i terrenget, og utslippet vil på denne måten reduseres vesentlig. Det bes også om at man i denne sammenheng ser hen til at ovennevnte gjelder en fritidsbolig alene, og at fritidsboligen må anses som mindre. Etter det opplyste, er fritidsboligen også bare i bruk i løpet av sommerhalvåret. Dermed vil utslipp av gråvann/dusjvann være minimal. Vi ber om at en løsning som beskrevet over, godkjennes av kommunen Vedtak i sak 14/ /7393 Kai og trapp: Vedrørende det nye tredekke på kaien, har hjemmelshaver i e-post til kommunen av presentert såkalte korreksjoner av noen faktafeil og feil på tegning. Fra e-posten siteres: Ny Trekai er ikke 0,5 meter utenfor eksisterende kai. Det riktige målet skal være ca. 1 meter utenfor opprinnelig betongkai. Undertegnede unders noe over dette da vi målte ca. 0,5 meter utenfor eksisterende kai da også eksisterende kai er ujevn i front. Dette fremkommer også av de opplysninger og tegninger som var vedlagt søknaden av Vi ber om at sistnevnte legges til grunn i ny behandling av saken. Trekaien slik den står p.t., medfører ikke økt privatisering i nevneverdig grad. Videre kan det fremheves at området er lite brukt av allmennheten, at strandsonen er lite tilgjengelig, og at allmennhetens tilgjengelighet allerede er begrenset som følge av de godkjente oppførte tiltakene. Igjen fremheves hensynet til normal utvikling av tomten, ved at bryggen slik den var på oppføringstidspunktet er liten og lite praktisk med hensyn til dagens bruk. Også vedrørende tretrapp til kaien, vurderes det som svært strengt at tiltaket ikke godkjennes. Tiltaket vurderes til ikke å tilsidesette hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen. Slik jeg ser det utgjør trappen pr i dag en langt mer sikker adkomst til naustet sammenliknet med den opprinnelige trappen, og er dermed uttrykk for en alminnelig utvikling av eiendommen. Det visuelle inntrykket av trappen kan reduseres ved langt lempeligere tiltak, som eksempelvis ved å male trappen i en farge som inngår i terrenget rundt. For øvrig vises til argumentasjonen vedrørende trappen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 6 av 7

87 3 Andre forhold: Vedrørende avløp til hytten, fastholdes standpunktene og begrunnelsen som gis i søknaden av Vi ber om at man revurderer kommunens standpunkt også på dette punkt. 4 Avslutning: Dersom dere har spørsmål vedrørende ovennevnte, vennligst ta kontakt med undertegnede. Bergen 10. August 2014 Ved spørsmål, ta kontakt på tlf eller trygve@straumebk.no Med vennlig hilsen Straume Byggkompetanse AS Trygve Berg Ingeniør og takstmann Ansvarlig søker Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 7 av 7

88

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 044/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 14/ /6045 Dispensasjonssak Gbnr 68/35 Askeland - fritidsbustad - tilbygg til anneks - søknad om dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av tilbygg til anneks. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8. Saksopplysingar: Heimelshavar Søkjar er Straume Byggkompetanse AS på vegne av tidlegare eigar sitt forsikringsselskap. Noverande heimelshavar til eigedomen, Espen Gjeldsvik, har signert søknaden. Tiltak Saken gjelder søknad om legalisering av tiltak som tidlegare er utført på eigedomen: 2 Terrasser ved hytte og anneks 3 Trapper på eigedomen Kai Frittståande gjerde/rekkverk Tilbygg til anneks Det er søkt om åtte tiltak i ein søknad. Kvart tiltak må vurderast særskilt og vurderingane vil verte ulike for det einskilde tiltak. Rådmannen finn det tenleg å handsama søknaden som tre saker. Terrasser med tilhøyrande trapper, samt frittståande rekkverk vert handsama som ein søknad, kai og trapp ved kai vert handsama som ein søknad og tilbygg til anneks vert handsama som ein søknad.

112 I det følgjande vert tilbygg til anneks handsama. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i Kommuneplan for Radøy kommune er definert som område for landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Eigedomen ligg i tillegg innafor 100- metersbeltet mot sjø. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon i frå arealformålet LNF etter kommuneplan for Radøy kommune og i frå byggjeforbodet i strandsone etter plan- og bygningslova 1-8. Grunngjeving Søknaden er i hovudsak grunngjeve i at Radøy kommune ikkje er pressområde etter Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsona langs sjøen. Søknaden som gjeld anneks er forøvrig grunngjeve som følgjer: Undertegnede kan ikke se at tiltaket vil ha noen negativ på/innvirkning på allmenne interesser. Tiltaket er godt tilpasset i omgivelsene, og alternative plasseringer er ikke aktuelt/mulig. Påbygg av bad kan vurderes som et nødvendig tiltak i en fornuftig samfunnsutvikling. Eiendommen vurderes å ha liten tilgjengelighet for allmennheten, samtidig som det ikke vil påvirke allerede etablerte stier på området. Tiltaket vurderes å ha liten eller ingen innvirkning på reiselivet i området. Videre ligger fritidseiendommen relativt langt vekk fra annen bebyggelsen, og omkringliggende terreng gjør ferdsel i strandsonen på gjeldende eiendom til vanskelig/lite sannsynlig. Dette da fjellet mot sjøen her er bratt og lite egnet/umulig for å gå på. Det er vidare vist til Kommuneplan for Radøy kommune (pkt. 3.4 nr 5) som gjeld bygningar knytt til stadbunden primærnæring: Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert vist til søknad datert Areal eksisterande bebyggelse er opplyst å vere 96 kvm BYA og areal ny bebyggelse er opplyst å vere 163 kvm BYA. Tal for BRA er ikkje opplyst. Eksisterande anneks er i følgje målsett teikning på ca. 13,5 kvm. Tilbygg til annekset er på ca. 5,7 kvm. Høgde er ca. 2,7 meter. Når det gjelder annekset legger søkjar til grunn at dette er lovleg oppført og at det difor bare er tilbygget det skal søkjast dispensasjon og byggjeløyve for: Skuret er oppført i 1964, har vi fått opplyst.

113 I og med at skuret/annekset er oppført før 1965, kan ikke undertegnede se at den er oppført ulovlig. Da dette slik undertegnede ser det, er oppført før både Lov om planlegging i strandområder og fjellområder av 10. desember 1971 og (den første landsdekkende) Bygningsloven av Slik undertegnede ser det blir det ikke riktig fra kommunen sin side og legge til grunn at skuret/annekset er ulovlig oppbygd og må søkes legalisert. Dette hjemles i at det ikke foreligger dispensasjon fra dågjeldande strandplanlov. Tilbygget på annekset derimot er utført ulovlig, da det ikke er byggesøkt. I tillegg må det søkes om dispensasjon fra PBL 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Hvorvidt denne bygning skal kalles Anneks eller skur vurderes videre under: I og med at denne bygning er oppført før nasjonal bygningslov ble innført 1965, var det heller ikke krav til hvordan man skulle oppføre en bygning, samt at det heller ikke var krav til en søknad. Av den grunn kunne tiltakshaver/byggherre faktiske ønske være den at bygning skulle være et anneks som man kunne overnatte i. Teikningar for anneks m/tilbygg: Plassering Plassering av tiltaka er vist i kart og i situasjonsplaner datert :

114

115 Byggesaksstatus for eksisterande tiltak på eigedomen Det er den gjeve dispensasjon frå strandplanlova for oppføring av fritidsbustad og naust på eigedomen. Naustet er ført opp i perioden Fritidsbustaden er godkjent oppført med eit areal på ca. 32 kvm. Det ligg føre byggjeløyve for fritidsbustaden frå : Det er i søknaden som gjeld fritidsbustad og naust frå 1972 opplyst at det er eit skur på 4x3 meter på eigedomen som er oppført i 1964 med «stender, asfalthuntonitt, kister med forhundningspapp og eternittplater på veggene.» Radøy kommune har ikkje byggjesaksdokumentasjon på følgjande tiltak: Anneks - korkje på opphavleg oppføring, endring til rom for varig opphald eller tilbygg Kai Trapper Terrasser Utføring av avlaupsanlegg Vatn og avlaup Det ligg per d.d ikkje føre gyldig utsleppsløyve korkje for fritidsbustaden eller for annekset, og utslepp er å sjå som ulovleg etablert. Det er i søknaden opplyst at kloakk og gråvatn går rett i terrenget: Pr i dag slippes sortvann og gråvann rett ut i en spredegrøft, men det planlegges å etableres forbrenningstoalett slik utslipp som sortvann samt deler av gråvann opphører. Ut i fra terrenget fra hytte til anneks, er det vanskelig å få til en rørføring som ligger med fall samt forsvarlig isolert, sett ut i fra at det ikke er offentlig strømnett til eiendommen der man kan etablere pumpe. I og med at det ikke er plass til dusj i hovedhytten for etablering av dusjområde, søkes det om å etablere samletank med spredegrøfter ut på eiendommen fra annekset. Dermed er det kun vann fra dusjingen som

116 slipper i terrenget. Det ligg føre utsleppsløyve av for utslepp av gråvatn. Utsleppsløyve er opphøyra ved at det ligg føre nytt utsleppsløyva av Utsleppsløyve frå 2011 gjeld for utslepp av kloakk og gråvatn via 4 m3 slamavskiljar i leidning til djup sjø. Sakshandsamar i Radøy kommune har i e-post av akseptert at det vert nytta 2 m3 slamavskiljar. Utsleppsløyvet av er gyldig i tre år frå vedtaksdato, og utsleppet må vere lovleg etablert innan utløpsdato. Etablering av avlaupsanlegget er søknadspliktig etter plan- og bygningslova med krav til ansvarsrettar. Det er per d.d ikkje søkt om ansvarsrett for etablering av avlaupsanlegget. Anlegget er utført utan løyve og ansvarsrettar etter plan- og bygningslova. Utsleppsløyvet er gått ut på dato utan at anlegget er lovleg etablert. Heimelshavar har fått rettleiing frå kommunen i saka. Det følgjer av kommunen sin oppsummering etter førehandskonferanse at: Tiltakshavar er gjord merksam på at utsleppsløyve av er gyldig til og at vilkår må vere oppfylt og arbeid med anlegget må vere starta opp innan dette tidspunkt. Utslepp får samletank til spredegrøft, som skissert i søknaden, er ein utsleppsløysing som ikkje vert godkjent i Radøy kommune, jf. Lokal forskrift om utslepp frå mindre avlauspanlegg pkt.5 jf. pkt 7. Representant for søkjer er orientert om Lokal forskrift om utslepp frå mindre avlaupsanlegg ved e- post av Det vil vere ein føresetnad for ein eventuell dispensasjon i saka at det vert søkt om og etablert lovleg avlaupsanlegg på eigedomen. Avlaupsanlegget vil også ha trong for dispensasjon frå arealføremål og byggeforbod i strandsone. Eigedomen har takvatn. Kart og bilete

117

118 Nabovarsling Søknaden er nabovarsla Det ligg ikkje føre merknad frå nabo. Uttale får annan styresmakt Saka er sendt til uttale til Fylkesmannen i Hordaland den Det ligg ikkje føre uttale innan fristen. Saka er drøfta med landbrukskontoret for Austrheim, Fedje og Radøy i møte Det er opplyst at det er aktiv landbruksdrift i området. Når det gjeld kaia er det i tillegg naudsynt med løyve frå Bergen og omland havnevesen etter hamneog farvasslova. Det ligg føre positiv førehandsuttale frå Bergen og omland havnevesen av Førehandskonferanse Det vart halde førehandskonferanse i saka den Det ligg føre referat frå førehandskonferansen. I tillegg har kommunen oppsummert førehandskonferansen og vidare prosess i brev til heimelshavar av LOVGRUNNLAG: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med

119 kommuneplanen sin arealdel. Vidare gjeld det generelt byggjeforbod etter pbl 1-8 i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Føresegna i Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr 5 som det er vist til i søknaden får etter pkt. 3.4, tredje ledd bare verknad for bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring, og vil ikkje få verknad i denne saka, som gjeld fritidsbustad. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl VURDERING: Omsøkt areal er i Kommuneplan for Radøy definert som LNF område og er innafor 100-metersbeltet langs sjø. Vurderinga i høve LNF føremålet og strandsona vil i hovudsak vere samanfallande i denne saka, og dispensasjonsvurderinga vert difor gjort samla for det einskilde tiltak. Rådmannen går ikkje inn i vurderinga av om omsynet bak føresegna det vert dispensert i får vert vesentleg sett til side, då det er rådmannen sin vurdering at vilkåret om at fordelane må vere større enn ulempene ved en dispensasjon uansett ikkje er oppfylt. Heimelshavar har fått rettleiing i saka som gjeld annekset, og er gjort merksam på at kommunen legg til grunn at det er trong for bruksendring for å ta opphavleg skur i bruk som anneks. Følgjande fremgår av kommune sin oppsummering etter førehandskonferanse: I følgje tiltakshavar har annekset som står på eigedomen i dag ein gamal og ein ny del. Den nye

120 delen er oppført som tilbygg til det opphavlege skuret, utført i to trinn. Siste trinn er utført etter Tilbygget er på ca 5 kvm og inneheld bad med vassklosett, samt disponibelt rom. Bad er ikkje knytt til avlaupsanlegg, og er i følgje tiltakshavar difor ikkje i bruk. Disponibelt rom vert nytta til bod. Endring til anneks/rom for varig opphald vil krevje søknad om bruksendring. Det må søkjast om dispensasjon og byggjeløyve for anten anneks eller bod. Søknaden må vere i samsvar med faktisk tiltenkt bruk. Søknad om bod vil ikkje gje høve til å nytte bygningen til overnatting. Det følgjer av saksbehandlingsforskrifta 2-1 at bruksendring er søknadspliktig dersom byggverk takast i bruk til eller vert tilrettelagt for anna enn det som følgjer av løyve eller lovlig etablert bruk. Der ikkje haldepunkt i saka for å leggje til grunn at lovleg bruk som anneks var etablert då bygningslova og strandplanlova tredde i kraft i Bygningen var oppført som skur, med ein enkel, uisolert konstruksjon, og rådmannen legg til grunn at bruken i 1965 var uthus/bod. Heimelshavar har opplyst at bruken av bygningen også per i dag er uthus/bod. Det er ikkje dokumentert i saka at skuret på noka tidspunkt har vore nytta som anneks. Det er no søkt om tilbygg til anneks, utan at det er søkt om bruksendring og bygningsmessige endringar for den opphavleg del av bygningen. Rådmannen må vurdere søknaden som den ligg føre. Rådmannen legg for sin vurdering til grunn at det eksisterande bygget ikkje lovleg er teke i bruk som anneks. Det er forvaltningspraksis i Radøy kommune at det ikkje vert gjeve dispensasjon for tiltak som fysisk er knytt saman med eit ulovleg tiltak. Omsynet bak denne praksisen er at det vil stride mot samanhengen i lovverket og den alminneleg rettsoppfatninga. Eit tilbygg har ein uløyselig samanheng med eit eksisterande byggverk. For å kunne gje dispensasjon for eit tilbygg vil det være naudsynt at eksisterande bygg og bruken av dette er lovleg etablert. Rådmannen legg til grunn at uthus/bod i sin tid kan vere lovleg etablert, men at det er utført omfattande rehabilitering/endring. Det er ikkje tilstrekkelege opplysningar i saka om dei endringar som er gjort til å kunne vurdere om rehabilitering/endring er av ein sånn karakter og omfang at dei i seg sjølv er søknadspliktige. Uansett legg rådmannen til grunn at endring av bruk som anneks er søknadspliktig og at bruk som anneks er ulovleg. Ein dispensasjon for tilbygg til anneks vil leggje til rette for utvida bruk av eit tiltak som har ulovleg bruk per i dag. Fordelane ved å gje dispensasjon for tilbygg til anneks er etter rådmannen sin vurdering ikkje større enn ulempene etter ei samla vurdering, og rådmannen rår i frå at det vert gjeve dispensasjon i saka.

121 Ikkje vedlagte saksdokument: Doknr Type Dato Tittel på saksdokumentet Vedlagte saksdokument: Dispensasjon - Vedlegg til søknad vedr Askelandsneset 95, Sæbøvåg (8782) Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 044/2014 PLT - handsaming: Hovudutvalet vedtok samrøystes rådmannen si tilråding. PLT - vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av tilbygg til anneks. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8. Vedlegg: Dispensasjon - Vedlegg til søknad vedr Askelandsneset 95, 5938 Sæbøvåg (8782)

122 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 080/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 14/ /10382 Dispensasjonssak gbnr 68/35 Askeland - markterrasse, terrengtrapp og sikringsgjerde- dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone - klagehandsaming Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Klagen vert delvis teke til følgje. Vedtak i sak 043/2014 vert omgjort. Nytt vedtak i saka: Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av terrasse nr 1 på følgjande vilkår: 1.Terrassen skal plasserast sør for fritidsbustaden. 2.Terrassen kan ha eit areal på inn til 35 kvm. Arealet skal reduserast i retning ut frå fritidsbustaden. Terrassen skal ikkje knyte saman fritidsbustaden og skuret. 3.Terrassen skal plasserast i terrenget, og i hovudsak inn til 0,5 meter over terreng (markterrasse). Terrassen kan for mindre parti førast opp inn til 0,8 meter over terreng i samsvar med søknaden. 4.Det kan ikkje førast opp rekkverk, levegg eller liknande i samband med terrassen. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av markterrasse nr 2 på følgjande vilkår: 1.Terrassen skal plasserast nord og vest for fritidsbustaden 2.Terrassen kan ha eit areal på inn til 21 kvm. 3.Terrassen skal plasserast i terrenget, og inn til 0,5 meter over terreng (markterrasse). 4. Det kan ikkje førast opp rekkverk, levegg eller liknande i samband med terrassen. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring/tilbakeføring av terrengtrappe nr 2 på følgjande vilkår: 1.Trappen skal førast opp i tilknytning til terrasse nr 2. Trappen skal i utforming, storleik og plassering vere tilnærma lik opphavleg trapp. Mindre avvik er tillat.

123 2. Det kan ikkje førast opp rekkverk eller liknande i samband med trappene. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av frittståande sikringsgjerde på følgjande vilkår: 1.Sikringsgjerde skal førast opp i skråning mot sjø og bare der det er naudsynt av omsyn til høgdeskilnad og tryggleik. 2.Gjerde skal utførast i flettverksnetting eller liknande, og i farge som er minst mogleg synleg i terrenget. 3.Gjerde skal ikkje plasserast til fortrengsel for ferdsle i strandsona. Grunngjevinga går fram av saksframstillinga. Det vert ikkje gjeve dispensasjon for oppføring av terrengtrappe nr 1. Grunngjevinga for denne delen av vedtaket er at det ikkje vert gjeve dispensasjon for den delen av terrassen som terrengtrapp nr 2 er knytt til. Heimel for vedtaket er forvaltningslova 33(2), jf. plan- og bygningslova 19-2 og 1-8 og Vedtaket er eit nytt enkeltvedtak som det kan klagast over. Saksopplysingar: Heimelshavar Klagar er Straume Byggkompetanse AS på vegne av tidlegare eigar sitt forsikringsselskap. Noverande heimelshavar til eigedomen, Espen Gjeldsvik, har signert søknaden og kommunen legg til grunn at Straume Byggkompetanse AS gjennom dette også har klagefullmakt. Advokatfirmaet Raftevoll AS v/adv.fm. Halldor Havsgård representerer heimelshavar. Klage Straume byggkompetanse har den klaga på hovudutval for plan, landbruk og teknisk sitt vedtak av i sak 043/2014. Det er samstundes klaga på vedtak i sak 042/2014 (kai og trapp) og 044/2014 (tilbygg til anneks). Desse klagene vert handsama i eiga klagesak. Vedtak PLT- 043/2014 Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av markterrasse nr 1 nr 2 på følgjande vilkår: 1.Terrassen skal plasserast nord/vest for fritidsbustaden 2.Terrassen kan ha eit areal på inn til 11 kvm.

124 3.Terrassen skal plasserast i terrenget, og inn til 0,5 meter over terreng. 4. Det kan ikkje førast opp rekkverk, levegg eller liknande i samband med terrassen. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av markterrasse nr 2 nr 1 på følgjande vilkår: 1.Terrassen skal plasserast sør for fritidsbustaden. 2.Terrassen kan ha eit areal på inn til 35 kvm. Arealet skal i hovudsak reduserast i retning ut frå fritidsbustaden. Terrassen skal ikkje knyte saman fritidsbustaden og skuret. 3.Terrassen skal plasserast i terrenget, og inn til 0,5 meter over terreng. 4.Det kan ikkje førast opp rekkverk, levegg eller liknande i samband med terrassen. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av to terrengtrapper på følgjande vilkår: 1.Trapp nr 1 nr 2 skal førast opp i tilknytning til markterrasse nr 1 nr 2. Trappen skal i utforming, storleik og plassering vere tilnærma lik opphavleg trapp. Mindre avvik i areal er tillatt. 2.Trapp nr 2 nr 1 skal førast opp i tilknytning til markterrasse nr 2 nr 1. Trappen skal plasserast i terrenget og inn til 0,5 meter over terreng, og ha eit areal på inn til 7 kvm. 3.Det kan ikkje førast opp rekkverk eller liknande i samband med trappene. Det vert gjeve dispensasjon for oppføring av frittståande sikringsgjerde på følgjande vilkår: 1.Sikringsgjerde skal førast opp i skråning mot sjø og bare der det er naudsynt av omsyn til høgdeskilnad og tryggleik. 2.Gjerde skal utførast i flettverksnetting og i farge som er minst mogleg synleg i terrenget. 3.Gjerde skal ikkje plasserast til fortrengsel for ferdsle i strandsona. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf og 1-8, samt naturmangfaldslova Klagegrunnar Klagar har vis til følgjande generelle klagegrunnar: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen : For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert

125 vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 : Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken. Dei vilkår som stilles for godkjenning av tiltaka er for strenge. Vidare anførast klagegrunnar for det einskilde tiltak: Markterrassene Det er to markterrasser på eiendommen. Terrasse nr. 1 er på ca. 60 m2, og er plassert sør for fritidsboligen, mellom fritidsboligen og annekset. Høyden på terrassen er stedvis og kun i front/mot øst ca. 80 cm over terrenget, og terrassen går tett inntil fjellet. Terrasse nr. 2 er på 21 m2, og er plassert nord-vest for fritidsboligen. Samlet terrasseareal er da 81 m2. I vedtaket stilles vilkår om at arealet til markterrasse nr. 1 skal være på inntil 35 m2. Dette innebærer at arealet på markterrassen må nærmest halveres. Dette vilkåret vurderes som svært strengt, særlig sett i lys av rådmannens saksfremstilling. I saksfremstillingen fremheves blant annet at tiltakene slik de står p.t, herunder også markterrasse nr. 1, ikke vil endre forholdene på eiendommen i særlig grad, at tiltaket ligger nært knyttet til fritidsboligen og at arealet ikke er benyttet til aktivt friluftsliv, tiltakene ligger ikke i funksjonell strandsone, tiltakene er bare i en viss grad eksponert mot sjø. Videre fremkommer følgende av saksfremstillingen: «Om terrasser og trapper vert plassert lågt i terrenget og terrasse mot sør vert redusert noko i storleik er det likevel rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet LNF og byggeforbodet i strandsona ikkje vesentleg vert sett til side om det vert gjeve dispensasjon.» Denne uttalelsen tilsier at det ikke er særlig store endringer som skal til for at hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig satt til side. Det kan dermed synes som at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk har gått vesentlig lenger enn det rådmannen anser nødvendig for at formålene og hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen skal kunne ivaretas. Samtidig er også rådmannen for streng når det vurderes som nødvendig for å overholde ovennevnte formål, at terrassenes størrelse reduseres eller begrenses oppad. Det vises særlig til at terrassen er oppført i nær tilknytning til fritidsboligen, og at størrelsen på begge terrasser ikke tilsidesetter hensynene bak arealformålet eller byggeforbudet i strandsonen når man ser hen til eiendommens beliggenhet og tilgjengelighet grunnet stedlige terrengforhold. I vedtaket er det satt som vilkår for godkjennelse at terrassene har en makshøyde på 50 cm, og dermed at terrassene må senkes med 30 cm. Vilkår om senking på 30 cm utgjør en svært liten

126 Foto forskjell reelt og visuelt, og vilkåret vurderes som svært strengt. Man kan fra denne side ikke se hvordan dette skal bedre ivareta formålene bak byggeforbudet i strandsonen og bestemmelsene om dispensasjon. Endring av høyden vil for eksempel ikke medføre endringer med hensyn til allmennhetens tilgang til strandsonen, og det vil heller ikke medføre endringer med hensyn til tiltakets synlighet i det omkringliggende landskapet. Det vil også ha bygningsmessige fordeler å la terrassene stå slik de er pr. dags dato. Endringer i samsvar med vilkårene vil forutsette store strukturelle endringer i terrassene. Videre er terrassene av betydning for å sikre en funksjonell bruk av eiendommen, da eiendommen for øvrig er bratt og lite tilgjengelig. Terrengtrapper Hva gjelder terrengtrapp, er denne bygget i tre, utenpå opprinnelig betongtrapp. Tretrappen ble bygget av tidligere hjemmelshaver for å gjøre ferdsel i trappen sikrere, som følge av at betongtrappen var bratt og glatt. Hva gjelder vilkårene som stilles for godkjennelse av terrengtrappen, vises det til argumentasjonen i punktet over. Et særlig moment for at trappen skal stå slik den er pr. dags dato, er at trappen er betydelig sikrere enn den opprinnelige trappen, og er et utslag av en naturlig utvikling av eiendommen. Videre, slik trappen står p.t., utgjør den ikke et nevneverdig større terrenginngrep enn den opprinnelige betongtrappen. Forskjellene avgrenser seg til at den er litt mindre bratt, og noe bredere enn den opprinnelige trappen. Særlig i lys av at kommunen aksepterer at trappen utføres i tre, vurderes vilkårene som uforholdsmessig strenge. Sikringsgjerde Det er satt opp et gjerde/frittstående rekkverk på eiendommen. Rekkverket er plassert for å sikre en skrent på eiendommen, som fører rett ned i sjøen, og er nødvendig for å sikre en forsvarlig ferdsel på tomten..

127 Foto: Ortofoto 2011 Markterrasse nr 1 og terrengtrapp nr 1:

128 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 Foto: frå klaga Markterrasse nr 2 og terrengtrapp nr 2:

129 Foto: frå klaga Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012

130 Foto: Schinnes Byggentreprenør AS 2012 Sikringsgjerde Foto: frå klage RETTSLEG GRUNNLAG Rettsleg grunnlag i saka er plan- og bygningslova (pbl.) 1-8 om byggeforbod i strandsone, pbl. 11-

131 6 om rettsverknad av kommuneplan og pbl om dispensasjon. Følgjande rettsleg utgangspunktet gjelder: Det gjeld byggeforbod i strandsone. Det gjeld byggeforbod for tiltak med fritidsbustadføremål i område med arealføremål landbruk, natur og friluftsliv. Kommunen kan gje dispensasjon frå byggeforbodet med heimel i plan- og bygningslova 19-2, når dei to kumulative vilkåra i føresegna er oppfylt. Vurderinga av kor vidt vilkåra er oppfylt er lovbunden skjønn, medan kommunen har fritt skjønn i vurderinga av om ein skal gje dispensasjon eller ikkje når vilkåra først er oppfylt. Søknaden og klagen skal handsamast som om tiltaka ikkje allereie er oppført. Det skal ikkje liggje noko straffeelement i dispensasjonsvurderinga, men det at tiltaka allereie er oppført skal heller ikkje tilleggjast vekt i retning av å tillate dispensasjon. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Klager har vist til Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen og anført at: For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er innleiingsvis på side1 og 3 i rettleiaren presiser at I plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 er bestemmelsen om forbud mot bygging og andre tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen klargjort og strammet inn og at Byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjøen gjelder for hele landet. Vidare er det på side 4 vist til at Kommunene skal i kommuneplanen vurdere behovet for utvikling av eksisterende arealbruk, og behovet for tilpasning av eventuell ny utbygging. ( ) I denne vurderingen skal lovens skjerpede krav og disse retningslinjene legges til grunn. Radøy kommune ligg i sone 3 der det i følgje rettleiaren vil være enklere for kommunene å gi tillatelse til å bygge enn i områder der presset er stort. Det vil gi kommunene utenfor pressområdene mulighet til å inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier. Dette innebærer at kommunene kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet. Differensieringa gjeld såleis i første rekke utnytting av strandsona gjennom arealplan. Nokre av prinsippa i retningslina vil likevel kunne anvendast tilsvarande i dispensasjonssaker: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Det bør også vurderes om tiltaket kan trekkes vekk fra sjøen. Tiltak som tillates må tilpasses omgivelsene best mulig. I områder hvor alt tilgjengelig utbyggingsareal ligger innenfor 100-metersbeltet, og alternativ plassering av tiltak dermed ikke er mulig, vil kommunen ha videre adgang til å tillate tiltak for å ivareta hensynet til en fornuftig samfunnsutvikling. Behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme,

132 skal tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran. Vurderingen vil være avhengig av hva slags type tiltak det gjelder. Det kan være grunnlag for å tillate visse tiltak nær sjøen, som for eksempel brygger, naust, næringstiltak og sjørettede reiselivsanlegg. Muligheten for fritidsfiske gjennom å tillate oppføring av naust og brygge skal også tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser som er angitt foran, og mulighetene for felles brygger og naust bør også vurderes. Det skal tungtvegande omsyn til for å setje til side det generelle byggeforbodet i strandsona. Dei omsyna som kan leggjast vekt på er som vist i punkta ovenfor først og fremst knytt til ålmenne interesser, til dømes arbeidsplasser, næringsutvikling, fellesanlegg ol., og der det ikkje finnast alternative areal for å ivareta naudsynt utbygging. Rettleiaren kan ikkje takast til inntekt for at det i sone 3 skal vere kurrant å få dispensasjon for utbygging av ein private fritidseigedomar i strandsona. Kommuneplan for Radøy kommune Klager har på nytt vist til kommuneplan for Radøy kommune pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5: Rådmannen viser til saksframlegget i dispensasjonssaka der rådmannen presiserte at føresegna i Kommuneplan for Radøy kommune pkt. 3.4 nr. 5 etter pkt. 3.4, tredje ledd bare får verknad for bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring. Føresegna gjeld vidare etter ordlyda bare der tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Fritidsbustad i LNF område er ikkje i samsvar med arealføremålet og er ikkje stadbunden primærnæring, og kommuneplanen pkt 3.4, fjerde ledd, nr. 5 får difor ikkje verknad. VURDERING Saken er kompleks med mange tiltak og rådmannen ser at tiltaka har fått feil nummer i vedtaket i sak 043/2014. Følgjande nemning av tiltaka er lagt til grunn i klagesakshandsaminga (situasjonsplan påført nummerering av rådmannen):

133 . Klagar har generelt vist til at vilkåra i saka er for strenge. Det fremgår ikkje direkte av klagen kva vilkår i vedtaket det er klaga over. Klaga er i hovudsak retta mot at det ikkje ligg føre grunnar som taler mot å gje dispensasjon, og synast å ha som utgangspunkt at kommunen skal gje dispensasjon. Det rettslege utgangspunktet i plb er at fordelane ved å gje dispensasjon må vere klårt større enn ulempene. Vilkåret er ikkje oppfylt ved fråvær av ulemper, det må samstundes vere overvekt av fordelar. Fordelane må vidare som eit utgangspunkt vere av samfunnmessig karakter. Reint personlege grunnar for tiltakshavar kan sjeldan tilleggjast vekt. Ein tungtvegande ulempe i ein kvar dispensasjonssak er faren for utholing av planverket som styringsverktøy og faren for presedens. For å unngå presedens må saken vere særeigen og grunnane for å gje dispensasjon må ikkje kunne hevdast i eit stort tal liknande saker. I denne saka kan rådmannen ikkje sjå at grunnane for å gje dispensasjon er særeigne for saka. Eit stort tal fritidsbustader i LNF område og strandsone vil med den same grunngjeving kunne ønske tilsvarande tiltak. At tiltaka allereie er utført, og at vilkår i løyvet vil føre til trong for bygningsmessige endringar, er ikkje ein ulempe som kan tilleggjast vekt i vurderinga. Forvaltningspraksis i Radøy kommune har ei klar line i retning av å tillate mindre tiltak knytt til

134 eksisterande bygg i LNF område, og i nokon grad også i strandsone. Normal rettskjensle og samanhengen i lovverket er omsyna bak denne praksisen, samt at det normalt er samfunnstenleg, spesielt med omsyn til miljø, at eksisterande bygningar vert vedlikehalde og halde i bruk. Innafor denne praksisen fell tiltak som er høveleg liten vurdert opp i mot eksisterande tiltak på eigedomen. Kommunen tek normalt utgangspunkt i dei tiltak som fell inn under pbl. 20-3, men vurderinga er konkret i høve det aktuelle tiltaket og den aktuelle eigedomen. Om kommunen i denne saka opnar for tiltak i større omfang enn det forvaltningspraksis i Radøy kommune tilseier vil det skape presedens for seinare saker. Når det gjeld terrassane legg rådmannen til grunn sentrale styresmakter sin definisjon av at markterrasser er terrasser oppført inn til 0,5 meter over terreng. Ein dispensasjon er eit unntak frå gjeldande regelverk og kommunen har høve til å setje vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Forvaltningspraksis i Radøy kommunen er utgangspunktet for dei vilkår som er satt i saka. Den konkrete vurderinga er knytt til tiltak sin art og storleik, sett opp i mot eksisterande lovlege tiltak på eigedomen, samt landskapsverknaden av tiltaket åleine og saman med andre ulovlege tiltak på eigeomen. Sjølv om det her er søkt om legalisering av allereie utførte tiltak, finn ikkje rådmannen at det skal leggjast til grunn ein anna vurdering av kva som er eit mindre tiltak med omsyn til art, storleik og plassering enn den vurderinga kommunen ville lagt til grunn i ein sak som gjaldt eit tiltak som ikkje var utført. Det er søkt om legalisering av fleire ulovlege tiltak. I dispensasjonsvurderinga må tiltaka vurderast særskilt, men verknaden av alle tiltak samla vil være eit element i vurderinga. Det totale tal tiltak på eigedomen har ført til at eigedomen har utvikla seg frå ein liten, frittliggjande 70-talls hytte til eit hytteanlegg som legg beslag på eit stort areal, som har stor landskapsverknad og er kraftig eksponert i frå sjø. Som ein følgje av alle tiltaka på eigedomen samla vert det ein auke i BYA frå 96 til 163 kvm i følgje opplysningar i søknaden. I dette arealet inngår ikkje parkering. Til samanlikning set Kommuneplan for Radøy kommune ein øvre grense på 150 kvm BYA, inkludert parkering, for fritidsbustader i regulert felt. Vilkåra i denne, og dei andre saken, er satt for at ulempene ved tiltaka totalt sett skal verte redusert. Rådmannen finn at landskapsverknaden og eksponering i frå sjø vil verte redusert ved at den samanhengande utføringa tiltaka har i dag vert brote opp og ved at samla bygd areal vert redusert. To terrasser Når det gjeld markterrassen vil rådmannen særleg peike på at samla terrasseareal er på ca. 81 kvm, nær det doble av fritidsbustaden sitt areal. I tilsvarande saker i Radøy kommune er det godkjent markterrassar med areal på kvm. Klager synast å vere av den oppfatning at hovudutvalet har inntatt strengare vilkår i saka enn det

135 rådmannen sin sakframstilling gjev grunnlag for: Denne uttalelsen tilsier at det ikke er særlig store endringer som skal til for at hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig satt til side. Det kan dermed synes som at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk har gått vesentlig lenger enn det rådmannen anser nødvendig for at formålene og hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen skal kunne ivaretas. Rådmannen presiserer at hovudutvalet har treft vedtak i saka i samsvar med rådmannen sin innstilling, også når det gjeld vilkåra. Vilkåra er ein konkretisering av rådmanen sin vurdering av at tiltaket må reduserast i omfang. Når det gjeld terrasse nr 1 er det rådmannen sin vurdering at foto i saka støttar klagar sin anførsel om at avstand til terreng på inn til 0,8 meter, nokre få stader, ikkje råkar landskapstilhøva eller eksponering i frå sjø i større grad enn om heile terrassen har ein avstand til terreng på 0,5 meter. Når det gjelder terrassen sitt areal er det rådmannen sin vurdering at det ikkje ligg føre nye opplysningar i klagesaka som førar til ein annan vurdering. Terrassen har eit areal på ca. 60 kvm og vil i samsvar med dispensasjonsvedtaket måtte reduserast til 35 kvm. Rådmannen har i ein samla vurdering av alle tiltaka på eigedomen lagt vekt på at landskapsverknaden og eksponering i frå sjø vil verte redusert ved at den samanhengande utføringa tiltaka har i dag vert brote opp og ved at samla bygd areal vert redusert. Dette omsynet gjer seg særleg gjeldande for terrasse nr 1 som er det tiltaket som åleine har størst areal og som knytt saman bygningane på eigedomen.. Samstundes er det naudsynt med ein reduksjon i BYA for eigedomen totalt sett. Rådmannen rår til at vedtak i sak 043/2014 vert stadfesta, men at vilkår nr 3 vert endra slik at terrassen på nokre stader kan ha ein høgde til terreng på inn til 0,8 meter. Når det gjeld terrasse nr 2 er det så vidt rådmannen kan sjå komen nye opplysningar i klaga. Terrassen er omsøkt med eit areal på 11 kvm, og det er i sak 043/2014 gjeve dispensasjon for eit areal på 11 kvm. I klaga er det opplyst at terrassen har eit areal på 21 kvm. Årsaken til arealavviket går ikkje fram av klagen, men i brev frå tiltakshavar av går det fram at: Plantegning av terrasse viser ikke terrasse foran inngangsdør. Fra øverste trinn i trapp i gavl på hytten og inn til hoveddør på hytten er det etablert terrasse. Rådmannen finn det tenleg å handsame eit areal som samsvarer med faktisk utført tiltak, og legg eit areal på 21 kvm til grunn i klagesaka. Arealet som no er teken med ligg vest for fritidsbustaden, bort i frå sjøsida, og er ikkje synleg frå sjøsida. Terrassen er plassert i terrenget, og er delvis overbygd av takutstikk og overbygd inngangsparti. Rådmannen kan ikkje sjå at vurderingane som er gjort i høve dette tiltaket vert annleis om ein tek med det ekstra arealet. Tiltaket aukar BYA for eigedomen, men auken er på mindre enn terrassen sine 10 kvm i og med at deler av arealet er overbygd og allereie rekna med i BYA per i dag. Rådmannen ser dette som ein justering og rår til at vedtaket vert endra for dette tiltaket slik at det vert godkjent eit areal på 21 kvm for terrasse nr 2. To terrengtrapper

136 Når det gjeld trapp nr 2 er det rådmannen sin vurdering at det ikkje har komen frem nye opplysningar i saka som endrar vurderinga. Trappa er eksponert i frå sjø og i landskapet elles, og har etter rådmannen sin vurdering fått ein uturvande dominerande utforming og storleik. Rådmannen har i sak 043/2014 funnet grunnlag for å gje dispensasjon for tilbakeføring av trappa til ein tilnærma opphavleg stand. Rådmannen rår til at vedtak i sak 043/2014 når det gjeld trapp nr 2 vert stadfesta. Når det gjeld trapp nr 1 har det vorte lag til grunn feil faktum i saka og vedtak i sak 043/2014 har fått eit ikkje tilsikta resultat. Feilen har mellom anna si årsak i at den eine trappen, som søkjar har meint å søkje om, er vist som terrasse i situasjonsplanen. Rådmannen har difor i sin vurdering lagt til grunn at trapp nr 1 er den trappen som er vist som trapp på situasjonsplanen. Ved ein ny gjennomgang ser rådmannen at den trappen som er vist som trapp i situasjonsplanen, og som rådmannen har handsama som trapp nr 1, ikkje er omsøkt. Bildar som er vurdert i klagesaka viser at den trappen søkjer meinte å søkje om (trapp nr 1) er knytt til ein del av terrassen som etter vedtaket må førast tilbake grunna reduksjon i terrasseareal. Terrengtrapp knytt til denne delen av terrassen vil følgjeleg då heller ikkje kunne godkjennast. Trappen er direkte knytt til terrassen og vil utan denne ikkje få nokon funksjon. Det vil då ikkje vere fordelar ved å godkjenne tiltaket. Rådmannen rår difor til at vedtaket vert endra og gjort om til avslag for trapp nr 1. Grunngjevinga for avslaget vil elles vere tilsvarande som for terrasse nr 1. Den tredje trappen, som ikkje er søkt om, vert ikkje vurdert i klagesaka. Sikringsgjerde Det går ikkje frem av klaga kva vilkår det er klaga over. Rådmannen har vurdert saka på nytt og kan ikkje sjå at vikåra er uturvande eller urimelig. Rådmannen rår til at vedtak i sak 043/2014 når det gjeld sikringsgjerde vert stadfesta. Konklusjon Det er rådmannen sin vurdering at det har komen frem nokre nye opplysningar/presiseringar i klagehandsaminga og rår til følgjande mindre endringar i vedtaket: Terrasse nr 1 vilkåret som gjeld høgde frå terreng vert endra, slik at terrassen nokre stader kan ha ein høgde frå terreng på inn til 0,8 meter. Terrasse nr 2 vilkår om storleik vert endra frå 11 til 21 kvm. Trapp nr 1 vedtaket vert endra frå løyve på vilkår til avslag. Trapp nr 2 vedtaket vert stadfesta. Sikringsgjerde vedtak vert stadfesta. Klagen vert med det delvis teke til følgje og det ligg føre eit nytt enkeltvedtak i saka. Klaga vert då ikkje sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd, men søkjer får i staden for høve til å klage

137 over det nye vedtaket. Vedlegg: Klage, delklage på avgjørelse i sak Askelandsneset (L)(18126) Takstrapport H. Skage 2012 (L)(18128) Takstrapport Hugo Vedaa 2006 (L)(18129) Utdrag Finn-annonse og salgsoppgave 2006 (L)(18130) CIMG9228 (L)(18131) CIMG9227 (L)(18132) CIMG9230 (L)(18133) Skjermbilde (L)(18134) CIMG9218 (L)(18135)

138 Radøy Kommune Radøyvegen 5936 Manger Gjelder tiltak på: Gnr 68 Bnr 35 Askelandsneset Sæbøvågen Tiltakshaver: Espen Gjelsvik Sak/saksnummer: Dispensasjonssak gnr. 68 bnr. 35 fritidsbolig askelandsneset klage på Radøy kommunes vedtak i sak 14/ /7393, 14/ /7392 og 14/ /7391 KLAGE/DELKLAGE 1 Innledning: Det vises til Radøy kommunes vedtak av 18. juni 2014 i saker med referanse 14/ /7393, 14/ /7392, og 14/ /7391, oversendt til undertegnede pr. e-post 27. juni Vedtakene gjelder dispensasjonssak vedrørende gnr. 68 bnr. 35 Askelandsneset Radøy kommunes vedtak i ovennevnte saker påklages herved. 1 Saksfremstilling og klagefrist: Innledningsvis vil jeg påpeke at jeg i e-posten kun fikk oversendt selve vedtakene kommunen hadde fattet. Jeg har ikke på noe senere tidspunkt mottatt den saksfremstilling som det henvises til i vedtakene fra kommunen. Uten denne, har det ikke vært mulig å ta stilling til innholdet i vedtakene. Jeg fikk først oversendt saksfremstillingene i første del av juni måned, etter at hjemmelshavers advokat Cathrine Carlsen-Raftevoll hadde oversendt denne til Norwegian Claims Link. På tidspunktet befant jeg meg på ferie, og hadde ikke anledning til å gjennomgå og ta stilling til innholdet i saksfremstillingen. Videre ble det gitt frist til klage 25. juli, midt i fellesferien. Det ble dermed nødvendig at prosessfullmektige for eierskifteforsikringsselskapet, advokatfullmektig Emilie Høgheim Apeland, måtte be om fristutsettelse. Tilleggsfristen var svært kort, og innebar i realiteten at vi hadde fem virkedager på å gjennomgå saksfremstillingen, og vurdere hvorvidt det var grunnlag for klage i saken. En stiller spørsmål ved hvorvidt dette er vanlig saksbehandlingsrutine i kommunen. 2 Grunnlaget for klagen: 2.1. Generelt om bygging i strandsonen: Som beskrevet i undertegnedes søknad av , ligger eiendommen i NLF-sone, samtidig som den ligger innenfor 100-metersbeltet, som omtales som strandsonen. Det vises i denne sammenheng til dokument Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, som trådte i kraft Det sentrale punktet i planretningslinjene er å presisere hvor i landet, og på hvilken forutsetning og vilkår, det er anledning til å bygge i strandsonen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: trygve@straumebk.no Org: Internett:

139 I planretningslinjene åpnes det opp for en differensiert forvaltning av strandsonen, og deler landets kommuner i tre kategorier: Kategori 1 gjelder kystkommunene i Oslofjordregionen. Kategori 2 gjelder andre områder der presset på arealene er stort. Kategori 3 gjelder områder med mindre press på arealene. For områder i kategori tre er det ikke uttrykt noe om at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. Utgangspunktet her er at kommunen skal gi tillatelse til bygging etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det er i denne kategorien åpnet for en mer nyansert vurdering av verdien av de konkrete hensyn som måtte gjøre seg gjeldende. Det fremkommer av retningslinjenes punkt 7 at Radøy kommune faller innunder kategori 3, og således anses som et område der det er mindre press på arealene. Det vises i denne sammenheng til Reguleringsbestemmelsene i Kommuneplan for Radøy , hvor blant annet følgende er inntatt: Det kan gjevast løyve til mindre tiltak knytt til eksisterande bustadhus/våningshus når tiltaket er i samsvar med arealføremålet. Mindre tiltak er tilbygg, påbygg, frittståande uthus/garasje og mindre anlegg som høyrer til bustaden/tunet. Det foreligger dermed ikke føringer på bakgrunn av strandsoneretningslinjene med hensyn til hvor strengt byggeforbudet skal praktiseres i denne saken Vedtak i sak 14/ /7391 Markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde: I søknaden av søkes det om legalisering av allerede utført tiltak samt fritak fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen blant annet for markterrasser, terrengtrapp og sikringsgjerde. Tiltakene er godkjent på nærmere vilkår. De vilkår som stilles for godkjennelse av tiltakene er for strenge. I fortsettelsen skal særlig vedtaket hva gjelder markterrasser og terrengtrapp kommenteres nærmere Markterrasser: Det er to markterrasser på eiendommen. Terrasse nr. 1 er på ca. 60 m 2, og er plassert sør for fritidsboligen, mellom fritidsboligen og annekset. Høyden på terrassen er stedvis og kun i front/mot øst ca. 80 cm over terrenget, og terrassen går tett inntil fjellet. Terrasse nr. 2 er på 21 m 2, og er plassert nord-vest for fritidsboligen. Samlet terrasseareal er da 81 m 2. I vedtaket stilles vilkår om at arealet til markterrasse nr. 1 skal være på inntil 35 m 2. Dette innebærer at arealet på markterrassen må nærmest halveres. Dette vilkåret vurderes som svært strengt, særlig sett i lys av rådmannens saksfremstilling. I saksfremstillingen fremheves blant annet at tiltakene slikde står p.t, herunder også markterrasse nr. 1, ikke vil endre forholdene på eiendommen i særlig grad, at tiltaket ligger nært knyttet til fritidsboligen og at arealet ikke er benyttet til aktivt friluftsliv, tiltakene ligger ikke i funksjonell strandsone, tiltakene er bare i en viss grad eksponert mot sjø. Videre fremkommer følgende av saksfremstillingen: Om terrasser og trapper vert plassert lågt i terrenget og terrasse mot sør vert redusert noko i storleik er det likevel rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet LNF og byggeforbodet i strandsona ikkje vesentleg vert sett til side om det vert gjeve dispensasjon. Denne uttalelsen tilsier at det ikke er særlig store endringer som skal til for at hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen ikke blir vesentlig satt til side. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 2 av 7

140 Det kan dermed synes som at Hovudutval for plan, landbruk og teknisk har gått vesentlig lenger enn det rådmannen anser nødvendig for at formålene og hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen skal kunne ivaretas. Samtidig er også rådmannen for streng når det vurderes som nødvendig for å overholde ovennevnte formål, at terrassenes størrelse reduseres eller begrenses oppad. Det vises særlig til at terrassen er oppført i nær tilknytning til fritidsboligen, og at størrelsen på begge terrasser ikke tilsidesetter hensynene bak arealformålet eller byggeforbudet i strandsonen når man ser hen til eiendommens beliggenhet og tilgjengelighet grunnet stedlige terrengforhold. I vedtaket er det satt som vilkår for godkjennelse at terrassene har en makshøyde på 50 cm, og dermed at terrassene må senkes med 30 cm. Vilkår om senking på 30 cm utgjør en svært liten forskjell reelt og visuelt, og vilkåret vurderes som svært strengt. Man kan fra denne side ikke se hvordan dette skal bedre ivareta formålene bak byggeforbudet i strandsonen og bestemmelsene om dispensasjon. Endring av høyden vil for eksempel ikke medføre endringer med hensyn til allmennhetens tilgang til strandsonen, og det vil heller ikke medføre endringer med hensyn til tiltakets synlighet i det omkringliggende landskapet. Det vil også ha bygningsmessige fordeler å la terrassene stå slik de er pr. dags dato. Endringer i samsvar med vilkårene vil forutsette store strukturelle endringer i terrassene. Videre er terrassene av betydning for å sikre en funksjonell bruk av eiendommen, da eiendommen for øvrig er bratt og lite tilgjengelig. På bakgrunn av ovennevnte, ber vi om at kommunens standpunkt revurderes Terrengtrapp: Hva gjelder terrengtrapp, er denne bygget i tre, utenpå opprinnelig betongtrapp. Tretrappen ble bygget av tidligere hjemmelshaver for å gjøre ferdsel i trappen sikrere, som følge av at betongtrappen var bratt og glatt. Hva gjelder vilkårene som stilles for godkjennelse av terrengtrappen, vises det til argumentasjonen i punktet over. Et særlig moment for at trappen skal stå slik den er pr. dags dato, er at trappen er betydelig sikrere enn den opprinnelige trappen, og er et utslag av en naturlig utvikling av eiendommen. Videre, slik trappen står p.t., utgjør den ikke et nevneverdig større terrenginngrep enn den opprinnelige betongtrappen. Forskjellene avgrenser seg til at den er litt mindre bratt, og noe bredere enn den opprinnelige trappen. Særlig i lys av at kommunen aksepterer at trappen utføres i tre, vurderes vilkårene som uforholdsmessig strenge Gjerde/frittstående rekkverk: Det er satt opp et gjerde/frittstående rekkverk på eiendommen. Rekkverket er plassert for å sikre en skrent på eiendommen, som fører rett ned i sjøen, og er nødvendig for å sikre en forsvarlig ferdsel på tomten. For øvrig vises til søknaden med vedlegg. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 3 av 7

141 2.3. Vedtak i sak 14/ /7392 Anneks og tilbygg til anneks: Annekset: Som det fremkommer av søknaden av , var annekset med tilbygg drøftet på forhåndskonferansen av Etter det opplyste er annekset oppført i Fra denne side fastholdes at i og med at annekset er oppført før 1965, kan man ikke se at det er oppført ulovlig. Dette fordi annekset er oppført før både Lov om planlegging i strandområder og fjellområder av 10. desember 1971 og den første landsdekkende Bygningsloven av Det henvises til i saksframstillingen fra kommunen, at det foreligger en opplisting av hvordan annekset er oppført og da med stenderverk kledning osv. Sett ut fra dette er annekset ikke innredet, og derfor kan man fatte slutning at dette ikke er et anneks men skur. Da bygningen er oppført før henholdsvis nasjonal bygningslov og strandplanloven ble innført i 1965, var det på oppføringstidspunktet (1964) ikke noe krav til hvordan man skulle oppføre en bygning, og heller ikke noe krav til søknad. Byggherre/tiltakshaver kunne dermed benytte bygningen etter egne ønsker, og kunne følgelig fritt benytte bygningen som anneks til overnatting, uten at det ble stilt noen nærmere krav etter dagjeldende regler. Den faktiske bruken som anneks er dermed det avgjørende for hvorvidt bygningen må anses som anneks eller et skur. I til tillegg til dette vil vi også presisere at etter slik vi forstår, var annekset den første bygningen på eiendommen slik den framstår i dag, og dermed er det grunn til å forstå at man benyttet denne som et anneks før hytten ble oppført. Slik undertegnede ser det, vil det ikke være riktig fra kommunen sin side å legge til grunn at annekset er ulovlig oppbygget og må søkes legalisert. Kommunen har tidligere begrunnet sitt standpunkt om ulovlighet med hensyn til oppføringen, med at det ikke foreligger dispensasjon fra dågjeldande strandplanlov. Kommunens vurdering er uriktig. I sin saksframstilling, skriver rådmannen at: Det er ikkje haldepunkt i saka for å leggje til grunn at lovleg bruk som anneks var etablert då bygningslova og strandplanlova tredde i kraft i Bygningen var oppført som skur, med ein enkel, uisolert konstruksjon, og rådmannen legg til grunn at bruken i 1965 var uthus/bod. Heimelshavar har opplyst at bruken av bygningen også per i dag er uthus/bod. Det er ikkje dokumentert i saka at skuret på noka tidspunkt har vore nytta som anneks. Det er ikke riktig å legge til grunn at bruken av annekset i 1965 var uthus/bod. Tidligere eier Frode Rokne har fått opplyst fra salgsleddet før ham at annekset ble benyttet som hytte og var eneste overnattingssted og oppholdsrom på eiendommen frem til hytten ble bygget i Etter at hytten var oppført, ble annekset fortsatt benyttet til overnatting og opphold. Bruken av annekset fra 1999 til og med 2012 kan dokumenteres med dokumentasjon utarbeidet i forbindelse med salg av eiendommen i 2006 og I vedlagte utdrag fra salgsoppgaven av 2006, fremkommer at [a]nneks inneholder: soverom, baderom med dusj og WC. I vedlagt takstrapport utarbeidet av Takstmann Hugo Vedaa i 2006,beskrives bygningen som anneks, med anvendelse som oppholdsrom og rom med enkel dusj og servant, se blant annet rapportens side 1 og 4. Ved denne beskrivelsen fremstår det som klart at eier benyttet bygningen til anneks og ikke uthus. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 4 av 7

142 På side 4 fremkommer videre at annekset ble pusset opp i 1999/2002. Dette forstås som at bruken allerede var etablert før oppussing ble gjennomført, og at arbeidet gjelder en ren modernisering fremfor etablering av ny bruk. En slik forståelse underbygges av det forhold at det i Finn-annonsen utarbeidet i forbindelse med salget av eiendommen i 2006, fremkommer at annekset er [m]odernisert i 1999/2003. Det fremkommer videre av side 2 i takstrapporten at bygningen har vært brukt som anneks siden før hytten ble ført opp i 1974, [f]ritidsbolig oppført i I tillegg er det eldre anneks med soverom og bad. Tidligere eier Frode Rokne fortsatte å benytte bygningen som anneks. Dette fremkommer også av takstrapport utarbeidet av Heine Skage i 2011, hvor bygningen beskrives som anneks, og at annekset består av soverom og bad. I forbindelse med salget, ble bygningen markedsført som anneks, med soverom og bad. På bakgrunn av overnevnte opplysninger, vurderer undertegnede det slik at annekset har blitt benyttet som anneks helt siden oppføringen, helt fram til nåværende hjemmelshaver overtok eiendommen. Dette må også kommunen legge til grunn i sin vurdering. Hvorvidt nåværende hjemmelshaver benytter annekset som bod, er uten betydning i denne sammenheng Tilbygg anneks 2002: Som følge av at rådmannen i sin saksfremstilling konkluderte med at annekset ikke er lovlig oppført, og heller ikke er byggesøkt, er det ikke gitt dispensasjon for tilbygg til anneks. Undertegnede ber kommunen revurdere sitt standpunkt også på dette punkt. Tilbygget ble oppført i Tilbygget på annekset er oppført ulovlig, da det ikke er byggesøkt. Det er i søknaden av søkt om legalisering hva gjelder tilbygget. Det er også søkt om dispensasjon. Det vises til argumentasjonen i søknaden, for ordens skyld er deler av argumentasjonen inntatt i denne klagen. Undertegnede kan ikke se at tilbygget vil ha noen negativ innvirkning på allmenne interesser. Tiltaket er godt tilpasset i omgivelsene, og alternative plasseringer er ikke aktuelt/mulig. Eiendommen vurderes å ha liten tilgjengelighet for allmennheten, samtidig som tiltaket ikke vil påvirke allerede etablerte stier i området. Tiltaket vurderes å ha liten eller ingen innvirkning på reiselivet i området. Videre ligger fritidseiendommen relativt langt borte fra annen bebyggelse, og at omkringliggende landskap og terreng gjør allmennhetens ferdsel til strandsonen på gjeldende eiendom vanskelig og usannsynlig. Dette som følge av at fjellet mot sjøen her er bratt og lite egnet/umulig å gå på. Det vises i denne sammenheng til rådmannens saksinnstilling, hvor det fremheves at det vurderes som at allmennheten ferdes i liten grad Påbygg av bad vurderes som et nødvendig tiltak i en fornuftig samfunnsutvikling. Det vises særlig hen til at dusj av de aller fleste vil vurderes som et obligatorisk og helt nødvendig element i både boliger og fritidsboliger. Som tidligere nevnt, er det ikke plass til dusj i hytten, og det har derfor vært nødvendig å innta dusjfasilitetene i tilbygget på annekset. Det påpekes videre at tilbygget er av beskjeden størrelse. På denne bakgrunn ber vi at man i klagevurderingen revurderer kommunens standpunkt, og at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens byggeforbud i strandsonen til legalisering av tilbygget, samt ovennevnte statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, da dette området ikke kan anses å ligge innunder pressområde. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 5 av 7

143 Avløp anneks: I undertegnedes søknad av , ble det også søkt om legalisering av avløp til annekset. Ved en gjennomgang av saksfremstillingen, kan vi ikke se at rådmannen har tatt stilling til avløpet til annekset, utover følgende generelle uttalelse: Det vil vere ein føresetnad for ein eventuell dispensasjon i saka at det vert søkt om og etabler lovleg avlaupsanlegg på eigedomen. Avlaupsanlegget vil også ha trong for dispensasjon frå arealføremål og byggeforbod i strandsone. Undertegnede ber om at man tar stilling til dette. Pr. i dag slippes sortvann og gråvann rett ut i en spredegrøft, men det planlegges å etablere et forbrenningstoalett slik at utslipp av sortvann samt deler av gråvannsutslipp opphører. Ut ifra terrenget fra hytte til anneks, er det vanskelig å få til en rørføring som ligger med fast fall samt er forsvarlig isolert, sett ut fra at det ikke er offentlig strømnett til eiendommen og dermed ikke kan etablere pumpe. I og med at det ikke er plass i hovedhytten for etablering av dusjområde, søkes det om å etablere samletank med spredegrøfter ut på eiendommen fra annekset. Dermed er det kun vann fra dusjingen som vil slippes ut i terrenget, og utslippet vil på denne måten reduseres vesentlig. Det bes også om at man i denne sammenheng ser hen til at ovennevnte gjelder en fritidsbolig alene, og at fritidsboligen må anses som mindre. Etter det opplyste, er fritidsboligen også bare i bruk i løpet av sommerhalvåret. Dermed vil utslipp av gråvann/dusjvann være minimal. Vi ber om at en løsning som beskrevet over, godkjennes av kommunen Vedtak i sak 14/ /7393 Kai og trapp: Vedrørende det nye tredekke på kaien, har hjemmelshaver i e-post til kommunen av presentert såkalte korreksjoner av noen faktafeil og feil på tegning. Fra e-posten siteres: Ny Trekai er ikke 0,5 meter utenfor eksisterende kai. Det riktige målet skal være ca. 1 meter utenfor opprinnelig betongkai. Undertegnede unders noe over dette da vi målte ca. 0,5 meter utenfor eksisterende kai da også eksisterende kai er ujevn i front. Dette fremkommer også av de opplysninger og tegninger som var vedlagt søknaden av Vi ber om at sistnevnte legges til grunn i ny behandling av saken. Trekaien slik den står p.t., medfører ikke økt privatisering i nevneverdig grad. Videre kan det fremheves at området er lite brukt av allmennheten, at strandsonen er lite tilgjengelig, og at allmennhetens tilgjengelighet allerede er begrenset som følge av de godkjente oppførte tiltakene. Igjen fremheves hensynet til normal utvikling av tomten, ved at bryggen slik den var på oppføringstidspunktet er liten og lite praktisk med hensyn til dagens bruk. Også vedrørende tretrapp til kaien, vurderes det som svært strengt at tiltaket ikke godkjennes. Tiltaket vurderes til ikke å tilsidesette hensynene bak arealformålet og byggeforbudet i strandsonen. Slik jeg ser det utgjør trappen pr i dag en langt mer sikker adkomst til naustet sammenliknet med den opprinnelige trappen, og er dermed uttrykk for en alminnelig utvikling av eiendommen. Det visuelle inntrykket av trappen kan reduseres ved langt lempeligere tiltak, som eksempelvis ved å male trappen i en farge som inngår i terrenget rundt. For øvrig vises til argumentasjonen vedrørende trappen. Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 6 av 7

144 3 Andre forhold: Vedrørende avløp til hytten, fastholdes standpunktene og begrunnelsen som gis i søknaden av Vi ber om at man revurderer kommunens standpunkt også på dette punkt. 4 Avslutning: Dersom dere har spørsmål vedrørende ovennevnte, vennligst ta kontakt med undertegnede. Bergen 10. August 2014 Ved spørsmål, ta kontakt på tlf eller trygve@straumebk.no Med vennlig hilsen Straume Byggkompetanse AS Trygve Berg Ingeniør og takstmann Ansvarlig søker Smålonane 2 Tlf Straume E-post: post@straumebk.no Org: Internett: Side 7 av 7

145

146

147

148

149

150

151

152

153

154

155

156

157

158

159

160

161

162

163

164

165

166

167

168 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 081/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/ /10624 Delingssak gbnr 27/6 Kvalheim øvre - ny grunneigedom - naust Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert gjeve løyve til deling av gnr 27 bnr 6 til nautføremål, på følgjande vilkår: 1. Naustetomtane kan ha ein storleik på inntil 60 m2 og plasserast som omsøkt. Parsell 1 må delast i to slik at kvar del vert på inntil 60 m2. 2. Kommuneplanen skal gjelde. 3. Parsellane må ha tinglyst rett til tilkomst. Erklæring om rettar/pliktar må leggjast fram for kommunen for tinglysning. 4. Heimelshavar fråsegn frå gbnr 27/85 må vere på plass før oppmåling kan skje. 5. Dei frådelte parsellane skal ikkje ha eige gards- og bruksnummer, men vere tilleggsareal til eigedomar i Radøy kommune. a. Parsell 1 og 4 (halve 1) til gbnr 27/85 b. Parsell 2 til gbnr 27/67 c. Parsell 3 til gbnr 27/82 Grunngjeving av vedtaket er at søknaden er i tråd med overordna plan for området. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m (deling) og naturmangfaldslova Saksopplysingar: Heimelshavar Tiltakshavar er heimelshavar til eigedomen gbnr 27/6 det er søkt deling i frå, men tiltaket strekkjer seg inn på gbnr 27/85. Tiltakshavar er heimelshavar til den eigedomen og. Det vert sett som vilkår at det ligg føre fråsegn frå heimelshavar på 27/85 før oppmåling kan skje. Tiltak Det er søkt om deling med føremål å skilje ut tomtar til eksisterande naust. Storleiken på arealet er i søknaden oppgjeve til å vere 240 m2.

169 Dispensasjon Det er ikkje trong for dispensasjon frå arealføremål naust. Det er ikkje søkt dispensasjon frå føresegnene i kommuneplanen som avgrensar storleiken på naustetomt til 60 m2. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert elles vist til søknad moteke og supplert Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy er definert som område for naust. Tiltaksgrense mot sjø er satt i arealføremålsgrensa mellom naustområde og sjøen.

170 Uttale frå annan styresmakt Saka er ikkje sendt på høyring då det ikkje er søkt om dispensasjon eller landbruksareal vert råka. Bruk av strandsona er satt i kommuneplanen og difor avklart. Kulturminne Det er ikkje registret kjente kulturminne i området. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering Plassering av eigedomen er vist i situasjonsplan datert

171 Vatn og avløp (VA) Dei frådelte parsellane skal ikkje ha vassforsyning eller avløp. Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen er sikra lovleg tilkomst til offentlig veg via privat veg i samsvar med pbl Det ligg føre avtale om tilkomst som må tinglysast. Flom, skred og andre natur- og miljøforhold Det er ikkje avdekka tilhøve som inneberer auka risiko for uønska hendingar. LOVGRUNNLAG: Saka skal handsamast etter plan og bygningslova 20-1 m om deling og etter naturmangfaldslova Tomtedelinga er ikkje i tråd med grenser satt i reguleringsplan og saka vert difor lagt fram for avgjerd

172 i politisk utval, jf. delegasjonsreglement for Radøy kommune. Vurdering Søknad om deling av naustetomtar er i tråd med arealføremål i kommuneplanen til Radøy kommune. Storleiken på parsell 1 er ikkje i tråd med føresegnene i kommuneplanen som sett ei grense for naustetomtar på 60 m2. På parsell 1 står det 2 naust og rådmannen vel å gje løyve til at kvart naust får si tomt. Det er oppgjeve i søknaden at: Forvaltningspraksis i Radøy kommune har seinere år ikkje tillete å gje naustetomtar eige gards- og bruksnummer, men lagt dei til eksisterande eigedomar i kommunen. Dette for at dei ikkje skal vere sjølvstendige, fritt omsettelege objekt. I denne saka vert det satt som vilkår at parsellane vert knytt til gbnr 27/85, 27/67 og 27/82. På denne måten må parsell 1 delast i 2 og vert nemnt 1 og 4 i vedtaket. Søkjar legg til grunn at behov for parkering skal løysast på anna areal enn naustetomtane. Rett til tilkomst må avtalast for parsellane og tinglysast. Det vert satt som vilkår at kommuneplanen skal følgjast. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. Konklusjon Søknad er i tråd med arealbruk satt i kommuneplanen sin arealdel. Rådmannen sin innstilling er å gje løyve til deling av 4 parsellar, på inntil 60 m2 kvar, til 4 eksisterande naust. Det vert satt vilkår til løyvet. Vedlegg: Situasjonsplan Delingssak Gbnr 27/6 Kvalheim øvre - ny grunneigedom

173

174

175

176

177 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 082/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/ /10726 Delingssak gbnr 28/1 Kvalheim nedre - parsell for eksisterande naust - dispensasjon frå krav om regulering Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon frå plankrav og løyve til deling av gnr 28 bnr 1 til naustføremål, på følgjande vilkår: 1. Naustetomta kan ha ein storleik på inntil 60 m2 og plasserast som omsøkt. Løyvet til deling gjeld areal på land, ikkje areal i sjø. 2. Kommuneplanen skal gjelde. 3. Parsellen må ha tinglyst rett til tilkomst og parkering. Erklæring om rettar/pliktar må leggjast fram for kommunen for tinglysning. 4. Den frådelte parsellen skal ikkje ha eige gards- og bruksnummer, men vere tilleggsareal til eigedom i Radøy kommune med gbnr 28/3. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m (deling) og 19-2 jf (disp frå kommuneplan) og naturmangfaldslova Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Saksopplysingar: Heimelshavar Søkjer er heimelshavar til eigedomen gbnr 28/1. Tiltak Det er søkt om deling med føremål å dele i frå eit eksisterande naust. Den frådelte parsellen skal i følgje søknaden samanføyast med gbnr 28/3. Storleiken på omsøkte arealet er ikkje oppgjeve i søknaden. Dispensasjon

178 Det er trong for dispensasjon frå krav om reguleringsplan satt i kommuneplan for Radøy. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden er som følgjer: «Det søkes med dette om dispensasjon i forhold til kravet om utarbeiding av reguleringsplan ved søknad om deling. Fradeling vil innebære en formalitetsendring og ikke medføre endret bebyggelse eller bruk og utløser ikke behov for reguleringsplan. Bruksformålet før og etter deling er i tråd med formålet etter kommuneplanen. «Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det vert elles vist til søknad motteke , supplert , og Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy er definert som område for naust. Området har krav til utarbeiding av reguleringsplan. Uttale frå annan styresmakt Saka er ikkje sendt på høyring. Kulturminne Det er ikkje registrert kjente kulturminne på den aktuelle staden på eigedomen.

179 Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl Det ligg føre slik merknad frå eigar av nabonaust og eigar av nabonaustet (gnr 27 bnr 5) ved brev av : Privatrettslege tilhøve Det ligg fleire eigedomar med fiktive grensar inne på gbnr 28/1. Desse eigedomane kan representere rettar for andre i området. Kommunen kan og skal ikkje ta stilling til om delingssaka kjem i konflikt med nokre av desse rettane. Rådmannen presiserer difor at eit løyve etter plan- og bygningslova ikkje grip inn i dei privatrettslege tilhøva, jf. pbl. 21-6: Plassering Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Plassering av eigedomen er vist i situasjonsplan datert

180 Situasjonsplanen viser grenseliner ut i sjø. Rådmannen presiserer at eit løyve til deling vil gjelde areal på land, ikkje areal i sjø. Vatn og avløp (VA) Eigedomen skal ikkje ha vassforsyning og avløp. Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen er sikra lovleg tilkomst til offentlig veg med gangrett via privat område, i samsvar med pbl Teikna inn med grøn stripe i kartet. Flom, skred og andre natur- og miljøforhold Det er ikkje avdekka risiko for uønska hendingar som følgje av søknaden. LOVGRUNNLAG: Saka skal handsamast etter plan og bygningslova 20-1 m om deling. Det ligg ikkje føre reguleringsplan som viser tomtedelinga. Når deling ikkje skjer i samsvar med reguleringsplan vert saka lagt fram for avgjerd i politisk utval, jf. delegasjonsreglement for Radøy kommune. Det følgjer av plan- og bygningslova 12-1(3) at: For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige

181 virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan. Vidare følgjer det av kommuneplan for Radøy kommune pkt. 2.1 at : Areal sett av til bygg og anlegg etter plan- og bygningslova 11-7 nr. 1, og samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur etter plan- og bygningslova 11-7 nr. 2, skal inngå i reguleringsplan før tiltak som krev søknad og løyve etter plan- og bygningslova 20-1 og 20-2 vert tillate, med mindre anna er sagt under det einskilde føremål. Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl Vurdering Tiltaket er etter rådmannen sin vurdering i tråd med arealføremål naust i plan, men det er satt krav om reguleringsplan for området før det kan gjevast løyve til tiltak. Det er rådmannen sin vurdering at deling ikkje er i samsvar med kommuneplanen, og vil ha trong for dispensasjon frå plankrav. Omsyna bak kravet om plan er mellom anna å sikre medverknad frå innbyggjarar og offentlege styresmakter, og å få gode heilskaplege løysningar for gjeldande og framtidig bruk av området. Ein reguleringsplanprosess skal også bidra til å førebyggje eventuelle interessekonfliktar. Reguleringsplanar er dessutan juridisk bindande. Innbyggjarane skal derfor kunne innrette seg i tru om at utbygginga i området skjer innanfor det planane opnar for. Dersom det er tale om å gjere vesentlege avvik, må dei som vert påverka av endringa kunne forvente at endringa vert gjort i ein heilskapleg planprosess og ikkje som dispensasjonar.

182 Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. I denne saka er det søkt om å få dele i frå eit eksisterande naust. Det er ikkje søkt om andre tiltak etter plan- og bygningslova. Frådeling av eit mindre areal rundt naustet vil ikkje endre tilhøva i området. Naust er uthus og ferdsle i området vil kunne utøvast som før. Frådeling av naustetomta vil ikkje utløyse trong for infrastruktur. Det er rådmanne sin vurdering av omsynet til heilskapleg planlegging og medverknad ikkje vert sett vesentleg til side ved ein dispensasjon i saka. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at ei deling her ikkje vil endre tilhøva i området, og ikkje vil hindre ein seinare reguleringsprosess. Rådmannen ser det som eit føremonn at ein får rydda opp i eigartilhøve rundt eksisterande bygningar. Dispensasjonen i denne saka gjeld bare for deling og eitkvart nytt tiltak på eigedomen vil ha trong for ny dispensasjon frå plankrav. Forvaltningspraksis i Radøy kommune tilseier at det ikkje vert gjeve løyve til frådeling av nausttomtar med eige gards- og bruksnummer. Ved frådeling av naust i gamle fellesområde skal den frådelte parsellen verte samanføyd med hovudeigedomen. Dette for at naustet ikkje skal vere eit sjølvstendige, fritt omsettelege objekt. I denne saka vert det satt som vilkår at parsellen vert knytt til gbnr 28/3. Denne «moreigedomen» ligg eit stykke frå naustområdet og det vert satt som krav at ein har rett til å parkere noko nærare naustet slik kommuneplanen sine føresegner krev i punkt Nabomerknad Naustet som ligg sør før omsøkte areal ligg «vegg-i-vegg» og eigaren av gbnr 27/5 har komen med merknad i saka som gjeld tilkomst til eiga naust. Det er rådmannen sin vurdering at merknaden ikkje har relevans for delingssaka. Deling gjeld arealet på land, ikkje arealet i sjø. Merknadsstillar vert kalla inn på ein eventuell oppmålingsforretning som eigar av nabonaust (gbnr 27/5). Grense mot 28/35 i sjø er eit privatrettsleg tilhøve. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. Konklusjon Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå plankrav satt i overordna plan er oppfylt og vil rå til at det vert gjeve løyve til deling.

183 Vedlegg: Nytt kart 1.1 Søknad (L)(8624) Delingssak gbnr 28 Delingssak Gbnr 28/1 Kvalheim Nedre - søknad om dispensasjon

184 Søknad om fradeling av naust Helling jordbruksareal m Målestokk 1:750 ved A4 liggende utskrift Dato: :12:22 - Side 1 av 1

185

186

187

188 Delingssak gbnr 28/1 Kvalheim nedre - søknad om deling Det søkes med dette om dispensasjon i forhold til kravet om utarbeiding av reguleringsplan ved søknad om deling. Fradeling vil innebære en formalitetsendring og ikke medføre endret bebyggelse eller bruk og utløser ikke behov for reguleringsplan. Bruksformålet før og etter deling er i tråd med formålet etter kommuneplanen. For Svein Inge Kvalheim Bjørn Kåre Vågenes

189

190 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 083/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 14/ /8533 Dispensasjonssak gbnr 69/30,31 Vågstaule - to støttemurar - dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone for oppføring av to støttemurar på følgjande vilkår: 1. Det skal utarbeidast terrengsnitt som viser opphavleg og nytt terreng som skal følgje med ved søknad om løyve til tiltak. Vidare skal det utarbeidast ein vurdering som viser at tiltaket er det minst inngripande for å oppnå naudsynt sikring. Endeleg plassering og utforming vert å godkjenne i byggesaka. I dette ligg det heimel for bygningsstyresmakta til å krevje endringar i utforming og plassering, herunder redusere storleiken på murene og stille konkret krav til utføring. 2. Terrenget skal i størst mogleg grad førast attende etter utført tiltak. Murene skal i størst mogleg grad fyllast inntil. 3. Skjeringar og høgdar skal sikrast. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 19-2 jf og 1-8, samt naturmangfaldslova Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Saksopplysingar: Heimelshavartilhøve Tiltakshavar er Jørn Lauritsen. Heimelshavar er Arne Bruknapp. Det ligg føre heimelshavarsamtykke i saka. Tiltak Søknaden gjeld to terrengstøttemurar. Det er opphavleg søkt om ti tiltak på fire eigedomar. 9 av

191 tiltak vart handsama i møte i hovudutvalet Dispensasjon Søknaden omfatter søknad om dispensasjon frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden om dispensasjon frå arealføremålet LNF er: «Huset som er revet, sto til nedfalls og var ikke å redde. Sikringsmurer må oppføres for å hindre utglidning av masser. ( ) Tiltakene det søkes dispensasjon for vil ikke medføre at området kommer ytterligere i strid med planformålet.» Grunngjeving for søknad om dispensasjon frå byggeforbod i strandsona er: «Naboen, eier av gnr 69 bnr 24, har næringsvirksomhet på kaien nedenfor søkers eiendom der han støper flytebrygger. Området er dermed nedbygd, ikke uberørt og det er ikke tilgjengelig for allmenheten. Vi kan ikke se at de omsøkte tiltakene medfører at området kommer ytterligere i strid med formålet bak bestemmelsen. ( ) Huset som sto til nedfalls var en fare for omgivelsene. ( ) Etter søkers vurdering vil fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formåls-bestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy er definert som område for landbruk, natur og friluftsområde (LNF). Uttal frå annan styresmakt Saka er sendt på høyring til Fylkesmannen i Hordaland den Fylkesmannen har ikkje komen med uttale i saka. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering

192 Plassering av tiltaka er vist i situasjonskart datert Kart og bilete

193 Foto: Nordhordland Digitalt, Skråfoto 2011 Nye opplysningar i saka Søknad som gjeld to terrengstøttemurar vart utsatt i samband med saksførebuing til møte grunna manglande dokumentasjon i saka: «Det er rådmannen sin vurdering at dei to terrengstøttemurane det er søkt om ikkje har samanheng med bustadeigedomen og dei andre tiltaka det er søkt om knytt til denne. I følgje opplysningar som er gjeve i søknaden har trong for terrengstøtte oppstått som følgje av at det er riven eit gamalt bustadhus på eigedomen gnr. 69 bnr. 30,31. Ut i frå skråfoto ser det også ut til at utsprenging til næringsverksemda nedanfor har fått ein verknad for stabiliteten i terrenget. Det er ikkje tilstrekkeleg opplysningar i søknaden til å ta stilling til om det er trong for å føre opp mur eller om sikring av terreng kan utførast på annan og mindre inngripande måte. Prosjekteringsgrunnlaget i saka er ikkje tilstrekkeleg til å kunne ta stilling til landskapsverknaden av tiltaket. Rådmannen saknar mellom anna terrengsnitt og opplysningar om murane er tenkt utført på ein måte som gjer det mogleg å fylle inn til jord for å føre attende eit naturleg terreng/vegetasjon. Rådmannen vil utsetje handsaming av søknad som gjeld dei to terrengstøttemurane inn til det ligg føre meir utfyllande dokumentasjon i saka.» Kommunen har vore i dialog med ansvarleg søkjar, Kvalitetskontroll AS, og har bedt om å få tilsendt situasjonsplan som entydig viser plassering av tiltaket, snitt som viser eksisterende og nytt terreng og ein skriftleg grunngjeving når det gjeld trongen for tiltaket og moglege alternative løysingar. Ansvarleg søkjer har den sendt inn eit kart som viser plassering av muren. Plassering av murene er endra i høve den plassering som var vist i den opphavlege søknaden.

194 Ansvarleg søkjer har ikkje sendt inn terrengssnitt. Snittteikning som låg ved søknaden viser bare murene. Rådmannen legg på bakrunn av situasjonskartet og teikningar til grunn at mur 1 er ca 7 meter lang og 2,40 meter høg på det høgaste, medan mur 2 er ca 5 meter lang og ca 1 meter på det høgaste. Mur 1 skal plasserast 7 meter frå bygning på eigedomen gnr 69 bnr 24, medan mur 2 skal plasserast 5 meter frå bygning på gnr 69 bnr 24. Det er ikkje vist i søkanden korleis murene vert plassert i høve kvarandre, men rådmannen legg til grunn at mur nr 2 vert plassert lågare i terrenget enn mur 1. Når grunngjevinga for søknaden er å halde terrenget på plass legg rådmannen vidare til grunn at området

195 mellom mur 1 og mur 2 vert fylt til, og at massane vert plassert som ein skrå fylling frå mur nr 2 opp mot mur nr 1. Når det gjelder vurdering av trongen for tilaket og moglege alternative løysingar har ansvarleg søkjer opplyst at: «Det er behov for mur for å sikre at massene ovenfor holdes på plass. Entreprenøren mener dette er en god løsning og klarer ikke å hvordan det kan utføres anderledes for å sikre massene ovenfor. Entreprenør viser til bekymringsmelding sendt Radøy kommune tidligere.» Kommunen har den motteke følgjande bekymringsmelding frå entreprenør Ove Toska:

196 Foto: Ove Toska 2012 Rådmannen kan ikkje sjå at korkje ansvarleg søkjer sin tilbakemelding eller bekymringsmeldinga gjev svar på om naudsynt sikring kunne vore oppnådd med eit mindre inngripande tiltak. RETTSLEG GRUNNAG Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl) 11-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med

197 kommuneplan. Vidare gjeld det byggeforbod i strandsone etter pbl Kommunen kan med heimel i pbl gje dispensasjon frå arealføremål og byggeforbod i strandsone. Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl VURDERING Det er rådmannen sin vurdering at tiltaka ikkje er i samsvar med arealføremål LNF og at det difor er trong for dispensasjon frå arealføremål. Tiltaka ligg innafor 100-metersbeltet mot sjø. Tiltaka har difor også trong for dispensasjon frå pbl Slik rådmannen forstår saka har trongen for støttemurene oppstått som følgje av at eit eldre bustadhus på eigedomen er riven, utan søknad om løyve til tiltak, og sidan grove ned i terrenget. Dette i kombinasjon med at tiltakshavar, utan søknad om løyve til tiltak, har plannert terrenget og ført opp støttemur i øvre del av eigedomen gnr 69 bnr 30,31. Det er uheldig at nokon tar seg til rette og på den måte forårsaker at det oppstår tilhøve som råkar tryggleiken i området. Det skulle normalt ikkje vere trong for to støttemurar på ein ubygd eigedom. På ein ubygd eigedom og i eit urørt landskap er det vanskeleg å finne grunner for å gje dispensasjon for tiltaket. I denne saka må rådmannen vekte omsynet bak byggeforbodet opp i mot omsynet til tryggleik, og dei ulovlege tilhøva får med det direkte konsekvens for resultatet i dispensasjonsvurderinga. Det er ein situasjon som er svært uheldig, og som langt på veg låser forvaltningstyresmakta i sin vurdering. Vurderingstema for rådmannen har for det første vore om dei omsyna som ligg bak føresegna det er

198 søkt dispensasjon i frå verte vesentleg tilsidesett. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Omsynet bak byggjeforbodet i strandsona er å gje strandsona eit særskilt vern og halde den fri for tiltak for å sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Desse omsyna vil og gjere seg gjeldande på ein bygd eigedom. Til dømes vil landskapsomsyn, herunder landskapsestetikk, tilseie at fysiske inngrep og/eller anlegg i strandlina lyt avgrensast. Eigedomen er ein frådelt eigedomen som ikkje er bygd med bygning. Det ligg ein terrengstøttemur og avlaupsanlegg som høyrar til gnr 69 bnr 8,19,23 på eigedomen. Landbruksinteressene for eigedomen isolert sett er bortfalt. Tiltaka kjem ikkje i konflikt med friluftsliv og allmenn ferdsle i området. Tiltaka verkar i liten grad privatiserande ut over det som er situasjonen per i dag. Eigedomen ligg ikkje i funksjonell strandsone og det er etablert næringsverksemd mellom eigedomen og strandlina. Det er omsynet til landskap og estetikk, samt eksponering i frå sjø som særleg gjer seg gjeldande i saka. Det er rådmannen sin vurdering at landskapsomsynet og omsynet til visuelle kvaliteter i frå sjø vert råka om ein gjev dispensasjon for tiltaka. Det er likevel rådmannen sin vurdering at omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå ikkje vert vesentleg sett til side om det vert gjeve dispensasjon for to støttemurar. Rådmannen har særleg lagt vekt på at strandlina allereie er nedbygd og at det er industribygg i området mellom eigedomen og strandlina. Vurderingstemaet for rådmannen har vidare vore om fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene etter ei samla vudering. I vekting av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at tiltaket er naudsynt for å sikre terrenget og med det tryggleiken i området. Vidare har rådmannen lagt vekt på at området ligg som eit sår i landskapet i dag og at oppføring av støttemurar med krav om tilbakeføring av terreng vil kunne betre landskapsestetikken. Rådmannen har vurdert at tilhøva i saka er så vidt spesiell at det ikkje er fare for presedensverknad. Rådmanne vil vurdere ulovlegheitssanskjonar mot tiltakshavar i etterkant av saka. Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon på vilkår frå arealføremål LNF og byggeforbod i strandsone for to støttemurar er oppfylt. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland.

199 Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. Vedlegg: PLASSERING MUR tegning forstøtningsmur fra Ove Toska Gnr 69 bnr 30 og 31 Vågstaule - bekymringsmelding

200 OO5;i

201 V).tjQ (?k$ / 4) 4, JO 9 72;UJ tf a/ CY7 %7)2 itjr79 &) 27 q w?2t

202

203

204

205

206

207

208

209

210

211

212

213 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 084/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: 14/876 14/7917 Delingssak gbnr 52/2 Kolstad - deling eksisterande einebustad - dispensasjon i frå arealføremål LNF i kommuneplan Det vert gjeve dispensasjon og løyve til deling av eigedom med våningshus på gnr. 52 bnr. 2 på følgjande vilkår: 1. Eigedomen kan vere inntil 2 mål og skal arronderast naturleg i terrenget rundt eksisterande bustad. 2. Eigedomen skal ha tinglyst rett til å nytte eksisterande tilkomstveg på gnr. 52 bnr Eigedomen skal ha tinglyst rett til å føre fram vatn- og avlaupsleidningar over gnr. 52 bnr Eigedomen får gjerdeplikt. 5. Det må søkjast om utsleppsløyve og tilkobling til offentlig leidningsnett. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak byggje- og deleforbodet ikkje vert vesentleg tilsidesett, og at fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m, jf. 19-2, 11-6 og 27-2, samt naturmangfaldslova Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Saksopplysingar: Vurdering Bruken av eksisterande bustad vært reint faktisk ikkje endra ved deling. Det er likevel rådmannen sin vurdering at søknad om deling ikkje er i samsvar med arealføremålet LNF og vil ha trong for dispensasjon. Rådmannen sin vurdering er basert på at bustaden er godkjent som hus nr 2 på bruk (våningshus), som er bruk i samsvar med plan, medan endring til heilårsbustad er bruk i strid med plan, jf. O. J. Pedersen mfl. «Plan- og bygningsrett» 2000 s. 477: «Annerledes dersom det er tale om et våningshus eller kårbolig på en landrbukseiendom. En endring av bruken til bustad for andre enn de som driver gården, vil være en bruksendring og følgelig også rammes av pbl 20-6 (annet ledd)» (Henvisninga er til pbl Virkning av kommuneplan

214 som tilsvarar pbl ) Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Byggjeforbodet skal og sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Desse omsyna vil, i varierande grad, og gjerde seg gjeldande på ein bygd eigedom. Til dømes vil landskapsomsyn, herunder landskapsestetikk, tilseie at fysiske inngrep og/eller anlegg lyt avgrensast. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. Eigedomen er ein liten landbrukseigedom som er bygd med to våningshus, driftsbygning og garasje. Hus nr 2 på bruk, som no er søkt frådelt, er oppført i Eigedomen er allereie bygd, og ligg inntil areal som allereie er nytta til veg og hus. Det er fleire bustader i området. Eigedomen gnr. 52 bnr. 2 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Kolstad. Landskapet er småkupert og området som er omsøkt ligg i eit skrånande terreng. I søknaden er det ikkje lagt opp til nye byggjetiltak. Deling her vil ikkje råke landskapsomsyn og vil heller ikkje endre kulturlandskapet. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Omsøkt areal er allereie bygd og vert nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv. Tiltak vil bare i mindre grad kunne føre til auka privatisering eller auka bruk i forhold til slik situasjonen er i dag. Ein kan ikkje sjå at omsøkt deling kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. I søknaden er det ikkje oppgjeve kor stort areal som tenkt frådelt, men målt i kartet er storleiken ca. 5 da. Arealet er etter rådmannen sin vurdering større enn det som er naudsynt og vanleg for ein heilårsbustad. Det er også teikna inn ny tilkomstveg på eigen eigedom. Ein så stor eigedom og ny tilkomstveg i LNF område legg beslag på eit unødig stort landbruksareal. Frådeling og tilkomst til bustaden kan løysast utan at LNF føremålet vert råka i så stor grad. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet til LNF føremålet vert vesentleg sett til side om ein gjev løyve til deling av eit areal med storleik som omsøkt og framføring av ny tilkomstveg. Det er samstundes rådmannen sin vurdering at LNF føremålet ikkje vert vesentleg sett til side om det vert gjeve dispensasjon til deling av eit mindre areal rundt bustaden, og med føresetnad om at eksisterande vegtrase vert nytta. Rådmannen vurderer det slik at eigedomen kan vere på opp til 2 da, naturleg arrondert i terrenget. Parsellen skal ha felles grense med gnr. 52 bnr. 5 i sør. Rådmannen ser at det er ein ulempe å ha veg rett ved tunet på bruket, men det er mogleg å leggje vegen noko om der den går tettast på bygningane. Ulempa i høve LNF føremålet vil vere større om det vert ført fram ny veg. Vurderingstemaet for rådmannen har vidare vore om fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større

215 enn ulempene etter ei samla vurdering. Rådmannen kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet har i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 peika på at forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Rådmannen ser at sameksistens mellom gard i drift og frådelte heilårsbustader kan vere problematisk. Drift på landbrukseigedom kan opplevast sjenerande for heilårsbustader, og heilårsbustader tett på garden kan virke sjenerande for gardsdrifta. Gnr. 53 bnr. 2 er liten og drift vil måtte være i liten skala. I vektinga av fordelar og ulemper har rådmannen særleg lagt vekt på at bustaden allereie er bygd og at arealet som ligger tett på bustaden ikkje faktisk vert omdisponert ved ein deling. Deling vil i liten grad føre til auka privatisering. Når eigarane ikkje ynskjer å drive garden sjølv lenger er det positivt at denne vert lagt ut for sal. Eigedomen ligg nært fylkesvegen mot Manger og ca. 2,4 km frå Manger sentrum. Eigedomen er såleis innafor akseptabel avstand til skule og offentlege sørvistilbod, med gang- og sykkelveg store deler av vegen. Det er mange bustader i området frå Kollstad til Manger sentrum. Slik rådmannen vurderer momenta over er fordelane større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering rå til at det vert gjeve dispensasjon. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. Vedlegg: Delingssak gbnr 522 Taule - vurdering etter jordlova Søknad om deling Kart

216 Fra: Toril Marie Mulen Sendt: 2. juni :33 Til: Kjersti Flatråker Emne: Delingssak gbnr 522 Taule - vurdering etter jordlova Kopimottaker Referanser: Saksbehandlar: Dato: Dykkar: Toril Marie Mulen Vår: 14/876-14/5715 toril.mulen@radoy.kommune.no Delingssak gbnr 522 Taule - vurdering etter jordlova Vi viser til dykkar søknad om deling dagsett Saka er motteke hos landbrukskontoret Det er to våningshus på landbrukseigedommen gnr/bnr 52/2 Taule. De søkjer om å dele ifrå nyehuset som er bygd på 80-talet. Føremålet med delinga er å selje resten av gardsbruket. Landbrukseigedommen gnr/bnr 52/2 har 4,1 daa fulldyrka areal, 2,6 daa overflatedyrka areal, 22 daa innmarksbeite og noko anna skog og fastmark. Totalt areal på landbrukseigedommen er 64,3 daa. Jamfør rundskriv M-1/2013 skal ein vurdere Jordlova 9 om ein skal vurdere Jordlova 12. Jordlova 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» I denne saka vil det arealet som vert att etter ei eventuell deling framleis bli brukt i tråd med LNFføremålet. I og med at arealføremålet etter deling er i tråd med LNF-føremålet vil ein i denne saka være i samsvar med Jordlova 9 som gjeld bruken av dyrka og dyrkbar mark for jorda som vert att. Jordlova 12 Deling Vurdering: Det skal vurderast om ei deling vil legge til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur.

217 I dette inngår: - Vern av arealressursane - Om delinga fører til ei driftsmessig god løysing - Om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket Landbrukseigedommen gnr/bnr 52/2 er ei etter måten lita eining om ein ser på gjennomsnittsstorleiken på gardsbruk i regionen. I denne saka er intensjonen å dele ifrå det nyaste våningshuset for å kunne selje resten av garden som ei heil eining. Eit samtykke til deling vil gje nokon høve til å busetje seg og drive matproduksjon i liten skala på den delen av landbrukseigedommen som vert att. Rådmannen kan gje samtykke til deling etter denne passusen. Ei deling i denne saka kan gje ei driftsmessig god løysing. Rådmannen finn at ein kan gje samtykke til deling etter denne passusen. Ei deling vil alltid kunne gje uforutsette drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket. Men, i denne saka finn rådmannen at ein har tillempa å redusere ulempene gjennom måten tomta ein søkjer om å dele ifrå er planlagt, vi viser til kartet som ligg ved søknaden. Rådmannen finn at ein kan gje samtykke til deling etter denne passusen. Vedtak: Rådmannen gir samtykke til deling av gnr/bnr 52/2. Vedtaket har heimel i Jordlova 12. Klage: De har høve til å klage på vedtaket. Ei eventuell klage skal grunngjevast. Klagefristen er tre veker frå søkjar fekk underretning om vedtaket. Med helsing Torill Marie Mulen leiar Toril Marie Mulen leiar Felles landbrukskontor Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur.

218

219

220

221

222

223

224

225

226

227

228

229

230

231 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 085/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/ /10356 Delingssak gbnr 60/4 Halland - ny grunneigedom for heilårsbustad - dispensasjon i frå arealføremål LNF i kommuneplan Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF og løyve til deling av gnr. 60 bnr. 4 som omsøkt. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m, jf og Saksopplysingar: Bakgrunn Hovudutval for plan, landbruk og teknisk handsama saka i møte : Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 072/2014 PLT - handsaming: «Nytt framlegg til vedta: Saken utsett til neste møte, med ynskje om synfaring. Hovudutvalet vedtok samrøystes sitt eige framlegg til vedtak.» PLT - vedtak: «Saken utsett til neste møte, med ynskje om synfaring.»

232 Saka vert meldt opp til ny handsaming med synfaring før møtet. Konklusjon Det har ikkje komme fram nye moment i saka og rådmannen sin innstilling til vedtak er som i sak 072/2014. Vedlegg: Delingssak gbnr 60/4 Halland - søknad om deling til heilårsbustad - dispensasjon frå LNF-føremål i kommuneplan Situasjonsplan Vedlegg Uttale til deling - Gnr 60 Bnr 4 - Halland - Radøy Gbnr Halland - søknad om deling - handsaming etter jordlova (L)(15807)

233 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 072/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/ /7704 Delingssak gbnr 60/4 Halland - søknad om deling til heilårsbustad - dispensasjon frå LNF-føremål i kommuneplan Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF og løyve til deling av gnr. 60 bnr. 4 som omsøkt. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m, jf og Saksopplysingar: Vurdering Det er rådmannen sin vurdering at tiltaket ikkje er i samsvar med arealføremålet LNF landbruk, natur og friluftsliv i kommuneplanen, og vil ha trong for dispensasjon frå arealføremål. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. I vurderinga skal det leggjast vekt på konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak føresegna det vert dispensert i frå. Eigedomen gnr. 60 bnr. 4 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Halland. Landskapet er småkupert og området som er søkt frådelt ligg i eit skrånande terreng ned mot vatnet. Frå andre sida av dalen vil eit nytt bustadhus vere godt synleg. Omsøkt areal ligg inntil areal som allereie er nytta til veg og hus Halland er innafor område viktige landbruksområde i temaplan for Radøy kommune, og kulturlandskap og garden er særs godt stelt og ivareteken.

234 Det aktuelle arealet er i følgje markslagkart innmarksbeite. Landbrukskontoret for Austrheim, Radøy og Fedje har gjeve samtykke til deling og omdisponering i vedtak av Landbrukskontoret har særleg lagt vekt på at det vil være avgrensa miljø- og driftsmessige ulempar av løyve til deling og omdisponering, og at den frådelte parsellen er plassert i nærleiken av eksisteande bustadhus. Arealet det er søkt om å få dele i frå er godt arrondert mot andre tiltak og ligg naturleg i terrenget. Plassering av parsellen er gjort med tanke på å kunne nytte eksisteande infrastruktur. Halland ligg ca. 3,5 km frå kommunesenteret i Manger. Vegen er smal og utan fortau/gangveg. Fylkesmannen i Hordaland har rådd i frå deling ut i frå omsynet til å unngå omdisponering av landbruksareal. Det følgjer av pbl. 19-2(4) at kommunen ikkje bør gje dispensasjon frå planar når ein direkte råka regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden. Uttalen frå Fylkesmannen i Hordaland er av generell karakter. Rådmannen er samd med fylkesmannen i at det generelt er uheldig å omdisponere landbruksareal til bustadareal gjennom dispensasjonar. Ynskje om at neste generasjon skal kunne busette seg på eiga gard kan ikkje setje omsynet til vern av landbruksareal til side. Særleg gjer dette seg gjeldande når det er tilgjengeleg areal for spreidd busetnad og byggeområde for bustad i umiddelbar nærleik. Sjølv om bustaden er plassert i nærleiken av eksisteande bustadhus vert likevel den aktuelle beiteteigen fragmentert og lite nyttbar. Det kan også være konfliktfylt med beiteareal heilt inn til ein frådelt bustadeigedom. Også når det gjeld landskapsverkanden vil eit nytt bustadhus fragmentere landskapet meir enn det som er situasjonen i dag. Både bustadfeltet og område for LNF-SB er av omsyn til landskapet plassert lengre bort i frå Hallandsvatnet enn eksisterande infrastruktur. Rådmannen har vurdert om omsynet bak arealføremålet ikkje vert vesentleg sett til side ved frådeling av ein mindre bustadteig. Det er rådmannen sin vurdering at ein mindre teig direkte ville råka eit mindre areal, men ikkje avbøte dei negative konsekvensane av ein deling. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealføremålet vert vesentlig sett til side om ein gjev dispensasjon til frådeling. Argumenta i saka som taler for deling er generelle og vil kunne gjelde for mange eigedomar. Dei er også først og fremst av personleg karakter. Deling i denne saka vil etter rådmannen sin vurdering kunne gje uheldige presedensverkander for liknanden saker. Rådmannen går etter dette ikkje inn i vurderinga av fordelar og ulemper. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk - 072/2014 PLT - handsaming:

235 Nytt framlegg til vedta: Saken utsett til neste møte, med ynskje om synfaring. Hovudutvalet vedtok samrøystes sitt eige framlegg til vedtak. PLT - vedtak: Saken utsett til neste møte, med ynskje om synfaring. Vedlegg: Gbnr Halland - søknad om deling - handsaming etter jordlova (L)(15807) Vedlegg Situasjonsplan Uttale til deling - Gnr 60 Bnr 4 - Halland - Radøy

236

237

238

239 Sakshandsamar, innvalstelefon Jan Vidar Voster, Vår dato Dykkar dato Vår referanse 2014/ Dykkar referanse 14/1505 Radøy kommune Radøyvegen Manger Uttale til deling - Gnr 60 Bnr 4 - Halland - Radøy Vi viser til brev datert Saka gjeld dispensasjon i frå LNF-føremålet i kommuneplanen til frådeling av ei bustadtomt på to mål. Landbrukseigedommen gnr. 60, bnr. 4, har eit totalt areal på 152,2 daa. Den omsøkte parsellen er i markslagskart AR5 vist som innmarksbeite, og må i så fall omdisponerast frå innmarksbeite til bustadføremål. Landbrukskontoret i kommunen har vurdert saka etter jordlova 9 og 12. Dei ser det som positivt at ein legg eit nytt bustadhus i eit område der det alt er fleire hus, at tomta er i nærleiken av veg, og at ein delvis kan bruke eksisterande avkøyring. Ein har såleis forsøkt å avgrense ulempene for dei som skal ha yrket sitt i landbruket, med at ein har vald ei plassering i nærleiken av anna bustadbygging. Fylkesmannen stiller seg i utgangspunktet kritisk til slik omdisponering av jordbruksareal. Vi kan heller ikkje sjå trongen for ei så stor bustadtomt. Dersom ein skal dele frå ei tomt bør storleiken reduserast til det halve. Med helsing Arve Meidell e.f. seksjonsleiar Jan Vidar Voster rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

240 Landbrukskontoret for Austrheim, Fedje og Radøy KOPI Radøy kommune - Teknisk forvaltning Referanser: Saksbehandlar: Dato: Dykkar: Toril Marie Mulen Vår: 14/ /7134 toril.mulen@radoy.kommune.no Gbnr 60/4 - Halland - søknad om deling - handsaming etter jordlova Vi viser til motteke søknad om deling kome landbrukskontoret i hende Søkjar Arnfinn Halland eig gnr/bnr 60/4 Halland, og ynskjer å dele ifrå om lag 2 daa av gnr/bnr 60/4 til bustadføremål. Landbrukseigedommen gnr/bnr 60/4 i Radøy kommune har totalt 152,2 daa, beståande av 9,1 daa fulldyrka, 14,7 daa overflatedyrka, 54,8 daa innmarksbeite, samt anna areal. Landbrukseigedommen er delt i 5 teigar. Planstatus for området som er omfatta av delingssøknaden er LNF ( landbruk, natur, friluftsliv). Jamfør rundskriv M-1/2013 skal ein vurdere Jordlova 9 bruken av dyrka og dyrkbar mark først, om ein skal vurdere Jordlova 12 deling. Jordlova 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» Vurdering: Føremålet med forbodet mot omdisponering er å verne produktive areal og jordsmonnet. Det grunnleggande føremålet med bestemminga er jordvern, det vil sei å sikre matproduserande areal. I denne saka vil det arealet det vert søkt om å dele ifrå ikkje bli brukt i tråd LNF-føremålet etter ei eventuell deling. Arealet der det vert søkt om frådeling til tomt er jamfør skog og landskap sine kartdatasar hovudsakleg innmarksbeite. Det skal føretakast ei samla vurdering av forholda. Det kan takast omsyn til godkjente planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gje. Det kan ikkje seiast å være samfunnsgagn av særlege høve som tilseier ein skal gje samtykke til Post Kontakt postmottak@radoy.kommune.no Telefon Konto Radøyvegen 1690, 5936 Manger Telefaks Org.nr

241 omdisponering. Samfunnsgagn skal i denne samanhengen forståast med noko som kjem ei større gruppe menneske til gode. Ei eventuell frådeling kan medføre uheldige miljø- og driftsmessige ulemper for dei som skal ha yrket sitt i landbruket. Vi finn likevel at i denne saka vurderar vi dei miljø- og driftsmessige ulempene til å være av avgrensa storleik. Vi ser det som positivt at ein ynskjer legge nytt bustadhus i området der det allereie eksisterar fleire hus, og at tomta er i nærleiken av vegen, og ein kan bruke delvis same avkøyrsla som eksisterar allereie. Ein har såleis tillempa å begrense ulempene for dei som skal ha yrket sitt i landbruket, med at ein har valgt ei plassering i nærleiken av anna bustadbebygging. Etter ei samla vurdering av tilhøva finn rådmannen at ein kan gje samtykke til omdisponering i denne saka. Rådmannen gir samtykke til omdisponering etter Jordlova 9. Jordlova 12 Deling Vurdering: Det skal vurderast om ei deling vil legge til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur. I dette inngår: - Vern av arealressursane - Om delinga fører til ei driftsmessig god løysing - Om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket Landbrukseigedommen gnr/bnr 60/4 er av gjennomsnittleg storleik om ein ser på gjennomsnittsstorleiken på gardsbruk i regionen. Ei deling vil alltid kunne gje uforutsette drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket. Men, i denne saka finn rådmannen at ein har tillempa å redusere ulempene gjennom måten tomta ein søkjer om å dele ifrå er planlagt, vi viser til kartet som ligg ved søknaden. Staden ein har valgt å søkje om frådeling av tomt vurderast å være ei god løysing i denne saka. I denne saka er intensjonen å dele ifrå ei tomt for å kunne bygge heilårsbustad. Eit samtykke til deling vil ivaretake omsynet til busetting i området. Rådmannen finn at i denne saka lyt arealressursane sine interesser vike til føremun for busettingsomsyn. Vedtak: Rådmannen gir samtykke til deling av 2 daa tomt frå gnr/bnr 60/4 Halland. Vedtaket har heimel i Jordlova 9 og 12. Klage: De har høve til å klage på vedtaket. Ei eventuell klage skal grunngjevast. Klagefristen er tre veker frå søkjar fekk underretning om vedtaket. Vi viser til Forvaltningslova 29. Saka lyt også vurderast etter plan og bygningslova før saka er endeleg avgjort. Med helsing Side 2 14/1592-2

242 Torill Marie Mulen leiar Toril Marie Mulen leiar Felles landbrukskontor Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Kopi til: Radøy kommune - Teknisk forvaltning Side 3 14/1592-2

243 Mottakere: Radøy kommune - teknisk Radøyvegen MANGER forvaltning v/flatråker Arnfinn Halland Solendvegen MANGER Side 4 14/1592-2

244 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 086/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Line Hervig 14/ /10521 Dispensasjonssak Gbnr 96/11 Pletten - bod - dispensasjon frå arealføremål LNF Det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål landbruk, natur og friluftsliv for oppføring av bod på følgjande vilkår: 1. Boden kan vere inntil 15 kvm BRA og BYA, og med mønehøgde inn til 3 meter og gesimshøgde inn til 2,5 meter. 2. Plassering av boden må vere minimum 4 meter frå nabogrensa og minimum 15 meter frå fylkesvegen. Det er ynskjeleg at boden vert plassert nærmere fritidsbustaden. 3. Boden må ikkje kome i konflikt med steingarder på eigedomen. 4. Endeleg plassering og utforming vert å godkjenne i byggesaka. Grunngjeving for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl.) 19-2 jf og naturmangfaldslova Saka vert sendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for klagevurdering. Saksopplysingar: Tiltak Saka gjeld søknad om oppføring av bod på inn til 30 kvm på fritidseigedom på Pletten. Dispensasjon Tiltakshavar har søkt dispensasjon i frå arealføremålet LNF etter kommuneplan for Radøy. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden er at tiltakhavar ynskjer å ha ein bod som kan nyttast til lagring av fritidsutstyr, vogn og lignande.

245 Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Boden er opplyst å vere inn til 30 kvm. Det ligg føre situasjonsplan datert som viser ønsket plassering. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla Det har ikkje komen merknader innan fristen. Planstatus Eigedomen ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy kommune er definert som landbruk, natur- og friluftsområde (LNF).

246 Uttale frå anna styresmakt Kommunen legg til grunn at søknad om dispensasjon på grunn av tiltaket sin art og plassering ikkje skal sendast på høyring til Fylkesmannen i Hordaland, jf. Fylkesmannen sitt brev av Fylkesmannen i Hordaland får eit eventuelt positivt vedtak til klagevurdering. Det ligg føre uttale frå Statens vegvesen av når det gjeld avstand til fylkesveg: Byggesaksstatus for eksisterande bygg på eigedomen Eigedomen er på 867 kvm og er bygd med fritidsbustad på 77 kvm. Byggestyresmakta har ikkje opplysningar om fritidsbustaden i sitt arkiv. Eigedomen var skilt ut i 1961 og kommunen legg til grunn at bygget er lovleg oppført før bygningslova av 1965 tredde i kraft. Kulturminne Det er ikkje kjente kulturminne på eigedomen. Ut i frå kart kan det sjå ut til at det er gamle

247 steingarder på eigedomen. Tiltaket må utførast utan å kome i konflikt med desse. Foto Foto: Ortofoto 2011 LOVGRUNNLAG Det følgjer av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan sin arealdel. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine

248 konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. VURDERING Omsøkt areal er i kommuneplan for Radøy definert som LNF-område. Det er rådmannen sin vurdering at tiltaket har trong for dispensasjon frå arealføremål. Vurderingstemaet for rådmannen har for det første vore om dei omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon i frå verte vesentleg tilsidesett ved at det vert gjeve dispensasjon for oppføring av boden. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Eigedomen er ein frådelt og bygd fritidseigedom, og kan ikkje nyttast etter sitt føremål per i dag. Landbruksinteressene for eigedomen isolert sett er difor bortfalt. Eigedomen er etablert med andre tiltak og det nye tiltaket vil ikkje endre tilhøva for landbruket i særleg grad. Eigedomen ligg i eit ubygd område. Omsøkt tiltak er plassert i ytterkant av eigedomen og med ein viss avstand til fritidsbustaden. Søkjer har opplyst at eiendomen ikkje vert nytta som gjennomgang til utmarksområdene, og at tett skog gjer områda rundt lite egna for friluftsliv. Arealet er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og ferdsel. Ålmenta er allereie stengt ute frå arealet, og samfunnsinteressene er allereie satt til side. Tiltaket kan til ein viss grad føre til auka privatisering og auka bruk. Den private sona kring fritidsbustaden kan verte noko utvida. Der er særleg landskapsomsynet og omsynet til grønnstruktur som gjer seg gjeldande i saka. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak LNF føremålet vert råka, men ikkje vert vesentleg tilsidesett som følgje av tiltaket. Vurderingstema for rådmannen har vidare vore om fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Fråveret av ulemper og ingen andre positive grunnar enn søkjar si eigeninteresse er ikkje tilstrekkeleg. Ynskje om oppføring av bod vil i utgangspunktet difor vil ikkje vere tilstrekkeleg åleine. Heller ikkje særskilte behov hos søkjer kan normalt gje grunnlag for ein dispensasjon. Men i saker kor det ikkje er ulemper ved tiltaket, eller desse har liten verknad, skal det mindre tungtvegnade grunnar til for å gje dispensasjon. Oppføring av bod kan vere teneleg av omsyn til å halde eigedomen i ryddig stand, og kan vere naudsynt for å møte dagens krav til lagringssplass på ein fritidseigedom.

249 Ulempene er her som i dei fleste andre saker faren for utholing av planverket og faren for presedens. Forvaltningspraksis i Radøy kommune har ei klar line i retning av å tillate mindre tiltak knytt til eksisterande bygg i LNF område. Normal rettskjensle og sammanhengen i lovverket er omsyna bak denne praksisen. Vurderinga av kva som er mindre tiltak vert knytt opp i mot plan- og bygningslova 20-3, eigedomen og området sin karakter og omfanget av eksisterande bygg på eigedomen. Radøy kommune praktiserer ei restriktiv line når det gjeld dispensasjon til boder på fritidsbustader i LNF områder, jf HPLT sak 090/13 (arkivsak 13/982): «Omsøkte bod er på 24 kvm og med ei mønehøgde på 3,85 meter. ( ) Bod med storleik og plassering som her omsøkt vert normalt ikkje godkjent på dispensasjon.» Det er her søkt om ein bod på 30 kvm. Fritidsbustaden er på 77 kvm og ein bod på 30 kvm synast overdimensjonert i høve fritidsbustaden. Høgde på boden er ikkje opplyst i søknaden. Boden er eksponert i frå fylkesvegen og i landskapet. Boden sin plassering utvidar til ein viss grad den privatiserte sona rundt fritidsbustaden, og boden burde difor vore plassert nærmere fritidsbustaden. Boden er på grunn av sin storleik ikkje i samsvar med forvaltningspraksis i Radøy kommune og fell ikkje innafor det kommunen definerer som eit mindre tiltak i høve ein fritidseigedom. Det ligg ikkje føre grunner i denne saka som ikkje kan hevdast for eit stort tal fritidsbustader. Ein dispensasjon vil difor vere egna til å skape presedens i tilsvarande saker. Det er ikkje ynskjeleg at Radøy kommune sin forvaltningspraksis vert endra. Det er rådmannen sin vurdering at fordelane ikkje er klårt størren enn ulempene ved å gje dispensasjon for oppføring av bod på 30 kvm. Reduksjon i storleik vil etter rådmannen sin vurdering liggje innafor det bygningstyresmakta skal ta stilling til i saka. Ein mindre bod vil harmonere betre med storleiken på fritidsbustaden og vil vere mindre eksponert i landskapet. Samstundes vil ein redusjon i storleik bringe tiltaket i samsvar med forvaltningspraksis for Radøy kommune. I vurderinga av ein bod på inn til 15 kvm finn rådmannen å kunne leggje avgjerane vekt på omsynet til normal utvikling av ein lovleg etablert eigedom. Det er rådmannen sin vurdering at fordelane ved å gje dispensasjon til ein bod på inn til 15 kvm er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vurdering etter naturmangfaldslova Rådmannen har vurdert tiltaket det er søkt om og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og og nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. Vedlegg: Byggesak Gbnr 96/11 Pletten - søknad om dispensasjon - bod Situasjonskart Uttale Statens Vegvesen

250

251

252

253

254 Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 087/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/861 14/10364 Delingssak gbnr 46/15 Manger øvre - frådeling av tunet/landbruksareal som tilleggsareal til andre bruk - dispensasjon i frå arealføremålet LNF Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå arealføremål LNF-L og løyve til deling av gnr 46 bnr 15. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak bygge- og deleforbodet vert vesentleg tilsidesett, og at fordelane ved å gje dispensasjon ikkje vert større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova (pbl) 20-1m (deling) og 19-2 jf Saksopplysingar: Heimelshavar Tiltakshavar er heimelshavar til eigedomen. Tiltak Det er søkt om deling av eigedom gbnr 46/15 på Manger øvre med føremål å selje landbruksareal og skilje frå tunet. Areal som skal delast i frå er fordelt på 5 teigar:

255 Tun med eksisterande våningshus og landbruksbygg har eit areal på ca m2. Dispensasjon Det er trong for dispensasjon frå arealføremål LNF L (landbruk, natur og friluftsliv kjerneområde landbruk) då tunet med bustaden på gbnr 46/15 vert liggjande att som ein heilårsbustad, ikkje eit

256 våningshus på bruk. Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden er som følgjer: I tillegg skriv søker at dei som skal kjøpe areal som tilleggsareal til sine bruk får styrka driftsgrunnlaget på sine landbrukseigedomar. Grunngjeving for storleiken på eigedomen som skal liggje igjen rundt tunet (ca m2) går frem av klage av i jordlovsaka: Dokumentasjon og opplysningar i søknaden

257 Det vert elles vist til søknad mottatt og supplerande opplysningar i klage på vedtak etter jordlova. Planstatus Eigedomen består av fleire teigar der dei fleste ligg i uregulert område innafor det som i kommuneplan for Radøy er definert som område for landbruk, natur og friluftsliv (LNF). I kommunedelplan for Manger er landbruksareal aust i Manger sett som viktige og det er vist som kjerneområde landbruk (LNF-L)med skravur i plankartet. Eigedomen gbnr 46/15 har eigardel i fellesområde for Manger øvre ved Toskavegen. Arealet ligg i regulert område innafor det som i reguleringsplan for Mangersholmen båthamn, plan id , er definert som område for småbåtanlegg, naustområde, parkering, badeplass, friområde og infrastruktur. Det er ikkje søkt om å få dele dette i frå gbnr 46/15. Uttale frå annan styresmakt Saka er sendt på høyring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune. Det ligg ikkje føre uttale. Rådmannen har tatt spørsmålet om frådeling av tunet på ein landbrukseigedom opp med planavdelinga i fylkeskommunen på generelt grunnlag. Fylkeskommunen har komen med følgjande tilbakemelding i e-post av : «I LNF-områda, og spesielt i område med fokus på landbruk, er det berre tillatt med frådeling av bygg og føremål som ledd i landbruk er i samsvar med planen. Frådeling av byggetomter til anna føremål enn landbruk vil vere i strid med planen. Også deling av bygde tomter vil vere i strid med LNF-føremålet når delinga framstår som ledd i bruksendring til anna føremål. Frådeling av tomt med eksisterande landbruksbygg som kårbustad, seterhus eller liknande, vil vere i strid med føremålet. Dette går mellom anna fram av rettleiaren T-1491 Kommuneplanens arealdel. T-1491 Kommuneplanens arealdel - regjeringen.no ( ) PBL er ganske klår; frådeling av tomt til bustadføremål er ikkje i samsvar med

258 arealføremålet. Viss det skal frådelast, må det gjevast dispensasjon.» Landbrukskontoret for Austrheim, Fedje og Radøy har gjeve samtykke til omdisponering og deling etter jordlova. Landbrukskontoret gav opphavleg avslag på søknad om deling og omdisponering i vedtak av med følgjande grunngjeving: Landbrukseigedommen gnr/bnr 46/15 er ei etter måten stor eining om ein ser på gjennomsnittsstorleiken på gardsbruk i regionen. Eit samtykke til deling vil styrke to andre bruk, men vil fjerne eit bruk som er stort nok etter regionen sin målestokk til å være ei brukande sjølvstendig eining med busetjing og matproduksjon. Rådmannen finn at i denne saka vil ikkje gagnet som eit samtykke til deling vil gje gjennom å styrke to bruk oppvege ulempene ved at eit bruk på storleik med gnr/bnr 46/15 sine ressursar vert delt. Rådmannen finn at det er betre vern av arealressurane om gnr/bnr 46/15 held fram som ei eining, enn at landbrukseigedommen skal delast og det vil stå att ei etter måten stor tomt kring våningshuset. Ein har større insitament til å ivareta busetjinga i området om ein ikkje gjev samtykke til deling. Eit samtykke til deling her vil legge til rette for eit fritt omsetteleg objekt midt inne i eit LNFområde som kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området på sikt. Rådmannen finn at samtykke til deling i denne saka ikkje vil være ei driftsmessig god løysing. Rådmannen finn at samtykke til deling i denne saka ikkje er ein god måte å legge til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket på. Søkjer klaga på vedtaket den Landbrukskontoret omgjorde eiga vedtak etter klage i vedtak av Søkjer klaga også på dette vedtaket den Jordlovsaka er endeleg avgjort ved vedtak av : «Vedtak i sak 14/1318 av vert stadfesta med følgande tillegg: arealet markert med lilla og grønt i kartet motteke på epost dagsett vert justert med i arealet for tomta som vert att etter ei eventuell deling. Arealet i same kartet markert med blått vert ikkje teke med i arealet som vert att etter ei eventuell deling av gnr/bnr 46/15 Manger øvre. Ny grense for tomt som vert att etter ei eventuell deling sjå kart vedlagt saka dagsett Heimel for vedtaket er forvaltningslova 33 (2, jf jordlova 9 og 12)»

259 Kart frå klage

260 Kart frå jordlovsvedtak Kulturminne Det er ikkje registret kjente kulturminne på eigedomen. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla i samsvar med pbl Det ligg ikkje føre merknader frå nabo. Plassering Plassering av eigedomen er vist i situasjonsplan datert Kart over tunet som skal liggje igjen på gbnr 46/15 er endra etter handsaming og klagehandsaming etter jordlova. Det er kartet frå jordlovsvedtaket av som vert lagt til grunn ved handsaming av søknad om deling etter plan- og bygningslova. Søkjar har ikkje rettsleg interesse i eit vedtak etter plan- og bygningslova som i areal avviker frå areal i vedtak etter jordlova. Vatn og avløp (VA) Eigedomen er sikra lovleg vassforsyning og avløp i samsvar med pbl og Tilkomst, avkjørsle og parkering Eigedomen har tilkomst til offentlig veg via privat landbruksveg. LOVGRUNNLAG: Saka skal handsamast etter plan og bygningslova 20-1 m om deling. Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl.) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplan. Kommunen har høve til å gje dispensasjon frå føresegner gjeve i eller i medhald av plan bygningslova med heimel i pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter pbl For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf. pbl. 19-2(4).

261 Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf. pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf. Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl VURDERING: Det er rådmannen sin vurdering at det er i samsvar med arealføremålet å dele i frå tilleggsareal til anna landbrukseigedom i drift, men konsekvensen av frådeling vert at tunet vert liggjande igjen som ein stor bustadeigedom. Heilårsbustad er ikkje i samsvar med arealføremålet LNF-L, og søknad om deling har difor trong for dispensasjon. Vurderingstemaet for rådmannen har vore om ein dispensasjon i saka vesentleg vil setje til side omsynet bak arealføremålet LNF-L. Omsyna bak LNF føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. I vurderinga skal det leggjast vekt på konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge, sikre ålmenta sine interesser, spesielt ferdsle og friluftsinteresser, landskapsomsyn og verneinteresser. Eigedomen i denne saka ligg i tillegg innafor kjerneområde landbruk (LNF-L) etter kommunedelplan for Manger. I kjerneområde landbruk har landbruksformålet særleg vern og landbruksvernet skal handhevast strengare enn i vanleg LNF område.. Landbrukskontoret har gjort ein jordbruksfaglege vurdering, og det er etter klage gjeve løyve til deling etter jordlova. I sakshandsaminga etter plan- og bygningslova skal omsynet til landbruket vurderast i eit større perspektiv og i ein langsiktig arealforvaltning. Planstyresmakta er såleis ikkje bunden av den vurderinga som er gjort i høve landbruket i jordlovsaka. Slik rådmannen vurderer søknaden er den ikkje i tråd med arealbruksstrategiane som ligg til grunn for arealdelen i kommuneplan for Radøy kommune. I kommuneplanen har politikarene satt fokus på å samordne tiltak og ikkje blande arealbruk. Ved å følgje kommuneplanen kan ein styre arealbruken i kommunen, og ha overordna og langsiktig perspektiv på planlegging og arealforvaltning. Endring av arealbruk gjennom dispensasjonar er uheldig. Manger øvre ligg i gangavstand til tettstaden Manger. Deling av eigedomen vil ikkje leggje til rette for auka busetting. Det er i kommuneplan lagt inn bustadareal som per i dag ikkje er utbygd og det er såleis overskot av areal for bustader i Manger. Nasjonale mynde har stramma inn kommunane sine moglegheiter til å gje dispensasjon frå gjeldande planar, og denne søknaden kjem i konflikt med overordna styresmakter sine rammer og mål, der det er sett fokus på jordvern og samordning av tiltak. Eigedomen gbnr 46/15 er ein landbrukseigedom med eit totalareal på vel 250 mål. Eigedomen er delt

262 i fleire teigar som ligg spreidd rundt Manger. Eigedomen har også rettar knytt til fellesteigar og andre eigedomar. Det er uklart korleis søkjer tenker at rettene skal handterast i delingssaka, men det kan synast som om i hvert fall sjørettane er tenkt å følgje den frådelte eigedomen. Forvaltningspraksis i Radøy kommune har ein klar line som tilseier at rettar skal følgje jorda og ikkje ein frådelt bustadeigedom. Eigedomen ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Manger. Landskapet er småkupert og ope. Deling vil ikkje komme i konflikt med landskapsomsyn og vil heller ikkje i særleg grad endre kulturlandskapet då det i søknaden ikkje er lagt opp til nye byggjetiltak. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Arealet rundt tunet er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og tilhøva for ålmenta vert truleg ikkje endra av ein deling. Deling vil ikkje føre til auka privatisering eller auka bruk då det ikkje er søkt om nye byggjetiltak. Det er omsynet til landbruket i eit vidt perspektiv som først og fremst gjer seg gjeldande i denne saka. Eigedomen vil endre karakter då den ikkje lenger vil vere ein landbrukseigedom, men ein stor bustadtomt. Eigedomen vil etter deling vere eit fritt omsettelig objekt, som erfaringsmessig vil vere attraktivt, også som fritidseigedom. Søkjer opplyser at han skal drive næringsverksemd på eigedomen. Erfaring viser at sameksistens mellom landbruksdrift og bustader tett på landbruksareal kan vere problematisk, mellom anna når det gjeld støy og lukt. Søkjar har sjølv peika på utfordringane som ligg i ein slik sameksistens i sin klage over jordlovsvedtaket: Det er problematisk om ulemper frå landbruksdrift skal vere eit argument for å tillate deling av ein bustadtomt på m2 i eit område med særskilt landbruksvern. Tuna ligg tett på Øvre Manger og tunet på gbnr 46/15 ligg mellom to andre gardstun. Vegen til tunet er ein landbruksveg som er felles for alle på Manger øvre.

263 Grunngjeving for delinga er dels tilleggsareal til to andre bruk, dels søkjer sin bruk av tunet i eiga næringsverksemd. Personlege forhold for søkjar skal normalt ikkje vege tungt i dispensasjonssaker. Miljøverndepartementet har i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 uttalt at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som planstyresmakt er å ivareta langsiktig arealbruk, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Noverande eigar sitt engasjement er positivt for Radøysamfunnet, men er eit omsyn som har liten vekt når det gjeld å fråvike arealbruk som er vedteke etter heilskapleg planlegging og grundig prosess. Det er vidare rådmannen sin vurdering at søkjer sin tiltenkte bruk av eigedomen også fram i tid vil vere i strid med arealføremålet. Arealbruken kan bare endrast permanent gjennom plan. Ein dispensasjon i delingssaka vil ikkje opne for anna bruk av eigedomen. Næringsverksemd som ikkje er direkte knytt til landbruk i aktiv drift vil vere i strid med arealføremålet. Plan og bygningslova 1-6 definerer endra bruk som eit tiltak med den konsekvens at bruken i seg sjølv vil utløyse krav til søknad om løyve etter plan- og bygningslova: Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål Det er rådmannen sin vurdering at søkjer sin tiltenkte bruk av eigedomen etter deling ikkje kan tilleggjast vekt i dispensasjonssaka, då deler av den tiltenkte bruken i seg sjølv vil vere i strid med arealføremålet. Ein deling vil såleis leggje til rette for ein bruk som vil ha trong for stadig nye dispensasjonar. Det er rådmannen sin vurdering at dei omsyn som eventuelt taler for ein dispensasjon i denne saka ikkje er av ein slik relevans og vekt at dei kan slå igjennom overfor det særskilte jordvernet som er lagt på arealet gjennom at området har arealføremål kjerneområde landbruk etter kommunedelplan

264 for Manger. Omdisponering av m2 areal i kjerneområde landbruk med grunngjeving i personlege tilhøve for dagens eigar vil skape presedens for framtidige saker. Omdisponering av sentrale eigedomar i Manger sentrum må skje gjennom plan og med grunnlag i heilskapleg arealvurdering. Etter ei samla vurdering finn rådmannen at ein dispensasjon i denne saka vil undergrave kommuneplanen som styringsverktøy. Dei omsyna som arealføremålet LNF L (kjerneområde landbruk) skal ivareta vert vesentleg sett til side om ein gjev dispensasjon og løyve til deling. Rådmannen går etter dette ikkje inn i vurderinga av fordeler og ulemper, eller vurdering etter naturmangfaldslova. Konklusjon Etter ei samla og konkret vurdering finn rådmannen at vilkåra for å gje dispensasjon frå arealføremålet LNF-L ikkje er oppfylt og vil rå til at det ikkje vert gjeve dispensasjon og løyve til deling som omsøkt. Vedlegg: Gbnr 4615 Manger øvre - handsaming knytta til justering av grenser i samband med dellingssak (L)(19433) Landbrukssak Gbnr 46/15 Manger Øvre - Søknad om deling - klage på vedtak Delingssak Gnbr 46/15 Manger øvre - klagesakshandsaming vedr deling Delingssak Gbnr 46/15 Manger øvre - deling Kart Landbrukssak Gbnr 4615 Manger Øvre - Søknad om deling - klage på vedtak etter jordlova

265 Landbrukskontoret for Austrheim, Fedje og Radøy Børje Møster Radøyvegen MANGER Referanser: Saksbehandlar: Dato: Dykkar: Toril Marie Mulen Vår: 14/ /8698 Gbnr 46/15 Manger øvre - handsaming knytta til justering av grenser i samband med dellingssak Vi viser til Børje Møster sitt brev dagsett med klage på storleiken på gjenværande tomt etter Radøy kommune sitt vedtak i brev dagsett Det vart gjennomført synfaring med Jarle Landås og Toril M Mulen saman med søkjar Børje Møster. Vi viser også til epost med kart frå søkjar motteke i etterkant av synfaringa. Rådmannen finn vi kan imøtekomme nokre av ynskja frå søkjar, men ikkje alle. Rådmannen finn dei etablerte vegane i dagens situasjon vert naturlege grenser som vert førande for ny grense i samband med deling av gnr/bnr 46/15 Manger øvre. Rådmannen finnat vi ikkje kan kome i møte søkjar sitt ynskje i brev dagsett i punkt 3 som gjeld trekant (markert med blått på kart) mellom to vegar. Her vil vegane være naturlege grenser. Og området heng naturleg saman med det øvrige LNF-området som vert søkt frådelt, og som skal være del av å styrke nabogardsbruk i aktiv drift. Rådmannen finn vi tek omsyn til søkjar sine øvrige innspel når det gjeld å justere grensene, jamfør framlegg til nye grenser på kart motteke på epost i etterkant av synfaringa frå Børje Møster,. Desse justeringane vil gje søkjar høve til å få tilkomst til å vedlikehalde uthus, og det vert lettare å sette opp gjerde rundt knausen enn over knausen. Og ein vil samstundes framleis ivaretake ny eigar med gardsdrift i aktiv drift sin tilkomst til LNF-område. Vedtak: Klagen vert delvis teke til følgje. Vedtak i sak 14/1318 av vert stadfesta med følgande tillegg: arealet markert med lilla og grønt i kartet motteke på epost dagsett vert justert med i arealet for tomta som vert att etter ei eventuell deling. Arealet i same kartet markert med blått vert ikkje teke med i arealet som vert att etter ei eventuell deling av gnr/bnr 46/15 Manger øvre. Ny grense for tomt som vert att etter ei eventuell deling sjå kart vedlagt saka dagsett Heimel for vedtaket er forvaltningslova 33 (2, jf jordlova 9 og 12) Post Kontakt postmottak@radoy.kommune.no Telefon Konto Radøyvegen 1690, 5936 Manger Telefaks Org.nr

266 Vedtak i saka er eit nytt einskildvedtak som det kan klagast på. Klagesaka vert ikkje sendt til fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Vi ynskjer å gjere merksam på at eit samtykke til deling også skal vurderast etter plan og bygningslova. Med helsing Torill Marie Mulen leiar Toril Marie Mulen leiar Felles landbrukskontor Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Side 2 14/1318-7

267 Mottakere: Børje Møster Radøyvegen MANGER Side 3 14/1318-7

268

269

270 Landbruk har vurdert klagen på avslag på delingssøknaden frå Børje Møster gnr/bnr 46/15 og gitt søkjar medhald i klagen. No treng søknad om deling handsaming etter plan og bygningslova. Mvh, Toril M Mulen ( svar er sendt til Børje Møster, med kopi til Arne Manger og Geir Smith) Arne Referanser: Manger Saksbehandlar: Dato: Dykkar: Toril Marie Mulen Vår: 14/ /6484 toril.mulen@radoy.kommune.no Gnbr 4615 Manger øvre - Børje Møster - klagesakshandsaming vedr delingssøknad Landbrukssak Gbnr 46/15 Manger Øvre - Søknad om deling - klagesaksvurdering Saksopplysningar: Vi viser til motteke søknad om deling av gnr/bnr 46/15 Manger øvre i Radøy kommune dagsett Børje Møster søkjer om å dele ifrå tunet med bygningar og om lag 10 daa tomt, og selge resten av gardsbruket som tilleggsjord til to gardsbruk i aktiv drift. Radøy kommune fatta negativt vedtak i saka i brev dagsett Søkjar Børje Møster klagar på avgjerda i brev dagsett Bakgrunn: Dei to som ynskjer kjøpe tilleggsjord er Geir Smith, eigar av gnr/bnr 46/17 og Arne Manger, eigar av gnr/bnr 46/8. Det er laga kjøpsavtale mellom Børje Møster og Geir Smith på kr for teigen med om lag 48 daa innmarksbeite ( teig A sjå kart vedlagt søknaden). Det er laga kjøpsavtale mellom Børje Møster og Arne Manger på kr for resten av jorda (sjå kart vedlagt søknaden teig B1, B2, B3 og B4) om lag 193 daa. Utav dette er om lag 88 daa myr og 76 daa jorddekt/grunnlendt fastmark. Gnr/bnr 46/15 har 25,9 daa fulldyrka areal, 5,3 daa overflatedyrka areal, 48 daa innmarksbeite og om lag 6 daa skog av ymis bonitet. Ein del av dette «går vekk» når søkjar ynskjer sette av ei tomt med om lag 10 daa kring husa i tunet. Moment frå klagen til søkjar: Søkjar finn at ei deling vil gje drift i 3 tun framfor reelt sett drift i 1,5 tun som i dag Søkjar finn at busetting på Manger ikkje er eit problem Deling vil ikkje skape problem for landbruksdrifta Vurdering:

271 Landbrukseigedommen gnr/bnr 46/15 er ei etter måten stor eining om ein ser på gjennomsnittsstorleiken på gardsbruk i regionen. Eit samtykke til deling vil styrke to andre bruk, men vil fjerne eit bruk som er stort nok etter regionen sin målestokk til å være ei brukande sjølvstendig eining med busetjing og matproduksjon. Eigar av landbrukseigedommen gnr/bnr 46/17 som ynskjer kjøpe innmarksbeiteteigen gir uttrykk for at han har for lite beite. Han leiger beite i dag. Men, leige er usikkert. Han ynskjer eige beite for å trygge drifta. Det er ikkje snakk om vesentleg endring i driftsopplegget sjølv med kjøp av meir innmarksbeite. Men, det vil gje meir tryggleik og forutsigbarheit for drifta å eige framfor å leige. Det er mogleg at sonen på sikt vil overta drifta av landbrukseigedommen. Det vil då være snakk om å halde fram med mjølkeproduksjon. Innmarksbeiteteigen som det er ynskt kjøpt er meir eigna til ungdyr enn til mjølkekyr. Eigar av landbrukseigedommen gnr/bnr 46/8 har ikkje dyr i driftsbygningen på heimegarden i dag. Jamfør eigaren sjølv lyt det investerast noko dersom driftsbygningen skal være eigna for kjøtproduksjon. Ergo ynskjer ikkje eigaren gjere det, når det er eigen mjølkeproduksjon som er hovudmålsetninga for drifta. Eigaren haustar og sel grovforet på heimegarden, og driv leigekjøyring for andre i tillegg. Det er mjølkekvote knytta til landbrukseigedommen. Denne er del av produksjonsgrunnlaget for samdrifta på Toska. Eigar av gnr/bnr 46/8 kjøper meir mjølkekvote jamt og trutt. Planen i år er også å kjøpe meir mjølkekvote. I dag er det knytta kvote på liter til gnr/bnr 46/8. Eigar av gnr/bnr 46/8 ynskjer utvide garden på Manger. Den jorda som er ynskt kjøpt ligg i grensa til eigne teigar og ligg såleis godt lageleg til for meir rasjonell drift. Eigar av gnr/bnr 46/8 finn også at det er viktig å eige jord framfor å leige jord. Eigar av gnr/bnr 46/8 tek vaksenagronom på Stend jordbruksskule no. Rådmannen finn det er både føremuner og ulemper med å gje samtykke til deling. Eit samtykke til deling vil styrke to andre bruk. Men, eit samtykke til deling vil radere ut eit bruk som kunne være ein god buplass og eigna for matproduksjon i sjølvstendig drift. Innmarksbeiteteigen som vert søkt delt, der det er kjøpsavtale med mjølkeprodusent Geir Smith er meir eigna for sau enn for ku. Men, ungdyr av storfe vil det nok gå å bruke beitet til. Landbrukseigedommen gnr/bnr 46/15 har ikkje eigna driftsbygning i dag for sau. Men, det går an å bygge enkel bygning som kunne stette behovet for livd for vær og vind for til dømes sauer. Det kan også være til ulempe for dei som skal ha yrket i landbruket i framtida, å ha eit fritt omsetteleg bustadhus nært opp til driftsbygning. Våningshusa på Manger øvre ligg rimeleg tett. Føremålet som lova skal fremja er å legge tilhøva til rette slik at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til ( arealressursane) kan verte bruk på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstrutur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar, fjr Jordlova 1. Rådmannen finn det er argument som talar både for samtykke til deling, og imot samtykke til deling. Rådmannen finn det er overvekt av argument som talar for samtykke til deling. Avgjerande for å gje samtykke til deling av gnr/bnr 46/15 er å styrke to andre landbrukseigedommar som er i drift. Rådmannen sitt vedtak:

272 Radøy kommune gir søkjar medhald i klagen. Radøy kommune gir samtykke til deling av gnr/bnr 46/15 Manger øvre. Vedtaket har heimel i Jordlova 12. Vilkår: A) Eit vilkår for samtykke til deling er at delinga vert gjennomført etter intensjonen med kjøparane som eig og driv nabogardsbruka; Geir Smith, eigar av gnr/bnr 46/17 kjøper teigen med 48 daa innmarksbeite og Arne Manger, eigar av gnr/bnr 46/8 kjøper resten av landbrukseigedommen med unntak av tomt ikring husa på eigedommen som står att. B) Rådmannen finn ein vil gje vilkår om at eigedomsgrensa mellom tunet som vert att på gnr/bnr 46/15 og vegen har vegen som naturleg grense. Det vert også skrenka inn storleiken på tunet som vert att etter at ei deling er gjennomført. Vi viser til kart vedlagt. Vedtaket har heimel i Jordlova 11. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort, jfr Jordlova 12. Ein søknad om deling lyt også handsamast etter plan og bygningslova før endeleg avgjerdsle er gitt i saka. Med helsing Jarle Landås rådmann Toril Marie Mulen leiar Felles landbrukskontor Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har difor ingen signatur. Vedlegg: Kopi til:

273 Mottakere: Arne Manger Radøyvegen MANGER Børje Møster Radøyvegen MANGER Geir Smith Radøyvegen MANGER

274

275

276

277

278

279

280