Detaljreguleringsplan for Sjøgata Brygge

Transkript

1 Levanger kommune Detaljreguleringsplan for Sjøgata Brygge Vedtatt dato: Dato for siste mindre endring: Reguleringsbestemmelser for Sjøgata 23, 25 og 27. Gnr/Bnr 315/118 PlanID L Saksnummer <xxxxxx> 1. Planens hensikt Formål med planen er å tilrettelegge for en revitalisering av området 05A og 05C i eksisterende kommunedelplan for Levanger sentrum, avsatt Bolig/forretning/kontor og Parkering, parkeringshus/- anlegg. Planområdet ligger rett sør for fergeleiet som betjener strekningen mellom Ytterøy og Levanger og består i dag av tomme butikklokaler som til sammen utgjør tidligere Levanger kjøpesenter. Norddelen av bygget består i tillegg til det tomme butikklokale av et bebodd boligkompleks, som i planen er tenkt bevart. De tomme butikklokalene under disse eksisterende 12 boligene skal på sikt omdisponeres til kontor/bolig. Detaljreguleringa legger til rette for utbygging av bolig med høy utnyttelse i to nye bygg planlagt oppført på hver sin side av eksisterende bebyggelse i nord og sør. Planforslaget legger opp til parkering under bakken samt revitalisering og fornying av uteområder med promenadekai langs Levangersundet, og etablering av gode uteoppholdsområder og lekeplasser på allmenningen langs Sjøgata. Deler av det som var Levanger kjøpesenter, Sjøgata 23 skal rives. Delen av Levanger kjøpesenter som utgjør Sjøgata 27, og i dag er bebodd bevares. Side 1 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

2 Området reguleres til følgende formål Bebyggelse og anlegg (1000): Boligbebyggelse-blokkbebyggelse (1113) Energianlegg (1510) Renovasjonsanlegg (1550) Uteoppholdsareal (1600) Bolig/Kontor (1801) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (2000): Veg (2010) Gangveg/gangareal (2016) Annen veggrunn grøntareal (2019) Kai (2041) Parkeringsplasser (2080) Grønnstruktur (3000): Friområde (3001) Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (6000) Havneområde i sjø (6220) Friluftsområde i sjø og vassdrag (6710) 2. Fellesbestemmelser for hele planområdet I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 er det gitt følgende bestemmelser om bruk og utforming av bygninger og arealformål i planområdet: a) Krav til uteoppholdsareal For ny boligbebyggelse skal det settes av minst 10m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Felles uteoppholdsareal skal være universelt utformet. Småbarnslekeplass anlegges på bakkeplan innenfor formålsflaten avsatt uteopphold. Småbarnslekeplass skal inneholde minimum tre innretninger for lek, eksempelvis sandkasse og huske. Småbarnlekeplass skal være tilknyttet sittemuligheter for voksne. Areal avsatt småbarnlekeplass skal være 150 m² pr. for hver 25. bolig og ligge innenfor en avstand på 100 meter fra boligbebyggelse. Utomhusplan som kreves som del av rammesøknad skal vise hvor hver enkelt småbarnslekeplass skal ligge på området. Krav om kvartalslekeplass i tråd med kommunalteknisk norm dekkes av tilgrensende park- og friområder i nært tilgrensende byområder. b) Parkering For bilparkering skal det være minimum 0,75 p-plass pr. boenhet og minimum 1,0 plass pr. 50m² kontor. Minimum 5% av parkeringsplassene skal være reservert og tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettinger. Det skal avsettes minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet innenfor planområdet og 1 sykkelparkeringsplass per 100m² kontorlokale. Side 2 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

3 Bilparkering løses under bakkenivå med unntak av egen løsning i tilknytning dampskipsbrygga, og 2 P-plasser på bakkeplan nord for P-kjeller. c) Renovasjon Avfallshåndtering skal løses med nedgravd avfallskonteiner på plasser angitt i plankartet. d) Fjernvarme Ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg, forutsatt at fjernvarme kan leveres. Dersom fjernvarme ikke kan leveres, anmodes at bruk av varmepumper med energi fra Sundet og solcellepaneler på takene innarbeides i planen. e) Støy For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdiene for støy i arealplanlegging (T-1442/2016) med tilhørende veiledning. f) Geoteknisk vurdering. Ved fundamentering for setningsømfintlige eller tunge bygg i tiltaksklasse 2 (3-5 etasjer), eller fundamentering i form av fylling eller pæling i sjø eller strandsone skal nærmere geoteknisk prosjektering være gjennomført før rammetillatelse kan gis. g) Tiltak i grunn Dersom det i forbindelse med tiltak i grunnen, strandsonen eller på havbunden oppdages automatisk fredete, eller samiske kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanse i den utstrekning det berører kulturminnene. De som utfører arbeidet i grunnen skal straks melde fra til Trøndelag Fylkeskommune eller Sametinget, jfr. Lov om kulturminner 8, annet ledd, ut ifra type kulturminne. h) Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene. Alle bygningene der det er krav om heis skal ha adkomst som er universelt utformet. Ramper mellom allmenning og promenadekai tillates utført med stigning 1:10. Side 3 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

4 i) Tilgjengelige boenheter Minimum 30% av boenhetene skal være utformet som tilgjengelige boenheter. j) Bebyggelse, estetikk og kulturmiljø Bebyggelsen skal gis en attraktiv og estetisk tiltalende utforming. Bebyggelsen skal ha saltak, i tråd med tradisjonell takform for bryggerekka forøvrig Møneretning på ny bebyggelse skal være vinkelrett på sundet i nordvestlig retning. Nye bygg skal sikres et vertikalt motiv på bryggehusenes gavlfasade. Ubebygde arealer skal gis en tiltalende behandling. Fargebruk skal illustreres ved søknad om byggetillatelse. K) Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn detaljert utomhusplan. Planen skal vise bebyggelse med markering av innganger, atkomst og parkering, behandling av overflater, sitteplasser, lekeplasser med utstyr, sykkelparkering, areal for avfall, eventuelle støttemurer samt andre arealavgrensende tiltak. l) Byggegrenser Byggegrense i overordna plan mot dampskipskaia er i planforslaget overholdt og vist i plankartet. Avstand fra planlagt bebyggelse til fredet bebyggelse er vist i plankart og byggegrense i overordnet plan er overholdt. m) Samfunnssikkerhet Parkeringskjeller skal bygges som tette anlegg og nedkjøringsrampe og parkeringskjeller skal sikres mot flom. OK gulv i bebyggelse avsatt bolig og kontor skal ikke være under kote 3,5 (NN2000). fylling i sjø og tiltak i strandsonen skal gjøres med erosjonsforebyggende materiale. Side 4 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

5 4. Bestemmelser til arealformål 4.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) Boligbebyggelse Blokkbebyggelse (BBB) Formål regulert for bygging av boligblokk på 3-4 etasjer bolig eller P-kjeller og 2-3 etasjer bolig. a) Utnyttelsesgrad Felt BBB1 og BBB2 har en maksimal utnyttelsesgrad som angitt på plankartet. Utnyttelsesgraden er angitt som maks % bebygd areal (%BYA). Innenfor formålsflate BBB1 tillates det etablering inntil 20 boenheter. Innenfor formålsflate BBB2 tillates det etablert inntil 24 boenheter. b) Høyde Maksimal gesims- og mønehøyde er angitt som høyde over vertikalt datum lik null (NN2000). OK ferdig gulv i laveste boligetasje skal ligge på min. kote +3,5 (NN2000). BBB1 Maksimal angitt mønehøyde for bygninger med 4 etasjer skal være på kote +18,5 (NN2000). Maksimalt angitt gesimshøyde skal være på kote +16,0 (NN2000). Maksimal angitt mønehøyde for bygning med 3 etasjer skal være på kote +15,5 (NN2000). Maksimalt angitt gesimshøyde skal være på kote +13,0 (NN2000). BBB2 Maksimal angitt mønehøyde for bygninger med 3 etasjer skal være på kote +15,5 (NN2000). Maksimalt angitt gesimshøyde skal være på kote +13,0 (NN2000). Maksimal angitt mønehøyde for bygning med 2 etasjer skal være på kote +12,5 (NN2000). Maksimalt angitt gesimshøyde skal være på kote +10,5 (NN2000). Det tillates etablering av lysgårder midt i byggene for innslipp av dagslys og frisk luft. Takvinkelen skal være mellom grader. c) Bebyggelsens plassering Bebyggelsen kan oppføres ut til formålsgrensen. d) Parkering Parkering er planlagt i parkeringskjeller under bakkenivå, BBB1 får egen parkeringskjeller under bygget. Under allmenningen etableres en parkeringskjeller felles for beboere i eksisterende bebyggelse, BKB og ny bebyggelse. Side 5 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

6 4.1.2 Energianlegg (BE) Formål regulert for bygging av strømforsyning på området. Plassering og dimensjonerende mål for trafokiosk er vist på plankartet. Størrelse på formålsflate er tegnet ut ifra anbefalinger fra NTE. Sikkerhetsavstand i forhold til branntekniske hensyn er beskrevet under punkt Renovasjonsanlegg (BRE) Formål regulert for bygging av renovasjonsanlegg for husholdningsavfall, kildesortering. Nedgravde løsning med underjordiske søppelcontainere skal benyttes. Utnyttelsesgrad er %BYA=100% Uteoppholdsareal (BUT) Formål regulert for felles uteoppholdsareal for beboere på planområdet. Uteoppholdsarealet skal utformes med tanke på optimalisering av plassgitte sol- og lysforhold. Uteoppholdsarealene skal avskjermes fra trafikk, støy- og annen miljøbelastning i tråd med Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2016). Formålet skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan. Opparbeidelse av småbarnslekeplass vil skje innenfor formål regulert for uteopphold, som hjemlet i fellesbestemmelsene. Utomhusplan skal vise hvor og hvordan disse lekeplassene skal utarbeides og utrustes. «Allmenningen» skal fremstå med et grønt preg og skal driftes og vedlikeholdes av Levanger kommune. Dette reguleres gjennom utbyggingsavtalen Bolig/Kontor (BKB) Eksisterende bebyggelse bestående av bolig, opprinnelig regulert som bolig/næring/kontor omreguleres til kombinerte formål bolig/kontor. Første etasje, tidligere benyttet til næringsformål omreguleres til bolig og kontor. Resterende bygg (2. og 3. etasje), bestående av 12 boenheter forblir uforandret. a) Parkering Parkering for boenheter og arbeidsplasser i formålet BKB løses som utendørs parkering, samt i eksisterende P-kjeller inntil felles parkeringskjeller for BKB, og BBB2 er etablert. 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) Veg (SV) Formål regulert for innkjøring med bil ned i parkeringskjeller under bakkenivå. Formålet veg skal ha fast dekke i form av asfalt og utformes i tråd med plankartet. Sjøgata 26 og 28 har rett til å bruke SV2 for innkjøring til egen parkeringskjeller Gangveg/gangareal (SGG) Formål regulert for myke trafikanter på planområdet. Utforming og materialvalg skal framgå av utomhusplan. Side 6 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

7 4.2.3 Annen veggrunn grøntareal (SVG) Formål regulert som buffer mellom gatetun på området og eksisterende fortau langs Sjøgata. Formålet kan opparbeides med beplantning som gress eller busker og som del av system for håndtering av overvann. Formålet skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan Kai (SK) Formål regulert som eksisterende småbåt-/fritidsbåtanlegg. Dette formålet er planlagt uforandret Parkeringsplasser (SPP) Formål regulert som parkeringsplass. Formålet skal ha fast dekke og utforming som i plankartet. Parkeringsplassene reserveres beboerne innenfor planområdet og deres besøkende. Plassene kan være private P-plasser, HC-parkering eller gjestparkering. 4.3 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) Friområde (GF). Formål regulert i tråd med kommunedelplan for Levanger sentrum som parkareal. Bestemmelser i overordnet plan overføres uendret til detaljreguleringsplan for Sjøgata Brygge. I tråd med overordnet plan kan det i friområdene tillates oppført byggverk og innretninger som etter planutvalgets vurdering er nødvendig for utnytting og drift av området. 4.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone ( 12-5 nr. 6) Havneområde sjø (VHS). Formål regulert i tråd med kommunedelplan for Levanger sentrum som privat småbåtanlegg (sjø). Bestemmelser i overordnet plan overføres uendret til detaljreguleringsplan for Sjøgata brygge. I tråd med overordna plan kan området benyttes til småbåtanlegg i form av flytebrygger som forankres mot sjøbunn og mot land Friluftsområde i sjø og vassdrag (VFV). Formål regulert i tråd med kommunedelplan for Levanger sentrum som havneområder i sjø. Bestemmelser i overordnet plan overføres uendret til detaljreguleringsplan for Sjøgata brygge. 5. Bestemmelser til hensynssoner ( 12-6, 12-7 og 11-8) Høyspenningsanlegg inkludert høyspentkabel (H370) Det kan ikke oppføres bygninger eller andre innretninger som medfører risiko for eksempelvis brann innenfor grensen for hensynsone H370. Sikkerhetsavstand til trafo (BE) er 5m. Side 7 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L

8 7. Rekkefølgebestemmelser 7.1 Rekkefølge i tid (felt BBB1, BBB2, BKB, BUT og SGG) BBB1 skal være første byggetrinn ved realisering av planen. BBB2 og ombygging innenfor området BKB1 er andre byggetrinn i planen. Formålsflatene avsatt uteoppholdsareal (BUT_2, BUT_3, BUT_4 og BUT_5) og gangareal (SGG_2) kan ikke opparbeides før eksisterende bebyggelse innenfor disse formålsflatene er revet og parkeringskjeller er ferdigstilt. Dette forutsetter at arealene avsatt disse formålene skal ferdigstilles parallelt med byggetrinn Før bebyggelse tas i bruk (BBB1 og BBB2) Før det gis brukstillatelse til nye boenheter i byggetrinn 1 må bygningen ha gangadkomst fra nord, og kjørbar adkomst til P-kjeller fra plassen framom Dampskipsbrygga. Veiene skal ha fast dekke. Det skal være opparbeidet min 10m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav 150 m 2 skal være småbarnslekeplass. Før byggetrinn 2 kan gis brukstillatelse til nye boenheter må området være opparbeidet i tråd med vedtatt plan. Side 8 av 8 Reguleringsplan for Sjøgata Brygge PlanID L