PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERING FOR YDALIR B4 PLAN-ID:

Transkript

1 Elverum kommune PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERING FOR YDALIR B4 PLAN-ID:

2 1. BAKGRUNN 1.1 Tiltakshaver og forslagsstiller Reguleringsplanforslaget fremmes av Plan1 AS på vegne av Elverum Tomteselskap AS, men også i samarbeid med Tomtebanken AS. Reguleringsplanen vil bli fremmet som en privat detaljregulering. Smart Eiendom AS vil være utbygger av området. Både Tomtebanken AS og Smart Eiendom AS eies 50% av Entergruppen AS og 50% av ViInvest AS. 1.2 Bakgrunnen for og intensjonene med planen Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av boligbebyggelse i form av lavblokkbebyggelse på del av gnr. 31 bnr. 1313, innenfor del av B4 i gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra i Elverum kommune. I tillegg ønskes det å åpne for noen fellesfunksjoner som kan være et positivt tilskudd til hele Ydalir-området, som lese-/arbeidsplasser for studenter/ «hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler, fellesvaskeri, sykkelverksted, trimrom og bakeri/café/kiosk. Mindre del av B3 og regulert trafikkareal ifm. rundkjøringen mellom Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg inngår også i planområdet for å oppdatere gjeldende planer til opparbeidet vegsituasjon. Ydalir B4 ligger innenfor den nye bydelen Ydalir, som utgjør en helt ny bydel i Elverum som i løpet av de neste årene planlegges utviklet. I tillegg til at det er regulert skole og barnehage innenfor Ydalir, vil bydelen totalt kunne romme opp mot nye boenheter. Det er derfor ønskelig at området får en tett utnyttelse og en urban karakter, der bebyggelsen er orientert mot gater og tun. Uteplasser med gode sol- og utsiktsforhold skal også etterstrebes. Ydalir skole er nå under utbygging, og det er planer om at den skal åpnes til skolestart høsten Det har vært et gjennomgående ønske at Ydalir-området skal utvikles som et foregangsprosjekt for bærekraftig bolig- og byutvikling. En intensjon om en energi- og klimavennlig bydel i tråd med «det grønne skiftet» innebærer at det er et mål at prosjektet legger til rette for valg av bærekraftige materialer, transportløsninger, energiløsninger etc., at bygg minimum skal ha passivhusstandard og at det skal benyttes fornybar energi innenfor området. Det er ønskelig å utvikle området på de myke trafikanters premisser. Innenfor Ydalir B4 foreslås det derfor en restriktiv parkeringsnorm for biler, men krav om god dekning ift. sykkelparkering. Videre skal all bilparkering ifm. området skje i felles parkeringskjeller under deler av bebyggelsen. Adkomst til parkeringskjelleren vil være fra Granittgata, noe som gjør at det ikke legges opp til biltrafikk innen på feltet. Det legges videre til rette for en relativt høy utnyttelse og arealeffektive løsninger. Ambisjonene om å virkeliggjøre Ydalir som en nullutslippsbydel har ført til at man også har valgt å la utbyggingen inngå som pilot-/demonstrasjonsprosjekt i «The Research Centre on Zero Emission Neighbourhoods in Smart Cities» (FME ZEN). ZEN fikk innvilget støtte fra Norges forskningsråd i slutten av mai Den første reguleringsplanen som ble utarbeidet innenfor Ydalir var «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage» som ble vedtatt Ifm. dette planarbeidet ble det avholdt flere workshops samt laget masterplaner som skal legge premisser for utvikling innenfor Ydalir-området. Masterplanene (del I og del II) vil være førende også for Ydalir B4. For nærmere beskrivelse ift. målsetting om nullutslipp innenfor Ydalir, samt prosessen ifm. konseptutredning med workshops vises det til planbeskrivelsen til «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage». 2

3 2. PLANSTATUS, SAMT FORHOLDET TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG PREMISSER 2.1 Forhold til gjeldende arealplaner Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B15) i kommuneplanens arealdel , Delplan for Elverum byområde, vedtatt Arealene inngår i gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra (Plan-ID: ) vedtatt og omfatter områdene B4, en liten del av B3 og del av gang- og sykkelvegen GS 2 innenfor denne reguleringsplanen. Detaljreguleringen er i en videreføring og detaljering av gjeldende reguleringsplan, men trasé for GS 2 er lagt noe om, så dette er bakgrunnen for at planforslaget omfatter del av GS 2 og B3. I nordøst berøres også mindre deler av «Reguleringsplan for Prestmyrbakken» (Plan-ID: ), vedtatt Bakgrunnen er at det ved utarbeidelse av detaljplaner/byggeplaner for rundkjøringen mellom Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg, ble valgt en noe annen løsning for gang- og sykkelvegen ved rundkjøringen. I forslag til «Detaljregulering for Ydalir B4» vil den opparbeidede løsningen innarbeides i planen, slik at regulert situasjon blir i overensstemmelse med det som er bygget. Utsnitt av kommunedelplanen med planområdet markert. 3

4 Gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra hvor planområdet er markert Elverum kommune arbeider med en revisjon av kommunedelplan for Elverum byområde. Revidert framdrift tilsier at kommunedelplanen skal vedtas høsten Ydalir vil være en del av ny byplan. Hovedvegen gjennom Ydalir (Halvor Svenkeruds veg) fra rundkjøringen i Olav Sæters veg ligger inne i byplanen som en samleveg som fra Ydalir går over til Loken/Skogvegen via Kjerneby som en forbindelse til Kirkevegen. Vegen vil være en kommunal veg, og finansiering av denne er ikke en del av utbyggingen av Ydalir. Halvor Svenkeruds veg er allerede bygget fra rundkjøringen i nord og sørover til Kjerneby. Illustrasjon fra Planprogram for kommunedelplan for Elverum byområde som viser planområdet for kommunedelplanen med tenkt utviklingsretning. Planområdet markert med rød ring 2.2 Konsekvensutredning Detaljreguleringen vil i all hovedsak være en videreføring og detaljering av Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, og de små endringene som foreslås er en oppfølging av tilgrensende planer i området. Disse endringene vil ikke ha vesentlig virkning for miljø og samfunn. I samråd med Elverum kommune er det derfor kommet fram til at det ikke er krav om konsekvensutredning i henholdt til PBL kapittel 4, 4.2, og tilhørende forskrift om konsekvensutredning gjeldende fra

5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger rett sør for Olav Sæters veg, vest for Halvor Svenkeruds veg, nord for Granittgata og ny Ydalir skole og barnehage og øst for området B3 innenfor Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, sørøst for Trysilvegen (Rv25), ca. 1,5 km nordøst for Elverum sentrum. Området er ca 16,2 dekar, og består av del av gnr. 31 bnr. 1313, mindre del av gnr. 30 bnr (Olav Sæters veg) samt berører så vidt gnr. 31 bnr Kartutsnitt som viser planområdets avgrensning og lokalisering. 3.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur og anlegg Planområdet er ubebygd. Arealet er del at et tidligere masseuttak, og er nå grovplanert. Tilgrensende områder På gnr. 31 bnr som ligger sør for planområdet bygges ny Ydalir skole og barnehage. Disse planlegges åpnet høsten Nordøst for området, på motsatt side av Olav Sæters veg, er det er nærings-/forretningsområde hvor det både er eksisterende forretninger (Kiwi-forretning, Byggmakker Skattum og Elkjøp), forretningsbygg som er under planlegging og/eller oppføring (Power, Europris, Thansen og Rustad er under oppføring/innflytting), men også ubebygde næringstomter. Videre østover er det et boligfelt med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Det består av et veletablert område i vestre del og et nyere mot øst. 5

6 På deler av gnr. 31 bnr øst for området og på motsatt side av Halvor Svenkeruds veg, er det varslet oppstart av planarbeid for «Detaljregulering for Ydalir Park» hvor det planlegges boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Like vest for området, på gnr. 31 bnr. 670 (B3 i «Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra»), er det i regi av Trysilhus AS et pågående planarbeid for boligbebyggelse i form av frittliggende småhus. Også innenfor flere andre delområder i Ydalir er det pågående planarbeid. 3.3 Veg- og trafikkforhold Flere av de nye vegene i Ydalir-området er opparbeidet. Hovedadkomst til planområdet er fra Granittgata, som er knyttet til Halvor Svenkeruds veg i øst. I nord munner Halvor Svenkeruds veg i ny rundkjøring i Olav Sæters veg, med forbindelse videre til Tryslvegen (Rv25). Forlengelse av Olav Sæters veg nordøstover, er også etablert med forbindelse til/kryss med Langholsvegen. Iht. Statens vegvesens «Vegkart» har Trysilvegen (Rv25) i ÅDT sør for krysset med Olav Sæters veg og 8000 i ÅDT nord for krysset med Olav Sæters veg. forbi planområdet. Det er ikke oppgitt ÅDT på de andre vegene. Trysilvegen (Rv25) har fartsgrense på 60 km/t forbi planområdet. Olav Sæters veg har fartsgrense på 50 km/t, mens Halvor Svenkeruds veg og Granittgata har fartsgrense 30 km/t forbi planområdet. Til opplysning har Norsam AS laget en trafikkanalyse ifm. med reguleringsplan for Prestmyrbakken. Denne omfatter også planlagt utbygging innenfor Ydalir-området. 3.4 Kommunal infrastruktur og høyspentkabler Det offentlig vann- og avløpsnettet er lagt om ifm. utbyggingen i Ydalir-området, og internt VAanlegg til B4, som overdras til offentlig anlegg, ligger i gang- og sykkelvegen vest for planområdet med innstikk til området i nordvest. Det er dermed etablert VA-anlegg fram til grensen av Ydalir B4. Nye høyspentkabler er lagt i bakken fortrinnsvis i de regulerte veg- og gang- og sykkelvegtraséene, og nettstasjoner er plasseres etter behov for forskjellige utbyggingsprosjektene innenfor Ydalirområdet. Påkoblingspunkt/trafo for Ydalir B4 er plassert i sørvestre hjørne av området. Ydalir ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og Eidsiva Bioenergi har lagt rør for fjernvarme innenfor området. Overvann skal håndteres og infiltreres internt på området. 6

7 3.5 Offentlige og private servicefunksjoner Kart som viser skoler og barnehager, samt frilufts- og rekreasjonsområder nært planområdet Elverum sentrum med godt utvalg av privat og offentlig tjenestetilbud ligger drøyt 1,5 km fra planområdet. Nærmeste dagligvareforretning ligger rett ved planområdet på motsatt side av Olav Sæters veg. Ny Ydalir skole og Ydalir barnehage, som skal stå ferdig til skolestart høsten 2019, ligger rett ved planområdet, på motsatt side av Granittgata. Avstanden til ungdomsskole er om lag 1,7 km og til videregående skole er det drøyt 2 km. 3.6 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder Det er flere områder som egner seg for friluftsliv, lek og rekreasjon i nærheten av planområdet. Ca. 500 meter nordvest for planområdet ligger Sagtjernet som er en populær badeplass. Hoppbakkene i Hermanshulua ligger drøyt 300 meter mot sørvest. Friluftsområdet Stavåsen, med fine turmuligheter sommer- og vinterstid, ligger nord for RV25, og det er lett tilgjengelig fra planområdet. Sagåa renner ca. 300 meter sør for området og har sitt utspring i Damtjernet rundt 1,5 km lengre øst. Rett sør for Sagåa ligger friluftsområdet Svartholtet med samme type kvaliteter som Stavåsen. Det er ca. 1,5 km til Christianfjeld festning (friluftsområde) som også har en frisbeegolfbane. Ved Restvold ligger både Rolfshallen, Elverumshallen, svømmehall og idrettsbaner. I tillegg er det også idrettsplasser ved flere av skolene som kan benyttes av allmennheten utenom åpningstidene. I tilknytning til ny Ydalir skole bygges det også en idrettshall. 3.7 Grunnforhold I henhold til AREALIS-data fra Norges geologiske undersøkelser består berggrunnen innenfor planområdet granittisk gneis, og løsmassene av tykt dekke av breelvavsetninger med sand/grus (se figurer). Breelvavsetninger er godt sorterte masser med middels eller god infiltrasjonsevne. 7

8 3.8 Vannbalanse Det er ikke vann eller vannveger innenfor selve planområdet, og Sagåa renner som nevnt ca. 300 sør for planområdet. Området er ikke flomutsatt, og da løsmassene består av sand og grus dreneres regn-/overvann svært lett unna. 3.9 Terrengforhold, vegetasjon og solforhold Området er del av et større tidligere massetak og er etter endt uttak bearbeidet og planert. Terrenget heller fra ca. kote 201 i sørøst til ca. kote 196 i vest mot ny gang- og sykkelveg. Størstedelen av arealet er laget som et platå på mellom ca. kote , med skråninger ned mot gangvegen i vest, mot Olav Sæters veg i nordvest og deler av gang- og sykkelvegen langs Granittgata i sørvest. Det er ikke vegetasjon innenfor området. Arealet har gode solforhold Miljøbelastninger området er eksponert for Radon Vinteren 2000/2001 ble det gjennomført en fase 1-kartlegging av radon i inneluft i Elverum kommune, i forbindelse med den landsomfattende undersøkelsen Radon 2000/2001. Denne kartleggingen viste at planområdet er en del av det området hvor kun 0-5 % av målingene hadde over 200 Bq/m 3 radon i luft. Det er dermed lav sannsynlighet for forhøyede radonkonsentrasjoner i inneluft. Da planområdet ikke har bebyggelse er det likevel knyttet usikkerhet til dette. Forebyggende tiltak mot radon i fremtidig bebyggelse ivaretas av TEK 17, og vil vurderes nærmere under byggesaksbehandling. Det er ikke registrert alunskifer i området. Støy Ifm. med detaljregulering for Ydalir skole og barnehage utarbeidet Arealtek AS en støyrapport for større deler av Ydalir-området (datert ). Denne viser at uten støyskjerming vil det meste av B4 bli berørt av støy over gjeldende støykrav. B4 berøres av trafikkstøy fra rv. 25, i tillegg til Olav Sæters veg, Halvor Svenkeruds veg og til dels Granittvegen. På bakgrunn av dette ble det foreslått støyskjerm langs Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg i rapporten fra

9 Støykart av Støysituasjon 1,5 m over bakken u/støytiltak Støykart av Støysituasjon 4 m over bakken u/støytiltak I forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid for B4 ble Arealtek engasjert til å gjennomføre en oppdatering av støyrapporten med bakgrunn i planlagt bebyggelse på området, samt at tidligere omtalte trafikkrapport utarbeidet av Norsam (se pkt. 3.3) ble oppdatert etter at støyrapporten for Ydalir i 2016 ble utarbeidet. I den reviderte trafikkrapporten ( ) ble bl.a. trafikktallene for flere av vegene justert. De reviderte tallene er lagt til grunn i støyrapporten for Ydalir B4. I rapporten som nå er utarbeidet for Ydalir B4 (datert , revidert med støykart datert ) er det beregnet støysoner ved 1,5 meter ift. støyforholdene på fremtidig uteoppholdsareal. Beregningene viser at det sentralt i planområdet vil bli et større område som tilfredsstiller gjeldende støyretningslinjer for uteoppholdsareal. Dette gjelder både for dagens situasjon (2019) og for fremtidig trafikksituasjon. Ut fra et føre-varprinsipp er det er lagt til grunn en høyere ÅDT ved beregning av støyforholdene i denne rapporten enn det trafikkanalysen fra 2018 tilsier. Støykartene baserer seg på at byggene plasseres slik det er foreslått i mulighetsstudiet. Støykart av Støysituasjon 1,5 m over bakken i år 2019 Støykart av Støysituasjon 1,5 m over bakken i år 2026 I støyrapporten er det også utarbeidet støysonekart som viser støysoner for 4 meter, og hvilke av de foreslåtte boligblokkene og fasadene som berøres av støysoner. Det er videre gjennomført beregninger av støy i fasadepunkt for bygg tilsvarende 4 etasjer, representert ved 1,5 m, 4 m, 7 m og 10 m høyde. Beregning av støy i fasadepunkt for hver etasje viser hvor det vil være behov for støyskjermingstiltak for å tilfredsstille kravene i T-1442, enten i form av støyskjerm og/eller støyskjermingstiltak av fasaden. 9

10 Støykart av Støysituasjon 4 m over bakken i år 2019 Støykart av Støysituasjon 4 m over bakken i år Biologisk mangfold/vilt og kulturminner Iht. Arealis-data (miljødirektoratet), miljøstatus.no og kommunens temakart Naturmangfold er det ikke registrert truede eller sårbare arter eller viktig livsmiljø for biologisk mangfold i det aktuelle området (se også eget skjema Sjekkliste naturmangfoldloven ). Det er ikke registrert viktige trekkveger for elg gjennom området og planområdet inneholder ingen prioriterte naturtyper. I forbindelse med planarbeidet for gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra ble det i 2006 gjort arkeologiske undersøkelser. Ett av fornminnene ligger helt i nordvestre hjørnet delvis innenfor planområdet, helt inntil tidligere regulert gang- og sykkelveg. Fornminnet er trolig fjernet ifm. opparbeidelsen av denne. Forøvrig er det allerede gitt dispensasjon uten vilkår om utgraving for fornminnene innenfor reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra Landbruksinteresser Det er ikke dyrka eller dyrkbar mark innenfor planområdet. Området er som nevnt deler av et større massetak og uttaket er avsluttet innenfor planområdet. 4. PLANPROSESSEN 4.1 Oppstart av planarbeid Den ble det avholdt oppstartsmøte med Elverum kommune. På møtet var representanter fra Elverum kommune, Elverum Tomteselskap AS, Tomtebanken AS (Entergruppen AS og ViInvest AS) og Plan1 AS til stede, og føringer for det videre planarbeidet ble lagt. I samråd med kommunen ble varsel om oppstart av planarbeid kunngjort i Østlendingen den , samt sendt direkte i brev datert til berørte offentlige myndigheter, naboer og gjenboere iht. liste mottatt fra kommunen. Varsel om oppstart ble også kunngjort på kommunens og Plan1 sin hjemmeside. Frist for å komme med synspunkter som kunne ha betydning for saken ble satt til

11 I forbindelse med varsel om oppstart kom det uttalelser fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Innlandet, Hedmark fylkeskommune, NVE og Direktoratet for mineralforvaltning. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Kopi av alle merknadene følger vedlagt planbeskrivelsen ved oversendelse til Elverum kommune. I reguleringsplanforslaget er føringene fra Elverum kommune, samt innkomne merknader i størst mulig grad søkt ivaretatt. 4.2 Konseptutredning med workshops. Masterplan Ydalir I september 2016 fikk Ydalir-prosjektet innvilget søknad fra Enova til konseptutredning for innovative energiløsninger i bygg og områder. Konseptutredningen besto i hovedsak av flere workshops med de involverte partene i prosjektet, og Entergruppen AS var en av dem. Prosjektet skulle ende i en sluttrapport, som ville legge føringer for reguleringsplaner og bestemmelser innenfor Ydalir. Som sluttrapport til konseptutredningen ble det laget en masterplan for Ydalir, og i forordet til denne planen står det som følger: «Masterplan er et dokument utarbeidet for å styre utviklingen av Ydalir bydel. Det legges til grunn at området vil bli bygget ut i en periode på mer enn 10 år, og av flere ulike aktører. En slik prosess blir gjerne levende, og uten et rammeverk mister man fort grep om utviklingen. Masterplan skal legge grunnlaget for at området fremstår som helhetlig, har en tydelig karakter og kan utvikles over tid i henhold til ambisjoner og krav. Masterplan består av to deler. Dette dokumentet del 1 er det overordnede dokumentet som beskriver Ydalir, fremtidsvisjonen, rammene og en veiledning for å nå målet. Masterplan del 2 er et dokument som konkret beskriver ambisjoner og krav til utbyggerne i Ydalir-området, og vil bli forankret gjennom privatrettslige avtaler og detaljreguleringsplaner.» Masterplan for Ydalir legger dermed føringer for detaljregulering for Ydalir B4. Samtidig har det gjennom tidligere reguleringsplaner innenfor Ydalir vist seg at det er en del krav og føringer fra masterplanen som det ikke er mulighet til å innarbeide og sikre gjennom reguleringsplaner og - bestemmelser, da disse går ut over kravene i TEK17. Disse punktene må dermed sikres gjennom privatrettslige avtaler mellom Elverum Tomteselskap og den enkelte tomtekjøper/utbygger. Etter at Masterplanen ble vedtatt, har den også vært gjennom noen revisjoner. Siste revisjon av Masterplan del 2 er datert , og det er denne som legger føringene for Ydalir B4. Et prinsipp som er vist i Masterplanens del 1 er «Loopen», -en sammenhengende og gjennomgående gangforbindelse som knytter Ydalir sammen. Denne er nærmere beskrevet i Masterplanens punkt «4.1.4 Allmenninger/kvartalsgater og «the loop» Internt i utbyggingsområdene etableres en struktur av tverrgående allmenninger - perifierien, ytterkanten av området, og inn mot hjertet - skoleområdet og turdraget sentralt på langs av området. Allmenningene knyttes sammen av et gangstrøk en «loop» som tegner en halvsirkel gjennom boligområdene og knytter seg opp mot turveidraget slik at det blir en trafikksikker, Ydalir sammenbindende sirkulær gangforbindelse. I møtet mellom loopen og allmenningene, etableres mindre møtesteder, med benker og oppholdsmuligheter» Videre står det i Masterplanens punkt Gå og sykle Nærheten til Elverum sentrum gjør at sykkel og gange bør være gode alternativer når man f.eks. skal på arbeid, fritidsaktiviteter, eller til ulike servicetilbud. Gang- og sykkelvei planlegges som en «loop» gjennom boligområdet, og en ny trasé mot sentrum fra Ydalir skal bygges i forbindelse med legging av fjernvarme. Skole, barnehage, matbutikker, badeplass og marka er tilgjengelig i umiddelbar nærhet, og Ydalir knyttes til gode eksisterende gang- og sykkelløsninger. 11

12 Det kan tilrettelegges for «mobilitetspunkter» innenfor nabolagene. Dette vil være en infrastruktur som kan anvendes som parkering for sykler og lading for el-sykler, men også for enkel service som sykkelverksted, deling av lastesykler, hageredskap og hobbyverktøy, smørebod, og fellesarealer/ møtesteder for beboerne (felleskjøkken, co-work-space, arbeidsstasjoner for lokalt arbeidende etc.). Det vil også kunne være fremtidige kontaktpunkter mot shuttlebuss eller andre mobilitetsløsninger som måtte utvikles. Arealet bør primært avsettes og opparbeides som del av bebyggelsen. Første etasjeplan vil være egnet og primært lokalisert mot mindre plasser og byrom.» Fra Materplanens del 1 (planområdet markert med svart strek) 4.3 Tilvisningsavtale - privat eide utleieboliger med kommunal tilvisningsrett Elverum kommune kunngjorde i slutten av 2018 ønske om samarbeid med private utbyggere/ boligforvaltere for framskaffelse av utleieboliger av god kvalitet sentralt i Elverum. Dette var i hovedsak med tanke på små boenheter for enslige og par, men det kan i tillegg være et innslag av større boenheter for barnefamilier. I hovedtrekk går en tilvisningsavtale ut på at boligene stilles til rådighet for Elverum kommune som kan tilvise ledig bolig til søker som har meldt seg til kommunen med sitt boligbehov. Det inngås så en vanlig leiekontrakt mellom boligens eier (utleier) og den som har fått tilvist bolig, og Husleieloven gjelder med hensyn til utforming av kontrakter og fastsetting av husleie. Frist for å melde interesse/søke om tilvisningsrett ble satt til Smart Eiendom AS (Entergruppen AS og ViInvest AS) søkte om tilvisningsavtale for 54 boenheter for utleie innenfor Ydalir B4, og var en av de som fikk godkjent sin søknad. Deres plan var å bygge tre blokker på tre etasjer, hvor hver blokk inneholder 18 leiligheter og et fellesrom, og i illustrasjonen som fulgte deres søknad var byggene plassert nord og øst innenfor Ydalir B4 (mot Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg). 4.4 Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer Statens vegvesen region øst, brev datert Statens vegvesen påpeker at referatet fra oppstartsmøtet viser at man er oppmerksomme på de overordnede føringene og utredningsbehov som berører vegvesenets interesser, og at dette vil bli fulgt opp og ivaretatt i planarbeidet. Vegvesenet er opptatt av helheten i området, og viser til sine tidligere uttalelser ifm. varsel om oppstart for andre delområder innenfor Ydalir, samt sin uttalelse til kommunedelplan for Elverum byområde (KDP Byplan). Nord for planområdet er det store arealer avsatt til næring og industri. Statens vegvesen mener at det generelt i KDP Byplan er åpnet opp for mer detaljvarehandel enn det 12

13 som det allerede er regulert for. Videre fremmet vegvesenet innsigelse til F15 til den delen av bestemmelsene med formulering «Det kan i tillegg tillates annen detaljvarevirksomhet som av arealmessige grunner ikke bør lokaliseres innen bykjernen.», da dette strider mot SPR-BATP. Jft. referat fra oppstartsmøtet skal det innenfor Ydalir B4 vurderes å tilrettelegge for noen servicefunksjoner, eksempelvis næringslokaler, gym, bakeri, café. Vegvesenet ser nødvendigheten av at en eventuell etablering av servicetilbud innenfor planområdet vurderes opp mot KDP Byplan. I oppstartsvarselet står det at det kan tilrettelegges for lese- og arbeidsplasser for studenter, felles vaskeri, sykkelverksted, trimrom/treningssenter, bakeri/kafe o.l. Listen er dermed ikke uttømmende. Oppstartsbrevet og referatet fra oppstartsmøtet er ikke samkjørte da de lister opp forskjellige typer servicetilbud. Vegvesenet anbefaler at det i så måte formuleres en bestemmelse med en uttømmende liste. Planområdet grenser ikke til riks- eller fylkesvegnettet. Området har adkomst fra RV25 via den kommunale vegen Olav Sæters veg. Vegvesenet forutsetter at adkomst til planområdet blir som i gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, og at rekkefølgebestemmelsene fra gjeldende plan videreføres. Etablering av nytt vegsystem ifm. RV25 er under arbeid. Planskilt kryssing for alle trafikantgrupper i Prestmyrbakken er ferdigstilt, samt for gående og syklende ved Tangensvingen. Dette bidrar til å sikre framkommelighet for trafikksikkerhet på RV25, samt tilrettelegge for gående og syklende. Å etablere servicetilbud innenfor planområdet kan bidra til utfordringer knyttet til trafikkavvikling og trafikksikkerhet, og kommunen oppfordres til å gjøre en vurdering mht. hvilke typer næring det er behov for i planområdet. Evt. etalering av servicetilbud kan komme ii konflikt med arealer hvor handel og næring har tunge interesser. Trafikksikkerhet for alle grupper må ivaretas og særlig trygg skoleveg. Det er viktig å legge opp til trafikksikre løsninger internt i området og skille gående og syklende mest mulig. Vegvesenet anbefaler å regulere inn frisiktsoner rundt kryss og avkjørsler. Vegvesenet merker seg at deler av planområdet ligger i gul støysone. Behov for støyskjermingstiltak over et større område enn for B4 forventes utreder ifm. planarbeidet ifm. støy fra RV25. Vegvesenet imøteser en dialog vedrørende dette. Kommentar: Det foreslås i bestemmelsene at det innenfor BB2 kan tillates etablert fellesfunksjoner som lese-/arbeidsplasser (dette vil i tillegg til leseplasser til studenter, også innbefatte «hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler), fellesvaskeri, sykkelverksted, trimrom og samt bakeri/café/ kiosk. Dette er tenkt som fellesfunksjoner for de som bor i Ydalir-området, og vil være et positivt tilskudd for disse. Vi mener dette i liten grad vil konkurrere med andre arealer i nærheten hvor handel og næring har tunge interesser. Det legges ikke opp til ekstra parkeringsdekning ifm. disse funksjonene, da det forutsettes at de som skal benytte tilbudet bor i nærområdet, og vil gå eller sykle. Det anses dermed ikke som at et slikt tilbud vil redusere trafikksikkerheten. Generelt sett vil området ha god trafikksikkerhet. Det legges ikke opp til kjøring inne på boligfeltet. Ny Ydalir barneskole og barnehage ligger i umiddelbar nærhet, på motsatt side av Granittgata. Det er også satt krav om at det mellom de to regulerte gang- og sykkelvegene som grenser til planområdet i øst og vest, skal tilrettelegges for to gjennomgående gangforbindelser, hvorav minimum en av disse skal være universelt utformet. Dette er en videreføring av «loopen» som er omtalt i Masterplan for Ydalir. Planområdet har adkomst fra Granittgata, slik det også er vist i gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, og aktuelle rekkefølgekrav i gjeldende bestemmelsene er videreført. 13

14 Trafikksikkerhet synes svært godt ivaretatt: Det legges kun opp til en innkjøring, og denne skal gå inn i parkeringsanlegg i underetasje. Det skal dermed ikke vøre bilkjøring innenfor selve planområdet, og slik illustrasjonsmaterialet viser tenkes det tilrettelagt for interne gangvegløsninger og uteoppholdsarealer som er skjermet fra både trafikk og støy. Det er imidlertid i bestemmelsene sikret at utrykningskjøretøy og flyttebiler skal kunne komme inn i området. Dette er også vist i mulighetsstudiet. Som nevnt ble det i 2016 ifm. «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage» laget en støyutredning for større deler av Ydalir. Med bakgrunn i at NORSAMs trafikkrapport er oppdatert etter dette, har vi i samråd med Elverum kommune kommet fram til at støykart for Ydalir B4 burde oppdateres. Arealtek AS ble derfor engasjert for å utarbeide en ny støyrapport. Vi forhørte oss da om det ville være hensiktsmessig å oppdatere rapporten for større deler av Ydalir, men da det foreløpig ikke er konkrete planer for bebyggelse på de andre områdene, mente Arealtek at dette ikke ville gi særlig nyttig informasjon for de andre områdene. Den nye støyrapporten for Ydalir B4 viser at det sentralt i planområdet vil bli et større område som tilfredsstiller gjeldende støyretningslinjer for uteopphold og lek. I tillegg viser rapporten hvordan plasseringen av bebyggelsen bidrar til å skjerme uteoppholdsarealene slik at de ikke får støy over gjeldende støygrenser. Det foreslås støyskjerm langs Olav Sæters veg forbi planområdet. I tillegg vil framtidig støyskjerming av området B3, som ligger like vest for området, bidra til redusert støy for Ydalir B4. Hvis utbygging av B3 lar vente på seg, og det dermed tar tid før det etableres støyskjermingstiltak ifm. dette området, kan deler av støyskjermingen for B3 utføres ifm. bygging på Ydalir B4, evt. kan det vurderes å sette opp en midlertidig lokal skjerm nordvest på området. Støykartene samt beregninger av støy i fasadepunkt for bygg viser hvor det vil være behov for støyskjermingstiltak, enten ved oppsetting av støyskjerm og/eller skjerming av fasader. Det vises til pkt ovenfor, 6.10 nedenfor samt Arealteks støyrapport datert , revidert Hedmark Fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen viser til sin uttalelse til kommuedelplan for Elverum byområde, og ber om at innspillene i denne uttalelsen også legges til grunn for Ydalir B4 i den grad de ansees som relevante. I hovedsak gjelder dette hvor detaljvarehandel bør lokaliseres, samt at det bør legges til rette for gode gang- og sykkelvegforbindelser til/fra Leiret. Det er varslet oppstart av flere boligområder innenfor Ydalir. Fylkesdirektøren anbefaler at kommunen i så stor grad som mulig ser Ydalir B4 i sammenheng med de øvrige områdene innenfor Ydalir, for å få på plass helhetlige løsninger. Dette innebærer bl.a. utforming av bebyggelsen, turstier og siktlinjer. Det er vist til en rekke servicefunksjoner i en ikke-uttømmende liste som muligens kan etableres i B4. Dette er fylkesdirektøren positiv til, dersom funksjonene ivaretar helhetlige løsninger for Ydalir og ikke går på tvers av intensjoner og føringer gitt i arbeidet med kommunedelplanen for Elverum byområde. Det anbefales at planbestemmelse for servicefunksjoner gjøres konkret, og at liste med ulike servicefunksjoner som kan tillates gjøres uttømmende. Dette vil bidra til enklere saksbehandling for kommunen, samt gi utbygger(e) og fremtidige boligkjøpere forutsigbarhet. Ydalir kommer til å romme mange boliger og ulike funksjoner som skole, barnehage m.m. Når fortettingsgraden er høy stilles det større krav til uteområdene. Tilrettelegging for gode leke-, uteopphold- og grøntarealer med detaljerte bestemmelser til hvordan områdene skal opparbeides og tilhørende rekkefølgekrav vil være viktig. Dette inkluderer blant annet krav til størrelser, innhold, beplantning og skjerming Fylkesdirektøren viser til regjeringens hjemmeside der det bl.a. er 14

15 forskjellige eksempler og veiledere ifm. fortetting og knutepunktsutvikling som omhandler tematikken fortetting med kvalitet. Deler av Ydalir B4 ligger innenfor gul støysone, og Fylkesdirektøren forutsetter at retningslinje for behandling av støy T-1442/2016 legges til grunn for arbeidet, og inngår i lokalisering og utforming av leke-, uteopphold- og grøntarealer. Videre forutsettes det at vann- og avløp, overvannshåndtering, veg- og parkeringsløsninger samt universell utforming blir ivaretatt, og at det tilrettelegges for medvirkning så tidlig som mulig i planprosessen. Fylkesdirektøren bemerker forøvrig viktigheten av at barn og unges interesser blir spesielt ivaretatt i planprosess. Det er ingen merknader ut fra hensynet til nyere tids kulturminner Planområdet ble registrert med tanke på automatisk fredete kulturminner i 2006 i forbindelse med reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, og det ble påvist 9 automatisk fredete kulturminner i området. Det er derfor ikke behov for ytterligere arkeologisk registrering av planområdet. Ett automatisk fredet kulturminne med id.nr: eksisterer enda, men er dispensert for i tidligere vedtatt plan. Kulturminnet ligger nå innenfor ny plan og den tidligere dispensasjonen faller derfor bort. I det nye planforslaget er det ikke lagt opp til at kullgropa kan bevares. Området er regulert inn til veiformål i planen. Planforslaget er derfor å anse som en dispensasjon etter kulturminneloven 8, fjerde ledd. Hedmark fylkeskommune er rette myndighet til å avgjøre dispensasjonsspørsmålet i denne saken. I dette tilfellet ansees en søknad om dispensasjon som en formalitet og fylkesdirektøren stiller seg positiv til en søknad om en dispensasjon av kulturminnet uten ytterligere vilkår om arkeologisk granskning. Kommentar: Fylkeskommunens uttalelse til kommunedelplan for Elverum byområde synes hensyntatt i den grad de synes relevante for Ydalir B4. Planforslaget sikrer gode og trafikksikre løsninger for gående og syklende. Det er et mål at det i hele Ydalir-området skal legges til rette for gode gang- og sykkelvegforbindelser internt i området, men også forbundet med tilstøtende gangog sykkelvegnett til/fra Leiret, til nærliggende boligområder samt ut i nærfriluftsområdene. Bestemmelsene åpner for at det kan etableres café/bakeri/kiosk, men ingen detaljvarehandel ut over dette. Det er også satt maksimal størrelse for slik virksomheten. Ved regulering av de enkelte feltene innenfor Ydalir legges det opp til å se sammenheng mellom de ulike feltene, og bestemmelsene for Ydalir B4 følger i stor grad bestemmelsene til «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage» og «Detaljregulering for Muspelheim (Ydalir B7)» der dette synes riktig og hensiktsmessig, samt følger opp Masterplan for Ydalir. Vi mener det vil være positivt å kunne ha noen fellesfunksjoner for Ydalir-området. Når det gjelder hvilke servicefunksjoner som foreslås tillatt innenfor planområdet, vises det til vår kommentar til merknad fra Statens vegvesen. Det er krav om at det skal avsettes felles og privat uteoppholdsareal, med minimumskrav pr. boenhet. Innenfor planområdet er det regulert et eget område til felles uteoppholdsareal/ lekeplass. Dette er på drøyt 1 dekar, og er plassert sentralt mellom de planlagte byggene. Dette vil være et skjermet areal som ikke er støyutsatt. Det er satt rekkefølgekrav til opparbeidelse av arealet. Det er videre krav om at uteoppholdsarealet skal opparbeides parkmessig, og at minimum 500 m 2 av arealet skal opparbeides som lekeplass. I mulighetsstudiet er det vist at det er drøyt 3 dekar felles uteoppholdsareal. Angående støy vises det til vår kommentar til merknad fra Statens vegvesen. 15

16 Vann- og avløp, overvannshåndtering, veg- og parkeringsløsninger samt universell utforming er ivaretatt. Når det gjelder medvirkning ble varsel om oppstart kunngjort i Østlendingen og på kommunens og Plan1s hjemmeside. I tillegg ble berørte offentlig myndigheter, grunneiere og lag og foreninger varslet direkte pr. brev, deriblant barn og unges representant. Det synes dermed at medvirkning er ivaretatt. Barnerepresentant har forøvrig vært aktivt med i vurderinger av Ydalir-området generelt, og har tidligere vurderte at det ikke har vært behov for egne uttalelser ifm. varsel om oppstart for flere av enkeltområdene, så samt føringene for Ydalir-området generelt følges opp i detaljplanene. I den grad planen berører det automatisk fredet kulturminne med id.nr: 20321, og dette fremdeles er i hevd, vil det søkes om dispensasjon etter kulturminneloven 8, fjerde ledd. Fylkesmannen i Innlandet, brev datert Referat fra oppstartsmøte gir en god oversikt over føringer kommunen legger for planarbeidet. Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til de hensyn kommunen har vektlagt, og forutsetter at rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan videreføres i der det er relevant. I tråd med Statlige planretningslinjer om samordnet bolig-, areal og transportplanlegging skal planen tilrettelegge for tett boligbygging i sentrumsnære områder. I referat fra oppstartsmøtet er det antydet ca. 100 boenheter innenfor planområdet på 16 daa. Fylkesmannen mener det er positivt at det legges til rette for en god arealutnytting. De forutsetter samtidig at det reguleres tilstrekkelig areal til møteplasser og felles og private uteoppholdsareal, slik at man sikrer god bokvalitet. I henhold til referat fra oppstartsmøtet skal det legges til rette for urbane tilbud som næring, café m.m. innenfor planområdet. Dette skal være et servicetilbud for hele Ydalir-området. Fylkesmannen forventer at føringer i Byplan 2030 om lokalisering og rammer for utvikling i de ulike handels- og næringsområdene legges til grunn i planarbeidet. I de nye kommunedelplanene for Leiret og Elverum byområde er det en ambisjon å styrke Leiret gjennom å lokalisere hovedtyngden av handel her. Prestmyrbakken, som grenser inntil planområdet i nord, er avsatt som lokalsenter for handel og forretning. Her tillates handelsvirksomhet med blant annet dagligvare, frisør og kafé. Det forventes at en eventuell næringsetablering i planområdet vurderes opp mot føringer som ligger i byplanen. Fylkesmannen minner om de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. De påpeker videre at deler av planområdet ligger innenfor gul sone for vegstøy, og minner om at det ved planlegging av støyfølsom bebyggelse i gul sone skal gjennomføres en støyfaglig utredning. Eventuelle nødvendige støydempende tiltak skal innarbeides i forslaget til reguleringsbestemmelser og inntegnes på forslaget til plankart. De minner videre om at det er et grunnleggende prinsipp at støy primært skal skjermes ved kilden da dette gir effekt for større områder. Fylkesmannen forutsetter at støyretningslinjen legges til grunn i det videre arbeidet. Samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet, Kommentar: Rekkefølgekrav i gjeldende reguleringsplan er som nevnt videreført der det er relevant. Illustrasjonsmaterialet som er utarbeidet ifm. mulighetsstudiet for området viser en løsning som kan romme ca. 140 boenheter. Dette er imidlertid kun en illustrasjon på en mulig løsning innenfor området, og antall leiligheter vil være avhengig av hvordan prosjektet planlegges i 16

17 den videre detaljeringen, og ikke minst størrelsen på leilighetene. Det er imidlertid i bestemmelsene sikret at det innenfor areal regulert til blokkbebyggelse skal være minimum 6 boenheter pr. dekar. Totalareal for BB1 og BB2 14,5 dekar. Det betyr at det er krav om minimum 87 boenheter innenfor planområdet. Illustrasjonsmaterialet viser at det, selv med en så vidt høy utnyttelse, kan tilrettelegges for store og gode uteområder og møteplasser. En av grunnene til dette er at det ikke planlegges noe bilparkering på bakken. For å sikre et større sammenhengende område som også skal romme lekeplass, er det regulert et eget areal på ca. 1 dekar sentralt i området. Bestemmelsene sette videre krav til at det skal avsettes minimums uteoppholdsareal pr. boenhet, og at dette skal fordeles mellom private og felles arealer. Mulighetsstudiet viser at deler av arealene som grenser mot Granittgata, skolen og barnehage, tenkes opparbeidet som mer offentlige plasser/torg. Dette, sammen med mulighet for at det innenfor Ydalir B4 kan etableres café/bakeri/kiosk og andre fellesfunksjoner for Ydalir-området, kan bidra til å skape attraktive møteplasser for de som bor i nærområdet. Når det gjelder vurdering av servicetilbud opp mot føringene i Byplanen, vises det til vår kommentar til merknad fra Statens vegvesen og merknad fra Hedmark fylkeskommune. Ydalir B4 ligger i umiddelbar nærhet til ny Ydalir skole og barnehage. Planforslaget legger opp til et boligområde uten biltrafikk, hvor det er krav til minste uteoppholdsareal pr. boenhet samt regulert et areal på ca. 1 dekar til felles uteoppholdsareal/lekeplass. Bestemmelsene sikrer at utearealene ikke skal ha støy ut over gjeldende retningslinjer. Barn og unges interesser synes godt ivaretatt. i planleggingen. Når det gjelder forholdet til støy, vises det til vår kommentar til merknad fra Statens vegvesen. Det er laget en egen risiko- og sårbarhetsanalyse som vedlegg til planbeskrivelsen. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), e-post sendt NVE gir i forbindelse med planarbeid råd og veiledning i arbeidet med å vurdere flom-, erosjons- og skredfare, vassdragsinngrep, interesser knyttet til vassdrag og grunnvann, samt anlegg for energiproduksjon og framføring av elektrisk kraft. Forslagstiller har ansvar for at disse interessene blir vurdert i planarbeidet. God arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å forebygge skader fra flom- erosjon og skred. Plan- og bygningsloven og TEK17 setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved planlegging og utbygging. På reguleringsplannivå vil det ofte være behov for en detaljert fagkyndig utredning av faren, hvor hensyn til klimaendringer også skal vurderes. Det er store allmenne interesser knyttet til vassdrag og grunnvann. Tiltak som kan medføre skader eller ulemper for allmenne interesser, kan utløse konsesjonsplikt etter vannressursloven. Hvis det er behov for at NVE gjør en konsesjonspliktvurdering av vassdragstiltak i planen, bes det om at dette kommer klart frem av oversendelsesbrev. Planen må derfor ta hensyn til anlegg som er planlagt eller har konsesjon etter energi- og vassdragslovgivningen. Hvis planen kommer i berøring med energiinteresser, bør berørte energiselskap involveres tidlig. NVE har lagt ved en del linker til veiledere og verktøy som de anbefaler at brukes ifm. planarbeidet. 17

18 Dersom planen berører NVEs saksområder, skal NVE ha tilsendt planen ved offentlig ettersyn. NVE legger til grunn at kommunen vurderer om planen ivaretar nasjonale og vesentlige regionale interesser. I plandokumentene må det gå tydelig fram hvordan de ulike interessene er vurdert og innarbeidet i planen. NVE vil prioritere å gi innspill og uttalelser til reguleringsplaner der det bes om faglig bistand til konkrete problemstillinger Kommentar: Det er ikke flom-, erosjons- eller skredfare innenfor området, det går ikke vassdrag i eller nært ved planområdet, og vassdrags- eller grunnvannsinteresser blir ikke berørt. Det er lagt fjernvarme i Ydalir-området, og det er i bestemmelsene satt krav om at ny bebyggelse skal tilknyttes denne. Området er et tidligere grustak, og regn-/overvann dreneres svært lett unna. Det vil bli en del harde flater (bebyggelse, asfalt/belegning) når området utbygges. Siden all bilparkering planlegges i underetasje, og ikke som bakkeparkering, vil det imidlertid også bli flere større grønne arealer innenfor området, og overvannsmagasin plasseres i felles grøntarealer/ uteoppholdsareal. Det forutsettes at det etableres tilstrekkelig dimensjonerte anlegg for overvannshåndtering. Det er krav om at overvann skal håndteres lokalt, og at det skal utarbeides planer for overvannsløsninger som kommunen skal godkjenne. Flomvegene vil følge terrengets naturlige fall og lede flomvann ut av området. De vil i hovedsak følge interne gangveger og grønnstruktur. Direktoratet for mineralforvaltning (DMF), brev datert Ut ifra kartdatabasene til (NGU) ligger planområdet innenfor en sand- og grusforekomst av lokal betydning. Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse og ligger i utkanten av et tettbebygd område. DMF har derfor ingen kommentarer til varsel om oppstart av planarbeid for Ydalir B4. 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Reguleringsformål og arealoppgave Planområdet utgjør totalt: ca. 16,19 dekar. Av dette utgjør: Boligbebyggelse, blokkbebyggelse 14,52 dekar Uteoppholdsareal/lekeplass 1,08 dekar Energianlegg (Trafo) 52 m 2 Renovasjonsanlegg 101 m 2 Gang- og sykkelveg 139 m 2 Annen veggrunn 361 m 2 I tillegg er det følgende hensynssoner: Sikringssone; Frisikt: 51 m 2 Infrastruktursone: 2,4 dekar Plankart for detaljreguleringen. Nedfotografert 18

19 5.2 Bebyggelse og anlegg; blokkbebyggelse Ca. 14,5 dekar er foreslått regulert til blokkbebyggelse, og er fordelt på de to områdene BB1 og BB2. Innenfor BB1 er maks. utnyttingsgrad %-BYA = 40 %, og innenfor BB2 er maks. utnyttingsgrad satt til %-BYA = 45 %. Det er i bestemmelsene krav om at det innenfor areal regulert til blokkbebyggelse (BB1 og BB2) totalt skal være minimum 6 boenheter pr. dekar. Det tillates oppført blokker med inntil 4 etasjer pluss sokken-/kjelleretasje og med maks. gesims- og mønehøyde skal være + kote 214. Tekniske installasjoner som trappehus, heishus, teknisk rom o.l. tillates etablert inntil 3 meter over angitt kotehøyde. Solcelleanlegg på tak tillates også over maks. tillatte høyder. Det har blitt utarbeidet et mulighetsstudium som viser hvordan terrenget kan bearbeides, og at det tenkes oppført blokkbebyggelse med 3 etasjer, samt kjeller/sokkeletasje for bebyggelsen innenfor BB2. Bestemmelsene sier at det innenfor BB2 skal etableres felles parkeringskjeller for hele Ydalir B4. Bestemmelsene sikrer videre at minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 20 m 2 for leiligheter større enn BRA = 55 m 2. Uteoppholdsarealet kan fordeles mellom private og felles uteplasser, men privat uteplass skal være minimum 8 m 2 og felles uteoppholdsareal (lekeplasser, parkområder og lignende) skal være minimum 8 m 2. Uteoppholdsareal kan være balkonger, terrasser, takterrasser, hager og/eller felles uteoppholdsareal på bakken. Med løsningen som er vist i mulighetsstudiet er det rikelig med uteoppholdsareal. Det er krav om at det ifm. byggesak for det enkelte delområde (BB1 og BB2) skal lages situasjonsplan, fasadetegninger og evt. annen nødvendig dokumentasjon eller illustrasjon som viser bebyggelsens plassering og utforming inkl. byggemateriale, innganger/adkomst, bil- og sykkelparkering, interne veger, stier og gang- sykkelveger, siktlinjer, overvannshåndtering, terrengbehandling, stigningsforhold og kotehøyder samt hvordan krav til utomhusarealer er ivaretatt. Utomhusplanen skal vise utforming av utomhusarealene med terrengbearbeidelse, beplantning, belegg og belysning. Planene skal godkjennes av kommunen 5.3 Mulighetsstudie for Ydalir B4 Plan1 AS har laget et mulighetsstudium (datert og ) for å vise hvordan området kan tenkes utviklet med en arealeffektiv utnyttelse. Det presiseres at mulighetsstudiet kun illustrerer én av mange mulige løsninger av området, og endelige plassering, antall, størrelse, utforming av bygg og anlegg i området vil avklares ifm. detaljprosjektering. Det er likevel tatt inn i bestemmelsene at prinsippene i mulighetsstudiet skal være retningsgivende for plassering av bebyggelse og anlegg innenfor Ydalir B4. Mulighetsstudiet bygger videre på skissene som Smart Eiendom AS utarbeidet ift. søknad om tilvisningsavtale, der det var vist tre blokker på tre etasjer, hvor hver blokk inneholder 18 leiligheter. Byggene er lagt i nord og øst, slik Smart Eiendom AS også hadde vist i sin skisse. Disse byggene er i mulighetsstudiet betegnet som «UTLEIE A», UTLEIE B» og «UTLEIE C». I de andre byggene som er vist i mulighetsstudiet er det tenkt leiligheter for salg, og disse byggene er betegnet som «SALG A», «SALG B», «SALG C», «SALG D» og «SALG E». Mulighetsstudiet viser at utleieboligene er plassert med langveggen parallelt langs tomtens eiendomsgrense i nord og øst. Ved å plassere byggene langs vegen på denne måten vil de fungere som støydempende elementer for de store utearealene som dannes mellom alle bygningene. Boligene for salg henvender seg med gavlveggene ut mot tomtens grense i sør og vest. På denne måten vil publikum oppleve eiendommen som åpen og inviterende fra Granittgata, skolen og barnehagen, gang- og sykkelveg i vest og nabotomtene. Tanken er å skape et uteareal som gir en urban atmosfære sammen med Granittgata og gang- og sykkelvegen i vest, og vil være positivt for skolen og barnehagen som ligger på motsatt side av Granittgata. Ideelle sett burde utbyggingen på tomten vest for planområdet videreført denne måten å henvende seg ut mot Granittgata og skolen på. 19

20 Mulighetsstudie for Ydalir B4, som viser bakkeplan og «Plan 1-etasje» Videre er det foreslått at «Plan underetasje» i «SALG A» kan inneholde servicetilbud som café/bakeri/kiosk, og at dette henvender seg ut mot den åpne plassen/torget mellom bygget og Granittgata. Her kan det også enkelt legges opp til noen bord og stoler hvor det kan være uteservering. Dette kan bli et sentralt samlingspunkt og et positivt tilbud alle de som bosetter seg i Ydalir-området. I tillegg til bakeri/café/kiosk tenkes det også å kunne tilrettelegge for andre fellesfunksjoner som lese-/arbeidsplasser for studenter/«hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler, fellesvaskeri, sykkelverksted og trimrom. Disse funksjonene kan kun etableres i 1. etasje og underetasje, og skal fortrinnsvis henvende seg ut mot Granittgata. Bakeri/café/kiosk kan hver ha en maksstørrelse på 150 m 2 salgsareal og plasseres i sørvestre del av planområdet (SALG A). Da treningssenter vil kunne trekke kunder fra et større omland, er dette utelatt. For å gi et helhetlig inntrykk samt få gode sol- og lysforhold, er bygningsmassen plassert parallelt i forhold til hverandre. Dette gir også en logisk plassering av parkeringskjeller under boligene for salg, med adkomst fra Granittgata. Parkeringskjelleren skal være for hele Ydalir B4. Boligene for salg er vist med fire etasjer inklusiv «Plan underetasje». Dette er gjort med utgangspunkt i ønsket om at alle byggene på tomten skal ha tilnærmet samme høyde. Hvis det ønskes ytterligere fortetting og variasjon, kan alternativt en eller flere av byggene langs Granittgata økes en ekstra etasje. Bestemmelsene gir også mulighet til at den øvrige bebyggelsen kan bygges med inntil 4 etasjer forutsatt at maks. møne-/gesimshøyde er + kote

21 Mulighetsstudie for Ydalir B4, som viser «Plan underetasje» Den vertikale kommunikasjonen i boligene for salg er tenkt med interne trapper og heiskjerne som skal betjene svalganger på byggenes østside (i nord for «SALG E»). «SALG D» er lagt parallelt med «UTLEIE C» for å skape variasjon og mer inviterende og åpne utearealer. I «Plan 1. etasje» er det tenkt boliger for salg, men med egne private uteoppholdsarealer for å gjøre leilighetene mer attraktive, og for å skape en buffersone mellom leilighetene og de mer offentlige ganglinjene på tomten. Tomten er organisert med gangnettverk internt, men for de som skal bevege seg rundt tomten vil det være mer naturlig å benytte omkringliggende bil- og gangveger, og det vil dermed ikke bli gjennomgangstrafikk på tomten. Deler av det interne gang- og sykkelvegnettet skal ha en bredde og dimensjoneres for at utrykningskjøretøy og flyttebiler skal kunne komme fram til byggene. Arealene på tomten vil oppleves som offentlig mellom «SALG A-D» og Granittgata, semiprivat mellom «SALG A-E» og ytterligere mer privat mellom «SALG B-E» og «UTLEIE A-C». 21

22 Parkeringskjelleren er vist med antall parkeringsplasser ut ifra antatt maksimal utnyttelse av boligene for salg samt parkering for utleieboligene. Det er vist med gjennomsnittlig antall parkeringsplasser per leilighet lik 0,6. Gjennomsnittlig antall P-plasser per leilighet er estimert ut fra «Antall bil-p-plasser (makskrav)» som var beskrevet i Masterplan del 2 for Ydalir som var gjeldende da mulighetsstudiet ble laget. I etterkant har imidlertid Masterplan del 2 blitt revidert, og maksgrense for antall P-plasser er noe økt. Siden antall P-plasser er beskrevet som «makskrav» i masterplanen kan det tolkes i den retning at det kan være sannsynlig at antall P-plasser vil reduseres. Parkeringskjelleren kan enkelt utvides med flere P-plasser som vist på tegning for «Plan underetasje», og kan bl.a. også romme P- plasser for bildeling, samt for utleie til/sambruk med andre områder innenfor Ydalir. Det kan da legges opp til allment bruk for bydelen med korttidsbetaling, langtidsbetaling eller utleie. Innendørs sykkelparkering er tenkt som vist på tegning for «Plan 1. etasje». I masterplanen er det også krav om bruk av solcellepaneler. Disse kan eventuelt plasseres og integreres som fasadekledning i gavlveggene ut mot Granittgata og gi tomtens ansikt utad et mer moderne utrykk, som viser at eiendom B4 er et skritt nærmere en miljøvennlig byggekultur. 3D-illustrasjon, Ydalir B4. Sett fra sørvest 3D-illustrasjon, Ydalir B4. Sett fra nordøst 5.4 Energianlegg (Trafo) Innenfor areal regulert til energianlegg er det i dag en trafo ifm. strømforsyning til området. 5.5 Renovasjonsanlegg Et eget areal er foreslått regulert til felles renovasjon og skal rommer nedgravde renovasjonskontainere. Arealet er plassert langs Granittgata, mellom krysset med Halvor Svenkeruds veg og innkjøringen til Ydalir B4. Det har vært kontakt med SØIR ift. plassering og størrelse av arealet. Det planlegges nedsenket kantstein på fortauet langs Granittgata, slik at renovasjonsbilen kan kjøre opp på fortauet og videre inn på en «parkeringslomme» inne på tomteområdet, rett på innsiden av fortauet. Selve renovasjonsanlegget vil ligge inntil parkeringslommen. Med denne løsningen vil renovasjonsbilen unngå å stoppe på fortauet. Renovasjonsanlegget kommer ikke i konflikt med eksisterende master, kabler eller rør/ledninger. 5.6 Uteoppholdsareal/lekeplass Sentralt i området er det regulert felles uteoppholdsareal/lekeplass på ca. 1 dekar. Arealets plassering gjøre at det ikke er støyutsatt, og at det kan bli en ressurs og enkelt nås av alle som 22

23 etablerer seg i området. Bestemmelsene sikrer at det skal opparbeides parkmessig, og at minimum 500 m 2 av arealet skal opparbeides som lekeplass. Mulighetsstudiet viser lekeplassen tenkes forbundet med interne gangforbindelse til de forskjellige boligblokkene, og videre til gang- og sykkelvegen i vest og Granittgata i sør. Derifra er det gode forbindelser for myke trafikanter både til skolen, barnehage, de andre boligområdene i nærområdet og grønnstrukturen i Ydalir-området. Videre er det god tilgang til større sammenhengende grønt- og friluftsområdet. «Loopen» som er omtalt i Masterplan for Ydalir, er sikret i bestemmelsene. 5.7 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Mindre del av grøftearealet (annen veggrunn) langs Olav Sæters veg og del av gang- og sykkelvegen med tilliggende annen veggrunn sørvest for rundkjøringa mellom Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg ligger innenfor planområdet. Disse arealene er allerede opparbeidet, men ikke i samsvar med gjeldende «Reguleringsplan for Prestmyrbakken». De aktuelle arealene er i forslag til «Detaljregulering for Ydalir B4» regulerte i overensstemmelse med det som er bygget. Alle vegarealene er regulert som offentlige. Adkomst til planområdet vil være fra Granittgata. Endelig plassering av avkjøringspunktet vil avklares gjennom nærmere detaljering av prosjektet, og avkjøringen er derfor regulert med avkjørselspil. Illustrasjonsmaterialet viser at avkjøringen går rett over i en innkjøring/nedkjøring til felles parkeringsanlegg som skal ligge under bakken. Det planlegges dermed ingen bilkjøring inne i selve boligområdet, men i mulighetsstudiet er det vist at den ene gang- og sykkelvegen går helt ned til gang- og sykkelvegen langs Granittgata. Her åpnes det for at utrykningskjøretøy, flyttebiler o.l. skal kunne komme inn. Bestemmelsene sikrer at de aktuelle interne gang- og sykkelvegene, som skal kunne benyttes til dette, skal dimensjoneres for utrykningskjøretøy. 5.8 Hensynssoner Sikringssone; frisikt Det er lagt inn frisiktsonen (H140_1) ifm. krysset mellom Halvor Svenkeruds veg og Granittgata. Dette arealet lå også innenfor «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage, for å sikre frisikten ifm. vegene. Da det aktuelle arealet er en del av B4, synes det naturlig å innlemme det i «Detaljregulering for Ydalir B4». Innenfor frisiktsonen skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers planum. Infrastruktursone krav vedrørende infrastruktur, miljøsone Det er avsatt et belte (H410_2) langs Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg med en avstand på hhv. 15 meter fra regulert vegkant og 10 meter fra regulert gang- og sykkelvegkant. Miljøsonen skal gi rom for eventuelle framtidige støyskjermingstiltak. Det er imidlertid ikke så ønskelig at det settes opp støyskjermer langs lange strekninger av vegene i Ydalir-området, så det kan også gjøres alternative støyskjermingstiltak som fasadeisolering og balansert ventilasjon eller gjennomgående leiligheter slik at det oppnås en stille side. 5.9 Bestemmelser Under fellesbestemmelsene er det innarbeidet punkter ift. byggegrenser, kulturminner, terrengbearbeidelse, universell utforming, materialbruk, estetikk, støy, parkering, overvann, avkjørsler og energi. Bestemmelsene sikrer at boligene skal ha innendørs ekvivalent støynivå på maks. 30 dba og tilgang til uteoppholdsareal med støynivå under 55 dba jfr. støyretningslinje T-1442/2016 (eller til enhver tid gjeldende støyforskrift). I støyrapporten datert , revidert er det foreslått støytiltak. Der boligenes fasader har støynivå over 55 dba, kan støytiltak på boligene løses ved fasadeisolering og balansert ventilasjon eller det kan lages gjennomgående leiligheter slik at det oppnås en stille side. 23

24 Parkering skal følge Masterplan for Ydalir revidert , og dimensjoneres etter følgende norm: Type bolig Antall bil-p-plasser (maksimum) Antall sykkel-p-plasser (minimum) Lavblokk/ høyblokk under 55 m 2 BRA 0,5 1 Lavblokk/høyblokk over m 2 BRA 1 2 Lavblokk/høyblokk over 110 m 2 BRA 1 3 Bilparkering for Ydalir B4 skal løses i felle parkeringskjeller innenfor BB2. P-anlegget skal tilrettelegges for gjesteparkering og bildelingsordning. Dette antallet kommer i tillegg til antallet i tabellen over, P- dekning per boenhet: min. 0,1 maks 0,2. I parkeringskjelleren kan det også opparbeides P-plasser for utleie til/sambruk med andre områder innenfor Ydalir. Minimum 5% av P-plassene skal opparbeides som HC-plasser. Midlertidige utforming av løsninger for P-anleggene tillates (eks. gruset plass), men må være lokalisert nær eller der endelig P-anlegg skal ligge (jfr. 2 c). Sykkelparkering skal etableres i parkeringskjeller eller som andre fellesanlegg. Der sykkelparkering organiseres i fellesanlegg skal disse være lett tilgjengelig fra inngangsparti og minimum 50% skal være overdekket. Det tillates ikke biltrafikk på interne gang- og sykkelveger og gangforbindelser/stier. Unntak fra dette er kjøring med utrykningskjøretøy, flyttebiler o.l. Det er krav om at interne gang- og sykkelveger som skal kunne benyttes av utrykningskjøretøy og flyttebiler skal dimensjoneres for en slik bruk, ha en minimums bredde på 3 meter, fast dekke og skal ha belysning. Det er videre krav om at det mellom de to regulerte gang- og sykkelvegene som grenser til planområdet i øst og vest, skal det tilrettelegges for to gjennomgående gangforbindelser, hvorav minimum en av disse skal være universelt utformet Rekkefølgebestemmelser Følgende planer skal utarbeides og godkjennes senest som en del av byggesøknad for ny bebyggelse: Plan for vann og avløp, plan for håndtering av overvann inkludert flomvegvurderinger, plan som viser hvordan internvegsystem skal utformes og opparbeides, plan som viser hvordan regulert felles uteoppholdsareal/lekeplass skal utformes og opparbeides og plan som viser hvordan felles uteområder og grøntområder skal utformes og opparbeides innenfor det enkelte delfelt. Før det kan gis igangsettingstillatelse for bebyggelse i planområde må gang- og sykkelvegen o_gs være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Videre må følgende være opparbeidet eller sikret opparbeidet iht. «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage»: - o_kjøreveg 1; fra kryss med Olav Sæters veg, fram til og langs med planområdet - o_gatetun; fra kryss med o_kjøreveg 1, fram til og langs med planområdet - Gang- og sykkelvegene o_gs1 og o_gs3. Kjørevegene skal opparbeides med langsgående regulerte fortau og/eller gang- og sykkelveger og med fast dekke og belysning iht. kommunal standard. Følgende krav er knyttet til midlertidig brukstillatelse: - Tekniske anlegg som er nødvendig for utbygging av området skal være etablert og godkjent. 24

25 - Nødvendig støyskjerming skal være etablert iht. gjeldende støyretningslinjer og jfr. støyrapport datert , revidert Uteområder, adkomst, parkering/sykkelparkering og felles uteoppholdsareal skal være opparbeidet. Felles parkering og sykkelparkering kan etableres på midlertidige utendørs områder inntil felles parkeringsanlegg er ferdig bygget. Felles midlertidig parkering må plasseres i nærheten av innkjøringen av feltet innenfor BB2. Felles parkeringsanlegg kan bygges ut etappevis. Felles uteoppholdsareal skal opparbeides parkmessig, og det skal innenfor planområdet tilrettelegges med lekeapparater og sitteplasser. Beplantning, tilsåing og evt. andre arbeider på utearealene som er årstidsavhengig skal være gjennomført senest 15. juni etter at boligene er tatt i bruk. 6. KONSEKVENSER AV TILTAKET 6.1 Konsekvenser i forhold til overordnede planer og retningslinjer Kommuneplan for Elverum, gjeldende reguleringsplaner og kommunale føringer Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel , Delplan for Elverum byområde, hvor området er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B15). Detaljreguleringen er også i all hovedsak en videreføring og detaljering av gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, der arealene er regulert til boligformål (B4). Det er kun gjort mindre tilpasninger ift. tilstøtende veger og gang- og sykkelveger slik de er opparbeidet etter byggeplan (vegarealer ifm. rundkjøringen mellom Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg) og gang- og sykkelveg vest for planområdet regulert i Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage. Aktuelle rekkefølgebestemmelser fra reguleringsplanen er videreført i detaljreguleringen. Masterplan for Ydalir del 1 og del 2 er lagt til grunn for planforslaget, og dette er innarbeidet og sikret gjennom reguleringsplanen og -bestemmelsene, i den grad det er mulighet til å gjøre det. Som nevnt er bl.a. parkeringsdekning- og løsninger samt prinsippene ift. «Loopen» videreført iht. Masterplanen Konsekvensutredning Som nevnt har vi i samråd med Elverum kommune kommet fram til at det ikke er krav om konsekvensutredning ifm. Detaljregulering for Muspelheim, Ydalir B7 i henholdt til PBL kapittel 4, 4.2, og tilhørende forskrift om konsekvensutredning av Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Tiltak innenfor planområdet følger, i den grad det er juridisk mulighet for det, føringene i Masterplan Ydalir, hvor det er en overordnet målsetting at Ydalir-området skal ha en miljøprofil. Planen legger til rette for etablering av ny boligbebyggelse innenfor den nye bydelen Ydalir i Elverum sentrum, og det legges det til rette for en høy utnyttelse. Det er umiddelbar nærhet til ny Ydalir skole og barnehage, som skal åpnes høsten Videre er det kort avstand til både det overordnede vegnettet, men også til sentrumsfunksjoner inkl. offentlig og privat tjenestetilbud. Dette er med på å redusere transportbehovet, og støtter opp under at det kan være en lav parkeringsdekning. Planforslaget legger opp til gode og svært trafikksikre løsninger for myke trafikanter, og mulighetsstudiet viser at gangforbindelsene og grønnstrukturen innenfor planområdet forbindes med gangvegnett og videre grøntområder utenfor planområdet. Planlagt felles parkeringskjeller med adkomst fra Granittgata gjør at selve boligområdet blir bilfritt. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging synes godt ivaretatt Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen (PRP-BU) og rundskrivet T-2/08; Om barn og planlegging Utbygging av boliger innenfor planområdet vil være i barn og unges interesse dersom det resulterer i gode boområder med attraktive leke- og oppholdsarealer. Planforslaget legger til rette for en relativt 25

26 høy utnyttelse, men det er sikret i bestemmelsene at det skal avsettes uteoppholdsareal for boligene. Det er også regulert et felles uteoppholdsareal/lekeplass. Mulighetsstudiet viser hvordan dette er tenkt forbundet med interne gangløsninger som kobles til eksisterende og regulert gangvegnett og grøntarealer utenfor området. Boligene vil som nevnt ligge rett ved den nye skolen og barnehagen som åpnet høsten Også inne på feltet er de myke trafikantene prioritert ved at all parkering skal skje i parkeringskjeller med adkomst fra Granittgata. Det vil derfor ikke bli bilkjøring internt i området. Parkeringsdekning for bil er satt lavere, mens krav til sykkelparkering er satt høyere enn i lignende planer. Slik uteoppholdsarealene er planlagt vil de ikke være støyutsatt eller eksponert for forurensning. Reguleringsplanforslaget synes å være i samsvar med barn- og unges interesser Universell utforming Bestemmelsene sier at det ved utbygging og utforming av anlegg skal sikres god tilgjengelighet for alle, og at bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Det er i dag noe høydeforskjell innenfor området, og terrenget heller fra ca. kote 201 i sørøst til ca. kote 196 i vest mot ny gang- og sykkelveg. Størstedelen av arealet er planert og ligger som et platå på mellom ca. kote , med skråninger ned mot gangvegen i vest, mot Olav Sæters veg i nordvest og deler av gang- og sykkelvegen langs Granittgata i sørvest. I den videre detaljeringen og prosjekteringen av området må det sikres løsninger ift. universell utforming. Mulighetsstudiet viser hvordan terrenget kan tenktes bearbeidet. Det legges opp til noen trappeløsninger, men det er også vist gangforbindelser. Disse må utarbeides universelt og vil ta opp høydeforskjellene. Bestemmelsene sikrer at det mellom de to regulerte gang- og sykkelvegene som grenser til planområdet i øst og vest, skal tilrettelegges for to gjennomgående gangforbindelser, hvorav minimum en av disse skal være universelt utformet. 6.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur og anlegg Som nevnt er det ingen eksisterende bebyggelse innenfor selve planområdet, og det er ingen boliger som grenser til eller ligger like ved Ydalir B4. Den nye skolen og barnehagen som er under bygging ligger sør for området, på motsatt siden av Granittgata. På nordsiden av planområdet, på motsatt side av Olav Sæters veg, er det et forretnings-/næringsområde hvor det er etablert noen forretninger/bedrifter, men det er også noen ubebygde næringstomter. Både vest og sørvest for området, på motsatt side av gang- og sykkelvegen, samt øst/sørøst for området er det regulert arealer til boligformål som ikke er ferdig detaljert eller utbygd. Det vil dermed på sikt komme en god del nye boliger i nærheten. Det anses ikke at verken eksisterende bebyggelse og anlegg, men heller ikke framtidige boliger innenfor Ydalir, vil få negative konsekvenser av de planlagte tiltakene innenfor Ydalir B4. Som nevnt vil heller fellesfunksjonene det åpnes for innenfor B4 være et positivt tilskudd for de som bosetter seg i Ydalir-området. 6.3 Veg- og trafikkforhold Arealene som reguleres til trafikkarealer i dette planområdet er allerede opparbeidet. Adkomst til planområdet skal være via Olav Sæters veg og Halvor Svenkeruds veg og inn fra Granittgata. Halvor Svenkeruds veg og Granittgata er regulert i «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage», og aktuelle deler av disse vegene er opparbeidet og/eller er under opparbeidelses. Adkomst fra Granittgata planlegges som en innkjøring direkte til parkeringskjelleren som skal romme all parkering. Dette medfører at det verken blir parkering eller biltrafikk inne i boligområdet. Aktuelle gang- og sykkelveger inne på området må imidlertid dimensjoneres slik at utrykningskjøretøy kan komme fram til byggene, samt at vegsystemet kan benyttes av flyttebiler og brøyteredskap. Dette er sikret i bestemmelsene. 26

27 I bestemmelsene er aktuelle rekkefølgekrav for opparbeidelse av veger og infrastruktur videreført fra gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra. Det er krav om utarbeidelse av tekniske planer for veganleggene. 6.4 Kommunal infrastruktur Det offentlig vann- og avløpsnettet er som nevnt lagt om ifm. utbyggingen i Ydalir-området. Det ligger VA-ledninger langs gang- og sykkelvegen vest for planområdet, med stikk for påkobling i nordvest. Trafoen som er plassert sørvest i planområdet vil være påkoblingspunkt for Ydalir B4. Overvann skal håndteres lokalt på feltet med infiltrasjon og fordrøyningsanlegg (se også pkt. 6.8). Eidsiva Bioenergi har lagt rør for fjernvarme innenfor Ydalir, og ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. 6.5 Offentlig og privat servicefunksjoner Ydalir B4 er en del av den nye bydelen Ydalir, som totalt vil kunne få ca nye boenheter. Ny Ydalir skole og barnehage som er under bygging, og som skal åpnet til skolestart høsten 2019, ligger rett ved planområdet med enkel adkomst. Nærmeste kolonialbutikk rett ved, på motsatt side av Olav Sæter veg, og det er drøyt 1,5 km til Elverum sentrum. Det er dermed godt utvalg av offentlige og private tjenestetilbud i kort avstand til det planlagte boligfeltet. Utbygging innenfor både Ydalir B4, men også resten av Ydalir vil styrke handelsgrunnlaget i sentrum, og tiltak iht. planen vil dermed være positiv i forhold til servicefunksjonene. Planforslaget åpner for at det kan etableres noen fellesfunksjoner/servicefunksjoner som lese- /arbeidsplasser (dette kan være både for studenter, men også «hjemmekontor» for arbeidstakere som normalt pendler), fellesvaskeri, sykkelverksted, trimrom og bakeri/café/kiosk innenfor Ydalir B4. Disse funksjonene kan være et tilbud for alle som bosetter seg innenfor Ydalir og vil dermed styrke tilbudet lokalt. Det anses ikke at de funksjonene som bestemmelsene åpner for, vil være konkurrerende ift. tilbudet innenfor Elverum handelspark (nord for planområdet). Det vil heller ikke å være i strid med forslag til kommunedelplan for Elverum byområde. 6.6 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder Planområdet er ikke registrert som et areal med friluftsinteresser. I punkt 3.6 samt på kart under pkt. 3.5 er aktuelle områder for friluftsliv, lek og rekreasjon i nærheten av planområdet omtalt og vist. Eksisterende og planlagt gang- og sykkelvegnett vil gi god adkomst til disse. Innenfor selve planområdet er det foreslått regulert et felles uteoppholdsareal/lekeplass på litt over 1 dekar. Mulighetsstudiet viser hvordan området kan opparbeides med interne gangforbindelser og grønnstruktur, og disse forbinder boligfeltet med tilliggende eksisterende og planlagt grønnstruktur. Det er i bestemmelsene krav om at minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 20 m 2 for leiligheter større enn BRA = 55 m 2. Dette kan fordeles mellom private og felles uteplasser, men privat uteplass skal være minimum 8 m 2 og felles uteoppholdsareal (lekeplasser, parkområder og lignende) skal være minimum 8 m 2. Uteoppholdsareal kan være balkonger, terrasser, takterrasser, hager og/eller felles uteoppholdsareal på bakken. Mulighetsstudiet viser at det er rikelig med felles uteoppholdsareal. Totalt er det over 3 dekar som ikke vil være støyutsatt. Som privat uteoppholdsareal tenkes dette som terrasse/plass på bakkeplan for de leilighetene i 1. etasje, mens de som bor i etasjene over skal ha balkong. 6.7 Grunnforhold Arealet er et tidligere massetak og består av sand og grus. Grunnforholdene anses å være uproblematiske som byggegrunn. 6.8 Vannbalanse Området er ikke flomutsatt. Det er krav om at overvann skal håndteres lokalt. 27

28 Siden arealet består av sand/grus dreneres regn-/overvann svært lett unna i dag, men ifm. utbygging vil det bli en del harde flater (bebyggelse, asfalt/belegning). Siden all bilparkering planlegges i underetasje, og ikke som bakkeparkering, vil det imidlertid bli flere større grønne arealer innenfor området. Overvannsmagasin tenkes plasserer i felles grøntarealer/uteoppholdsareal. Videre forutsettes det at det etableres tilstrekkelig dimensjonerte anlegg for overvannshåndtering. Det skal utarbeides planer for overvannsløsninger som kommunen skal godkjenne. Flomvegene vil følge terrengets naturlige fall og lede flomvann ut av området. Flomveger vil i hovedsak følge interne gangveger og grønnstruktur. 6.9 Terrengforhold, vegetasjon og solforhold Terrenget heller som nevnt fra ca. kote 201 i sørøst til ca. kote 196 i vest mot ny gang- og sykkelveg. Størstedelen av arealet er planert og ligger som et platå på mellom ca. kote , med skråninger ned mot gangvegen i vest, mot Olav Sæters veg i nordvest og deler av gang- og sykkelvegen langs Granittgata i sørvest. Det vil bli foretatt terrengbearbeiding ifm. prosjektet, noe som lett lar seg gjøre siden løsmassene innenfor området består av sand og grus. Mulighetsstudiet viser hvordan terrenget kan tenktes bearbeidet. Det legges opp til noen trappeløsninger, men det er også vist gangforbindelser. Disse må utarbeides universelt og vil ta opp høydeforskjellene. Det er ingen vegetasjon innenfor området, så alt av grøntanlegg må etableres ifm. utbygging av prosjektet. Dette gjelder både de private og de semiprivate arealene samt fellesarealene. Ifm. detaljering av prosjektet vil det også avklare hvor det evt. skal være mer åpne plasser/«torg» med belegg. Bestemmelsene sikrer at det regulerte uteoppholdsarealet skal opparbeides parkmessig, og at minimum 500 m 2 av dette skal opparbeides som lekeplass. Området ligger åpent til, og det vil være gode sol- og utsiktsforhold. I mulighetsstudiet er bebyggelsen plassert slik at alle leilighetene skal få best mulig sol- og utsiktsforhold. Ifm. mulighetsstudiet er det laget en sol-skyggeanalyse som viser hvordan solforholdene vil være den 20. mars (tilsvarende som 20. september), 20. juni og 20. desember på forskjellige tidspunkter. 28

29 Solstudie utarbeidet ifm. mulighetsstudiet for Ydalir B Miljøbelastninger området er eksponert for Ydalir som helhet planlegges å bli et nullutslippsområde der det bl.a. er ønskelig med energiløsninger basert på solceller. Dette kan forhåpentligvis bidra til at Ydalir produserer mer fornybar energi enn det CO 2 -avtrykket som kommer ved bygging og drift. Ny Ydalir skole og barnehage vil være noen av de første pilotprosjektene i så måte. Masterplan Ydalir skal også legge føringer for utviklingen av Ydalir B4. Dette er også, i den grad det er juridisk mulig, sikret i bestemmelsene. Dette gjelder bl.a. krav om at boligene innenfor området skal kobles på fjernvarmenettet og at det legges opp til lav parkeringsdekning som vil bidra til redusert bilbruk. I tillegg er det krav om at all parkering skal være i en felles parkeringskjeller. Disse tiltakene bidrar til miljømessig gode løsninger. Øvrige forhold i masterplanen, som ikke kan innarbeides i reguleringsbestemmelsene, vil bli ivaretatt gjennom privatrettslige avtaler mellom Elverum Tomteselskap og den enkelte utbygger/tomtekjøper. 29