ØRSTA KOMMUNE politisk sekretariat

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE politisk sekretariat Lars Ole Viddal Gamle Heiavei Fetsund Saksnr Løpenr. Saksansvarleg Arkiv Dato 2013/ /2014 WANGEN 130/ MELDING OM VEDTAK I SAMFUNNSUTVALET , SAK PS 58/14: GNR/BNR 130/4 OG 5, VIDDAL -SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL 3 HYTTETOMTER Saksprotokoll tilråding / vedtak i samfunnsutvalet Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om frådeling av tre hyttetomter frå eigedomane 130/4 og 5 på Viddal. SFU vel å gi dispensasjon frå omsynet til nyare tids kulturminne om utforming av hytta i samsvar med slik det gamle stovehuset var, noko som samsvarar med fylkeskommunen si kulturavdeling tilrår. SFU gir dispensasjon med heimel i pbl 19-2 for tomt nr SFU finn at området langs sjøen der tomt nr 3 er omsøkt, kan eigne seg for ei utbygging, under føresetnad av at det vert gjennomført ei god planlegging. Dette er også naudsynt for å sikre at ikkje framtidig potensiale for utnytting av området vert vesentleg forringa. SFU finn såleis å gje dispensasjon med heimel i pbl 19-2 for frådeling av tomt nr 3. SFU viser til at lokalt landbruksmynde har sagt ja til frådeling. Løyvet skal ikkje hindre vidare ferdsel. 3. SFU finn ikkje å kunne gje dispensasjon for frådeling av tomt nr. 2. Det ligg føre endeleg avslag på løyve til frådeling etter jordlova, jf. klagehandsaming etter landbruksnemnda sitt vedtak. Det ligg vidare føre eintydig fråsegn frå regionalt landbruksmynde som frårår dispensasjon då tomta er vurdert å kome i vesentleg konflikt med landbruksinteressene. SFU legg såleis til grunn at ein dispensasjon vil setje plangrunnlaget vesentleg til sides. Med vising til pbl 19-2, er det såleis ikkje heimel til å kunne gje dispensasjon. Handsaminga (9 røysteføre) Samfunnsutvalet var på synfaring i saka. Fellesframlegg til vedtak: 1. Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om frådeling av tre hyttetomter frå eigedomane 130/4 og 5 på Viddal. Postadresse: postmottak@orsta.kommune.no ØRSTA MVA

2 SFU vel å gi dispensasjon frå omsynet til nyare tids kulturminne om utforming av hytta i samsvar med slik det gamle stovehuset var, noko som samsvarar med fylkeskommunen si kulturavdeling tilrår. SFU gir dispensasjon med heimel i pbl 19-2 for tomt nr SFU finn at området langs sjøen der tomt nr 3 er omsøkt, kan eigne seg for ei utbygging, under føresetnad av at det vert gjennomført ei god planlegging. Dette er også naudsynt for å sikre at ikkje framtidig potensiale for utnytting av området vert vesentleg forringa. SFU finn såleis å gje dispensasjon med heimel i pbl 19-2 for frådeling av tomt nr 3. SFU viser til at lokalt landbruksmynde har sagt ja til frådeling. Løyvet skal ikkje hindre vidare ferdsel. 3. SFU finn ikkje å kunne gje dispensasjon for frådeling av tomt nr. 2. Det ligg føre endeleg avslag på løyve til frådeling etter jordlova, jf. klagehandsaming etter landbruksnemnda sitt vedtak. Det ligg vidare føre eintydig fråsegn frå regionalt landbruksmynde som frårår dispensasjon då tomta er vurdert å kome i vesentleg konflikt med landbruksinteressene. SFU legg såleis til grunn at ein dispensasjon vil setje plangrunnlaget vesentleg til sides. Med vising til pbl 19-2, er det såleis ikkje heimel til å kunne gje dispensasjon. Det vart røysta alternativt mellom tilrådinga og fellesframlegget. Fellesframlegget vart samrøystes vedteke. Rett utskrift av møteprotokollen Toril Langlo Politisk sekretær Kopi til: Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkeshuset 6404 MOLDE Møre og Romsdal fylkeskommune Fylkeshuset 6404 Molde Norges Vassdrags- og energidirektorat Postboks 5091 Majorstua 0301 Oslo Landbrukskontoret Dalevegen Ørsta

3

4 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2013/1466 Løpenr.: 1522/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 58/14 Samfunnsutvalet GNR/BNR 130/4 OG 5, VIDDAL - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL 3 HYTTETOMTER TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU) viser til søknaden om frådeling av tre hyttetomter frå eigedomane 130/4 og 5 på Viddal. SFU finn ikkje å kunne gje dispensasjon for frådeling av tomt nr. 1. Det er då lagt vekt på at Fylkesmannen så tydeleg har uttalt seg negativt til søknaden, jf. plan- og bygningslova (pbl) SFU finn ikkje å kunne gje dispensasjon for frådeling av tomt nr. 2. Det ligg føre endeleg avslag på løyve til frådeling etter jordlova, jf. klagehandsaming etter landbruksnemnda sitt vedtak. Det ligg vidare føre eintydig fråsegn frå regionalt landbruksmynde som frårår dispensasjon då tomta er vurdert å kome i vesentleg konflikt med landbruksinteressene. SFU legg såleis til grunn at ein dispensasjon vil setje plangrunnlaget vesentleg til sides. Med vising til pbl 19-2, er det såleis ikkje heimel til å kunne gje dispensasjon. SFU finn at området langs sjøen der tomt nr 3 er omsøkt kan eigne seg for ei utbygging, under føresetnad av at det vert gjennomført ei god og samla planlegging. Dette er også naudsynt for å sikre at ikkje framtidig potensiale for utnytting av området vert vesentleg forringa. SFU finn såleis ikkje å kunne gje dispensasjon for frådeling av tomt nr. 3, men stiller krav om at det før frådeling og utbygging i området kan skje, må utarbeidast ein detaljreguleringsplan. Utskrift til: Lars Ole Viddal, Gamle Heiavei 12, 1900 Fetsund Fylksmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde NVE, Postboks 53, 6801 Førde

5 Landbrukskontoret, her

6 Saksvedlegg: Søknad om dispensasjon, datert Brev vedk. søknad om dispensasjon, datert Situasjonsplanar vedlagt søknaden, 1:3000 og 1:1000 Bilde vedlagt søknaden Oversiktskart, grunnkart 1:5000 Uprenta saksvedlegg: Innkomne fråsegner Sjekkliste ROS Geologiske vurderingar, skredfare, brev frå søkjar vedk. skredfare Diverse saksdokument Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av 3 tomter til fritidsbustader på Viddal. To av dei omsøkte tomtene (tomt 2 og 3) ligg i kommuneplanen sitt LNF-område sone C, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknytning til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. Av kommuneplankartet går det fram at tomt nr 1 ligg innanfor LNF-område sone A (husklynge), der det er fastsett slik føresegn: Desse områda er klarerte frå landbrukshald for små bustadfelt med øvre grense på 5 einingar. Det vert sett krav til utbyggingsplan for kvart område. Oppføring av fritidshus i desse områda vert ikkje tillate. Vedlegg til planen syner likevel at tomta ligg utanfor det skisserte området, vidare er det sagt at husklynga skal lokaliserast seinare. To av tomtene (tomt 2 og 3) ligg innanfor 100-metersbeltet langs sjøen, der det er fastsett slik føresegn i kommuneplanen: Spreidd utbygging av bustad-, nærings,- og fritidshus vert ikkje tillate i 100 m belte langs sjø på grunn av omsynet til friluftsliv, fri ferdsel, landskap og naturverdiar. Unnatak frå dette er byggjeområda og områda for havbruk som går fram av oversiktskartet. Der riksveg og fylkesveg kjem nærare sjøen enn 100 m, skal vegen vere grense for forbodet. Vidare gjeld eit generelt forbod mot bygge- og anleggstiltak i 100-metersbeltet langs sjøen heimla i plan- og bygningslova 1-8. Det ligg føre rasfarevurdering datert juli Sidemannskontroll ligg føre ved brev datert 24. juni.2013 frå Åknes/Tafjord Beredskap IKS. Alle tomtene er vurdert å oppfylle dei krav til rastryggleik som er fastsett i TEK10. Når det gjeld hyttetomt nr. 1, er begge dei eksisterande bygningane registrert i kommunen sitt SEFRAK- register. Fotodokumentasjon er vedlagt saka og bygningane er nærare omtala i søknaden. Søknaden inneber at resten av det opphavlege våningshuset er tenkt rive til fordel for oppføring av hytte, medan stabburet er planlagt å bevare. Det er omtala i søknaden at hytta

7 vil kunne oppførast i tilnærma same byggestil som stabburet, slik at tunet vert om lag slik det ein gong var. Tomt nr. 1 ligg innan kjerneområde landbruk og tomt nr. 2 ligg delvis innan kjerneområde landbruk. Det ligg ikkje føre merknader frå nabovarslinga. Søknaden er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Generelt Søknaden gjeld 3 hyttetomter, der to av dei er plassert relativt nær kvarandre, medan ei ligg heilt for seg sjølv. Det verkar vanskeleg å få plassert hytter på eigedomen utan konflikt med jordverninteresser, rasfare eller generelle landskapsomsyn. Ettersom kommunen no skal rullere kommuneplanens arealdel, vil vi rå kommunen til å vurdere eventuelle eigna areal for hyttebygging i denne delen av kommunen gjennom dette arbeidet. Natur- og miljøverninteresser Hyttetomt 3 er plassert heilt ned mot sjøen og plassert over eksisterande lokalveg, noko som medfører at vegen må flyttast ut i sjøen. Vi har ikkje vore på staden, men skal dette gjennomførast er det vanskeleg å unngå fyllingar ut i sjøen og hytta kjem rett i bakkant av vegen. Både ut frå strandsoneomsyn og landskap verkar denne lokaliseringa svært uheldig. Landbruksinteresser Hyttetomt 1 ligg innanfor, og hyttetomt 2 delvis innanfor areal som er kartlagt som kjerneområde landbruk på Viddal. Ifølgje kjerneområde-rapporten til Ørsta kommune skal ein for slikt areal ha eit ekstra vaktsamt blikk, fordi desse areala er viktige for to av landbruket sine sentrale samfunnsoppgåver, nemleg matproduksjon og kulturlandskap. Dersom kommunen ønskjer å legge til rette for utbygging av hytter på Viddal, bør utbygginga ikkje legge beslag på dyrkajord eller på annan måte vere til hinder for jordbruksdrift. For å minske ulempene for jordbruksdrift, vil det vere ein stor fordel å samle hyttene. Både hytte nr. 1 og 2 ligg delvis på dyrkajord, og verkar i tillegg fragmenterande på jordbruksareal og kulturlandskap. Jordbruksarealet på Viddal er ifølgje kjerneområde- rapporten av svært god og god kvalitet, med unntak av dei brattaste areala (aktuelle areal er ikkje bratt). Jorda er i drift gjennom bortleige, og på aktuelle bruk er det også mjølkekvote som er bortleigd. Dersom kommunen tillet frådeling av spreidde hyttetomter innanfor område med status kjerneområde landbruk som omsøkt, vil presedensverknad fort kunne gi eit fragmentert jordbrukslandskap. Dette vil både vere uheldig for vidare jordbruksdrift og ikkje minst for verdien av kulturlandskapet. Det er som kjent aktiv jordbruksdrift som opprettheld kulturlandskapet og hindrar gjengroing. Ut frå desse momenta, vil vi rå sterkt ifrå frådeling av tomt ein og to. Samfunnstryggleik Vi registrerer at det er knytt noko usikkerheit til ROS analysen som er gjennomført i saka. Vi har ikkje gjort noko eiga vurdering ettersom vi uansett ikkje kan akseptere lokaliseringane ut frå andre interesser. Konklusjon

8 Fylkesmannen meiner ingen av dei 3 omsøkte hyttetomter bør få dispensasjon. Hyttetomtene 1 og 2 ut frå for stor konflikt med jordverninteressene, og hyttetomt 3 ut frå strandsone og landskapsomsyn. Vi vil vurdere å påklage alle dispensasjonssøknadane. Møre og Romsdal fylkeskommune, Planfagleg vurdering Vi meiner søknaden går ut over kva ein har heimel til å dispensere for, jf. lovkommentaren til planog bygningslova 19-2 og Vi meiner at lokalisering av fritidseigedomar i rasutsette område er tiltak som krev forsvarleg planavklaring, og at kommunen her må vurdere nøye sitt ansvar som arealmynde. Omsøkt arrondering synest også unødig arealkrevjande, og vi kan ikkje sjå at det ligg føre visualiseringar eller anna som kan seie noko om landskapsverknad. Dersom ein vil utnytte området til turistverksemd, må ein vite noko om kva turistane finn attraktivt, og ikkje skade dette. Vi trur at området sine landskapskvalitetar utgjer hovudverdien, og at ein difor bør legge svært stor vekt på lokalisering og utforming av tiltak, og vere særskilt varsame med omsyn til inngrep i landskapet. Gjennom utarbeiding av reguleringsplan kan ein både vurdere tryggleik, arrondering av tomter og dimensjonering/ opparbeiding av naudsynt infrastruktur. Slik kan ein også ivareta området sine landskapskvalitetar. Automatisk freda kulturminne NB! Frå Riksantikvaren er det presisert at fylkeskommunen sin heimel til å krevje arkeologisk undersøking i dispensasjonssaker er knytt til byggeløyvet og ikkje til frådelinga. Vår merknad må sjåast i lys av dette. Tiltakshavar kan likevel be om avklaring no. Konkrete planar for tomta bør følgje med førespurnaden. Alternativt må ein i dispensasjonsvedtaket stille krav om at seinare byggesøknad vert oversendt fylkeskommunen for avklaring. Vi gjer merksam på at eventuelle funn kan få verknad for korleis tomta kan nyttast. I dette tilfellet finn vi at potensialet for funn er til stades i tunområdet med hyttetomt 1, og også i hyttetomt 2 og 3 bør det gjerast mindre registreringar. Ta kontakt med vår fagsakshandsamar ved spørsmål. Kulturminne frå nyare tid Tomt 1 ligg på Arnegarden, gbnr 130/5 på Viddal. Innanfor sjølve tomta ligg 2 Sefrakregistrerte hus; eit stabbur (Sefraknr ) bygd om lag 1870, og ei stovebygning ( ) også dette bygd om lag På same tun finn ein elles ein ruin etter fjøs ( ) frå 1800-talet og ruin etter bustadhus ( ) bygd På nabobruket mot vest, Rasmusgarden, gbnr. 130/1 (tett innved) er det og eldre gardsbebyggelse. Vi vurderer dei 2 bygningane på den aktuelle tomta til å ha lokal verdi. Av stovebygningen er det i dag berre ein rest som står tilbake, og denne er i dårleg stand. I Sefrakregistreringa frå 1984 er det foto som viser stovehuset si opphavlege utstrekning og eksteriørmessige utforming. Stabburet er i betre stand, og bevart i meir opphavleg utforming. Av saka sine dokument går det fram at eigaren vil setje i stand stabburet, men rive resten av stovebygningen og bygge ny hytte i same byggestil som stabburet. Vi finn ikkje å kunne gå imot at den aktuelle tomta vert frådelt. Vi ser sjølvsagt positivt på istandsetting av stabburet. Vi vil imidlertid rå i frå at ein bygger ny hytte i stabburstil. På grunn av at bare delar av det gamle stovehuset framleis eksisterar, finn vi ikkje grunn til å krevje bevaring ved istandsetting. Vi vil imidlertid rå til at eventuelt nytt hyttebygg vert bygd i same stil som det gamle stovehuset (volumutforming og materialbruk), og at ein bygger oppå dei gamle murane. Konklusjon

9 Vi rår sterkt i frå dispensasjon i saka, og meiner at det er behov for forsvarleg planavklaring etter plan- og bygningslova Dersom ein likefullt gir dispensasjon, minner vi om at bygging vil utløyse krav om arkeologisk registrering. Landbruksnemnda, sak 5/14 og 18/14 Handsaming den , sak 5/14 1. Omdisponering etter jordlov 9 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett , frå eigar av gnr 130 bnr 4 og 5, Lars Ole Viddal, om søknad for frådeling av tre hyttetomter. På grunn av faren for driftsmessige ulemper og då ein har alternativ plassering avslår Landbruksnemnda omdisponering av dyrka jord for tomt 2. Tomt 1 og 3 fører ikkje til omdisponering av dyrka eller dyrkbar jord i særleg omfang, og kan godtakast. 2. Frådeling etter jordlova 12 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett , frå eigar av gnr 130 bnr 4 og 5, Lars Ole Viddal, om frådeling av tre hyttetomter kvar på om lag 0,6 daa. Plasseringa av tomt 2 vert vurdert som drifts- og miljømessig til ulempe for jordbruket og Landbruksnemnda gir difor avslag på frådeling av denne tomta. Landbruksnemnda gir etter jordlova 12 løyve til frådeling av tomt 1 og 3 i søknaden, på 0,6 daa kvar. 3. Dispensasjon frå kommuneplanen - tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett frå eigar av gnr 130 bnr 4 og 5, Lars Ole Viddal, og rår til at det kan gjevast dispensasjon frå kommuneplanen for frådeling av hyttetomt nr 1 og 3. Landbruksnemnda rår frå dispensasjon for tomt 2. Søkjar påklaga vedtaket til landbruksnemnda gjennom brev datert Landbruksnemnda, klagehandsaming den , sak 18/14 Landbruksnemnda syner til vedtak i sak PS 5/14 den , og til klaga frå eigar av gnr 130 bnr 4 og 5, Lars Ole Viddal, dagsett Landbruksnemnda har vurdert opplysningane i klaga og kan ikkje sjå at klaga inneheld nye opplysningar som ikkje før var kjende. Landbruksnemnda held fast på sitt vedtak av Fylkesmannen handsama klaga i brev datert Kommunen (landbruksnemnda) sitt vedtak vart stadfesta. NVE, brev og Brev dater : I samband med søknad om frådeling av hyttetomter er det gjort ei skredfarevurdering av Breiteig Fjordsenter i juli Konklusjonen i rapporten er at dei aktuelle tomtene tilfredstillar sikkerheitsklasse S2 for skred i TEK10, og at det nominelle sannsynet for skred er under grenseverdien for 1/1000 pr år. Det er ikkje gjennomført ein sidemannskontroll på rapporten. På generelt grunnlag rår NVE til at alle skredrapportar gjennomgår ein sidemannskontroll som ein fagleg kvalitetssjekk. Ei anna svakheit med rapporten er at det ikkje er gjort undersøkingar i felt der utløysingsområde og utløpsområdet er undersøkt. Ved å ikkje gjere ei feltsynfaring kan ein gå glipp av informasjon som ikkje kjem fram av

10 kartdata. Det å gjennomføre ei feltundersøking blir sett på som eit minimumskrav ved utarbeiding av skredrapportar. Brev datert : Vi syner til Dykkar brev dagsett Saka gjeld spørsmål om rapport og fagvurderingane frå Breiteig Fjordsenter kan leggast til grunn som avklarande i høve til rasfarespørsmålet for tre hyttetomter i Viddal. Når det gjeld privat utbygging har tiltakshavar ansvar for at skredfaren er tilstrekkleg utgreidd. Kommunen må sjå til at utgreiinga er gjort av fagkyndige før utbygging kan skje. Vurderinga må underleggast fagleg kontroll, anten av ein sidemann eller ein uavhenging part med tilstrekkleg kompetanse. I den aktuelle skredrapporten for Viddal er det ikkje gjort sidemannskontroll. NVE rår til at ein ikkje godkjenner rapporten som dokumentasjon på skredfaren før den har gjennomgått ein fagleg sidemannskontroll av nokon med kompetanse på skred. Det er seinare lagt fram ei supplerande fagvurdering av rasfaren gjennom brev frå Åknes/Tafjord beredskap IKS som sidemannskontroll. Konklusjonen i rasfarevurderingane er at alle tomtene oppfyller krava til rastryggleik fastsett i TEK10. Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av tre hyttetomter på Viddal, sjå vedlagt søknad og kartutsnitt til høgre henta frå søknaden. Bakgrunnen for ønsket om frådeling av tre tomter er at tre søken til eigaren skal kunne etablere ei framtidig tilknyting til Viddal, uavhengig av eigaren sin bruk av våningshuset. Alle tomtene ligg i potensielt rasfarleg område, men rasfarespørsmålet er avklara slik det går fram ovanfor. For alle tomtene gjeld også at Møre og Romsdal fylkeskommune i si fråsegn har varsla behov for arkeologiske registreringar. Det er opplyst at dette kan gjennomførast i samband med frådelingssaka, men at det ikkje er formelt krav om dette før ved byggesaka. Det er ikkje gjennomført slik registrering. Det er såleis ikkje kjent om det vil ligge føre automatisk freda kulturminne som påverkar den ønska arealbruken. Fylkeskommunen har også ei planfagleg vurdering der kommunen vert oppmoda om å avklare spørsmål om hyttebygging gjennom ein planprosess. Fylkeskommunen knyter dette til behovet for forsvarleg avklaring av rasfaren. Vi er samd i at det er ønskjeleg at aktuelle område for hyttebygging er fastsett gjennom ein overordna planprosess. Dette for å sikre ein heilskapleg og god arealbruk der ulike interesser, mellom anna landskapsomsyn, vert forsvarleg vegd opp mot kvarandre. Vi er likevel ikkje samde i at rasfarespørsmålet åleine gjer dette naudsynt. NVE har også hatt merknader til rasfarevurderinga, men denne er no

11 supplert. Det vert lagt til grunn at rasfarespørsmålet er forsvarleg avklara i denne saka gjennom dei fagvurderingane som ligg føre. Fylkesmannen frårår alle tre hyttetomtene. For tomt nr. 1 og 2 er det med bakgrunn i omsynet til jordbruksdrift, kulturlandskap og faren for presedens. For tomt nr 3 er det vist til natur- og miljøverninteresser i strandsona og landskap. Fylkesmannen varslar at det vil verte vurdert å påklage eit ev. dispensasjonsvedtak for alle dei omsøkte tomtene. Arealbruken i kommunen er regulert gjennom kommuneplanar og reguleringsplanar fastsett av kommunestyret. Endringar i arealbruken bør skje gjennom endringar av plangrunnlaget, t.d. gjennom utarbeiding av reguleringsplan. Dersom kommunen skal gjere unntak frå den vedtekne arealbruken gjennom dispensasjon, vert dette regulert av Plan og bygningslova (pbl) kapittel 19. Som det går fram av lova kan det ikkje gjevast dispensasjon dersom omsyna i bestemmelsen det skal dispenserast frå eller omsyn i lova sin føremålsparagraf vert sett vesentleg til side. Etter ei samla vurdering må fordelane ved å gje dispensasjon også vere klart større enn ulempene. Kommunen skal også tillegge statlege og regionale rammer særleg vekt, og kommunen bør ikkje gje dispensasjon dersom eit direkte berørt statleg eller regionalt mynde har uttalt seg negativt til søknaden. Det er tilfellet for alle dei omsøkte tomtene i denne saka. Tomt nr. 1: Tomta ligg innanfor kjerneområde landbruk. Det er tenkt å frådele det gamle tunområdet på gnr/bnr 130/5. Det står to bygningar på arealet, begge frå om lag Eit stabbur er i slik stand at det er mogleg å ta vare på. Det er berre ein del av det gamle våningshuset som står, og dette er i svært dårleg stand. Det går fram av søknaden at det er ønske om å rive restane etter våningshuset og føre opp ei hytte som kan likne på den opphavlege bygningen. Det er planlagt å ta vare på stabburet. Det er grunnlag for noko tvil kor vidt tomta ligg i LNF-område sone C, eller om den ligg innanfor LNF-område sone A for husklynge. Motivet bak desse husklyngene, som vart innarbeidd i kommuneplanen i dei fleste grendene i kommunen, var at det skulle vere avsett areal som utgjer eit tomtetilbod i alle deler av kommunen som var klarerte i høve landbruksinteressene. Føresegna har eit eksplisitt forbod mot fritidshus, truleg for å sikre at busetjingsomsynet skulle verte prioritert. Desse områda har i svært liten grad vorte følgt opp med bygging i nokon del av kommunen, slik også på Viddal. Fylkesmannen som regionalt landbruksmynde har frårådd dispensasjon og varsla at det vil bli vurdert å påklage eit ev. vedtak om dispensasjon. Landbruksnemnda har gjeve løyve til frådeling etter jordlova, og har tilrådd dispensasjon etter pbl. Rådmannen rådde til å avslå søknaden. Det ligg såleis føre motstridande fråsegner frå landbruksmynda på regionalt og lokalt nivå. I høve nyare tids kulturminne er Fylkeskommunen positiv til å setje stabburet i

12 stand. Dei vil også kunne rå til at det vert bygt ei hytte på dei gamle murane etter våningshuset i same stil som det gamle våningshuset hadde. For sjølve hytta vil såleis ein dispensasjon ikkje endre vesentleg på den fysiske arealbruken. Ei tomt omkring hytta og stabburet vil måtte kome noko i konflikt med areal som vert drive aktivt til grasproduksjon, i saksutgreiinga til landbruksnemnda er 0,2 daa av tomta på 0,6 daa vurdert å vere dyrka mark. Landbruksnemnda har i sitt vedtak vurdert at dette ikkje har særleg omfang og at det kan godtakast. Eit moment i høve landbruksinteressene er også tilkomsten til dyrkamarka nedanfor, som går noko trangt mellom naboeigedomen og den omsøkte tomta. Med vising til tidlegare saker som har vore politisk handsama av SFU og som kan samanliknast med denne og landbruksnemnda sitt vedtak ved jordlovshandsaminga, finn rådmannen at dette kan tale for at plangrunnlaget ikkje vert sett vesentleg til side ved ein dispensasjon. Då under føresetnad av at tomta ikkje vert større enn naudsynt, grensene bør i så fall fastsettast i samråd mellom søkjaren og kommunen sitt landbrukskontor. Fylkesmannen har likevel frårådt søknaden og varsla mogleg klage. Pbl 19-2 gjev ei klar føring om at kommunen ikkje bør gje dispensasjon når eit berørt sektormynde har uttalt seg negativt om søknaden. Dette vil tale for å måtte konkludere med at plangrunnlaget likevel vert sett vesentleg til sides. Det er også vanskeleg å påpeike vesentlege fordelar knytt til søknader om hytter. I ei bygd prega av fråflytting vil likevel hytter gje auka aktivitet og liv i husa i deler av året. Dette vil kunne oppfattast som noko positivt i eit busetjingsperspektiv. Rådmannen er i tvil i denne saka, då ei samla vurdering kan tale for at dispensasjon kan vere forsvarleg dersom det lokale landbruksmyndet sitt vedtak vert lagt til grunn. Rådmannen finn likevel ikkje å kunne tilrå dispensasjon, når Fylkesmannen så tydeleg har uttalt seg negativt om søknaden, jf. pbl Dersom SFU likevel vel å gi dispensasjon, bør det ut frå omsynet til nyare tids kulturminne setjast vilkår om utforming av hytta i samsvar med slik det gamle stovehuset var, i samsvar med det fylkeskommunen si kulturavdeling tilrår.

13 Tomt nr. 2: Deler av tomta ligg innanfor kjerneområde landbruk, og i saksutgreiinga til landbruksnemnda er 0,2 daa av tomta på 0,6 daa vurdert å vere dyrka mark. Fylkesmannen som regionalt landbruksmynde har frårådd dispensasjon. Landbruksnemnda har gjeve avslag til frådeling etter jordlova, og vedtaket er stadfesta av Fylkesmannen etter klagehandsaming. Vedtaket var i samsvar med rådmannen si tilråding. Grunngjevinga knyter seg til konflikt med landbruksinteressene der faren for driftsmessige ulemper er nemnt konkret i vedtaket. På bakgrunn av landbruksmynda sine vedtak og fråsegner, konkluderer rådmannen med at tiltaket vil setje plangrunnlaget (LNF_føremålet) vesentleg til sides. Det er såleis ikkje heimel til å gje dispensasjon, jamfør pbl Tomt nr. 3: Tomta ligg ved sjøen slik det går fram av kartutsnittet til ovanfor. Eksisterande veg er planlagt flytta fram mot sjøkanten for å gje mest mogleg plass til tomt og hytte bakanfor. Bak eksisterande veg er ei bratt skråning som er delvis dekt av lauvskog, jf. ortofoto. Fylkesmannen har rådd frå tomta ut frå omsyna til strandsona og til landskap. Fylkesmannen rår også til å avklare spørsmålet om hyttebygging i det komande arbeidet med rullering av arealdelen. Fylkeskommunen har også peika på landskap som eit viktig omsyn, og rår til at avklaring av arealbruken bør skje i ein planprosess. Når det gjeld fylkesmannen si vurdering av konflikten med strandsoneinteressene, er dette truleg vurdert utan kjennskap til at strandsona i dette området alt er utfylt. Kva tid og på kva grunnlag dette har skjedd, har ikkje kommunen oversikt over. I samband med tidlegare framlegg til kystsoneplan, vart dette området m.a. på denne bakgrunnen foreslått utlagt til område for næring/turisme, med krav om reguleringsplan, sjå kartutsnittet ovanfor. Ut frå kartgrunnlaget ser den flate, utfylte delen av tomta utanom vegen å vere om lag 10-12m brei. Skråninga bakanfor ser ut til å ha eit fall i storleiksorden 1:2, som er svært bratt som byggegrunn. Ei hytte bør såleis i hovudsak plasserast nede på den utfylte flata. Eksisterande utfylling kan kanskje gje rom for det, og ei ev. ekstra utfylling kan gje noko betre plass til bygging, likeeins om flata vert utvida noko inn i bakken bakanfor. Det kan tenkjast at ei ev. utbygging bør skje framfor vegen, og at vegen ikkje bør flyttast fram slik søkjaren har skissert. Dette kan gje rom for rorbu-løysingar eller hytter med ei kai-løysing som gjev sjøkontakt på ein heilt annan måte enn om vegen vert flytta fram. På bakgrunn av eksisterande situasjon, er det ikkje utenkjeleg at ei viss vidare utfylling kan vere eit godt og eigna verkemiddel for å gje betre rom for ei utbygging langs sjøen på Viddal. Dette kan gjere det mogleg å satse på turisme slik framlegget i kystsoneplanen la opp til, eller fritidsbustader. Det bør gjennomførast ei regulering som sikrar at stykkevis frådeling og utbygging ikkje låser for betre løysingar om dette vart sett i ein større samanheng. Ei samla planlegging vil også vere ein fordel om det skal sikrast ei landskapsmessig og arkitektonisk god utforming. Krav om reguleringsplan vil likevel vere ei byrde som gjer det vanskelegare å gjennomføre planar for den enkelte hytte og grunneigar, dersom det ikkje ligg føre konkrete planar eller utsikter til ei meir omfattande utbygging i nær framtid. Ut frå ei planfagleg vurdering er krav om reguleringsplan likevel ein logisk konklusjon, rådmannen si vurdering er også at eit slikt krav i denne saka er naudsynt for å sikre framtidig god utnytting av arealet og for at ikkje potensialet som er til stades i området vert vesentleg forringa. Eit krav om reguleringsplan vil

14 også vere i samsvar med dei delane av fråsegnene frå fylkeskommunen og Fylkesmannen som tek til orde for å vurdere lokalisering av hyttetomtene i ein plansamanheng. Ei ev. utbygging på ein slik stad må også ta omsyn til stormflonivå og ev. flodbølgje. Dette er ikkje avklara gjennom søknaden. Kommunen si utgreiing tyder på at fyllinga ligg høgt nok til å oppfylle 1000-års kravet til flodbølgje, medan vi ikkje har grunnlag for å trekke konklusjonar om stormflo eller om fyllingsfronten treng meir sikring. Dette er spørsmål som kan avklarast i plansamanheng eller på eit byggesaksstadie. Eldar Øye leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø