ØRSTA KOMMUNE Tekniske tenester

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE Tekniske tenester Arnfinn Vatne Åmdal 6156 Ørsta Saksnr Løpenr. Saksansvarleg Arkiv Dato 2012/ /2012 WANGEN 39/ MELDING OM VEDTAK I SAMFUNNSUTVALET , SAK PS 87/12: GNR/BNR 39/10 - VATNE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL BUSTAD Saksprotokoll tilråding / vedtak i samfunnsutvalet Samfunnsutvalet var på synfaring i saka. Samfunnsutvalet, SFU, syner til søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustadføremål frå gnr./bnr. 39/10 På Vatne. SFU finn etter ei samla vurdering at søknaden ikkje medfører vesentleg konflikt med allmenne interesser og at ei frådeling vil vere forsvarleg i høve landbruksinteressene. Ein finn såleis at plangrunnlaget i kommuneplanen sin arealdel ikkje vert sett vesentleg til side. Vidare at fordelane med å gje dispensasjon er større enn ulempene. Det vert då lagt særleg vekt på at tomta ligg i eit område der det allereie er fleire frådelte tomter og at det elles ikkje er klargjorte tomter for bustadbygging i nærleiken. Vidare at kommunestyret tidlegare har vedteke målsetjing om å oppretthalde busetjinga i alle deler av kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova (pbl) dispenserer SFU frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad. Det må kunne gjevast utsleppsløyve og leggast fram dokumentasjon på at drikkevatn oppfyller krava i drikkevassforskrifta. Det må påreknast at det vil kunne verte gitt pålegg om tilknyting til offentleg avløpsanlegg når dette måtte verte lagt fram til området. Avkøyrsle frå kommunal veg må tilfredsstille krav til sikt og fysisk utforming fastsett av kommunen. Det må ligge føre fråsegn om vegrett og rett til å legge leidningsanlegg som må tinglysast som hefte på hovudbruket. Samfunnsutvalet viser til landbruksnemnda sitt vedtak og at det er behov for å sjå arealbruken i området i ein samanheng. Det bør såleis ikkje gjevast løyve til fleire frådelingar i området før arealbruken er vurdert nærare i samband med eit planarbeid. Med heimel i pbl. kap. 20 og matrikkellova 3 gjev SFU løyve til frådeling av tomt i samsvar med søknaden. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år, og det må rekvirerast og gjennomførast kartforretning innan same frist. Postadresse: Dalevegen 6 postmottak@orsta.kommune.no Ørsta MVA Besøksadresse Dalevegen 6:

2 Handsaminga (6 røysteføre) Samfunnsutvalet var på synfaring i saka. Rådmannen orienterte om at det var ein mangel ved saksutgreiinga/tilrådinga og trekte utsendt sak. Ny saksutgreiing og tilråding vart lagt fram i møtet. Vedtak samrøystes i samsvar med tilrådinga. Rett utskrift av møteprotokollen Toril Langlo konsulent Kopi til: Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkeshuset 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune Landbrukskontoret, her Fylkeshuset 6404 Molde

3 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Gunnar Wangen Arkivsak: 2012/859 Løpenr.: 10238/2012 Utvalsaksnr. Utval Møtedato GNR/BNR 39/10 - VATNE - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL BUSTAD TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet, SFU, syner til søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustadføremål frå gnr./bnr. 39/10 På Vatne. SFU finn etter ei samla vurdering at søknaden ikkje medfører vesentleg konflikt med allmenne interesser og at ei frådeling vil vere forsvarleg i høve landbruksinteressene. Ein finn såleis at plangrunnlaget i kommuneplanen sin arealdel ikkje vert sett vesentleg til side. Vidare at fordelane med å gje dispensasjon er større enn ulempene. Det vert då lagt særleg vekt på at tomta ligg i eit område der det allereie er fleire frådelte tomter og at det elles ikkje er klargjorte tomter for bustadbygging i nærleiken. Vidare at kommunestyret tidlegare har vedteke målsetjing om å oppretthalde busetjinga i alle deler av kommunen. Med heimel i plan- og bygningslova (pbl) dispenserer SFU frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt til bustad. Det må kunne gjevast utsleppsløyve og leggast fram dokumentasjon på at drikkevatn oppfyller krava i drikkevassforskrifta. Det må påreknast at det vil kunne verte gitt pålegg om tilknyting til offentleg avløpsanlegg når dette måtte verte lagt fram til området. Avkøyrsle frå kommunal veg må tilfredsstille krav til sikt og fysisk utforming fastsett av kommunen. Det må ligge føre fråsegn om vegrett og rett til å legge leidningsanlegg som må tinglysast som hefte på hovudbruket. Samfunnsutvalet viser til landbruksnemnda sitt vedtak og at det er behov for å sjå arealbruken i området i ein samanheng. Det bør såleis ikkje gjevast løyve til fleire frådelingar i området før arealbruken er vurdert nærare i samband med eit planarbeid. Med heimel i pbl. kap. 20 og matrikkellova 3 gjev SFU løyve til frådeling av tomt i samsvar med søknaden. Vedtaket om dispensasjon gjeld i tre år, og det må rekvirerast og gjennomførast kartforretning innan same frist.

4 Utskrift til: Arnfinn Vatne, Åmdal, 6150 Ørsta Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeshuset, 6404 Molde Møre og Romsdal fylkeskommune, Fylkeshuset, 6404 Molde Landbrukskontoret, her

5 Saksvedlegg: S Gnr/bnr 39/10 - Vatne - Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for deling av grunn til bustad U Melding om vedtak i samfunnsutvalet , sak PS 87/12: Gnr/bnr 39/10 - Vatne - Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for deling av grunn til bustad I Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel I Gnr/bnr 39/10 - Vatne - Søknad om deling av grunneigedom og rekvisisjon av oppmålingsforretning for tomt til bustad Vatne - Arnfinn Vatne U Gnr/bnr 39/10 - Vatne - Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for deling av grunn til bustad I Vedlegg til søknad om frådeling frå gnr/bnr 39/10 U Gnr/bnr 39/10 - Vatne - Søknad om dispensasjon frå kommuneplanen for deling av grunn for tomt til bustad Vatne - Arnfinn Vatne I Fråsegn til søknad om dispensasjon frå kommuneplanen. I Ørsta kommune - frådeling bustadtomt gbnr 39/10 Arnfinn Vatne - fråsegn ved dispensasjon frå kommuneplan Møre og Romsdal fylkeskommune m.fl. Håvard Riise og Stine Terese Vatne Arnfinn Vatne Stine Terese Vatne Stine Terese Vatne Fylkesmannen i Møre og Romsdal Fylkesmannen i Møre og Romsdal Møre og Romsdal fylkeskommune Søknad om dispensasjon, datert m. kartvedlegg Søknad om deling datert , vedlagt kart og flyfoto, datert Tillegg til søknad datert m. div. vedlegg Protokoll frå handsaming i landbruksnemnda, sak 56/12 den Uprenta saksvedlegg: Innkomne merknader Saksopplysningar: Det ligg føre søknad om dispensasjon frå kommuneplanen sin arealdel for frådeling av tomt

6 til bustad på Vatne. Den omsøkte tomta er om lag 1,5 daa og ligg i kommuneplanen sitt LNF område sone C, der det er fastsett følgjande føresegn: Innanfor desse områda kan det berre gjevast løyve til bygging og frådeling i samband med tradisjonell stadbunden næring som har direkte tilknytning til landbruket. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Nokre av dei registrerte viltområda i høve Viltregisteret til Fylkesmannen ligg i denne sona. Det vert synt til temakart nr. 8. Det ligg ikkje føre merknader frå nabovarslinga. Det ligg ikkje føre registreringar i naturbasen eller temakarta til kommuneplanen som har innverknad på vurderinga av søknaden. Søknaden er grunngjeven i eige brev, jf. vedlegg. Saka er sendt på høyring og det ligg føre følgjande fråsegner: 1. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Landbruksinteresser Den omsøkte parsellen ligg i vestre hjørne av eit 27 daa stort innmarksbeite. Det er fulldyrka mark i vest, medan parsellen grensar til 2 bustader i nord. Med eit lenger perspektiv enn dagens situasjon, så er det uheldig å plassere ein bustadeigedom på eit innmarksbeite. Ønskje om å bu på Vatne må ikkje skje på bekostning av landbruket sine interesser. Vi rår frå at kommunen gir dispensasjon. Samfunnstryggleik Kommunen må gjennomføre ei ROS-analyse som del av saksførebuinga. Fylkesmannen si sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarheit i samfunnsplanlegginga er eit føremålstenleg verktøy for ROS-analyse i saker av denne storleiken. Kommentar: Søkjar har fylt ut sjekklista for ROS-vurdering, denne låg vedlagt ved utsending til høyringspartane. Kommunen har ikkje særskilde merknader til denne. 2. Møre og Romsdal fylkeskommune, Møre og Romsdal fylkeskommune har ut frå sine ansvarsområde ingen merknader til søknaden. 3. Landbruksnemnda, sak 56/12 den Frådeling etter jordlova 12, vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad registrert frå eigar av gnr. 39 bnr. 10, Arnfinn Vatne, om frådeling av bustadtomt. Landbruksnemnda viser til saksutgreiinga med konklusjon, og gir løyve til frådeling etter jordlova 12, av tomt på inntil 1,5 da. Grunngjeving er at frådelinga er forsvarleg utifrå den avkastning eigedomen kan gje, sidan tomta ligg på lite produktivt jordbruksareal, og er plassert inntil eksisterande bustader. 2. Dispensasjon frå kommuneplanen, tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad registrert frå eigar av gnr. 39 bnr. 10, Arnfinn Vatne, om frådeling av bustadtomt på 1,5 da. Landbruksnemnda kan tilrå at det vert gjeve dispensasjon frå kommuneplanen for frådeling av tomt, med same grunngjeving som i pkt. 1. Landbruksnemnda ynskjer at det for framtida vert laga ein reguleringsplan for området knytt til eventuelle frådelingssaker.

7 Vurdering og konklusjon: Søknaden gjeld frådeling av tomt til bustadhus frå landbrukseigedom. Det er to bustadhus på eigedomen. Det er i dag ikkje husdyr eller sjølvstendig drift på eigedomen, men jordbruksarealet vert bortleigd. Den omsøkte tomta på 1,5 daa ligg på eit beite mellom dyrka mark og tidlegare frådelte bustadeigedomar frå nabobruket. I saksutgreiinga til landbruksnemnda vert det opplyst at arealet er vassjuk mark som er dårleg utnytta. Løyve til frådeling av tomt på naboeigedomen gitt i SFU-sak 45/12. Tidlegare frådelte og bebygde tomter på naboeigedomen. Omsøkt tomt. Ei frådeling kan stykke opp beiteareal og ligg nær inntil dyrka mark som kan gje driftsmessige ulemper for jordbruksdrifta i framtida. Landbrukssjefen har i si tilråding til landbruksnemnda om å tilrå løyve til frådeling lagt vekt på at arealet er mindre produktivt, at det ligg inntil tidlegare frådelte tomter og at det er ønskje om busetjing i området. Landbruksnemnda har slutta seg til dette, og etter fellesframlegg i møtet sagt at ein for framtida ønskjer at det vert laga ein reguleringsplan for området knytt til ev. frådelingssaker. Ein kan tolke dette som eit signal om at ein meiner omfanget av frådelingar i området no har

8 nådd ei tålegrense utan at dette vert knytt til ei meir heilskapleg og samla vurdering av arealbruken, og at det bør utarbeidast reguleringsplan før det tillatast fleire frådelingar. Møre og Romsdal fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. Fylkesmannen frårår å gje dispensasjon på bakgrunn av landbruksfaglege vurderingar der ein peikar på at det i eit lenger tidsperspektiv vil vere uheldig å frådele bustadeigedom på eit innmarksbeite. Det ligg såleis føre motstridande fråsegner frå landbruksmynda. Det ligg ikkje føre registreringar knytt til allmenne interesser eller naturmangfald på eller i nærleiken av det omsøkte arealet. Området ligg i nær tilknyting til eksisterande bustader og er eit registrert innmarksbeite utan at det er kjent at området på nokon måte utgjer noko viktig kulturpåverka naturtype. Det vert lagt til grunn at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkeleg til å kunne ta stilling til spørsmålet om konsekvensar for naturmangfaldet. Ei samla vurdering tilseier at ei frådeling ikkje vil ha vesentlege verken negative eller positive verknader for naturmangfaldet. Ein finn såleis at det med dette er gjort ei tilstrekkeleg vurdering etter Naturmangfaldlova 8-12 og at det ikkje er behov for å setje særskilde vilkår til søknaden ut frå omsynet til naturmangfaldet. Den omsøkte tomta ligg i eit område der det tidlegare er gjeve løyve til fleire frådelingar. Denne søknaden kan såleis oppfattast som ei fortetting i eit område som delvis har vorte prega at tidlegare frådelingar til bustadhus. Ei førebels vurdering av området kan tyde på at ei viss vidare fortetting i området kan vere aktuelt, dersom dette vart sett i samanheng med ei meir overordna prioritering om arealbruk. Slik arealbruk burde i så fall vore avklara i overordna plan ev. gjennom reguleringsplan som sikra ei god samla løysing for eit slikt område. Det kunne i så fall vorte etablert eit visst tomtetilbod i området, noko som i prinsippet kunne medføre mindre press mot verdifulle dyrka areal andre stader i nærområdet. Ein kan elles vise til at det er godkjent reguleringsplan m.a. for privat bustadfelt på Brautaset, men som enno ikkje er opparbeidd. I det kommunale bustadfeltet på Legene er der ikkje fleire ledige tomter. Det er for tida såleis ikkje tilgang på byggeklare tomter i bustadfelt i nærområdet. I utgangspunktet er hovudprinsippet i plan- og bygningslova og også i kommunen sitt planverk, at utbygging skal skje i samsvar med vedtekne planar, m.a. reguleringsplan. Utbygging på grunnlag av einskildsaker som dispensasjonar vil lett kunne gi uheldige løysingar for arealbruken, både i den enkelte sak og som utilsikta sumverknader. Omsyn til landbruksdrift og jordvern er døme på interesser som kan verte skadelidande ved ein arealbruk basert på dispensasjonar gjennom einskildsaker. Tilsvarande vurderingar var gjort i samband med sak 45/12 som var handsama av SFU i mai i år. SFU var i den saka oppmoda spesielt om å vurdere behov for krav til reguleringsplan, men valde å gje dispensasjon utan å gje noko spesifikt signal i høve dette spørsmålet. Landbruksnemnda har i si fråsegn no sagt at det for seinare saker om frådeling i området bør utarbeidast reguleringsplan. Det ligg altså føre motstridande fråsegner frå landbrukemynda då Fylkesmannen har rådd frå å gje dispensasjon. Det er ikkje varsla at det vert vurdert å påklage eit ev. vedtak om

9 dispensasjon. Vurderinga kan verke å vere gjort på eit noko generelt grunnlag og i høve sak 45/12 handsama i mai 2012, som er svært lik denne, hadde Fylkesmannen ikkje merknad. Likevel går det fram av pbl 19-2 at kommunen ikkje bør gje dispensasjon når eit direkte berørt statleg mynde har uttalt seg negativt til søknaden. Rådmannen finn likevel å vise til at SFU (eller tilsvarande tidlegare utval) har handsama fleire saker som er samanliknbare med denne der det er gjeve dispensasjon, og legg dette til grunn som eit signal for dispensasjonspraksisen. Dette gjeld sist sak 45/12, men også fleire tidlegare saker der det også har vore rådd frå å gje dispensasjon frå Fylkesmannen si side, men utan at det spesifikt er varsla ei mogleg klage. Ei planfagleg vurdering peikar i retning av at spørsmål om reguleringsplankrav kan vere aktuelt. I høve søknaden ligg det ikkje føre vesentlege konflikter med andre sektorinteresser enn landbruk eller allmenne interesser. Denne saka vurdert isolert finn ein ikkje set vesentleg til side dei omsyna kommuneplanen har til føremål å ivareta, sjølv om det er ein viss risiko for at det kan auke graden av konflikt med landbruksdrifta i området, jf. saksutgreiinga til landbruksnemnda. Kva som vil verte den samla verknaden om ein tillet mange/fleire dispensasjonar spreidd på ulike eigedomar innanfor eit større område kan vere vanskeleg å vurdere på førehand. Isolert sett kan det også vere grunnlag for å seie at det kan ligge føre ei overvekt av omsyn som tilseier at fordelane kan vere større enn ulempene ved å gi dispensasjon i denne saka. Denne vurderinga er noko vanskelegare å underbygge då det er areal- og ressursdisponeringsomsyn som må leggast til grunn, og ein ikkje kan la private og personlege omsyn ha vesentleg vekt. Då må det m.a. leggast vekt på at kommunestyret tidlegare har vedteke ei målsetjing om å styrke busetjinga i alle deler av kommunen. Vidare at dette kan gje høve til at neste generasjon eigar av eit gardsbruk får høve til å busetje seg nær garden og at det er eit mangelfullt eller manglande tomtetilbod i området i regulerte felt. Rådmannen finn såleis å vise til at SFU (eller tilsvarande tidlegare utval) har handsama fleire saker som er samanliknbare med denne der det er gjeve dispensasjon, og legg dette til grunn som eit førande signal for dispensasjonspraksisen. Med vising til SFU si handsaming av sak 45/12 finn ein det ikkje aktuelt å legge opp til å stille eit plankrav no, men med vising til vedtaket i landbruksnemnda bør dette vurderast ved ev. seinare dispensasjonssøknader. Ei vurdering av arealbruken i høve kjende allmenne interesser og interessene knytt til landbruk, kan gje grunnlag for å seie at dei omsyn som kommuneplanen skal ivareta ikkje vert sett vesentleg til side, jf. også saksutgreiinga til landbruksnemnda. Det må då føresettast at fråsegna frå Fylkesmannen ikkje treng oppfattast som ei konkret vurdering av ulempene knytt til denne saka, men meir som ei generell vurdering av omsyn knytt til denne typen frådelingar. Med bakgrunn i eit busetjingsomsyn og kommunestyret si målsetjing om at busetjinga skal styrkast i alle deler av kommunen, finn ein også at det er større fordelar enn ulemper med å gje dispensasjon. Kommunen finn at tomta må vurderast som trygg i høve pbl 28-1 om byggegrunn og miljøforhold. I sak 45/12 opplyste søkjaren at det ville verte lagt opp til å knyte avløp til den kommunale avløpsleidningen som går langs fylkesvegen. Dette vart derfor sett som vilkår i vedtaket. I denne saka har søkjaren opplyst at han vurderer ei slik løysing som urimeleg kostbar. Kommunen ser også at avstanden er relativt stor til den kommunale leidningen. Han legg difor opp til å finne ei lokal løysing, men er open for å knyte til offentleg avløpsanlegg om det vert lagt fram til nærområdet. Framføring av offentleg avløp til området ligg inne i utkast til

10 ny kommunedelplan for avløp, men det er ikkje mogleg no å signalisere når slik utbygging kan skje. Søkjarane må i så fall sjølv ta risikoen med å først etablere eit privat anlegg, og deretter måtte bere kostnaden med tilknyting til offentleg leidningsnett om denne leidningen ver bygt før deira private anlegg er avskrive. I dispensasjonssaka kan det såleis leggast til grunn at det er mogleg å finne miljømessig forsvarlege løysingar for avløpet og at spørsmålet om korleis dette skal løysast står ope til søknad om utsleppsløyve og byggesøknad kjem til handsaming. Avkøyrsla til kommunal veg er føresett utforma som felles avkøyrsle med nabo i nord. Denne må oppfylle dei standardkrav til utforming og sikt som gjeld for slike avkøyrsler. Eldar Øye leiar plan- og utviklingsstaben Gunnar Wangen avdelingsleiar plan og miljø