Detaljregulering av Nordgata 9, 11 og 13

Transkript

1 Stiklestad Eiendom AS Detaljregulering av Nordgata 9, 11 og 13 PLANBESKRIVELSE PlanID

2 Oppdragsgiver: Stiklestad Eiendom AS Oppdragsgivers kontaktperson: Gunnar Reitan Rådgiver: Oppdragsleder: Fagansvarlig: Andre nøkkelpersoner: Norconsult AS, Kongens gt 27, NO-7713 Steinkjer Håvar Brøndbo Siri Alette Aurstad, avdelingsleder Marthe M. Sesseng, arealplanlegger Silja Jansdottir Jermstad, landskapsarkitekt Pål Gauteplass, arealplanlegger Marthe Veie, landskapsarkitekt Kjell-Amund Aas-Prestmo, vegplanlegger Planbeskrivelse til ny 1. gangsbehandling, alternativ 1 og 2 Marthe M. Sesseng Pål Gauteplass Siri Alette Aurstad Planbeskrivelse til 1. gangsbehandling Marthe M. Sesseng Pål Gauteplass Siri Alette Aurstad Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Side 2 av 50

3 Innholdsfortegnelse Bakgrunn 4 Bakgrunn og hensikt med planarbeidet 4 Avgrensning av planområdet 4 Vurdering av krav om planprogram og konsekvensvurdering 5 Tidligere vedtak i saken 5 Planstatus og rammebetingelser 6 Nasjonale føringer 6 Regionale føringer 7 Kommunale føringer 7 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 11 Beskrivelse av planforslaget 21 Virkninger av planforslaget 38 Planprosess og innkomne innspill 44 Planoppstart og medvirkningsprosess 44 Sammendrag av merknader ved planoppstart 44 Risiko- og sårbarhetsanalyse 47 Metode 47 Analyse 48 Fareidentifisering 48 Risikobildet 50 Behov for tiltak 50 Side 3 av 50

4 Bakgrunn Bakgrunn og hensikt med planarbeidet Stiklestad Eiendom AS ønsker byutvikling i Verdal sentrum. Stiklestad Eiendom AS har kjøpt eiendommer i det såkalte Domuskvartalet og vil gjennom detaljregulering av Nordgata 9, 11 og 13, legge til rette for ny næring- og boligbebyggelse. Pir II AS har utarbeidet en mulighetsstudie for Domuskvartalet, datert på oppdrag fra Stiklestad Eiendom AS og Coop Midt-Norge SA. Mulighetsstudien er tidligere presentert for Verdal kommune. Norconsult AS er engasjert av Stiklestad Eiendom AS for å bistå med å detaljregulere deres eiendommer, samt offentlige arealer som ligger inntil eiendommene. Forslagsstiller er Stiklestad Eiendom AS og plankonsulent er Norconsult AS. Avgrensning av planområdet Planområdet avgrenses av bymessig bebyggelse nord for Nordgata, jernbane i øst, teateret, Minsaas plass og annen bebyggelse og trafikkareal i sør og vest. Figur 1: Rød stiplet linje viser forslag til planavgrensning. Side 4 av 50

5 Vurdering av krav om planprogram og konsekvensvurdering Kommunens planavdeling har vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning (KU) etter forskriftens 6 b), vedlegg I nr. 24 (Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn m 2 (mindre tiltak omfattes av vedlegg II nr. 11j)), da det er opplyst at planens «næringsareal» er på ca m 2 BRA. Kommunen har også vurdert at planen ikke omfattes av krav om konsekvensutredning etter forskriftens 8 a) og nr. 10 b) i vedlegg II (Infrastrukturprosjekter - Utviklingsprosjekter for by- og tettsteder, inkl. kjøpesentre og parkeringsanlegg) eller forskriftens 8 a) og nr. j) i vedlegg II (Næringsbygg, herunder kjøpesentre som ikke inngår i pkt. 10 b, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål). Det konkrete tiltaket er ikke konsekvensutredet på tiltaksnivå i en tidligere plan, men planen vil stort sett være i samsvar med overordna plan og konsekvenser vil bli omtalt i planbeskrivelsen. KU-forskriftens 10 lister opp kriterier for vurdering av om en plan kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn, fordelt på tre ledd. I vurderingen skal det ses hen til egenskaper ved planen eller tiltaket, planen eller tiltakets lokalisering og påvirkning på omgivelsene samt i nødvendig grad ses hen til egenskaper ved virkninger nevnt i et siste ledd. I andre ledd bokstav a) inngår bl.a. størrelse, planområde og utforming. I veiledning går det nærmere fram hvilke egenskaper ved planen som her skal vurderes. Det ser ut til å være rom for litt skjønn. Følgende kan nevnes: - planområdet omfatter en del av det mest sentrale arealet avsatt til sentrumsformål på vestsiden av jernbanen med potensiale for framtidige sentrumsfunksjoner, og med god gangforbindelse (via jernbaneundergang) til sentrumsområdet øst for jernbanen. - to næringsbygg (som delvis står tomme) planlegges erstattet av bygningsvolum med stor andel boliger (ca. 80 boenheter) og noe næring (2500 m 2 ). - høy bebyggelse, delvis i 6 etasjer med flatt tak, vil ruve noe ift. landskap/omgivelser samt teaterhuset. - bevaringsverdig bebyggelse (Veita) ligger noe unna planområdet. Etter 10 tredje ledd bokstav c) kan ev. konflikt med Statlig planretningslinje for samordnet bolig, areal og transportplanlegging (SPRBAT) utløse behov for konsekvensutredning. Høy andel bolig kombinert med lav andel «næring» innenfor avsatt sentrumsformål må i planbeskrivelsen vurderes oppimot SPRBAT og dens mål om at planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling samt relevante retningslinjer. Sterke markedskrefter for boligutvikling kan medføre nedbygging av areal for framtidige sentrumsfunksjoner (offentlig og privat tjenestetilbud inkl. kultur, forretninger samt kontorarbeidsplasser i flere etasjer). Kommunedelplanen har krav om publikumsrettet formål i første etasje ( 8.5), men prosentvis fordeling mellom formålene som kan tillates innenfor avsatt sentrumsformål er ikke fastsatt i overordna plan. Kommunen har konkludert med at det ikke er krav om konsekvensutredning, men at planens konsekvenser ift. overnevnte må belyses spesielt i planbeskrivelsen. Tidligere vedtak i saken Komité plan og samfunn 1.gangsbehandlet planforslaget med følgende vedtak: «Vedlagte planforslag avvises med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11, da det er ønskelig med et planforslag, som med tanke på parkeringsløsninger spesielt, er mer i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt , og gatebruksplan tatt til orientering i kommunestyret » Side 5 av 50

6 Planstatus og rammebetingelser Nasjonale føringer Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag Norsk vassdragsnatur er mangfoldig og unik. Rikspolitiske retningslinjer skal bidra til å bedre ta vare på verneverdiene. Retningslinjene gjelder et vassdragsbelte som omfatter vannstrengen (hovedelver, sidebekker, sjøer og tjern og et område på inntil 100 meters bredde ut fra vannstrengen. Retningslinjene gjelder også andre deler av nedbørsfeltet der det er dokumenterte verneverdier. Vurdering: Ny bebyggelse vil på det nærmeste være ca. 250 meter fra nærmeste vassdrag som er Verdalselva og ca. 330 meter fra elva Kvisla. Det vurderes at ny bebyggelse ikke vil berøre vernede vassdrag i særlig stor grad. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene er å oppnå bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging. Arealbruk og transportsystem skal samordnes slik at tyngden av ny bebyggelse konsentreres til tettsteder slik at en større del av ulike reisemål kan nås til fots eller sykkel, og at mest mulig av ny bebyggelse konsentreres til områder med god kollektivdekning. Det skal legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, slik at transportbehovet kan begrenses. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur og friluftsområder. En bør søke å samle naturinngrepene mest mulig. Vurdering: Utbygging av inntil 88 (eller 70 boenheter i alternativ 2) i Verdal sentrum og krav om næringsareal i førsteetasje mot offentlig gate og torg, vurderes å være i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. De aller fleste reisemål kan nås til fots, sykkel eller kollektivtransport. Ny bebyggelse er ikke detaljprosjektert og man har ikke kjennskap til hvilken type næring som vil bli etablert i første etasje. Det foreslås derfor en fleksibel bestemmelse med hensyn til byggeformål i første etasje, samt at det åpnes opp for at også andre etasje kan nyttes til næringsformål for å sikre muligheter dersom leietakere har behov for mer areal enn i første etasje. Det vurderes at planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Verdal by, som kun har krav om publikumsrettet formål i første etasje. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Formålet med RPR for barn- og unge er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. PRP skal sikre at det offentlige ivaretar sitt ansvar for å sikre barn og unge de tilbud og muligheter som samlet sett kan gi den enkelte utfordringer og en meningsfylt oppvekst uansett bosted, sosial og kulturell bakgrunn. De rikspolitiske retningslinjene (5d.) sier at det ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal. Erstatningsareal skal også skaffes dersom omdisponering av areal egnet for lek gjør at de ikke lenger er egnet eller ikke lenger oppfyller de krav som stilles til areal i nærmiljøet i retningslinjene (5b). Vurdering: Det vurderes at planforslaget ikke kommer i konflikt med RPR for barn og unge ettersom området i dag ikke benyttes av barn og unge og at området etter utbygging vil tilrettelegges for lek. Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Målet med bestemmelsen er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for de som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. I områder som ikke omfattes av regionale planer der det åpnes for kjøpesentre, vil kjøpesentre større enn 3000 m 2 bruksareal ikke være tillatt. Side 6 av 50

7 Vurdering: Planområdet ligger i Verdal sentrum innenfor en sentrumssone i kommunedelplanen hvor det er åpnet for kjøpesenter. Statlige planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Planretningslinjene skal sikre at kommunene går foran i arbeidet med å redusere klimagassutslipp, sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene og sikre at kommunene bruker et bredt spekter av sine roller og virkemidler i arbeidet med å redusere klimagassutslipp. Vurdering: Fortetting av Verdal sentrum og arealeffektiv bebyggelse med kort vei til kollektivtransport er i tråd med statlige planretningslinjer for klima- og energiplanlegging. Regionale føringer Fylkesplan for Trøndelag (planprogram) Felles fylkesplan for Sør og Nord- Trøndelag er en viktig arena for gjennomføring av en helhetlig regionalpolitikk i fylkene. Gjennom klare mål og tydelige strategier i den nye felles fylkesplanen ønsker Trøndelag å framstå som en sterk, ambisiøs og mulighetsorientert region. Planen vil bli etterfulgt av handlingsprogrammer og konkrete tiltak innenfor de ulike målområdene. Felles fylkesplan har følgende viktige innsatsområder som legger rammer for kommunenes arealplanlegging; 1. Klima som utfordring og mulighet for Trøndelag, 2. Energi - produksjon og anvendelse, 3. Arbeidskraft demografiske og samfunnsmessige utfordringer, 4. Forskning og utvikling utvikle fortrinn, 5. Bruk av naturressurser i et bærekraftig perspektiv, 6. Kommunikasjoner interne og eksterne forbindelser, 7. Attraktivitet, livskvalitet og helse i bygd og by Regional plan for arealbruk, vedtatt Planen omhandler ulike temaområder for bruk og vern av arealer i Nord-Trøndelag fylke. Den regionale planen for arealbruk skal bidra til å videreutvikle en lokal og regional arealpolitikk som sikrer balansen mellom økologisk, sosial og økonomisk bærekraft. Fylkeskommunen og statlige etater kan legge retningslinjer for grunn for behandling av plansaker. Kommunale føringer Kommuneplanens samfunnsdel Kommunens visjon er LIVSKVALITET OG VEKST. Visjonen legger føringer for å strekke seg mot livskvalitet og god helse for innbyggere i kommunen. For å oppnå samfunnsmål skal det blant annet skape rause og robuste livsmiljøer på følgende måter: - utvikle aktive og mer kompakte senterområder med konsentrert bebyggelse i de ulike delene av kommunen. - stimulere til vakre og levende sentra og sikre arealer til trygge grøntområder, møteplasser og tilrettelagt infrastruktur. - gjøre det enklere å gå og sykle. - legge til rette for lek, aktivitet, kultur- og naturopplevelser og fritidstilbud for alle uavhengig av alder og funksjonsnivå. - tilrettelegge for differensierte botilbud som svarer til innbyggernes behov. Kommunedelplan Verdal by Overordnet plan for området er Kommunedelplan Verdal by , vedtatt I kommunedelplanen er området avsatt til sentrumsformål. Se utsnitt av planen i figur 2 nedenfor. Side 7 av 50

8 Formålet med kommunedelplanen for Verdal by er å legge nye, mer tidsriktige rammevilkår for en fremtidig utvikling av Verdal byområde til beste for innbyggere, byen, samfunn og miljø. Planen legger til rette for en fortettet arealbruk i sentrumsområdene og det vises til fordelene med fortetting for samfunnet; Klimavennlig utbygging gir mindre transport, krever mindre energi til oppvarming og mindre ressurser til drift av tettstedet. Fortetting kan også gi nye urbane kvaliteter, alternative botilbud og grunnlag for et mer aktivt sentrum med tyngre kultur- og handelstilbud. Fortettet arealbruk i sentrumsområdene styrker også jordvernet, bevaring av biologisk mangfold og friluftsområder. I kommunedelplan for Verdal by er planområdet avsatt til sentrumsformål, uteoppholdsareal og vegformål som vist i figur 1. Sentrumsformål omfatter forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendig grøntareal til bebyggelsen. Krav i til utbyggingsvolum av bygg med både bolig og annen arealbruk innenfor sentrumsformål er høy. Krav til minimum uteoppholdsareal pr. boenhet i sentrumsområder er 10 m 2 pr. boenhet, hvorav minst 50 % på bakken, samt nærliggende områdelekeplass. Maksimal byggehøyde skal fastsettes gjennom detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere. Området ligger innenfor bestemmelsesområde #4 for lokalisering av forretning og tjenesteyting, og kjøpesenter kan tillates innenfor planområdet. Det er krav om publikumsrettet formål i første etasje mot offentlig veg. Fasadene skal ha vesentlig preg av vinduer og inngangspartier mot fortau. Minsaas plass er avsatt til uteopphold, rekreasjon og torghandel. Figur 2: Utsnitt av Kommunedelplan Verdal by , vedtatt Side 8 av 50

9 Oversikt over avvik fra plan, bestemmelser og retningslinjer i Kommunedelplan Verdal by : Plankart: I all hovedsak i tråd med plankartet i kommunedelplanen. Kjørevegen i Nordgata er bredere enn avsatt i kommunedelplan for Verdal by. Bestemmelser: Byggegrenser: Ny bebyggelse vil avvike fra bestemmelse om 30 meters byggegrense fra jernbane Leke- og oppholdsareal: I sentrumsområder #1 på plankartet er minstekravet til uteoppholdsareal pr. boenhet 10 m 2, hvor minst 50 % på bakken. I planforslaget oppnås arealstørrelse og krav til kvalitet, men det foreslås at det ikke stilles som krav at arealet er på bakken men at det kan etableres i et gårdsrom på tak over første etasje som vil være den nederste boligetasjen Byggehøyde: Maksimal mønehøyde skal fastsettes i de enkelte detaljreguleringsplaner, men skal som hovedregel ikke overstige 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom virkningene er akseptable, kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter tillates. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere. Virkningene er vurdert som akseptable og det foreslås at deler av bebyggelsen både på BKB3 og BKB4 i alternativ 1 kan ha maksimale byggehøyder på inntil 21 meter og flate tak, altså et avvik på 3 meter. Gjeldene reguleringsplaner Det foreligger ingen gjeldende reguleringsplan for området. Temaplaner Snøhettas høydestudie (temaplan) I 2012 utarbeidet arkitektfirmaet Snøhetta en høydestudie for å gi en overordnet og helhetlig strategi for høydebegrensninger for bebyggelsen i Verdal sentrum. Rapporten deler inn sentrumsområdet i soner med forskjellige høydeanbefalinger. I tillegg er det i spesielle punkter gitt pluss- og minusverdier. Disse punktene utløses av en rekke ulike faktorer, solforhold, bygningens funksjon, naboskap og posisjon i bybildet. Plussområder er også definert som «fyrtårnsområder» som er områder som har ekstra stor betydning for byens identitet og karakter. Figur 3: Illustrasjoner fra høydestudie til Snøhetta. Til høyre vises «fyrtårnsområder». Temaplan for økt sykkelbruk i Verdal og Levanger Temaplanen er et arbeidsverktøy for å planlegge og prioritere infrastruktur for sykling. Målet med planen er blant annet at dobbelt så mange innbyggere velger sykkel som transportform i 2030 målt mot Planen viser strekninger og hvilken trafikkløsning som anbefales på de ulike strekningene. I planen er det også retningslinjer for sykkelparkering med normtall for antall sykkelparkeringsplasser og anbefalinger om lokalisering, utforming og dimensjonering av sykkelparkeringsplassene. Plassering av sykkelparkering skal være så nært inngangspartier eller målpunkter som mulig. Side 9 av 50

10 Trafikksikkerhetsplan for Verdal kommune Den nasjonale «Nullvisjonen» er at transportsystemet ikke skal føre til drepte eller hardt skadde i trafikken. I trafikksikkerhetsplanen for Verdal er målet at antall drepte og hardt skadde i vegtrafikken skal reduseres i planperioden fram til Planstrategi Levanger og Verdal , vedtatt i Verdal kommunestyre : Kommunal planstrategi som omfatter en drøfting av kommunens strategiske valg for samfunnsutviklingen, herunder langsiktig arealbruk, miljøutfordringer og sektorenes virksomhet, og en vurdering av kommunens planbehov i valgperioden. Kommunedelplan helse, omsorg og velferd «Folk ska bli hjølpin», vedtatt Planen er styrende for kommunens rolle og innsats på helse, omsorg og velferd. Målsetninger: - Folkehelsen i Verdal skal være på nivå med, eller over, sammenlignbare kommuner. - Brukerne skal oppleve at det kommunale tjenestetilbudet er et godt supplement til et aktivt og selvstendig hverdagsliv. - Boliger og infrastruktur skal legge til rette for at flest mulig kan klare seg selv, og ha aktive og meningsfulle dager. - Verdal skal være en foregangskommune i å utvikle nye former for samvirke mellom det offentlige og lokalsamfunnet. Temaplan for anlegg for leik, idrett og aktivitet , vedtatt Strategier for temaplanen er: - Økt bruk og utvikling av dagens anlegg og friluftsområder - Utvikle anlegg på eller ved skolene for både organisert og egenorganisert aktivitet. - Sikre hensiktsmessige områder for lek, idrett og aktivitet gjennom arealplanlegging Klima- og energiplan I kommunens klima- og energiplan er det mål om å: - Utvikle fjernvarmeløsning i VIP (Verdal industripark) basert på spillvarme fra industri og biprodukter fra trelastindustri. - Utvikle bioenergibaserte fjern- og nærvarmeløsninger i og rundt Verdalsøra og i bygdesentrene. - Legge til rette for bruk av fornybare energikilder for oppvarming i kommunale bygg ved at alle nye og rehabiliterte bygg over 500 m 2 bygges med vannbåren varmesystem. Side 10 av 50

11 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet, avgrensning og størrelse på planområdet Planområdet ligger i Verdal sentrum og består av Nordgata 9, 11 og 13 samt offentlig areal i Nordgata og Sørgata. Området ligger inntil jernbanen (Trønderbanen), Turnéteateret i Trøndelag, eksisterende nærings- og boligbebyggelse i 2-3 etasjer og offentlig park- og veiareal. Figur 4: Utsnitt fra som viser plassering av planområdet. Dagens bruk og tilstøtende arealbruk Området har i dag bymessig bebyggelse i 1 4 etasjer. Bebyggelsen benyttes hovedsakelig til forretning og kontor. Flere lokaler står tomme i 1. etasje. Figur 5: Nordgata fra krysset med Johannes Bruns gate og østover. Foto: Google gatebilder. Side 11 av 50

12 Figur 6: Nordgata fra krysset med Johannes Bruns gate og vestover. Figur 7: Sørgata sett fra krysset med Nordgata og sørover. Foto: Google gatebilder. Figur 8: Minsaas plass sett fra sør. Foto: Google gatebilder. Side 12 av 50

13 Stedets karakter Struktur og byform Sentrum av Verdal med forretningsvirksomheter er forholdsvis lite og kompakt på østsiden av Verdalselva. Sentrum er delt i to av jernbanesporene. Verdal stasjon ligger også midt i byen noe som vurderes som en stor fordel med tanke på mulighetene for å reise kollektivt og miljøvennlig til og fra Verdal. Bebyggelsen i Verdal sentrum er forholdsvis uensartet, men med en hovedvekt av bygårder i to til tre etasjer og med innslag av eneboliger innimellom. Det er også en del ledige tomter. I de senere år har det blitt bygget flere leilighetsbygg. Dominerende bygg er Felleskjøpets siloanlegg ved jernbanen som fungerer som et markant landemerke med en høyde over bakken på opptil 40 meter. Figur 9: Illustrasjon som viser eksisterende byggehøyder i Verdal sentrum. Den generelle byggehøyden på bebyggelsen i sentrum er opptil 3-4 etasjer. Siloene skiller seg markant ut med høyde over bakken på opp til 40 meter. Topografi Planområdet ligger på flatt terreng. Verdal sentrum ligger på en flate 6-7 meter over havet. I nord ligger et høyere platå på ca. 25 moh. Solforhold og klima Området har gode solforhold hele døgnet. Klimatisk preges området av innenlandsklima, men Verdalsføret øst for byområdet gjør området utsatt for en tidvis østavind, noe som kan bidra til å forsterke kulden på vinteren. Kulturminner og kulturmiljøer Bebyggelse med verneverdi ikke registrert innenfor planområdet. Utenfor planområdet er det flere området i nærheten som har til dels høy antikvarisk verdi, slik som Veita med tett trehusbebyggelse fra 1800-tallet. Mølla, jernbanestasjonen, det gamle meieriet og det gamle rådhuset er gode eksempler på tidlig 1920-talls arkitektur og ligger innenfor sentrumskjernen. Verdal utgjør et av de sentrale bosetningsområdene på Innherred fra bronsealderen og frem til i dag. En oversikt utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune og Riksantikvaren viser at det er stort potensiale for funn av automatisk freda kulturminner i nedre del av Verdal. Det gjelder spesielt på dyrka mark. Naturverdier Registrerte verneverdig natur Det er ikke registrert verneverdig natur innenfor planområdet. Verdifull vegetasjon Langs jernbanen er det i dag søyleasper og hekk. Ved jernbaneovergangen er det et stort lindetre. Side 13 av 50

14 Figur 10: Foto av det store lindetreet i parken ved jernbaneovergangen og krysset Sørgata Nordgata og øvrig vegetasjon mellom jernbanen og Sørgata. Verdalselva er et varig verna vassdrag som skal forvaltes etter Rikspolitiske retningslinjer for varig verna vassdrag, jf. rundskriv T Det er også flere viktige naturtyper knyttet til verneområdene, dette er primært bløtbunnsområder i strandsonen, strandeng og strandsump og brakkvannsdelta. I tillegg er Kvisla avmerket som et viktig bekkedrag og Storøra har kroksjøer, flomdammer og meandrerende elveparti. Rekreasjonsverdi - Overordnet grønnstruktur i området: Planområdet ligger i nærheten av flere rekreasjonsområder. Helt inntil planområdet ligger Johannes Minsaas plass, samt grøntarealer vest for jernbanen og Jernbaneparken øst for jernbanen. Større grøntarealer ligger også i nærheten slik som Moeparken og sti langs elva Kvisla. I mulighetsstudien for Domuskvartalet er det anbefalt en sammenhengende grønnstruktur fra Kvislaparken via skateparken, jernbaneparken, Minsaas plass og ned mot Moeparken og elva. Figur 11: Overordnet grønnstruktur i området. Side 14 av 50

15 Figur 12: Foto av Moeparken til venstre og Jernbaneparken til høyre. - Nordgata: Nordgata har i dag beplantning både i form av trær og busker. Det er også muligheter for opphold med benker i møbleringssonen til gata. - Johannes Minsaas plass: Minsaas plass er torget i Verdal. Plassen er lite synlig i bybildet som orienteringspunkt og samlingssted. Hvordan å bedre utnytte Minsaas plass som byens torg der den ligger i dag er en sentral utfordring. Barn og unges bruk av området Figur 13: Oversiktskart som viser lekeområder i nærmiljøet. Figur 14: Foto av Jernbaneparken. Foto: Øivind Holand, Verdal kommune. Side 15 av 50

16 Figur 15: Foto av Moeparken, her under oppgradering. Trafikkforhold Vegsystem, trafikkmengde og kapasitet - Nordgata: Nordgata er en etablert sentrumsgata med gatetunløsning. Gata er opphøyd til fortausnivå og fungerer som «shared space» for alle trafikanter. Trafikktellinger i Nordgata, rett øst for jernbanelinja fra 2014 viser at det daglig passerer ca kjøretøy og ca gående/syklende over planovergangen i Nordgata. - Sørgata: Deler av Sørgata er i dag under opparbeidelse for å endre gatetverrsnittet og utformingen. Hovedhensikten med arbeidet er å gjøre Sørgata enveiskjørt. I tillegg etableres tosidig fortau, parkering og beplantning. Jernbane og planovergang i Nordgata Den største trafikale endringen i området er planer om en fremtidig stenging av planovergangen i Nordgata for all trafikk. Da vil en av de viktigste aksene for ferdsel i Verdal sentrum bli stengt og bevegelsesmønsteret både til fots og med kjøretøy vil bli endret. Det primære krysningspunkt av jernbanen for myke trafikanter vil bli undergangen ved jernbaneparken. Dette vil ha stor betydning, bl.a. i forhold til næringsareal, særlig på vestsiden der deler av dagens Domussenter vil bli liggende mer i en bakgate. Tidspunkt for stenging av planovergang i Nordgata er uavklart. Bane NOR har innsigelse til kommunedelplan Verdal by , jfr. brev av Et av innsigelsespunktene gjelder stenging av planovergangen i Nordgata. Aktuell del av kommuneplanen er sendt Kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse. Figur 16: Foto av jernbaneovergang i Nordgata. Side 16 av 50

17 Gang- og sykkeltilbud, skoleveg I Verdal sentrum er det fortau inntil kjøreveiene. Det er utarbeidet en gatebruksplan for Verdal sentrum som viser forbindelseslinjer og hvilke strekninger som har behov for ny opparbeidelse for å bedre gang- og sykkelløsningene. Skolevei vil bli langs Håkon den VII gate langs Moeparken, over bru og snarvei over til Fredrik Nilssens veg som har fortau frem til Ørmelen skole. Skoleveien er ca. 650 meter lang. I Temaplan trafikksikkerhet er ikke denne skoleveien nevnt som utfordrende og det er ikke foreslått tiltak langs veien. Figur 17: Gang- og sykkelløsninger i Temaplan for økt sykkelbruk Trafikksikkerhet Det er liten trafikk og lav fart i kjøregatene som ligger inntil planområdet. Det er bredt fortau i Sørgata og i Nordgata er det blandet trafikk. Det er registrert 4-5 trafikkulykker i Nordgata og 7 ulykker omkring rundkjøring i Håkon den VII gate. Kollektivtilbud Fra planområdet vil det være ca. 300 meter å gå til stasjonsbygningen til Verdal stasjon via jernbaneundergang fra Sørgata til Jernbanegata. Trønderbanen har hyppige avganger både sørover og nordover. Det er også busstopp ved jernbanen og ved Håkon den VII gate som bildene nedenfor viser. Busstopp i Håkon den VII gate ligger ca. 40 meter fra byggeområde i planområdet. Rutetilbudet er godt, og det er mulig å reise kollektivt i nær sagt alle retninger. Figur 18: Bussholdeplass ved Verdal stasjon. Side 17 av 50

18 Figur 19: Bussholdeplass ved Håkon den VII gate. Støy- og luftforurensing fra trafikk Planområdet ligger inntil offentlige bygater og jernbane noe som vil innebære noe støy og luftforurensning. Parkeringsmuligheter Innenfor planområdet er det i dag ca. 20 parkeringsplasser i Nordgata og Sørgata. Sørgata er nylig ombygd og har fått enveiskjøring, tosidig fortau og langsgående parkering på den ene siden. I Verdal sentrum for øvrig er det i dag gratis parkeringsplasser på bakkeplan. Det finnes ca disponible parkeringsplasser i Verdal sentrum, ca. 500 offentlige parkeringsplasser og ca. 700 private parkeringsplasser i tilknytning til forretninger og servicetilbud. Det er ingen offentlige parkeringsplasser i kjeller og ingen parkeringshus. Det er i kommunedelplanen vurdert at det i Verdal er utfordrende økonomisk å få realisert offentlige parkeringshus så lenge det er gratis parkering på bakken i hele sentrum. Universell utforming Verdal kommune var i perioden pilotkommune innen universell utforming. I perioden har Verdal kommune hatt status som ressurskommune innen universell utforming - tiltak K1, i regjeringens handlingsplan «Norge universelt utformet 2025». Nordgata, Johannes Bruns gate og Minsaas plass er en terskelfri sone i sentrum. Jernbaneparken (figur 13) er også bygd under utsagnet Verdal en by for alle. Figur 20: Foto fra Nordgata som er en del av den terskelfrie sonen i Verdal sentrum. På bildet vises også belegning med gatestein som viser kommunevåpenet der Nordgata krysser Johannes Bruns gate. Side 18 av 50

19 Grunnforhold Løsmasser NGUs kart viser at området består av tykk elveavsetning. Figur 21: Løsmassekart fra NGUs websider som viser at grunnen består av tykk elveavsetning. Flom/rasfare NVEs aktsomhetskart for jord- og flomskred viser at det ikke er potensielle utløpsområder for jord- og flomskred i nærheten av planområdet. Området er ikke utsatt for 200-årsflom. Forurensning i grunnen Det er ikke registrert forurensning i grunnen. En oljetank ved gamle Domus er fjernet. Kulturminner i grunnen Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innenfor området. Annen infrastruktur Energiforsyning NTEs ledningskart viser at det går både høyspent og lavspentledninger i Johannes Bruns gate og over Minsaas plass, samt lavspentlinjer i Nordgata. Eksisterende bebyggelse har strømforsyning fra innvendig trafo. I Sørgata er det etablert en relativt ny trafo ved undergang under jernbanen. Kapasitet for vannforsyning og avløp Kapasitet for eksisterende kommunale vann- og avløpsledninger inntil planområdet er ifølge kommunen tilfredsstillende. Skolekrets og skolekapasitet Planområdet tilhører Ørmelen skolekrets. Skolekapasiteten i dag er tilfredsstillende. Fremskriving av dagens kjente elevtall etter folkeregisteret tilsier at Ørmelen i fremtiden vil få kapasitetsutfordringer. Selv om det ikke er konkretisert så ligger det inne i kommunestyrevedtak fra juni 2017 at også Ørmelen skole skal totalrenoveres, og da kan man se på kapasiteten der og eventuelt øke denne noe hvis det blir behov. Barnehagedekning Kart med oversikt over sentrumsfunksjoner i figur 21 nedenfor viser at seks barnehager i gangavstand fra planområdet. Barnehagedekningen i Verdal sentrum er god. Side 19 av 50

20 Sentrumsfunksjoner Oversikt over sentrumsfunksjoner i Verdal sentrum viser at planområdet ligger nær både skole, barnehager, idrettsanlegg, kulturanlegg, kollektivknutepunkt og et godt utvalg av butikker i sentrum. Figur 22: Oversikt over sentrumsfunksjoner i Verdal sentrum. Side 20 av 50

21 Beskrivelse av planforslaget Oversikt over endringer etter avvist planforslag og forskjellene på alternativ 1 og alternativ 2 Alternativ 1 er forslagsstillers alternativ med breddeutvidelse og økt parkeringskapasitet i Nordgata. Alternativ 2 er planforslag med eksisterende utforming av Nordgata. Alternativ 1 er tilnærmet lik forslaget som ble behandlet i Komité plan og samfunn 1.gangsbehandlet med noen tilpasninger i forhold til konklusjon i saksfremlegg behandlet Alternativ 2 med eksisterende utforming av Nordgata er et forslag som er i tråd med vedtak i Komité plan og samfunn som sa at det er ønskelig med et planforslag, som med tanke på parkeringsløsninger spesielt, er mer i samsvar med gjeldende kommunedelplan for Verdal by, vedtatt , og gatebruksplan tatt til orientering i kommunestyret I alternativ 1 er det 39 parkeringsplasser (4 plasser er HC-parkeringsplasser) og 48 sykkelparkeringsplasser i Nordgata. I alternativ 2 med eksisterende utforming av Nordgata er det 9 parkeringsplasser, ingen HC-parkeringsplasser og ingen sykkelparkeringsplasser i Nordgata. I alternativ 1 er gatebredden dessuten utvidet fra 5,5 m til 6,3 m for å imøtekomme anbefalinger både i Statens vegvesen sin håndbok N100 og Byggforsk. I alternativ 1 tillates det inntil 2900 m 2 næringsareal. I alternativ 2 er næringsarealet redusert til inntil 1300 m 2 for å tilpasse seg redusert parkeringsdekning i planområdet. Et næringsareal på inntil 1300 m 2 er ikke egnet til offentlig tjenesteyting (bibliotek) og dette formålet er derfor tatt ut i alternativ 2. I alternativ 2 er i tillegg byggevolumet endret i forhold til eksisterende utforming av Nordgata, byggehøyder på de ulike volumene er justert og maksimaltallet for leiligheter er redusert fra 88 leiligheter til 70 leiligheter for å tilpasse seg de ca. 119 parkeringsplassene det kan være rom for i parkeringskjeller (endelig løsning for parkeringskjeller vil bli fremlagt ved søknad om igangsettingstillatelse). Maksimal utkraging over fortau i Nordgata er redusert fra maksimalt 4,9 meter til maksimalt 2,2 meter. Skjematisk oppstilling av alternativ 1 vs. alternativ 2: I begge alternativene er følgende endret etter behandling i Komité plan og samfunn : - Plankart: Det er lagt til areal for renovasjon i Nordgata på begge alternativene for å tilfredsstille krav i TEK 17 om maksimal gangavstand på 100 meter, samt mindre justeringer på byggegrenser, feltnavn, siktsone, lagt til faresone ved trafo og endring av fra fortau til torg på areal ved jernbaneovergang : Det skal utføres vibrasjonsmålinger og innendørs støyberegning for å dimensjonere fasadelementer i tråd med støynotat datert For boliger og utendørs oppholdsareal skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdien Lden = 55 db. Boliger med fasade mot gul eller rød støysone skal ha stille side. Under bygge- og anleggsperioden skal omgivelsene sikres mot eksponering for støy og støv som overstiger anbefalingene i retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i arealplanlegging T-1442/2016 og T Driftstiden i bygge- og anleggsperioden kan være i perioden på hverdager og på lørdager. Det skal ikke foregå anleggsarbeid på søndager, helligdager eller offentlige fridager. (tillegg) Side 21 av 50

22 - 2.9: Parkeringskrav for forretning, kontorbevertning: Det skal etableres minimum 1 parkeringsplass for bil og 2 sykkelparkeringsplasser pr. 50 m 2 BRA forretning innenfor planområdet. (endret fra 0,7 parkeringsplasser som i forrige versjon av planforslaget) : Utomhusplan. Med søknad om tiltak skal det følge detaljert utomhusplan i målestokk 1:500 som viser hvordan uteareal og gaterom skal utformes. Overgang til tilgrensende offentlige arealer utenfor planområdet skal vises. Planen skal vise planlagt bebyggelse, beplantning, belysning, belegning, materialbruk, skilt, trapper, utforming av fortau og veier, bil- og sykkelparkering, avfallshåndtering, lekeareal, oppholdsareal, takterrasser med adkomst til tak, møblering og andre faste installasjoner, støyskjermingstiltak, vinterbruk med snølagring og hvordan tilgjengelighet er ivaretatt. Ved etappevis utbygging, skal utomhusplanen også vise midlertidig utforming av tilliggende areal. (tillegg) : Renovasjonsanleggene skal ha nedgravd løsning. (tillegg) : 2. etasje i felt BKB3 og BKB4 kan i sin helhet benyttes til konsentrert boligbebyggelse. Felt BKB5/6 på plankartet som kan nyttes til bevertning eller offentlig eller privat tjenesteyting. (tillegg) : Minimum 10 % av boligene skal være mindre enn 55 m 2. (tillegg) Minimum 70 % av boligenhetene innenfor planområdet skal være 65 m 2 BRA eller større. (tatt ut) : Bebyggelse mot Sørgata skal ha varierte byggehøyder etter prinsipper som vist i juridisk vedlegg 2 til bestemmelsene. Over regulert maksimale byggehøyder på plankartet tillates inntil 10 % av takflaten å overstige byggehøyder med inntil 3 meter for takoppbygg som heis, trappehus og rekkverk med unntak av taket på 6. etasje. Oppbygg som heis og trappehus skal trekkes minimum 2 meter fra takkant. Rekkverk kan på takterrasse skal trekkes minimum 1 meter fra takkant. Rekkverk på takterrasse skal være transparent og ha høyde 1,2-1,4 meter. Tekniske installeringer skal utformes helhetlig med bebyggelsen for øvrig. (tillegg) : Bebyggelse i felt BKB5/6 skal utformes slik at de ikke har innsyn til privat gårdsrom for boliger. Svalganger tillates ikke som påhengte bygningselementer hengt utenpå bygningskroppen. Bæresøyle kan tillates i utkraget del. Svalganger kan plasseres mot Nordgata og Sørgata. Privat uteareal på balkonger/uteplass kan plasseres mot gårdsrom. Balkonger som vender ut mot offentlig gate, fortau og Minsaas plass skal være inntrukket fra fasadelivet. Det tillates inntrukket første etasje i Nordgata og bæresøyler på fortau. (tillegg) : Boligene skal innenfor en avstand på 100 m, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m 2, som kan være felles for inntil 30 boenheter. Inntil 150 m 2 av felles uteareal kan legges på tak både på felt BKB1/3 og felt BKB2/4 på plankartet. Dersom bebyggelsen i felt BKB1 og 3 bygges før felt på plankartet med maksimal byggehøyde kote +14,9, og med felles gårdsrom på bakkeplan, kan det åpnes for innganger til utadrettet virksomhet i 1. etasje fra gårdsrommet og åpning mot Minsaas plass. Felles lekeareal for boligene skal være midlertidig skjermet med vegetasjon eller annen type skjerming med god estetisk utforming mot offentlig torg og fortau. (tillegg) : Det tillates etablert nødvendige søyler på fortausareal. Det kan etableres sykkelparkering for forretning, offentlig/privat tjenesteyting, kontor og bevertning innenfor formålet i tråd med godkjent utomhusplan. (tillegg) : Minimum 10% av parkeringsplassene for bil skal ha minimum lengde på 8 meter. (endret fra 5% i forrige versjon av planforslaget) : Minimum 10% av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal tilrettelegges for brukere med nedsatt bevegelsesevne og ha minimumslengde på 8,0 m. Minimum 10 % av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal ha ladestasjon (10A) for elbil. (endret fra 5% i forrige versjon av planforslaget) Dersom det bygges parkeringskjeller under Minsaas plass, kan parkeringskjeller i planområdet kobles sammen med denne og nedkjøring fra Sørgata benyttes. (tillegg) og 5.2: Bestemmelser til hensynssonene for frisikt og transformator. (tillegg) : Utbyggingsrekkefølge: Felt BKB1/3 skal ferdigstilles før felt BKB2/ : Opparbeidelse av offentlig areal: Offentlig kjøreveger, fortau, torg og gateparkering i felt o_sv, o_sf1, o_sf2, o_sf3, o_sf4, o_sf5, o_spp1, o_spp2, o_spp3, o_spp3, o_spp4, o_spp5 og o_st1 skal være opparbeidet før ferdigattest for ny bebyggelse innenfor felt BKB2/4 kan gis. Offentlig torg i o_st1 og fortau o_sf5 skal være opparbeidet før ferdigattest for ny bebyggelse i felt BKB5/6 på plankartet kan gis. (tillegg) : Lekeplass. Det skal innenfor en avstand på maksimalt 250 m langs trygg gangforbindelse etableres/oppgraderes en områdelekeplass (Minsaas plass eller andre nærliggende offentlige friområder) før ferdigattest kan gis. (tillegg) Side 22 av 50

23 : Støy. Vibrasjonsmålinger og innendørs støyberegning for å dimensjonere fasadelementer jfr. støynotat fra Sweco, datert , skal være gjennomført før ferdigattest kan gis. (endret ordlyd) Dokumenter som gis juridisk virkning gjennom henvisning i bestemmelsene: 1. Støynotat fra Sweco, datert Bygningsvolum og veiledende prinsipper til utforming av bebyggelsen som svalganger, balkonger og takterrasser i Illustrasjoner i mulighetsstudie fra Pir II, datert Planlagt arealbruk, reguleringsformål Området foreslås regulert til byggeområde for kombinert formål for bolig, forretning, bevertning og tjenesteyting. Omkringliggende areal foreslås regulert til offentlig kjøreveg, fortau, parkering og torg. Figur 23: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 1, sett i fugleperspektiv fra Minsaas plass. Figur 24: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 2, sett i fugleperspektiv fra Minsaas plass. Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens struktur og plassering Den foreslåtte utbyggingen er bykvartaler som er lokalisert med veggliv/fasade inntil fortau for å oppnå og forsterke bymessige gaterom i tråd med kommunedelplan for Verdal by. Fotavtrykket til ny Side 23 av 50

24 bebyggelse er omtrent likt som eksisterende bebyggelse. Eiendom gnr. 19/49 som i dag er ubebygd foreslås bebygd, slik at det blir en del av et større bykvartal. Det vil være med på å stramme opp gateløpet i Nordgata i større grad enn i dag. I dag er det bebygd over fortausareal mellom Nordgata og Minsaas plass (se figur 6). I reguleringsplanforslaget foreslås det å holde fortausarealet åpent uten overbygning. Det vil styrke aksen langs Johannes Bruns gate. Fortetting langs denne gata er presentert som det viktigste byplangrepet for Verdal sentrum i Mulighetsstudien fra Pir II, der gata er lansert som «Kulturaksen». Byggehøyder Ny bebyggelse planlegges oppført i to til seks etasjer inkludert høy førsteetasje for næringsareal i alternativ 1 og to til fem etasjer i alternativ 2. Bebyggelsen er i hovedsak fire etasjer mot Nordgata. Det foreslås uteareal i gårdsrom til bebyggelsen både i BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4. Gårdsrommene kan etableres på bakkeplan eller på tak over en førsteetasje. Det kan også etableres felles uteareal på tak. Det foreslås et kafébygg i to etasjer mot Minsaas plass. Figur 25: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 1, sett fra Nordgata. Figur 26: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 2, sett fra Nordgata. Side 24 av 50

25 Figur 27: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 1, sett fra Sørgata. Figur 28: Forslag til ny bebyggelse i alternativ 2, sett fra Sørgata. Grad av utnytting Planområdet er definert som sentrumsformål i kommunedelplanen for Verdal by og ved planlegging av bygg med både boliger og annen arealbruk er kravet til minimum %-BYA høy. I planen er det foreslått 100 %-BYA på BKB1 og BKB2. Det vurderes som en høy utnyttelsesgrad i sentrumsområdet og at kravet til utnytting i overordnet plan er oppfylt. I alternativ 1 åpnes det opp for et ny bebyggelses med maksimalt bruksareal til sammen m 2. I alternativ 2 er maksimalt bruksareal til sammen m 2. Side 25 av 50

26 I alternativ 1 tillates det at det kan oppføres m 2 og i alternativ m 2 innenfor felt BKB1/BKB3. Innenfor felt BKB2/BKB4 tillates det oppført m 2 i både alternativ 1 og 2. I felt BKB5/6 tillates det oppført 400 m 2. Figur 29: Plankartet med arealstørrelser for hvert bestemmelsesområde med byggehøyder. Utforming av bebyggelsen Overbygg fra 2. etasje og opp: Det foreslås i alternativ 1 at bebyggelsen kan krage ut inntil 4,9 meter over fortau/parkering i Nordgata fra 2. etasje. I alternativ 2 foreslås det at bebyggelsen kan krage ut inntil 2,2 meter over fortau i Nordgata fra 2. etasje. Prosjektering av bebyggelsen i den videre prosessen vil avklare endelig utforming av bebyggelsen. Det foreslås minimum høyde under overbygget på 4 meter. Det er utarbeidet snitt som viser normalprofilen i Nordgata og forslag om overbygg fra 2. etasje og opp, både i alternativ 1 og alternativ 2. Figur 30: Snittet er tatt like øst for krysset Nordgata Johannes Bruns gate, som er vist med blå strek på illustrasjon. Side 26 av 50

27 Figur 31: Snitt av Nordgata i alternativ 1 som viser gatebredde på 19,55 meter og utkraging av bebyggelse 4,9 meter over fortau. Skraverte deler viser eksisterende bebyggelse. Side 27 av 50

28 Figur 32: Snitt av Nordgata i alternativ 2 som viser gatebredde på 15,0 meter og utkraging av bebyggelse 2,2 meter over fortau. Skraverte deler viser eksisterende bebyggelse. Svalganger: Det foreslås svalganger ut mot Nordgata og Sørgata for å kunne plassere private balkonger ut mot gårdsrommet og den stille siden av bebyggelsen. Svalgangene vil ikke være i full lengde og vil være integrert i bebyggelsen, noe som er sikret i bestemmelsene. Svalgangene vil derfor ikke fremstå som bygningselement som er hengt utenpå bygningskroppen. Balkonger: Det foreslås at balkonger i bebyggelse som vender mot offentlig gate, fortau og Minsaas plass skal være innetrukket fra fasadelivet. Balkonger som vender mot gårdsrom kan krages ut inntil 3,5 meter over byggegrensene på plankartet. Side 28 av 50

29 Støyforhold for boliger I bestemmelsene er det sikret at alle boenheter innenfor planområdet får tilfredsstillende støyforhold. Hovedkilden til støy i planområdet er støy fra jernbanen, samt noe biltrafikkstøy fra Nordgata og Sørgata. Boenhetene vil få tilfredsstillende støyforhold fordi det er sikret at boliger som ligger mot støykilde skal være gjennomgående og ha stille side. Minst et soverom skal ha vindu mot stille side. Boligene skal ha tilgang til egnet uteplass med tilfredsstillende støynivå. Boligmiljø Antall boliger, leilighetsfordeling I alternativ 1 kan minimum etableres 70 boenheter og maksimum 88 boenheter innenfor område BKB3 og BKB4. I alternativ 2 kan minimum etableres 50 boenheter og maksimum 70 boenheter innenfor område BKB3 og BKB4. Det skal tilbys varierte boligstørrelser som ivaretar etterspørsel og boligtilbud til mennesker i alle aldre og livsfaser. Varierte boligstørrelser er sikret i bestemmelsene. Det er også sikret at minimum 10 % av boligene skal være mindre enn 55 m 2 og at ingen boligenheter skal ha mindre BRA enn 30 m 2. Uteareal for boliger Uteareal i planforslaget er i tråd med krav i kommunedelplan for Verdal by. Innenfor sentrumssonen/bestemmelsesområde #1 i kommunedelplanen er minstekravet pr. boenhet 10 m 2, hvorav minst 50% av uteareal skal være på bakken. Uteoppholdsareal på terrasse/veranda/balkong eksklusivt for den enkelte boenhet medregnes ikke. I sentrumssonen kan felles takterrasse på minst 150 m 2 medregnes. Boliger med 25 eller flere boenheter skal innenfor en avstand på 250 meter fra boligbebyggelsen, sikre sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. Gjennom reguleringsplan for fortettingsprosjekt i sentrumssonen kan inntil 50% av påkrevd minimum uteoppholdsareal dekkes innenfor eksisterende offentlig tilgjengelig friområde. Leke- og uteoppholdsareal skal ikke være nordvendt, overbygd og skyggelagt større deler av dagen. Utearealet skal ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst 50% av arealet. Utearealregnskap for planforslaget: Krav til felles uteareal 50% på bakkeplan/gårdsrom Uteareal på tak Sol kl. 15 Minimumskrav til 880 m m m 2 felles uterom i alt. 1 Minimumskrav til 700 m m m 2 felles uterom i alt. 2 Felles uterom i planforslaget i alt. 1 Felles uterom i planforslaget i alt m 2 (838 m 2 dersom 5 meter fra fasadeliv benyttes til utadrettet virksomhet) 932 m 2 (888 m 2 dersom 5 meter fra fasadeliv benyttes til utadrettet virksomhet) 2087 m m 2 I planen er det i bestemmelsene stilt krav om opparbeidelse av gårdsrom i BKB1/BKB3 og BKB2/BKB4. Gårdsrommene er på 720 m 2 i BKB1/BKB3 og 124 m 2 i BKB2/BKB4 i alternativ 1. Gårdsrommene er på 770 m 2 i BKB1/BKB3 og 162 m 2 i BKB2/BKB4 i alternativ 2. Det er i bestemmelsene også åpnet for at et areal i gårdsrommet på inntil 5 meter fra fasade på bebyggelse mot Johannes Bruns gate og Nordgata kan benyttes av utadrettet virksomhet. Det vil tilfredsstille minimumskravet til areal i kommunedelplanen. Det åpnes i planen for at gårdsrommet kan etableres på taket av første etasje, men det er også mulighet for at gårdsrommet kan etableres på bakken. For boligene vurderes det som en fordel at det felles utearealet etableres i bakgård over første etasje fordi det er på nivå med nederste boligetasje. Krav i kommunedelplan for Verdal byer at minst 50% av felles uteareal skal etableres på bakken, og dersom bakgård over første etasje ikke kan regnes som «bakkenivå» vil krav til uteareal for boliger i detaljreguleringen avvike fra krav til uteareal i kommunedelplan for Verdal by. Side 29 av 50

30 Gårdsrommene vurderes å ha god kvalitet. Begge gårdsrommene er sørvendte, skjermet for støy og er solrike. Kravet om at utearealet skal ha sol ved jevndøgn kl. 15 på minst 50% av arealet er tilfredsstilt. I bestemmelse er det stilt krav om at utomhusplan som skal vise lekemuligheter for små barn og møblering av minst tre typer lekeutstyr. Det er krav om at felles gårdsrom skal opparbeides slik at den er tilgjengelig for orienterings- og bevegelseshemmede. Godkjent utomhusplan er et rekkefølgekrav i I tillegg foreslås det private balkonger og forhager i gårdsrommet for boligene. Disse uterommene vil være svært viktig for bokvaliteten i området selv om det ikke medregnes som del av uteoppholdsarealet for boligene. Det er i planens bestemmelser også åpnet for at det kan etableres takterrasser. Takterrassene kan ha et samlet areal på inntil ca m 2 i begge alternativene. Det foreslås i planforslaget at uteareal på tak på minimum 150 m 2 kan medregnes for både felt BKB1/3 og BKB2/4 i tråd med bestemmelser i kommunedelplan for Verdal by. Umiddelbart inntil og delvis som en del av planområdet ligger også Minsaas plass som er et offentlig oppholdsareal. Kommunen har ved oppstart av detaljregulering signalisert at bidrag til eventuell utbedring av Minsaas plass kan bli vurdert i utbyggingsavtale. Kun en mindre del av Minsaas plass er foreslått tatt med i detaljreguleringen for Nordgata 7, 9 og 11. Del av Minsaas plass foreslås tilrettelagt for uteservering og noe sykkelparkering. For øvrige deler av Minsaas plass vurderes at utformingen av plassen og eventuell brukermedvirkning for utformingen bør styres av kommunen når et konkret prosjekt for plassen foreligger. I mulighetsstudien for Domuskvartalet, utarbeidet av Pir II i forkant av detaljreguleringen, er det vist en mulig ny utforming av den viktige offentlige plassen i Verdal sentrum. En god utforming av Minsaas plass vil styrke bokvaliteten for de som bosetter seg i planområdet. Sol- og skyggeforhold Side 30 av 50

31 Figur 33: Sol- og skyggestudier ved vårjevndøgn og midtsommer for alternativ 1. Figur 34: Sol- og skyggestudier ved vårjevndøgn og midtsommer for alternativ 2. Side 31 av 50

32 Sol- og skyggestudier ved vårjevndøgn og midtsommer viser at boligene vil få gode solforhold, særlig på sommeren. Eventuelle takterrasser vil ha sol hele året. Sol- og skyggestudiene viser at det er ubetydelig forskjell på solforholdene for uterommet for boligene i alternativ 1 og alternativ 2. Universell utforming Det er i kommunedelplanen for Verdal by stilt krav om at det i nye reguleringsplaner for boligområder skal minimum 30% av boligene være tilgjengelige boenheter, dvs. ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom og bad) på inngangsplanet. I planforslaget kan alle leiligheter nås med heis med adkomst fra Sørgata og fra Nordgata og få universell utforming. Parkering for bil og sykkel for boliger I planforslaget er det tilrettelagt for å etablere parkeringskjeller under bebyggelsen med utstrekning som vist med omriss på plankartet. Det er i bestemmelsene krav at bilparkering for boliger skal etableres i parkeringskjeller i tråd med krav i kommunedelplanen. I kommunedelplanen for Verdal by er det minimumskrav om 1 bilplass pr. boenhet og 2 sykkelplasser pr. boenhet. Det innebærer maksimum 88 bilplasser og 176 sykkelplasser for boligene i alternativ 1. I alternativ 2 innebærer det maksimum 70 bilparkeringsplasser og 140 sykkelparkeringsplasser for boligene. Figur 35: Utsnitt vegvesenets håndbok N100, «Veg- og gateutforming». Her går det fram at ved 90 graders parkering skal det være minimum 6 m bak parkeringsplassen til manøvrering når bredde på plassen er 2,5 m. Utforming av parkeringsplassene er i tråd med anbefaling i håndbok N100 både for alternativ 1 og alternativ 2. Side 32 av 50

33 Figur 36: Foreløpig skisse av utforming av parkeringskjeller. Skisse viser ca. 119 parkeringsplasser. Bæresøyler er ikke inntegnet på skisse ettersom utbyggingen ikke er prosjektert. Det må påregnes at søyler og bærekonstruksjoner utgjør ca. 20 % av plassene. Skisse over parkeringskjelleren kan for øvrig utvides i forhold til denne foreløpige skissen, da formålsgrensene for parkeringskjelleren ikke er lik skissen. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur Bebyggelsen vil få kjøreadkomst fra Sørgata med innkjøring til parkeringskjeller. Rampe fra Sørgata skal ha maksimalt fall på 1:7 og for øvrig utformes som beskrevet i vegnormalen N100 kap. E1.4.1 og E Avfallsløsning for boliger Det foreslås nedgravd avfallsløsning med plassering som vist i område f_bre1-2 på plankartet. I bestemmelsene stilles det krav om at avfallsløsningen med adkomst skal være universelt utformet. Plassering av avfallsløsning tilfredsstiller teknisk forskrift der det er avstandskrav at boenhetens inngangsdør til et felles avfallssystem kan være maksimum 100 meter. Forretning, kontor og kulturformål i 1. etasje Plassering I planforslaget er det bestemmelser som sikrer at det skal etableres publikumsrettet formål i 1. etasje. Hver forretning/bedrift skal ha adkomst fra offentlig fortau/torg. Vinduer i 1. etasje tillates ført ned til gulv. Skilt og reklameinnretninger Kommunedelplan for Verdal by har krav om skilt og reklameinnretninger. Parkering for bil og sykkel for forretning I kommunedelplanen for Verdal by er det minimumskrav om 1 bilplass pr. 50 m 2 BRA forretning/kontor/kultur. Det stilles krav om 2 sykkelparkeringsplasser pr. 50 m 2 BRA til forretning og 0,5 pr. 50 m 2 BRA sykkelparkeringsplasser til kontorformål. Planforslaget er i tråd med minimumskravet for parkering i kommunedelplanen. I alternativ 2 kan det etableres 2900 m 2 forretningsformål. Det innebærer det 58 bilplasser og 116 sykkelplasser, der de fleste av parkeringsplassene må plasseres i parkeringskjeller sammen med parkeringsplasser for boligene. I alternativ 2 kan det etableres 1300 m 2 forretningsformål. Det innebærer det 26 bilplasser og 52 Side 33 av 50

34 sykkelparkeringsplasser. Illustrasjonsplan for alternativ 1 viser mulighet for inntil 39 parkeringsplasser (3 HC-plasser) i Nordgata. Det ble i samrådsprosessen med Bane NOR foreslått parkeringsplasser også øst for Sørgata inn mot Jernbanen for å imøtekomme kravet til parkeringsplasser i kommunedelplanen for Verdal by, men Bane NOR kan ikke akseptere et planforslag som berører deres areal med parkeringsplasser. Figur 37: Utsnitt fra illustrasjonsplan for planområdet i alternativ 1, som viser 39 parkeringsplasser i Nordgata. Figur 38: Utsnitt fra illustrasjonsplan for planområdet i alternativ 2, som viser 9 parkeringsplasser i Nordgata. Side 34 av 50

35 Avfallsløsning for forretning/kontor/kultur Det foreslås at fraksjoner for avfall i nedgravde containere i Sørgata og Nordgata innenfor område f_bre1-2 på plankartet. Det kan plasseres inntil 4 fraksjoner i Nordgata og 4 fraksjoner i Sørgata. Andre fraksjoner slik som for eksempel papp etableres i avfallsrom i bebyggelsen. Varelevering Det foreslås at varelevering skjer fra parkeringslomme skiltet med varelevering i Sørgata innenfor område o_spp3 på plankartet. Parkeringslommen er 15 meter lang og er beregnet for lastebil. For BKB2 antas det etablert mindre forretninger der varer bringes med mindre biler som kan benytte vanlig parkeringslomme i Nordgata. Universell utforming Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av administrasjonsbygg og publikumsrettede bygninger. Side 35 av 50

36 Planlagte offentlige anlegg Fremtidig kjøremønster og trafikk I planforslaget er det tatt utgangspunkt i at jernbaneovergang på sikt vil bli stengt og at kjøremønsteret da vil endres til som vist på skisse til venstre. Sørgata er nybygd og er endret fra toveiskjørt til enveiskjørt. Planforslaget ivaretar toveis kjøreretning i Nordgata. Figur 39: Prinsippskisse fra mulighetsstudie for Domuskvartalet som viser fremtidig kjøremønster når jernbaneovergang (rødt kryss på kart) på sikt stenges. Kjøreveg Sørgata foreslås enveiskjørt og Nordgata foreslås toveiskjørt i planforslaget. Gatetverrsnittet i Nordgata foreslås utvidet fra 14,20 meter til 19 meter i alternativ 1. Dette for å tilrettelegge for mest mulig parkering for publikum i sentrum. I alternativ 2 foreslås det å beholde utforming og gatebredden på 14,20 meter slik gatebredde er i dag. Illustrasjonsplan alternativ 1 og alternativ 2 viser de to alternativene til utforming av Nordgata. Fortau Det foreslås at fortau langs kjøreveg får bredde 3 meter i planforslagets alternativ 1. I planforslaget er det lagt inn tosidig fortau i Nordgata og Sørgata. I Sørgata har fortausarealet varierende bredder. Forbi varelevering for lastebil i Sørgata er fortausbredden 2,5 meter. Med hensyn til trafikksikkerhet og tilrettelegging for myke trafikanter er det fordelaktig at det etableres et fotgjengerfelt over gata mellom Turnteateret og ny bygningsmasse. Forslag til plassering av fotgjengerfelt er vist på illustrasjonsplan. Parkering I Nordgata i alternativ 1 foreslås det langsgående parkering nord for kjørevegen, og 90 gradersparkering sør for kjørevegen. Denne løsningen innebærer et usymmetrisk gateløp, med ulik parkeringsløsning på hver side. 90 o parkering i gate er ikke et ukjent fenomen i Verdal sentrum. Dette er ikke en løsning som er ideell med hensyn til trafikksikkerhet, siden den innebærer en del rygging ut i gateløpet, og inn mot langsgående parkering på andre siden av gata. Fordelen med denne løsningen, og grunnen til at løsningen er foreslått i planforslaget, er at det blir tilrettelagt flest mulig parkeringsplasser for publikum. I tillegg vil fremtidig stenging av jernbaneovergangen føre til en vesentlig reduksjon av trafikk i Nordgata. Sørgata er nylig opparbeidet med nytt gatetverrsnitt og Bane NOR ønsker ikke etablert parkering på deres areal. Det foreslås derfor at den nylig opparbeide delen av Sørgata beholdes som i dag, og at det ikke etableres parkering på Bane Nor sin eiendom. I alternativ 2 er parkering både i Sørgata og Nordgata som i dag. Belysning Det foreslås ensidig belysning i Nordgata, med belysningsmaster i kombinert møblerings- og parkeringssone nord for kjørevegen. I tillegg belyses fortau langs ny bygningsmasse sør for gata med Side 36 av 50

37 tak- eller vegghengt belysning. Sørgata foreslås belyst med ensidig mastarmatur mellom fortau og kjøreveg. Belysning er vist på illustrasjonsplanen og avklares endelig i forbindelse med utomhusplan. Kollektivanlegg Det er ikke foreslått noen kollektivanlegg innenfor planområdet. Torg Minsaas plass er avsatt til offentlig torg. Området skal brukes til opphold. Det foreslås at det åpnes for at torg kan nyttes til uteservering, samt at det kan etableres noen sykkelparkeringsplasser innenfor formålet. Forslag til utforming av torgarealet på Minsaas plass er i figur 45 som er en perspektivtegning fra mulighetsstudien for Domuskvartalet, datert Mulighetsstudien viser også forslag til hvordan et torgareal kan opparbeides etter at jernbaneovergang i Nordgata er stengt. En perspektivtegning fra mulighetsstudien er vist i figur 40 nedenfor. Opparbeidelse av dette torgarealet er ikke en del av rekkefølgekravene i planforslaget. Figur 40: Perspektivtegning som viser forslag til utforming av et fremtidig torgareal når jernbaneovergang i Nordgata er stengt. Grønnstruktur Eksisterende park ved jernbaneovergang er i planforslaget foreslås beholdt som i dag, bortsett fra at det kan etableres en trafo på deler av arealet. Energiløsning Energibruk skal løses i tråd med TEK17 og andre gjeldende regler. Det er behov for ny trafo, og det er derfor avsatt eget område til formålet i område BE på plankartet. Vann og avløp Tilknytning til offentlige vann- og avløpsledninger vil avklares i utbyggingsavtale med kommunen. Side 37 av 50

38 Virkninger av planforslaget Overordnet plan Planforslaget vil styrke sentrumsutviklingen av Verdal sentrum betydelig. Planforslaget vil bygge opp under kollektivknutepunktet i Verdal og ivareta mål i kommunedelplanen om å fortette, redusere transportbehov og lokalisere arbeidsplasser i sentrum. Det foreslås ingen større avvik fra overordnet plan. Det foreslås noe avvik i maksimal byggehøyde og uteareal for bolig (kun at utearealet mest sannsynlig vil bli søkt anlagt på tak over 1. etasje i stedet for på bakken som er krav i kommunedelplan). Stedets karakter, byform og byggehøyder Verdal sentrum har i dag forholdsvis lav utnytting, dels med ledige tomter og dels med eldre bygningsmasse som er moden for utskifting. Den generelle høyden på bebyggelsen i sentrum er opp til 3-4 etasjer. Siloene skiller seg markant ut, men en høyde over bakken på opp til 40 meter. Arkitektfirmaet Snøhetta gjennomførte i 2011 en høydestudie for Verdal sentrum på oppdrag fra Verdal kommune. Potensialet for fortetting er i mulighetsstudie for Verdal sentrum vurdert som betydelig. I mulighetsstudien er det foreslått høy utnytting i kjerneområdene i sentrum for å få et helhetlig uttrykk og nødvendig fortetting med både boliger og forretning/kontor for å få ønsket sentrumsutvikling av Verdal. Det er samtidig et mål at best mulig kontakt opprettholdes på tvers, via undergangen i Sørgata. Det viktigste byplangrepet er fortetting langs Johannes Bruns gate, fra Tindved i sør via Minsaas plass med teateret til kinoen (med dagens bibliotek) i nord. Planområdet ligger i høydestudien fra Snøhetta i høydekategori A sentrumsområdet der det anbefales 4 etasjer + loft. Figur 41: Utklipp fra Snøhettas høydestudie av Verdal sentrum, som viser at planområdet ligger i høydekategori A-område med anbefalt bebyggelse på 4 etasjer + loft. Høydestudien anbefaler at by bebyggelse bør utformes slik at viktige uterom, parker og gater samt boligbebyggelse får best mulig solforhold. Solforholdene avhenger både av bebyggelsens høyde og bredde og areal på gaterom, parker og plasser. Solforholdene bør undersøkes og dokumenteres i hver enkelt situasjon. I høydestudien er det definert pluss- og minussoner for å gi retningslinjer for anbefalte byggehøyder i Verdal sentrum. Figur 42: Utklipp fra Snøhettas høydestudie av Verdal sentrum, som viser at det innenfor område A bør være variert byggehøyder blant annet vurdert ut fra solforhold. Side 38 av 50

39 Figur 43: Utklipp fra Snøhettas høydestudie av Verdal sentrum, der pluss- og minussonene for byggehøyder i høydekategori A er vist på 3D-kart. Figur 44: Utklipp fra Snøhettas høydestudie av Verdal sentrum, der høydekategoriene er enda nærmere definert. Deler av planområdet er i Snøhettas høydestudie definert som pluss-sone der bebyggelsen kan ha inntil 6 etasjer. I alternativ 1 er byggehøydene i planområdet 3-5 etasjer og i alternativ 2 er byggehøydene i planområdet 3-6 etasjer. Begge alternativene legger i stor grad opp til variasjon i byggehøydene innenfor planområdet. Alternativ 1 har byggehøyde på inntil 6 meter på del av bebyggelsen nærmest Turneteateret. Turneteateret og hjørnene mot i Nordgata er definert som plusssoner med bebyggelse på inntil 6 etasjer. Hoveddelen mot jernbanen er i begge alternativene 5 etasjer, noe som vurderes som akseptabelt ut mot et så bredt byrom som jernbanen. I begge alternativene er også hoveddelen ut mot Nordgata i 4 etasjer, noe som er i tråd med anbefalinger i høydestudien. Bebyggelsen innenfor den vestligste delen av Nordgata, er i begge alternativene 5 etasjer, noe som er innenfor anbefalingene i høydestudien ettersom dette området ligger innenfor en pluss-sone. Side 39 av 50

40 Solforhold Sol- og skyggestudier viser at nye boliger innenfor planområdet vil få tilfredsstillende solforhold på utearealer både i alternativ 1 og alternativ 2. Sol- og skyggestudier for både alternativ 1 og alternativ 2 viser at bebyggelse nord for Nordgata, vil få mer skygge på sine fasader enn i dag, særlig ved vårjevndøgn. Det er særlig de nederste etasjene som vil få mindre sol på fasaden enn i dag. All bebyggelse kaster skygge og jo høyere bygningene er, desto lengre skygge kaster de. I en tett by må noe skygge tolereres, men det skal vurderes hva som er rimelig. Sol- og skyggestudiene viser at det er liten forskjell på sol på fasaden på bebyggelse i nord der bygningen er 4 etasjer og 5 etasjer. På dagtid midtsommers er det ikke skygge på fasaden. Det vurderes at solholdene for bebyggelse nord for Nordgata er rimelig ettersom dette er i den tetteste delen av Verdal sentrum der det er ønskelig med bymessig bebyggelse. Forholdet mellom gatebredde og byggehøyde har også en del å si for solholdene i gata. Generelt sett vil gater oppleves som åpne og brede når høyden på veggene i gata er lavere enn bredden på gata. Det foreligger ingen vedtatte nasjonale normer for forholdet mellom gatebredde og byggehøyde. Trondheim kommunes retningslinje for uterom anbefaler at avstanden mellom boligblokker på motstående sider av uteoppholdsareal bør være minimum 1,5 ganger bygningenes gjennomsnittlige gesimshøyde, mens Oslo kommune i sin veileder anbefaler minimum 0,8 i tett by. I planforslaget for Nordgata 9, 11 og 13 er det foreslått at forholdet er 1,37 for bebyggelse på 4 etasjer og 1,02 for bebyggelse på 6 etasjer. Gatebredden er i alternativ 1 foreslått utvidet fra 15 meter til 19,55 meter, noe som vil gjøre at gata vil oppleves som åpen og bred selv om utkragingen av bygget gjør at veggene fra 2. etasje og opp kommer relativt nær hverandre, noe som vurderes å være akseptabelt i en tett by. I alternativ 2 er det eksisterende utforming av Nordgata med 15 meters gatebredde. Ny bebyggelsen vil komme nærmere bebyggelse nord for Nordgata, men byggehøyden kan være maksimalt 5 etasjer. Fra 2. etasje og opp kan minste tillatte avstand til nabobebyggelse bli 11,9 meter i alternativ 2. Landskapsbilde/bybilde Snøhetta utarbeidet i 2011 mulighetsstudie og høydestudie for Verdal og konkluderte med at Verdal har stort potensial for fortetting i høyden. Selv om man tillater byggehøyder på 5-6 etasjer, er det fortsatt siloene som vil være det tydeligste landemerke i Verdal sentrum. Planforslaget vil ikke endre bylandskapet i Verdal sentrum, men bidra til en tettere by med økte byggehøyder. Naturverdier krav i Naturmangfoldloven Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene i Naturmangfoldloven (NML) 8-12 og kommet frem til at det ikke er risiko for skade på naturmangfold, jfr. 8. Det er ikke nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven Planen vil tilføre natur i kultivert form, ved beplantning i gårdsrom og på takhager, noe som også vil kunne føre til et rikere insekt- og fugleliv. Rekreasjonsinteresser, nærmiljø, friluftsliv, folkehelse Planområdet kommer ikke i konflikt med eksisterende leke- og rekreasjonsområder. Etablering av ny virksomhet inntil torg og offentlige gater legger til rette for økt bruk særlig av Minsaas plass, men også av friområder i nærheten slik som Jernbaneparken og Moeparken. De offentlige rommene skal være trygge og attraktive, slik at det blir mer attraktivt å gå eller sykle i stedet for å kjøre bil, noe som bidrar både til reduserte utslipp og god folkehelse. Brede fortau og fortau under tak i Nordgata vil være tiltak som bidrar til trafikksikker ferdsel for gående. God belysning og synlighet er viktige kriminalitetsforebyggende tiltak. I planforslaget legges det også til rette for funksjonelle og tilgjengelige parkeringsløsninger for sykkel, både for boligene og for næringsvirksomheten. Det er tiltak som vurderes som viktige for å sykle i sentrum, og er også viktige tiltak for å fremme fysisk og mental helse. Innenfor boligarealet sikres uteareal med gode kvaliteter. Uterommene har gode solforhold, er godt skjermet for støy og skal opparbeides slik at de er tilgjengelige for alle. Uteområdene for boligene og Minsaas plass vil være godt egent som sosial møteplass for alle aldersgrupper og skal utformes slik at de kan brukes til alle årstider. Side 40 av 50

41 Barns interesser, RPR for barn og planlegging Planområdet berører ikke områder som barn i dag benytter til lek. Det foreslås at Minsaas plass beholder sin form. Planforslaget legger til rette for utadrettet virksomhet mot Minsaas plass og åpner for uteservering på del av Minsaas plass som er med i planforslaget. Kommunen har intensjoner om å opparbeide Minsaas plass til en enda mer attraktiv plass, særlig for barn. Planforslaget legger dessuten til rette for barn kan bo i området, og kravene til uteoppholdsareal tilrettelagt for barn vurderes som oppfylt. Figur 45: Forslag til utforming av Minsaas plass fra mulighetsstudien for Domuskvartalet, datert Sosial infrastruktur Planforslaget legger ikke opp til utbygging av sosial infrastruktur. Ørmelen skole har tilstrekkelig kapasitet til å tilby skoleplass til barn innenfor planområdet. Utbyggingen vil også ha betydning for barnehagekapasiteten i området. Barnehagekapasiteten er ifølge kommunen god i dag. Universell utforming TEK17s krav om universell utforming gjelder, men universell utforming både for næringsvirksomhet boliger og uteareal til boliger og tekniske anlegg som veg, fortau og for renovasjonsbeholdere er sikret i bestemmelsene. Veg- og vegtekniske forhold, trafikksikkerhet Trafikkmengde Fremskrevne trafikktall i 2033 viser følgende: Håkon den VII gate: økning fra 7900 til Nordgata: økning fra 3000 til 3900 Sørgata: økning fra 550 til 700 Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy Utrykningskjøretøy har mulighet for oppstilling i offentlige gater og torg helt inntil bebyggelsen. Støy- og luftforurensning Støyvurdering viser gul støysone langs jernbanen og rød støysone i Nordgata. Planforslaget sikrer at boliger får tilfredsstillende støyforhold innendørs og på felles uteoppholdsareal for boliger jfr. vedlagt støyvurdering datert fra Sweco. Side 41 av 50

42 Kulturminner og kulturmiljø Høy utnyttelse her gir mindre utbyggingspress på områder som ligger inntil sentrumskjernen med kulturminner fra nyere tid, som for eksempel området Veita som har bygningsmasse med høy antikvarisk verdi med tett trehusbebyggelse fra 1800-tallet. Grunnforhold Geoteknisk vurdering av området konkluderer med at grunnforholdene kan karakteriseres som gode og at sikkerheten ansees som god i forhold til uønskede hendelser. Det ble gjort grunnundersøkelser utført av Scandiaconsult i 2002 i forbindelse med bygging av undergang under Nordlandsbanen og rehabilitering av Sørgata. I denne grunnundersøkelsen ble det foretatt totalsondering i to punkt. Borrepunktene er innenfor planområdet i umiddelbar nærhet til byggetomten. I denne fasen vurderes det som tilstrekkelig geoteknisk grunnlag. Terrenget i området er tilnærmet glatt, med svak helning mot vest. Det er i grunnundersøkelsen registret et øvre sandlag med mektighet ca. 3,0 meter. Sandlaget inneholder innslag av humusholdige masser i øvre del, samt silt og gruskorn. I nederste del av sandlaget er det noe mer grusige masser. De underliggende massene består hovedsakelig av sandig silt til stor dybde. Det er grunn til å anta at det er meget stor dybde til berg eller meget fast grunn. Grunnvannstanden ble i 2002 målt til å være ca. 3,5 meter under terrengnivå, noe som tilsvarer ca. kote 3,3. Generelt kan grunnforholdene karakteriseres som gode. Klimatilpasning Beregninger viser at fremtidens klima vil gi mildere vær og mer nedbør i Norge. Intens nedbør forventes å forekomme oftere. Skader ved naturfenomener som flom, erosjon og skred skyldes ofte menneskelige inngrep i nedbørsfeltet. Inngrep som endrer overflaten, grunnvannsnivå, dreneringsveier, fjerning av vegetasjon nye bygninger og veier kan ha konsekvens at det oppstår skader og økt fare nedstrøms. Planområdet er det i dag bebygde flater og veier slik at planen i liten grad vil øke faren for at skader oppstår. Overvann og snø Overvann skal håndteres gjennom det eksisterende kommunale systemet. Det eksisterende ledningsnettet går både i nord-sør retning og øst-vest retning over Minsaas plass. Detaljløsninger for håndtering av overvann vil avklares ved byggesøknad. Snømasser kan ikke lagres mot jernbanesporet og det eksisterende sikkerhetsgjerdet, både i forhold til sikkerheten mot jernbanen og rent dreneringsmessig. I dag har kommunen et midlertidig snølager på Minsaas plass. Snømassene blir kjørt bort etter som det er behov for det. Flom Flomsonekart for Verdal viser at planområdet ikke er utsatt ved en 200 årsflom. Energiforbruk Økt utnyttelse av byggeområde vil medføre et større energiforbruk i området enn i dag. Det er ikke stilt krav om en form for energiproduksjon til eget forbruk. ROS-analyse Det vises til ROS-analyse for beskrivelse av samfunnssikkerhet. Viktige forhold fra ROS-analysen har vært: støy og vibrasjoner, støv, trafikksikkerhet, fremkommelighet for brann/politi/ambulanse, flom/havstigning, forurensning av grunn, sabotasje/ terrormål, grunnforhold, ulemper i anleggsfasen, brannsikkerhet ved bruk av el- og gasskjøretøy i parkeringskjeller. Forholdene omtalt i ROS-analysen er ivaretatt. Tiltak som følge av ROS-analysen er ellers sikret gjennomført i form av bestemmelser og rekkefølgekrav. Konsekvenser for klima og det ytre miljø Planforslaget er i tråd med nasjonale mål og kommunale mål om å fortette, redusere transportbehov og lokalisering av arbeidsplasser i sentrum og ved kollektivknutepunkt. Side 42 av 50

43 Konsekvenser for næringsinteresser Etablering av nærings- og kulturvirksomhet og mange boliger i Verdal sentrum vil bidra positivt til sentrumsutviklingen. Næringsvirksomheten inntil Minsaas plass kan styrke mulighetene for flerbruk av en av de viktigste møteplassene i Verdal sentrum. Økonomiske konsekvenser for kommunen Opparbeidelse av offentlig infrastruktur (vei, fortau, parkeringsplasser og friområde) er rekkefølgekrav i planen. Kommunen må påregne kostnader til drift av offentlige anlegg, omtrent uforandret fra i dag. Utbyggingen vil ha konsekvenser for kapasiteten ved Ørmelen skole og barnehager i nærområdet. Interessemotsetninger Utbygging i et såpass stort omfang innebærer noen interessemotsetninger som: - Maksimal byggehøyde og ønske om fortetting i sentrumskjernen. - Hensynet til utsyn fra nabobebyggelse, særlig fra bebyggelse nord for Nordgata. Avveining av virkninger Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, og den planlagte bebyggelsen ligger innenfor avgrensningen for sentrumsformål i kommunedelplan Verdal by. Området får høyere tetthet enn minstekravet i overordnet plan, noe som er bra ut fra miljøhensyn, da det er en målsetning at flest mulig bor i gang- og sykkelavstand i de sentrale byområdene. Planlagt gjennomføring Byggestart planlegges fra Felt BKB1/3 på plankartet vil utbygges før felt BKB2/4. Side 43 av 50

44 Planprosess og innkomne innspill Planoppstart og medvirkningsprosess Oppstartsmøte i plansaken med Verdal kommune ble gjennomført Varsel om igangsatt detaljregulering for Nordgata 9, 11 og 13 ble kunngjort i avisa Innherred og på Verdal kommunes nettsider. Det kom inn 7 merknader ved oppstart. Sammendrag av merknader ved planoppstart 1) Statens vegvesen, brev datert Statens vegvesen har ingen merknader til oppstartsvarselet. 2) Bane NOR, brev datert Bane NORs sektoransvar er å ivareta nasjonal jernbaneinfrastruktur gjennom å sikre gode vilkår for drift og vedlikehold, samt videre utvikling av jernbanen. Trønderbanen er et viktig bidrag til regional utvikling og et felles bo- og arbeidsmarked i Trøndelag. Vi viser i denne forbindelse til konseptvalgutredning (KVU) for transportsystemet Trondheim - Steinkjer, med regjeringens anbefaling, der det ble besluttet å arbeide videre med konsept 1, moderniseringskonseptet. Planområdet ligger ved Trønderbanen og med nærhet til Verdal stasjon. Bane NOR anser det planlagte tiltaket som positivt, da høy utnytting ved Verdal stasjon bidrar til at flere velger kollektive løsninger fremfor bil. Bane NOR vil påpeke utfordringene ved planovergangen med jernbanen i området ved km 96,514 i Nordgata. Bane NOR har innsigelse til kommunedelplan Verdal by , brev av Et av innsigelsespunktene gjelder stenging av planovergangen i Nordgata. Aktuelle del av kommunedelplanen er sendt Kommunal- og moderniseringsdepartementet for avgjørelse. Bane NOR har en rekke krav til planlegging i nærheten av jernbanen. Informasjon om disse finnes i vår veileder for nasjonale interesser i arealplanlegging og i vårt tekniske regelverk. Vi forventer at forslagsstiller setter seg inn i dette materialet før det utarbeides forslag til reguleringsplan. Vi anbefaler samråd med Bane NOR (jf. vår veileder), rundt planovergangen i Nordgata, byggegrenser etc. Plankonsulentens vurdering: Det ble gjennomført samråd med Bane NOR pr. brev. Tre ulike løsninger til utforming av Sørgata ble lagt frem for Bane NOR. Løsninger i planen er godkjent, jfr. tilbakemelding i e-post datert ) NVE, brev datert NVE kan ikke se at interesser de forvalter vil bli berørt i særlig grad av tiltaket. NVE har derfor ingen kommentarer til oppstartsvarselet. 4) NTE Nett AS, e-post datert NTE Nett AS vedlegger utsnitt av ledningskart for området. Innenfor området har NTE Nett AS i dag to nettstasjoner nevnt Samvirkelaget og Idungården av typen nettstasjon i bygg og som berøres ved sanering av bygningsmassen. Nettstasjon Samvirkelaget forsyner også kunder i Konsul Moes gate 4, 6 og 8, samt Nordgata 7. Disse kundene må ha strømtilførsel når eksisterende bygningsmasse og nettstasjoner rives. I tillegg er det flere høyspentkabler innenfor området som også berøres. Høyspentkablene må ivaretas og legges om utenfor byggeområdet da de er en del av forsyningsnettet i Verdal sentrum. I god tid før sanering av bygningsmassen ved de eksisterende nettstasjonene må derfor NTE Nett AS etablere egen strømtilførsel for Konsul Moes gate 4, 6 og 8 og Nordgata 7, sannsynligvis over en egen frittstående nettstasjon, permanent eller provisorisk plassert i området. Høyspentkablene kan også legges om samtidig med dette. Behov for bygge- og anleggsstrøm må også ivaretas. Side 44 av 50

45 Ny strømtilførsel: Det må avsettes nødvendig plass for nettstasjon i bygg for strømtilførsel ny bebyggelse, og da med tilgang fra gateplan. Det kan være behov for inntil to slike nettstasjoner, avhengig av utforming og arealbruk. Plassering må utarbeides i samarbeid med NTE Nett AS. Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket, inkludert eventuelle kostnader til erverv av nye rettigheter. Nye traséer må gis rettigheter med minst like gode vilkår som det vi har til de eksisterende trasé og eller nettstasjoner. Plankonsulentens vurdering: I planforslaget er det foreslått en ny trafo i Sørgata samt muligheter for en innvendig trafo i BBK1. Nabobebyggelse er sikret strømforsyning i anleggsperioden gjennom at plan for bygge- og anleggsfasen skal inkludere redegjørelse for strømforsyning til nabobebyggelse, og at denne planen skal godkjennes sammen med søknad om igangsetting. 5) St. Johanneslogen Olavslyset, Konsul Moes gate 3 St. Johanneslogen eier av Konsul Moes gt. 8 som grenser til det området som skal reguleres. Vi ønsker derfor å henlede oppmerksomheten på adkomst til vår eiendom, men også til Konsul Moes gt. 6. Adkomsten til vår bakgård hvor det er vareinntak og avfallscontainere, har vært over eiendommen 19/49 (Nordgata 9?), og Minsaas plass. Vi er kjent med at Verdal kommune har tanker om at Minsaas plass kan bli stengt for biltrafikk, selv om dette visstnok ligger litt frem i tid. Slik vi ser det i dag er det tre muligheter for å sikre tilfredsstillende adkomst: 1. Det reguleres inn adkomst fra Nordgata. 2. Fra Minsaas plass 3. Fra Konsul Moesgate vest for Konsul Moes gt. 6 (over eiendommene 19/297, 19/321 og 19/33). Representanter fra St. Johanneslogen Olavslyset stiller gjerne opp til nærmere samtaler/befaring. Plankonsulentens vurdering: Eiendommen har i dag adkomst for varelevering og renovasjon, samt parkering på eiendom gnr.19/49 som tilhører Stiklestad Eiendom AS, uten at det foreligger avtale om dette. Eiendommene har tillatelse til kjøring over Minsaas plass for varelevering og renovasjon. Planforslaget vil ikke være til hinder for at nabobebyggelsen kan få adkomst for varelevering og renovasjon over Minsaas plass. Det forutsettes derfor at nabobebyggelsen kan få adkomst over Minsaas plass. Dersom Minsaas plass i fremtiden skal endres og eventuelt gjøres bilfritt, må ny adkomst for bebyggelse i Konsul Moes gate vurderes nærmere. Befaring med representant for St. Johanneslogen ble gjennomført ) Trøndelag fylkeskommune, brev datert Utvikling av det sentrale kvartalet i Verdal krever bymessig utforming, «aktive fasader» på gateplan, en bevisst holdning til vegetasjonsbruk og gode utearealer. Parkering bør i all hovedsak bli løst under bakken. Fylkeskommunens vurdering om at Minsaas plass burde vært inkludert i planområdet med tanke på sammenheng og helhetlig planlegging for hele kvartalet. Planen innebærer riving av eksisterende bebyggelse. Selv om de aktuelle bygningene i planområdet ikke er verneverdige, er det flere andre interessante områder i Verdal sentrum sett med et antikvarisk blikk; Veita, Mølla, jernbanestasjonen, det gamle meieriet og det gamle rådhuset gode eksempler på 1920-talls arkitektur. Selv om planforslaget ikke kommer i direkte konflikt med disse bygningene, bør fortetting skje med en viss varsomhet der kvalitetene i den eldre bebyggelsen er toneangivende. Fylkeskommunen vurdere at det er liten risiko for at planen vil komme i konflikt med automatisk fredete kulturminner. De minner om den generelle aktsomhetsplikten i 8 i kulturminneloven. Plankonsulentens vurdering: God utforming og materialbruk som skal gi en god estetisk løsning både for bebyggelsen i planområdet og i forhold til omgivelsene er sikret i bestemmelsene. Den generelle aktsomhetsplikten i 8 i kulturminneloven er også sikret i reguleringsbestemmelsene ) Fylkesmannen i Trøndelag, brev datert Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering om at tiltaket kan innebære nedbygging av areal for fremtidig sentrumsfunksjoner fordi det planlegges høy andel boliger. Fylkesmannen mener at det er positivt og riktig at det tas grep for omforming av sentrum jfr. bl.a. føringer i SPR-BATP. Prosjekter som kan skape et urbant preg vil bidra til å bygge opp under den bymessige utviklingen som også kommunedelplanen har satt fokus på. Fylkesmannen oppfordrer til å innarbeide konkrete krav i planen Side 45 av 50

46 som sikrer høy arealutnyttelse. I tillegg til høy % BYA er det viktig å stille minimumskrav til BRA, evt. antall etasjer. I kommunedelplanen er det krav om minimum 8 boenheter pr. daa og fylkesmannen mener det før gjøres gjeldende for den andelen av utbyggingen som skal være bolig. Her vil det også være viktig å innarbeide minimumskrav til antall enheter. Det er også viktig å innarbeide maksimumskrav til parkering, særlig begrensninger til bakkeparkering. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering om å se på muligheter for parkering under bakken i en større sammenheng. Planlegging skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform, og det må følges opp blant annet med tilstrekkelig areal avsatt til sykkelparkering i tråd med kommunedelplanen. Retningslinjene for luftkvalitet og støy må legges til grunn for planforslaget. Det stilles krav om en støyfaglig utredning ved planlegging av støyømfintlig bebyggelse i gul støysone. Dersom utredningen dokumenterer at tiltak er nødvendig, skal disse ivaretas gjennom reguleringsbestemmelser med klare, juridiske krav, samt rekkefølgebestemmelser. Evt. avbøtende tiltak bør synliggjøres i plankartet. Planen må ses i sammenheng med Minsaas plass. I planen må det fremgå hvordan folkehelseperspektivet er ivaretatt og hvilke vurderinger som er gjort for å sikre nye beboere helsefremmende boforhold og livsbetingelser. Hvordan universell utforming er ivaretatt bør også fremgå av planforslaget. ROS-analysen skal vurdere risiko og sårbarhet som kan oppstå ved endret arealbruk, samt vurdere hvordan fremtidige klimaendringer kan påvirke tiltaket. Plankonsulentens vurdering: Planforslaget vil bidra til god byutvikling i Verdal sentrum. Forslagsstiller har også fått utarbeidet en mulighetsstudie for en større del av sentrum slik at utbyggingen er sett i en større sammenheng og utvikling av Verdal sentrum. Planen vil bidra til næringsutvikling i sentrum og en kulturakse er også mulig å etablere dersom det er interesse fra leietakere for det. Planen vil også gi mange nye boliger i Verdal sentrum som vil bidra til mer folkeliv i sentrum, samt at de som bor her trolig vil benytte seg av miljøvennlige transportmidler som gange, sykkel og kollektiv med nærhet til buss- og jernbanestasjon. Det er krav om 1 biloppstillingsplass pr. bolig også i sentrum og planforslaget tilfredsstiller dette kravet. Det er lagt inn maksimumskrav til parkering for næringsandelen som har bakkeparkering. Sykkelparkering er i tråd med kommunedelplanen. Retningslinjene for støy er lagt til grunn i planforslaget i bestemmelse 2.7. Støyutredning er vedlagt planmaterialet. Planbeskrivelse med nødvendige tema og ROS-analyse er en del av planforslaget. Side 46 av 50

47 Risiko- og sårbarhetsanalyse Metode ROS-analysen identifiserer potensiell fare, konsekvens og risiko knyttet til utbygging i et område. Ved påvist risiko vurderes også eventuelle tiltak. Metoden er basert på veilederen fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap «Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging», april Sannsynlighet for at faren inntreffer er gradert etter frekvens, dvs. hvor ofte man antar at hendelsen vil finne sted og inndelt etter følgende skala: Sannsynlighet Uaktuelt Lite sannsynlig Mindre sannsynlig Sannsynlig Meget sannsynlig Frekvens Vil sannsynlig ikke skje i overskuelig fremtid Mindre enn en gang hvert 50. år Mellom en gang hvert 10. og hvert 50. år Mellom engang hvert år og hvert 10. år Mer enn en gang hvert år. Konsekvensen av en eventuell hendelse er vurdert i forhold til liv/ helse, materielle/ økonomiske verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Konsekvens Liv/ helse Miljø Økonomiske verdier /produksjonstap Ufarlig Ingen personskade Ingen skader Skader for inntil kr. En viss fare Kritisk Få og små personskader Alvorlige personskader Mindre skade, lokale skader Skader mellom kr. Omfattende skader, regionale konsekvenser med restitusjonstid < 1år. Farlig Alvorlige skader/død Alvorlige skader, regionale konsekvenser med restitusjonstid > 1 år Katastrofalt En eller flere døde Svært alvorlige skader, uopprettelig miljøskade. Skader mellom mill. Skader mellom 5 mill. og 50 mill. Skader for mer enn 50 mill. Risiko er et produkt av sannsynligheten for at hendelsen inntreffer og konsekvensen av hendelsen om den skulle inntreffe. Vurderingene av de ulike hendelsene settes det opp en risikomatrise Side 47 av 50

48 Analyse Prosessen med ROS-analyse kan beskrives som følger: Fareidentifisering er gjennomført med sjekkliste basert på veileder fra DSB og fra NVE. Sjekklisten lister opp alle tenkelige hendelser og farer som innenfor en viss sannsynlighet kan gi negative konsekvenser. Potensielle hendelser er definert i to hovedgrupper, «naturfarer» og «menneske- og virksomhetsbaserte farer». Fareidentifisering SJEKKLISTE/ANALYSE - NATURFARER Farekategori Sannsynlighet Konsekvens Risiko Kommentar/ analyse 1. Løsmasseskred/- utglidning Lite sannsynlig Farlig NGU s løsmassekart viser at det er elveavsetninger i planområdet. Området er i geoteknisk vurdering vurdert som stabilt. 2. Snøskred/isras/ steinsprang Uaktuelt Jfr. NVE s aktsomhetskart. 3. Flom, erosjon og isgang Lite sannsynlig Kritisk Området er ikke flomutsatt jfr. NVEs aktsomhetskart. 4. Stormflo, havstigning Uaktuelt 5. Skog- og gressbrann Uaktuelt En viss fare 6. Sterk vind Lite sannsynlig 7. Radon Mindre sannsynlig En viss fare En viss fare Området er ikke spesielt utsatt for vindpåkjenninger. Bygg må dimensjoneres for å tåle lokalklima. Område er registrert med moderat til lav aktsomhet for radon i aktsomhetskartet fra NGU. Radonsperre er generelt krav i Tek17 og må følges opp i dette området. 8. Annen naturrisiko Uaktuelt Ingen aktuelle. Side 48 av 50