REGULERINGSPLAN SØRSIA BYDEL- ENDRING AV BESTEMMELSER FOR OMRÅDE 8.B1 PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 REGULERINGSPLAN SØRSIA BYDEL- ENDRING AV BESTEMMELSER FOR OMRÅDE 8.B1 PLANBESKRIVELSE Kartutsnitt fra reguleringsplan Sørsia bydel. Område 8 B1. er vist med rødt omriss. Planid: 1702_ Utarbeidet av Plan og utredningstjenesten i Steinkjer kommune, april Side 1 av 19

2 Innhold 1. Bakgrunn Hensikten med planen Forslagsstiller, eiendomsforhold Krav om konsekvensutredning Planprosessen Varsel om oppstart- mottatte innspill Generelle innspill Innspill med krav til konsekvensutredning/annen dokumentasjon Innspill med ønske om utvidet planområde Innspill til aktivitet på bakkeplan Innspill til ytre fasade/estetikk Innspill til høyde/størrelse/utnyttelsesgrad på bygg Innspill til krav om parkeringhus/kjeller Sykkel og gange Anleggsfase Planstatus og rammebetingelser Overordnet plan Detaljplan Alternativer som har vært vurdert Volumstudier 2017 (vedlegg 1) Supplerende illustrasjoner (vedlegg 2) Beskrivelse av foreslått endring Endringens omfang Endringens innhold Avviket fra gjeldendeplan Konsekvenser av endringen Økt høyde mot Svein Jarls gate Økt høyde mot øvrige gater Økt utnyttingsgrad- økt aktivitet Krav om publikumsinngang på to sider Risiko- og sårbarhetsvurdering av endringen Grunnlag for risiko- og sårbarhetsvurderingen Endringsforslagets virkning mht risiko og sårbarhet Side 2 av 19

3 1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for nybygg på eiendommen Ogndalsvegen Forslagsstiller, eiendomsforhold Planforslaget er utarbeidet av Steinkjer kommunes plan- og utviklingstjeneste som også er forslagsstiller. Hjemmelshaver for eiendommene 192/ /494 er Steinkjer kommune. 1.3 Krav om konsekvensutredning Forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven gir bestemmelser for hvilke planarbeid som utløser krav om konsekvensutredning. Planarbeidet er vurdert til ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning. Se også pkt Side 3 av 19

4 2. Planprosessen 2.1. Varsel om oppstart- mottatte innspill Regionale myndigheter og tilgrensende naboer ble varslet om oppstart i brev av Videre ble oppstarten kunngjort i Steinkjer- Avisa Frist for innspill ble satt til Ved fristens utløp var det kommet inn en rekke merknader som her gjengis tematisk og i kortform. Forslagsstillers kommentar er vist med blå tekst Generelle innspill NVE Statens Vegvesen I det videre planarbeid forventes det at adkomst til eiendommen og byggegrensen mot fv. 762 vil bli et tema. Kommentar: Byggegrense mot Fv 762 Ogndalsvegen er ikke foreslått endra, og er som før lagt i formålsgrense. Det betyr at bebyggelsen følger samme linje som eksisterende bebyggelse (Grand Hotell). Brannvesenet Midt IKS v/jon Kristian Storli Høyde på antatt 12 etasjer vil gi utfordringer mht. rednings- og slokkemannskap. Ønsker en nærmere dialog med brannprosjekterende i dette videre løp for å finne løsning på utfordringer. Kommentar: Forutsetter at alle krav til brannteknisk prosjektering følges. Kontakt med brannvesenet i den prosessen er fornuftig og forventes håndtert av utbygger/konsulent. Fylkesmannen i Trøndelag I den grad tiltakene planen åpner for vil medføre endringer med hensyn til støy og utslipp til luft, skal retningslinjene for støy T-1442 med tilhørende veileder (M- 128) samt retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging T-1520 legges til grunn for planforslaget. Kommentar: Tiltaket vurderes ikke å medføre endringer mht støy og utslipp til luft ift gjeldende reguleringsplan. Da tiltakene det planlegges for vil kunne medføre en del terrenginngrep med oppgraving og forflytting av masser, må planen inneha en vurdering av fare for spredning av fremmede arter og eventuelle tiltak for å forhindre dette. Kommentar: Faren for spredning av fremmede arter vurderes som minimal siden det her er en eksisterende parkeringsplass og byggegrunn som skal graves opp. Krav til rene masser ved tilførsel av nye masser ivaretas i detaljprosjekteringen. Vi forutsetter at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) i tråd med plan- og bygningsloven 4-3, og viser til DSB sin veileder Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging (2017). Fylkesmannen vil påpeke at en ren sjekkliste uten videre beskrivelser og analyse ikke er å anse som en ROS-analyse. Vi gjør oppmerksom på at planområdet ligger under marin grense og at det må vises aktsomhet for mulige forekomster av skredfarlig kvikkleire. Dette gjelder også utenfor kartlagte kvikkleiresoner. Videre ligger tiltaket i en aktsomhetssone for flom. For oppfølging av eventuelle fareområder anbefaler vi å ta kontakt med NVE, sektormyndighet på skred og flom. Side 4 av 19

5 Risikoer og sårbarheter som kan oppstå ved endret arealbruk, samt vurderinger av nåværende og fremtidige klimautfordringer, må tas inn i ROS-analysen. ROSanalysen legges ved i saken og synliggjøres i forslaget til reguleringsplan, og avdekket risiko skal møtes med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på andre måter. Fylkesmannen vil påpeke at det er kommunen som planmyndighet som har ansvar for å godkjenne ROS-analysen i henhold til plan- og bygningsloven 4-3. Kommentar: Foreliggende endring omhandler kun økning av byggehøyder og utnyttingsgrad for ett kvartal i eksisterende reguleringsplan for Sørsia bydel. Planformålet endres ikke. Det synes derfor noe unødig å utarbeide full ROS-analyse for endringsforslaget. Ved behandling av reguleringsplanen for Sørsia bydel i 2012 ble det gjennomført en enkel risiko- og sikkerhetsvurdering i tråd med de bestemmelses som gjaldt på det tidspunktet. Videre har kommunen gjennom overordnet ROS god kunnskap om aktuelle hendelser og avbøtende tiltak. Potensielle endringer i risikobildet som følge av endringsforslaget vil bli drøftet nærmere under pkt 4.5. Bane NOR Det må unngås at det planlagte tiltaket fører til forverrede dreneringsforhold, setninger etc. på jernbanen, da dette gir redusert sikkerhet. Vi forutsetter derfor at dette blir ivaretatt i det videre planarbeidet med risiko- og sårbarhetsanalyse. Sikkerheten må være tilfredsstillende både i anleggsfasen og permanent. Sikkerhetskrav fremgår av plan- og bygningsloven 28-1 og TEK17 kap. 7 med tilhørende veileder. Dersom det er nødvendig å gjennomføre risikoreduserende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for jernbaneinfrastrukturen, må det sannsynliggjøres at disse tiltakene er gjennomførbare. Bane NOR har en rekke krav til planlegging i nærheten av jernbane. Disse finnes i vår veileder for nasjonale jernbaneinteresser i arealplanlegging og i vårt tekniske regelverk. Vi forventer at forslagsstiller setter seg inn i dette materialet før det utarbeides forslag til reguleringsplan. Kommentar: Foreslått endring vurderes ikke å endre risikobildet for jernbanens infrastruktur, sett i forhold til gjeldende reguleringsplan. Daværende Jernbaneverket avga høringsuttalelse til reguleringsplanen for Sørsia bydel i 2010, uten merknader til arealbruken for kvartalet her. Kommuneantikvar Steinkjer kommune O2-tomta ligg innafor Riksantikvarens NB!- område. Det inneber at Riksantikvaren kan varsle motsegn («innsigelse») mot reguleringsplanforslaget. Ein bør difor så tidleg som muleg avklare om RA og Trøndelag fylkeskommune har merknader til auka byggehøgd og auka utnytting i dette området. O2-tomta ligg innafor det området som er foreslått som hensynssone i forslaget til ny KPA. Dette forslaget inneber at kommunen kan nekte riving av bygningar bygd mellom 1940 og Byggeår for Fylkets Hus på O2-tomta er 1962, slik at riving av O2-huset ikkje kjem i konflikt med dette forslaget. Trøndelag Fylkeskommune Planområdet ligger innenfor det området som Riksantikvaren har definert som et NB!område altså et byområde som innehar nasjonale verneinteresser. Estetikkveilederen for Steinkjer, legger særlig vekt på at det i den delen av sentrum som omfatter gjenreisningsbyen, skal det ved nybygging og restaurering vises særlig omtanke for å ivareta gjenreisningsbebyggelsens kvaliteter. Dette gjelder både i forhold til skala, struktur og enkeltbygg. Kommentar: Forholdet til gjenreisningsbyen blir et viktig tema i planbeskrivelsen, og vil bli drøftet i avsnitt Monica Generelt negativ til prosjektet Side 5 av 19

6 Sofie Thestesen Ønsker å fremheve viktigheten av en helhetlig og langsiktig plan for byen med utgangspunkt i det eksisterende Innspill med krav til konsekvensutredning/annen dokumentasjon Gunnar Gravås og Frøydis Lervik v/kirkegata Mener planen krever konsekvensutredning Egil Stensheim Planarbeidet bør utrede grundig både gjennom tekst og særlig illustrasjoner hvordan nybygg med ulike etasjealternativer vil forholde seg til eksisterende by- og bygningsmiljø. Dette gjelder både for nærområdet og som en fjernsituasjon. Ett moment under dette er sol-/lysforhold for bebyggelsen i Kirkegt/ Strandvegen. Anders Hynne Mener at vurdering om at det ikke er nødvendig med konsekvensutredning er feil. Forslag som er varslet avviker vesentlig fra gjeldende reguleringsplan. Steinkjer Nye Boligbyggelag Mener det bør konsekvensutredes. Trøndelag Fylkeskommune Selv om det ikke er planlagt en egen konsekvensutredning forutsetter vi at det i det videre arbeidet vil bli gjort grundige analyser som en del av planarbeidet. Det vil være behov for å se på forholdet til gjenreisningsbyen og de kvalitetene som vernemyndighetene er opptatt av skal bevares. Det må gjøres sol- og skygge studier av ulike høyder som premiss for valg av utnytting. Kommentar: Endringsforslaget er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredninger (FOR ), og er vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning jfr forskriften. Det er endringen som skal vurderes i forhold til eventuelt krav om KU. Gjeldende reguleringsplan tillater et bruksareal på 5600 m2 Foreslått endring medfører at det tillates et bruksareal på inntil m2. Økningen blir dermed på 5600 m2. Vedlegg 1 pkt 24 til forskrift om konsekvensutredning omhandler næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting mv, og stiller krav om KU dersom bruksarealet er mer enn kvm. Forslaget her rammes ikke av bestemmelsen. Vedlegg 2 pkt 11 j omhandler tiltak som skal vurderes nærmere. Her er næringsbygg, bygg for offentlig tjenesteyting mv listet opp. Det er utarbeidet en egen veileder/kommentarutgave datert som bistår med vurderingen. Eiendommen ligger innenfor hensynssone Gjenreisningsbyen og riksantikvarens NB!- område med samme formål. Normalt vil det utløse krav om konsekvensutredning i forhold til verneverdiene. Ut fra ovennevnte sitat fra Trøndelag fylkeskommune, stiller ikke kulturminnemyndighetene krav om konsekvensutredning gitt at det gjøres gode analyser for temaet. Forslagsstiller opprettholder sin vurdering om at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning Innspill med ønske om utvidet planområde Gunnar Gravås og Frøydis Lervik v/kirkegata Siv Brønstad Innspill til aktivitet på bakkeplan Martin Ulvin Haugen særs viktig for liv i byen med cafe/handel på bakkeplan Egil Stensheim En bør utarbeide ny plan som en reguleringsendring som inngår i gjeldende Sørsia-plan, slik at fellesbestemmelser som denne planen inneholder blir gjeldende. Dette gjelder f.eks. at 1.etg skal nyttes til publikumsretta virksomhet/ tjenesteyting, en åpen karakter mot fortau, at bygning plasseres i byggelinje mot gater mm. Side 6 av 19

7 Kommentar: Omreguleringen gjennomføres som endring av bestemmelsene for dette kvartalet i gjeldene reguleringsplan for Sørsia bydel. De generelle bestemmelsene til gjeldene plan skal fortsatt være gyldige. Kommuneantikvar Steinkjer kommune Ei viktig retningsline handlar om tilhøvet til gjenreisingsbyen: Innen gjenreisningsbyen skal det ved nybygging og restaurering vises særlig omtanke for å ivareta gjenreisningsbebyggelsens karaktertrekk. Tiltak må vurderes i forhold til eksisterende bygg og nabobebyggelse i hvert enkelt tilfelle. Den låge trehusbebyggelsa i Kirkegata og Strandvegen er gjenreisingsbebyggelse og næraste nabo. Dei nye bestemmelsane bør sikre at nybygget på O2-tomta blir ein betre nabo enno2-huset er i dag. Det kan til dømes gjerast gjennom krav til publikumsretta verksemd ut mot Svein Jarls gate (eller bestemmelser som på anna vis sikrar eit opent fasadeuttrykk på gatenivå). Ei byggegrense som gir eit lite torg mot Kirkegata/Svein Jarls gate kan også vere ein måte å vise særleg omtanke på Innspill til ytre fasade/estetikk Martin Ulvin Haugen Det er viktig med en lys og trivelig fasade, i et ellers lyssky område Kommuneantikvar Steinkjer kommune Eit nytt bygg på O2-tomta må tilpasse seg strøkskarakteren langs Ogndalsvegen, men også ta mest muleg omsyn til den lågare bebyggelsa i Strandvegen/Kirkegata og til jernbanestasjonen, ei enkeltbygning som er eit viktig visuelt element i bybildet. Trøndelag Fylkeskommune Materialvalg og utforming må hensynta verneinteressene å bygge et høyt trebygg i massivtre på denne tomta vil eksempelvis oppleves som utfordrende i forhold til gjenreisningsbyens karakter. Kommentar: Reguleringsplanen for Sørsia bydel er ikke detaljert på et nivå som angir byggemetode og materialvalg. Dersom en skulle innføre dette som krav i reguleringsplanen, måtte det i så fall gjøres vurderinger som omfattet hele planområdet og ikke bare det aktuelle kvartalet. Gjenreisningsbyen kjennetegnes av veksling mellom betongbygg og trehus, av varierende størrelse og volum. Det kan også argumenteres for at et massivt trebygg gir en god kontrast og en god overgang mellom murbyggene (Grand og Rådhuset) og trehusbebyggelsen i Kirkegata. Uansett vil det bli for spesielt å legge inn særskilte krav til materialvalg for dette kvartalet uten å vurdere hele Sørsia- planen Innspill til høyde/størrelse/utnyttelsesgrad på bygg Rune Reitan Positiv til høyhus Gisle Aarlott Positiv til høyhus Kari Helene Alstad Negativ til høyhus Tor-Arne Sandstrak Positiv til høyhus Remy Breivikås Positiv til høyhus Oddvar Andersen Høyde maksimalt som O2-huset i dag Grete Bratberg Negativ til høyhus Erling Koldass Positiv til høyhus Torger Ulven Positiv til høyde og størrelse på bygg Egil Stensheim Høybygg på inntil 12 etasjer på denne tomta vil klart bryte skalaen i gjenreisingsbyen, og framstå som et tydelig landemerke i byen. Dersom dagens maks.høyde skal Side 7 av 19

8 tillates radikalt overskredet bør dette være gjennom et nybygg som er viktig for allmennhet/ offentlighet- det kanrettferdiggjøre at det her oppføres bygning i en høyde som gjør at det framstår som et visuelt landemerke. 12 etasjer synes uansett høyt, men en høyde som ligger mellom dagens 6 og 12 kan vel også være en mulighet. Første etg på gateplan bør nyttes til publikumsretta byfunksjoner som styrker rådhusplassen som byrom. Fylkesmannen i Trøndelag Vi viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) skal legges til grunn for planleggingen, bl.a. skal det i byog tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter som her, legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Vi vurderer varslede planarbeid å være i tråd med dette. Det er oppgitt at boliger ikke er et aktuelt formål. Byggehøyden kan bli opptil 12 etasjer. Det må da vurderes konsekvenser av høyden og innenfor folkehelseområdet er det særlig skyggevirkning som må belyses med sol-/skyggediagram for eventuelle boliger i nærområdet. Bane NOR Det er positivt med høy arealutnyttelse nær kollektivknutepunkter. Fortetting rundt stasjonsområdet bidrar til positiv knutepunktutvikling og bygger opp under nasjonale retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Kommuneantikvar Steinkjer kommune Eit nytt bygg på O2-tomta må tilpasse seg strøkskarakteren langs Ogndalsvegen, men også ta mest muleg omsyn til den lågare bebyggelsa i Strandvegen/Kirkegata og til jernbanestasjonen, ei enkeltbygning som er eit viktig visuelt element i bybildet. Samanlagt peiker bestemmelser og retningsliner etter mi meining mot at den byggehøgda reguleringsbestemmelsane skal tillate, bør ligge nærare seks enn tolv etasjar. Siv Brønstad negativ til høyhus. Odd Annfinn Havdal Positiv til høyhus Sofie Thestesen Negativ til høyhus Andreas Lyngstad Negativ til høyhus med bakgrunn i undergraving av landemerker, bryting av generelle skala i sentrum. Mener videre at behovet ikke er til stede i Steinkjer for å åpne for en så høy utnyttelse, og at bymiljøet og den eksisterende bygningsstrukturen ikke tåler en så høy bygning på denne tomta Trøndelag Fylkeskommune Med utgangspunkt i statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er det positivt at arealene rundt Steinkjer stasjon som kollektivknutepunkt gis en høy utnytting. Hva som vil være riktig utnyttelse av akkurat denne tomten må vurderes i forhold til en helhetlig og gjennomtenkt arealbruk for denne delen av bysentrum. Å tillate et høyhus på inntil 12 etasjer er en stor endring i forhold til gjeldende byplan og burde vært resultatet av en studie der man undersøkte fortettingspotensialet i bykjernen i en større sammenheng. Kommentar: Ved varsling av oppstart skal «ytterste konsekvens» av planarbeidet synliggjøres. Det er også gjort her, ved at det ble varslet inntil 12 etasjer, tilsvarende 46 meter. Foreliggende forslag gir rom for en bygning på inntil 8 etasjer, tilsvarende 32,5 meter. Med dette modererte forslaget imøtekommes både forholdet til gjenreisningsbyen og statlig føring om fortetting ved sentrale knutepunkter Innspill til krav om parkeringhus/kjeller Steinar Megård, Toppsport Ønske om parkering i underetasje og store deler av førsteetasje. Gunnar Gravås og Frøydis Lervik v/kirkegata Området i krysset Ogndalsvegen x Strandvegen, Ogndalsvegen x Kirkegata og «Rådhusparken» (gnrbnr 192/1)må tas inn i planarbeidet. Dette fordi det må og bør bygges parkeringskjeller i ein eller to etasjar under heile dette området. Trafikken må omregulerast og gis gjennomkjøringsstans i Kirkegata og Strandvegen. Egil Stensheim Det bør ikke nyttes deler av arealet til parkering. Tomtas lokalisering tilsier at det ligger meget godt til rette for kollektive transportmidler. Ei utbygging som skissert vil Side 8 av 19

9 imidlertid øke arealer og bruksintensitet vesentlig, og sjøl om mange vil nytte kollektivtilbud må det regnes med at en del fortsatt vil bruke personbil. Dette tilsier at parkeringskapasitet bør økes ved å bygge 2 eller 3 plan på regulert p-plass mellom Strandvegen og jernbanen lenger sør. Trøndelag Fylkeskommune Parkeringsløsning for bil bør løses utenfor egen tomt og da fortrinnsvis i et offentlig parkeringsanlegg som betjener hele bydelen (andre arbeidsplasser, handlende, reisende med tog mv). Kommentar: Det er ikke rom for parkeringsløsning for kjøretøyer innenfor kvartalet 8 B1. Parkeringskjeller som foreslås av noen vil kreve en nedkjøringsrampe som enten vil stenge Kirkegata for gjennomkjøring eller gjøre store inngrep i gågata eller Rådhusplassen. Løsning på parkeringsproblematikken er i reguleringsplanen for Sørsia bydel vist med parkeringsanlegg hvv sør for stasjonen og på Teleplassen. Spesielt anlegget sør for Steinkjer stasjon er relevant og i akseptabel avstand fra Ogndalsvegen Sykkel og gange Fylkesmannen i Trøndelag Planleggingen skal videre bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Vi viser her til kommunens nylig vedtatte sykkelstrategi, og minner om behovet for bl.a. å sette av tilstrekkelig areal for sykkelparkering. Bane NOR Det er viktig å ivareta mulighetene for ferdsel for gående og syklende i området, samt adkomst til stasjonsområdet. Trøndelag Fylkeskommune Prosjektet vil med sin beliggenhet ha gode forutsetninger for å stimulere til gange, sykkel og kollektivreiser. Det vil være viktig at bl.a. tilrettelegging for sykkelparkering (sykkelrom?) inngår som en del av prosjektet. Kommentar: Krav til sykkelparkering framgår av bestemmelser til kommunedelplan Sentrum, hvor det er gitt konkrete tall på antall sykkelplasser som må bygges. Foreløpige skisser har vist sykkelrom i kjeller, et annet alternativ som vurderes er etablering av felles sykkelparkeringsanlegg med Rådhuset og evt Bane Nor/jernbanen Anleggsfase Fylkesmannen i Trøndelag Det er også ved større bygge- og anleggsarbeider i sentrum nødvendig med bestemmelser som godt sikrer anleggsfasen slik at støy, luftkvalitet og trafikksikkerhet ikke gir økt helserisiko. Bane NOR Under anleggsfase: Det er viktig å ivareta mulighetene for ferdsel for gående og syklende i området, samt adkomst til stasjonsområdet. Trøndelag Fylkeskommune For å oppnå klimamål anbefaler vi også kommunen å arbeide særskilt med å legge til rette for energivennlige løsninger både i anleggs- og driftsperioden av bygget. Side 9 av 19

10 3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnet plan Området omfattes av kommunedelplan Sentrum, vedtatt Arealbruk i kommunedelplanen for området 8.B1 er generelt byggeområde. Eiendommen Ogndalsvegen 2 omfattes i tillegg av hensynssone H570_6 Gjenreisningsbyen. I bestemmelsen til hensynsynssone Gjenreisingsbyen (Kommunedelplan Sentrum) heter det: Hensynssone HS570_6 Gjenreisningsbyen Bebyggelsen Bebyggelse i hensynssonen med byggeår tillates ikke revet dersom den er nødvendig for å bevare strøkets opprinnelige karakter og miljøkvaliteter og/eller i seg sjøl er verneverdig. Boligstrøkenes karakter av hageby med småhusbebyggelse og grøntstruktur skal bevares. Bygninger kan utbygges, utbedres, moderniseres og ombygges såframt det ikke vesentlig reduserer bygningens verneverdi. Nybygging skal underordne seg hagebyens prinsipper. Retningslinjer: Eksisterende bygningers arkitektur skal ivaretas ved ombygginger og fasadeendringer, samt ved utskifting av enkeltelementer som vinduer og dører. Parabolantenner og tekniske installasjoner (så som varmepumpe mm) skal i hovedsak monteres slik at de ikke er et fremtredende element på fasaden og i hovedsak ikke monteres på hovedfasader inn mot byrom og gater Der de samfunnsmessige fordelene ved riving etter nærmere vurdering viser seg større enn bevaringsverdiene, kan riving tillates. Ivaretakelse av gjenreisningsbyens karaktertrekk Innen gjenreisningsbyen skal det ved nybygging og restaurering vises særlig omtanke for å ivareta gjenreisningsbebyggelsens karaktertrekk. Tiltak må vurderes i forhold til eksisterende bygg og nabobebyggelse i hvert enkelt tilfelle, men de viktigste karaktertrekk som går igjen er: bygningen er plassert i byggelinje ut mot gate, uten forhager store, åpne glassfelt i 1.etg. (unntatt rene boligbygg). Enkeltåpninger i veggen i øvrige etasjer. knappe takutstikk bygninger med skråtak har takvinkel ca 30⁰, uten takoppbygg eller innskjæringer enkel detaljering, rene veggflater murgård i 3 (2) etasjer med pussa murvegger i Kongens gt tregård i 2 etasjer med stående panel i øvrige gater skifer eller betongstein som taktekking gjennomgående lyse farger/ pastell 3.2 Detaljplan Planen som foreslås endret er områdeplan for Sørsia bydel, vedtatt Side 10 av 19

11 4. Alternativer som har vært vurdert 4.1 Volumstudier 2017 (vedlegg 1) Gjennom planprosessen er ulike alternativer for løsninger blitt illustrert, og på oppdrag fra planmyndigheten har HUS arkitekter laget 3D- illustrasjoner av ulike løsninger som er vurdert. I «Volumstudie 2017» (vedlagt) ble potensialet for fortetting og utvikling av flere kvartal i Steinkjer sentrum utredet. I dokumentet er det vist to alternativer, med hhv 12 og 17 etasjer. Den høyeste bygningen har et hovedvolum på 7 etasjer og et tårn på 10 etasjer oppå det. Utsnitt fra illustrasjon 12 etasjer 4.2 Supplerende illustrasjoner (vedlegg 2) I 2019 ble supplerende illustrasjoner utarbeidet. Alternativene som vises her er et hovedvolum på 8 etasjer med et høyere volum mot Kirkegata (tårn) på hhv 2 og 4 etasjer i tillegg. Mest relevant i forhold til foreliggende forslag blir alternativet med hovedvolum på 8 etg men uten tårn/høyere volum mot Kirkegata. Illustrasjonene kalt O2- tomta Alt. B 8+2 etg vurderes å være nærme nok det som faktisk foreslås til at de gir et godt bilde på forslaget. Side 11 av 19

12 Illustrasjon etg. De to ekstra etasjene mot Kirkegata foreslås ikke tillatt. 3D- illustrasjonene som er utarbeidet viser et bygningsvolum som i størrelse avviker fra omkringliggende bebyggelse. Det samme kan for øvrig sies om eksisterende bebyggelse på eiendommen, som spesielt i forhold til trehusbebyggelsen i Kirkegata, skiller seg ut med sin høyde og volum. Illustrasjon etg. De to ekstra etasjene mot Kirkegata foreslås ikke tillatt. Side 12 av 19

13 Illustrasjon etg. De to ekstra etasjene mot Kirkegata foreslås ikke tillatt. Sett fra bakkeplan, Steinkjer kapell viser illustrasjonen hvordan virkningen av å bygge i formålsgrense til Ogndalsvegen blir. Hele gateløpet blir strammet opp, og får mer preg av å være ei sentral bygate. Illustrasjon etg. De to ekstra etasjene mot Kirkegata foreslås ikke tillatt. Her synliggjøres virkningen for Rådhusplassen, ved at også det nordlige hjørnet innrammes av en bygning. Plassen får en tydeligere avgrensning. Side 13 av 19

14 5. Beskrivelse av foreslått endring 5.1 Endringens omfang Endringen omfatter bestemmelsene knyttet til området 8.B1 i områdeplan for Sørsia bydel. Øvrige bestemmelser er uendret. Reguleringsplankartet foreslås ikke endret. 5.2 Endringens innhold Følgende endringer foreslås: (Overstrøket tekst strykes, rød tekst tilføyes). Område 8.B1. Området tillates nytta til sentrumsformål, som forretning, kontor, tjenesteyting, bevertning, administrasjon. Maksimum tillatt bruksareal er BRA=400%. BRA=800 %. Ny bebyggelse skal ha flatt tak. Maksimum gesimshøyde mot Svein Jarls gt er 21,0m, mot øvrige gater 14,5m. er 32,5 meter. Eventuelle takoppbygg for tekniske installasjoner kommer i tillegg til dette, se pkt For bygninger mot gate er minimum gesimshøyde 6m. 21,0 meter. 1. etg mot gate skal i størst mulig grad nyttes til publikumsretta virksomhet. Det skal være publikumsinngang både mot Ogndalsvegen og Svein Jarls gate. Bebyggelsen mot gater skal i størst mulig grad være sammenhengende. 5.3 Avviket fra gjeldendeplan Foreslått endring medfører følgende avvik fra gjeldende plan: a) Økt BRA fra 400 % til 800 %. BRA er maksimum bruksareal i forhold til reguleringsområdets størrelse. Områdets størrelse er ca 1400 kvm. Endringen betyr at det kan bygges en større bygning på tomta, ved at det i stedet for en bygning med maks areal 5600 kvm (400 %) tillates en bygning med maks areal kvm (800 %) b) Maksimum gesimshøyde økes fra 21,0 meter til 32,5 meter Dagens reguleringsplan åpner for en bygningshøyde på 21,0 meter mot Svein Jarls gate, tilsvarende dagens bygning. Mot øvrige gater åpner gjeldende plan for en gesimshøyde på 14,5 meter. c) Minimum gesimshøyde økes fra 6,0 meter til 21,0 meter Gjeldende reguleringsplan åpner for bygninger med minimum gesimshøyde 6,0 meter mot gater. Det vil i praksis si en bygning på mindre enn 2 etasjer med dagens etasjehøyder. Det foreslås å endre dette til 21,0 meter, som tilsvarer 5 etasjer i dag og er samme høyde som dagens O2-hus. 5.4 Konsekvenser av endringen Endringene i forhold til gjeldende plan vil handle om økt høyde på bygningen og medfølgende økt utnyttingsgrad Økt høyde mot Svein Jarls gate Maksimum gesimshøyde mot Svein Jarls gate foreslås endret fra dagens 21,0 meter til 32,5 meter. En høyde på 32,5 meter tilsvarer 8 etasjer etter dagens etasjehøyde. I tillegg til dette kommer eventuelt takoppbygg for heis mv. med inntil 3 meter, dette jfr gjeldende reguleringsplans bestemmelser pkt Side 14 av 19

15 Eksisterende bygning på tomta har 6 etasjer innenfor en gesimshøyde på 21,0 meter. Største høyde på eksisterende bygning er 23,44 meter (takoppbygg for heis/ventilasjon). For småhusbebyggelsen nord for Svein Jarls gate vil det være sol/skyggevirkningen av bygningsmassen på eiendommen Ogndalsvegen 2 som vil være mest framtredende. Skyggevirkningen naturlig vil omfatte noen flere eiendommer når høyden økes. I vedlagte illustrasjoner utarbeidet av HUS Arkitekter as, er sol/skyggevirkning vist gjennom en enkel solstudie. Denne viser hvilke bygninger som får skyggevirkning av nybygget på ulike tidspunkter i døgnet og året. 21.juni kl 1200 står sola så høyt på himmelen at kun de nærmeste bygningene i Kirkegata og Strandvegen har skygge. Seinere på dagen samme dato er det i hovedsak Grand Hotell sin bygningsmasse som får skygge, det samme gjelder kl mars kl 1200 står sola lavere på himmelen, og skyggevirkningen blir større. Nå faller det skygge på bebyggelsen på begge sider av Kirkegata, og helt mot Parkgata. Seinere på dagen er det igjen Grand Hotell som får skyggevirkningen. Den nærmeste bebyggelsen til Ogndalsvegen 2 har også i dag en skyggeeffekt av eksisterende bygning, og det er endringen fra dagens situasjon til foreslått situasjon som skal vurderes. En større og høyere bygning gir økt skyggeeffekt, det er det ingen tvil om. Spørsmålet blir dermed om dette er en påregnelig og akseptabel følge av å ha eiendom midt i bysentrum. Statlig planretningslinje gir klare føringer mht høy arealutnytting på sentrale tomter ved knutepunkt. En mer sentral tomt enn Ogndalsvegen 2 kan knapt tenkes i Steinkjer, med nærheten til knutepunktet Steinkjer stasjon, bysentrum og Sørsileiret. Et nytt bygg her må således gis høy utnytting, balansert opp mot kulturminneverdier og andre forhold. Planmyndigheten mener en fortetting med medfølgende høyere nabobygg i et så sentralt område i Steinkjer by både er påregnelig og akseptabelt Økt høyde mot øvrige gater I gjeldende bestemmelser er makshøyden satt til 14,5 meter mot øvrige gater. Øvrige gater må her forstås som Ogndalsvegen, Kirkegata og Strandvegen. Det er altså lagt opp til en nedtrapping av bygningsmassen der den er lavest mot Ogndalsvegen/Rådhusplassen. I forslag til nye bestemmelser er denne avtrappingen tatt bort, og bygget får samme makshøyde på alle sider. I gjeldende plan er det lagt opp til at hele kvartalet kalt 8.B1 skal bebygges. Per i dag er kun nordre del av tomta (mot Svein Jarls gate) bebygd, og det er parkering på søndre del. Pålagt byggelinje er lagt i formålsgrense på reguleringsplanen, dvs at vegglivet skal følge formålsgrensa. Økt høyde mot Kirkegata og Ogndalsvegen vil i noen grad påvirke nabobebyggelsen, som her vil være Grand hotell og Rådhuset. Økt høyde vil gi redusert utsikt for enkelte hotellrom i øvre etasjer av teglfløya, og i noen grad redusert utsikt fra enkeltrom i Rådhuset. Redusert utsikt fra hotellrom og kontorer midt i bysentrum vurderes som påregnelig og akseptabelt. Bygningsmassen vil kunne oppfattes som noe mer massiv sett fra Rådhusplassen, i stedet for den avtrappingen som dagens reguleringsplan legger opp til. Samtidig er Rådhusets høyeste del mot samme plassen, og Rådhusplassen vil innrammes enda bedre ved at ny bygningsmasse bygges i linje med Grand Hotell. Side 15 av 19

16 Fasademessig behandling på alle sider samt at første etasje i størst mulig grad skal nyttes til publikumsretta virksomhet jfr reguleringsplanens bestemmelser, vil være viktig for uttrykket her. Størrelsen og plasseringen gjør at dette blir et signalbygg i Steinkjer, så det forventes gode kvaliteter på arkitektur og materialvalg Økt utnyttingsgrad- økt aktivitet Økt utnyttingsgrad kommer som følge av økt høyde. Konsekvenser av økt utnyttingsgrad vil i hovedsak handle om at større areal gir flere arbeidsplasser/større virksomhet på eiendommen. Økt aktivitet i kvartalet her vil kunne endre trafikkbildet i Strandvegen og omkringliggende gater. Det vil være publikumsretta virksomhet i 1. etg på eiendommen, og det vil også være virksomheter oppover i etasjene som har noe publikumsbesøk. NAV- kontoret for Inn-Trøndelag skal ha sin virksomhet i bygget, de er i dag lokalisert i nabobygget (Rådhuset). Ny virksomhet tilføres ved at andre NAV- enheter flyttes til Steinkjer. Kvartalet Ogndalsvegen 2 ligger meget sentralt til for bruk av kollektive transportmidler (tog og buss), og en vil anta at en stor del av ansatte vil benytte kollektivtilbud. Særlig toget vil være aktuelt for jobbpendlere, men også regionbussene (bla i retning Namsos) og lokalbusser/bybuss. Det vil bli lagt til rette for sykkelpendling (parkeringstilbud) mm. Utbyggingen styrker behovet for å få bygd innregulert parkeringsanlegg sør for Steinkjer stasjon. Både for å kompensere for parkeringsplasser som forsvinner med utbyggingen, men også som tilbud til ansatte og publikum Krav om publikumsinngang på to sider For å gi en god løsning ift omkringliggende gater, foreslås det krav om publikumsinngang både fra Svein Jarls gate og Ogndalsvegen (Rådhusplassen). Konsekvenser av kravet er nettopp at det må planlegges for og bygges inngangsparti på begge sider av bygget. Virkningen som «vegg» langs Svein Jarls gate er tydelig med eksisterende bygning, som ikke har inngangsparti eller på annen måte åpner seg mot denne gata. Tvert i mot kan det oppfattes som at dagens bygning har «baksida» mot den gata og tilliggende boligbebyggelse i Kirkegata bla. Gjeldende reguleringsbestemmelser fastslår at 1. etg mot gate i størst mulig grad skal nyttes til publikumsretta virksomhet. I tillegg foreslås det å ta inn en bestemmelse om at det skal være inngangsparti til bygningen både fra Ogndalsvegen og Svein Jarls gate. Med det oppnås at fasaden også mot Svein Jarls gate «åpner» seg og inviterer, i stedet for at gata blir baksida av bygget som i dag Forholdet til gjenreisningsbyen Eiendommene ligger innenfor hensynssone Gjenreisingsbyen (kommunedelplan Sentrum) og riksantikvarens NB!-område. Bestemmelser til hensynssonen er vist under pkt 3.1 Eiendommen rammes ikke av rivingsforbudet i bestemmelsen til hensynssonen, pkt første ledd, siden bygningen er satt opp i Resten av pkt handler mye om boligstrøkene, som dette ikke er. I retningslinjene til samme punkt er det særlig kulepunktene under «Ivaretakelse av gjenreisningsbyens karaktertrekk» som blir interessante i denne sammenhengen. Side 16 av 19

17 Både i gjeldende reguleringsplan og etter endringene i bestemmelsene, er bygning forutsatt plassert i byggelinje ut mot gate, uten forhage. Med bestemmelsen om primært publikumsretta virksomhet i 1. etg, oppnås at det blir store, åpne glassfelt jfr kulepunkt 2 For øvrig er kulepunktene mindre treffende, både mht eksisterende og ny bygning i Ogndalsvegen 2. Nye tiltak i Steinkjer sentrum må balanseres i forhold til bevaringsverdiene og forholdet til en by i utvikling. Gjennom reguleringsplan er de viktigste bygningene regulert til bevaring- og ivaretatt på den måten. Det ble gjort et betydelig og grundig vurderingsarbeid i forkant av reguleringen mht hvilke bygninger og kvartaler som skulle gis et vern på denne måten. Nærområdene til disse bygningene er ivaretatt gjennom kommunedelplanens hensynssone for Gjenreisingsbyen. Den omfatter et større område enn de tidligere nevnte bygningene, nettopp for å sikre at det tas hensyn til verneverdiene også ved tiltak som ikke direkte berører de nevnte bygningene. Eiendommen Ogndalsvegen 2 ligger i et område som preges av overgang fra lav trehusbebyggelse til høyere hotell- og kontorbygninger. Her er det både lav trehusbebyggelse i Kirkegata, større murbygninger fra gjenreisningsperioden (Grand Hotell) og bygninger fra nyere tid (Tidl. Fylkets Hus, Rådhuset.) Rådhusplassen er det første som møter deg ved ankomst til Steinkjer med tog, og er en sentral offentlig plass i byen. Plassen innrammes i dag i hovedsak av rådhuset, med sine 6 etasjer og vel 26 meter og av O2- bygget med 6 etasjer og 21 meter. Gjeldende reguleringsplan (og for øvrig også Sverre Pedersen sin reguleringsplan fra krigstida) legger opp til at hele kvartalet Ogndalsvegen 2 skal bebygges, og at gateløpet i Ogndalsvegen med det strammes opp. Fra ulike arkitekthold har en registrert ulikt syn på hvorvidt bebyggelsen på tomta Ogndalsvegen 2 bør avtrappes sørover mot Rådhusplassen, eller om den høyeste delen bør ligge mot plassen og danne et endemotiv (fondmotiv) for plassen mot nord. Planmyndighetens vurdering er at et endemotiv i nord bør ha et uttrykk som faller godt sammen med Rådhuset i øst. En bygning på 8 etasjer vil oppfylle det. Sett i lys av Statlig planretningslinje angående fortetting ved knutepunkter i byer samt det aktuelle områdets karakter, mener planmyndigheten det er akseptabelt med en bygning på 8 etasjer og inntil 32,5 meter. Det er svært viktig at første etasje tilrettelegges for publikumsvirksomhet, og at bygningen «åpner seg» også mot Svein Jarls gate. 5.5 Risiko- og sårbarhetsvurdering av endringen Grunnlag for risiko- og sårbarhetsvurderingen Det er den foreslåtte endringen som skal vurderes mht risiko og sårbarhet. Det vil si at det er forandringen fra dagens reguleringsplan og til foreslått situasjon som vurderes. Gjeldende reguleringsplan Sørsia bydel ble vedtatt , etter en planprosess som startet i Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS- analyse) var mindre detaljerte på den tiden. I planbeskrivelsen er det tatt inn en enkel risiko- og sårbarhetsvurdering av enkelte sentrale tema som: Side 17 av 19

18 Flom, erosjon og isgang Havnivåstigning, vanninntrengning Skred/geotekniske forhold Overvann/ekstrem nedbør Sterk vind Menneske- og virksomhetsbaserte farer Transport av farlige stoffer Gasslekkasje Forurensning av grunnen Brann Konklusjonen på forenkla risiko- og sårbarhetsvurdering i 2012 er at det ikke er avdekket spesielle forhold som tilsier uakseptable risiko innen de nevnte tema Endringsforslagets virkning mht risiko og sårbarhet Det vurderes her om endringsforslaget har noen virkning/påvirker de vurderinger som er gjort av risiko- og sårbarhet i Flom, erosjon og isgang Påvirkes ikke av endringen Havnivåstigning, vanninntrengning Påvirkes ikke av endringen Skred/geotekniske forhold Endringsforslaget innebærer at det skal føres opp en større/tyngre bygningsmasse på tomta. Lokal stabilitet er vurdert av geoteknisk fagkyndig, og det er foretatt supplerende grunnundersøkelser mht sikker byggegrunn. Konklusjonen er at det er sikker byggegrunn for planlagt bygningsmasse. Overvann/ekstrem nedbør Påvirkes ikke av endringen Sterk vind Et høyere hus vil kunne være mer påvirket av sterk vind enn et lavere. Samtidig forutsettes at alle gjeldende krav til prosjektering iht teknisk forskrift følges, og at sikkerheten ivaretas gjennom det. Menneske- og virksomhetsbaserte farer Større bygningsmasse med flere ansatte øker risikoen for uønskede hendelser noe. Type virksomheter på eiendommen er ikke endelig klarlagt, men det er kjent at NAV skal ha en betydelig virksomhet på adressen. NAV kan være et mål for uønskede hendelser. Virksomhetene som skal være på adressen må ha gode beredskapsplaner både internt hver for seg og felles for bygningen/lokasjonen, der blant annet uønskede hendelser som dette håndteres. Transport av farlige stoffer Påvirkes ikke av endringen Side 18 av 19

19 Gasslekkasje Påvirkes ikke av endringen Forurensning av grunnen Påvirkes ikke av endringen Brann Et høyere hus stiller andre krav til branntekniske løsninger, og kan også medføre endra dimensjoneringskrav for brannvesenet. Tett dialog med brannvesenets forebyggende avdeling i prosjekteringsfasen er et godt risikoreduserende tiltak på dette punktet, og også noe brannvesenet formidler ønske om i sin uttalelse til planoppstarten. Side 19 av 19