SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 91/15,91/321,91/322 Arkivsaksnr.: 16/3235

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 91/15,91/321,91/322 Arkivsaksnr.: 16/3235 Saksnr. Utvalg Møtedato RAMMETILLATELSE TILBYGG OG OMBYGGING AV VIKERSUND NÆRSENTER GNR 91 BNR 15, 321, VIKERSUNDGATA Rådmannens innstilling Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune godkjenner rammetillatelse for tilbygg og ombygging av næringsbygg på gbnr 91/15, 91/321 & 91/322 med adresse Vikersundgata Tillatelsen gis i henhold til plan- og bygningslovens 20-3, TEK 10 og mottatt søknad. Teknisk hovedutvalg gir dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for Vikersund sentrum. Tillatelsen gis under vilkår om at utbygger frikjøper 32 parkeringsplasser som oppgitt. Det gis også dispensasjon fra sikkerhetskote for flom. Vedtaket begrunnes i at det er ønskelig med utvikling av tjenestetilbudet i Vikersund sentrum og at fare for flomskader er ivaretatt ved at TEK 10 stiller krav om sikring. Det knyttes følgende vilkår til godkjenningen: 1. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. 2. Søknad om sanitærabonnment må sendes inn og godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 3. Nødvendige erklæringer om ansvarsrett med oppdatert gjennomføringsplan må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 4. Erklæringer om ansvarsrett for obligatorisk uavhengig kontroll må foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse. 5. Det må foreligge ny støyrapport der det er dokumentert at leilighetene er innenfor tillatte grenseverdier som følge av støydempende tiltak før leilighetene kan tas i bruk. 6. Det må foreligge dokumentasjon lengde av kjøretøy som benyttes ved varetransport og hvordan atkomst og sikkerhet for gående blir ivaretatt ved varelevering før det gis igangsettingstillatelse for bygningsmasse. 7. Det forutsettes at leilighetene bygges etter TEK 10 da det ikke er søkt fravik. 8. Det stilles krav om uavhengig kontroll av foreslått overvannshåndtering jamfør byggesaksforskriftens 14-3.

2 Vedlegg 1. Søknad om rammetillatelse for tilbygg og ombygging av Vikersund Nærsenter 2. Dispensasjonssøknad 3. Tegninger 4. Arkitektonisk redegjørelse 5. Rapport om håndtering av flomvann 6. Notat om parkeringsbehov 7. Støyutredning Kortversjon Modum kommune har mottatt søknad om rammetillatelse for tiltak ved Vikersund nærsenter. Det planlegges et større bygg mellom eksisterende næringslokaler. I tillegg planlegges det ombygging av eksisterende bygningsmasse ved at det tilrettelegges for nye leiligheter. I tillegg til å være et signalbygg for Vikersund sentrum er søknaden avhengig av dispensasjon fra flere forhold. Saken fremmes politisk der rådmannen innstiller på at dispensasjon gis. Det stilles vilkår om frikjøp av parkeringsplasser. Bakgrunn På vegne av tiltakshaver Vikersund Nærsenter AS har Arkitektgruppen Drammen AS utarbeidet en rammesøknad for planlagt utbygging. Det er avholdt møter med administrasjonen i forkant av utarbeidelsen av byggesøknaden der planlagt byggeprosjekt er blitt drøftet. Saksopplysninger Planstatus Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringplan for Vikersund sentrum. I gjeldende plan er området der nærsenteret nå står, avsatt til bolig- forretning & kontor (BFK). Bygget der Jernia og Venaasen Rørleggerforretning er lokalisert, er regulert til forretning. I gjeldende regulering er det er avsatt areal for vei og gangvei mellom bygningene. Det nye bygget er tenkt plassert oppå regulert veiareal. Bygningsmassen Det søkes om et bygg i to plan hvorav grunnplanet bygges ut til nye forretningslokaler, mens deler av øvre plan bygges som parkeringshus. De resterende arealene på øvre plan utformes som en takterrasse. Innkjøringen til parkeringshuset skjer fra baksiden mot jernbanen. Varelevering vil foregå både fra baksiden i sør vest og ved den nordøstlige fasaden mot lokalene til Kiwi på naboeiendommen. Flom

3 Området det bygget tenkes plassert er utsatt for flom både fra hoved og sidevassdrag. Det er ikke produsert offentlige flomkart langs denne strekningen av Drammensvassdraget, men i følge kommuneplanens bestemmelser skal NVEs retningslinje nr. 1/2008 Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag følges ved planlegging og utføring av nye tiltak i Modum. Gjeldende reguleringsplan for Vikersund sentrum tillater ikke nybygg under kote 65,90. Samme sikkerhetskote er gjengitt i kommuneplanens Kotehøyden er beregnet ut ifra 200 års flom for Tyrifjorden og tillagt 30 cm sikkerhetsmargin. For å tilpasse nybygget til eksisterende bygningsmasse planlegges grunnplan cm under angitt sikkerhetskote. Ved planleggingen av bygget er det foretatt en egen rapport om ivaretakelse av sikkerhet ved flom ved store nedbørsmengder tilknyttet prosjektering av utvendig V/A anlegg for bygget. I lys av senere tids ekstremværshendelser må det gjennomføres tiltak for å hindre nye skader da klimaforandringene tilsier at det vil komme mer intens regnvær framover. Da nybygget medfører en lengre fasaderekke på tvers av flomveien for overflatevannet, må det gjøres tiltak for å lede vannet utenom bygningsmassen uten å skade andre bygninger eller konstruksjoner. I følge utredningen fra Asplan Viak så anbefales det å legge et betongrør på 1 meters diameter under bygget for å lede overvann videre mot Tyrifjorden. Bygging av avledningsmurer og senking av veibanen mellom nærsenteret og jernbanen er også vurdert i rapporten. Parkering Ansvarlig søker har foretatt en beregning av parkeringsdekning ut fra krav gjengitt i kommuneplan. Det opplyses behov for 88 p-plasser etter dagens krav, hvorav noe er dekt på offentlig grunn. Bruksarealet som følger av ny bygningsmasse vil øke krav om antall plasser. Selv om det etableres nye parkeringsplasser oppe i parkeringshuset, forsvinner en del eksisterende plasser i det området nybygget er tenkt plassert. Søker konkluderer sin beregning med behov for tilgang til 32 parkeringsplasser på annen grunn. Støy Det er søkt om dispensasjon fra planbestemmelser om at krav i henhold til Miljøverndepartementes veileder T-1442 skal oppfylles. Dette gjelder i hovedsak ombygging av eksisterende bygningsmasse til nye boenheter hvorav halvparten av vinduene til oppholdsrom skal ha støyverdier under grenseverdiene. Søknaden begrunnes i at det vil være vanskelig å tilfredstille de overordnet krav i enkelte av leilighetene, og det er lite ønskelig at deler av bygget blir stående ubrukt. Søker viser til en rekke tiltak for å imøtekomme støykravene, deriblant innglassing av balkonger. Nabomerknader Naboer er blitt varslet gjennom rekomandert sending den Det er ikke kommet inn merknader. Drøftinger

4 Dispensasjonssøknaden Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra arealformål i gjeldende reguleringsplan, og krav om flomsikkerhet gjengitt i kommuneplanens bestemmelser. Parkeringsdekningen kan løses gjennom frikjøp og tillatelse til nye leiligheter kan gis dersom nye støyberegninger viser at boenhetene er innenfor grenseverdiene etter at støybegrensende tiltak er utført. Utgangspunktet for en dispensasjon etter plan og bygningslovens 19-2 må være at tiltaket etter en samlet vurdering vil være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Parkeringsdekning Søker har beregnet seg fram til at det mangler 38 plasser for at parkeringsdekningen skal være tilstrekkelig etter krav i kommuneplan. Sør for nærsenteret ved tømmestasjonen er det regulert ytterligere parkeringsplasser som ikke er opparbeidet. Såldes vil frikjøp av plasser gi mulighet for at kommunen får finansiering til å opparbeide flere parkeringsplasser i nærområdet. Flom Når det gjelder flomsikkerhet i forhold til hovedvassdraget så er sikkerhetskoten som angitt i kommuneplan på tilsvarende nivå som grunnplan for tilbygget. Teknisk forskrift stiller krav om at ny bygningsmasse skal sikres for skade ved 200 års flom og ikke at bygningsmassen må ligge over angitt sikkerhetskote. Da grunnplanet av hensyn til eksisterende bygnigsmasse må legges lavere enn sikkerhetskoten for 200 års flom, kan nybygget i stedet bygges vanntett opp til dette nivået. Alternativt kan det brukes materialer som gjør at bygningskroppen tåler oversvømmelse i kortere perioder. Valg av løsning kan beskrives senere i byggesaken når dette er blitt avklart ved videre prosjektering. Når det gjelder håndtering av overvann så er det meget omfattende å senke veibanen rundt bygget for å lede vannet utenom. I den hydrologiske rapporten utarbeidet av Asplan Viak, er det i stedet anbefalt å legge et større rør under ny bygningskropp for å lede flomveien videre. I tillegg må overflatevannet fanges opp i ny fallkum ved Vikersundgata ved jernbaneundergangen. Rådmannen tar forslaget til orientering og anbefaler videre at det stilles vilkår om uavhengig kontroll da det antas at det er marginalt fallforhold i eksisterende kulvertløsning ut mot Tyrifjorden. Ved høy vannstand er det blitt registrert tilbakeslag i dette anlegget. Det anbefales også at den uavhengige kontrollen ser nærmere på parkeringplassen som fordrøyning da denne ligger lavere og har overvannsystemet ut i samme kulvert. I tillegg må overvannsføret under eksisterende bygningsmasse på nærsenteret repareres fullstendig, da løpet kun er blitt renset opp etter siste flomhendelse i Støy Når det gjelder de generelle grenseverdiene for støy etter veilederen fra Miljøverndepartementet, så skal dette håndheves ved prosjektering av nybygg og bruksendring med nye boenheter. Da det planlegges nye leiligheter i en eksisterende bygningsmasse må det i stedet dokumenteres at de nye leilighetene er bygd slik at

5 innvendig støy er innenfor grenseverdier gjengitt i veilederen. Det kan ikke gis dispensasjon fra forskrift. Estetikk Administrasjonen har hatt møter med utbygger tidligere der det er blitt påpekt at bygget må ha en god tilpasning og utforming da plasseringen blir meget sentralt og synlig i Vikersund. Det ble også nevnt at nærsenteret omfattes av kulturminneplan som er under utarbeidelse. Det søkes nå om et mellombygg som er lavere enn eksisterende nærsenter. Mellombygget vil tilpasse seg eksisterende bebyggelse og ikke hindre utsikten mot vannet fra bakenforliggende leilighetsbygg. Det forventes at tiltake vil oppfattes som en forskjønnelse av området ovenfor de samme beboerne. Grunnutformingen på ansøkte bygningsmasse har likheter med eksisterende bygg der takene i utgangspunktet er forholdsvis flate med innslag av saltak og andre takformer. Parkeringshuset i 2 plan har en åpen fasade slik at bygget fremstår som luftig og åpen med en viss gjennomlysing. Parkeringshuset er også trukket tilbake fra hovedfasaden mot Tyrifjorden, slik at nybygget ikke fremstår som ruvende ut mot parkeringsplassen og eksisterende bebyggelse. Takterrassen gir et grønt innslag i et område med store tette flater. Montering av glassbalkonger anses som et godt moderne innslag til et eldre bygg uten å dominere fasadene. Dessuten vil foreslåtte endringer «rydde opp» i eksisterende fasader da det forekommer til- og påbygg som kan virke estetisk forstyrrende og lite stilrene. Omsøkt tiltak vil dermed løfte de kulturhistoriske trekkene frem, slik at kommunens historie vil inngå i sentrumsutviklingen i tillegg til at moderne elementer tilføres. På bakgrunn av det overnevnte er rådmannen av den oppfatning at tiltaket totalt sett er en god kombinasjon av historisk og moderne arkitektur. Dette vil være et positivt bidrag til sentrumsutvikling i Vikersund. Det vises også til vedlegg 4 der søker har foretatt en arkitektonisk redegjørelse. Planendring For å sikre fremdrift i forhold til byggeprosjektet er det søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan da det planlegges bygd på et område avsatt til trafikkformål. Søker opplyser at det vil være store fordeler ved å gi dispensasjon da det vil tilrettelegge for nye leietakere og varegrupper samt styrke Vikersund sentrum som handelssted. Rådmannen deler denne oppfatningen da endring av arealbruken ikke er så omfattende at det må foretas en ny regulering. Likevel vil det være behov for opparbeidelse av lekeplass i området, som følge av at det etableres nye boenheter. Illustrasjonene vedlagt rammesøknaden viser en takterasse med lekeapparater. Rådmannen vil fremheve at takterrassen bør være allmenn tilgjengelig innenfor senterets åpningstider. Det fremmes to alternativer til vedtak hvorav rådmannen innstiller på den første.

6 Alternativ 1. Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune godkjenner rammetillatelse for tilbygg og ombygging av næringsbygg på gbnr 91/15, 91/321 & 91/322 med adresse Vikersundgata Tillatelsen gis i henhold til plan- og bygningslovens 20-3, TEK 10 og mottatt søknad. Teknisk hovedutvalg gir dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for Vikersund sentrum. Tillatelsen gis under vilkår om at utbygger frikjøper 32 parkeringsplasser som oppgitt. Det gis også dispensasjon fra sikkerhetskote for flom. Vedtaket begrunnes i at det er ønskelig med utvikling av tjenestetilbudet i Vikersund sentrum og at fare for flomskader er ivaretatt ved at TEK 10 stiller krav om sikring. Det knyttes følgende vilkår til godkjenningen: 1. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. 2. Søknad om sanitærabonnment må sendes inn og godkjennes før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 3. Nødvendige erklæringer om ansvarsrett med oppdatert gjennomføringsplan må sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltaket. 4. Erklæringer om ansvarsrett for obligatorisk uavhengig kontroll må foreligge ved søknad m igangsettingstillatelse. 5. Det må foreligge ny støyrapport der det er dokumentert at leilighetene er innenfor tillatte grenseverdier som følge av støydempende tiltak før leilighetene kan tas i bruk. 6. Det må foreligge dokumentasjon på lengde av kjøretøy som benyttes ved varetransport, og hvordan atkomst og sikkerhet for gående blir ivaretatt ved varelevering før det gis igangsettingstillatelse for bygningsmasse. 7. Det forutsettes at leilighetene bygges etter TEK 10 da det ikke er søkt fravik. 8. Det stilles krav om uavhengig kontroll av foreslått overvannshåndtering jamfør byggesaksforskriftens Alternativ 2. Teknisk Hovedutvalg i Modum kommune avslår søknad om dispensasjon fra arealformål i reguleringsplan for Vikersund sentrum i forbidelse med bygging av næringsbygg på gbnr 91/15, 91/321 & 91/322 med adresse Vikersundgata Vedtaket begrunnes i at tiltaket strider med gjeldende regelverk og medfører underdekning av parkeringsplasser i området. Vedtaket er hjemlet i reguleringsplan for Vikersund sentrum og 2-8 i kommuneplanens arealdel. Konklusjon Rådmannen mener at tiltaket ikke fraviker gjeldende regulering i den grad at det ikke kan gis dispensasjon i dette tilfellet. I tillegg foreligger det alternative muligheter for å ivareta behov for gangvei og flomsikkerhet enn det som følger gjeldende reguleringsplan. Utbyggingen anses som positiv ovenfor allmenn interesser.

7