DETALJREGULERING FOR HIDRESKOG UTVIDELSE - OMRÅDE 2 ( ) - 1. GANGSBEHANDLING

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR HIDRESKOG UTVIDELSE - OMRÅDE 2 ( ) - 1. GANGSBEHANDLING Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: / /2018 Raguvarman Uthayamoorthy Saksnr: Utvalg: Dato: 67/18 Forvaltningsutvalget Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, første ledd vedtar Kvinesdal kommune ved forvaltningsutvalget ikke å legge forslag til detaljregulering for Hidreskog utvidelse område 2 ( ) med reguleringsplankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn, eller å sende planforslaget på høring. Kvinesdal kommune finner at planforslaget slik det nå foreligger ikke sikrer tilfredsstillende vegløsninger (trafikksikkerhet, fremkommelighet, terrengtilpasning) og at lokalisering av ny fritidsbebyggelse ikke ivaretar landskapskvalitetene (terrengtilpasning) i området på en tilfredsstillende måte. Behandling i Forvaltningsutvalget Kommentarer fra Jemo Eiendom AS, datert , ble sendt Forvaltningsutvalgets medlemmer pr. e-post Det ble foretatt befaring på Hidreskog og de fremmøtte var: Forvaltningsutvalgets medlemmer, Tor Arne Eiken og Raguvarman Uthayamoorthy fra administrasjonen samt Torgeir Nilsen, Arild Husefjeld og Tor Egil Rossevatn fra tiltakshaver. Fellesforslag fra Kvinesdal Ap, Høyre og Frp : Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, første ledd vedtar Kvinesdal kommune ved Forvaltningsutvalget å legge forslag til detaljregulering for Hidreskog utvidelse område 2 ( ) med reguleringsplankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn og sende planforslaget på høring etter at følgende endringer er foretatt: Plankart Tomt 12 tas ut med tilhørende funksjoner Plandokumentene må endres slik at planbeskrivelsen og bestemmelsene samsvarer med endringer i plankartet.

2 Side 2 av 11 Fellesforslaget ble vedtatt med 6 mot 1 stemme (Mdg) som stemte for Rådmannens forslag. Forvaltningsutvalgets vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, første ledd vedtar Kvinesdal kommune ved Forvaltningsutvalget å legge forslag til detaljregulering for Hidreskog utvidelse område 2 ( ) med reguleringsplankart, bestemmelser og planbeskrivelse datert ut til offentlig ettersyn og sende planforslaget på høring etter at følgende endringer er foretatt: Plankart Tomt 12 tas ut med tilhørende funksjoner Plandokumentene må endres slik at planbeskrivelsen og bestemmelsene samsvarer med endringer i plankartet. Problemstillinga i få ord: Detaljregulering for Hidreskog utvidelse område 2, gnr./bnr. 60/37 og 60/2, (startet opp høsten 2016) representerer en utvidelse av eksisterende hyttefelt i plankart 2 av gjeldene plan Planforslaget fremlegges nå for 1. gangsbehandling etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Saksopplysninger: På vegne av grunneierne JEMO Eiendom AS fremmer Heile AS forslag til utvidelse av plan for Hidreskog område 2, vedtatt av kommunestyret i Planområdet ligger i Hidreskog i nærheten av fylkesvei 461 og utgjør ca. 83 dekar. Området omfatter deler av eiendommene gnr./bnr. 60/37 og 60/2, og ligger om lag 10 km sør-øst for Liknes sentrum jfr. situasjonsplan under. For en mer detaljert beskrivelse av planområdet vises det til kapittel 5 i planbeskrivelsen. Forslag til detaljregulering for Hidreskog hyttefelt, område 2, åpner for 17 nye hyttetomter. Det innebærer at ny reguleringsplan for Hidreskog område 2 samlet nå tilrettelegger for 23 hyttetomter. Planforslaget består av: Plankart i målestokk 1:1000 datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert

3 Side 3 av 11 Gjeldende planstatus Kommuneplanens arealdel Deler av planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område med spredt boligbebyggelse (SB28) i øst samt LNF-område med spredt fritidsbebyggelse (SF20) i nord-vest. Et lite område i sør er betegnet som LNF-område. Videre omfattes området av kommuneplanbestemmelse 6-1 a) med 100 m byggegrense langs vassdrag. Reguleringsplan for Hidreskog Deler av gjeldende reguleringsplan for Hidreskog område 2 ( ) vil inngå i ny detaljregulering. Ved vedtakelse av ny reguleringsplan vil gjeldene plan delvis utgå i området som dekkes av ny plan reguleringsplan for Hidreskog, område 2, vil fortsatt gjelde vest for plangrensen til ny reguleringsplan. Ny reguleringsplan med gjeldene planstatus rundt plangrensen. Planprosess og medvirkning Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble varslet 5. september Frist for å komme med innspill til planarbeidet var 17. oktober Det kom inn 3 merknader. Disse er referert og kommentert i forslagsstilleres planbeskrivelse.

4 Side 4 av 11 Presentasjon av planforslaget Eksisterende bebyggelse med tilhørende anlegg inngår i planen. Planen omfatter samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur i form av kjøreveg, parkering samt annen veggrunn. Utover det er det også avsatt areal til friluftsformål, vann- og avløpsanlegg og renovasjonsanlegg. Planen inneholder to hensynssoner; frisikt (H140) og flomfare (H320). Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting/utvidelse av eksisterende hyttefelt med tilhørende funksjoner. For områdene avsatt til frittliggende fritidsbebyggelse er det angitt maks BYA på inntil 240 m 2 av tomteareal per tomt, med areal til parkering i tillegg. Maks møne- og gesimshøyde for pulttak er satt til 6,0 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng for fritidsboliger. Takvinkel for skråtak skal ligge mellom 15 og 40 grader for alle bygninger.

5 Side 5 av 11 Atkomst til området er planlagt fra Fv. 461 (vest for planområdet), via Hidreskogveien, eksisterende atkomstvei (SKV 4) og nye atkomstveier (SKV 1-3). Det skal etableres minst 2 parkeringsplasser per boenhet, inkl. bilplass i garasje. Rådmannens vurdering: På oppstartsmøtet i juli 2015 ble det fra kommunens side fremhevet at hensynet til vassdragsforvaltning ville være en viktig del av planarbeidet og at landskapskvaliteter måtte bevares ved at hytter og veger ble sikret god terrengtilpasning. Hytter måtte ikke plasseres på topper og andre lokaliteter, der de virket fremtredende og kneisende i landskapet. Spørsmål om felles løsninger på vann- og avløp var forutsatt vurdert med bakgrunn i det forholdsvis store antallet hytter i området og i forhold til vassdraget. Etter rådmannens vurdering er hensynet til vassdrag ikke ivaretatt, og tomt 1, 2 og 3 er plassert på topper, og vurderes derfor ikke å imøtekomme kommunens føringer om god terrengtilpasning. Slik veiene og tomter er plassert, vil rådmannen vurdere skjæringene og fyllingene som forholdsvis store terrenginngrep. Felles løsning på vann- og avløp er avklart, jf. punktet under om teknisk infrastruktur. Kommuneplanens arealdel/tilgrensede reguleringsplaner. De deler av planforslaget som inngår i gjeldende reguleringsplan er i samsvar med arealformålet; fritidsbebyggelse. For de deler av planforslaget som strekker seg inni kommuneplanens arealdel er det imidlertid motstrid mellom arealbruk i arealplanen og planforslaget. Teknisk infrastruktur På oppstartsmøte den ble det påpekt at avklaring angående tilrettelegging for innlagt vann og avløp i hyttene var nødvendig og at dette måtte vurderes nærmere sammen med mulighetene for felles løsninger. Felles løsning på vann- og avløp er avklart med plassering av felles BVA-anlegg med påkrevd tilkobling til alle nye fritidsboliger. Dette vil også gjelde eksisterende fritidsboliger dersom de eventuelt vil ha en løsning med innlagt vann. Det følger av kommunens vegnormal at veger skal som utgangspunkt ikke være brattere enn 1:10 og skal legges slik at skjæringer og fyllinger holdes på et minimum. Stikkveiene SKV 2 og 3 i planforslaget er brattere enn dette og med en helning på %. Dette er et fallforhold på 1:7-1:6 og omfatter deler av veg med krapp sving. Rådmannen finner det ikke faglig forsvarlig å anbefale de vegløsningene som planforslaget her baserer seg på. Veger med en slik utforming vil gå på bekostning av trafikksikkerhet og fremkommelighet; hovedsakelig i vinterhalvåret med dårlig føre. Det må også stilles spørsmålstegn om realiserbarheten av planforslaget på dette punktet.

6 Side 6 av 11 Lengdeprofil SKV 2, levert av plankonsulent v/heile AS Lengdeprofil SKV 3 Tverrprofil SKV 2, levert av plankonsulent v/heile AS Tverrprofilene på stikkvei SKV 2, som leder opp til de høyeste tomtene i området, viser forholdsvis svære skjæringer og fyllinger. SKV 2 har strekninger med skjæring på ca. 3 meter og fylling på ca. 4 meter.

7 Side 7 av 11 Horisontalplan SKV 2, levert av plankonsulent v/heile AS Fyllingsfoten er på ca. 10 meter (markert med rød sirkel). Rådmannen finner så store skjæringer og fyllinger samt fyllingsfot på ca. 10 meter som svært uheldig da dette fører til større terrenginngrep i området enn det som er nødvendig om det jobbes med å finne bedre alternativer. Bebyggelse I oppstartsmøte fra kommunes side ble det understreket at landskapskvaliteter skulle bevares ved at hytter og veger ble tilpasset terrenget. Hytter måtte ikke plasseres på topper og andre lokaliteter der de virket fremtredende og kneisende i landskapet. Hensynet til vassdragsforvaltning ble også understreket. Etter rådmannens vurderinger er planlagt bebyggelse i planforslaget lite tilpasset terrenget. Hytter er plassert både på topper, bratt terreng og innenfor 100- metersbeltet til vassdraget. Tomt 1, 2 og 3 ligger på det høyeste området i planforslaget rundt Kallåsen (høyeste punktet i planområdet). Tomt 5, 6, 7, 8 og 11 er plassert i bratt terreng der store deler av tomtene har fallforhold på 1:4-1:3. Veileder T-1450 Planlegging av fritidsbebyggelse (Miljøverndepartementet) tilsier at slike områder med terreng brattere enn 1:4 ikke bør bygges ut. Samme veiledning går igjen i «Kvalitet i hyttebygging i Sirdal», en vurdering av nye og eldre hyttefelt i Sirdal kommune. Tomt 7, 11, 12 og anlegg for vann- og avløp, samt deler av tomt 9 og 10 er innenfor byggeforbud i 100-metersbeltet for Møska-vassdraget, jf. bestemmelsen til kommuneplanens arealdel, se situasjonskart nedenfor.

8 Side 8 av metersbeltet markert med rød stiplet linje. Tomt 12 er inntatt i forslaget med begrunnelse i eksisterende bebyggelse. Et gammelt uthus kvalifiseres ikke som eksisterende bebyggelse for å etablere en ny tomt for fritidsbolig. Bilde av gammelt uthus ved tomt 12.

9 Side 9 av 11 Tomt 12 kan ikke etableres basert på dette. Planforslaget åpner opp for 17 nye tomter nord for eksisterende hyttefelt og rådmannen finner utvidelse av hyttefeltet positivt. Bedre løsning på infrastruktur samt plassering av tomter ville ha tilrettelagt et attraktivt hytteområde i Hidreskog. For eksisterende hytter vil det kunne oppleves som positivt at bestemmelsen endres. Eksisterende hytter vil få muligheten til innlagt vann via planlagt VA-nett. Rådmannen finner plassering av tomter på topper uheldig. Dette gjelder også tomter i bratt terreng og innenfor 100-metersbeltet. Etter rådmannens vurdering er det på bakgrunn av den dokumentasjon som foreligger, ikke funnet tilfredsstillende løsning for plassering av fritidsbebyggelsen og infrastrukturen som knytter disse sammen. Folkehelse Det følger av 2-8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel at reguleringsplaner skal redegjøre for virkningene for folkehelse i planområdet og influensområdet. Planbeskrivelsen inneholder virkemidler som fremmer folkehelsen, som bl.a. tilgjengelighet, støyforhold, bomiljø/bokvalitet, uteoppholdsareal og sosial infrastruktur. Rådmannen har ingen merknader. Konsekvenser for barn og unge I punktet som handler om barn og unges interesser i planbeskrivelsen (s.11) fremkommer det at det ikke finnes lekeplasser på området, men at det er god boltreplass for barn/unge på tomtearealene og friluftsområde. Vassdrag i området er markert som VFR friluftsområder i vann. Utenom dette er det ikke kommentert noe angående konsekvenser for barn og unge. Rådmannen har ingen merknader. Tilgjengelighet for alle Planforslaget legger gjeldene byggeteknisk forskrift (TEK17) til grunn for utforming av bebyggelse og uteområder. Tilgjengelig bolig vil ikke gjelde for nåværende bebyggelse. Terrenget i planområdet er ujevnt, og enkelte veier vil være for bratte for rullestolbrukere. De fleste tomtene vil kunne planeres slik at hyttene vil kunne innfri kravene til tilgjengelighet, jf. TEK17. Adkomstvegene er ikke tilpasset personer med nedsatt fremkommelighetsevne. Rådmannen anbefaler mer fokus på universell utforming. Rådmannen har for øvrig ingen merknader. Trafikksikkerhet Atkomst til området skal skje fra Fv. 461, via Hidreskogveien og videre på interne stikkveier. Fortetting av fritidsbebyggelse vil måtte antas å øke biltrafikken i området. Dette er omtalt under pkt. 8.8 i planbeskrivelsen. Økningen i biltrafikk anses ikke som belastning i området. Vegene er bratte og ligger i vanskelig terreng. SKV 2 har en kombinasjon av svinger og bratt veg som går på bekostning av trafikksikkerheten. Rådmannen finner bratte veger med sving i uoversiktlig hyttefelt på vinterhalvåret med dårlig føre uheldig for trafikksikkerheten i området. ROS-analyse I henhold til pbl 4-3 skal det ved utarbeidelse av arealplaner påses at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og evt. endringer i

10 Side 10 av 11 slike forhold som følge av planlagt utbygging. Det er gjennomført ROS-analyse i form av risikomatrise med kontrollspørsmål, som er inntatt i planbeskrivelse kap Deler av planområdet omfattes av aktsomhetssone for flom, jf. NVE Atlas. Ved Hidreskog omfatter dette område som reguleres til LNF-område samt en liten del av eksisterende tomt sørvest i planområdet og tomt 7 og 12, se plankart. Det er utarbeidet en flomfarevurdering av Skred AS. Det er vurdert at Hidreskog 2 i utgangspunktet har tilstrekkelig sikkerhet mot flom forutsatt at ny bebyggelse legges høyere enn kote +295,0 moh. + anbefalt sikkerhetsmargin. Rådmannen kan ikke se at bestemmelsene knyttet til hensynssone flom (H320) fanger opp dette på en tilfredsstillende måtet. Det er heller ikke inntatt noe i bestemmelsene ( 8.1) knyttet til at annen byggehøyde kan tillates forutsatt avbøtende tiltak basert på fagkyndig rapport. Bestemmelsen må følgelig endres på dette punktet. Området har også tilstrekkelig sikkerhet mot erosjon etter kravene i TEK 17. Naturmangfold Naturmangfoldlovens bestemmelse 8-12 er innarbeidet i planbeskrivelsen pkt I forslagsstillers kommentar til 8 står følgende: «Det er gjort en vurdering ut i fra området og tidligere planer og konkludert at konsekvensene fra naturverdier er liten.» Rådmannen har ingen merknader. Kulturminne Innenfor planområdet er det registrert et kulturminne; mølle/kvernehus (Askeladden). Kulturminnet er ikke fredet. En beskrivelse av dette må inntas i planbeskrivelsen. Konklusjon Selv om deler av planområdet i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF-område med spredt fritidsbebyggelse, vurder rådmannen at det bør kunne åpnes for konsentrert fritidsbebyggelse som en utvidelse av eksisterende regulert fritidsbebyggelse. Når det er sagt finner likevel ikke rådmannen å kunne anbefale at planforslaget slik det nå foreligger sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunnen for dette er at planforslaget etter rådmannens vurdering er for lite gjennomarbeidet og sikrer ikke tilfredsstillende vegløsninger og lokalisering av ny fritidsbebyggelse. Det er andre sider av planen hvor det også er behov for endringer, men disse er ikke så kritiske og vil kunne løses enklere. Rådmannen finner skisserte veger innenfor planområdet som særlig kritisk og ønsker derfor ovenfor forvaltningsutvalget å gi en mer utfyllende presentasjon av disse i møtet. Det er rådmannens klare vurdering at Kvinesdal kommune ikke bør åpne for veger med en utforming og helning som her foreslått i forhold til trafikksikkerhet og fremkommelighet. Planer av denne typen kan i verste fall skape presedens. Det forhold at ny fritidsbebyggelse i for stor grad blir lokalisert på høyder vurderer rådmannen også som krevende. Særlig med tanke på de klare føringer som er gitt ved oppstartsmøte. I all øvrig arealplanlegging forsøker kommunen som planmyndighet å unngå bebyggelse på høyder og åskammer. Rådmannen ser ingen gode grunner til å fravike dette prinsippet i dette tilfellet.

11 Side 11 av 11 Den ble forslagstiller informert i en epost at rådmannen på et faglig grunnlag måtte trolig innstille til forvaltningsutvalget at saken ikke blir lagt til offentlig ettersyn. I den forbindelse ble det den avholdt møte mellom Kvinesdal kommune og forslagsstiller i forhold til kommunens faglige vurderinger knyttet til planforslaget. Kommunen var i møtet tydelig på at slik planforslaget nå forelå ville rådmannen ikke kunne anbefale at planforslaget ble gjenstand for offentlig ettersyn/høring, men at planforslaget må bearbeides for å sikre bedre løsninger. Forslagsstiller ønsket ikke å bearbeide planforslaget videre med hensyn til kostnader knyttet til selve planarbeidet og at annen lokalisering av ny fritidsbebyggelse ble vurdert å være for kostbar. Når forslagstiller ikke ønsker å bearbeide planforslaget ytterligger finner ikke rådmannen at kommunen bør eller kan gå inn å fremme et alternativt forslag. Kort og godt fordi arbeidet vil være for omfattende og at det tross alt dreier seg om et privat reguleringsplanforslag som de private aktørene selv må realisere. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi x Levekår og likestilling x Klima/miljø x Barn og unges oppvekstvilkår x Trafikksikkerhet x Vedlegg 1 Plankart Hidreskog utv 2 2 Tilhørende bestemmelser Hidreskog utv 2 3 Planbeskrivelse Hidreskog utv 2 4 ROS-analyse Hidreskog utv 2