Bestemmelser - Detaljregulering for E2 Lande

Transkript

1 Bestemmelser - Detaljregulering for E2 Lande ENDRINGER GJORT AV PLANUTVALGET Generelle bestemmelser Det regulerte området er på plankartet avgrenset med reguleringsgrense. 1.1 Formålet med planen Formålet med reguleringsplanen er å innpasse fritidsboliger med tilhørende anlegg, og plassere disse i terrenget på en måte som ikke er til unødig visuell sjenanse for de omkringliggende områdene. 1.2 Planens innhold Planen omfatter følgende formål jf. Plan- og bygningslovens 12-5: 1. Bebyggelse og anlegg (1000) Fritidsbebyggelse (1120) Renovasjonsanlegg (1550) Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (1588) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (2000) Veg (2010) Annen veggrunn tekniske anlegg (2018) Parkeringsplasser (2082) 3. Grønnstruktur (3000) Grønnstruktur (3001) Turdrag (3030) Turveg (3031) Friområde (3040) Badeplass/ -område (3041) Angitt grønnstruktur kombinert med andre angitte hovedformål (3900): Grønnstruktur (3001) kombinert med Øvrige anlegg (1590), Deponi 4. Landbruks-, natur og friluftsområder (5000) Særlige landskapshensyn (5500) Vern av kulturminne (5600) 5. Bruk og vern av sjø og vassdrag (6000) Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (6001) Ferdsel (6100) Friluftsområde i sjø og vassdrag (6710) Badeområde (6770) Planen inneholder følgende hensynssoner, jf. PBL 12-6: Båndlegging etter lov om kulturminner (730) Planen inneholder følgende bestemmelsesområder, jf. PBL 12-7: 1 Utforming /runmn PlanID Side 1 av 10

2 1.3 Fellesbestemmelser Alle inngrep skal utføres slik at skadevirkningene blir minst mulig. Spesielt skal eksisterende vegetasjon ikke fjernes utover det som er nødvendig for å få ført opp bygningene og opparbeidet atkomstveger og parkeringsplasser. Tomteeier har ansvar for å sette i stand og så til på tomtene etter hvert som utbygginga blir ferdig. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet ytterligere kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidene straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter, jfr. lov om kulturminner 8. Melding om funn skal sendes kulturvernmyndighetene i Vest-Agder Fylkeskommune slik at det kan gjennomføres befaring for avklaring om hvorvidt tiltaket kan gjennomføres og evt. vilkårene for dette. De enkelte formåls eierform beskrives i hvert delkapittel. 2.0 Rekkefølgebestemmelser, jf. pbl Før det tillates deling av eiendom skal det foreligge skriftlig avtale om 2 biloppstillingsplasser for den aktuelle hytta. Før det gis byggetillatelse skal denne avtalen være tinglyst. Før det gis byggetillatelse for nye hytter skal atkomst og parkeringsplasser som er tilknyttet til den aktuelle hytten være anlagt, samt at regulerte møteplasser langs veg, V14, skal være opparbeidet. Før det gis byggetillatelse til nye hytter, må det foreligge godkjent løsning for felles avløp, jf Småbåtanlegget i SBA_09 (Svinørbukta) kan utbygges etappevis. For hver 10ende båtplass som ferdigstilles, og før brukstillatelse for disse kan tillates, skal det settes av 1 båtplass til gjesteplass for hytteområdet i SBA_17. Totalt skal det bygges 3 gjesteplasser i SBA_17. Gjesteplassene skal skiltes etter hvert som de etableres. 3.0 Bebyggelse og anlegg 3.1 Generelt Innenfor planens avgrensning kan det tillates oppført 22 nye fritidsboliger nummerert fra 1 til 24 på plankart (nr. 12 og 21 finnes ikke). Det er 28 eksisterende hytter i området, markert i plankart som E1-28. Utenfor byggegrense tillates hverken bygninger, konstruksjoner, sprenging eller terrenginngrep hvor avvik fra opprinnelig terreng utgjør mer enn 1,0 meter. Det tillates terrenginngrep mot vei der hvor det skal etableres atkomst til tomt. For byggeområdene innenfor 100-metersbeltet mot sjø gjelder: Der hvor ikke byggegrense fremgår av plankart er byggegrense mot sjø plassert i formålsgrense /runmn PlanID Side 2 av 10

3 3.2 Fritidsbebyggelse (1120) Størrelse og grad av utnytting Eksisterende og nye hyttetomter kan bebygges med samlet T-BRA inntil 120 m 2, inkl. evt. uthus og / eller sovehytte. Dette gjelder med unntak av tomt 6 og 22 hvor maks T- BRA er 105 m 2. For disse tomtene tillates ikke sovehytte. Parkeringsareal på tomt medregnes ikke i grad av utnytting. Maksimal kotehøyde for topp fundament er vist på plankartet og i tabell. Fundament/søyler kan ha maks høyde 1 meter over ferdig planert terreng. For fritidsbebyggelse med saltak er maksimal mønehøyde 5,0 meter og maksimal gesimshøyde er 3,5 meter målt fra kotehøyde topp fundament. For fritidsbebyggelse med pulttak er maksimal høyde for øvre gesims 4,5 meter og maksimal høyde for nedre gesims er 3,5 meter målt fra kotehøyde topp fundament. For fritidsbebyggelse med flatt tak er maksimal gesimshøyde 3,5 meter målt fra kotehøyde topp fundament. For hyttene 8, 14, 16, 17, 20, 22 skal mønehøyde være maksimalt 4,0 meter og maks gesimshøyde 3,0 meter. Ved pulttak er maksimal høyde for øvre gesims 4,0 meter og nedre gesims 3,0 meter. Ved saltak er maks høyde for gesims 3,0 meter. Samtlige høyder beregnes målt fra kotehøyde topp fundament. Hytte nr. 2, 6, 10, 11 og22 skal tilpasses terrenget ved bygging i to terrasser. Dette kan også vurderes for andre hytter i skrått terreng, der en slik løsning åpenbart gir en bedre tilpassing til terreng og omgivelser. Det tillates underetasje/kjeller for følgende tomter: 2, 13, 16 og 24. Samlet areal for terrasse / platting skal ikke overstige 50 m 2 og den skal være tilknyttet bebyggelsen. For tomt 6, 10 og 22 skal areal for terrasse ikke overskride 25 m 2. Fundament / søyle for terrasse / platting skal ha minst mulig høyde, og skal ikke overstige 1 meter, målt fra ferdig planert terreng. Levegg skal ikke overstige en høyde på 1,8 meter og skal plasseres slik at den glir godt inn i terrenget. Det tillates kun ett anneks/sovehytte for hver hytte. Annekset skal maksimalt ha 30 m 2 bruksareal. Annekset skal plasseres ved hovedhytta og maksimalt 8 meter fra denne. I enkelte tilfeller kan det tillates lengre avstand, dersom sovehytta får en bedre plassering landskapsmessig. Maksimal møne/gesimshøyde på anneks settes til 4,0/3,0 meter over kotehøyde topp fundament. Redskapsbod skal maksimalt ha 12 m 2 bruksareal, med maksimal møne/gesimshøyde 3,5/2,5 meter målt fra kotehøyde topp fundament. Boden skal utformes slik at det klart viser hvilken funksjon den har, det vil si lagerbygg. Det betyr blant annet at bygget må ha få og små vindusåpninger. Redskapsboden skal ikke innredes til overnatting eller hyttemessig opphold. Den skal ikke heller ikke utstyres med pipe eller ovn. Bod og anneks/sovehytte skal gis en god terrengtilpasning /runmn PlanID Side 3 av 10

4 3.2.2 Plassering og utforming Nye hytter skal plasseres på en slik måte at de blir best mulig tilpasset terreng, vegetasjon og omgivelser (eksempelvis omkringliggende fritidsbebyggelse og sjøen). Hytter nær topper skal lokaliseres og spesielt utformes slik at de underordner seg landskapet, dvs. tiltaket skal tilpasses eksisterende terreng og landskapsformer og ikke bryte silhuett. På den ubebygde delen av tomten som ligger innefor gitte byggegrenser, skal det ikke utføres sprenging,,og maks høyde for fyllinger og skjæringer er 1,5 meter. Dersom det i spesielle tilfeller er nødvendig å sprenge bort fjell, må det påses at sårene etter sprengningsarbeidet blir minst mulig utenfor selve bygningen. For all bebyggelse og konstruksjoner skal det benyttes mørke / naturtilpassede farger i samtlige fasade- og konstruksjonsmaterialer. Det må benyttes ikke-reflekterende mørk farge / materiale til taktekking. Glass i vindu eksponert mot sjø skal være av type som gir lite refleks Plasseringspunkt Hytte nr. 1 til hytte nr. 24 (nr. 12 og 21 finnes ikke) skal plasseres slik at oppgitt punkt i tabellen under er innenfor hyttas yttervegger. Punktene er oppgitt i koordinatsystem Euref 89 sone 32. Kotehøyde topp fundament skal ikke være høyere enn høyde oppgitt i tabell, men kan være lavere /runmn PlanID Side 4 av 10

5 Kotehøyde topp fundament Tomtstr. m2 Hyttenummer Nord Øst m m 16,5 m m m 20,5 m m m 16,5 m m m 21,5 m m m 15,5 m m m 9,0 m m m 5,0 m m m 9,5 m m m 6,0 m m m 19,0 m m m 16,5 m m m 17,0 m m m 15,5 m m m 8,5 m m m 10,0 m m m 9,0 m m m 7,0 m m m 7,5 m m m 9,0 m m m 19,0 m m m 20,5 m m m 14,0 m Tomt Vegetasjon, særlig større trær, skal bevares der det er mulig. For både nye og eksisterende hytter er det ikke tillatt å oppføre gjerder. Gjerder for sikring mot skråning / fjell tillates. 3.4 Renovasjonsanlegg (1550) Innen avsatte områder kan det oppføres utstyr og innretninger i tilknytning til renovasjon. Områdene er felles for alle hytteeiere i området. 3.5 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, SBA01-17 (SBA 10 finnes ikke) (1588) Bryggeanlegg, landdelen: Følgende bryggeanlegg i plankart er nye: SBA09 og SBA17 nord i planområde (Svinørbukta) /runmn PlanID Side 5 av 10

6 Utstikker (badebrygge) SBA_07 nord i planområdet (Svinørbukta) Resterende bryggeanlegg er eksisterende. Nye bryggeanlegg skal plasseres som vist i plan og søkes anlagt slik at inngrep i terreng blir minst mulig. Brygger skal være nøkternt utformet og dimensjonert. Det tillates ikke levegg på eller i umiddelbar nærhet av brygga. Bryggeplasser for gjester i hytteområdet, i Svinørbukta SBA 17, skal universelt utformes. For badeplassen i Svinørsbukta, B01, kan det anlegges badebrygge, f_sba 07, som er felles for hyttene i området. Det stilles krav om at småbåtanlegg f_sba07, SBA09 og SBA17 etableres på peler. Alle bryggene i planen er private Dokumentasjon småbåtanlegg Sammen med søknad om byggetillatelse for brygger/småbåtanlegg, skal det legges ved situasjonsplan i målestokk 1: 500 som viser plassering og utforming av brygge, og med nødvendige snitt som viser brygge i forhold til eksisterende og evt. nytt terreng. Situasjonsplanen skal også omfatte det arealet i sjøen som småbåtanlegget omfatter. 3.6 Uthus/ naust/ badehus (1589) Det tillates ikke nye naust/sjøboder. Utvidelse av eksisterende naust/sjøboder tillates ikke. Vanlig vedlikehold tillates. Dersom det er nødvendig å erstatte disse med nye naust/sjøboder, kan de oppføres i samme størrelse som eksisterende. 4.0 Samferdsel og teknisk infrastruktur (2000) Det tillates plassering av kabler og rør i bakken innenfor vei- og parkeringsarealer. 4.1 Veg1 til Veg14 (2010) Innenfor planområdet kan det oppføres nye private og felles veier som vist på plankart. Kotehøyder for vegenes bunn- og toppunkt er vist på plankart, og er bindende. Nye veger skal i størst mulig grad tilpasses terrenget slik at terrenginngrep blir minst mulig Eksisterende veier er regulert med 4 m bredde og har ikke krav til opparbeidelse etter kommunal norm. Under følger oversikt over hvilke veger som er ment for hvilke eiendommer: Vegnr. 1 Hele feltet 2 Hytte 1 og hytte E01. 3 Hytte E02 4 Hytte E05 og hytte 2 5 Hytte 4, 5, 22, E07, E08, E09 6 Hytte 19 og 20 7 Hytte 8 og hytte E /runmn PlanID Side 6 av 10

7 8 Hytte 17, og hytte E18 og E19 9 Hytte 24 og hytte E20 11 Hytte 16 og hytte E22 og E23 12 Hytte 9 (E14) og hytte E13, E15 og E16, samt som adkomst til sjøen og båtplasser for hele feltet. 13 Hytte E26 14 Hele feltet 15 Hytte 10, 11, 13, 23 og hytte E21 Hyttene 13, 14 og E25 har adkomst via vei i nabofeltet i øst. Disse har også gangveg til hytte i planområdet. Hyttene 3, 6, 7, 15, 18, E03, E04, E06, E10, E11, E17, E24, E26, E27 og E28 har adkomst direkte fra V01/V14 eller via sti eller turdrag. Der hvor det ikke er regulert kjøreatkomst til hyttene skal atkomst skje via gangatkomst/sti. Alle vegene i planen er private. 4.2 Annen veggrunn (2018) Annen veggrunn er områder avsatt til nødvendige tekniske anlegg i tilknytning til eksisterende og nye veger, som grøfter, skjæringer og støttemurer. 4.3 Parkeringsplasser (2082) Parkeringsplasser skal opparbeides som anvist på plankart og merkes p-plasser. Det er avsatt 2 parkeringsplasser pr. hytte. I P_07 skal parkeringsplasser terrasseres slik at terrassene følger veiens stigning. For tilrettelegging av adkomst til parkering hytte 14 kan steingjerde fjernes på en mindre strekning som tilsvarere avkjørselens bredde. Disse tomtene vil ha adkomst via reguleringsplan for Ytre Lande. 4.4 Dokumentasjon Ved søknad om tillatelse til å anlegge veg eller parkeringsplass skal det vedlegges nødvendig tegningsgrunnlag for anlegget, inklusiv lengde- og tverrprofiler om nødvendig. 4.5 Vann og avløp / kabler Nye hytter skal koples til felles løsning for avløp. Når felles avløpsanlegg er etablert, skal hytter som er oppført før dette og som ikke har godkjent utslippstillatelse, koples til felles avløpsanlegg dersom det legges inn vann i hytta. Det må ikke føres vannledning inn til hytte uten at det foreligger utslippstillatelse for avløpsvannet. Alle kabler og rør skal plasseres i bakken, og skal fortrinnsvis plasseres i veier eller stier. Eventuelle fellesanlegg for kabler som ikke kan legges langs veger, skal anlegges på en måte som i størst mulig grad bevarer eksisterende terreng og vegetasjon. (Flyttet fra fellesbestemmelsene) Terrenget skal tilbakeføres etter utført arbeid /runmn PlanID Side 7 av 10

8 Dersom etablering av jordkabel forårsaker sprengning, skal terrenget tilbakeføres etter utført arbeid. Sprenging i svaberg tillates ikke. 5.0 Grønnstruktur Det tillates plassering av kabler og rør i bakken, samt pumpestasjoner, innenfor områdene med grønnstruktur. Kabler og rør skal fortrinnsvis plasseres under stier der hvor dette er mulig. Pumpestasjoner skal gis en minst mulig eksponert plassering, og nødvendige overbygg skal være minst mulig, men oppfylle arbeidsmiljølovens krav samt kommunale retningslinjer. 5.1 Grønnstruktur (3001) Områdene omfatter de deler av allerede fraskilte tomter hvor det ikke er ønskelig med noen form for bebyggelse. Terrenginngrep, som planering, tillates ikke. Nedgraving av tette tanker, vannslanger eller elektriske kabler tillates mot at terrenget tilbakeføres til opprinnelig form. Naturlig vegetasjon skal tas vare på. Flatehogst tillates ikke. Områdene er privat eid og bruken er forbeholdt hytteeier. 5.2 Turdrag (3030) Områdene innebefatter grønnstrukturområdene som er del av hovedeiendommen gnr. 77 bnr. 4. Hensikten med formålet er å tilrettelegge for en gjennomgående grønnstruktur som er tilgjengelig, jf. Lov om friluftslivet 2 om ferdsel i utmark, og å ivareta landskapet i sin helhet, både terreng og vegetasjon. Turdragene binder sammen områder internt i planområdet. Innenfor områdene kan eksisterende stier vedlikeholdes. Det kan også opparbeides nye stier der hvor dette forbedrer turvegsammenhengene. Nye stier skal plasseres der dette er mest naturlig i landskapet. Det kan også tilrettelegges for atkomststier til hytter. Eksisterende og nye stier er i plankartet vist med stiplet linjesymbol. Opparbeiding av stier skal utføres på skånsomt vis og tilpasses terrenget på stedet. Mindre tiltak for å øke fremkommeligheten tillates. Stiene tillates ikke opparbeidet med fast dekke, og bredden skal ikke overskride 1 meter. I områdene er der ikke tillatt å sette opp installasjoner, midlertidige eller permanente, dersom disse er i konflikt med områdets grønne karakter. Flatehogst tillates ikke. 5.3 Turveg (3031) Eksisterende trapp ned til brygge SBA_15 er regulert til turveg. Enkelt vedlikehold av denne er tillatt. 5.4 Friområde (3040) Områdene er fellesareal for hytteeiere innenfor planområdet. På områdene kan det etableres mindre installasjoner for lek og utendørsaktivitet, som bord, benk, bålplass, utegrill og informasjonstavler som fremmer bruken av området som friområde. Andre aktuelle tiltak kan være vegetasjonsrydding og etablering av gressbakke. 5.5 Badeplass (3041) Badeplasser er felles for hyttene i reguleringsplanen /runmn PlanID Side 8 av 10

9 I området B2 kan det ryddes og opparbeides slik at området er best mulig tjenelig til formålet, og det kan plasseres bord, benker, utegriller og lignende. Området B04 er en naturlig sandstrand, og den skal ivaretas med sine naturlig gitte forhold. 5.6 Angitt grønnstruktur kombinert med andre angitte hovedformål (3900): Grønnstruktur kombinert med Øvrige anlegg (1590), Deponi Innenfor området kan mudringsmasser deponeres. Før deponering skal matjordlaget tas av. I perioden med avvanning av mudringsmassene, må deponiet sikres med gjerde som sikrer mot ferdsel inn på deponiområdet. Når avvanning av mudringsmassene er ferdig, og massene blitt faste, skal matjord planeres og området tilsås/beplantes og inngå i turdragsformålet. 6.0 Landbruks-, natur og friluftsområder (5000) 6.1 Særlige landskapshensyn (5500) Inngrep i terreng og vegetasjon utover vanlig skjøtsel er ikke tillatt. Dette gjelder også lagring, tilrigging og annen bruk av ubebygd areal når det etter kommunens skjønn vil komme i strid med reguleringsplanens formål. 6.2 Vern av kulturmiljø eller kulturminne (5600) Området er regulert til kulturminne jfr. kulturminnelovens 4 bokstav J. Ingen må uten at det er lovlig etter 8 i samme lov sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge eller utilbørlig skjemme kulturminnet, eller fremkalle fare for at det kan skje, jf. kulturminnelovens 3, med mindre det er gitt tillatelse til dette av kulturminnemyndigheten. Nødvendig vedlikehold av vegetasjon innenfor området er tillatt. 7.0 Bruk og vern av sjø og vassdrag (6000) 7.1 Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (6001) Innenfor nye områder avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag (6001) kan det anlegges småbåtplasser. Det tillates ikke bryggeanlegg utover det som er regulert til Småbåtanlegg, SBA Utliggere vist i plan er ikke stedfestet juridisk bindende, men vist i plankart kun for illustrativt å vise maksimalt antall plasser. Utliggere tillates ikke for VA_09. Molo tillates ikke. 7.2 Friluftsområde i sjø (6710) Innenfor området dominerer friluftsliv bruken av sjøen. 7.3 Ferdsel (6100) Innenfor området skal det ikke oppføres konstruksjoner, plasseres båter, anlegg eller installasjoner som er til hinder for bruken av området som ferdsel i sjø /runmn PlanID Side 9 av 10

10 7.4 Badeområde (6770) Badeplasser er felles for hyttene i reguleringsplanen. 7.5 Mudring Tiltak på sjøbunn, eksempelvis mudring, er søknadspliktig overfor Fylkesmannen i Vest-Agder. 8.0 Hensynssoner 8.1 Båndlegging etter lov om kulturminner (H_730_1-2) Området er båndlagt etter lov om kulturminner. 9.0 Bestemmelsesområder Bestemmelsesområde om utforming type ferdsel Eksisterende traktorveg ned mot friområde_02 og badeplass i Vika (B03) er flyttet mot vest, og er på plankart vist med bestemmelsesgrense (Bestemmelsesområde 1: utforming). Området kan opparbeides som veg med enkel standard og kan benyttes til traktorkjøring /runmn PlanID Side 10 av 10