Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, krav om reguleringsplan - fradeling av boligtomt - gbnr 147/5

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. L12 Saksnr. 2015/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Håvard Kvernmo Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, krav om reguleringsplan - fradeling av boligtomt - gbnr 147/5 Dokumenter i saken: 1 I Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - Anders Asklund fradeling av tomt - gbnr 147/5 2 U Midlertidig svarbrev: Søknad om dispensasjon fra Anders Asklund 3 U Høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra Envina IKS m.fl. 4 N Internt høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra Odd Wilhelmsen m.fl. 5 N Uttalelse - skogbruk Håvard Kvernmo 6 I Sametingets uttalelse - Plan for nydyrking - gbnr Sametinget 147/5 - Midtre Gauldal kommune 7 I Uttalelse til søknad om dispensasjon fra Mattilsynet 8 I Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for fradeling av tomt - Midtre Gauldal 147/5 9 I Høringsbrev - Søknad om dispensasjon fra Statens vegvesen - Region midt i Midtre Gauldal kommune 10 N Internt høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra Håvard Kvernmo 11 S Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, krav om reguleringsplan - fradeling av boligtomt - gbnr 147/5

2 Viser til søknad om dispensasjon mottatt Bakgrunn: Anders Asklund har på vegne av Marit Flatås søket om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av en ny eneboligtomt på eiendommen 147/ Beliggenhet Området ligger ved Håggån i Soknedal, ca. 1 km sør for Ramstadsjøen. Figur 1: Oversiktskart over Midtre Gauldal kommune. Området det søkes dispensasjon fra er vist med rød pil 3.0 Planavklaring Omsøkt tiltak omfattes av kommuneplanens arealdel. Området er regulert til LNF-sone 3I, hvor det kan tillates fradeling av ny spredt boligbebyggelse. Følgende bestemmelser gjelder for LNF-sone 3I: Innenfor disse områdene kan det tillates spredt bolig- og ervervsbebyggelse. For utbygging som innebærer at det oppstår en gruppebebyggelsesplan på 3 eller flere boliger/ervervsbygg kreves bebyggelsesplan før tillatelse kan gis. Ny bebyggelse skal ikke lokaliseres nærmere registrert kulturminne enn 100 m, nærmere verna vassdrag enn 100 m og ikke på jordbruksareal klassifisert som fulldyrka jord (jfr. revidert gårdskart per feb. 09). På følgende kriterier skal det foretas en samlet vurdering med utgangspunkt i at bebyggelse ikke bør lokaliseres i viktige eller svært viktige skogarealer (jfr. temakart klassifisering av skog juni 08), i viktige kulturlandskap (jfr. temakart mars 07), i prioriterte beiteområder (jfr. beitebruksplankart des. 02), i prioriterte naturtypeområder (jfr. naturtypekart mars 09) eller i viktige viltområder (jfr. viltkart mai 08). I planperioden tillates det i alt 5 nye boligtomter i LNF-sone 3I. Det er ikke fradelt innenfor område 3I hittil i planperioden. 4.0 Dagens situasjon/beskrivelse av tiltaket: Området fremstår i dag som et landbruksområde. Bebyggelsen har grendestruktur, bestående av både landbruksbebyggelse, eneboligbebyggelse og fritidsbebyggelse. Tettheten varierer i alt fra enkeltstående bygg til mindre grupperinger på inntil tre boliger. Fv631 er en fellesnevner i forhold til bebyggelsens adkomst. Fv631 benyttes også i dag som hovedferdselsåre til Ramstadsjøen, som er et viktig område for fritidsbebyggelse og friluftsliv i kommunen. Nærmeste sentrum er Enodd (ca. 12 km) langs Fv631.

3 Det ønskes etablert en ny eneboligtomt på ca. 1,5 daa. Tomten vil ligge inntil to eksisterende eneboliger og til sammen utgjøre en gruppebebyggelse på 3 eneboliger, inntil Fv631, like ved avkjøringen mot Ramstadsjøen. Tiltaket utløser dermed krav om reguleringsplan, før ny bebyggelse kan etableres. Det er dette kravet som det søkes dispensasjon fra. Teknisk infrastruktur som innlagt vei, vann, avløp, el/tele er ikke beskrevet. Ut i fra situasjonskart over området er det imidlertid etablert en avkjørsel til området, men denne regnes av kommunen som en del av adkomsten til dagens innmarksbeite. Størrelse, utnyttelsesgrad, sekundærbygg eller utforming av ny bebyggelse for øvrig, er heller ikke gjort rede for. Kommuneplanens arealdel stiller heller ingen konkrete krav til generell utforming. Eventuelle hensynsoner/ temakart Faremomenter (flom, kvikkleire, skred): Tiltaket er kontrollert opp mot NVEs løsmassekart. Det er ikke gjort registeringer i området av vesentlig betydning. Naturmangfold og kulturminner: Tiltaket er kontrollert opp mot naturbase. Det er ikke gjort registreringer i området av vesentlig betydning. Jordvern og landbruk: - Tiltaket er kontrollert opp mot skog og landskaps gårdskart. Ny tomt berører ca. 0,6 daa fulldyrka mark, 0,7 daa innmarksbeite og 0,1 daa jorddekt fastmark. Av dette arealet er ca. 0,8 daa dyrkbar jord (hovedsakelig lokalisert på innmarksbeite). Figur 2: Viser utdrag fra skog og landskap over grunneiendommen 147/ Søkers begrunnelse for tiltaket Det vises i sin helhet til skriftlig søknad. I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse: - Kjøper er for tiden bosatt i Namsos, men ønsker nå å flytte tilbake til kommunen med bakgrunn i at hun har vokst opp på naboeiendommen 147/14, som for øvrig eies av hennes datter. - God utsikt. - Tomten ligger godt til rette for utøvelse av friluftsaktiviteter. Det vises til tursti og skiløype på andre siden av Fv631, samt gangavstand til Ramstadsjøen. - Buss, post og renovasjon er allerede etablert i området. En ekstra husstand vil dermed ikke medføre mer arbeid eller øke trafikkfaren for de involverte. - Tomten omfatter i hovedsak et innmarksbeite som i dag disponeres til ammedyr. Fradelingen vil påvirke mattilgangen til dyrene i liten grad.

4 - Det er ikke fradelt fra eiendommen 147/5 tidligere. Den eksisterende bebyggelsen er fradelt 147/2 tilbake på 50-tallet i forbindelse med arv. - Tomtens plassering i tilknytning til eksisterende bebyggelse er skånsom mtp. fremtidig landbruk og husdyrhold. Tiltakshaver har i ettertid vist til riving av en bolig lengre vest i området, og at dette kan brukes som et argument for dispensasjon fra krav til reguleringsplan. 6.0 Høring/nabovarsel Tiltaket er nabovarslet. Tiltaket ble sendt på høring med frist for uttalelse den Følgende merknader er kommet innen fristen. Skogbruk i brev datert Arealet som søkes fradelt er skogsmark og innmarksbeite. Den delen som er skogsmark er allerede avvirket, og tatt i bruk som beite. I Skogbruksplanen har dette arealet bonitet G11. Fradelingen vil, ut over at skogsmarka på selve tomta blir omdisponert, ikke påvirke skogbruket på eiendommen 147/5 negativt. Skogbruket har derfor ingen merknader til fradelingen. Sametinget i brev datert Ingen merknader. Viser til den generelle aktsomhetsplikten for samiske kulturminner, samt egen uttalelse fra Sør- Trøndelag fylkeskommune. Mattilsynet i brev datert Mottatte dispensasjonssøknad kommer ikke i konflikt med eksisterende kjente drikkevannskilder eller tilsigsområder. Likevel kan det eksistere privat vannforsyning i området. Ut fra forhold knyttet til eksisterende vannforsyning i området har Mattilsynet ingen kommentarer til dispensasjonssøknaden. Mattilsynet påpeker at drikkevann i enkelthusholdninger skal være hygienisk betryggende (drikkevannsforskiften 12 siste ledd). Det vises også til plan- og bygningsloven 27-1 angående krav til vannforsyning. Løsning for vann og avløp må ordnes slik at det ikke oppstår fare for forurensning av drikkevannet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i brev datert ( ) Etter fylkesmannens vurdering er det uheldig at det etableres ny boligbebyggelse på fulldyrket areal. Isolert sett er ikke arealet som går med til denne tomta særlig stort. Fradeling av boligtomt som omsøkt vil etter det vi kan se bidra til at et smalt jordstykke kan bli vanskeligere å drive ( ). Vi kan ikke se at det er pekt på forhold som tilsier at fulldyrket jord bør omdisponeres til boligformål. Dersom kommunen er innstilt på å gi dispensasjon, må det tas stilling til hvordan fradeling vil påvirke videre drift av det tilgrensende jordbruksarealet. Fylkesmannen konkluderer med å fraråde at tiltaket innvilges som omsøkt. Minner om at tiltaket skal vurderes etter naturmangfoldlovens 8-12.

5 Viser også til at saken er lagt frem for Sør-Trøndelag fylkeskommune som ikke har merknader til tiltaket. Statens vegvesen i brev datert Ingen merknader. Viser til avkjørselstillatelse og byggegrensedispensasjon for en bolig i 20 meters avstand fra midten av Fv631 på eiendommen gnr: 147 bnr: 5 i Midtre Gauldal kommune. Landbruk i brev datert Eieren Anders Asklund driver ikke egen jordbruksproduksjon. Aktuelt areal ved tunet på gården leies bort til naboeiendom som innmarksbeite til ammekubesetning. Hele tomta framstår som beiteareal i praksis, og eieren påpeker at fradelingen i liten vil påvirke mattilgangen til dyrene. Det er ønskelig med bosetting i området, og det oppfattes som en fordel at tomta kan plasseres ved eksisterende avkjørsel og boligbebyggelse. En noe annen utforming av tomta ved for eksempel avkorting av en trekant på ca. 130 m2 gjør bruken av bakenforliggende beitearealer enklere. Dersom dette kan aksepteres, kan ikke landbruk se at fradelingen vil påvirke videre drift av de tilgrensende jordbruksarealene i nevneverdig grad. Boligetableringen skjer i et område med aktiv landbruksdrift. Utbyggerne må derfor være kjent med at det vil foregå både husdyrbeiting og gjødselspredning inntil tomta. Landbruk har ut fra dette ingen merknader til at det disponeres ca 1,4 dekar av eiendommen til boligtomt. Det aksepteres at landbruksinteressene viker til fordel for etablering av ny bosetting i dette området. Figur 3: Viser utdrag fra kart over området. Foreslått tomteløsning iht. landbruks merknad. 7.0 Forutsetninger som må oppfylles for å kunne gi dispensasjon I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjonen må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen

6 Personlige og økonomiske forhold vil ikke vektlegges ved vurdering av dispensasjonen. Infrastruktur: veg, vann og avløp, tilgjengelighet til offentlig tjenesteyting Det forutsettes innlagt vann, avløp og el/tele/internett, samt godkjent avkjørselstillatelse til Fv631. Bebyggelse: Utforming, utnyttelsesgrad o.l Nasjonal veileder for boligbebyggelse vil bli lagt til grunn ved denne vurderingen. Vurdering Rådmannen mener på generelt grunnlag at det er uheldig å dispensere fra kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdel er et juridisk bindende dokument som har vært gjennom en omfattende beslutningsprosess, for å ivareta hensyn og forhold i et område på en mest mulig helhetlig måte. Dette gjelder både for dagens og den fremtidige situasjonen i et område. Å tillate dispensasjon fra gjeldende plan vil også på sikt kunne svekke arealdelen som styringsverktøy. Det er imidlertid ikke uvanlig at det gis dispensasjon. Overordnet plan presiserer at fradeling ikke skal gå på bekostning av dyrka mark eller dyrkbart areal noe det i dette tilfellet vil gjøre. Landbruk har foreslått at arealet på tomta reduseres med 130 m 2 for å unngå beslaget av dyrka mark og sikre videre drift av jordstykket jfr. figur 3. Fylkesmannen fraråder derimot fradeling. Rådmannen mener i utgangspunktet at en fradeling i dette tilfellet vil sette hensynet bak overordnet plan vesentlig til side og dermed bør avslås. Dersom det likevel ønskes å gi dispensasjon, bør imidlertid landbruks forslag til tomtestørrelse settes som et minimumskrav. Rådmannen anbefaler at tomtestørrelsen reduseres ytterligere til 1 daa, slik at man bevarer så mye dyrka mark som mulig jfr. figur 4. Figur 4: Viser utdrag fra markslagskart over området, med ny tomtearrondering iht. Rådmannens forslag. Rådmannen er heller ikke av den oppfatning at det er gunstig å dispensere fra krav til reguleringsplan med bakgrunn i at man reduserer sjansen for en helhetlig utvikling av området. Det anses ikke som et vesentlig argument at det er revet boliger i og nært området i senere tid. Krav til reguleringsplan er satt ved tre enheter med bakgrunn i at man allerede ved etableringa av en eller to enheter, kan si noe om sannsynligheten til å ønske en videre utvikling av området. Ved reguleringskrav på den tredje tomten legger man også opp til at man også må vurdere flere enheter og hvor disse måtte plasseres mest mulig helhetlig måte.

7 Rådmannen konkluderer med at dispensasjon bør avslås. Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune avslår søknad om dispensasjon fra krav til reguleringsplan. Vedtaket begrunnes med at tiltaket setter hensynet bak overordnet plan vesentlig til side. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2.