Geilo 950 AS. Planbeskrivelse

Transkript

1 Planbeskrivelse Utgave: 3 Dato:

2 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Planbeskrivelse Utgave/dato: 3/ Filnavn: Planbeskrivelse.docx Arkiv ID Oppdrag: Øvre Budalslie Regulering Oppdragsleder: Allan Hjorth Jørgensen Avdeling: Plan Fag Reguleringsplan Skrevet av: Allan Hjorth Jørgensen Kvalitetskontroll: Eirik Øen

3 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av firmaet for å utarbeide reguleringsplan med tilhørende prosess. Lars Ødegård Teigen har vært kontaktperson for oppdraget. Allan Hjorth Jørgensen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Allan Hjorth Jørgensen Oppdragsleder Eirik Øen Kvalitets sikrer

4 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Forhold til gjeldende planer Planavgrensning Planprosessen Historikk Innkomne merknader Konsekvensutredning Utvalgte planfaglige momenter Landskap, vegetasjon og helling De 3 nye tomter Makeskifte Utnyttelsesgrad og byggehøyde Tur- og løypenett Grønnstruktur-friluftsliv Vann og avløp Veg og trafikk Kulturminner Vassdrag Biologisk mangfold Naturmangfoldloven Energi ROS-analyse...17

5 4 1 INNLEDNING 1.1 Formål Utbyggingen av Øvre Budalslie har foregått over en lang tidsperiode og uten at området har vært regulert. Dette har i praksis medført mange dispensasjonssøknader, siden eneste føringer har vært kommunedelplanen for Geilo. Hensikten med reguleringsplanen er å få området regulert i henhold til dagens situasjon og gi faste rammer for fremtiden. I planforslaget som ble levert var det foreslått 3 nye tomter. Utvalget har gjennom 1. gangs behandling vedtatt å fremme planen med 1 ny tomt. Det er gitt like rammevilkår for eksisterende og nye tomter. 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Lars Ødegård Teigen som eier av gnr. 57 bnr. 1. Dette er det opprinnelige gårds- og bruksnummer som hyttetomtene i planområdet er utskilt fra. Bilde 1: Utsnitt hvor gnr. 57 bnr. 1 er uthevet med oransje farge. 1.3 Planlegger er et av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 900 tilsatte fordelt på 31 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Norplan.

6 5 Besøk for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål med 9 tilsatte. 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Budalslie, ca. 3,5 km. nord for Geilo sentrum. Bilde 2: Kartskissen viser planområdet sin beliggenhet i Budalslie. Planområdet ligger innenfor den røde ellipse. 2.2 Forhold til gjeldende planer Gjeldene føringer for området finnes i kommunedelplanen for Geilo (ikraftsettelsesdato ). Det aktuelle området er i gjeldene kommunedelplan avsatt til nåværende fritidsbebyggelse og LNF. Området er ellers uregulert.

7 6 Bilde 3: Utsnitt kommunedelplan for Geilo. Planområdet ligger innenfor den røde ellipse. 2.3 Planavgrensning Reguleringsplanen er i nord, sør og vest avgrenset av den opprinnelige eiendomsgrensen for gnr. 57 bnr. 1. Her følger avgrensningen stort sett Budalsvegen. Mot øst er planen avgrenset av eksisterende tomter og en naturlig linje mellom disse. Bilde 4: Varslingskartet. De 3 nye foreslåtte tomteplasseringer er skravert.

8 7 Bilde 5: Utsikt mot Hallingskarvet fra det nordøstligste punkt i reguleringsplanen. Bildet er tatt 6. okt

9 8 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Hol kommune ble avholdt Området ble befart på barmark 6. oktober 2017 og senterlinjen på de bygde veier i området ble oppmålt med GPS. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte naboer, hytteeiere og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 5. februar I forbindelse med oppstart ble det valgt å vise de 3 plasser hvor grunneier ønsker å plassere nye tomter. Dette for å tydelig og tidlig kommunisere hva som er nytt i planen og for å gi eksisterende hytteeiere i området god mulighet for å gi tilbakemeldinger. Utvalget valgte å ta ut de 2 av tomtene i forbindelse med 1. gangs behandlingen. 3.2 Innkomne merknader. Innkomne merknader vil nedenfor bli kommentert og vurdert. Avsender Resymé av innhold Vurdering Fylkesmannen i Buskerud (FM), NVE, Buskerud Fylkeskommune (BFK), BFK Mattilsynet, Gunnar Egil Myhre, Ber om at forhold knyttet til friluftsliv, grønnstruktur, naturmangfold, vassdrag, myrområder. Landskap og åpne landskapsrom blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. NVA vil gi innspill og uttalelser til reguleringsplaner der det bes om faglig bistand til konkrete problemstillinger. Viser til undersøkelsesplikten og setter krav om kulturminneregistrering. Legger ved et budsjett. Etter gjennomgang av tidligere registreringer i nærheten av området trekker BFK kravet om arkeologisk registrering i planområdet. Viser til den generelle varslingsplikten. Siden området er koplet til kommunalt nett har Mattilsynet ikke merknader til planen. Eier gbnr. 57/1/30 og 57/1/37 som ligger nedenfor tomt 1. Planlegger å rive eksisterende hytte på 57/1/37 og bygge 2 nye hytter på tomten. Påpeker at det blir trangt mellom hyttene om det kommer ytterligere hytter i terrenget. Ber om at tomt T1 tas ut av planarbeidet. De tema som FM tar opp er vurdert i planbeskrivelsen. Det er tatt hensyn til at tiltakene som kan realiseres etter planen (3 tomter) utgjør et beskjedent omfang. Ut fra faktaopplysninger om det konkrete område er det ikke problemstillinger som tilsier at NVE trenger å gi uttalelse eller innspill. Etter dialog med BFK angående de faktiske forholdene i området har BFK kommet med en ny vurdering. Se neste innspill. Generell bestemmelse angående kulturminner fremgår av reguleringsbestemmelsene. Tas til orientering. Den nye tomt T1 har adkomst fra nord vest og ligger høyere oppe i lia enn de 2 eiendommer som eies av innsender. Hoved utsiktsretningen og solgangen er mot sør og vest og det er derfor vanskelig å se at T1 vil kunne være til sjenanse. Hol kommune har generell politikk om en hytte pr. tomt og at ytterligere oppdeling ikke tillates. Reguleringsplanen for Øvre Budalslie viderefører dette og bygging av 2 hytter på en tomt vil derfor ikke være tillatt. For øvrig

10 9 Simen Vier Simensen, Familien Wallin, Viser til at det feilaktig er skrevet 2017 i stedet for 2018 i varslingsbrevet. Finner ikke linken til materialet på Asplan Viaks hjemmeside men forstår at det kommer mer detaljerte planer for uttalelse senere. Eier hytte på 57/1/11. Ser at det er foreslått en tomt bak deres hytte og ønsker ikke denne. Den nye tomten tar av uberørt areal og naturmiljøet på snaufjellet. Området hvor T3 er planlagt benyttes som adkomst til skiløype/turkorridor og er en viktig kvalitet for eier og området generelt. Tomten T3 vil forringe fri utsikt og adkomst mot nordøst. ligger tomt T1 som byggeområde i kommunedelplanen for Geilo. Planfremstiller har vært i dialog med innsender og informert at det på varslingsstadiet ikke er mer materiale enn det som er tilsendt. Det er videre informert om at reguleringsplanen vil bli sendt på høring etter kommunal 1. gangs behandling. Hoved utsiktsretningen og solgangen i området er mot sør og vest. En bebyggelse på foreslått tomt T3 vil ligge nordøst for 57/1/11 og ikke påvirke dette. Det aktuelle området T3 har tidligere vært byggeområde og oppleves som naturlig å bruke til bebyggelse. Tilgang til løyper og snaufjellet mot nord øst oppnås fint via vegen som går syd for 57/1/23. For delvis å imøtekomme ønskene fra 57/1/11 er det regulert inn en byggegrense på T3 som sikrer at det vil bli en viss avstand frem til en ny hytte på denne tomten. Dette kan i tillegg være en fordel for de øvrige tomter rundt. 3.3 Konsekvensutredning Det er ikke krav til konsekvensutredning siden tiltaket i all hovedsak forholder seg til areal avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Dette ble avklart gjennom oppstartsmøtet.

11 10 4 UTVALGTE PLANFAGLIGE MOMENTER Bilde 6: Utkast til reguleringsplan for området før 1. gangs behandling. 4.1 Landskap, vegetasjon og helling Høydekotene på reguleringsplanen illustrerer godt hvordan landskapet er i området. Terrenget vest for Budalsvegen heller kraftig ned mot elva Budøla, mens vegen og terrenget øst for Budalsvegen består av en slak skråning som orienterer seg mot sørvest. Den sørvestlige hellingen betyr at området har en meget ideell plassering i forhold til solforhold. Planområdet ligger mellom 1010 og 1045 m.o.h. Vegetasjonen er spartansk og består stort sett av litt fjellbjørk, vierkratt og enkelte einer. Ovenfor planområdet er det større myrdrag. De 3 nye tomter er lagt på tørre arealer utenfor myrdragene. Vegetasjonen i planområdet er beskjeden består av einebær, fjellbjørk og enkelte bartrær. Øst i planområdet går det et myrdrag. Ny bebyggelse med tilhørende veg er lagt på de tørre arealer vest for myrdraget.

12 11 Området er en del av et stort landskapsrom øverst i Budalslie. Slik vegetasjonen er i dag vurderes det som riktig å ikke legge bebyggelse videre opp mot høgfjellet. De nye tomter er derfor plassert innen området som er bebygd fra før og vil ikke forandre det visuelle inntrykket av hytteområdet. 4.2 De 3 foreslåtte tomter Tomt T1 er plassert mellom 57/1/26 og 57/173. Arealet er ca. 1,1 daa og det hellende terreng betyr at bebyggelsen på tomten i liten grad vil kunne forstyrre tomtene rundt. Det er etablert veg på vestsiden av tomta og infrastruktur med strøm, vann og avløp ligger klart. Mor øst er det et myrdrag før en kommer til hytte på 57/112. Bilde 7. Tomt T1. Bildet er tatt mot sør. Tomt T2 består av et tilnærmet flatt areal nedenfor Budalsvegen. Området er ca. 0,9 daa og har skog/naturarealet videre mot sydvest. Infrastruktur til tomten er etablert og går i Budalsvegen. Bilde 8. Tomt T2.

13 12 Tomt T3 består av areal som tidligere var byggeareal som var bortfestet sammen arealet til nabohytta på 57/1/36. Arealet har en svak helling mot sørvest og en størrelse på ca. 1,9 daa. Ut fra innspill til nabo i sør er det lagt inn en byggegrense som sikrer god avstand mellom hyttene. Bilde 9. Tomt T3. bildet er tatt mot nordvest. 4.3 Makeskifte Etter samråd med oppmålingsingeniør er det lagt til rette for et makeskifte av noen arealer ved festetomten 57/1/39. Dette er årsaken til at det er en liten «pukkel» på byggeområdet på sørsiden av Budalsveien mellom tomt 60/224 og 57/1/10. Formålet med makeskiftet er å få til tomteareal rundt hele den eksisterende hytte samt å få til adkomst til bakenforliggende areal på gnr. 60 bnr. 7. Reguleringsplanen er utformet ut fra skisse som er fremkommet etter samarbeid mellom oppmålingsingeniør og partene. Det tidligere tomteareal er regulert som grønt formål i reguleringsplanen. 4.4 Utnyttelsesgrad og byggehøyde I kommunedelplanen for Geilo er det i uregulerte områder som dette satt rammebetingelser om maksimalt 150 m 2 BRA pr. tomt samt mønehøyde på 5,5 m. I forbindelse med regulering må det gjøres en vurdering av rammebetingelsene ut fra områdets lokalisering, dagens ønsker i markedet, myndighetenes krav til isolering m.m. Hva som blir satt som rammebetingelser må nødvendigvis bygge på et skjønn. For å kunne utnytte rom i andre etasje ut fra dagens krav til isolering vurderes det til at 6 m mønehøyde er tilstrekkelig. Området ligger åpent til og det er ikke ønskelig å tillate veldig høyde bygninger men 0,5 m mer enn den generelle bestemmelsen vurderes som riktig. Tillatt byggehøyde vil naturligvis gjelde hele området og dermed gi litt større spillerom for eksisterende hytter. Når det gjelder utnyttelsesgraden bruker Hol kommune i alle nyere planer begrepet BYA (foravtrykket) i stedet for BRA. Ut fra områdets plassering høyt i lia er det heller ikke ønskelig med for store hytter, men det er foreslått en liten økning i forhold til kommunedelplanen, slik at det er tillatt med 175 m2 BYA bygningsmasse. Bygges det anneks, garasje tar dette naturligvis av tillatt totalbygningsmasse på 175 m2 BYA.

14 13 Innen området er de 2 hytter som er bygget på dispensasjoner for grad av utnytting. Gjennom bestemmelsene er disse to tomter permanent gitt en utnyttelsesgrad, slik Hol kommune har innvilget gjennom dispensasjon. 4.5 Tur- og løypenett Ut fra kartgrunnlaget er det vist noen stier opp imot fjellet fra planområdet. Det er dessuten naturlig av Budalsveien videre inn i dalen blir brukt som turveg. Løypekartet vise områdets forbindelse med omgivende løypenett. Bilde 10. Stier/turveier fra planområdet.

15 14 Bilde 11. Utsnitt av løypenettet ved Geilo. Planområdets plassering vist med rød ellipse. 4.6 Grønnstruktur-friluftsliv Feltet har rik tilgang på friluftsmuligheter sommer og vinter. Området er populært ut ifra beliggenhet nærme høyfjellet, god solgang og samtidig tett på alle aktivitetstilbudene som er på Geilo. Ut fra området er det de viste korridorer under avsnittet «tur- og løypenett» som er viktigst. De 3 nye tomter i området endrer ikke ved dette.

16 Vann og avløp Planområdet ligger innen Geilo grensedistrikt. Området har de senere år fått utbygget et felles vann- og avløpsnett som er koplet på det kommunale nett. Utbyggingen har foregått i privat regi men skal overtas av Hol kommune. Det er kapasitet til de nye tomter og disse vil også bli tilsluttet kommunalt nett. Nedenfor ses oversiktstegning fra byggesøknaden. I forhold til å behandle plansaken ses det ikke behov for å vedlegge ytterligere dokumentasjon i forhold til vann- og avløp. Det henvises i stedet til godkjent byggesøknad med tilhørende dokumentasjon og tegninger. Bilde 12. Oversiktstegning tilknyttet byggesøknaden for VA- anlegget i planområdet. 4.8 Veg og trafikk Adkomsten til området foregå via Budalsvegen som i dag. 3 ekstra tomter i forhold til dagens situasjon endrer ikke ved de trafikale forholdene. 4.9 Kulturminner I første omgang svarte Buskerud Fylkeskommune at de ville undersøke området. Ut fra nærmere dialog rundt fakta i området og erfaringer fra områder i nærheten har fylkeskommunen endret oppfattelse og krever ikke kulturminneundersøkelse. Siden infrastrukturen er bygget er det i praksis bare de 3 tomter som er nytt berørt areal i reguleringsplanen.

17 Vassdrag Det går ikke større bekker gjennom planområdet, men det er en bekk lengst mot sørøst i planen. Videre fremkommer det i kartgrunnlaget mindre bekk/grøft som går fra 57/1/38 og sørover under Budalsvegen samt bekk/grøft som går over 57/1/7 og under Budalsvegen Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området ved å bruke følgende nettsteder: og Det er registrert en «Rikmyr» sørøst i planområdet. Det er ikke lagt nye tiltak innen den registrerte sonen. Bilde 13. Kartutsnitt fra direktoratets naturbase som viser «Rikmyr» innen planområdet. En annen registrering er at hele området inngår i en skravur som tilhører en sone hvor det er særlig stor forvaltningsinteresse for rein. Til 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Det er et krav i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved fortetting med 3 hytter innen blant eksisterende bebyggelse vurderes til å være minimal i en større kontekst. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Ingen kommentar.

18 17 Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging. På grunn av små høydeforskjeller vil det bli mindre skjæring, fylling og dermed terrenginngrep enn om området hadde vært bratt. Reguleringsplanen medfører totalt sett ikke inngrep som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes til å være oppfylt Energi Det er fremført strøm til hytteområdet. Trafo er plassert innen planområdet og areal til denne er regulert ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet. Analysen er basert på forslaget til reguleringsplan for Øvre Budalslie i Hol kommune. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Nei 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Nei 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? Ja Nei Det er viktig å holde avrenningsgrøfter for overvann åpne. 5. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei Området ligger over tregrensen og er dermed generelt vindutsatt. Det vurderes imidlertid ikke som nødvendig å kreve spesielle hensyn. 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) Ja Det er bratt ned mot Budøla og elvedalen er flere plasser omtalt som juv i kartgrunnlaget. 7. Radon i grunnen Ja Radonrisiko i området ukjent. Tiltak som radonduk, ventilasjon og andre tiltak vil kunne hindre/redusere risiko for

19 18 Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil utilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker 10. Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Nei Nei Nei - Elektrisitet Nei - Teletjenester Nei - Vannforsyning Nei - Renovasjon/spillvann Nei 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. Nei - Spesiell klatrefare i master Nei 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? høge radonverdier. Eventuelle tiltak vurderes i forbindelse med byggesaken. - til skole/barnehage Nei Ikke aktuelt for fritidsbebyggelse - til nærmiljøanlegg/nærsenter Nei - til forretning Nei - til busstopp Nei 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. Nei Nei Ja Brannvannforsyning baseres på tilkjørt vann fra brannkum langs Budalsvegen.

20 Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Nei Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper Nei - Militære anlegg Nei - Industrianlegg, avfallsdeponi Nei - Annet Nei 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål? Nei - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Nei Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.