Planbeskrivelse. Privat detaljregulering Oset hyttefelt. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Privat detaljregulering Oset hyttefelt Utgave: 1 Dato:

2 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Privat detaljregulering Oset hyttefelt Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn rapport Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsplan med tilhørende prosess Oppdragsleder: Skrindo Magnus Fag: Arealplanlegging Tema Fritidsboliger Leveranse: Reguleringsplan Skrevet av: Kvalitetskontroll: Allan Hjorth Jørgensen Eirik Øen

3 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 2 FORORD Asplan Viak er engasjert av grunneier Knut Hesla til å utarbeide en reguleringsplan for Osethyttefelt. Hanne Cecilie Nes er kommunens kontaktperson for oppdraget. Magnus Skrindo er oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Allan Hjorth Jørgensen Cand. agric. Eirik Øen Kvalitetssikrer

4 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Forhold til gjeldende planer Planavgrensning Planprosessen Historikk Innkomne merknader Konsekvensutredning Utvalgte planfaglige momenter Plangrepet for utvidelsen Landskap og helling Utnyttelsesgrad Kombinert formål salg/utleie Tur- og løypenett Grønnstruktur-friluftsliv Vann og avløp Veg og trafikk Støy Kulturminner Småbåtanlegg Klima og energi Biologisk mangfold Naturmangfoldloven ROS-analyse...15

5 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 4 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med reguleringsplanen er å regulere tomter i den resterende del av området avsatt til kombinert formål med betegnelsen K3 i kommuneplanens arealdel. For å rydde opp i tomtenummerering og gjøre noen tilpasninger vil den nye reguleringsplanen også omfatte alle eksisterende hyttetomter i Oset hyttefelt (del I og II) og således erstatte reguleringene fra og Det vil samtidig bli regulert et område for småbåtanlegg nede ved Tisleia. 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Knut Hesla som eier hele planområdet i tillegg til store arealer rundt planområdet. Arealet nord for planområdet eies av «Foreningen for Begnavassdragets regulering». Bilde 1: Utsnitt som viser planområdets omtrentlige plassering (rød ellipse) samt utstrekningen av eiendommen gnr. 23 bnr. 11 som er ca. 3 km 2 (gul farge). 1.3 Planlegger Arealplanlegger er ved cand. agric Allan Hjorth Jørgensen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (Teknisk tegning), Magnus Skrindo (VA) og Eirik Øen (kvalitetssikring).

6 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 5 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Golsfjellet ca. 500 m øst for Oset høyfjellshotell. Avstanden til Gol sentrum er ca. 25 km. 2.2 Forhold til gjeldende planer I kommunedelplanens arealdel inngår planområdet i et byggeareal med betegnelsen K3. Arealet til småbåtanlegg er avsatt i kommuneplanen nede ved Tisleia. Dette er arrondert litt forskjellig i reguleringsplanen. Bilde 2: Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Gol kommune, vedtatt Planområdet omfatter hovedsakelig området med betegnelsen K3. Den vestligste delen av område K3 ble regulert gjennom «Detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt». Denne reguleringsplanen ble vedtatt Den midterste delen av K3 ble vedtatt Utformingen av den nye reguleringsplan tar utgangspunkt i de gamle reguleringsplaner i forhold til adkomst, grønnstruktur og teknisk infrastruktur.

7 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 6 Bilde 3: Utsnitt som viser detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt (del 1), vedtatt Bilde 4: Utsnitt som viser detaljreguleringsplan for Oset hyttefelt (del 2) vedtatt Planavgrensning Den nye reguleringsplan omfatter del1 og del 2 i tillegg til resten av område K3 i kommuneplanens arealdel. Planen følger eksisterende traktor veg i sør, kanten mot et beiteområde mot øst, eiendomsgrensen mot nordøst. Mot vest følges vegen bortsett fra det areal som er regulert i forbindelse med småbåthavn.

8 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 7 Bilde 4: Varslingskart utsendt Tomtene i del 1 og 2 fremkommer på kartet. 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Oppstartsmøte med Gol kommune ble avholdt I forkant av oppstartsmøtet hadde planfremstiller befart planområdet sammen med entreprenør og grunneier. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte naboer, hytteeiere og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var 13. februar Innkomne merknader. Avsender Resyme av innhold Vurdering Fylkesmannen i Buskerud, Ber om at forhold knyttet til friluftsliv, grønnstruktur, naturmangfold, vassdrag og landskap blir ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Området har stor verdi for allmenne natur-, landskaps- og friluftsinteresser. Viktig at bebyggelsen tilpasses landskap og at høyder vurderes i forhold til eksponeringsgrad. Ber om at det blir redegjort for De tema som Fylkesmannen tar opp er kommentert i planbeskrivelsen og ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder Gurisetbekken var det noen avklaringer mellom Gol kommune og Fylkesmannen i forbindelse med reguleringsplanen for Oset hyttefelt (del II). Planfremstiller er ikke kjent

9 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 8 NVE, Mattilsynet, Buskerud Fylkeskommune, eksisterende rekkefølgekrav om gjenåpning av Gurisetbekken. Kommer med generelle merknader og henvisninger til eksisterende lovverk. Viser spesielt til at det må tas hensyn til skred og flom. Mattilsynet har vært i kontakt med tiltakshaver og fått opplyst at også det nye området vil bli tilknyttet felles vannforsyning. Mattilsynet har en rekke merknader knyttet til vannforsyning og avløp. Området ble registrert for kulturminner i og det ble den gang ikke funnet automatisk fredete kulturminner. Den nye reguleringsplan omfatter også et areal nede ved Tisleia. Her kan det være et potensiale for jernvinneanlegg. Tidligere registrering ble foretatt når det var mye vann i fjorden. Det er nødvendig med en ny befaring når vannstanden er lav. Budsjett er vedlagt. med detaljene i dette, men ser at det ikke er noen rekkefølgekrav angående Gurisetbekken knyttet til del 2 og det vurderes heller ikke som relevant for den nye planen. Planområdet omfatter ikke areal hvor skred kan være aktuell problemstilling jfr. nettsiden skrednett.no. Arealet ned mot Tisleia hvor det er regulert til småbåthavn er innenfor areal som kan ha potensial for flom. De forholdene som Mattilsynet tar opp vil bli besvart gjennom VAplanen som kommer til å følge reguleringsplanen. Området vil få felles vannforsyning og avløpet vil bli koplet til Oset renseanlegg som er kommunalt. Oversendt budsjett er akseptert av grunneier og befaring vil bli foretatt i slutten av mai eller starten av juni når vannstanden i Tisleia er på sitt laveste. 3.3 Konsekvensutredning Det er ikke krav til konsekvensutredning siden tiltaket forholder seg til areal avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Dette ble avklart gjennom oppstartsmøtet med Gol kommune som er planmyndighet. 4 UTVALGTE PLANFAGLIGE MOMENTER 4.1 Plangrepet for utvidelsen Øst for tomterekken T36 til T46 går det et myrdrag. Dette myrdraget er avsatt til friluftsformål og kanten av myra er omtrent sammenfallende med kanten på tomt og tomt 60 til 64. Sør og øst for myrdraget stiger terrenget noen meter som gjør at utsikten mot Tisleia, Skogshorn og kanten av Jotunheimen forbedres. Tomtene 47 til 57 er lagt i en gruppe/tun. I «rundkjøringen» kan det for eksempel settes opp en felles bålplass og benker. Vest for dette område er det et mindre søkke som er avsatt til friluftsformål før tomterekken med tomt 58 til 72. Den siste delen er lagt med avgrensning mot myrdrag mot vest og beiteområde mot øst. Områdets bredde tilsier en vei med dobbeltsidig utnyttelse. Det er valgt å gi tomtene forskjellig form på hver side av vegen for å bidra til at tomtene vest for V6 ikke skal ta for mye av utsikten for tomtene øst for V6. Avstanden til Oset hyttefelt del II medfører at de nye tomtene får mye utsikt til tross for at planområdet generelt sett er meget flatt.

10 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 9 Bilde 5: Forslaget til ny reguleringsplan. Ny bebyggelse er markert med røde ellipser. 4.2 Landskap og helling Fylkesmannen har påpekt at det må tas hensyn til eksponering. Planområdet er flatt til å være et hyttefelt på fjellet. Bebyggelsen vurderes ikke til å være spesielt eksponert for andre områder. Utfordringen er mest at de begrensede høydeforskjellige i feltet betyr at mange av tomtene vil få deler av utsikten begrenset av hytter på nabotomtene. Ved å ta hensyn til dette ved plasseringen av de enkelte hytter på tomtene vil disse utfordringene kunne begrenses mye. Den nye delen av planområdet består av et myrdrag og ellers fjellterreng med meget små høydeforskjeller. De fleste tomter vil få en høydeforskjell på bare et par meter på tomten. Terrenget heller svakt i retning mot hoved utsikten (mot nordvest) og er slik sett gunstig med tanke på å gi best mulig utsikt. Vegetasjonen består av einebær, fjellbjørk og enkelte bartrær. Skogen i det nye området vil bli tynnet før telen går våren 2017, dette for å skade terrenget minst mulig. Grunneier vil sette igjen furutrær og bevare større deler av vegetasjonen enn det som er gjort i del 1 og 2, hvor det meste er fjernet. 4.3 Utnyttelsesgrad I forhold til utnyttelsesgrad er det foreslått å bruke samme rammevilkår som de 2 foregående reguleringer. Terrenget er temmelig flatt og det er ikke forhold som tilsier at det bør være forskjellige rammebetingelser. I praksis vil det si bygningsmasse på inntil 175 m 2 BRA pluss areal til 2 biloppstillingsplasser på hver tomt.

11 Privat detaljregulering Oset hyttefelt Kombinert formål salg/utleie I kommuneplanen er område K3 avsatt til kombinertformål med betegnelsen K3. Det er tilknyttet en bestemmelse som sier: «b) Minimum 30 % av nytt utbyggingsvolum (tomer for salg og utleieenheter samlet sett) skal avsettes til turistformål og utleie.» Grunneier ønsker at tomtene innen reguleringsplanen skal reguleres til 100 % fritidsbebyggelse. Kommunestyret i Gol behandlet i møte , sak 001/17 spørsmålet om fordeling av salg/utleie i kombinerte områder på Golsfjellet. Følgende ble vedtatt: Bilde 6: Kommunestyrets vedtak sak 001/17. Vedtaket fra kommunestyret betyr at det er opp til utvalget som reguleringsmyndighet å avgjøre om det skal stilles krav om en andel til utleie. Grunneier har ikke ønske om dette og eventuelle enheter med krav om utleie vil i praksis bety at disse tomtene ikke blir bebygd. Kjøpere av fritidsboliger kan velge å leie ut deres fritidsbolig frivillig og det oppfattes som en mye bedre løsning enn å kreve at det skal bygges enheter for ren næring. 4.5 Tur- og løypenett Det er i planen regulert en skiløype sentralt gjennom hyttefeltet. Skiløypen henger sammen med det øvrige langrenns nett på Golsfjellet og er noe av det som gjør området populært.

12 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 11 Bilde 7. Utsnitt av sti- og løypenett sommer. Planområdet er plassert nord for den røde stipla linje som går til fiskeplass med Tisleia (Nr. 217). I området rundt Oset høyfjellshotell er det i tillegg en del lokale stier. Bilde 8: Oversiktskart over skiløypene som er kjørt opp i nærheten av planområdet. Feltet har nærhet til det store løypenett på Golsfjellet. Regulert skiløype innen detaljreguleringsplanen for Oset hyttefelt vil bli brukt som tilkopling. 4.6 Grønnstruktur-friluftsliv Feltet har rik tilgang på friluftsmuligheter sommer og vinter. Om sommeren er det for eksempel gode muligheter for fiske i Tisleia, øvre deler av Tisleielven og mange vann. Dessuten er det merkede sykkelruter på de mange grusveier og stier på Golsfjellet og inn i Valdres. Om vinteren er det et stort løypenett av langrenns løyper. Det er dessuten kort avstand til Storefjell alpin- og akesenter samt Golsfjellet alpinsenter.

13 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 12 Bilde 9. Vinterlys over Tisleia. Bilde 10. Deler av utsikten mot vest fra Oset. 4.7 Vann og avløp Den nye delen av feltet vil på samme måte som resten bli opparbeidet med avløpsnett som koples på det kommunale nett i avløpssone 3-6. Det er etablert felles vannforsyning og det nye feltet vil bli tilkoplet dette. VA-ingeniør har vært koplet inn imot utformingen av reguleringsplanen og ved tomteplasseringene er det tatt hensyn til løsninger for vann og avløp. VA-plan er på nåværende tidspunkt under utarbeidelse og vil blant annet inneholde løsning knyttet til slukkevann.

14 Privat detaljregulering Oset hyttefelt Veg og trafikk Adkomsten til området kan foregå både fra Valdres via vegen ved Tisleiadammen eller fra sør via Golsfjellet. Fra sør vil adkomst kunne foregå med den nye vegen som ble regulert og bygd forbi Oset Høyfjellshotell i forbindelse med oppgradering av dammen ved Tisleia. De nye vegene V5 og V6 er lagt hvor grunnen er tørr. Det er relativt enkelt å etablere veier i området fordi det ikke er fast fjell. 4.9 Støy På bakgrunn av planområdets beliggenhet er ikke vegtrafikkstøy utredet særskilt. Planområdet vurderes å tilfredsstille støyretningslinje T-1442 med god margin Kulturminner Området er undersøkt for kulturminner i i forbindelse med tidligere arbeid med kommunedelplanen for golsfjellet. Det ble ikke funnet automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner innen planområdet. Fylkeskommunen har ønsket en registrering av området foreslått til småbåtanlegg. Området vil bli befart når vannet står så lavt som mulig sist i mai/starten av juni Småbåtanlegg Grunneier har ønske om å legge ut en flytebrygge om sommeren slik at hytteeiere innen planområdet kan ha mindre båter. Det er samtidig ønskelig å kunne bygge et servicebygg og bygg for oppbevaring av båter. Det er i bestemmelsene foreslått at maksimal størrelse på enkelt bygg skal være 50 m 2 BRA. Det er satt krav om maksimal mønehøyde på 5,5 m og at bygningene ellers skal utformes ut ifra de samme utformingskriterier som øvrig bebyggelse i området jfr. bestemmelse 4.2. Området ligger lunt og beskyttet. Samtidig som det ikke vil være eksponert, da det ligger nede i en dump med en mindre høyderygg i bakkant. Bilde 10. Bukta hvor det ønskes å legge ut flytebrygge om sommeren og bygge mindre hus for servicefunksjoner og oppbevaring av båter.

15 Privat detaljregulering Oset hyttefelt Klima og energi Det er i bestemmelsene stilt krav om at det skal være minst to oppvarmingssystemer, der minst ett skal være basert på biobrensel eller geovarme. Det er etablert en trafo ut for tomt 40 som forsyner feltet med energi i dag. I forbindelse med reguleringen av resten av feltet kan det bli behov for enda en trafo. Etter dialog med Hallingdal kraftnett er det satt av areal til en trafo ved tomt 57 og 58. Det gikk tidligere en kraftlinje igjennom planområdet. Denne er nå lagt i bakken Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er undersøkt om det er kjente registreringen i området ved å bruke følgende nettsteder: og I tillegg var planfremstiller i dialog med miljøvernrådgiver i Gol kommune i forbindelse med reguleringen av del 2. Selve planområdet er kjent av miljøvernrådgiver og beskrives slik: «Vegetasjonen er artsfattig, og kan karakteriseres som fjellbjørkeskog med undervegetasjon av lyng (blåbær, tyttebær, kreklyng), einar og grasvegetasjon (mye smyle)» Det største artsmangfoldet i nærheten av planområdet beskrives av miljøvernrådgiver som områdene rundt «Lysern-vannene og på myrene der». Avstanden fra nærmeste kant av naturreservatet til planområdet er 2,5 km. Til 9 om føre-var-prinsippet: Reguleringsplanen medfører ikke inngrep av et omfang som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. Det vurderes som lite sannsynlig at tiltaket vil medføre store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Det er et krav i lovgivningen at kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Planområdet er avklart som byggeområde i kommuneplanen og ligger inntil et areal som er godkjent og delvis opparbeidet. Planområdet ligger med god avstand til vannene og myrene lengre mot sør. I forbindelse med vurdering av området i kommuneplansammenheng var avstand til disse kjente naturverdier sentralt for arronderingen av byggeområdet K3. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Den samlede belastning ved utbygging av fritidsboligene vurderes til å være minimal i en større kontekst. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Ingen kommentar. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at miljøforsvarlige teknikker legges til grunn ved utbygging av feltet. På grunn av små høydeforskjeller vil det bli mindre skjæring, fylling og dermed terrenginngrep enn om området hadde vært bratt. Det anbefales å foreta hogst mens det er tele i bakken og la en del av vegetasjonen være igjen. Reguleringsplanen medfører totalt sett ikke inngrep som vurderes til å medføre behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes til å være oppfylt.

16 Privat detaljregulering Oset hyttefelt ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i Analysen er basert på forslaget til reguleringsplan for Oset hyttefelt i Gol kommune. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Nei 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Nei 3. Flom i vann, elv/bekk/vann herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? Ja Nei Etableringen av bygg ved regulert småbåthavn må ta hensyn til variasjonene på Tisleia. 5. Er områdene spesielt vindutsatt? Nei Deler av området kan få en del vind som følge av plasseringen i enden av Tisleia. Imidlertid ikke noe som vurderes å kreve spesielle hensyn. 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) Ja Nærhet til dammen med tilhørende installasjoner. Forutsetter at disse områder er tilstrekkelig sikret av eier, 7. Radon i grunnen Ja Radonrisiko i området ukjent. Tiltak som radonduk, ventilasjon og andre tiltak vil kunne hindre/redusere risiko for høge radonverdier. Eventuelle tiltak vurderes i forbindelse med byggesaken. Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil utilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker Nei Nei Nei

17 Privat detaljregulering Oset hyttefelt Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: - Elektrisitet Nei - Teletjenester Nei - Vannforsyning Nei - Renovasjon/spillvann Nei 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. Nei Høgspentlinjen er lagt i bakken. - Spesiell klatrefare i master Nei 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage Nei Ikke aktuelt for fritidsbebyggelse - til nærmiljøanlegg/nærsenter Nei - til forretning Nei - til busstopp Nei 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Nei Nei Nei Ja Brannvannforsyning baseres på basseng innen området med tappepunkt. Detaljer vil bli avklart i VA-planen. Tisleia er regulert og kan til tider ha usikker is. Sikkerhet og varsling ivaretas av eier av kraftanlegget. Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper Nei - Militære anlegg Nei - Industrianlegg, avfallsdeponi Nei - Annet Nei 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål? Nei - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Ja Dammer knyttet til vannkraft betraktes som anlegg som kan være aktuelle for sabotasje/terror. Faren må ivaretas av eier.

18 Privat detaljregulering Oset hyttefelt 17 Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.