Detaljregulering Fredheim, F4 Geilo - Hol kommune. Planbeskrivelse. Utgave: 1

Transkript

1 Detaljregulering Fredheim, F4 Geilo - Hol kommune Planbeskrivelse Utgave: 1

2 Planbeskrivelse 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Christian A. og Yngvar Berg Planbeskrivelse Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn Oppdrag: Oppdragsbeskrivelse: Oppdragsleder: Fag: Tema Leveranse: rapport F4 Fredheim, Kikut - Geilo Reguleringsplan med tilhørende prosess Eirik Øen Plan og urbanisme Reguleringsplan Reguleringsplan med tilhørende dokumentasjon Skrevet av: Kvalitetskontroll: Rannveig Brattegard Eirik Øen

3 Planbeskrivelse 2 FORORD Asplan Viak har vært engasjert av Christian A. og Yngvar Berg til å utarbeide detaljregulering for område F4, Fredheim, i kommunedelplanen for Geilo. Liv L. Sundrehagen og Ann Kristin Røset har vært Hol kommunes kontaktperson for oppdraget. Eirik Øen har vært oppdragsleder for Asplan Viak. Ål, Eirik Øen Oppdragsleder Rannveig Brattegard Kvalitetssikrer

4 Planbeskrivelse 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Innledning Formål Oppdragsgiver og eiendomsforhold Planlegger 4 2 Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Forhold til gjeldende planer 5 3 Planprosessen Historikk Innkomne merknader Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» 7 4 Planforslag Planløsning Vann- og avløp T-2/o8 barn og planlegging Trafikale forholde Landskap og estetikk Friluftsliv Klima og energi Støy Kulturminner Biologisk mangfold Naturmangfoldloven ROS-analyse 10 Vedlegg Plankart Reguleringsbestemmelser VA-plan El-plan Hallingdal Kraftnett Kulturminneregistrering Kopi innkomne merknader til oppstartsvarsling Helningsanalyse

5 Planbeskrivelse 4 1 INNLEDNING 1.1 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for etableringa av fire nye fritidsbygg i tråd med kommunedelplanen for Geilo. Kartskissen viser planområdet (F4) sin beliggenhet på Geilo med rød sirkel. 1.2 Oppdragsgiver og eiendomsforhold Oppdragsgiver er Christian A. og Yngvar Berg som sammen eier eiendommene 66/70, 64/89, 66/178 og 64/194 innenfor planområdet. 1.3 Planlegger Asplan Vika AS er et av Norges største rådgivende konsulentfirma med ca. 900 tilsatte fordelt på 30 kontorer spredt utover hele landet. Asplan Viak eies av en stiftelse med formål om å utvikle selskapet og medarbeiderne. Internasjonalt jobber Asplan Viak gjennom Norplan. Besøk for å lese mer om selskapet. Lokalt i Hallingdal er Asplan Viak lokalisert på Ål og har 8 tilsatte. Arealplanlegger er ved cand.agric Eirik Øen. Andre medarbeidere som har bidratt er Vidar Diseth (teknisk tegning), Magnus Skrindo (VA), og Rannveig Brattegard (Plan medarbeider og KS).

6 Planbeskrivelse 5 2 PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger i Vestlia på Geilo, nord for Kikut og vest for Ivarstølen. Planområdet er på ca. 19,8 daa. Området er ubebygd med unntak av en eksisterende hytte med vegadkomst. Det går et lavspent luftstrekk gjennom området. Hoveddelen av planområdet består av bjørkevegetasjon ispedd noe furu og gran. Topografien er slakt hellende mot nord. 2.2 Forhold til gjeldende planer Kommunedelplan for Geilo Planområdet er i gjeldende kommunedelplan for Geilo, vedtatt , avsatt til nytt byggeområde for fritidsbebyggelse, krf. utsnitt av kommunedelplan under. Det er krav om detaljregulering før utbygging kan gjennomføres. Det er omtalt følgende rekkefølgebestemmelser i kommunedelplanen som er knyttet til utviklingen i F4: Det kan ikke gjennomføres utbygging i reiselivsområdene vest for Fv.40 og F4 før krysset mellom Stølsvegen og Bakkestølsvegen er utbedra og det er etablert gangveg fra Rv 40 og til reiselivsområda. I reiselivsområdene og områdene F1, F2, F3 og F4 kan det ikke fradeles tomter eller bygges ny fritidsbebyggelse før det er etablert og/eller sikra etablert planfri kryssing på alle punkt langs Fv. 40 der skiløype krysser Fv. 40. Planfremmers vurdering av rekkefølgekravene Vestliaområdet står foran en stor reiselivsutvikling, og det er lagt til rette for en betydelig utbygging øst og vest for Geilolia Skisenter. Områderegulering pågår og sluttbehandling forventes i Rekkefølgekravet til kryss ved Fv.40 knytter seg først og fremst til denne utviklingen. I tillegg genererer eksisterende bolig- og reiselivsområder i Vestlia betydelig trafikk til krysset. Utviklingen av F4 med fire nye hytter er ubetydelig for kryssproblematikken, og rekkefølgekravet vurderes som urimelig å knytte til denne planen. Rekkefølgekravet knyttet til sikker kryssing mellom skiløyper og Fv.40 er kvittert ut i tidligere vedtatte planer (ref. F2/F3) og utløser ingen nye krav i dette planarbeidet.

7 Planbeskrivelse 6 Utsnitt kommunedelplan for Geilo. Planområdet F4 er markert med rød sirkel 3 PLANPROSESSEN 3.1 Historikk Det ble holdt et oppstartsmøte hvor aktuelle hovedpunkter og problemstillinger i planarbeidet ble gjennomgått. Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt ut til berørte grunneiere, naboer og offentlige instanser med brev datert På samme tid ble det satt annonse i lokalavisen «Hallingdølen». Frist for merknader var Innkomne merknader Avsender Resymé av innhold Vurdering Fylkesmannen i Buskerud Datert Buskerud Fylkeskommune Datert Statens vegvesen Ingen spesielle merknader til en forsiktig utbygging ut fra nasjonale og viktige regionale miljøinteresser. Ber likevel om at det legges til rette for bebyggelse som er godt tilpasset landskapet og bygningsmiljøet i området. Det må redegjøres for friluftsinteressene og natur- og landskapsforhold i området som et viktig grunnlag for planen. Det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlige beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Registrering i felt er ferdig, men rapport er ikke ferdigstilt. Kan ikke uttale seg om kulturminneverdiene i området før de har skaffet en bedre oversikt. Viktig at områder for ny utbygging er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent Det er foretatt en hellingsanalyse som sammen med planfaglige vurderinger legger grunnlaget for hytteplassering. Kort redegjørelse knyttet til temaene fremgår i eget kapittel. Se eget kapittel om kulturminner. Området er avklart i overordna plan. Rekkefølgekravet vurderes

8 Planbeskrivelse 7 Datert Carl Henrik Stensson Datert kommune(del)plan. Viser til at det i gjeldende kommunedelplan for Geilo er satt rekkefølgekrav til krysset Fv. 40 og Stølsvegen for Industriområdet I1, reiselivsområda og F4. Merknader knyttet til adkomstvei over egen eiendom, felling av tre, oppsetting av skigard, og plassering av bygg. Påpeker at de som direkte nabo er interessert i hvor planlagte bygg er tenkt plassert. Opptatt av minst mulig sjenanse. som urimelig å knytte til denne velse planen, ref. planfremmers vurdering under kap Forhold vedrørende adkomstvei over eiendom, felling av tre og oppsetting av skigard er av privatrettslig art og vil bli håndtert der etter. Forhold knyttet til plassering av bygg vil det være mulig å uttale seg til ved offentlig ettersyn av planen. 3.3 Utredningskrav i forhold til «Forskrift om konsekvensutredninger» Plangrepet og utviklingspotensialet i planområdet er vurdert i henhold til «Forskrift om konsekvensutredninger nr. 855». Planområdet er i gjeldende kommunedelplan lagt ut som byggeområde for fritidsbebyggelse. Planfremmer og kommunen har drøftet utredningsbehovet. Foreslått arealbruk er vurdert å være i tråd med overordna plan, og omfattes derfor ikke av omfangskriteriene etter forskriftens 2 eller 3, jf. referat fra oppstartmøte I tillegg til planfaglige vurderinger og utarbeiding av planmateriale m/ros-analyse har det gjennom prosessen blitt utredet følgende tema: 1. BFK har utarbeidet rapport fra den kulturhistoriske registreringen 2. Helningsanalyse 4 PLANFORSLAG 4.1 Planløsning Planforslaget omfatter 4 nye tomter for fritidsbygg. Planområdet følger grensene satt i kommunedelplanen. Adkomst til tomtene 1 og 2 er fra eksisterende adkomst nordvest i planområdet. Tomtene 3 og 4 vil få adkomst fra ny adkomstveg sørøst i planområdet. Alle nye tomter skal knyttes til Geilo Renseanlegg, og eksisterende offentlig vannforsyning. Hallingdal kraftnett har skissert en mulig løsning for omlegging og kabling av strømtilførsel i området. Ombygging av strømnettet må vurderes opp mot kapasitet på eksisterende luftstrekk før utbygging. Dersom ikke eksisterende luftstrekk fjernes må det legges om i henhold til avstandskrav i «Forskrift om elektriske forsyningsanlegg» før tomt T4 kan bebygges.

9 Planbeskrivelse Vann- og avløp Tomtene T1 og T2 ligger i trykksone 0 i vannforsyningsområdet til Geilo vannverk, dvs. med forsyning fra Vestlia høgdebasseng. Statisk vanntrykk er 860 moh. Hytteplassering på tomt T2 er på høyde ca. 822 moh. Dvs. at statisk vanntrykk er 38 mvs. Det er lagt vann- og avløpsledning til leilighetsbygg på eiendom 64/507 nordvest for planområdet. Denne VA-ledningen er planlagt bygd opp langs Gamle Skurdalsveg for forsyning av nye boliger i regulert område B1. Det ligger derfor godt til rette for tilknytting til dette ledningsanlegget. Det vil da bli etablert en brannvannskum rett nord for gnr/bnr 64/761. Når det gjelder tomtene T3 og T4 ligger disse fra kote 825 til 835. Det er derfor forutsatt at disse forsynes fra trykksone 1. Pr. i dag kan disse tilknyttes «Frydenlundledningen» som boligene 64/606 og 607 er tilknyttet. Spillvannsledning fra T3 og T4 føres ned sammen med ledningsanlegget fra T1 og T2. Det kan vurderes om hyttene T3 og T4 forsynes fra trykksone 0, men det kan bli litt dårlig vanntrykk ved stort forbruk på ledningsnettet. Det kan også være aktuelt at det føres en ny hovedledning både for trykksone 0 og 1 ovenfor eller nedenfor regulert område for forsyning av planlagt utbygging i Vestlia. Denne vil da inngå i forsyningssystemet, og tomtene T3 og T4 tilknyttes da forsyningsledningen for trykksone 1. Eksakt trase for denne ledningen er foreløpig ikke vurdert. 4.3 T-2/o8 barn og planlegging Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 presiserer kommunens ansvar for at all plan- og byggesaksbehandling ivaretar hensynet til barn og unges behov for gode oppvekstsvilkår og nærmiljø. Tomtene i planforslaget er forholdsvis store, og sammen med omkringliggende friluftsområder, turog løypenett og aktivitetstilbud vurderes barn og unges interesser som godt ivaretatt. Det bemerkes også at planen omfatter fritidsbebyggelse, ikke boligformål. Det er i kommunedelplanen for Geilo satt krav til minste uteoppholdsareal på 25 m 2 pr. boenhet. Kravet til minste uteoppholdsareal anses ivaretatt ved at tomtene innenfor planområdet er store (ingen tomt er under 3 daa) og det gis dermed gode muligheter for gode uteoppholdsareal på hver enkelt tomt. 4.4 Trafikale forholde Adkomstveg FV1 vil gi adkomst til T1, T2 og eksisterende hytte innenfor planområdet. Adkomstveg FV2 vil gi adkomst til T3 og T4. FV1 er felles for T1, T2 og eksisterende hytte, mens FV2 er felles for T3 og T4. Det er satt krav til 2 vinterbrøytede parkeringsplasser pr. hyttetomt på egen tomt. Det er også avsatt areal til felles parkering i tilknytting til adkomstveg FV1. Parkering FP1 er felles for T1, T2 og eksisterende hytte.

10 Planbeskrivelse Landskap og estetikk Med føringer innarbeidet i plankartet og reguleringsbestemmelsene er det lagt til rette for en helhetlig planløsning tilpasset terrenget. Det er utarbeidet en helningsanalyse som sammen med planfaglige vurderinger legger grunnlag for hytteplasseringene. Planområdet består av store tomter som muliggjør ivaretakelse av betydelig stedegen vegetasjon. 4.6 Friluftsliv Tilgrensende grøntstruktur gir fleksibel og god tilkomst til omkringliggende lokalt rekreasjonsområde og tur- og løypenett. 4.7 Klima og energi Utbygger vil måtte utrede energireduserende løsninger, alternative energikilder og vannboren varme som grunnlag for rammesøknad. 4.8 Støy Støyretningslinje T-1442 vurderes tilfredsstilles jf. Støyvarselkart Hol, utarbeidet av Statens vegvesen ( 4.9 Kulturminner Buskerud fylkeskommune har gjennomført kulturminneregistrering. Det er registrert en kullgrop ID sørvest i planområdet, ved tomt T2. Det ble under registreringen ikke gjort funn av flere kullgroper eller andre automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Kullgrop - ID er gitt tilstrekkelig hensynsone i reguleringsplanen Biologisk mangfold Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det går en bekk rett sørøst for planområdet. Det er for å bevare naturmiljøet langs bekkedraget angitt en hensynssone, H560_1, i en 15 meters sone langs bekken. Det er ikke registrert naturtypelokaliteter som kan defineres som spesielt viktige områder for biologisk mangfold ut fra gjeldende kriterier (kilde: naturbase innsyn). Det vurderes at tiltaket vil ha liten negativ konsekvens for biologisk mangfold i området. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt.

11 Planbeskrivelse ROS-analyse Risiko og sårbarhetsanalysen er gjennomført med sjekkliste basert på veilederen «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging» utgitt av Direktoratet for samfunnssikkerhet i Analysen er basert på forslaget til. I risikovurderingene er det tatt utgangspunkt i en vurdering av relevante farekategorier, konsekvenser en relevant hendelse kan få, og tiltak som er lagt inn i planen for å motvirke eller avbøte fare eller uønskede hendelser. I tråd med tilrådningene i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet er det vist varsomhet med sannsynlighetsgraderinger. Farekategoriene som er vurdert er delt inn i naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer. Konsekvensene er vurdert i forhold til liv/helse, materielle verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Vurderingene er sammenfattet i nedenstående tabell: Farekategori Relevant fare Vurdering av konsekvenser og tiltak Naturfarer 1. Snø eller steinskred Skrednett (NGU) 2. Utglidning, geoteknisk ustabilitet Skrednett (NGU) 3. Flom i vann, elv/bekk herunder lukket bekk. 4. Er området utsatt for springflo/havnivåstigning? 5. Er områdene spesielt vindutsatt? 6. Naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup mv) 7. Radon i grunnen Vurderes i byggesak Menneske- og virksomhetsbaserte farer Infrastruktur 8. Vil uttilsiktede hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer (vei, bane, sjø, luft), utgjøre en risiko for området? 9. Vil uttilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende virksomheter (industri mv) utgjøre en risiko for området? - Utslipp av giftige gasser/væsker - Utslipp eksplosjonsfarlige/ brennbare gasser/væsker Liten bekk rett på utsiden av planområdet. Ingen kjente Ingen kjente

12 Planbeskrivelse Medfører bortfall på følgende tjenester spesielle ulemper for området: Ingen kjente - Elektrisitet - Teletjenester - Vannforsyning - Renovasjon/spillvann 11. Dersom det går høyspentlinjer ved/gjennom området: - Fare for påvirkning av magnetiske felt. - Spesiell klatrefare i master 12. Spesielle farer med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området? - til skole/barnehage - til nærmiljøanalegg/nærsenter - til forretning - til busstopp 13. Brannberedskap - Spesielt farlige anlegg i området - Utilstrekkelig brannvannforsyning - Har området bare en mulig adkomstrute for brannbil. 14. Regulerte vannmagasin med usikker is i nærområdet? Tidligere bruk 15. Er området påvirket/forurenset fra tidligere virksomhet - Gruver, åpne sjakter, steintipper - Militære anlegg - Industrianlegg, avfallsdeponi - Annet 16. Sabotasje og terrorhandlinger - Er tiltaket sabotasje/terrormål?

13 Planbeskrivelse 12 - Er det sabotasje/terrormål i nærheten? Den systematiske gjennomgangen av naturfarer og menneske- og virksomhetsbaserte farer i området viser at området har høg samfunnssikkerhet. De farekategoriene som foreligger i området er enten ivaretatt i planforslaget med bestemmelser eller kan forebygges ved tiltak.