SØKNAD OM MINDRE ENDRING - STORGATA 22 GNR 244 BNR 233

Transkript

1 Side 1 av 8 NOTODDEN KOMMUNE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Saksnr. Utvalg Møtedato 13/13 Teknisk utvalg Saksbehandler: Harald Sandvik Arkivkode: PLAN - Arkivsaksnr: 12/1323 SØKNAD OM MINDRE ENDRING - STORGATA 22 GNR 244 BNR 233 Teknisk utvalgs vedtak av : Planforslaget vedtas slik det var lagt ut til høring (dok. 4b og dok. 7), men med følgende presiseringer: 1. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Bolig / forretning / kontor, andre strekpunkt opprettholdes slik: Reguleringsbestemmelsen foreslås uendret, slik at det tillates brukt areal til parkering som presentert fra utbygger. Det henstilles til utbygger å se på den estetiske utforming av fasaden i parkeringsdelen med spesiell tanke på en mer åpen og innbydende løsning. Det tas hensyn til HC parkering. 2. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Byggeområdenes plassering /kombinasjonsformål, nest siste stekpunkt opprettholdes slik: For Storgata 22 tillates både flate tak og skråtak.

2 Side 2 av 8 Innstillinger / behandlinger: Rådmannens innstilling til teknisk utvalg : Planforslaget vedtas slik det var lagt ut til høring (dok. 4b og dok. 7), men med følgende presiseringer: 1. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Bolig / forretning / kontor, andre strekpunkt opprettholdes slik: Bygningene skal ha forretningsvirksomhet i på gateplan. For Storgata 22 skal min. de nærmeste 5m fra gateliv langs Heddalsvegen benyttes til forretning / servering og ikke til parkering. 2. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Byggeområdenes plassering / kombinasjonsformål, nest siste strekpunkt opprettholdes slik: For Storgata 22 tillates både flate tak og skråtak Behandling: Forslag fra Truls Ekeberg for V, KRF, H, FRP,AP, SOL: Reguleringsbestemmelsen foreslås uendret, slik at det tillates brukt areal til parkering som presentert fra utbygger. Det henstilles til utbygger å se på den estetiske utforming av fasaden i parkeringsdelen med spesiell tanke på en mer åpen og innbydende løsning. Det tas hensyn til HC parkering. Votering: Forslaget til V, KRF, H, FRP, AP, SOL enstemmig vedtatt.

3 Side 3 av 8 Saksframstilling: Utlagt i saken: Dok. 1-7: Se vedleggsliste dok. 8. Dok 8: Delegert 1. Gangs behandling. søknad om mindre endring Storgata 22. Datert Dok 9: Høringsbrev til div. instanser, datert Dok 10: Mail til Telen, datert med annonsetekst. Dok 11: Grunnlag for kommunal fakturering, datert Dok 12: Udatert brev fra Notodden Mur og Entreprenørforretning AS, journalført her Dok 13: Brev fra Fylkesmannen i Telemark, datert Dok 14: Brev fra Notodden i Sentrum, datert Dok 15: Brev fra Telemark fylkeskommune, datert Dok 16: Kulturhistorisk stedsanalyse for Tinn og Notodden kommuner (DIVE analyse), datert juni Dok 17: Mail fra NIS, datert Dok 18: Vedtatt planprogram, kommunedelplan sentrum vedtatt Vedlegg: Dok 4 b (plankartet), dok 7 (reguleringsbestemmelsene) og dok 4d (perspektivtegning). 6. Sammendrag: Planen har vært utlagt til offentlig ettersyn. Etter en gjennomgang av høringsuttalelsene anbefaler rådmannen endringer i planen på to punkter. Rådmannen har funnet det riktig å formulere alternative løsninger på begge punktene. 7. Bakgrunn for saken: Bakgrunnen for denne saken er den delegerte 1- gangs behandlingen av planforslaget hvor det ble vedtatt å legge rådmannens forslag til plan ut på høring (dok. 8). Planen ble så avertert på vanlig måte (dok. 10) og høringsbrev er sendt til div. høringsinstanser (dok. 9). Ved høringsfristens utløp er det kommet inn i alt fire høringsuttalelser som blir kommentert temavis nedenfor 8. Saksopplysninger / vurderinger: Fylkesmannen (dok. 13) har ikke merknader til planen. De tre gjenstående instansene med merknader til planen er: Notodden Mur og Entreprenørforretning (NME) (dok. 12) Notodden i Sentrum (NIS) (dok. 14)

4 Side 4 av 8 Telemark fylkeskommune (TF) (dok. 15) Det er i all hovedsak tre temaer som tas opp i høringsuttalelsene dette går på følgende: Forretninger eller parkering i 1. etg. ut mot Heddalsvegen. Parkeringsbehov og bestemmelser. Takform og byggehøyder. Disse tre temaene kommenteres temavis nedenfor. 8.1 Forretning ut mot Heddalsvegen NME er imot at planen skal kreve at de fremste 5m av arealene ut mot Heddalsvegen skal benyttes til forretningsforål (se vedlagt reg. best. pkt. 2.1 under Boliger/forretning/kontor andre strekpunkt). NME ønsker å benytte dette området til parkering og mener forretningsarealer i tråd med planforslaget er urealistisk for utbygger. Dette begrunnes slik: Bakgrunn er selvfølgelig et betydelig antall tomme forretningslokaler i hele sentrum av Notodden. Det er på ingen måte et reelt marked for disse arealene i Notodden sentrum, altså forretningslokaler knyttet til denne delen av bygget. Det er gjennom siste halvannet år arbeidet aktivt for å få til etableringer knyttet til bygget i sin helhet. Det har blitt arbeidet aktivt for å knytte både enkeltleietakere, bygge opp ekspansive faglige miljøer i bygget. Det er dessverre slik at konkurrerende lokaliteter er langt billigere å leie. NIS mener bestemmelser om forretning ut mot gateplan i Heddalsvegen er en god ambisjon. NIS hevder videre at de ønsker mer enn noen annen flere næringsdrivende i sentrum, og i våre visjoner ønsker vi å fylle de forretningene som finnes i sentrum i dag. De finner likevel, ut fra betraktninger omkring vansker med å fylle eksisterende lokaler og gårdeiernes behov for å drive lønnsom næring at det vil være riktig å tillate parkering i 1. etg ut mot Heddalsvegen. NIS ser dette som en mindre endring som ikke vil skade helhetsinntrykket, samtidig som de antar at dette ikke nødvendigvis vil bli en varig løsning. Rådmannens kommentar: Det vil etter rådmannens syn være svært ønskelig med en forretning / kafe eller lignende på hjørnet ut mot Heddalsvegen. Dette for å få en mer interessant by å bevege seg i som fotgjenger. Dersom det ikke legges en forretning her vil det bli i alt 90 m fasadelengde ut mot Storgata / Heddalsvegen hvor det ikke er inngang til noe av interesse for en fotgjenger. Dersom det blir en inngang ca på hjørnet kan denne avstanden reduseres til ca 55m (langs Storgata) og ca 35m langs Heddalsvegen. Fasadene her vil også få et mer lukket preg ved parkering rett innenfor veggen enn dersom det er et publikumstilbud her. For vurdering av sammenhengen mellom dette punktet og pkt. 8.2 Parkering se pkt. 9 nedenfor. 8.2 Parkering NME ønsker ikke redusert parkeringsareal. Det pekes på at antall parkeringsplasser er et forhold som er nøye gjennomarbeidet med de aktuelle leietakere, Hjartdalsbanken/Garanti

5 Side 5 av 8 Eiendomsmegling og Notodden Boligbyggelag. Det hevdes videre at dersom antall parkeringsplasser reduseres vil de leietakere/kjøpere som har akseptert eksisterende planer trekke seg ut av prosjektet og dermed blir faktisk prosjektet ikke realisert. NME hevder også at en reduksjon i antall parkeringsplasser vil kunne føre til at husbankfinansiering uteblir, at boligene dermed må bankfinansieres og med det blir dyrere. NIS peker på mulig framtidig behov for parkeringsplasser i sentrum generelt, og at hvis en positiv utvikling lykkes vil parkeringsbehovet bli økende. NIS konkluderer med at en allerede nå bør tenke på hvordan det kan framskaffes flere parkeringsplasser. Rådmannens kommentar: Rådmannens forslag til redusert norm for forretnings- og kontorlokaler hindrer ikke at det bygges flere plasser enn det normen tilsier. Hva angår boligene er det også vanskelig å se at rådmannens forslag skulle influere på disse slik som anført all den tid rådmannen ikke foreslår å endre normen for boliger ut fra det som ble foreslått av utbygger. Rådmannen har forståelse for NIS sin langsiktige bekymring for parkering i sentrumsområdet, men ser ikke at denne saken kan gjøre noe særlig fra eller til i denne sammenheng. Det måtte i så fall vært foreslått offentlig parkering innenfor planområdet, hvilket rådmannen ser som uaktuelt og heller ikke i tråd med gjeldende kommunedelplan for sentrum. Vedtatt planprogram for kommunedelplan sentrum tilsier at parkering skal være et tema i den planleggingen som her skal gjøres (dok. 18). For vurdering av sammenhengen mellom dette punktet og pkt. 8.1 Forretning ut mot Heddalsvegen se pkt. 9 nedenfor. 8.3 Takløsning / byggehøyder NME argumenterer for at det skal være tillatt med flatt tak slik at det kan bygges et moderne og fremtidsrettet bygg som vi føler er representativt for Notodden som by. TF viser til kommunedelplan for sentrum (dok. 2a og 2b) og den kulturhistoriske DIVEanalysen (dok. 16) som er gjennomført for Notodden sentrum i forbindelse med den pågående kommunedelplanprosessen. Ut fra dette mener de følgende: Bebyggelsen bør trappes ned etter Storgatas fallretning slik at høydene for Storgata 22 blir lavere enn for Storgata 24. TF vil likevel ikke motsette seg at gesimshøyden settes til min. 32m og maks 38m slik som foreslått. Det bør stilles krav om saltak med tradisjonell takvinkel. Framfor bebyggelse i fire etg. med flatt tak, anbefales bygg i tre etg. med saltak. Dersom det likevel vil bli tillatt flatt tak, mener TF at det bør vurderes lagt inn en bestemmelse om inntrukket toppetasje. TF mener tillatt høyde på trappetårnet bør reduseres noe for at dette ikke skal bli for dominerende utseendemessig. Rådmannens kommentar: - Ang. nedtrapping. Nedtrapping i Storgatas lengderetning over visse strekninger gir god tilpasning til byens form-messige oppbygging. Dette kvartalet har likevel, sett i forhold til de andre kvartalene i

6 Side 6 av 8 denne fasaderekka, en fasadelengde mot Storgata som er forholdsvis kort. Rådmannen ser med dette ikke behovet for å pålegge en slik nedtrapping i reguleringsbestemmelser. Når det aktuelle prosjektet likevel har en slik nedtrapping innenfor de høydebegrensningene som er satt, må dette ses som positivt. - Ang. takform. Rådmannen ser poenget med skråtak i tråd med kommuneplanens retningslinjer. Planbestemmelsene slik de var lagt ut til høring åpner for både skråtak og flatt tak. Spørsmålet i denne saken er hvorvidt det skal pålegges skråtak i tråd med kommuneplanen for hele- eller deler av planområdet. Rådmannen ser plansituasjonen her slik at den viktigste fasaden er mot Storgata, og at det er her det er viktigst med en riktig takløsning i tråd med kommuneplanens retningslinjer. Nabokvartalet mot nord avsluttes med Storgt. 24 ( Kjøling-gården ) som har skråtak både mot Storgata og Aa Vinjes gate ( regulert til bevaring). Det vil slik sett gi en god bymessig overgang mellom kvartalene og en fin innramming av Aa Vinjesgate sett fra Storgata med skråtaksløsning også ut mot hjørnet her og ut mot Aa Vinjesgate. Heddalsvegen må anses som ei mindre viktig gate enn Storgata, og bygget på motsatt side av Heddalsvegen (Heddalsvegen 22) har heller ikke et så markert bymessig kvartalshjørne som tilfelle er mot Storgt. 24. Ut fra dette ser rådmannen at det kan være riktig å gi friere rammer til takform både langs gata og på hjørnet i denne retningen. Rådmannen mener ut fra dette at nåværende regulerte skråtaksløsning bør kunne bestemmes som takform ut mot Aa Vinjesgate og de nordligste 2/3 av fasaden ut mot Storgata, mens resten av fasadene utad bør kunne få valgfri takform, men likevel slik at dersom det velges skråtak, bør dette ha en tradisjonell takvinkel. Teknisk utvalgs vedtok imidlertid i sak 46/12 (dok 3)følgende: Foreslår en mindre reguleringsendring for Storgt 22 til å tillate en løsning med flatt tak. På bakgrunn av dette vedtaket finner rådmannen det likevel riktig å trekke fram en løsning med valgfri takform i hele planområdet som rådmannens innstilling i saken, mens skråtaksløsningen skissert ovenfor er et alternativ. Inntrukket toppetasje, som nevnes av TF, er en løsning som i svært liten grad har vært brukt i sentrumsområdet. Rådmannen ser derfor ikke dette som en god løsning i denne saken. Rådmannen ser heller ikke at et moderne fremtidsrettet og fremtidsrettet bygg som er representativt for Notodden som by nødvendigvis må ha flatt tak. Det finnes etter rådmannens syn mange gode eksempler på moderne bygg med skråtak ( i Notodden sentrum: f. eks Trudvanghjørnet og Heddalsvegen 29). - Ang. etasjetall. Det aktuelle prosjektet oppfatter rådmannen som å være på tre etasjer, selv om det nærmer seg fire etasjer i søndre del ut mot Storgata. Det er åpnet for dette i planforslaget, og rådmannen ser ikke grunn til å endre på dette. - Ang trappetårn. Rådmannen er ikke bekymret for at den tillatte høyden på et trappetårn vil dominere bybildet i så stor grad at det vil være skjemmende. I det aktuelle prosjektet er trappetårnet, slik rådmannen oppfatter det, planlagt i bakgården.

7 Side 7 av 8 9. Rådmannens oppsummerende vurdering og konklusjon. 9.1 Parkering / forretningsareal. Som påpekt fra NME (dok. 12) er det en viss sammenheng mellom krav om forretningslokale ut mot Heddalsvegen og kravet om parkering. I denne forbindelse vil rådmannen anføre følgende: Det er i høringsforslaget ikke foreslått endringer fra forslagsstillers forslag hva angår boligenes parkering, men kun hva angår parkering for forretning/kontor. I det aktuelle prosjektet er forretnings-og kontoretasjen på ca 750m². Med et krav om 2 parkeringsplasser pr. 100m², som foreslått av utbygger, vil dette utgjøre ca 15 p-plasser. Med høringforslagets bestemmelse om min 1 plass pr 100m² vil dette utgjøre ca 6 færre parkeringsplasser. Vanlig normtall for areal pr. parkeringsplass med manøvreringsareal er ca 25m² pr. plass. Uten å ha gått direkte inn i arronderingen av parkeringsplasser i det aktuelle prosjektet synes det innsparte parkeringsarealet ut fra dette å utgjøre ca 150m². Et forretningsareal på 5m bredde langs Heddalsvegen (ca 20m) utgjør et areal på ca 100m². Ut fra dette vil rådmannen hevde at det ved høringsforslaget er plass til et forretningslokale på 5m bredde langs Heddalsvegen samtidig som høringsforslagets parkeringsnorm vil kunne bli oppfylt. Ut fra dette ser ikke rådmannen grunn til å fravike bestemmelsene om parkeringsareal og forretningsareal i 1. etg som ligger i høringsforslaget. Hvorvidt Hjartdalsbanken / Garanti Eiendomsmegling som nevnes som potensielle leietakere hva angår kontor og forretningsetasjen (se pkt. 8.1 ovenfor) vil trekke seg ut av prosjektet dersom ikke antall parkeringsplasser beholdes slik som det påstås fra NME er interne forhold mellom NME og potensielle leietakere. Hvorvidt prosjektet med dette likevel blir realisert nå, evt. blir realisert seinere, eller om eiendommen blir liggende ubebygd i lengre tid, er forhold rådmannen ikke kan ha noen klar formening om. Ut fra NME sine uttalelser synes det likevel sannsynlig at det vil kunne komme til å gå noe tid før et prosjekt på denne eiendommen blir realisert hvis det kreves forretningsareal ut mot Heddalsvegen i tråd med høringsforslaget. Ut fra hvilken vekt en vil legge på dette aspektet finner rådmannen det riktig å formulere forslag til vedtak i to alternativer, med og uten krav om forretning ut mot Heddalsvegen. Ut fra den langsiktige positive effekten av å ha forretninger her, både bymessig funksjonelt og utseendemessig med en mer innbydende, åpen fasade i 1. etg, vil rådmannen tilrå alternativet med forretninger ut mot Heddalsvegen i tråd med høringsforslaget, selv om utbyggingen med det evt. kan bli utsatt noe i tid. 9.2 Takform Hva angår takform er rådmannens syn formulert i pkt 8.3 ovenfor. 9.3 Konklusjon forslag til vedtak. Med utgangspunkt i høringsforslaget og drøftingene ovenfor vil rådmannen anbefale planeforslaget vedtatt med følgende endringer / presiseringer:

8 Side 8 av 8 1 Alt. 1: Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Bolig / forretning / kontor, andre strekpunkt opprettholdes slik: Bygningene skal ha forretningsvirksomhet i på gateplan. For Storgata 22 skal min. de nærmeste 5m fra gateliv langs Heddalsvegen benyttes til forretning / servering og ikke til parkering. Alt. 2: Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Bolig / forretning / kontor, andre strekpunkt endres til: Bygningene skal ha forretningsvirksomhet i på gateplan ut mot Storgata (dvs. parkering kan tillates ut mot gateliv i Heddalsvegen). 2. Alt. 1: Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Byggeområdenes plassering / kombinasjonsformål, nest siste strekpunkt opprettholdes slik: For Storgata 22 tillates både flate tak og skråtak Alt. 2: Reguleringsbestemmelsenes pkt. 2.1: Byggeområdenes plassering / kombinasjonsformål, nest siste strekpunkt endres til: Ut mot Aa. Vinjes gate og de nordre 2/3 av kvartalslengden mot Storgata skal det være skråtak. For planområdet for øvrig tillates både flate tak og skråtak. Rådmannen anbefaler pkt. 1 Alt. 1 og pkt. 2 Alt 1.