REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr Eikli sør, næringsområde

Transkript

1 RINGERIKE KOMMUNE Miljø- og arealforvaltning REGULERINGSBESTEMMELSER for reguleringsplan nr Eikli sør, næringsområde Utarbeidet av Ringerike kommune, Miljø- og arealforvaltning, revidert sist revidert av sivilarkitekt Sverre Moe AS gangs behandling i Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning 56/15, Offentlig høring gangs behandling i Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning 58/18, Strategi og plan 26/18, Vedtatt av kommunestyret 11/18, Endringsliste: Nr Endring dato sign 01 Mindre endring: Sikkerhetsmargin for flom ble endra fra 50 cm til 30 cm HFA 02 Mindre endring: Endring av BRA for FKI 2 og FKI 4. Saksnr. 5/ IF Mindre endring: Endring av 9 pkt. 4, 7 og 8 fra igangsettingstillatelse til IF brukstillatelse 05 Endringer Barbroveien BL 06 Ny utforming Barbroveien BL 1. Reguleringsformål Området som er regulert er innenfor den reguleringsgrense som er vist på plankartet. Området reguleres til følgende formål (Planloven 12): Byggeområder Vann- og avløpsanlegg, BVA Områder med kombinerte formål: Forretning/ kontor/ industri, FKI Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, SKV7-8 Annen veggrunn-grøntareal, SVG Grønnstruktur Turveg, GTD1 Naturområde, GN2 Vegetasjonsskjerm, GV Hensynssoner Flomfare, H320_1 200 års flom Høyspenningsanlegg, H370_1 1

2 2. Fellesbestemmelser 1. Kulturminner Dersom det under anleggsarbeider skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidene i henhold til kulturminneloven, straks stanses og fylkeskommunen varsles. 2. Universell utforming Det skal legges vekt på universell utforming, slik at alle allment tilgjengelige anlegg innenfor både offentlige veganlegg og de private byggeområdene skal utformes slik at de kan benyttes på like vilkår av så mange som mulig. FORMÅLSBESTEMMELSER. DET ENKELTE FORMÅL MED UNDERFORMÅL 3. Byggeområder 3.0 Fellesbestemmelser for byggeområder 1. Byggegrense Bygninger skal plasseres innenfor byggegrense. Byggegrenser er vist på plankartet. Ved nybygg skal det tas hensyn til 200-årsflommen. I tillegg skal en sikkerhetsmargin på 0,30 m medregnes. Se 6.2. Konstruksjoner lavere enn dette må i en byggesøknad dokumenteres å tåle påkjenninger ved flom. 2. Byggesøknad Ved byggesøknad skal følgende være dokumentert: Husplassering, bebyggelsens art og utforming, tilpasning til omgivelsene, planlagt gjerde med høyde over 0,5 meter og utnyttelse av ubebygd areal. Sammen med søknad om tiltak, skal det innsendes: Utomhusplan som viser hvordan den ubebygde delen av tomta skal behandles, hvordan eksisterende vegetasjon kan beholdes og hvordan ny vegetasjon skal etableres. Det er krav til fast dekke og belysning av veier og parkeringsplasser. Utomhusplanen skal også dokumentere at offentlig tilgjengelige områder er universelt utforma. Utomhusplan skal dokumentere at parkeringsområder er tilrettelagt for å sikre trafikksikkerhet for gående og syklende innad på parkeringsarealene. Utomhusplanen skal utarbeides i mål 1: 500 og omfatte kotesatt detaljplassering av bebyggelse, parkeringsplasser, veier og vise terrengendringer samt vegetasjonsbevaring og etablering av ny vegetasjon i feltet. Fasadeoppriss som viser fargebruk, materialvalg og vindusplassering. Fasadeoppriss eller annen egnet illustrasjon skal vise hvordan bygget harmonerer med naboeiendommene og høyden på eksisterende vegetasjon. Dokumentasjon av fundamentering som tilfredsstiller karv til stabilitet, i hht geoteknisk rapport. 3. Parkeringsdekning Parkeringsdekning skal være i tråd med kommunale parkeringsforskrifter. Det skal anlegges 10 plasser for sykkelparkering. 2

3 4. Utforming, plassering og høyde på gjerde Gjerde tillates oppført, men skal ikke være til hinder for sikt i utkjørsler, vegkryss osv. Gjerde skal plasseres i nabogrense og kan utenom frisiktsone ha høyde inntil 2,5 m. Inngjerding av tomtene må anmeldes til det faste utvalg for plansaker, som skal godkjenne gjerders plassering, høyde, konstruksjon og farge. 5. Boliger I planområdet tillates ikke oppført boligbygg. Bygningsrådet kan vurdere å gjøre unntak for vaktmesterleilighet o.l. 6. Radon Det skal gjennomføres bygningsmessige tiltak for å redusere inntrenging av radongass i nye bygninger- så fremt det ikke for den enkelte tomt er gjennomført radonundersøkelser av byggegrunnen som dokumenterer at dette ikke er nødvendig. 7. VA-anlegg Det skal være minimum 4 meters avstand fra kommunens VA-ledninger og signalkabler til bygninger og faste konstruksjoner. Hvis bygg/konstruksjoner kommer i konflikt med eksisterende VA-anlegg, skal utbygger bekoste flytting av disse. 8. Fjernvarme Alle bygg skal knyttes til fjernvarmenettet i området. 3.1 Byggeområde - vann- og avløpsanlegg Område BVA1 kan nyttes for byggeområder, underformål vann- og avløpsanlegg. Området kan brukes for å opprettholde nødvendig drift av vann- og avløpsanlegget. 3. Vedlikehold Området skal holdes i orden, og skjøttes på en slik måte at det ikke fremstår som et skjemmende element innenfor planen. 3.2 Byggeområde- kombinerte formål: Forretning/ kontor/ industri Områdene FKI5 kan nyttes til byggeområder, underformål; forretning og/eller kontor og/eller industri. Der det er fareområde høyspent kan det være utelager. 2. Skilting, reklame og belysning For områdene FKI5 gjelder følgende: Skilt skal ha moderat størrelse. Belysning av skilt bør skje bak eller på skiltet, ikke i form av lysbokser. Bevegelig reklame/ storskjerm tillates ikke. Den totale mengden av reklame bør begrenses, herunder bør bruk av frittstående reklame og flaggstenger være restriktiv. Ved bruk at frittstående reklame skal denne anrettes slik at den er i tråd med retningslinjer for universell utforming. 3

4 3. Underformål; industri Innenfor byggeområdene kan oppføres bygninger for lettere industrivirksomhet som er en del av områdets hovedformål. Med lettere industri menes virksomheter som ikke medfører miljøulemper i form av støy, forurensing, rystelser e.l., og som kan tilpasses områdets karakter som blandet kontor- og forretningsområde. 4. Underformål; forretning For nyetableringer tillates kun forretninger med plasskrevende varer. Dette defineres som forretninger som forhandler: - biler, båter og motorkjøretøyer - landbruksmaskiner - trelast og byggevarer - møbler, brunevarer og hvitevarer - utsalg fra planteskoler/ hagesentre Forretninger utover dette med plasskrevende varer, kan vurderes. Detaljhandel, dagligvarehandel og serveringssteder tillates ikke etablert i områdene FKI -5-2,3, utover det som eksisterer av detaljhandel ved planens vedtaksdato. Formålsbetegnelse Tillatt BRA i m 2 som kan nyttes til detaljhandel * Tillatt BRA i m 2 som kan nyttes til dagligvarehandel * FKI * Tilsvarer dagens situasjon ved vedtak av reguleringsplan. 5. Utnyttingsgrad Utnyttingsgrad er angitt i BRA m 2 for område regulert til FKI i plankartet og bestemmelsene. Herunder er det angitt BRA m 2 for tillatt størrelse på bygg (ekskludert parkering) og det er angitt maksimum tillatt BRA m 2 som kan nyttes til forretning. Formålsbetegnelse Tillatt BRA i m 2 (ekskludert Tillatt BRA i m 2 som kan parkering) nyttes til forretning FKI De delene av planlagt kjeller som benyttes til parkering, vil ikke inngå i BRA. Byggene vil ha behov for stor takhøyde, slik at BRA regnes uten tillegg for imaginære (tenkte) plan der takhøyden er større enn 4,9m. 6. Byggehøyde Maksimal byggehøyde for møne- og gesims er: FKI5: 15 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå. 4. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.0 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Områdene skal nyttes til formål kjøreveger, annen veggrunn og parkering. 4

5 2. Tekniske planer Anlegg som kommunen skal overta og ha vedlikehold av skal utføres i henhold til planer som på forhånd er godkjent av kommunen. 3. Vegstandard Vei med tilhørende avkjørsler o.l. skal være utformet med en standard som det fremgår av kommunalteknisk veinorm utgitt av Norske Kommuners Sentralforbund 1981, eller bedre. 4. Avkjøringsforhold Avkjørsler skal være i henhold til kommunal norm. 5. Fartsdempere Det kan etableres fartsdempende tiltak i veibanen. 7. Utførelse av terrengbehandling Terreng som er berørt av utbygging skal gis parkmessig sluttbehandling. 4.1 Kjøreveg 1. Reguleringsformål Områdene SKV7-8 skal nyttes til offentlig trafikkområde med underformål kjøreveg. Områdene SVG1-4 skal benyttes til annen veggrunn-grøntareal. Områdene skal tilsås og behandles parkmessig. 2. Bom på veien til pumpestasjonen Det skal settes opp bom som begrenser kjøretilgangen til nettstasjonen, pumpestasjonen, øya/ Barbro n (46/1) og underetasjen på nybygg, og for å unngå avfallsdumping i elveskråningen. 5. Grønnstruktur 5.1 Turvei Områdene skal nyttes til formål grønnstruktur, med underformål turvei. Turvei for tilgang til friområder utenfor reguleringsområdet skal ivaretas. Turveien kan nyttes for gående- og syklende langs elva. Utformingen må være av en slik art at den sikrer god tilgjengelighet og farbarhet langs elva, såfremt dette er terrengmessig mulig. Turveien bør ha et permeabelt dekke, f. eks stampet subus. 5.2 Naturområde Området skal nyttes til formål grønnstruktur, med underformål friområde, som henger sammen med annen grønnstruktur på stedet. 5.3 Vegetasjonsskjerm Områdene skal nyttes til formål friområde, med underformål vegetasjonsskjerm. Vegetasjonsskjermen skal beplantes med høyere vegetasjon for å dempe innsynet til næringsområdene sett fra elva. 5

6 6. Hensynssoner 6.1 Høyspenningsanlegg Området er avsatt til fareområde i forbindelse med høyspentlinje. Bygge- og anleggstiltak tillates ikke i området. Nødvendig lagring kan tillates i forbindelse med høyspenningsanlegget. 6.2 Område med flomfare 1. Funksjoner/bruk Område med flomfare er vist på plankartet med skravur. Skravuren angir 200-årsflom. Dersom det skal oppføres bygninger i fareområdene, må punkt 2, under, oppfylles. 2. Vilkår Vilkår for å etablere virksomhet på område med flomfare, er at flomsikringstiltak gjennomføres. + 68,5 er nivået for 200-årsflom på stedet. Alle bygg og installasjoner utføres med sikkerhetsmargin 0,3 m slik at de tåler flom opp til kote 68,8. BESTEMMELSER OM REKKEFØLGE, ENDRING, PLANKRAV OG LIGNENDE 9. Rekkefølgebestemmelser 1. Utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer Dersom kommunen skal overta tekniske anlegg, må utbyggingsavtale og godkjenning av tekniske planer mellom utbygger og kommunen foreligge før det gis igangsettingstillatelse for disse anleggene. 2. Brannvann Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at brannvannforsyningen tilfredsstiller brannvesenets krav. 3. Flomsikring Det kan ikke gis igangsettingstillatelse for bygninger før det er dokumentert at alle bygg og installasjoner sikres mot 200-årsflommen inkludert en sikkerhetsmargin på 0,3 cm, slik at de ikke tar skade av flom opp til kote + 68,8. 4. Støy Det kan ikke gis brukstillatelse for bygge- og anleggstiltak innenfor reguleringsplanen før støytiltak er planlagt og gjennomført for eiendommer merket L på reguleringsplanen. Tiltak skal være i henhold til T-1442 (2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, i form av at støy på uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk ikke skal overskride 55dB. Støytiltakene vil være lokale tiltak på hver enkelt boligeiendom. Aktuelle tiltak kan være fasadetiltak, lokale skjermer og innglassing av balkonger. Hva slags type tiltak 6

7 som skal gjennomføres for å oppnå ønsket effekt, må vurderes for hver enkelt eiendom. 5. Universell utforming Før det gis igangsettingstillatelse for byggetiltak kreves det utomhusplan som dokumenterer at offentlig tilgjengelige områder som berøres av tiltaket, er universelt utforma. 7