Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /15 Kommunestyret /15

Transkript

1 Hattfjelldal kommune Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: Saksbehandler Dato: GBNR-74/7 15/198 15/1372 Ragnhild Haugen Konsesjon på erverv av fast eiendom Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg næring, natur og miljø /15 Kommunestyret /15 Rådmannens innstilling Andreas Kristoffer Aakervik søker om konsesjon for erverv av Grannes gnr 74 bnr 7 i Hattfjelldal, fordi han etter konsesjonslovens 5 annet ledd ikke skal oppfylle boplikten. Søknaden avslås, jf. konsesjonslovens 1 og 9. Det er ved avgjørelsen lagt vekt på at kommunen ønsker å styrke eller opprettholde den faste bosettingen i området. Stian Skjærvik rådmann

2 Habilitet i forvaltningen: Ingen kjent administrativ inhabilitet Side 2 av 7 Vedlegg: Dok.dato Dok.ID Tittel Kart dyrkbart 1826_74_4.pdf Kart hytte 1826_74_7.pdf Saksdokumenter i arkivsaken: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 1 I Andreas Kristoffer Aakervik Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom 3 U Andreas Kristoffer Aakervik Ang. søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom Hjemmelsgrunnlag Konsesjonsloven Rundskriv fra Landbruks- og matdepartementet LOV M Oppsummering av saken: Andreas Kristoffer Aakervik, født , søker konsesjon på erverv av Grannes gnr. 74 bnr 7 i Hattfjelldal, fordi han ikke skal bosette seg på eiendommen. Erverver er odelsberettiget. Saksopplysninger: Erverver: Andreas Kristoffer Aakervik, Trastvegen 5, 8665 Mosjøen Overdrager: Arna Henriette Aakervik, Skjervgt. 30B, 8657 Mosjøen Eiendommen ligger ca. 23 km fra Hattfjelldal sentrum, på vestsida av Røssvatnet. Søknad om konsesjon på erverv av Grannes gnr. 74 bnr. 7 ble mottatt Avtalt pris for eiendommen med bygninger er kr Fulldyrka areal er i dag leid ut til Rune Vesterbukt, skogen drives som vedskog/rydding i plantefelt. Ellers brukes eiendommen som feriested for erververs søsken og deres familier. Erverver med familie har hytte på gården og tilbringer store deler av sommeren der. Erververs planer for bruk av eiendommen består i å fortsette som i dag med utleie av jord, mens det planlegges økning i uttak av skog til både fyring og salg til Arbor. Erverver vurderer muligheten for utvikling av stedet til gårdsturisme, men det foreligger ingen konkrete planer. Eksisterende bebyggelse beskrives som uegnet til helårsbolig. Areal jfr. Skog og Landskap Sum grunnareal Fulldyrka jord Innmarksbeite Skog høy bonitet Skog middels bonitet Skog lav bonitet Uproduktiv skog Myr Jorddekt fastmark Bebygd areal daa 65.3 daa 7.3 daa 1.6 daa daa 18.1 daa daa 122 daa 12.9 daa 7.3 daa

3 Bygninger Grunnflate m² Byggeår Antall etasjer Gnr 74 Bnr 7 Teknisk tilstand Bolighus 86/63 54/70 2 Middels/d årlig Bolighus Dårlig/van nskade Fjøs/driftsbygning /69 2 Dårlig Garasje Dårlig Hytte Middels Side 3 av 7 Lovgrunnlag: Ervervet er konsesjonspliktig, jf. konsesjonsloven av 28. november Søknaden avgjøres av kommunestyret som kan innvilge, innvilge på vilkår eller avslå den. Kommunen skal ved vurdering ta utgangspunkt i konsesjonslovens 1, 9 og 11. Konsesjonsloven 1. (lovens formål) Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. 11. (vilkår for konsesjon) Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkårene etter søknad.

4 Side 4 av 7 Kongen skal ut fra hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap ta stilling til om det er påkrevd å stille vilkår om boplikt, og om boplikten skal være en personlig plikt for eier. Landbruks- og matdepartementets rundskriv M Punkt omhandler bosettingshensynet og det heter bl.a.: Etter konsesjonsloven 9 første ledd nr. 2 er bosettingshensynet et forhold det skal legges særlig vekt på (saksbehandlers utheving). Dette innebærer at det må avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i det aktuelle området og med hvilken tyngde. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i denne delen av kommunen. Bosettingshensynet kan bl.a. tilsi at søknaden avslås, eller at det i konsesjonsmeddelselen stilles vilkår om boplikt. Landbruksmyndighetene har plikt til å vurdere om det er nødvendig å sette vilkår om personlig boplikt. Det kreves ikke at kommunen har bekreftet behovet for å opprettholde eller styrke bosettingen gjennom for eksempel investeringer i infrastruktur eller lignende. Det er derimot tilstrekkelig at kommunen har et ønske om å opprettholde eller styrke bosettingen i det aktuelle område. Ønsket om å styrke bosettingen kan bare ivaretas dersom det er grunn til å tro at andre som ikke allerede bor i området vil erverve eiendommen med sikte på selv å bo der. Punkt omhandler odelsberettiget eller nær slekt som ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd: Det følger av 9 fjerde ledd første punktum, jf. 9 første ledd, at det skal det legges særlig vekt på hensynet til bosettingen, en driftsmessig god løsning, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det skal ved konsesjonsvurderingen i slike tilfeller ikke legges vekt på de hensyn som er nevnt i første ledd nr. 1 og 4 (prisvurderingen og hvorvidt erververen anses skikket til å drive eiendommen). I 9 fjerde ledd annet punktum er det fastsatt at det skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforholdene. Det skal legges vekt på «husforholdene» på eiendommen. Ved denne vurderingen skal alle bygningene som står på eiendommen tas i betraktning. Boplikt etter konsesjonsloven 5 annet ledd gjelder eiendom som er eller har vært brukt som helårsbolig. Er det dårlige husforhold på eiendommen, må en følgelig vurdere om eiendommen er egnet til, og kan fungere som boplass. Ved denne vurderingen må det sees hen til eiendommens beliggenhet, muligheter for oppgradering til vanlig god standard med innlagt strøm, vann og kloakk, veiforhold til eiendommen m.m. Det må videre tas stilling til om det er påregnelig at andre vil erverve eiendommen til boligformål. Etter 9 fjerde ledd tredje punktum kan det legges vekt på eierens «tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon». Disse momentene kan bare tillegges vekt som korrigerende moment. Dette innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Bare hvis den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, kan livssituasjonen eller tilknytningen etter omstendighetene bli avgjørende. Søkers tilknytning til eiendommen kan være av ulik karakter. En søker som er oppvokst på gården vil ofte ha sterk tilknytning til den, men også annen form for tilknytning som for eksempel besøk i ferier, familietilknytning m.m omfattes av uttrykket. Eksempler på at hensynet til søkers livssituasjon gjør seg gjeldende kan være forhold knyttet til arbeids- eller utdannelsessituasjon, familiære, helsemessige eller andre sosiale forhold. Den forståelse som er lagt til grunn ved anvendelsen av disse uttrykkene etter odelsloven 27 a, skal videreføres. Hensynene som er nevnt i 9 fjerde ledd er ingen uttømmende oppramsing av hvilke hensyn som er relevante ved vurderingen. Bestemmelsen må dessuten ses i sammenheng med konsesjonsloven 11 som gjelder konsesjonsvilkår. Vurdering: Hattfjelldal kommune arbeider aktivt for at landbrukseiendommer skal selges til folk som ønsker å bosette seg i kommunen, for å sikre bosettingen og helst øke folketallet i kommunen. NT-

5 Side 5 av 7 avdelingen har ofte forespørsler om ledige gårdsbruk fra folk som ønsker å bosette seg i Hattfjelldal. Å erverve en eiendom med totalareal på 755 dekar hvorav ca. 65 dekar er fulldyrka mark til fritidseiendom er ikke en ønskelig utvikling sett fra et landbruksmessig ståsted og det gir heller ikke flere innbyggere i kommunen. Det fremgår allerede av konsesjonslovens formålsbestemmelse at hensynet til bosettingen skal tilgodeses. Dette er gjentatt og forsterket for landbrukseiendommer. Det fremgår av 9 at dette er et forhold som det skal legges særlig vekt på. En kan treffe avgjørelser som tar sikte på å øke folketallet, eller avgjørelser som tar sikte på å opprettholde den bosettingen en allerede har i kommunen. Innholdet i uttrykket hensynet til bosettingen i området må forstås på samme måte som uttrykket omsynet til busetjing i jordlovens formålsbestemmelse, jordloven 1. Hovedbegrunnelsen for boplikten er å sikre at landbrukseiendommer av en viss karakter i størst mulig grad eies og bebos av brukeren. Begrunnelsen har flere viktige sider. Ett retter seg mot driften av eiendommen hensynet til å holde landbruksareal i hevd. Et annet hensyn ivaretar hensynet til å opprettholde hensynet til bosettingen på eiendommen. Gnr. 74 bnr. 7 er en eiendom som egner seg for bosetting og som ut fra sitt arealgrunnlag kan drives som landbrukseiendom og gi en viss inntekt. Jord- og arealbrukssjefen i Hattfjelldal finner det godtgjort at arealfordelingen som kommer fram av Skog og landskap sine gårdskart er riktige. Dette innebærer at eiendommen ut fra sin størrelse er en odelseiendom, jf. Odelsloven 2. Videre har eiendommen en bebyggelse som har vært nyttet til helårsbolig. Det opplyses at boligen er i dårlig stand, men det er mulig å oppgradere denne. Konsesjonssøker er bosatt i Mosjøen og ønsker ikke å flytte til kommunen. Formålet med bo- og driveplikten er å sikre bosetting samt å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer. Konsesjonsloven er et redskap som bygger opp om samfunnspolitiske mål. Det kan gis utsettelse med, eller helt fritak fra boplikten. Ingen har krav på fritak men avgjørelsen skal treffes etter skjønn av kommunen når følgende momenter er vurdert: Momenter som tillegges særlig stor vekt (1-3): 1. Om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området. Erverver ønsker ikke per dags dato å bosette seg på eiendommen, men nevner at det i fremtiden kan være ønskelig å oppgradere eksisterende bebyggelse, for så å starte gårdsturisme. Planene er ikke konkrete og det presiseres at dette må sees i sammenheng med økonomisk virkelighet. Ervervet anses ikke å ivareta hensynet til bosetting i området, med mindre erververs fremtidsplaner iverksettes. Taler for innvilgelse av konsesjon med utsatt frist for tilflytting. 2. Om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning. Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Ved overdragelse vil landbruksarealet, som tidligere, leies ut til nabo på langsiktig kontrakt. Dermed er driveplikten overholdt, men dette anses ikke som en god løsning da eiendommen i seg selv har potensiale til å drives som selvstendig bruk. Videre er det dyrkbart areal på eiendommen slik at dagens avkastingsevne kan økes betraktelig. Taler mot innvilgelse av konsesjon. 3. Om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Hensynet til kulturlandskapet er dessuten knyttet til produksjon av miljøgoder som turveier og natur- og kulturopplevelser for allmennheten. Det samme gjelder muligheten for jakt, fiske, rekreasjon og turisme. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Det kan gi grunnlag for avslag eller konsesjonsvilkår hvis konsesjonssøker skal bruke eiendommen på en måte som bidrar til å redusere kulturlandskapsverdiene.

6 Side 6 av 7 Å benytte en landbrukseiendom av denne størrelsen til fritidseiendom anses ikke å ivareta hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Taler mot innvilgelse av konsesjon. Momenter som ikke tillegges særlig vekt (4-5): 4. Eiendommens størrelse og avkastingsevne Eiendommen har 65.3 dekar fulldyrka jord og 7.3 dekar innmarksbeite. Ca. 190 dekar produktiv skog og resterende uproduktiv skog og myr. Gården er i Hattfjelldals målestokk middels, med potensiale til oppdyrking av mye areal. Etter et anslag ut fra gårdskartet Skog og landskap kan det dyrkes opp minst 75 dekar i nærheten gårdens sentrum på vestsiden av FV 291. Det er også ca. 60 dekar potensielt dyrkbart litt lenger unna, også på vestsiden av FV 291. Jf. vedlagt kart dyrkbart. Det må presiseres at området ikke er vurdert ut fra befaring. Myrområder er ikke medregnet i nevnte dyrkbare mark (myrområder betegnes som dyrkbare i karttjenesten Skog og landskap). Avkastingsevnen på gården er i taksten beregnet ut fra netto avkastningsverdi for dyrket mark og gir en total avkasting pr. år på ,-. Total verdi på skogen er i taksten satt til ca ,-. Eiendommen ligger vakkert til ved Røssvatnet og anses å kunne ha stort potensiale som landbrukseiendom dersom den forvaltes riktig. Administrasjonen i Hattfjelldal får stadig henvendelser fra personer som ønsker å kjøpe gårdsbruk av denne størrelsen. Taler mot innvilgelse av konsesjon. 5. Husforholdene Bolig fra 1954 ble påbygd/renovert i 1970 og er i middels/dårlig stand. Elektrisk anlegg er åpent med skrusikringer, vann fra privat brønn og plass-støpt septiktank. Råteskade på utvendig bordkledning og noen dårlige vinduer. Husets isolering består av sagflis og glassvatt. Hus nr. to fra 1935 har vannskade og beskrives ellers som i dårlig forfatning. Driftsbygning er beskrevet som i dårlig forfatning med fuktskade i tak. Den har fått kar. 2 under driftsrelevanse på en skala fra -10 til 10 hvor -10 er unyttig. Selv om husforholdene pr. i dag ikke er optimale, er det mulighet for oppgradering. Det er innlagt strøm, vann og kloakk og veiforholdene er bra. Det er anses påregnelig at andre vil erverve eiendommen til boligformål. Familien har en fritidsbolig på eiendommen i nærheten av eiendomsgrense i sør, vestre side av FV 291. Ved eventuelt salg av gården vil denne hytta kunne fradeles uten å gi betydelige ulemper for grunneiendommen. Jf. kart hytte vedlagt. Taler for innvilgelse av konsesjon med utsatt frist for tilflytting. Korrigerende moment (6): 6. Tilknytning til eiendommen og eiers livssituasjon Overdrager er erververs mor. Erverver er født og oppvokst på gården og har odel. Han er gift og har fire barn i alderen fra 11 til 24 år. Jobber i Mosjøen. Erverver bruker mye av sin fritid på eiendommen. Dette må vurderes som nær tilknytning til eiendommen og tidligere eier. Taler for innvilgelse av konsesjon med utsatt frist for tilflytting. Ønsker også å minne om kommunens tilskudd til selger av landbrukseiendom som ikke er i aktiv drift. Jf. kommunens hjemmeside Konklusjon/anbefaling: Ut fra overstående argumentasjon fremlegger undertegnede to alternativ til vedtak: Alternativ 1: Andreas Kristoffer Aakervik søker om konsesjon for erverv av Grannes gnr 74 bnr 7 i Hattfjelldal, fordi han ikke skal oppfylle boplikten etter konsesjonslovens 5 annet ledd. Søknaden avslås, jf. konsesjonslovens 1 og 9.

7 Side 7 av 7 Det er ved avgjørelsen lagt vekt på at kommunen ønsker å styrke eller opprettholde bosettingen i området. Alternativ 2: Andreas Kristoffer Aakervik søker om konsesjon for erverv av Grannes gnr 74 bnr 7 i Hattfjelldal, fordi han ikke skal oppfylle boplikten etter konsesjonslovens 5 annet ledd. Søknaden innvilges jf. konsesjonslovens 1 og 9, på følgende vilkår etter konsesjonslovens 11: Erverver bosetter seg på eiendommen innen fem år regnet fra og selv bebor den i minst 5 år. Driveplikten på jordbruksarealer overholdes Skogen drives i samråd med skogmyndighetene i kommunen Ragnhild Haugen jord- og arealbrukssjef