Vedtak om begrenset høring av forslag til endring etter forenklet prosess av områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2, PlanId

Transkript

1 Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4739 L12 Vedtak om begrenset høring av forslag til endring etter forenklet prosess av områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2, PlanId Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til endring etter forenklet prosess av områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2, PlanID , ut til begrenset høring. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens Sammendrag Områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2 ble vedtatt , med 20 byggeområder. Det søkes gjort endringer i den delen av planen som er detaljregulert for utbygging, på bakgrunn av mer nøyaktig oppmåling og videre detaljprosjektering. Området er stedvis svært bratt, og tiltakshaver mener at endringene vil bedre terrengtilpasning og samlet sett en bedre utbygging. Endringene summerer seg opp til 8 ulike punkter, fordelt på 5 i plankartet og 3 i bestemmelsene. Byplan mener at endringene vil bidra til en bedre og mer hensiktsmessig utbygging av området og at de vil bidra til gjennomføring av den vedtatte planen. Siden endringene ikke gir vesentlige konsekvenser for gjennomføringen av den gjeldende planen, vurderes de til å kunne behandles innenfor rammene av en enklere prosess. Endringene kan derfor sendes på begrenset høring i henhold til plan- og bygningslovens Saksopplysninger Bakgrunn Områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2 ble vedtatt Planen inneholder totalt 20 boligområder, hvor av 5 er regulert med detaljerte bestemmelser og plankart for å kunne danne selvstendig grunnlag for byggesøknader. Disse byggeområdene er omfattet av et eget bestemmelsesområde (#1), og et eget sett med bestemmelser. De øvrige områdene er gjenstand for plankrav, og er delvis under detaljregulering i skrivende stund. Under pågående detaljprosjektering har det blant annet vært utført supplerende oppmålinger og avvirking av skog. Tiltakshaver ser på bakgrunn av dette behov for å gjøre endringer i nylig vedtatt plan for å oppnå en god utnyttelse og samtidig ivareta krav til god terrengtilpasning for å utvikle området på en best mulig måte.

2 Søknad og forslag til endring av plan Norconsult AS har på vegne av Hunstad Sør Utbyggingsselskap AS sendt inn søknad om å endre vedtatt områdereguleringsplan for Hunstad sør del 2, PlanID Endringen er innenfor bestemmelsesområde #1, som er detaljplanlagt for utbygging. Det søkes gjort fem endringer i plankartet, samt tre endringer/justeringer av bestemmelsene. 1. Kommunal veg inkl. vendehammer forlenges vestover og inn i B16. Uteoppholdsareal flyttes etter. 2. Justering av formålsgrenser/plangrense inn mot eksakt vegtrase for felt o_s2 som er tatt frem i arbeidet med detaljreguleringen av Øveråsan vest området, dvs. feltene B13. Dette innebærer også justering av turdragene o_gdt2 og Justering/flytting av uteoppholdsarealet BUT3 til mer hensiktsmessig plassering ift. tenkt utbygging. 4. Det åpnes for direkteatkomster fra nord (o_sv) og inn i felt B Avsetting av plass for renovasjonsanlegg som bygget. Foreslåtte endringer i plankartet

3 Forslag til nytt plankart 6. Ny setning i 11.1 Boligbebyggelse (B16-B20) «Eventuelle nettstasjoner, forstøtningsmurer, gjerder, skilt, etc. tillates plassert utenfor de definerte byggegrensene.» 7. Ny bestemmelse: «11.3 Renovasjonsanlegg (BRE) Området er regulert til felles område for renovasjonsanlegg» 8. Bestemmelse utgår: «14.1 Sikringssone frisikt (H140) Områder med signatur H140_reguleres til sikringssone frisikt. Innenfor sikringssonen tillates ikke sikthindringer høyere enn 0,5m. Enkeltstående søyler, stolper og lignende kan stå innenfor sikringssonen.» Det fremgår av søknaden at hensikten med endringen er å oppnå bedre terrengtilpasning av tenkt utbygging, også med tanke på å oppnå det ønskede antallet boenheter i området. Behovet for endringen ble avdekket i detaljprosjekteringen av vei, vann og avløp, da det også ble gjennomført supplerende oppmålinger. Det har også i sammenheng med detaljplanlegging av feltene i nord blitt vurdert som nødvendig å gjøre justeringer av veitraseene. Vurderinger Planen ble vedtatt relativt nylig, og det aktuelle området er ment å være detaljert nok til utbygging. Byplan ser positivt på at en gjennom prosjektering og supplerende oppmåling har avdekket at planen må justeres for å oppnå best mulig kvaliteter og samtidig oppnå målene om utnyttelse som ligger i planen. Erfaringer med utbyggingen av de østlige delene av Hunstad sør, der planens rammer er videre, viser at det er nødvendig med et best mulig prosjekteringsgrunnlag for å oppnå gode kvaliteter. Dette dreier seg om aktuelle hustyper og terrengdata. Mangel på sikker kunnskap om dette i reguleringsplanen kan føre til uheldige arronderinger og store terrenginngrep og kan i verste fall føre til reduserte miljø- og bokvaliteter. Byplan er derfor grunnleggende positiv til at det prosjekteres grundig i forkant av regulering og at reguleringsplanen gjenspeiler de aktuelle forholdene i området.

4 Punktvis vurdering: Endring 1: Kommunal veg med snuhammer forlenges vestover og inn i B16. Uteoppholdsareal f_but1 flyttes etter. Vurdering: Hovedhensikten er å oppnå en bedre arrondering av byggeområdene og redusere høydene på skjæringer og andre terrenginngrep knyttet til veien. Byplan vurderer endringen som positiv. Endring 2: Justering av plangrensen inn mot eksakt vegtrase for vei o_s2 som ønskes justert i detaljreguleringen av Øveråsan vest området. (B13-B15). Dette innebærer også justering av turdragene o_gdt2 og 3. Vurdering: Endringen har som hensikt å tilpasse seg til den pågående detaljprosjekteringen av Øveråsan vest. Vegtraseene i områdereguleringen er lagt på overordnet nivå, og det er naturlig å åpne for mindre endringer av disse etter detaljert prosjektering. Byplan er positiv til endringen. Endring 3 og 4: Flytting av uteoppholdsarealet BUT3 til mer hensiktsmessig plassering ift. tenkt utbygging. Åpne for direkteatkomster fra nord (o_sv) og inn i felt B18. Vurdering: Etter nærmere prosjektering har en forlatt ideen om en intern tilkomstvei i feltet. Utearealet BUT3 var tenkt i tilknytning til denne. Etter nye oppmålinger har tiltakshaver kommet til at det er mer rasjonelt å flytte utearealet lengre mot øst, og åpne for direkte avkjørsler fra samlevegen i tillegg til avkjørslene fra stikkveien gjennom feltet. Feltet B18 er stedvis meget bratt, og blir på denne måten delt opp i to byggeområder. Utearealet er plassert i relativt flatt terreng, og innenfor avstandskravet fra de planlagte boligene. Det har vært avholdt møter mellom tiltakshaver og byteknikk om opparbeiding av disse utearealene, men ingen egne møter om direkteavkjørslene. Byteknikk bes komme med innspill om dette i høringen. For øvrig er Byplan positiv til endringene som foreslått. Endring 5: Avsetting av plass for renovasjonsanlegg som bygget. Vurdering: Renovasjonsanlegget er bygget i området i tråd med gjeldende plan, og Byplan ser på det som positivt at det blir lagt inn i plankartet som vist. Endring 6: Eventuelle nettstasjoner, forstøtningsmurer, gjerder, skilt, etc. tillates plassert utenfor de definerte byggegrensene. Vurdering: Planen tillater i dag at garasjer og frittliggende boder kan plasseres utenfor de fastsatte byggegrensene mot vei. Byplan forutsetter at byteknikk blir hørt i byggesaker der dette er en aktuell problemstilling. Endringen er ment å gi mer fleksibilitet i utbygging i bratt terreng. Byplan er positive til endringen, og oppfordrer til at terrengbehandlingen blir godt ivaretatt i detaljprosjekteringen for å unngå høye støttemurer Endring 7: Nytt formål for renovasjonsanlegg settes inn i bestemmelsene

5 Vurdering: Dette følger av endring i plankartet. Endring 8: Frisiktsone utgår Vurdering: I byggesøknadsprosessen for renovasjonsanlegget ble det lempet på frisiktsonene. Bakgrunnen for dette er blant annet at vegene vil få en lavere fartsgrense enn det som var forutsatt i reguleringsplanen. De nye frisiktslinjene havner utenfor utbyggingsformålene, og foreslås derfor tatt ut. Byplan har ingen innvendinger mot dette. Oppsummering: Områdereguleringen for Hunstad sør er relativt ny, og legger til rette for videre detaljregulering i de fleste feltene. Delen som ønskes endret er detaljert nok til å danne selvstendig grunnlag for byggesøknader. Imidlertid har tiltakshaver gjennom supplerende oppmålinger og videre prosjektering konkludert med at det er behov for å gjøre ovenstående endringer. Med bakgrunn i erfaringer fra Hunstad sør del, ser Byplan at det lønner seg å legge arbeid i detaljplanleggingen blant annet for å unngå uheldig terrengbehandling og øke for å oppnå best mulige kvaliteter ved utbygging. Byplan vurderer det som hensiktsmessig å endre planen som foreslått. Endringene er i tråd med hovedhensikten med planen, og er etter byplans syn begrenset i slik grad at de kan gjennomføres innenfor rammene av en forenklet prosess. Konklusjon og anbefaling Byplansjefen vurderer at planendringen kan gjøres innenfor rammene av en forenklet prosess, da de omsøkte endringene ikke er i strid med hovedhensikten med gjeldende plan og bidrar til å gjennomføre utbyggingen i tråd med denne. Endringen kan dermed sendes på begrenset høring i tråd med plan- og bygningslovens Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Arkitekt Trykte vedlegg: 1 Søknad om reguleringsendring 2 Forslag til nytt plankart 3 Forslag til nye bestemmelser