GLEMMEN GÅRD NÆRINGSPARK

Transkript

1 1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GLEMMEN GÅRD NÆRINGSPARK FREDRIKSTAD KOMMUNE Egengodkjent av Fredrikstad Bystyre i sak 112/08 Endring vedtatt av Fredrikstad Bystyre i sak 91/13 Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. 1 REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til: Trafikkområder: Spesialområder: Fellesområder: Kombinerte formål. Kjørevei Gang- og sykkelvei, fortau Annen veigrunn Parkbelte i industristrøk Frisiktsone ved vei Kulturminne som skal undersøkes Naturvernområde (på land) Felles avkjørsel Bolig/Kontor Industri/Kontor/Forretning 2 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 2.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav til veier, vann- og avløpsledninger Før det gis tillatelse til tiltak for trafikkområder, vann- og avløpsledninger skal tekniske planer for disse godkjennes av kommunen. Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes. b) Krav til utbyggingsavtale Før det gis tillatelse til tiltak i området skal det foreligge en utbyggingsavtale mellom og utbygger med hensyn til kostnader rundt anleggelse, kvalitetsstandard og drift av områdets infrastruktur. c) Krav til rekkefølgeområde Området som er avgrenset som rekkefølgeområde nord i planområdet, kan ikke bygges ut før det foreligger godkjent reguleringsplan som viser hvordan riksvei 109 videreføres nordover fra planområdet som firefeltsløsning. 2.2 Krav til bebyggelse På de forskjellige feltene for bebyggelse skal det legges vekt på å få et samstemt uttrykk på bebyggelsen og i forhold til nabobebyggelsen. 1

2 2 Bebyggelse skal legges inn til byggegrensene mot vei A og vei B. Dette gjelder dog ikke felt F. Parkering, utendørs lagerarealer og vareleveranser legges på baksiden eller siden av bebyggelsen. Utelagring skal skjermes med vegetasjon, gjerder eller være innebygd. 2.3 Krav til skilting Skilting i området skal godkjennes av bygningsmyndighetene i kommunen. 2.4 Krav til geotekniske undersøkelser Ved godkjenning av rammetillatelse skal det foreligge geotekniske undersøkelser eller vurderinger. 2.5 Krav til grøntanlegg Det skal utarbeides en helhetlig plan for grøntanlegget. Innslagene av trær skal etableres så tidlig som mulig og senest ved utbygging av tilliggende områder. Drift og vedlikehold av grøntanlegget skal også underlegges en felles løsning for å sikre en god og jevn kvalitet på grøntanlegget. Før anleggelse av veier og ledninger starter skal det foreligge en godkjenning av plan for grøntanlegget fra planog bygningsmyndighetene. 2.6 Tilgjengelighet Det skal legges vekt på universell utforming i planløsningen. Allment tilgjengelige anlegg skal søkes tilpasset universell utforming slik at de kan benyttes på like vilkår av så mange som mulig. 2.7 Parkering Parkering skal innpasses i samsvar med bestemmelsene i den kommunale vedtekt til Planog bygningsloven: For industri og lager: 10 parkeringsplasser pr kvm bruksareal. For kontorer: 15 parkeringsplasser pr kvm bruksareal. For forretning med tilhørende lager: 30 parkeringsplasser pr kvm bruksareal 2.8 Avkjørsler Avkjørslene skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. I tilknytning til avkjørselen skal det være mulig å vende aktuell kjøretøytype på egen eiendom eller felles atkomst. 2.9 Nettstasjoner og el.forsyning De to eksisterende og et nødvendig antall nye nettstasjoner for elektrisitetsforsyningen skal innarbeides i planområdet Arkeologiske utgravninger Før iverksettingen av tiltak i henhold til reguleringsplan for Glemmen gård skal det foretas arkeologiske utgravninger av de berørte automatisk fredete kulturminnene (id , id , id og id ) i planområdet. Det skal tas kontakt med Østfold fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske utgravningen kan fastsettes Kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) 8. 2

3 3 3 TRAFIKKOMRÅDER (PBL 25.1 LEDD NR. 3) 3.1 Fellesbestemmelser Alle offentlige trafikkområder skal opparbeides i henhold til s retningslinjer. Det skal ved detaljutforming og gjennomføring av anlegget legges vekt på trafikksikkerhet, god framkommelighet og god estetisk utforming. Estetikk Det skal legges vekt på god landskapsarkitektur med god tilpasning av veianlegg og tilhørende bygninger til terreng og omgivelser, høy estetisk kvalitet og funksjonell og bevisst utforming. Det skal benyttes materialer og planter som bidrar til harmoni med omgivelsene. 3.2 Kjøreveger (Vei A og Vei B) a) Arealbruk og tilgjengelighet. Områdene skal benyttes til offentlige kjøreveger med langsgående gang- og sykkelvei som vist på plankartet. Fotgjengeroverganger skal ha tilgjengelighet for funksjonshemmede. d) Vegbredde Gater og veger skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. 3.3 Annen veggrunn a) Vegskjæringer. Eventuelle vegskjæringer med høyde over 1,0 meter som grenser mot byggeområder, friområder eller fellesareal må sikres med gjerde. b) Tilplanting Annen veggrunn skal opparbeides pent og tilplantes der det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Vedlikeholdssone / grøft skal tilsåes med gras. 3.4 Gang- og sykkelveger (GS1, GS2 osv.) a) Arealbruk og tilgjengelighet Gang- og sykkelvegene skal opparbeides med fast dekke. b) Vegbredde Gang- og sykkelvegene og fortau skal opparbeides med bredder som vist på plankartet. 4 SPESIALOMRÅDER 4.1 Parkbelte i industristrøk Disse områdene består av to typer landskap. Det er tidligere dyrket mark og det er tidligere beitemark. Områdene skal opparbeides parkmessig og vedlikeholdes i henhold til hovedplan for grøntanlegget. Eksisterende lindeallé i parkbelte C inn mot gårdstunet fra vest skal bevares og skjøttes. 4.2 Frisiktsone ved veg Områdene er vist med svart skravur på plankartet kombinert med andre formål. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m 3

4 4 over tilstøtende vegers nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten tillates. 4.3 Naturvernområder I bekkedraget skal eksisterende vegetasjon av edelløvskog bevares. Det skal kun tynnes og ryddes i en liten grad. 4.4 Kulturminne som skal undersøkes Før det gis tillatelse for anleggevirksomhet eller gis rammetillatelse for bebyggelse i disse områdene som er markert mede kulturminner, må det foretas utgravinger og dokumentasjon av kulturminner nede i bakken. De arkeologiske utgravningene skal foretas under ledelse av og godkjent av arkeologiske myndigheter. 5 KOMBINERT FORMÅL Industri/kontor/forretning. 5.1 Felles. Områdene kan utnyttes til industri-, kontor og forretningsformål. De kan bebygges med inntil 75 % BYA. I områdene med dette reguleringsformålet kan maksimalt 20% av tillatt bebygd areal benyttes til detaljhandel. Det tillates kun etablert en detaljhandelsvirksomhet med vareslag som er å regne som plasskrevende med bruksareal inntil 1500 kvm innen hvert delfelt (felt A- F). Håndverks- og produksjonsbedrifter kombinert med detaljutsalg knyttet til virksomheten tillates. Bebyggelsen skal bortsett fra felt F, legges med hovedfasade inn mot byggegrense mot vei A og vei B 5.2 Felt A, B og D Bebyggelsen i disse feltene skal ha saltak med takvinkel 7-35 grader. Bygningsbredden skal ikke være over 20 meter. Bebyggelsen skal grupperes på en måte som er inspirert av og tilpasset det gamle gårdstunet på felt D og felt H. Største tillatte gesimshøyde er 12 meter. Største tillatte mønehøyde 15 meter. Høydene gjelder målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bebyggelsen skal ha fasadematerialer som tegl, puss, betongelementer eller trefasader. Stål eller aluminiumsfasader tillates ikke. 5.3 Felt C Bebyggelsen skal ha flatt tak. Største tillatte gesimshøyde er 14 meter. Høyden gjelder målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bebyggelsen skal legges med hovedfasaden i byggegrensen mot vei A mens parkering, varemottak, søppelcontainere og liknende skal plasseres på østsiden av bebyggelsen mot jernbanen. I tillegg til fasadematerialer som i felt A og B kan det også benyttes fasadematerialer av metallplater. 5.4 Felt E Bebyggelsen skal ha flatt tak. Bebyggelsen kan ha største gesimshøyde (kotehøyde) som boligblokkene på naboområdet sør for feltet (cirka 13 meter). Bebyggelsen skal ligge med en vegg i byggelinja mot vei A. Det skal benyttes puss, tegl eller betongelementer i fasadene med lyse farger avstemt til blokkbebyggelsen sør for feltet. 4

5 5 5.5 Felt F og G Bebyggelsen skal ha flatt tak eller saltak med takvinkel 5-15 grader. Største tillatte gesimsog/eller mønehøyde er 14 meter. Høydene gjelder målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. I tillegg til fasadematerialer som i felt A og B kan det også benyttes fasadematerialer av metallplater. Bebyggelsen innefor hver enkelt tomt skal avstemmes i forhold til hverandre. 6 KOMBINERTE FORMÅL Bolig/kontor 6.1 Område for frittliggende småhusbebyggelse Dette omfatter bolighuset på gårdstunet med tilhørende hage. Området kan utnyttes inntil 25 % BYA. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel grader. Avvalming inntil halvvalm tillates. Maksimal gesimshøyde er 7 meter, mens maksimal mønehøyde er 11 meter. Høydene gjelder målt i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bebyggelse på området skal tilpasses og underordnes det gamle våningshuset. 7 STØY og LUFTFORURENSNING 7.1 Støy For planområdet skal Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442 gjelde. Før igangsettingstillatelse skal det dokumenteres at ovenstående krav kan oppfylles, eventuelt ved støyskjermingstiltak. 7.2 Luftforurensing Nivået på forurensning i lufta fra virksomhet i planområdet får ikke overstige grenseverdien for lokal luftforurensning etter retningslinjer T Det skal heller ikke tillates virksomhet som gir sjenerende lukt. SG arkitekter PSt Rettet sist: