Saksframlegg. Ark.: L12 Lnr.: 11569/17 Arkivsaksnr.: 14/

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: L12 Lnr.: 11569/17 Arkivsaksnr.: 14/ Saksbehandler: Jon Sylte OMRÅDEREGULERING SEGALSTAD BRU - INNKOMNE UTTALELSER VED 1. GANGS HØRING OG FORSLAG TIL ENDRING AV PLAN Vedlegg: 1. Høringsuttalelser med administrasjonens foreløpige kommentar 2. Alternativ avgrensing av boligområde i Fjerdumsskogen (BF) 3. Alternative atkomstmuligheter for boligområde Engeland/Fjerdumsskogen 4. Alternativt boligområde i Segalstadbaklia (BF) 5. Utvida boligområde for konsentrert boligbebyggelse ved Fjerdum (BK) Andre saksdokumenter (ikke utsendt): SAMMENDRAG: Ved 1. gangs høring er det innkommet 23 uttalelser. Fra regionale planmyndigheter er det kommet inn mange innsigelser. Hovedinnvending er at jordvernet ikke er tatt nok på alvor, slik at det er for stort forbruk av dyrka jord. Dette gjelder nye areal til boligbebyggelse (frittliggende tomter og konsentrert bebyggelse) og til næringsformål. Mange av merknadene går på detaljer i reguleringsbestemmelsene, som det er relativt greit å etterkomme. For å avklare viktige spørsmål gjennomføres det nye analyser for flomsone på nordsida av sentrum, fare for ras og skred fra ovenfor planområdet på østsida, og vegløsninger for Kanadavegen og til nye boligområder. Vedlagt saken er sammendrag av alle uttalelser, med kommunens foreløpige kommentar. Spesielt for arealer med innsigelse legges det fram alternative forslag til løsninger, og planutvalget og formannskapet (som kommuneplanutvalg) bes komme med prioriteringer for hvilke valg kommunen skal gjøre. Hvilke arealer kan vi ta ut av planen, hvilke alternative arealer skal vi velge? Hvilke arealer er det viktigst å arbeide for å få gjennomslag av hos regionale myndigheter? Planutvalgets og formannskapets prioriteringer vil være viktig for de videre drøftingene spesielt med regionale myndigheter. SAKSOPPLYSNINGER: Ved 1. gangs høring med uttalefrist er det innkommet 26 uttalelser. NVE, Fylkesmannen i Oppland, NVE og Oppland fylkeskommune har fremmet innsigelser. Konsekvensen av at regionale planmyndigheter fremmer innsigelse, er at kommunen ikke kan vedta planen. Partene må søke å komme til enighet om de forholdene som det foreligger

2 innsigelse til, og fylkesmannen kan gjennomføre mekling. Lykkes heller ikke dette, så går planen til Kommunaldepartement for avgjørelse. Formålet med denne saken er å få politiske signaler om strategiske valg spesielt når det gjelder arealbruk. Hva skal vi foreslå å ta ut av planen, og hva er det viktigst å jobbe videre med for å beholde i planen. Med dette som grunnlag vil vi be om møter med regionale planmyndigheter for å prøve å komme til enighet. Innsigelser til planforslaget NVE har fremmet innsigelse til ( dok 152): o Omlegging av Gausa/Vesleelva inntil miljømessige og vassdragstekniske krav er innarbeidet i planbestemmelsene o Mangelfull ROS-analyse når det gjelder skred/tiltak utenfor planområdet o Manglende sikring mot flom Fylkesmannen i Oppland har fremmet slike innsigelser ( dok 152): o Manglende bestemmelser om avbøtende tiltak i støyutsatte områder o Omlegging av Vesleelva mangelfulle bestemmelser om gjennomføring og reetablering av nytt elveløp og kantvegetasjon o Innsigelser ut fra jordvernhensyn til BK1-2 BF1-2 FKI-9 I8-adkomstvei Omlegging av Kanadavegen o Ufullstendige vurderinger i ROS-analysen av skredfare utenfor planområdet, som kan virke negativt inn på planområdet o Manglende begrensning på detaljvarehandel tilknyttet områder med KFI o Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging på grunn av: For svake bestemmelser om fortetting i sentrum Organisering av parkering og mangel på maksimumsbestemmelser Spredning av boliger og næringsareal utenfor sentrumssonen som medfører tettstedsspredning Statens vegvesen har fremmet innsigelse til ( dok. 152): o Manglende rekkefølgebestemmelse om trafikksikker skoleveg før nye boligområder kan tas i bruk o Ny adkomstveg til industriområde I8 Oppland fylkeskommune har slik innsigelse ( dok. 154): o Fylkesutvalget viser til «regional plan for attraktive byer og tettsteder» og har innsigelse til bestemmelsen 5.10 og 5.10 a) fordi det i bestemmelsen tillates etablering

3 av kontor og forretningsvirksomhet utenfor sentrum uten at størrelse er konkretisert i planforslaget. Her bør kommunen lage en bestemmelse om at handelsvirksomhet ikke skal overstige 1500 m2. o Fylkesutvalget har innsigelse til planen inntil ny dispensasjonsbehandling for kulturminner er gjennomført og merknader er innarbeidet i bestemmelser, jfr. kulturminneloven 8 fjerde ledd. I tillegg foreligger det mange forslag fra regionale myndigheter til endringer/forbedringer av planen, uten at det fremmes som innsigelse. Vi har også mange synspunkter fra organisasjoner og privatpersoner. Alle merknadene er referert i vedlegg 1, og med våre foreløpige kommentarer. VURDERING: Boligareal Historikk og tilgjengelig boareal BOLIGBYGGING (GODKJENTE NYE BOENHETER) * SUM FOLLEBU SEGALSTAD BRU FORSET SVINGVOLL SPREDT BOLIGBYGGING TOTALT I KOMMUNEN Ut fra kommunens oversikt over årlige godkjenninger av boenheter de siste 10 årene legges det til grunn at det er behov for å ha en boligreserve på ca. 250 nye boenheter i planperioden. Boligbygginga er størst i Follebu og ved Segalstad Bru. Ved Segalstad Bru er det pr tre regulerte boligtomter som er ledige. Hvilke boligtyper trenger vi ved Segalstad Bru Som nevnt over er det nå omtrent ikke igjen eneboligtomter i boligområdene rundt Segalstad Bru. Etterspørselen har vært god de siste årene. Godkjente arealer for konsentrert boligbebyggelse har vi også lite av, bortsett fra i sentrum. Regionale planmyndigheter mener at vi i liten grad skal tilrettelegge for eneboliger. Både fordi trenden går mer og mer mot leiligheter, og fordi eneboliger er arealkrevende.

4 Kommunen er likevel av den oppfatning at det er viktig å ha mulighet for både å bygge eneboliger og leiligheter i nærheten av kommunesenteret. Erfaringene viser at det er liten etterspørsel i Forset og Svingvoll, det er ved Segalstad Bru og Follebu de fleste vil etablere seg. Det er viktig å stadig ha tilbud på leiligheter, men det er også viktig å ha tilbud for de som vil bygge sitt eget hus. Særlig barnefamilier vil ha litt mer uteplass rundt seg mens barna er små, mens mange eldre flytter til leiligheter. For å ha livskraftige lokalsamfunn og opprettholde folketallet i kommunen er det viktig å ha attraktive boområder og typer. Samtidig letter dette presset på utbygging i Lillehammer. Det er ei utfordring å finne nye og attraktive boområder nær sentrum uten at det går utover dyrka mark, etter som jordbruksareal omkranser stort sett hele tettstedet. Foreløpig konklusjon: Kommunen må tilrettelegge også for noe eneboligtomter ved Segalstad Bru. Disse bør ligge nærmest mulig sentrum og skole ut fra hensyn til transport og for å styrke sentrum. Det er viktig å stimulere profesjonelle utbyggere til utvikling av leilighetsbygg og mer konsentrert bebyggelse i og tett inn til sentrum. Områder for frittliggende boligbebyggelse (BF) Foreslåtte boligområder på østsida av Segalstad Bru er for det meste regna som lite aktuelle for eneboligtomter dels fordi det er bratte arealer som egner seg best for konsentrert bebyggelse, og det flateste arealet nærmest sentrum er så sentrumsnært at det bør forbeholdes konsentrert bebyggelse. I planforslaget til 1. gangs høring er det vist et område nordvest for industriområdet Bjørndalsvollen (utvidelse av Fjerdumskogen). Her er det kommet innsigelser på BF1-2, som er det øverste/vestre delen av feltet. Dette pga. av jordvernhensyn. Dette er dels overflatedyrka areal som brukes til beite, og dels skog som grunneier på Engeland har søkt om tillatelse til å dyrke opp. Her er det vurdert ei alternativ avgrensing, sjå vedlegg 2. Her forskyves området nedover/østover mot Fjerdumsmoen gard, og en tar ut den øverste/vestre delen på Engeland som består mest av jordbruksareal/beite. Det nye arealet er skog. Bruttoarealer er omtrent det samme ca. 90 dekar. Arealet blir liggende lågere og trolig litt mindre attraktive tomter. Her kaller vi opprinnelig forslag Engeland og alternativt forslag Fjerdumskogen. Enkel sammenligning mellom alternativene: Tema Engeland Fjerdumskogen Kommentar Jordvern - + E: Beiteareal, planlagt dyrking Terreng for bygging + - F er brattere Attraktivitet (sol, utsikt) + - F ligger djupere og mindre sol Atkomst til det nye boligområdet: I flere merknader er det vist til at det er uheldig trafikkmessig at atkomsten til et nytt boligområde går gjennom industriområdet Bjørndalsvollen, og det uttales også at dette gjør boligområdet mindre attraktivt. I planen er det lagt opp til gang-/sykkelveg og fortau parallelt med atkomstvegen, slik at

5 trafikksikkerheten er bra ivaretatt sjøl om det blir kryssinger av gs-vegen med store biler. Det er ikke kommet innsigelser til forslaget. Vi ser at dette ikke er en optimal løsning, og har under utredning to alternativer (vedlegg 3): - Avkjøring fra fv. 255 Vestringsvegen like nedenfor Granbakken. Her har vegvesenet for noen år siden gitt tillatelse til ny avkjøring til boligeiendommen. Det er mulig å bygge gang- og sykkelveg på samme side langs fylkesvegen, men det er relativt krevende og kostbart pga. stor høgdeforskjell ned på industritomt. Alternativt må gangtrafikken krysse over fylkesvegen og gå langs eksisterende gs-veg til sentrum. Det er også mulig å lede gangtrafikken gjennom industriområdet, men da er mye av poenget med ny avkjøring borte. Sjøl om vegvesenet tidligere har gitt tillatelse til avkjøring her, så er administrasjonen usikker på hvor god denne løsninga er etter som det er en mer trafikert veg, avkjøringa blir i en liten kurve og det er stigning på hovedvegen. Dette må avklares med Statens vegvesen. - Avkjøring fra fv. 315 Baksidevegen like nord for det etablerte boligfeltet Fjerdumskogen. Denne vil grense inn til eksisterende boliger og komme litt inn på dyrka jord på Fjerdumsmoen. Foreløpig konklusjon: Alternativ Fjerdumskogen velges for å unngå innsigelse. Men bør ha med areal inn på Engeland for å få god sammenheng i området. Grunneier Steine ønsker at det tas med areal inntil veg rundt travbanen (utenom planområdet). Det avklares om en kan få bra atkomst til denne delen, og i så fall bør dette tas med. Atkomst: Dersom det helningsmessig lar seg løse å få til en god atkomst inn i området med ny veg fra Baksidevegen så er dette totalt sett gunstig, særlig dersom områdealternativet Fjerdumskogen velges. Nytt alternativ for frittliggende boligbebyggelse - Segalstadbaklia Ved møter med grunneierne etter høringa har det kommet flere forslag de mener bør vurderes. Vi vurderer at god dyrka mark på Segalstadvollen og nordover fra Fjerdumsenga er helt uaktuelle å vurdere nå ut fra jordvernhensyn. Vi har imidlertid vurdert et område i Segalstadbaklia fra Grønlandsbrua og oppover/vestover, vedlegg 4. Her er det skissert et område på ca. 75 dekar brutto. Her går det med relativt lite jordbruksareal, resten er skog. Deler av terrenget er også her litt vanskelig. Det går grendeveg gjennom området. Området ligger nær elva Jøra, men antas å være flomsikkert. Lokalklimaet i deler av området vil være relativt dårlig. Det er gs-veg til Grønlansbrua, men mangler trafikksikker løsning over brua. Gangavstanden til den nye skolen på Fjerdum er ca meter fra det nærmeste punktet. Eventuell videre utbygging/utvidelse må skje på dyrka mark. Foreløpig konklusjon: Avstand fra sentrum er relativt lik for alternativene. Infrastrukturen er mindre tilrettelagt i Segalstadbaklia. Lågtliggende område og delvis nær elva, så attraktiviteten for bosetting antas å være dårligere. Dette blir å utvikle boligbebyggelse i en helt annen retning, og er i så måte prinsipiell. Lite utvidelsesmuligheter uten å komme i konflikt med dyrka jord. Samla sett vurderes alternativet Segalstadbaklia å være dårligere enn alternativene Engeland og Fjerdumskogen.

6 Områder for konsentrert boligbebyggelse (BK) Det er innsigelse ut fra jordvernhensyn til områdene BK-1 og BK-2. Dette er det dyrka arealet nord for Me-Løbygget (tidligere Gausdal Landhandleri) og Segalstadhamninga (ova gardstunet). Fylkesmannen viser til at det er et stort grøntområde på sørsida av tunet på Fjerdum (tidligere alpinbakke på vinterstid), og mener dette bør vurderes. Deler av området ved tunet på Fjerdum er også fulldyrka og brukes maskinelt, men totalt sett er det et større jordbruksareal på Segalstad. Også mye av arealene ved Fjerdum er bratt og med noe vanskelig atkomst. Vi er i gang med ny analyse av hvordan vegene best kan anlegges for å kunne ta i bruk mest mulig av dette arealet (vedlegg 5). Arealene ved Fjerdum har vært mye brukt som friområde om vinteren (slalåm, aking), men noe mindre de seinere åra. Det bygges nå ut et veldig godt nærmiljøanlegg ved skolen som gir mindre behov for å bruke areala ved gardstunet. Kommunen må ta stilling til om en skal legge inn nye arealer for konsentrert bebyggelse ved Fjerdum, eller om en skal stå på forslaget om areala ved Segalstad. De to alternativene har delvis samme kvaliteter for boligformål, men med vesentlig forskjell på to punkt: - Avstand til sentrum: Fjerdumshamninga er nærmere sentrum. Gangvegen til skolen er litt kronglete fram til Kanadavegen blir omlagt - Avstand til skole: Areala ved Fjerdum er nær den nye skolen Foreløpig konklusjon: Begge alternativene er godt egna for konsentrert boligbebyggelse. Kommunen er grunneier ved Fjerdum. Fylkesmannens innsigelse og anbefaling viser at det vil være enklest å få godkjent areal ved Fjerdum, og en foreslår at dette tas inn i den reviderte planen. Næringsareal I løpet av høsten 2017 har det oppstått en ny situasjon for tilgang på næringsareal ved Segalstad Bru. Gausdal Bruvoll SA er ei bedrift i rivende utvikling, og har søkt om å kjøpe resten av næringsarealene på Steinsmoen inntil bedrifta og sentrum. I tillegg har det meldt seg en annen tomtekjøper som vi ikke har ledige tomter til pr. dags dato. Det er derfor hast med å avklare nye områder. Ved Bjørndalsvollen er det forslag om to mindre tomter inntil eksisterende næringsområde. Men det er helt avgjørende å ha et helt nytt område. Dette er foreslått i området rundt eksisterende bedrift i Steinsgruva på vestsida av Jøra. Mye av dette ligger på skogsmark, og i delvis hellende terreng. Det er dermed lite egna for store tomter. Tett inntil eksisterende bedrift er det et relativt flatt oppdyrka jorde på ca. 20 dekar (FKI-9 i planen). Til dette arealet foreligger det innsigelse ut fra jordvernhensyn. I utgangspunktet mente administrasjonen at det dyrka arealet kunne tas ut uten store konsekvenser, ut fra at en hadde tilsvarende gode og flate arealer i Steinsmoen. Denne situasjonen er nå endra. Kommunen må likevel prioritere hvilke arealer en skal kjempe mest

7 for å beholde i planen, ut fra at regionale myndigheter er klare på at totalforbruket av jordbruksareal er for stort. Foreløpig konklusjon: Kommunen aksepterer at FKI-9 tas ut av planforslaget ut fra jordvernhensyn. Omlegging av Kanadavegen Fylkesmannen har innsigelse til omlegging av Kanadavegen ut fra jordvernhensyn. Dette er et kostnadskrevende tiltak, og det er uvisst når det kan bli gjennomført. Det er stilt spørsmål om alternative vurderinger til ny veg. Kommunen gjennomfører derfor nå ei analyse av mulighet for og konsekvenser av å utvide Kanadavegen fra Segalstadsvingen og ned til brua med normal bredde, samt fortau ved siden av. Det er også kommet forslag om å vurdere rundkjøring ved brua på nytt. Analyser av dette viser at det er krevende å få til med dagens veg og bru. Det blir store inngrep i skråninga på østsida, og behov for høg mur for å unngå å rive bolighus. Kanadavegen blir fortsatt like bratt inn i rundkjøringa, og atkomsten fra Høslan blir vanskeligere enn før. Situasjonen for gående langs Kanadavegen blir like dårlig som før er krevende å utbedre langs eksisterende trase. Å bygge rundkjøringa som lokk over elva lar seg teknisk løse, men er svært kostbart. Det anses lite realistisk å få finansiert dette så få år etter at det er bygd ny bru. Kommunen er veldig opptatt av å løse den vanskelige trafikksituasjonen i krysset ved brua, og situasjonen med smal Kanadaveg uten egen gangforbindelse fra Segalstadkrysset og ned til brua. Vi mener at det er et veldig framtidsretta tiltak som foreslås med ny veg fra Segalstadkrysset og ned til Frydenlund, med egen gang- og sykkelveg. Med stadig økende biltrafikk, og mange gående barn til skolen på Fjerdum og fritidsaktiviteter på Linflåa vil det være en befrielse å få skilt trafikken i dette området. Også her kan det bli krevende å få finansiert tiltaket, men en viktig forutsetning for å kunne komme videre med finansieringa er at det er godkjent plan. Foreløpig konklusjon: Det må jobbes aktivt for å få godkjent plan for ny Kanadaveg som vist i planforslaget med egen gang- og sykkelveg. Nedre delen av Kanadavegen gjøres om til kjørbar gangveg, kun med atkomst til boliger i området. Det tilrås at resten av det dyrka jordet nord for Me-Løbygget reguleres til landbruk, slik at ikke det er til hinder for å få godkjent ny Kanadaveg. Etter rådmannens oppfatning er dette det viktigste innsigelsespunktet kommunen må jobbe for å få gjennomslag for. I8-adkomstveg Både fylkesmannen og vegvesenet har innsigelse til ny atkomstveg til industriområdet til Q- Meieriet. Fylkesmannen ut fra jordvernhensyn. Vegvesenet forventer at ved utvidelse av industriområdet blir det etablert ny avkjøring direkte fra fylkesvegen inn i området. De viser til at det mangler trafikksikkerhetsutredning og konsekvensutredning. Dette kan løses ved at det konsekvensutredes et nytt kryss med fv. 254 og reguleres inn i detaljreguleringsplan i tråd med vegvesenets normalkrav.

8 Foreløpig konklusjon: Vi forstår vegvesenet slik at de kan tilrå helt ny avkjøring til Q- Meieriet forutsatt at det planlegges i tråd med vegvesenets normalkrav og reguleres inn. Vi ser det ikke hensiktsmessig å gjøre dette nå, da det trolig vil forsinke det øvrige planarbeidet. Rådmannen tilrår at vi tar vårt forslag ut av planen, og at det kan igangsettes detaljregulering av nytt kryss etter at områdeplanen er godkjent med utvida industriområde. Det vil være naturlig at dette blir gjort sammen med detaljregulering av flytting av elva. Andre forhold Det er en rekke andre forhold som er påpekt i uttalelsene. Vi viser til vedlegg 1 med sammendrag av uttalelsene og med en foreløpig vurdering fra administrasjonen. Mye av det som er påpekt fra regionale myndigheter kan vi etterkomme gjennom endringer av reguleringsbestemmelsene, og dette arbeidet er administrasjonen i gang med. Konklusjon For rådmannen er det viktigste nå å få politiske synspunkter på vegvalg for det videre arbeidet, spesielt i forhold til areal der det foreligger innsigelse. - Valg av område for konsentrert boligbebyggelse - Valg av område for frittliggende boligbebyggelse (Engeland, Fjerdumskogen, Segalstadbaklia) - Valg av trase for framtidig Kanadaveg. Saken legges fram til drøfting for planutvalget og formannskapet (som kommuneplanorgan) for å få synspunkter for videre arbeid mot de regionale myndighetene for å unngå innsigelse ved neste høringsrunde. Saken legges fram til drøfting.