OMRÅDEREGULERING SEGALSTAD BRU OPPFØLGING ETTER 1. GANGS HØRING

Transkript

1 NOTAT Til: Regionalt Planforum Fra: Gausdal kommune Dato: OMRÅDEREGULERING SEGALSTAD BRU OPPFØLGING ETTER 1. GANGS HØRING Vedlegg: Rapport fra NGI om skredfarevurdering Kart utbyggingsområder Kart Kanadavegen Notat Kanadavegen Reguleringsbestemmelser A. INNSIGELSER FRA NVE Nr. Tema Kommentar/forslag 1 Omlegging av Gausa inntil miljømessige og vassdragstekniske krav er innarbeidet i planbestemmelsene Forslag til ny bestemmelse pkt. 9.1: Omlegging av Gausa skal inngå i detaljregulering av I-8. Vurderingene i rapporten «Elveomleggiing Segalstad Bru fra Asplan Viak datert 2/ skal legges til grunn. I detaljplanprosessen skal elveomleggingen detaljprosjekteres av fagmiljø, med stor vekt på vassdragsteknikk og miljømessige hensyn, og i 2 Mangelfull ROS-analyse når det gjelder skred/tiltak utenfor planområdet samråd med berørte fagmyndigheter. Gjennomført tilleggsanalyse av NGI, som sier at skred fra ovenforliggende områder ikke vil nå ned til ny boligbebyggelse (Fjerdumsenga). Dette tas inn i ROS. Rapport vedlagt. 3 Manglende sikring mot flom Asplan Viak har gjort et tilleggsarbeid slik at det nå er avgrensa ei flomsone langs Gausa nord for Segalstad Bru, dimensjonert for 200-års flom + klimapåslag. Vises på kart som ei hensynssone. B. INNSIGELSER FRA FYLKESMANNEN Nr. Tema Kommentar/forslag 1 BK1-2 Segalstadjordet og Segalstadhamninga. Innsigelse ut fra jordvernhensyn 2 BF1-2 Øvre del av forslag på Engeland. Innsigelse ut fra jordvernhensyn Utvider BK4 rundt Fjerdum gard, i tråd med fylkesmannens tilråding. Vedlegg kart Fjerdum. Utvider arealet nordøstover i skogen mot Fjerdumsmoen (tilhører Steine). Må ha med nedre del av Engeland (udyrka) for å utnytte vegen med boliger på begge sider. Forslag om ny veg fra Baklivegen B på kart Atkomst 1

2 3 FKI9 Næringsområde ved Steinsgruva (Grimstad AS). Innsigelse ut fra jordvernhensyn 4 I8 Atkomstveg Q-Meieriet. Innsigelse ut fra jordvernhensyn 5 Omlegging av Kanadavegen. Innsigelse ut fra jordvernhensyn 6 Manglende bestemmelser om avbøtende tiltak i støyutsatte områder 7 Omlegging av Vesleelva (den heter Gausa!) mangelfulle bestemmelser om gjennomføring og reetablering av nytt elveløp og kantvegetasjon 8 Ufullstendige vurderinger i ROS-analysen av skredfare utenfor planområdet, som kan Fjerdumskogen. Ved detaljregulering er det ønskelig å ta med litt nordover utenom planområdet mot travbanen for å god arrondering, grunneiere insisterer på at dette må være med. Vi foreslår at denne utvidelsen kan tas med ved detaljregulering. Vedlegg kart Fjerdumskogen og Atkomst Fjerdumskogen. Som alternativ er vurdert et område i Segalstadbaklia langs Jøra vestover fra Grønlandsbrua. Funnet dårlig egna på grunn av nærhet til elva og elvetrekk (veldig kaldt og dyptliggende område, lang skoleveg), arealet er i stedet aktuelt til næringsformål, sjå pkt. 3. Vurderes tatt ut. Vurderer i stedet et nytt område langs Jøra vestover fra Grønlandsbrua. Her er det sterk motstand fra en grunneier. Vedlegg kart Segalstadbaklia. Det er prekært behov for mer næringsareal da vi etter høringa har fått 3 søknader om kjøp av næringsarealer på til sammen dekar så vi har ikke lenger restareal ved Segalstad Bru. Vedlegg kart Steinsgruva og Segalstadbaklia. Ved detaljregulering av I8 med flytting av Gausa, kan det legges inn ny atkomstveg i tråd med krav fra SVV. Legges inn i bestemmelsene med krav om felles planlegging. Dette kommer kommunen til å stå på, etter enstemmig vedtak i både planutvalget og formannskapet. Hovedkrysset ved brua er vanskelig, med 5-6 veger inn, og Kanadavegen kommer ned her med alt for stor helling. Nedre del av Kanadavegen er for smal for to store kjøretøy, og det er ikke fortau/gsveg. Bredding av veg og fortau krever store terrenginngrep helt inn til bolighus, og med sammenhengende høg mur. Ny veg avlaster krysset, gir slakere veg som kommer ned på en oversiktlig og god måte, og med trafikksikker gs-veg ved siden av. Gjenstående del av jordet skal fortsatt være jordbruksareal, i tråd med innsigelsen i pkt. 1. Vedlegg kart Kanadavegen ny og gammel trase. Vedlegg notat Jan Tore Selvik. SVV laga reguleringsplan for fv. 255 for 10 år siden. Er denne strekningen nødvendig å vurdere på nytt? Er støyfaglig utredning nødvendig når det ikke foreslås ny bebyggelse inntil vegen, er det nok å stille krav til utredning i rammesøknad? Sjå kommentar under NVE pkt. 1 Sjå kommentar under NVE pkt. 2. 2

3 virke negativt inn på planområdet 9 Manglende begrensing på detaljvarehandel tilknyttet områder med KFI 10 Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging på grunn av: - For svake bestemmelser om fortetting i sentrum - Organisering av parkering og mangel på maksimumsbestemmelser - Spredning av boliger og næringsareal utenfor sentrumssonen som medfører tettstedsspredning Mesteparten av KPI-områdene får ny betegnelse N(næring). For gjenstående områder (Gausdal Landhandleri og Gausdal Næringstorg) legges inn bestemmelse om maks m2, jfr. RP for attraktive byer og tettsteder. BYA min 60% og maks. 80%, og det skal i hovedsak være bygg i 3-4 etasjer. Kombinasjon forretning, kontor og leiligheter. Etter hvert som fortetting skjer ihht. punktet over, blir det mindre areal til parkering. Reduserer nå både min. og maks.regler for parkering. Anviser to-tre plasser for framtidig parkering i flere plan. Planbeskrivelsen viser teoretisk mulighet for parkering fra starten, men disse arealene blir mindre etter hvert som de bebygges i samsvar med planen. Store boligarealer tas ut av planen, sjå pkt. 1 og 2. Mesteparten av næringsarealene blir nå ikke aktuelle for F og K, etter som FKI-områder får benevnelsen N. C. INNSIGELSER FRA STATENS VEGVESEN Nr. Tema Kommentar/forslag 1 Manglende rekkefølgebestemmelse om trafikksikker skoleveg før nye boligområder kan tas i bruk Ny rekkefølgebestemmelse pkt : Ny boligbebyggelse kan kun gis brukstillatelse/ferdigattest når det er etablert trygg skoleveg. For nye boligområder med plankrav 2 Ny adkomstveg til industriområde I-8 stadfestes dette ved vedtak av detaljreguleringsplan. Innsigelsen tas til følge og arealet er tatt ut. I tråd med SVVs vegledning er det tatt inn ny bestemmelse pkt. 3.1.g) med plankrav om felles planlegging av I-8 inklusive omlegging av elveløp og ny atkomst til I-8. D. INNSIGELSER FRA FYLKESKOMMUNEN Nr. Tema Kommentar/forslag 1 Innsigelse til bestemmelsen pkt og 5.10 a) forde det tillates etablering av kontor og forr.virksomhet utenfor sentrum uten konkretisering av størrelse. Områdene FKI utenom sentrum er stort sett tatt ut, og erstattes med N og med tilrettelegging for andre formål. I pkt. 3 tas inn: Ny handelsvirksomhet større enn 1500 m2 kan ikke etableres utenfor området definert som indre sentrumssone. 3

4 2 Innsigelse inntil ny dispensasjonsbehandling for kulturminner er gjennomført og merknader innarbeidet i bestemmelsene Kulturarvenheten har sendt søknad til Riksantikvaren. Hva gjør vi mer før ny utlegging av planen? E. ANDRE FORHOLD 1. Alternativ utkjøring fra sentrum: a. Ny forbindelse Fargerivegen-Sagvegen, for å avlaste krysset Fargerivegen- Vestringsvegen? b. Fargerivegen-Steinsmovegen.-fv. 255 i Steinsmokrysset Er det ønskelig med gjennomkjøring her? Blanding av trafikk både i sentrumsområde og industriområde, kapasitet/sikkerhet i Steinsmokrysset med økt trafikk? Vedlegg kart. 4

5 UTVIDA BEGRUNNELSE FOR KOMMUNENS VALG VEDR. INNSIGELSER BOLIGBYGGING (GODKJENTE NYE BOENHETER) SUM FOLLEBU SEGALSTAD BRU FORSET SVINGVOLL SPREDT BOLIGBYGGING TOTALT I KOMMUNEN Ut fra kommunens oversikt over årlige godkjenninger av boenheter de siste 10 årene legges det til grunn at det er behov for å ha en boligreserve på ca. 250 nye boenheter i planperioden. Boligbygginga er størst i Follebu og ved Segalstad Bru. Ved Segalstad Bru er det pr. dato ingen regulerte boligtomter som er ledige. Hvilke boligtyper trenger vi ved Segalstad Bru Som nevnt over er det nå ikke igjen eneboligtomter i boligområdene rundt Segalstad Bru. Etterspørselen har vært god de siste årene. Godkjente arealer for konsentrert boligbebyggelse har vi også lite av, bortsett fra i sentrum Kommunen er av den oppfatning at det er viktig å ha mulighet for både å bygge eneboliger og leiligheter i nærheten av kommunesenteret. Erfaringene viser at det er liten etterspørsel i Forset og Svingvoll, det er ved Segalstad Bru og Follebu de fleste vil etablere seg. Det er viktig å stadig ha tilbud på leiligheter, men det er også viktig å ha tilbud for de som vil bygge sitt eget hus. Særlig barnefamilier vil ha litt mer uteplass rundt seg mens barna er små, mens mange eldre flytter til leiligheter. For å ha livskraftige lokalsamfunn og opprettholde folketallet i kommunen er det viktig å ha attraktive boområder og typer. Samtidig letter dette presset på utbygging i Lillehammer. Det er ei utfordring å finne nye og attraktive boområder nær sentrum uten at det går utover dyrka mark, etter som jordbruksareal omkranser stort sett hele tettstedet. Kommunens vurdering: Kommunen må tilrettelegge også for noe eneboligtomter ved Segalstad Bru. Disse bør ligge nærmest mulig sentrum og skole ut fra hensyn til transport og for å styrke sentrum. Det er viktig å stimulere profesjonelle utbyggere til utvikling av leilighetsbygg og mer konsentrert bebyggelse i og tett inn til sentrum. Områder for konsentrert boligbebyggelse (BK) Det er innsigelse ut fra jordvernhensyn til områdene BK-1 og BK-2. Dette er det dyrka arealet nord for Me-Løbygget (tidligere Gausdal Landhandleri) og Segalstadhamninga (ova gardstunet). Fylkesmannen viser til at det er et stort grøntområde på sørsida av tunet på Fjerdum (tidligere alpinbakke på vinterstid), og mener dette bør vurderes. 5

6 Deler av området ved tunet på Fjerdum er også fulldyrka og brukes maskinelt, men totalt sett er det et større jordbruksareal på Segalstad. Også mye av arealene ved Fjerdum er bratt og med noe vanskelig atkomst. Vi har gjennomført analyse ved vegplanlegger som viser at det lar seg gjøre å få akspeptabel atkomstveg, men det medfører store terrenginngrep. Arealene ved Fjerdum har vært mye brukt som friområde om vinteren (slalåm, aking), men noe mindre de seinere åra. Det bygges nå ut et veldig godt nærmiljøanlegg ved skolen som gir mindre behov for å bruke areala ved gardstunet. Jordbruksareal: 8 dekar fulldyrka og 22 dekar innmarksbeite, i tillegg til det arealet som fra før er avsatt i KDP (22 daa jordbruksareal). De to alternativene har delvis samme kvaliteter for boligformål, men med vesentlig forskjell på to punkt: - Avstand til sentrum: Fjerdumshamninga er nærmere sentrum. Gangvegen til skolen er litt kronglete fram til Kanadavegen blir omlagt - Avstand til skole: Areala ved Fjerdum er nær den nye skolen Kommunens vurdering: Begge alternativene er godt egna for konsentrert boligbebyggelse. Kommunen er grunneier ved Fjerdum. Fylkesmannens innsigelse og anbefaling viser at det vil være enklest å få godkjent areal ved Fjerdum, og en foreslår at dette tas inn i den reviderte planen. Områder for frittliggende boligbebyggelse (BF) Foreslåtte boligområder på østsida av Segalstad Bru er for det meste regna som lite aktuelle for eneboligtomter dels fordi det er bratte arealer som egner seg best for konsentrert bebyggelse, og det flateste arealet nærmest sentrum er så sentrumsnært at det bør forbeholdes konsentrert bebyggelse. I planforslaget til 1. gangs høring er det vist et område nordvest for industriområdet Bjørndalsvollen (utvidelse av Fjerdumskogen). Her er det kommet innsigelser på BF1-2, som er det øverste/vestre delen av feltet. Dette pga. av jordvernhensyn. Dette er dels overflatedyrka areal som brukes til beite, og dels skog som grunneier på Engeland har søkt om tillatelse til å dyrke opp. Her er det vurdert ei alternativ avgrensing. Her forskyves området nedover/østover mot Fjerdumsmoen gard, og en tar ut den øverste/vestre delen på Engeland som består mest av jordbruksareal/beite. Det nye arealet er skog. Bruttoarealer er omtrent det samme ca. 90 dekar. Arealet blir liggende lågere og trolig litt mindre attraktive tomter. Her kaller vi opprinnelig forslag Engeland og alternativt forslag Fjerdumskogen. Enkel sammenligning mellom alternativene: Tema Engeland Fjerdumskogen Kommentar Jordvern - + E: Beiteareal, planlagt dyrking Terreng for bygging + - F er brattere Attraktivitet (sol, utsikt) + - F ligger djupere og mindre sol Atkomst til det nye boligområdet: I flere merknader er det vist til at det er uheldig trafikkmessig at atkomsten til et nytt boligområde går gjennom industriområdet Bjørndalsvollen, og det uttales også 6

7 at dette gjør boligområdet mindre attraktivt. I planen er det lagt opp til gang-/sykkelveg og fortau parallelt med atkomstvegen, slik at trafikksikkerheten er bra ivaretatt sjøl om det blir kryssinger av gs-vegen med store biler. Det er ikke kommet innsigelser til forslaget. Vi ser at dette ikke er en optimal løsning, og har under utredning to alternativer (vedlegg 3): - Avkjøring fra fv. 315 Baklivegen like nord for det etablerte boligfeltet Fjerdumskogen. Denne vil grense inn til eksisterende boliger og komme litt inn på dyrka jord på Fjerdumsmoen. - Avkjøring fra fv. 255 Vestringsvegen like nedenfor Granbakken. Her har vegvesenet for noen år siden gitt tillatelse til ny avkjøring til boligeiendommen. Det er mulig å bygge gang- og sykkelveg på samme side langs fylkesvegen, men det er relativt krevende og kostbart pga. stor høgdeforskjell ned på industritomt. Alternativt må gangtrafikken krysse over fylkesvegen og gå langs eksisterende gs-veg til sentrum. Det er også mulig å lede gangtrafikken gjennom industriområdet, men da er mye av poenget med ny avkjøring borte. Sjøl om vegvesenet tidligere har gitt tillatelse til avkjøring her, så er administrasjonen usikker på hvor god denne løsninga er etter som det er en mer trafikert veg, avkjøringa blir i en liten kurve og det er stigning på hovedvegen. Dette må avklares med Statens vegvesen. Kommunens vurdering: Alternativ Fjerdumskogen velges for å unngå innsigelse. Men bør ha med areal inn på Engeland for å få god sammenheng i området. Grunneier Steine ønsker at det tas med areal inntil veg rundt travbanen (utenom planområdet). Det avklares om en kan få bra atkomst til denne delen, og i så fall bør dette tas med. Atkomst: Atkomsten flyttes til nytt punkt lenger nord langs baksidevegen (i grensa mellom eksisterende boligområde og Fjerdumsmoen). Godkjennes avkjøring fra Vestringsvegen så kan den utløse bygging av et næringsbygg og leiligheter på eiendommen Granbakken, Vestringsvegen 119, i tråd med grunneiers ønsker. Nytt alternativ for frittliggende boligbebyggelse - Segalstadbaklia Ved møter med grunneierne etter høringa har det kommet flere forslag de mener bør vurderes. Vi vurderer at god dyrka mark på Segalstadvollen og nordover fra Fjerdumsenga er helt uaktuelle å vurdere nå ut fra jordvernhensyn. Vi har imidlertid vurdert et område i Segalstadbaklia fra Grønlandsbrua og oppover/vestover. Her er det skissert et område på ca. 70 dekar brutto. Her går det med relativt lite jordbruksareal, resten er skog. Deler av terrenget er også her litt vanskelig. Det går grendeveg gjennom området. Området ligger nær elva Jøra, men antas å være flomsikkert. Lokalklimaet i deler av området vil være relativt dårlig. Det er gs-veg til Grønlansbrua, men mangler trafikksikker løsning over brua. Gangavstanden til den nye skolen på Fjerdum er ca meter fra det nærmeste punktet. Eventuell videre utbygging/utvidelse må skje på dyrka mark. Kommunens vurdering: Avstand fra sentrum er relativt lik for alternativene. Infrastrukturen er mindre tilrettelagt i Segalstadbaklia. Lågtliggende område og delvis nær elva, så attraktiviteten for bosetting antas å være dårligere. Dette blir å utvikle boligbebyggelse i en helt annen retning, og er i så måte 7

8 prinsipiell. Lite utvidelsesmuligheter uten å komme i konflikt med dyrka jord. Samla sett vurderes alternativet Segalstadbaklia å være dårligere enn alternativene Engeland og Fjerdumskogen. Næringsareal I løpet av høsten 2017 har det oppstått en ny situasjon for tilgang på næringsareal ved Segalstad Bru. Gausdal Bruvoll SA er ei bedrift i rivende utvikling, og har søkt om å kjøpe resten av næringsarealene på Steinsmoen inntil bedrifta og sentrum. I tillegg har det meldt seg to andre tomtekjøpere som vi ikke har ledige tomter til pr. dags dato. Det er derfor hast med å avklare nye områder. Ved Bjørndalsvollen er det forslag om to mindre tomter inntil eksisterende næringsområde. Men det er helt avgjørende å ha et helt nytt område. Dette er foreslått i området rundt eksisterende bedrift i Steinsgruva på vestsida av Jøra. Mye av dette ligger på skogsmark, og i delvis hellende terreng. Det er dermed lite egna for store tomter. Tett inntil eksisterende bedrift er det et relativt flatt oppdyrka jorde på ca. 20 dekar (FKI-9 i planen). Til dette arealet foreligger det innsigelse ut fra jordvernhensyn. I utgangspunktet mente administrasjonen at det dyrka arealet kunne tas ut uten store konsekvenser, ut fra at en hadde tilsvarende gode og flate arealer i Steinsmoen. Denne situasjonen er nå endra med forespørsel fra bedrifter om mer areal enn vi har tilgjengelig. Et alternativ til det dyrka arealet som det er innsigelse til, er å legge ut arealet som er omtalt i avsnittet «Nytt areal for frittliggende boligbebyggelse Segalstadbaklia». Dette området er bedre egna for næringsvirksomhet enn boligbygging. Innen arealet er det to parseller med dyrka jord på til sammen 5-6 dekar. En av de to grunneierne er i mot dette fordi arealet skal brukes til beite for kjøttfe. Kommunens vurdering: Dersom kommunen skal ta innsigelsen mot FKI9 til etterretning, så er det en forutsetning av at det godkjennes nytt område kalt Segalstadbaklia. Omlegging av Kanadavegen Fylkesmannen har innsigelse til omlegging av Kanadavegen ut fra jordvernhensyn. Dette er et kostnadskrevende tiltak, og det er uvisst når det kan bli gjennomført. Det er stilt spørsmål om alternative vurderinger til ny veg. Kommunen har engasjert vegplanlegger som har gjennomført ei analyse av mulighetene for opprusting av eksisterende veg. Det er også kommet forslag om å vurdere rundkjøring ved brua på nytt. Analyser av dette viser at det er krevende å få til med dagens veg og bru. Det blir store inngrep i skråninga på østsida, og behov for høg mur for å unngå å rive bolighus. Kanadavegen blir fortsatt like bratt inn i rundkjøringa, og atkomsten fra Høslan blir vanskeligere enn før. Situasjonen for gående langs Kanadavegen blir like dårlig som før og er krevende å utbedre langs eksisterende trase. Å bygge rundkjøringa som lokk over elva lar seg teknisk løse, men er svært kostbart. Det anses lite realistisk å få finansiert dette så få år etter at det er bygd ny bru. Konklusjonen fra vegplanlegger er: «Samlet sett vurderes en (slik) løsning som ugunstig. Terrrengformer og nærføring til tilliggende eiendommer gir begrensede muligheter for å få til en 8

9 akseptabel løsning med fortau langs vegen. Trafikksikkerhetsmessig vil det sannsynligvis uansett bli en dårlig løsning, og det vil medføre store terrenginngrep og anleggskostnader. I tillegg vil det sannsynligvis bli vanskelig å finne akseptable utforminger av kryssområdene. Slik jeg ser det kan det derfor ikke anbefales at et slikt anlegg realiseres.» Kommunen er veldig opptatt av å løse den vanskelige trafikksituasjonen i krysset ved brua, og situasjonen med smal Kanadaveg uten egen gangforbindelse fra Segalstadkrysset og ned til brua. Vi mener at det er et veldig framtidsretta tiltak som foreslås med ny veg fra Segalstadkrysset og ned til Frydenlund, med egen gang- og sykkelveg. Med stadig økende biltrafikk, og mange gående barn til skolen på Fjerdum og fritidsaktiviteter på Linflåa vil det være en befrielse å få skilt trafikken i dette området. En stadig økende trafikk til fritidsbebyggelsen på Skei er også et viktig moment. Også her kan det bli krevende å få finansiert tiltaket, men en viktig forutsetning for å kunne komme videre med finansieringa er at det er godkjent plan. Kommunens vurdering: Å få godkjent plan for ny Kanadaveg med egen gang- og sykkelveg, som vist i planforslaget, er svært høgt prioritert. Nedre delen av Kanadavegen gjøres om til kjørbar gangveg, kun med atkomst til boliger i området. Det tilrås at resten av det dyrka jordet nord for Me-Løbygget reguleres til landbruk. Dette har fått enstemmig tilslutning fra både planutvalget og formannskapet. REGULERINGSBESTEMMELSER Vedlagt er forslag til nye reguleringsbestemmelser. Noen forhold som er endra: - Flesteparten av BKI-områdene er endra til N (næring). - Industri/lager benyttes nå for en del som tidligere var FKI eller industri. - Grense for handelsvirksomhet utenfor indre sentrumssone er 1500 m2. - Presisert bestemmelser ved detaljregulering for omlegging av Gausa. - Skjerpa parkeringskrav i sentrum (min. og maks.) PLANKARTET Det er ikke laga nytt plankart. Noen endringer i formål er tegna inn på vedlegget. - Fleste BKI-områder er endra til N næring. - BKI opprettholdes ved Gausdal Landhandleri og Gausdal Næringstorg/Felleskjøpet (nordvest for sentrum). - Nytt formål Industri/Lager på noen mindre områder. - Del av I-7 endres til kombinasjon B/N. - Tidligere S-13 og deler av S-12 endres til kombinasjon B/N, og går ut av indre sentrumssone. 9

10 10