DETALJREGULERING SENTRUMSKVARTALET AS - 1.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Gol kommune Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring DETALJREGULERING SENTRUMSKVARTALET AS - 1.GANGS BEHANDLING Saka vert avgjort av: Utval for Natur og næring Vedlegg: Planleveranse Planid: , postført a. Planskildring, datert b. ROS analyse, datert c. Støyvurdering, datert NOTAT, Trafikkvurdering frå Asplan Viak, inklusiv skisse datert og postført Dersom det er behov for fleire dokument ta kontakt med utbyggingsavdelinga eller sekretariatet. Diverse kart og oversiktsbileter går fram av planskildringa. Dokument i saka: 1. Planleveranse Planid: , postført a. Planskildring, datert b. ROS analyse, datert c. Støyvurdering, datert d. Samla merknader Uttale til varsel om oppstart av detaljplan, datert Uttale frå Mattilsynet, datert Uttale kulturminne, datert Kunngjering for oppstart av planarbeid datert Referat frå oppstartmøte, møtedto Saksframstilling og vedtak i UNN sak 50/07 og 117/09, reguleringsplan for Gord senteret 5. Diverse illustrasjonar i 3d format 6. Fakturagrunnlag, datert Informasjon frå Fylkesmannen i Buskerud vedrørande krav til leikeplass i reguleringsplanar 1

2 8. Dispensasjon frå plankrav for oppføring av leilighetsbygg i Gymnasvegen 20. UNN sak 55/17 og 74/17 9. Rammeløyve og Igangsetting datert og igangsetting for restarbeid datert Orientering og anbefaling «Leikeplasser i planlegginga» frå Fylkesmannen i Buskerud 11. Finansieringsmodell for Infrastruktur frå Asplan Viak, datert Mal for Utbyggingsavtaler i Gol sentrum, datert Detaljregulering Sentrumskvartalet AS, avklaring etter møte frå Arkitekthagen AS, datert Tilbakemelding frå Utbyggingsavdelinga Trafikal løysing Sentrumskvartalet, datert NOTAT, Trafikkvurdering frå Asplan Viak, inklusiv skisse datert og postført Saksopplysningar: Arkitekthagen AS fremmer på vegne av Sentrumskvartalet reguleringsplan for planområde i Gol sentrum, mellom Gymnasvegen i nord, sentrumsvegen i sør og Furuvegen i aust. Dei gamle eigedomane har nemninga Moremmen og Furuheim. Eigedomane har i dag tilkomst frå Gymnasvegen og det er no heilt ope mot Sentrumsvegen. Eigedomar som også er med i planforslaget er gnr.25 bnr.365, 366 og 377. Utval for Natur og næring har tidlegare gitt dispensasjon frå plankrav for oppføring av leilighetsbygg i Gymnasvegen 20. Det er seinare gitt rammeløyve og igangsettingsløyve på vilkår. Leilighetsbygget er p.t under oppføring. Sentrumskvartalet AS er elles eigd av Holtefjell 80 AS, TK Holding AS og Ingar Dalen AS. 2

3 Illustrasjon leilighetsbygg og dronefote, (2017 før snøen) Det er opplyst at Sentrumskvartalet ynskjer å utvikle dei «sentrale» eigedomane med leiligheiter, forretning, tenesteyting, servering, kontor, parkering og tilhøyrande formål. Det er ynskje om å regulere areala for å tilpasse eigedomane til dagens behov med tanke på utnyttingsgrad, høgder, formål, opphalds- og leikeareal. Planavgrensinga er i tråd med føringar gitt av Utvalet og er også i samsvar med råd gitt gjennom oppstartmøte. Avgrensinga går langs Sentrumsvegen frå bensinstasjon (Cirkle K) i vest til rundkøyringa og offentleg p-plass i aust. I nord er planavgrensinga langs Gymnasvegen og mot Sentrumsvegen i sør. Til varsel om oppstart har Mattilsynet, Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud gitt uttale. Saksa frå planomtalen: Planområdet er delt inn i 3 B (byggeområder). - Område B1 fekk byggeløyve rundt påske Bygget har 9 mindre leiligheiter. Storleik om lag 1714m 2 %BRA = 100%. - Leiligheitsbygg og garasjebygg i område B2 fekk byggeløyve i 2017 og er snart ferdigstillt. Leilighetskomplekset er i 3 etasjar med 15 leiligheiter. Adkomst er frå Gymnasvegen. Storleik 2099 m 2 %BRA = 100% - I område BKB er det planlagd bygg ut mot Sentrumsvegen med bygningskroppar på 3 etasjar. På gateplan vil det vera 3

4 publikumsretta funksjonar mot Sentrumsvegen med skråparkering i forkant og om lag 30 p plassar under bakken. - Det er ikkje teke stilling til fordeling mellom kontorer/ forretning/tenesteyting og leiligheter. Fordelinga blir gjort gjennom byggesaken. Storleik om lag 4413 m 2 %BRA = 150%. Det blir elles vist til illustrasjonane i planskildringa om korleis areala kan utnyttast og skisse sist datert Forhold til overordna plan: Kommunedelplan for Gol tettstad, vedteke i K sak 49/06. Som kjent er kommunedelplan for tettstaden under revisjon. Det er førebels ikkje forslag om endring av arealbruken i det aktuelle området. Eigedomane er omfatta av gamal reguleringsplan frå 1987, Planid: (Flatereguleringsplan). Det vart påbyrja eit planarbeid «GORD» i 2007, med revidert planleveranse i Utval for Natur og næring sendte planforslaget i retur med bakgrunn i innkomne merknader og motsegn. Dei ba forslagsstillar finne ei ny løysing for tilkomst og varelevering på forslagsstillers grunn. Jf. Saksdoknr.4. Dette skjedde ikkje og planarbeidet stoppa opp og deler av området har no lege «brakk» i relativt lang tid. Miljøkonsekvenser: Området er stort sett allereie nedbygd slik at registrering av sårbare arter, vilt og trekkruter m.meir ikkje er særleg relevant. Detaljreguleringsplanen fører ikkje til behov for innhenting av nye data eller gjera nye vurderinger innafor dei miljørettslege prinsipp Dei miljømessige prinsipp for utøving av offentleg mynde i naturmangfoldlova er i tilstrekkeleg grad oppfylt. Teknisk forskrift ( 14-4 har krav til løysinger for energiforsyning. Bygg med over 1000m 2 oppvarma BRA skal ha energifleksible varmesystem. Dette gjeld for område BKB med %BRA = 150% og totalt ca. BRA på 6500m 2 Alle bygg ligg i gul støysone. Rapporten rår til at minst eit soverom skal ha ei stille side. Uteopphaldsareal ligg utanfor gul sone og treng ikkje meir støyskjerming. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: ROS analyse er gjennomført ut frå sjekkliste, og baserar seg på rettleiing frå Direktoratet for samfunnsikkerhet og beredskap. Økonomiske konsekvensar: Gjennom UNN sak 74/17 er det sett vilkår om utbyggingsavtale som skal bidra til finansiering av infrastrukturtiltak i sentrum. Jf. Saksdoknr. 10 og Før bruksløyve/ferdigattest blir gitt skal det vere opparbeidd forholdsmessig del av gangveg/fortau mot Gymnasvegen iht. reguleringsplan for Hallingmo, og overtas kostnadsfritt av Gol kommune. Det skal også vere inngått utbyggingsavtale med Gol 4

5 kommune om innbetaling til infrastrukturtiltak og oppfylt sine plikter til gjennomføring av krava etter avtalen. 2. Det skal opparbeidast min. 50 m 2 nærleikeplass før det blir gitt bruksløyve til første eining. Utbyggingsavtale er varsla samstundes med varsel om oppstart av planarbeid. Denne skal behandlast etter reglane i Kap. 17 i plan- og bygningslova. Det er kommmunens ansvar å presentere forslag til avtaletekst i samsvar med mal frå Kommunen kan ikkje inngå bindande utbyggingsavtale før arealplanen er vedteke. Likevel må utbyggingsavtalen vera signert før sluttbehandling av planen. Elles ingen direkte økonomiske konsekvensar for Gol kommune, utover det som følgjer av vanlege skatter og avgifter. Nye hus vil bli omfatta av kommunens nyleg vedtekne eigedomsskatt. Skattetaksten tek utgangspunkt i areal på bygg, eigedom, standard m.m. Vurdering: Utvalgte planfaglege moment: Utnyttingsgrad: I eksisterande kommunedelplan er minimum tomteutnytting sett til 100% BRA og maksimum 200%. I kvartalene aust og sør for Sentrumskvartalet varierer utnyttingsgraden mellom 150 og 200%. Maksimal møne- og gesimshøgde er oppgitt til 10 meter for B1 og B2 og 15 meter for BKB. (Tilnerma 4 og ½ etasje) Bygningskropp i BKB skal trappast mot aust. Leiligheitene i B1 og B2 vil sannsynlegvis langt på veg vera ferdigstilt når detaljreguleringsplanen er ferdigstilt. Spenninga knyter seg difor fyrst og fremst til område BKB med BRA på om lag 6500m 2. Det er ikkje opplyst noko om prosentvis forhold mellom leiligheiter og kontor/forretning og næringsbygg. Det er opplyst at parkeringsanlegg og garasje skal integrerast i bygget med krav til stigning som ikkje skal overstige 1:8. Viss parkering skal integrerast i bygget vil sannsynlegvis modellen vera a la Elkjøp bygget. Trafikk, veg og parkering: Krav til parkering har teke utgangspunkt i parkeringskrav frå områderegulering for Gol sentrum Vest, godkjend i Syner til tilbakemelding etter møte vedrørande parkeringskrav og andre trafikale løysingar. Etter ein gjennomgang med kommunalteknisk avdeling og utvalsleiar meiner vi fortsatt at trafikale løysingar bør avklarast betre. Forslagstiller ga tilbakemelding i form av skisse datert

6 På teikninga og i teksten er det skildra korleis ein tenkjer seg å løyse vareleveringa. Men det står ikkje noko om den generelle trafikken og korleis ein ser det for seg i det nye systemet. Det står ingenting om mjuke trafikantar, siktsonar, svingradier og dette bør vera vurdert i sentrumsnære strøk, kor det er et «høgt konfliktnivå» mellom dei ulike trafikantgruppene. Kommunalteknisk avdeling har slike kommentarar: 1. Det er et ønske fra kommunalteknisk at det blir gjort en grundigere vurdering og konsekvenser av hvordan trafikken skal komme seg inn/ut av: a. Parkeringshuset b. Avkjøringen til offentlig parkeringsplass c. Avkjøring bak bygget vis a vis Circle K 2. Det oppstår tilleggsspørsmål om hvordan eksisterende offentlig parkering vil fungere med den skisserte trafikken. Det må vises til svingradier for varetransport som med personbiler. Siktsoner bør også tegnes inn. 3. Det bør i tillegg komme en vurdering av forholdene for myke trafikanter. Hvordan skal overgangen være mellom gangarealer og nye/endrede gangsystemer ved fortausparkeringen. Skal det skjermes til parkeringskjeller? Overgang ved Circle K? 4. Hva er de nye bredder på fortauet? Kommunen må kunne helårsdrifte arealene. Byggegrense ift. offentlig areal har også med dette å gjøre. Kantparkeringen tas av eksisterende kommunalt areal og blir erstattet av?

7 Forslagstiller engasjerte til slutt ekstern trafikkanalyse for å tydleggjera trafikale løysingar. Vurderinga knytter seg til den del av sentrumskvartalet som orienterar seg mot Sentrumsvegen i sør. Deler av vurderinga er presentert slik: 7

8 8

9 Overvatn, og anna vann og avløp: Nye leiligheiter skal tilkoplast offentleg vann- og avløpsnett som ligg innafor definert forsyningsområde og rensedistrikt i hovedplan vann- og avløp for Gol. Det er søkt om sanitærabbonement og kommunalteknisk avdeling har kvittert ut VA løysing med unntak av brannvannsforsyning og eller sprinkelanlegg. Det er påvist at ein kum i ledningsnettet ikkje kan levere ønska mengde og at det difor er aktuelt at utbygger sjølv kan sette ned eigen kum som kan gi større uttak. Plassering må avklarast med kommunen Konklusjon: Etter ei samla vurdering meiner rådmannen planforslaget er godt gjennomarbeidd og kan leggast ut på offentleg ettersyn med dei vilkår og endringar som går fram av innstillinga. Det er positivt at vestre bygg er trekt bakover slik at støy og parkeringsløysing bli betre. Det mest kritiske i forhold til trafikal løysing er at vestre adkomst ikkje blir nytta som utkøyring nær eigedomsgrensa til bensinstasjonen. Nytt gangfelt ved rundkøyringa vil stramme opp løysinga slik at varelevering ikkje kjem i direkte konflikt med adkomsten. Rådmannen si innstilling: I I medhald av plan- og bygningslova og 12-11, har Utval for Natur og næring vedteke å legge planforslag, detaljreguleringsplan for Sentrumskvartalet Planid ut til offentleg ettersyn på slike vilkår: - Føresegn 3.3 blir supplert slik at «bruksareal under bakkenivå skal merdregnes med 0m2 der avstanden mellom himling og gjennomsnittleg terrengnivå er mindre enn 0,5 meter, 50% der avstanden er mellom 0,5 og 1,5 meter og 100% der avstanden er over 1,5meter.» - Føresegn 3.5, 3.6, 3.9, kulepunkt 6 og føresegn 3.10 må språkkorrigerast - Det må gå tydeleg fram av plankartet at adkomst mot Furuvegen og offentleg parkering gjeld kun for varelevering - Det skal leggast fram ei målsatt skisse som syner køyremønster, frisiktsoner, skilt plan med eventuelle avbøtande tiltak for ut og innkøyring basert på trafikkvurdering frå Asplan Viak. - Gul støysone skal påførast plankartet og føresegn 3.6 skal supplerast slik at soverom skal vende ut mot stille side - Rådmannen blir gitt fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar i kart og ferdigstille plandokumenta før offentleg ettersyn i samsvar med plan- og bygningslova

10 - Utbyggingsavtale skal vera framforhandla og signert før sluttbehandling i kommunestyret. Jf. Plan og bygningslova Underskrift Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar Svein Eide kommunalsjef 10