REGULERINGSPLAN - DEL AV PETTERBRÅTEN B2-2 GANGS BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Hanne Cecilie Nes Saksgang Utval for natur og næring Kommunestyret REGULERINGSPLAN - DEL AV PETTERBRÅTEN B2-2 GANGS BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING Saka vert avgjort av: Utval for Natur og næring Kommunestyret Vedlegg: - Reguleringskart og føresegner revidert i samsvar med vedtak i UNN, datert , Sak 13/15 - Utsnitt over reguleringsplan for Petterbråten bustadfelt frå Innspel, revidering reguleringsplan frå Oddvar Oland, datert Høyringsfråsegn - frå leilighetshaverar i Homlelia Dersom det er ønske om innsyn i fleire dokument ta kontakt med sekreteriatet eller undertegna. Dokument i saka: 1. Saksframlegg: Reguleringsplan - del av Petterbråten B2, behandling etter plan- og bygningslova 12-13, datert (med vedlegg) 2. Planbeskrivelse B2 Petterbråten, datert Forslag til føresegner, datert Notat vedrørande befaring for rydding av skog, datert Referat frå forhandskonferanse byggesak, datert Nabovarsler vedrørande fylling utanfor reguleringsgrense, datert E-post frå Utbyggingsavdelinga, sendt Innspel, revidering reguleringsplan frå Oddvar Oland, datert Førebels plan, snitt og fasader over planlagde bygg, datert Høyringsfråsegn frå leilighetseigarar i Homlelia 19 33, datert , postført Snitt for Bygg 9 frå Evenstad bygg og teikning, datert Reguleringsplan for gamle B2, frå Utsnitt over reguleringsplan for Petterbråten bustadfelt, frå Førebels arbeidstegning, Fasader (datert ) 1

2 15. E-post frå Frode Øynebråten, datert Ang. Del av reguleringsplan for Petterbråten B2, frå Petterbråten Vel, Ved Kjetil Skogholt, datert og Uttale frå Statens Vegvesen, datert Bilde med perspektiv frå bygg 7. Datert Saksopplysningar: Hallingdal hytteservice har fremma reguleringplan for B2 i Petterbråten. Planområdet er ein del av og ligg innafor eksisterande reguleringsplan for Petterbråten, vedteke Området er på 18,3 da og ligg heilt øverst i etablerte Petterbråten bustadfelt. Jf. Elles opplysningar i tidlegare bahandling. Utval for natur og næring har behandlet saken i møte sak 13/15 Behandling Votering Samrøystes vedtatt, 7-0. Vedtak I medhald av plan- og bygningslova 5-2 og 12-10, har Utval for Natur og næring vedteke å legge endring av bebyggelsesplan B2 i Petterbråten, Planid ut til offentleg ettersyn på slike vilkår: Endringar i føresegner - Føresegn 6 skal tilføyast slik: Før det gis brukstillatelse til bygg og anlegg skal leikeareal (sandleikeplass) innan området vera opparbeidd - Det skal ligge føre avtale om tilkopling til offentleg nett og eventuelt andre kommunaltekniske løysingar før arbeid blir igangsatt. - Før 2. gangs behandling skal det ligge føre overordna vann- og avløpsplan - Dersom kommunen skal overta veg, gatelys og eventuelt anna infrastruktur, skal det inngås eigen avtale om dette. - Rådmannen blir gitt fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar og ferdigstille plandokumenta før offentleg ettersyn - Bebyggelsesplan vedteke vert oppheva Planforslaget har vore ute til offentleg ettersyn i frå Innkomne merknader frå private og statlege/fylkeskommunale instanser. Buskerud Fylkeskommune, Utviklingsavdeling, datert Nabovarsling samtykker i tiltak frå diverse naboar, datert Syner til tidlegare registreringar og det er ikkje funne automatisk freda kulturminner. Standard føresegn er innarbeidd. 2

3 Hallingdal Eiendomsutvikling skriver slik: På reguleringsplan B2 er det planlagt en mur i sør for å ta opp terreng. Denne muren vil bli 4 meter høy. Etter en ny vurdering er det kommet frem til at en skråning er en bedre løsning fremfor en høy mur. Skal en slik skråning være sikker må skråningsfoten trekkes et godt stykke utenfor reguleringsgrensen. Skråningen blir naturlig tilpasset og tilsådd med gress. Vedlegg: Situasjonsplan og terrengsnitt Planbeskrivelsen legg opp til bruk av «grønn mur». Reklamen seier slik: I kombinasjon med jordarmeringsnett og stedlige masser er det mulig å skape gode miljømessige løysningar der ein tidligare måtte bruke stein, betong eller stål. Dette gjør at skråninger med «GrønnMur» faller naturleg inn i terreng og landskap. Uansett vil det vera slik at Grønnmur vil vera ei bedre estetisk løysing enn betongmur. Føresegnane eller reguleringskartet har ingen klar juridisk binding om bruk av mur. Plankartet syner mur (Grønnmur) i ei lengde på om lag 50meter framom bygg 8 og 9. Regulant og utbygger har opplyst at det vil estetisk sett blir ei god løysing (betre løysing?) å fylle ut heilt til tomtegrensa for Renslostigen 10. Føresegn 1.2, Krav til Utendørsplan seier at det i byggesaken skal redegjørast for planlagd terreng, støttemurer m.meir. Høyringsfråsegn frå leilighetseigarar i Homlelia 19-33: Tilsaman 12 personer fordelt på 8 av 9 seksjonar i Homlelia har uttrykt bekymring for omsyn til turdrag, byggehøgde, byggegrense og estetikk. Ønsker regulert inn byggegrense mot gangveg/sti. Dersom løysing med fylling skal gjennomførast vil det det måtte skje utanfor regulert område og eigedomsgrense. Hallingdal hytteservice har samtykka i det. Fyllinga må ikkje koma i konflikt med regulert gangveg aust- vest. Regulant har opplyst at den blir i vareteke og det vil gå fram av føresegn 1.2 Krav til Utendørsplan. Desse forholda må ivaretakast gjennom byggesaken. Når det gjeld byggehøgde er den definert i form av mønehøgde i meter målt frå gjennomsnittsnivå for planert terreng. Høgda er i føresegn 1.4 oppgitt til 11meter. Når høgde gis over ferdig planert terrengs gjennomsnittnivå får utbygger større frihet til å bearbeide terrenget og dermed påvirke bygningens høgde. Nødvendigvis vil bygg i skrånande terreng virke noko ruvande og dominerande i front. Slik det er planlagd vil 3

4 bygg 3-6 ha parkering i kjellar og 2 ½ etasje over med bueiningar. Garasjene vil delvis ligge inn i bakken eller terrenget. For naboane i vest vil sannsynlegvis terrenget dempe høgda. Det er opplyst at ingen bygg vil ha meir enn 2 ½ etasje. Ønsker å ha juridisk bindande føresegn om sikring av turdrag for allmennheten også i byggeperioden. Ønsker å tilføye føresegn om estetikk. Når det gjeld turdrag vil den i følge regulanet bli ivareteke både under anleggsperioden og seinare som permanent turdrag. Dette gjeld både aust vest sambandet og nord sør. Å formulere føresegn om sikring av føresegn også i byggeperioden er ikkje vanleg eller i samsvar med reglane i plan- og bygningslova Føresegn om estetikk kan fint bli innarbeidd i pkt.1.1. Uttale frå Oddvar Oland, datert Som grunneigar bekrefter dei at det er ok å trekke skråningsfot på utsida av reguleringsgrensa til B2. Når det gjeld leikeplass er lokalisering av denne ok, men dei ber om å ta vekk rekkefølgjekrav då det ikkje er hensiktsmessig å ha leikeplass midt inne i eit byggeområde. Det er opplyst at midlertidig enkel sandleikeplass (for dei minste) kan sannsynleg opparbeidast på flate nord for tomt 3. Fylkesmannen i Buskerud, datert Meiner det burde vore gjort greie for eksponeringa og dei landskapsmessige verknadene. Repeterer behov for sandleikeplass med tilhøyrande rekkefølgjeføresegner Petterbråten Vel, ved Kjetil Skogholt m.fleir, datert og Er engsteleg for adkomstvegen og belastning av denne. Ønsker at utbyggjar skal sjå på Kommunen håper og trur at dette vil bli ivareteke i byggesaken, jf. føresegn 1.2 Er i vareteke, men behov for midlertidig løysing Det er tidlegare avklart med Statens Vegvesen at adkomsten skal vera frå den 4

5 mulighet for anna adkomst, t.d frå «Svingen». eksisterande adkomst til feltet. Dei vil ikkje tillate noko anna før det er aktuelt å opparbeide b4, Petterbråten Panorama Ønsker å stå på varslingslista for både byggesaker og reguleringssaker. Etterlyser fasadeteikningar og profiler. Dei kommenterer også høgda på bygga. Petterbråten Vel er inne på varslingslista for reguleringssaker. Vi noterer at dei også ynskjer innsyn i byggesaker. Det er ikkje vanleg å legge fram fasadeteikningar i reguleringssaken. Profiler kan dei få tilsendt om dei ynskjer. Når høgde gis over ferdig planert terrengs gjennomsnittnivå får utbygger større frihet til å bearbeide terrenget og dermed påvirke bygningens høgde. Nødvendigvis vil bygg i skrånande terreng virke noko ruvande og dominerande i front. Slik det er planlagd vil bygg 3-6 ha parkering i kjellar og 2 ½ etasje over med bueiningar. Garasjene vil delvis ligge inn i bakken eller terrenget. For naboane i vest vil sannsynlegvis terrenget dempe høgda. Det er opplyst at ingen bygg vil ha meir enn 2 ½ etasje. Behandling av planforslaget: Utval for Natur og næring har i utgangspunktet delegert mynde til å behandle og vedta reguleringsplaner som er i samsvar med kommuneplanen eller kommunedelplanens arealdel. Reguleringsplan for B2 kan karakteriserast som mindre reguleringsplan og i samsvar med overordna plan. Men det er meir enn 4 år sida den er vedteke. Det betyr at planen må endeleg godkjennast og sluttbehandlast i kommunestyre. 1. Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.juni 2008 nr.71. Ajourført med endringer, senest ved lov 8.mai 2009 nr.27, delvis trådt i kraft 1.juli 2009 og 1.juli a. Vedta og behandle planprogram for reguleringsplanar i samsvar med kommuneplan og kommunedelplanar, jf 12-9 og 4-1 b. Vedta og behandle mindre reguleringsplanar i samsvar med reglane i kommunelova når planen er i samsvar med kommuneplanens arealdel, og det er mindre enn fire år sidan den vart vedteken av kommunestyret, jf andre ledd. I og med at det er ønske om avvik frå vedtak i 1.gangs behandling og planmateriale som er levert har kommunen bedt om ny varsling. Avviket går fyrst og fremst på å likevel ikkje etablere mur (Grøn-mur), fylling utanfor regulert område og ønske om ikkje å ha rekkefølgjekrav til leikeplassen. Dei fleste naboar er varsla og samtykker i tiltaket. I skrivande stund mangler det varsling frå Rughaugen 7 og Renslostigen 20 og 22. Som eit minimum må også Rughaugen 7 varslast. Renslostigen 20 og 22 blir uansett parter i byggesaken til bygg 7 og delvis 8. Leikeplass har ikkje vore tema i varslinga. 5

6 Av omsyn til tidsperspektivet er det allereie halde forhandskonferanse i byggesaken. I referatet er det sjølsagt tatt forbehald om godkjenning av planen. Tiltaksklasse 2 er riktig tiltaksklasse. Jfr. byggesaksforskriften (SAK10) 14-7 og m.a med omsyn til PRO brannkonsept, konstruksjon, arkitektur, utearealer og landskapsutforming og geoteknikk. UTF grunnarbeider og landskapsanalyse. Vi vil kreve uavhengig kontroll iht. SAK10: Fuktsikring våtrom og bygningsfysikk, konstruksjonssikkerhet, Geoteknikk og brannsikkerhet. Risikoklasse 4 og brannklasse 2, jf. TEK10. Dei to eigedomane med tilsaman 28 leiligheter skal seksjonerast. Det er gjort rede for at planlagd bygging ikkje kan seksjonerast før det ligg føre igangsettingsløyve etter plan- og bygningslova. Jfr. elles 6 og 7 «Seksjonsbegjæring» i seksjoneringslova. Det er førebels ikkje tatt stilling til modell for seksjonering. Sannsynleg og naturleg modell vil vera ein eigedom med 4 seksjonerte bygg på nordsida av vegen og ein eigedom 3 seksjonerte bygg på sørsida av vegen. Forhold til overordna plan: Kommunedelplan for Gol tettstad, datert , K-sak 49/06. Område er avsett til byggeområde Noverande bustadområde. B2 er ein del av Petterbråten reguleringsplan, vedteke det har vore fleire reguleringsendringar, bebyggelsesplanar i ettertid. Miljøkonsekvensar: Miljøvernrådgjevar har gitt eigen uttale. Han er samd i at interessene til born og unge er godt ivareteke gjennom omkringliggande friluftsområde, aktivitetsområde, tur og løypenett. Det er dessutan fleire opparbeida leikeplassar på Petterbråten. Det er gjort ein kort og enkel vurdering om naturmangfold i planomtalen. Renslotunet ligg like ved og her finnes sittebenkar og bålplass som er mykje nytta av barnehagane. Området har vore avsett til byggeområde sidan 1997 og vart også i tidlegare planprosess utgreidd omkring miljøkonsekvensar. I likhet med uttale frå leilighetseigarar meiner miljøvernrådgjvar det er viktig å legge til rette for all grøntstruktur og leik. Dersom rekkefølgjeføresegn, jf. Føresegn 6 kan midlertidig leikeplass (sandleikeplass) opparbeidast nord for bygg 3. Elles er det rikeleg med leik, ball-løkke, akebakke og grøntstruktur generellt i Petterbråten. Helse-/miljø og beredskapstilhøve: Det er utarbeidd eigen ROS-analyse som ein del av planbeskrivelsen. Analysen er basert på veileder frå DSB, samfunnssikkerhet og beredskap. Konsekvensane er vurdert i forhold til liv, helse, materielle verdiar og samfunnsviktige funksjonar. Planframstiller oppsummerer med at det planlagde området har høg samfunnssikkerhet. NGI har i 2010 gjort ein vurdering av stabilitet og fare for steinsprang. Plassering av dei øverste bygga kan med enkle tiltak mot steinsprang tilfredsstille krava. Enkle tiltak i denne samanheng går fyrst og fremst ut på å fjerne steinane. Det har det vore ei befaring med bebuerane i rekkehusa sør for planlagd område. Det var semje om å rydde skogen slik at ikkje vinden tek tak i 6

7 buskene med fare for velting over bygg. I dag er det etablert ein mur framom Renslostigen 14,16 og 18. Når graving/bygging starter i 2015, forsikrer Oland på vegne av Hallingdal hytteservice at terrenget mellom austre del av planområdet og rekkehusa blir bygd opp slik at det ikkje oppstår fare for ras eller steinsprang. Økonomiske konsekvensar: For Kommunalteknisk avdeling/ Bygg og drift vil det ha konsekvenser dersom V1 blir regulert som offentleg. Fleire lengdemetre med strøying, brøyting og vedlikehald. Årlege kostnader ligg på om lag 20 kr pr. meter og gatelys ca. 150 pr. punkt. Offentleg vann og avløp er tenkt tilkopla. Hovedledning ligg godt til rette for dette. Dersom det er tenkt å nytte eksisterande punkt/kum, er det greitt. Dersom det er behov for nye tilkoplingspunkt, må utbyggjar koste dette sjølv. Dersom det på sikt er tenkt at kommunen skal overta veg, gatelys og eventuelt anna infrastruktur, vil det vera behov for å utarbeide avtale om dette. Nye hus vil bli omfatta av kommunens vedtekne eigedomsskatt. Skattetaksten tek utgangspunkt i areal på bygg, eigedom, standard m.m. Det er fakturert for behandling av reguleringsendring, pkt. 54, endring og utfylling av reguleringsplan etter pkt. 53. Det er også bli fakturert for 2. gangs behandling basert på pkt. 52 i regulativet, evt. kombinert med medgått tid. Alle gebyrer er betalt. Vurdering/ Konklusjon: Totalt sett vurderer administrasjonen planleveransen etter kvart å vera godt gjennomarbeidd. Det har vore stort engasjement mot slutten av ettersynsperioden og litt forvirring vedrørande krav til mur (Grønn-mur). Slik vi forstår planframstiller og regulant kan vurdering vedrørande fylling og mur vera ein del av byggesaken. I opprinneleg reguleringsplanen er det regulert gangsti Både nord sør og aust vest mot Hundremetersskogen. I flg. tverrsnittet er det opp mot 8 meter fylling på det meste. Hallingdal Eiendomsutvikling bedyrer at stien aust vest ikkje vil bli berørd av fyllinga. Løysing vil bli vist i byggesaken. Det er sannsynleg at traseen/stien kan leggjast i skråningsfoten, med ei breidde på om lag 1,5meter. Alternativ på stien leggjast oppå fyllinga. Å formulere føresegn som har til hensikt å sikre allmennheten tilgang i byggeperioden vil ikkje vera i tråd med reglane i plan- og bygningslova 12-7, «Bestemmelser i reguleringsplan». Kommunen vil sjølsagt oppfordre utbygger å ta mest mulig hensyn i anleggsperioden. Det er viktig at det ikkje oppstår farlege situasjoner for bebuerane og borna i området. Dette gjeld sjølsagt også støy og anna forurensing frå anleggsarbeidet. Rådmannen si innstilling: Kommunestyret vedtek reguleringsplan for B2, Petterbråten Planid i samsvar med plan- og bygningslova 12-12, på slike vilkår: I. Endringar i føresegnane: Pkt.1 blir tilføyd slik: - Det skal leggjast stor vekt på den estetiske utformingen av bygninger og terreng. 7

8 Pkt. 6 skal ha slik ordlyd: - Før det gis brukstillatelse for bygg og anlegg skal det være etablert tilfredstillande atkomst, parkering, renovasjonsordning og tekniske anlegg. Før det gis brukstillatelse til bygg nr.8 og 9 skal leikeareal (sandleikeplass) innafor området vera opparbeidd. Midlertidig enkel sandleikeplass skal vera etablert før det gis brukstillatelse til første bygg. II. Det skal ligge føre avtale om tilkopling til offentleg nett og eventuelt andre kommunaltekniske løysingar før arbeid blir igangsatt. III. Dersom kommunen skal overta veg, gatelys og eventuelt anna infrastruktur, skal det inngås eigen avtale om dette. IV. Rådmannen blir gitt fullmakt til å foreta redigeringsmessige endringar og ferdigstille plandokumenta før kunngjering. V. Bebyggelsesplan vedteke vert oppheva Gol, Hege Mørk Rådmann Hanne Cecilie Nes Avdelingsleiar 8