NOTAT AREALANALYSE - JANAFLATEN/DROTNINGSVIK

Transkript

1 Til: Bergen tomteselskap Fra: Asplan Viak v/frode Aarland Kopi: Dato: Oppdrag: Reguleringsplan Drotningsvik. AREALANALYSE - JANAFLATEN/DROTNINGSVIK INNHOLD Bakgrunn... 2 Eksisterende Situasjon... 2 Beliggenhet... 2 Avgrensning av analyseområdet... 3 Gjeldende planstatus innenfor analyseområdet... 4 Analyseområdet arealbruk... 7 Eksisterende bebyggelse og utnyttelse Viktige kommunikasjoner Biladkomst Overordnet topografi og landskapstrekk Topografi Landskapstrekk Grønne interesser/friluftslivsinteresser Kulturminner Analyse av fremtidig situasjon Nye forbindelseslinjer/korridorer Gang- /sykkelforbindelser og grønnkorridorer Bedre arealutnyttelse av planområdet Landskap Synlighet/eksponering Sluttvurdering/Konklusjon Kilder: Asplan Viak AS - Fabrikkgaten 3 - Postboks 2304 Solheimsviken Bergen - Tlf Faks asplanviak.no

2 BAKGRUNN Bergen tomteselskap (BTS) er i gang med å utarbeide reguleringsplan for et område på Janaflaten i Drotningsvik i Bergen vest. Tomteselskapet ønsker å bygge ut et eksisterende isolasjonsbelte med ny næringsbebyggelse for lokalisering av en eksisterende virksomhet som i dag holder til på en av nabotomtene. For å se planområdet i en større sammenheng med hensyn til grønnstruktur, kommunikasjoner og sikre bedre overordnet arealutnyttelse av planområdet og tilgrensende områder er det nå utarbeidet en overordnet arealanalyse. Arealanalysen har til formål å belyse eksisterende situasjon, foreslå eventuelt overordnede tiltak som bør tas hensyn til i den konkrete reguleringsplanen, samt foreslå tiltak som eventuelt bør følges opp i en overordnet plan for området. EKSISTERENDE SITUASJON Beliggenhet Analyseområdet og næringsområdet på Janaflaten ligger sentralt plassert i Drotningsvik i Bergen vest sør, for riksvei 555 som er hovedforbindelsen mellom Bergen og Sotra. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 2

3 Figur 1: Ortofoto over analyseområdet med planavgrensning. Avgrensning av analyseområdet Analyseområdet er i sør avgrenset av friluftsområdene som strekker seg sørover mot Alvøen. I vest innbefatter analysen de boligene som kan bli direkte eller indirekte påvirket av planforslaget. Analyseområdet omfatter videre de nærmest tilstøtende områdene på nordsiden av Rv I øst er analyseområdet avgrenset øst for næringsområdene på Janaflaten. Analyseområdets avgrensning er nærmere angitt på kartskissen under. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 3

4 Figur 2: Avgrensning av analyseområdet. Gjeldende planstatus innenfor analyseområdet Kommuneplanens arealdel med tilhørende temaplaner I kommuneplanens arealdel er analyseområdet hovedsakelig satt av til byggeområde/boligområde. I tillegg omfatter det noen regulerte fri- og friluftsområder. Drotningsvik lokalsenter inngår i nordre del av analyseområdet. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 4

5 Figur 3: Utsnitt som viser planområdet og analyseområdets status i kommuneplanens arealdel (2025) Kommuneplanens temakart for overordnet grøntstruktur viser er mulig fremtidig korridor fra Stiavannet og sørover gjennom analyseområdet (figur 4). Grøntkorridoren er per i dag brutt opp av Sotraveien som er en sterk barriere mellom de grønne områdene på sør- og nordsiden av riksveien. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 5

6 Figur 4: Utsnitt fra temakart grønnstruktur kommuneplanens arealdel (2025) Reguleringsplaner Innenfor analyseområdet er det totalt ti vedtatte og pågående reguleringsplaner. I tillegg til disse inngår det flere mindre vesentlige reguleringsendringer innenfor analyseområdet. Avgrensning av reguleringsplanene innenfor analyseområdet fremgår av figur 5. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 6

7 Figur 5: Vedtatte og pågående reguleringsplaner innenfor Analyseområdet Analyseområdet arealbruk Overordnet arealbruk Innenfor analyseområdet er det to hovedkonsentrasjoner med boliger, et område i nordøst og et i sørvest. Disse består i hovedsak av eneboliger og rekkehus. Sentralt i analyseområdet ligger næringsområdene i Alvehaugen og Janaflaten. I tillegg er det noe næringsvirksomhet i senterområdet og ved påkjøring til Sotraveien i nordvest. Av grønnstruktur er det et naturområde rundt Stiavannet i nordvest som landskapsmessig krysser Rv 555. I tillegg er det et naturområde i den sørlige delen av analyseområdet, som strekker seg mot friluftsområdene i Alvøen. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 7

8 Figur 6: Overordnet arealbruk innenfor analyseområdet Reguleringsmessig status for planområdet Planområdet (137/466 m.fl.) inngår i reguleringsplan nr , Drotningsvik sør - industriområde (se figur 7), hvor området er regulert som spesialområde: isolasjonsbelter og fareområde høyspent linje. Innenfor isolasjonsbeltet er det fortatt en mindre vesentlig endring til område for industri, jamfør figur 8. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 8

9 Figur 7: RP Laksevåg Drotningsvik sør industriområde. Figur 8: Laksevåg Drotningsvik sør industriområde (reguleringsendring, markert med rødt). Tilgrensende områders arealbruk I nord grenser planområdet mot Rv. 555 (plannummer ) som er under omregulering i forbindelse med etablering av kollektivfelt på strekningen. I sørvest grenser planområdet mot Drotningsvik sør boligområde, (plannummer ), jamfør figur 9. Dette området består hovedsakelig av boligbebyggelse med tilhørende friområde hvor utnyttelsen varierer noe. Friområdene rundt Stiavannet og grønnstruktur i vest inngår også i denne reguleringsplanen. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 9

10 Figur 9: RP Laksevåg Drotningsvik sør - Boligområde I sørøst grenser planområdet mot reguleringsplan for Drotningsvik sørøst (plannummer ) jamfør figur 10. Dette området er regulert til industri med noe innslag av bolig i vest og friområder i øst. Reguleringsplanen inneholder også et område avsatt til offentlig formål Sekundær stasjon. Figur 10: RP Laksevåg Drotningsvik sør-øst/ Ørnetua Eksisterende bebyggelse og utnyttelse Innenfor planområdet Planområdet (gnr/bnr.137/466) er per i dag ubebygd bortsett fra en høyspentlinje som skjærer gjennom den søndre delen av området. Eksisterende reguleringsplan, som tomten inngår i, er i hovedsak bygd ut med næringsbygg varierende fra 1-4 etasjer med parkering på egen Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 10

11 tomt/område. Bebyggelsen består hovedsakelig av kontor, industri og noe forretning og er etablert rundt slutten av 90-tallet. Arealutnyttelsen innenfor de enkelte tomtene er i stor grad i henhold til gjeldende reguleringsplan som åpner for en gesimshøyde på inntil 12 meter (maks mønehøyde 15 meter) og utnyttelse på U-grad inntil 0,5 (se figur 11). Figur 11: Utsnitt av bebyggelse innenfor RP Figur 12: Foto av eksisterende bebyggelse innenfor RP Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 11

12 Tilgrensende områder Reguleringsplanen sørøst for planområdet er i hovedsak bygd ut med næringsbygg i form av industri, kontor, lager som varierer over 1-3 etasjer med parkering på egen tomt. Bebyggelsen er bygd ut i fra siste halvdel 1990-tallet. Området består også av noen eneboliger og konsentrert småhusbebyggelse. I den østlige delen av dette området er det noen ubebygde næringsarealer. Arealutnyttelsen er i stor grad i henhold til gjeldende reguleringsplan med en utnyttelse på U-grad inntil 0,5 innenfor næringsområdene. For områdene regulert til bolig er utnyttelsen noe lavere enn maksimal tillatt utnyttelse (figur 13). Figur 13: Utsnitt av bebyggelse innenfor RP Reguleringsplanen sørvest for planområdet er bygd ut med konsentrert småhusbebyggelse, rekkehus, firemannsboliger, tomannsboliger og eneboliger med parkering på egen tomt eller i større parkeringsplasser. Bebyggelsen er bygd ut i tilsvarende periode som næringsområdene rundt. Arealutnyttelsen er stort sett tråd med gjeldende reguleringsplan (figur 14). Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 12

13 Figur 14: Utsnitt av bebyggelse innenfor reguleringsplan RP Figur 15: Boligbebyggelse innenfor reguleringsplan RP Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 13

14 Viktige kommunikasjoner Biladkomst Hovedbiladkomst til analyseområdet området er Rv 555 via Fv 195, Kv. Drotningsvikveien og videre på de Kv. Janaveien og Janaflaten. Adkomstveien er inngår i reguleringsplane innenfor området. Veiene er dimensjonert som samleveier og har i stor grad kun ensidig fortau. Skiltet fart på del av fylkesvei 195 og de kommunale veiene er 50 km/t. Sotraveien Janaflaten Figur 16: Biladkomst til analyseområdet og planområdet. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 14

15 Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Analyseområdet og planområdet har god kollektivdekning med buss. Områdene ved Drotningsvik betjenes av rutene Bergen - Straume terminal (Fjell kommune) med stopp langs Sotraveien. Disse rutene har høy frekvens med avganger hvert kvarter i rushtiden og hver halvtime på kveldstid og i helgene. Bussrutene har god tilknytning til terminaler på Straume, Storavatnet og i Loddefjord. Området betjenes også av bussrute 424 Ramsvik. Denne ruten har noe lavere frekvens med avganger hver halvtime i rushtiden, hver time kveld og lørdag og annen hver time på søndag. Det finnes også en arbeidsrute mot Sandsli og Nesttun som kjører på vanlige hverdager. Fra planområdet er gangavstand til nærmeste holdeplass meter til linje 424 som stopper i Janaveien og ca 400 meter til busstopp ved Rv. 555 Sotraveien. Figur 17: Kollektivtraseer til og i analyseområdet. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 15

16 Gang-/sykkelforbindelser Innenfor analyseområdet er det to hovedforbindelser for gang- og sykkeltrafikk i nord-sør retning. Gang- og sykkelforbindelsene følger i stor grad hovedveiene og krysser Rv. 555 med bro i vest ved senterområdet i Drotningsvik og i øst ved avkjøring til Alvehaugen og Alvenøveien. Det går også en tverrforbindelse mellom Janaflaten og gangvei til Alvehaugen og Alvøenveien. Fra Janaflaten strekker det seg også gangforbindelser sørover mot til Alvøen/Kongshavn. I kommuneplanens arealdel er det skissert en grønnkorridor nord-sør gjennom planområdet som krysser Rv Ved dagens situasjon er det ingen forbindelse på denne strekningen (se figur 18). Figur 18: Gangforbindelser innenfor analyseområdet. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 16

17 Overordnet topografi og landskapstrekk Topografi Terrenget innenfor planområdet er småkupert og stiger fra ca 40 meter over havet (moh) i nordvest til ca moh på den langsgående ryggen, som strekker seg nord-sør gjennom analyseområdet. Både områdene på sørsiden og nordsiden av Rv. 555 og består av småkuperte knauser/koller innenfor de områdene hvor opprinnelig terreng eksisterer. De øvrige er i områdene stort grad planert ut til bebyggelse. Figur 19: Høydelag eksisterende situasjon innenfor analyseområdet. Landskapstrekk Landskapet innenfor analyseområdet består av 3 ryggformasjoner som strekker seg nord-sør gjennom analyseområdet. Den vestlige ryggen, som i stor grad er bebygd, har den mest markante silhuetten. Overordnet inngår det meste av analyseområde og planområdet i landskapsrommet som vender seg nordover. Innenfor analyseområdet er 4 mindre avgrensede landskapsrom og mindre skålformer. Planområdet er i liten grad eksponert utover de lokale landskapsrommene som vi ser av figur 21. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 17

18 TERRENGFORMER Bratt skråning Tilgjeng vannkant Figur 20: Hovedterrengformer innenfor analyseområdet. Synlighet Det er gjennomført en GIS-basert synlighetsanalyse av reguleringsplanområdet innenfor analyseområdet og tilgrensende områder. Synlighetsanalysen viser at det i stor grad er planområdets nærområder spesielt langs Rv. 555 som har utsikt til planområdet. De øvrige områdene, som har utsikt til planområdet er høydedrag øst og sør for analyse/planområdet. Kartet under viser at planområdets høyeste punkter i liten grad er eksponert mot Vatlestraumen eller nordover Fensfjorden. Et mindre område innenfor Fjell kommune har utsikt til kollen. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 18

19 Figur 21: Planområdets synlighet innenfor analyseområdet og tilgrensende områder Vegetasjon, dyreliv og naturforhold Vegetasjonsbildet i plan-/og analyseområdet varierer fra skrint jordsmonn med lyngvegetasjon og fjell i dagen på de langsgående ryggene/kollene som preger området, til et artsrikt og variert vegetasjonsbilde i og langs Stiavannet. Ved Stiavannet er det vegetasjonsrik våtmark- og myrvegetasjon. Vegetasjonskanten mot vannet varierer i bredde og strekker seg i øst og sørøst opp mot tilgrensende kolle og søkk parallelt med riksveien. Tresjiktet består innenfor analyseområdet, som for øvrig innenfor Bergen vest, hovedsaklig av skrinn furuskog med innslag av løvskog på kollene/ryggene innenfor analyseområdet. I området rundt Stiavannet og i nedre kant av kollene er det noe mer variert vegetasjon med større innslag av løv- og krattskogvegetasjon. Skogen er i hovedsak ung lauvskog (bjørk og selje) med noe innslag av barskog opp mot kollen øst for vannet. I Grønt Atlas fra 1993 og Direktoratet for naturforvaltnings naturbase er Stiavannet vist som vegetasjonsrik innsjø med høyt biologisk mangfold. Innenfor øvrige deler av analyseområdet og planområdet er det ikke registrert dyreliv eller andre spesielle naturverdier av betydning. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 19

20 Kantvegetasjon og våtmark Stiavannet Turveg Figur 22: Grønnstruktur og vegetasjon innenfor analyseområdet Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 20

21 Figur 23: Blandet furuskog innenfor planområdet sett mot nordvest. Figur 24: Planområdet sett fra nordvest med lyngvegetasjon og partier med bart fjell i bunnsjiktet og variert bar- og løvvegetasjon i tresjiktet. Grønne interesser/friluftslivsinteresser Analyseområdet grenser opp mot viktige fri- og friluftsområder mellom Alvøen og Storavatnet i øst. I følge Grønt Atlas for Bergen er området ikke gitt spesielle verdier for grønne interesser. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 21

22 Det er ikke kjent at klubber eller andre grupper i dag benytter grøntområdene innenfor analyseområdet aktivt. Området som det utarbeides planforslag for og grøntområdene i overkant av Stiavannet er kupert og lite tilgjengelig for befolkingen slik terreng- og naturforholdene er i dag. Unntaket fra dette er nærområdet rundt Stiavatnet, som er regulert til friområde. Kulturminner Det er ikke kjent at det er registrerte kulturminner innenfor analyseområdet, men området ligger innenfor arealene som bør undersøkes nærmere med hensyn til arkeologisk potensial. Deler av området ligger også innenfor de områdene som lå under havnivå for 9800 år siden og av den grunn generelt sett vil kunne ha potensial for kulturminnefunn. Figur 25: Utsnitt fra temakart til kommuneplanens arealdel, områder med behov for arkeologisk avklaring (Oransje behov for avklaring, Kartet viser områder med mulighet for funn fra bronsealder frem til og med middelalder). Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 22

23 Figur 26: Temakart strandlinje 9800 år før nåtid. ANALYSE AV FREMTIDIG SITUASJON Arealanalysen ser nærmere på hvilke overordnede grep som bør gjennomføres innenfor analyseområdet for å oppnå bedre utnyttelse og bedre forbindelser både for gående og syklende, bilister og kollektivbrukere. Analysen ser også nærmere på hvordan terrenget/landskapet vil påvirkes av tiltaket som foreslås innenfor planområdet, hvor synlig det vil bli og hvor store områder som eventuelt blir berørt av dette. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 23

24 Nye forbindelseslinjer/korridorer Biladkomst Analyseområdet har i dag en rimelig god tilkomst til hovedveinettet like sørøst for Drotningsvik senter, men er i noen tilfeller problematisk for tyngre kjøretøyer og medfører tilbakeblokkering til Janaveien fra påkjørselen mot Bergen. Janaflaten har i dag en del virksomheter som krever leveranser med tyngre kjøretøy. For å sikre en mer tilfredsstillende adkomst til området er det sett nærmere på muligheten for å forlenge Janaflaten videre østover med påkobling på riksvei 555 ved avkjøring til Alvøen. Dette vil gi en mulighet for å etablere et akselerasjonsfelt for påkjørende trafikk og gi en mer trafikksikker påkjøring fra Janaflaten. En forlengelse av Janaflaten østover forbi eksisterende bebyggelse vil gå igjennom og komme i konflikt med områder regulert til friområde. Analysen viser at en forlengelse av Janaflaten vil kunne gi en del fordeler med hensyn til å sikre området bedre adkomst enn ved dagens situasjon. På en annen side vil konflikten med friområdene den vil beslaglegge kunne være problematisk. Analysen gir derfor ikke noen direkte anbefaling på dette punktet, men dersom det på sikt utarbeides en helhetlig plan for et større område vil det være hensiktsmessig at denne forbindelsen utredes nærmere. Figur 27: Forslag til ny påkobling og adkomst for Janaflatenområdet fra Rv 555. Kollektiv Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 24

25 Analyseområdet og spesielt planområdet er vurdert til å ha god kollektivdekning ved dagens situasjon. Behov for ytterligere utvidelse av kollektivtilbudet er derfor ikke vurdert nærmere i analysen. Gang- /sykkelforbindelser og grønnkorridorer Temakart for grønnstruktur til kommuneplan for Bergen skisserer etablering av en ny grønnkorridor som strekker seg nord-sør gjennom den vestlige delen av analyseområdet og gjennom planområdet. Den forslåtte grønnkorridoren vil følge vestsiden av Stiavannet og krysse Rv. 555 Sotraveien cirka innenfor planområdet. Dersom denne forbindelsen skal anlegges vil det være behov for å etablere en ny gangsti langs Stiavannet i forlengelsen av eksisterende gangvei. Videre må det gjøres store inngrep i terrenget på sørsiden av Rv Totalt sett vil dette tiltaket medføre store naturinngrep og medføre store skjæringer i landskapet. Dersom man ønsker å opprettholde et uberørt landskap og grønnstruktur innenfor planområdet anbefales det å ikke legge til rette for ny gangvei gjennom området. Figur 28: Forslag til etablering av ny grønnkorridor gjennom analyseområdet i tråd med temakart overordnet grønnstruktur til KPA for Bergen. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 25

26 Figur 29: Eventuelt kryssningspunkt for ny bro over riksvei 555 sett vestover ved etablering av ny grøntkorridor fra Stiavannet videre sørover mot Alvøen. Det er ikke vurdert andre nye gangforbindelser/korridorer utover den som er skissert i kommuneplanens temakart. Bakgrunnen for dette er at området ved dagens situasjon vurderes å ha gode forbindelser gjennom området og ut til tilgrensende frilufts- og grøntområder. Bedre arealutnyttelse av planområdet For dette temaet er det kun valgt å se på mulighetene for bedre arealutnyttelse innenfor en avgrenset del av analyseområdet. Med utgangspunkt i bebyggelsen som foreslås i planforslaget er det tatt utgangspunkt i eksisterende reguleringsplan for området og tilgrensende reguleringsplan. Boligbebyggelsen innenfor disse planene anses i stor grad å være bygd, og har lite potensial for fortetting. Delfeltene regulert til bolig er derfor ikke tatt med i analysen. Det er vurdert ulike utnyttelsesmuligheter av de regulerte feltene og muligheter for påbygg/utvidelse av eksisterende bebyggelse. Under er det skissert en mulig utvidelse av eksisterende bebyggelse, utbygging av planområdet og utbygging av ledige tomter innenfor planene. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 26

27 På figuren er det skissert ca m 2 som vil gi en viss økning i utnyttelsen fra dagens utnyttelse som ligger på mellom 0,5-0,6 i gjennomsnitt for delfeltene. Noen av områdene vil med den skisserte løsningen ha en utnyttelse på opp mot 0,8. Som det vises av kartet er det rom for å øke utnyttelser innenfor hele området som dekkes av de to gjeldende reguleringsplanene. I denne analysen det tatt i bruk arealer som i dag benyttes til parkering og andre utomhusareal, som kanskje kan være problematisk med hensyn til å oppfylle krav til parkering og utomhusarealer. Hvor mye som eventuelt kan bygges ut av de enkelte delfeltene og om det kan tillates påbygg i høyden for noe av den eksisterende bebyggelsen, må avklares gjennom nærmere gjennom studier og analyser av området. Å øke arealutnyttelsen og sikre en mer hensiktsmessig arrondering av arealene innenfor hele RP og RP er noe som bør sees på i en større sammenheng. Avgrensningen av en slik reguleringsplan bør være noe utover dagens avgrensinger for å sikre gode kvaliteter på utomhusarealene, gode kommunikasjoner til og gjennom området selv om utnyttelsen øker. En slik oppgave anses å ligge utenfor det reguleringsplanarbeidet som nå er gjennomført men bør vurderes i sammenheng med en større overordnet plan for hele området Janaflaten/Janaveien og tilgrensende friluftsområder. Tabell 1: Foreslått arealutvidelse og ny estimert u-grad innenfor delfeltene i reguleringsplanene Delfelt/område Nytt brutto bruksareal (kvm) Ny u-grad I ,36 Planområdet ,54 I ,74 I ,79 I ,56 I ,45 I ,46 Sum/snitt u-grad for planområdene Ca Ca 0,55 Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 27

28 Figur 30: Forslag til utvidet arealutnyttelse innenfor reguleringsplan RP og RP Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 28

29 Landskap Det er sett nærmere på hvordan ny bebyggelse innenfor planområdet vil påvirke landskapet. Å etablere ny bebyggelse innenfor området, som i dag er avsatt til isolasjonsbelte i gjeldende reguleringsplan, viser at en stor del av det eksisterende terrenget og kollen/knausene må planeres. Dette området vil etter planeringen bli liggende på sammen nivå som de øvrige næringsbyggene langs Janaflaten, med et lite fall ned mot Bohus vest for planområdet. Utbyggingen av dette området vil fjerne et landskapselement som kollen i dag utgjør, men denne vil formmessig bli erstatt av et bygg som vil bli liggende som en naturlig forlengelse av bebyggelsen langs Janaflaten. Figur 31: Høydelagskart over analyse- og planområdet ved utplanert terreng og etablert bebyggelse innenfor planforslagets avgrensning. Synlighet/eksponering Det er fortatt en synlighetsanalyse av bebyggelsen som er foreslått i reguleringsplanområdet. Analysen er foretatt ved bruk av GIS og det er beregnet hvilke områder som vil få utsikt til det planlagte nybygget. Synlighetsanalysen viser at det i stor grad kun er de nærmest tilgrensende områdene som vil få utsikt/se det nye bygget. De øvrige områdene som har utsikt til kollen er høyere liggende drag Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 29

30 øst og sør for analyse/planområdet. Kartet under viser at bygningens høyeste punkter i liten grad er eksponert mot Vatlestraumen eller nordover Fensfjorden. Et mindre område innenfor Fjell kommune har utsikt til bygget. Som vi ser av figur 33 er det kun noen få ekstra områder som vil se/ha utsikt til den nye bygningen, i forhold til de områdene som i dag ser/har utsikt til kollen. Figur 32: Områder som vil ha utsikt til nybygg langs Janaflaten Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 30

31 Figur 33: Figuren viser de områdene (markert blått) som i dag ikke ser kollen, men som vil se hele eller deler av det planlagte bygget. Sluttvurdering/Konklusjon Arealanalysen viser at man ved å ta i bruk planområdet til næringsformål vil fjerne noe av den eksisterende grønnstrukturen i området, og erstatte et naturelement i det lokale landskapsbildet. Synlighetsanalysene som er foretatt viser derimot at tiltaket landskapsmessig kun vil få effekt på de nærmest tilgrensende områdene, og vil ikke ha negativ effekt i forhold til de overordnede landskapsrommene. Analysen viser at grønnkorridoren som passerer gjennom planområdet i dag er lite brukt, og at en ny forbindelse i denne korridoren, slik det er skissert i kommuneplanens arealdel, vil medføre behov for store terrenginngrep. En utbygging innenfor reguleringsplanforslagets avgrensning vil imidlertid kunne kombineres med en eventuell fremtidig etablering av en slik forbindelse. Vurderingene som er gjort i analysen viser områdene sør for Rv. 555 har potensial for mer bebyggelse enn tilfellet er ved dagens situasjon og som gjeldende reguleringsplanen åpner for. Analysen viser også at det er hensiktsmessig å vurdere nærmere muligheten for å etablere en ny påkobling på riksvei 555. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 31

32 En del av problemstillingene som er utredet i analysen viser at på sikt vil det være behov for å vurdere en del større problemstillinger i en overordnet reguleringsplan. I denne konkrete reguleringsplanen anses det, med hensyn på det som er vurdert nærmere i denne analysen å sikre at det i planens bestemmelser stilles ekstra krav til å sikre god estetikk og utforming, som reduserer tiltakets eksponering mot nærområdene. Videre må planforslaget ta høyde for fremtidig fremføring av en forbindelse gjennom området. Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 32

33 Kilder: Ortofoto og kartgrunnlag over analyseområdet. Bergen kommune (2007): Kommuneplanens areal (2025) for Bergen med tilhørende temakart. Bergen kommune (1993): Grønt Atlas, Grøntplan for Bergen, del2. Direktoratet for Naturforvaltning, naturbasen: Arealanalyse - Janaflaten/Drotningsvik 33