Detaljreguleringsplan for Josefinestien Ny 1. gangs behandling (etter å ha blitt sendt tilbake den )

Transkript

1 Sokndal kommune Saksbehandler ArkivsakID: 11/783 Arkivkode: FA - L12 Senior rådgiver Roger Egeli Saksnummer Utvalg Dato 030/18 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Detaljreguleringsplan for Josefinestien Ny 1. gangs behandling (etter å ha blitt sendt tilbake den ) Rådmannens innstilling 1. Hovedutvalg Landbruk, miljø og teknikk fremmer Reguleringsplan for Josefinestien Frøyland og legger den ut til høring og offentlig ettersyn med tilhørende planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser og plankart. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens Reguleringsbestemmelser endring For bestemmelser til reguleringsplan 4 bebyggelse og anlegg, erstattes f. Bygninger med saltak kan maksimalt ha takvinkel på 40 grader, og maksimal mønehøyde er 9.5 meter over gjennomsnittlig terreng for 2-etasjers bygg. g. Bygninger med pulttak skal ikke ha gesimshøyde over 7.5 meter. med Bygninger med mønet tak kan ha maksimal takvinkel på 40 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 meter for eneboliger. Bygninger med annen takform skal ikke ha gesimshøyde over 9,0 meter. 2. Plankartet - ekstra avkjørsel til gnr/bnr 57/12 legges inn i kartet. Det legges inn en ekstra avkjørsel i planenkartet til gnr/bnr 57/12 for å sikre mulig etablering av fundament for et sammenhengende fortau og senere fortetting ved deling av privat tomt. 3. Forhandlingsutvalget Kommunen har ikke noe ansvar inn mot boligtomter. 3.1 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å sikre grunnerverv av tilstrekkelig areal til vei og fortau i planen som ikke allerede er i kommunalt eie da det fremkommer at grenselinjene i plangrunnlaget noen steder går inn på privat eiendom. 3.2 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å gå i dialog med tiltakshaver for å sikre mulig etablering av fortau som beskrevet i reguleringsplanen.

2 Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Reguleringsplan , Detaljregulering for Josefinestien - Frøyland - Planbeskrivelse Reguleringsplan , Detaljregulering for Josefinestien - Frøyland - Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan , Detaljregulering for Josefinestien - Frøyland - Reguleringskart Reguleringsplan , Detaljregulering for Josefinestien - Frøyland - ROS analyse Vedlegg 1-11 Naboliste Epost fra tiltakshaver Kjell Stene om reguleringsplan for Josefinestien datert Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Kjell-Ivar Nesvåg fremmet følgende forslag til endring av pkt 3.2: Kommunen tar kostnader som følger etablering av fortau og utbedring av kryss Josefinestien. Forslaget fra Kjell-Ivar Nesvåg fikk 2 stemmer og falt (H, Frp) Rådmannens innstilling ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. (H, Frp) LMT- 030/18 Vedtak: 1. Hovedutvalg Landbruk, miljø og teknikk fremmer Reguleringsplan for Josefinestien Frøyland og legger den ut til høring og offentlig ettersyn med tilhørende planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser og plankart. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens Reguleringsbestemmelser endring For bestemmelser til reguleringsplan 4 bebyggelse og anlegg, erstattes f. Bygninger med saltak kan maksimalt ha takvinkel på 40 grader, og maksimal mønehøyde er 9.5 meter over gjennomsnittlig terreng for 2-etasjers bygg. g. Bygninger med pulttak skal ikke ha gesimshøyde over 7.5 meter. med Bygninger med mønet tak kan ha maksimal takvinkel på 40 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 meter for eneboliger. Bygninger med annen takform skal ikke ha gesimshøyde over 9,0 meter. 2. Plankartet - ekstra avkjørsel til gnr/bnr 57/12 legges inn i kartet. Det legges inn en ekstra avkjørsel i planenkartet til gnr/bnr 57/12 for å sikre mulig etablering av fundament for et sammenhengende fortau og senere fortetting ved deling av privat tomt. 3. Forhandlingsutvalget Kommunen har ikke noe ansvar inn mot boligtomter. 3.1 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å sikre grunnerverv av tilstrekkelig areal til vei og fortau i planen som ikke allerede er i kommunalt eie da det fremkommer at grenselinjene i plangrunnlaget noen steder går inn på privat eiendom. 3.2 Forhandlingsutvalget gis i oppdrag å gå i dialog med tiltakshaver for å sikre mulig etablering av fortau som beskrevet i reguleringsplanen. Klageadgang: Nei.

3 Faktiske opplysninger: VIANOVA Stavanger har på vegne av Kjell Stene utarbeidet forslag til detaljregulering av eiendom 57/3. Planområdet omfatter i tillegg til deler av gnr./bnr. 57/3 flere eiendommer langs Josefinestien, fra krysset med Kleivan og inn til Frøyland gårdsbarnehage. Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge for opparbeidelse av seks boligtomter. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Planbeskrivelse datert Reguleringsbestemmelser datert Risiko og sårbarhetsanalyse datert Vedlegg Plankart i målestokk 1:500 datert Gjeldende planstatus: Gjeldende reguleringsplan for området er Reguleringsplan for Bø Frøyland (planid ) fra Her er området regulert til boligbebyggelse og friområde Planforslaget supplerer reguleringsplanen for Barnehage Frøyland (planid ) fra med små endringer til avkjørsel.

4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: En vesentlig del av planen er oppgradering av trafikksituasjonen langs Josefinestien. Krysset mellom Kleivan og Josefinestien foreslås utvidet med etablering av siktsoner for å unngå høy beplantning i hagearealene mot kryssområdet. Josefinestien har i planforslaget en normalprofil bestående av 4,0 m kjøreveg, 0,5 m asfaltert skulder langs vestre side og 2,0 m opphøyet fortau langs østre side totalt 6,5 m i tverrsnitt. Avkjørselen mot Frøyland Gårdsbarnehage (SV1) skal ha samme standard som offentlig vei. Det skal etableres ny privat adkomstvei til de planlagte tomtene. Dette skal være en felles avkjørsel til tomtene 1-6 og de skal være medeiere i veien med 1/6 andel hver. Adkomstveien skal bygges med 4m asfaltert kjørebane og 0,5 m asfaltert skulder på hver side. Det skal etableres snuhammer for liten lastebil som vist i plankartet. Øvrig teknisk infrastruktur til de nye boligene skal legges i veien. Felles ledning for tomt 2, 4 og 6 legges i tomtegrensen mot øst. Påkobling er tilgjengelig i Josefinestien ved eiendom 57/242. Områdene H140_1 og H140_2 skal reguleres til frisiktsoner. Det skal ikke være sikthinder over 50 cm sammenlignet med tilstøtende vei. Friområde: I gjeldende reguleringsplan for området er deler av eiendommen regulert til friområde. Dette området blir delvis berørt av den nye planen: Kulturminne: Det ligger en gravhaug (id 34555) som er automatisk freda like sørvest for planområdet. Denne er ivaretatt i planforslaget ved at områdene like nord og nordøst for haugen er regulert til friluftsområde, slik at gravhaugen ikke blir skjemmet (jf. Kulturminneloven 3) av bygninger, veier o.a. terrenginngrep. Et lite område av den gamle kirkestien reguleres som vern av kulturminne eller kulturmiljø og blir nærmere beskrevet i reguleringsbestemmelsenes 7.

5 Naturmangfoldsloven, vurdering etter 7: Naturmangfoldloven fastsetter at prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingene skal fremgå av beslutningen. Prinsippene: Kunnskapsprinsippet 8: Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakers karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Føre-var-prinsippet 9: Når det treffes en beslutning uten et tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag så skal en ta sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Mangel på kunnskap skal ikke brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. Prinsippet om samlet belastning 10: En påvirkning av et økosystem skal utredes fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Kostnader ved miljøforringelse 11: Tiltakshaver skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder 12: For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Søk i Artskart og Naturbasekart gir treff på en sårbar art; - Dvergspurv. Grunnforhold og flom: Det er ikke registrert ras eller skredfare i området. Området ligger på en høyde som gir god beskyttelse for flom. Terskelen for 200 års flom ligger i god avstand til planområdet.

6 Rekkefølgebestemmelser: Området merket o_veg skal opparbeides av utbygger til standard beskrevet i 5.1 i reguleringsbestemmelsene før opparbeiding av tomtene tar til. Området merket SV2 skal opparbeides av utbygger til standard beskrevet i 5.2 i reguleringsbestemmelsene, før første bolig i områdene B1, B2 og B3 gis ferdigattest eller midlertidig ferdigstillingstillatelse. Dette kravet omfatter også fast dekke og eventuelle skader som er påløpt i anleggsperioden. Risiko- og sårbarhetsanalyse: I samsvar med LMT-073/14 vedtak er det utarbeidet ROS-analyse. Denne viser noen mulige uønskede hendelser og forslag til tiltak: - Sikring mot radon i grunnen - Overflatevann - Sikring av transportnettet - Sikring av sprengings- og gravearbeid - Annleggstrafikk Tidligere politiske vedtak: Vedtak fra Hovedutvalg for landbruk miljø og teknikk LMT-082/10 Vedtak: 1. Omsøkt/planlagt boligfelt på Frøyland kan opparbeides. Feltets adkomst kan være gjennom Josefinestien. 2. Tiltakshaver må legge fram en detaljplan for utbyggingsområdet med adkomst, før opparbeidelse. 3. Tiltakshaver utbedrer Josefinestien iht. reguleringsplan for Gårdsbarnehagen 7. LMT-073/14 Vedtak: Alternativ løsning. Planområdet skal ha adkomst via Josefinestien. Planforslaget sendes i retur til forslagstiller med kommentarer fra saksbehandler, for videre bearbeiding. Viser til sak 082/10 2. Tiltakshaver må legge fram en detaljplan for utbyggingsområdet med adkomst, før opparbeidelse. 3. Tiltakshaver utbedrer Josefinestien ihht reguleringsplan for Gårdsbarnehagen 7. ROS-analyse må følge planforslaget LMT-007/17 saken trukket fra behandling Saken ble trukket med grunnlag i uavklarte forhold. Det ble gjennomført dialog mellom tiltakshaver Kjell Stene og kommunen ved ordfører Trond Arne Pedersen og seniorrådgiver Roger Egeli den hvor de aktuelle forhold ble avklart. Det ble besluttet at ny oppdatert sak skulle fremmes til LMT så snart som mulig etter dette møtet.

7 LMT-022/18 saken sendt tilbake Det ble i forkant av møtet sendt e-post fra tiltakshaver til leder av LMT som administrasjonen ikke var kopiadressat på. Det fremkom her at tiltakshaver fortsatt mente det var uavklarte forhold i saken (e-post er vedlagt). Saken sendes tilbake. Administrasjon og tiltakshaver går i snarlig dialog. Det ble gjennomført dialog mellom ordfører Trond Arne Pedersen og seniorrådgiver Roger Egeli den Kommunen ser at det er svært viktig for trafikksikkerheten i dette området at det etableres fortau som beskrevet. Tiltakshaver må gjennomføre utbedring av krysset. Om kostnader til fortau er det som gjør at prosjektet ikke kan realiseres åpnes det for dialog med kommunens forhandlingsutvalg om dette forholdet etter at planen er fastsatt. Det kan eksempelvis være aktuelt å søke på nytt om trafikksikkerhetsmidler eller bidra til på annen måte praktisk/økonomisk til realiseringen ut fra hva som er det konkret behovet. Planen fremmes på nytt med dette tillegget i innstillingen. Alternative løsninger: Det fremmes ikke alternativ innstilling i saken fra administrasjonen da det vurderes at fremmet innstilling er raskeste veg frem til ferdig reguleringsplan for området. Saksbehandlers vurderinger og konsekvenser: Planområdet er regulert til boligbebyggelse i kommuneplanen. I gjeldende reguleringsplan for Bø Frøyland (planid ) fra er deler av parsellen regulert til friområde, og deler av friområdet uendret i planforslaget. Merknader til reguleringsplanens bestemmelser: 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG f. Bygninger med saltak kan maksimalt ha takvinkel på 40 grader, og maksimal mønehøyde er 9.5 meter over gjennomsnittlig terreng for 2-etasjers bygg. g. Bygninger med pulttak skal ikke ha gesimshøyde over 7.5 meter. Kommunen kan ikke se at det skal være noen særskilt grunn til at de to takutformingene skal ha ulik høyde. PBL 29-4, første ledd sier: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.»

8 I reguleringsbestemmelsen til reguleringsplanen for Årstadøyno har kommunen vedtatt følgende om byggehøyde: «12 Bygninger med saltak kan ha maksimal takvinkel på 40 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 m for eneboliger. For leilighetsbygg skal gesimshøyden ikke overstige 10,5 m. Bygninger med pulttak skal ikke ha gesimshøyde over 9,0 m. Det skal legges vekt på tilpasning til omgivelsene og øvrig bebyggelse.» Administrasjonen innstiller på at punkt 4.1 Frittliggende småhusbebyggelse, områdene B1, B2 og B3 blir som følger Bygninger med mønet tak kan ha maksimal takvinkel på 40 grader. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 meter for eneboliger. Bygninger med annen takform skal ikke ha gesimshøyde over 9,0 meter 9 REKKEFØLGEBESTEMMELSER LMT-073/14 vedtak sier at Planområdet skal ha adkomst via Josefinestien og at tiltakshaver må legge fram en detaljplan for utbyggingsområdet med adkomst, før opparbeidelse. Rekkefølgkravet gitt i 9.1 sikrer at dette vedtaket blir fulgt opp: 9.1. Området merket o_veg skal opparbeides av utbygger til standard beskrevet i 5.1. før opparbeiding av tomtene begynner. Slik veien er i dag har den ikke kapasitet til å håndtere den anleggstrafikken som vil komme i forbindelse med opparbeiding av tomtene. Det er derfor viktig å få utbedret veien før opparbeidelsen av tomtene starter Området merket SV2 skal opparbeides av utbygger til standard beskrevet i 5.2 før første boligen i områdene B1, B2 og B3 gis ferdigattest eller midlertidig ferdigstillingstillatelse. Dette kravet omfatter også fast dekke. Ekstra avkjørsel til gnr/bnr 57/12 for etablering av sammenhengende fortau. Administrasjonen vurderer at det bør legges inn en ekstra avkjørsel i planen til gnr/bnr 57/12. Her må kommunen sikres tilkomst for å kunne etablere fundament for et sammenhengende fortau. Markering av avkjørsel i planen nå vil samtidig gi mulighet for grunneier til å sikre fortetting langs veien på en større tomt i planområdet som det er mulig å dele og bygge ut. Det er grunneieren som må avgi grunn i krysset Kleivan/Josefinestien som eventuelt vil få inn en slik slik avkjørsel i planen. Tiltakshaver og kommunen finner det meget rimelig at dette legges inn nå selv om grunneier ikke har kommet med krav om dette som noen form for kompensasjon.

9 Privatrettslig makebytte Det er lagt opp til et makebytte med gnr./bnr. 57/220 til veigrunn, men det foreligger ingen tinglyst avtale om dette. Administrasjonen vurderer at dette punktet, med tilkomst til planområdet, er meget sentralt for å få realisert denne planen. Det anbefales derfor sterkt at dette sikres privatrettslig av tiltakshaver før noen andre tiltak iverksettes og ytterligere investeringer foretas. Konsekvenser for folkehelsen: Det er et betydelig forbedring av trafikksikkerhets inn til gårdsbarnehagen at det etableres vei med tilstrekkelig bredde og fortau som ivaretar myke trafikanter. Det må være et mål at flest mulig aktiviteter i samfunnet, som levering og henting i barnehage, blir tilrettelagt med en fremkommelighet og akseptabel sikkerhet kan utføres uten bruk av privat bil. Planens tilrettelegging av kryss Kleivan/Josefinestien er en forbdring av sikkerheten totalt sett. Konsekvenser for kommunal beredskap: Reguleringsplanen legger tilstrekkelig til rette for effentiv innsats for nødetatene både til bolighus og til barnehagen.