Fortettingspotensialet i Levanger sentrum

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning Fortettingspotensialet i Levanger sentrum Foto: Levanger kommune

2 FORTETTINGSPOTENSIALET I LEVANGER SENTRUM Sammendrag Utredning Levanger er en kommune med jevn befolkningsvekst. Derfor er det viktig å sikre nok planavklart areal til å dekke boligbehovet i lang tid fremover ved utarbeiding av ny kommunedelplan for Levanger sentrum Det er aktuelt å både se på hvilke nye områder som kan omdisponeres til boligområder på sikt, og undersøke hvor mye som kan fortettes i eksisterende boligområder. Denne rapporten tar for seg potensialet for fortetting i eksisterende boligområder. Et fortettingsprosjekt starter gjerne med at en utbygger skaffer seg rettighetene til en stor boligtomt og fremmer et planforslag med fortetting for den tomta. Det fins ingen standard-metode for å beregne fortettingspotensial i bebygde områder. Vi har valgt å ta utgangspunkt i fortettingspotensial gjennom planforslag, ikke byggesak - forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum åpner for fortetting inntil fire enheter på en tomt uten regulering. For å få et mer realistisk bilde på potensialet for fortetting har vi delt inn boligområdene som omfattes av kommunedelplanens utstrekning i ulike delområder. For hvert delområde følger en kort beskrivelse av planstatus, bygningsmiljø, infrastruktur osv., slik at dette samlet sett utgjør en oversikt over hvor godt delområdet er egnet for fortetting. Konklusjonen fra analysen ble at fire av femten delområder egner seg for høy grad av fortetting. Felles for disse var nærhet til sentrum/bykjernen (Kjønstadmarka er unntak), store tomter, og infrastruktur med god kapasitet. Sju delområder egnet seg lite for fortetting. Disse delområdene er allerede tettbygd i dag, og har dermed lite kapasitet for mer bebyggelse, er utenfor gangavstand til sentrum/bykjernen, har infrastruktur som ikke tåler særlig med økning i boenheter osv. Selv om analysen viser at det samlet sett er rom for mange nye boliger i allerede bebygde boligområder, er det ikke dermed sagt at de aktuelle tomtene vil bli fortettet. Dette avhenger av at de som eier slike tomter ønsker å fortette dem, og dette skjer ikke nødvendigvis når boligbehovet er der. Typisk behandler kommunen 2-3 saker med fortetting i året, med stor variasjon på størrelsen av fortettingsprosjektet. Noen av planforslagene omfatter fortetting av relativt få boenheter, < 10, mens andre fortettingsprosjekter kan omfatte planer om bygging av over 150 boenheter. Tilgangen på nytt boligareal gjennom fortetting er altså noe uforutsigbart og variabelt.

3 INNHOLD Metode... 1 Delområder... 2 Bamberg... 2 Bruborg/Elberg... 4 Bruborg sør-vest... 6 Eisbotnvegen/Nesheim... 8 Fagerstrand Frol Gjemble Høgberget Julsborg Kjønstadmarka Kvilstad/Vestgård Momarka Nossum Søndre Røstad Sørkleiva, Rognhaugen Øvre Røstadlia Samlet vurdering Forventet fortettingspotensial Boligareal i vedtatte planer og planer under arbeid konklusjon... 36

4 METODE Fortetting regnes som all byggevirksomhet innenfor dagens tettstedsgrense som fører til høyere eller mer effektiv arealutnyttelse. I denne rapporten vurderes fortettingspotensialet etter tilgjengeligheten av store tomter, dvs. tomter som er større enn 1,5 dekar, som er egnet for fortetting. Grensen er satt på 1,5 dekar fordi tomtene bør være av såpass størrelse for at det skal være en attraktiv tomt for grunneiere og utbyggere å fortette. Egnetheten vurderes ut fra hensynet til bl.a. terreng, områdets egenart, eventuelle vernede/verneverdige hensyn, trafikkavvikling, tilgang på lekearealer og nærhet til sentrum/nødvendige servicefunksjoner osv. Som en del av analysen har det vært hensiktsmessig å dele inn eksisterende boligområder i Levanger i ulike delområder som vi ser nærmere på. Rapporten tar for seg ett og ett delområde etter tur. Delområdene er inndelt etter naturlige skiller i f.eks. landskap (avstand, terreng) og infrastruktur. Vi har lagt vekt på at delområdenes karakter og struktur skal være forholdsvis ensartet for å kunne skilles ut som et eget delområde. Bykjernen, havna og Moan ble ekskludert fra analysen da dette ikke er rene boligområder og disse bør vurderes ut fra andre kriterier. Disse områdene kjennetegnes av tett bebyggelse allerede i dag. «Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag» (2013) er lagt til grunn for denne rapporten, særlig punkt 2.1 Byene, og avsnittet som heter Fortetting med kvalitet. I anslagene av fortettingspotensialet har vi gått ut fra disse eksemplene fra «Regional plan for arealbruk»: Eneboliger: 1-1,5 boenheter pr da. Rekkehus/leiligheter i to etasjer: 2-3,5 boenheter pr da. Blokkbebyggelse: 3-4 etasjer 6-12 boenheter pr da. Hva som er riktig boligtype i de respektive delområdene følger av vurderingen av hvert enkelt område. Utgangspunktet er at ny bebyggelse må tilpasses eksisterende bebyggelse. Konklusjonene vedrørende fortettingspotensialet for de ulike delområdene er supplert med en rangering av fortettingspotensialet, dvs. om området er vurdert å ha «lavt», «middels» eller «høyt» fortettingspotensial. Lavt fortettingspotensial innebærer at fortetting gjennom reguleringsplan ikke anbefales. Middels fortettingspotensial innebærer at fortetting kan anbefales under visse forutsetninger. Høyt fortettingspotensial innebærer at fortetting kan anbefales uten videre utbedringer av eksisterende forhold. Som kriterier for høyt fortettingspotensial inngår bl.a. nærhet til sentrum og kollektiv-knutepunkter, gangavstand til bykjernen (inntil 1 km), og høy andel av store tomter som er egnet for fortetting, se figur under. Som kriterier for lavt fortettingspotensial inngår bl.a. lengre avstand til sentrum og viktige servicefunksjoner eller kollektivknutepunkt, samt lav andel av store tomter som er egnet for fortetting. Videre er kriterier for middels fortettingspotensial at de overnevnte hensyn har middels verdi, eller at de ulike kriteriene fordeler seg omtrent likt mellom høyt og lavt. Kriterier lavt fortettingspotensial Allerede tett utbygd -> lite ledig areal Utenfor gangavstand til sentrum Utenfor sykkelavstand til sentrum Ikke i nærheten av kollektiv-knutepunkter Bratt og kuppert terreng Bevaringsverdige hensyn/egenart Infrastruktur med dårlig kvalitet Kriterier høyt fortettingspotensial Store tomter med mye ledig plass Konsentrert bebyggelse i dag Innenfor gang- og sykkelavstand til sentrum I nærheten av kollektiv-knutepunkter Flatt og lett byggbart terreng Ingen bevaringsverdige hensyn/egenart Infrastruktur med god nok kvalitet 1

5 DELOMRÅDER BAMBERG reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger på Levangernesset, vest for Levanger sentrum. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,3 enheter/da. Terrenget er stedvis bratt og kupert. Avstand til bykjernen fra områdets midtpunkt er ca. 900 m, dvs. gangavstand. PLANSTATUS Hoveddelen av området er regulert til boligbebyggelse i eldre reguleringsplaner fra og 70-tallet. I tillegg fins noen nyere reguleringsplaner med mindre utstrekning i areal. De eldre BYGNINGSMILJØ Eneboliger er dominerende hustype, men det er også innslag av mer konsentrert bebyggelse i delområdet, som rekkehus og leilighetsbygg i to etasjer. Mye av bebyggelsen er forholdsvis gammel, men det er kun én bygning som er registrert i SEFRAKregisteret for bebyggelse oppført før Dette er et driftsbygg på gården Gjemble Lille gnr/bnr 4/1. Den nordøstvendte delen av området har utsikt over fjorden. Det er registrert noen gravminner og andre kulturminner på sørvest-siden av delområdet. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Området ligger like ved Staupshaugen, som er tilrettelagt med trimtrapp og benk med utsiktsplass. Det er få offentlige lekeplasser/friområder innenfor selve boligområdet, i dag kun 3, og alle disse er mindre enn én dekar. Ved fortetting bør det legges til rette for etablering av ny offentlig kvartalslekeplass og småbarnslekeplass. 2

6 TRAFIKKSITUASJON Hovedvegene gjennom delområdet er Bambergvegen og Nordsivegen med henholdsvis fartsgrense på 30 og 50 km/t, og estimert årlig døgntrafikk (ÅDT) på 500 og 1000 biler/døgn (Vegkart). ÅDT ved Staupslia er 3840 biler/døgn langs det aktuelle strekket. Kommunen er i gang med å regulere fortau/gang- og sykkelveg (gs-veg) langs Nordsivegen fra Kjønstadmarka til Sundbrua via Byborgvegen (rundt Staupshaugen). Det er i dag gs-veg langs Staupslia-vegen fv Vegene gjennom Bamberg er ganske smale og kronglete. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 23 store tomter 1,5 da innenfor delområdet Bamberg med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. I dag er disse tomtene bebygd med enebolig. I og med at Bamberg har kort avstand til sentrum kan man se for seg høy grad av fortetting i området. På en annen side er det få lekeplasser/friområder i området, og de interne vegene er trange og kronglete. Ut fra strøkets karakter, vil det være riktigst å tenke fortetting med rekkehus/leiligheter i to etasjer. Dette forutsetter min 2 enheter/da og maksimum 3,5 enheter/da. Dette tilsvarer min 99 enheter, og maks 173 enheter. Dvs. en økning sammenlignet med dagens situasjon på mellom boenheter. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 2/ enebolig 3/ enebolig 4/ enebolig Totalt areal KONSEKVENSER Ved boligfortetting på Bamberg forventes dagens utfordringer mtp. trafikk og mangel på kvartalslekeplaser å forverres. Høy grad av fortetting kan medføre at oversiktligheten for alle trafikanter reduseres. Økt boligtetthet vil også medføre økt trafikk gjennom Levanger sentrum for de som skal nordover langs E6. KONKLUSJON Bamberg er innenfor gangavstand til Levanger sentrum og har mange store tomter (20+). Dette taler for høyt fortettingspotensial. Bamberg har ikke optimal infrastruktur eller god tilgang på lekeområder, hvilket tilsier middels til lavt potensial. I dag består delområdet hovedsakelig av eneboliger med saltak, men det er flere innslag av rekkehus og leiligheter i to etasjer som er godt tilpasset bebyggelsen for øvrig. En fortetting med flere rekkehus og leiligheter i to etasjer vil trolig ikke endre strøkets karakter. Fortettingspotensialet er ut fra en samlet vurdering: Middels 3

7 BRUBORG/ELBERG BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet omfatter Bruborg nord for Jamtvegen samt Elberg. Området er temmelig flatt. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,6 enheter/da. Avstand til bykjernen fra områdets midtpunkt er ca. 700 m, dvs. gangavstand. PLANSTATUS Mesteparten av området omfattes av kommunedelplan for Levanger sentrum. For øvrig er området regulert gjennom eldre og nyere detaljreguleringer som spenner seg fra tallet til De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Bygningskikken i delområdet er forholdsvis variert. Man finner både konsentrert småhusbebyggelse og større eneboligtomter. Dominerende bygningstype er likevel enebolig med saltak. Noe av bebyggelsen er bygd i tradisjonell stil, mens noe har et mer moderne uttrykk. Det er tre boligblokker i området. Disse står plassert samlet i hellingen mot Levanger sentrum på vestsiden av området. Det er fire SEFRAK-registrerte bygninger innenfor delområdets avgrensning, hvorav én er meldepliktig ved riving. Dette er våningshuset Alleenborg ved Levanger-elva. GRØNNSTRUKTUR OG LEK I tilknytning til delområdet fins både stor fotballbane på Elberg og på Frol barneskole. Det er noen små flekker som i forslag til ny kommunedelplan for Levanger by foreslås regulert til friområde. Dette skal være basert på dagens reguleringssituasjon, men i dag er nesten ingen av disse flekkene faktisk opparbeidet for lek. Noen av dem blir brukt som parkeringsplass. Det er dermed ganske dårlig tilgang på småbarnslekeplass i delområdet Bruborg/Elberg, selv om potensialet i form av regulerte områder er der. Det er imidlertid ikke lang avstand til utelekeplass på Frol barneskole eller Stadionparken i sentrum. 4

8 TRAFIKKSITUASJON Hovedvegene gjennom delområdet er Jamtvegen med ÅDT på 2880 biler/døgn og fartsgrense på km/t, Gamle Kongeveg med ÅDT på 1000 biler/døgn og Skolevegen med ÅDT på 500 biler/døgn. De sistnevnte med en fartsgrense på 30 km/t. Trafikksituasjonen i delområdet fremstår stort sett som oversiktlig. Det er fortau langs de viktigste vegene i delområdet. Korteste adkomstvei fra E6 er via Okkenhaugkrysset. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 16 store tomter 1,5 da innenfor delområdet med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. I dag er disse tomtene bebygd med enebolig. I og med at området har kort avstand til sentrum kan man se for seg høy grad av fortetting i området. På en annen side er det få lekeplasser/friområder i området, slik at det vil være nødvendig å sikre at det i det minste ikke blir noe dårligere situasjon med ytterligere fortetting. Ut fra strøkets karakter, vil det være mest riktig å tenke fortetting med rekkehus/leiligheter i to etasjer. Dette forutsetter min 2 enheter/da og maksimum 3,5 enheter/da. Dette tilsvarer min 65 enheter, og maks 114 enheter. Dvs. en økning sammenlignet med dagens situasjon på mellom boenheter. Antageligvis vil det riktige tallet befinne seg et sted imellom min og maks tetthet. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig Totalt KONSEKVENSER Fortetting i delområdet legger ytterligere press på de få lekeområdene som finnes i området i dag, og skaper samtidig behov for flere arealer som er egnet for lek og uteopphold. Fjernvirkning fra bysentrum er et aktuelt tema for den vestlige delen av området som er synlig fra byen. KONKLUSJON Bruborg/Elberg er for det meste innenfor gangavstand til Levanger sentrum og har flere store tomter på > 1,5 da. Vegene i tilknytning til delområdet er oversiktlige og det er forholdsvis kort og rask veg til E6. Dette taler for høyt fortettingspotensial. Delområdet har ikke spesielt god tilgang på lekeområder, hvilket tilsier middels til lavt potensial, men det fins flere regulerte friområder som ikke er opparbeidet for lek og opphold men som kan bli det. I dag består delområdet hovedsakelig av eneboliger med saltak, men det er flere innslag av rekkehus og kjeda hus. Det fins også innslag av leilighetsblokker på 2 etasjer som er plassert i skråning mot Levanger sentrum. En fortetting med flere rekkehus og leiligheter i to etasjer vil trolig ikke vesentlig endre strøkets karakter. Fortettingspotensialet er ut fra en samlet vurdering: Høyt 5

9 BRUBORG SØR-VEST BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger sør for Jamtvegen og deles mot delområdet for Vestgård omtrent ved Alosavegen. Grensen er satt her fordi boligområdet vest for denne vegen er mer ensartet og åpent, med mye grøntstruktur mellom bebyggelsen. Mesteparten av området heller i retning mot sentrum. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,1 enheter/da. Gang-avstand til bykjernen fra områdets midtpunkt er ca. 350 m. PLANSTATUS Planstatus for den vestre delen av området, er nåværende boligområde i gjeldende kommunedelplan (2000). Størsteparten av det resterende området er regulert gjennom eldre reguleringsplaner fra 70- og 90-tallet. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Delområdet omfattes hovedsakelig av store eneboliger på forholdsvis store tomter. Delområdet preges av flere gamle, store løvtrær. Denne siden av Bruborg er godt synlig fra Nesset og sentrum. Fjernvirkning blir altså et viktig tema ved evt. fortetting. Det er fire SEFRAK-registrerte bygninger i delområdet. Tre av dem er i tilknytning til gården Brusve. På toppen av Kvilstadhaugen er det registrert en arkeologisk lokalitet. GRØNNSTRUKTUR OG LEK På toppen av dette delområde er det et stort friareal, Kvilstadhaugen, på 6,8 dekar. Kun den innerste delen av friarealet, dvs. den østre spissen, er tilrettelagt med utstyr (fotballmål). Resten av friarealet fremstår som en åpen naturlig skog. Det er forholdsvis kort avstand til Levangerelva med tilhørende grønnstruktur, og Stadionparken og idrettsanlegg på Moan. 6

10 TRAFIKKSITUASJON Hovedveien til og forbi området er Jamtvegen med ÅDT på 2880 biler/døgn. Det er fortau langs Jamtvegen frem til bykjernen. I dag har området korteste adkomstvei fra E6 via Okkenhaug-krysset. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 18 store tomter 1,5 da innenfor delområdet Bamberg med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. I dag er disse tomtene bebygd med enebolig. Bruborg er godt synlig fra bykjernen, og det er dermed viktig å tenke på fjernvirkning. På en side kan det være viktig å bevare den åpne boligstrukturen på Bruborg, mens på en annen side danner de store tomtene godt grunnlag for fortetting i et sentrumsnært strøk. Ut fra dette kan det være riktigst å tenke fortetting med eneboliger eller tomannsboliger. Dette forutsetter min 1,5 enheter/da. Dersom en ser for seg fortetting med rekkehus eller leiligheter i to etasjer forutsettes 2-3,5 enheter/da. Dette tilsvarer min 59 enheter, og maks enheter. Dvs. en økning sammenlignet med dagens situasjon på mellom boenheter. Antageligvis vil det riktige tallet befinne seg et sted imellom min og maks tetthet. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Tomannsbolig Totalt areal KONSEKVENSER Her er det viktig å ta hensyn til fjernvirkning fra trehusbyen da området skråner ned mot bykjernen og utgjør stor del av den sørlige horisonten. Ved høy grad av fortetting kan det villamessige preget i boligområdet svekkes. Fortettingen bør derfor utføres med vekt på god tilpasning til eksisterende bebyggelse. KONKLUSJON Delområdet har flere store tomter som er egnet for fortetting og er i gangavstand til Levanger sentrum. Bruborg sør-vest er i nærheten av kollektive knutepunkt og har god infrastruktur og forholdsvis kort adkomst fra E6. Dette taler for høyt fortettingspotensial. Det er lav grad av fortetting og konsentrert bebyggelse i området i dag, hvilket taler for lavere fortettingspotensial. Det forventes at fortetting med tomannsboliger eller rekkehus som er godt tilpasset eksisterende bygningsskikk ikke vil vesentlig endre strøkets karakter. Etter en samlet vurdering regnes området å ha et fortettingspotensial som er: Høyt 7

11 EISBOTNVEGEN/NESHEIM BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet befinner seg på en sørøstvendt åsside på nordsiden av Eidsbotn. Boligtettheten i dag er ca. 1,3 enheter/da. Størsteparten av delområdet ligger utenfor 1 km avstand fra byen - avstanden varierer mellom 1-2,5 km langs gangveg til byen. PLANSTATUS Mesteparten av delområdet er avsatt som nåværende byggeområde i kommuneplanen av Delene lengst vest er regulert gjennom eldre reguleringsplaner hovedsakelig fra og 2000-tallet. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Området består hovedsakelig av eneboliger med saltak. Sørvest i området fins også en del rekkehus med saltak. Området er godt synlig fra motsatt side av Eidsbotn. Én bygning i delområdet er SEFRAK-registrert, et uthus som i dag benyttes som garasje/bod. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Delområdet har god tilgang på friområder både i form av Eidsbotn og nærmarka Staupsmarka/arboretet. Det fins én offentlig lekeplass i delområdet, og ett privat lekeområde som er felles for rekkehusene i Sørlia felt D. Det er regulert et område til ballspill på Sørlia nede ved Eidsbotnvegen, men gjeldende reguleringsplanen fra 2000 er ennå ikke blitt realisert. Fra midten av delområdet er det ca. 1,8 km i gangavstand til idrettsanlegget på Moan og 2 km til Stadionparken. Det er dermed behov for flere nærlekeplasser i tilknytning til delområdet, spesielt for de yngste barna som oppholder seg nærmest hjemmet. TRAFIKKSITUASJON Adkomstvegen til delområdet er Eidsbotnvegen med ÅDT på 300 biler/døgn. Fartsgrensen på det berørte strekket er 30 km/t. Det er ikke noe fortau i langs eller ved denne delen av Eidsbotnvegen i dag, men legging av fortau fra eksisterende fortau frem til nordligste ende av delområdet er under planlegging. Korteste adkomstveg fra E6 i sørgående retning er via kryss på Gråmyra. Korteste adkomstveg fra E6 i nordgående retning er via kryss på Mule. 8

12 FORTETTINGSPOTENSIAL Det er innenfor område regulert til boligformål 12 store tomter med potensial for fortetting. For at nye fortettingsprosjekt skal harmonere med eksisterende bebyggelse anbefales det fortetting med rekkehus/kjeda hus. I lia mellom vestlige forgreining av Nesheimvegen og Eidsbotnvegen er det fem store tomter, men størstedelen av dette arealet er svært bratt. I denne lia kan det tenkes at det er mulig å bygge leiligheter som terrassert bebyggelse. Forventet antall nye boenheter gjennom fortetting er mellom Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 13/ enebolig 13/ Ikke bebygd 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig Totalt areal KONSEKVENSER Flere av de aktuelle fortettingstomtene faller innenfor en avstand på 50 m fra sjøkanten, og er i så måte ikke optimalt mtp. fortetting. En utbygging av disse tomtene vil medføre økt privatisering av strandsonen mot Eidsbotn, selv om denne sonen på nordsiden av Eidsbotn er ganske privatisert allerede. Dette vil være negativt for allmenn ferdsel i tilknytning til området. Fortetting helt nede ved vannet kan også medføre flere forstyrrelser for de rødlistede hekkefuglene som til ulike tider oppholder seg i Eidsbotn. Fjernvirkning fra andre siden av Eidsbotn/E6 er for øvrig et aktuelt tema. I dag er det lite tilgang på både småbarnslekeplasser og områdelekeplasser i delområdet. Barn og unge må forflytte seg forholdsvis lang for å komme til opparbeidet lekeplass. Det fins imidlertid et friområde med mulighet for å sparke fotball på et område like ved sjøen, ikke så lang unna krysset med Nesheimvegen og Eidsbotnvegen. For øvrig fins det lekeplasser/friarealer på Julsborg, Sørkleiva og idrettsanlegg på Moan. Det forventes at en fortetting i delområdet vil generere en del ekstra trafikk gjennom sentrum for de som skal videre nordover. KONKLUSJON Flere store delvis egnete tomter for fortetting tilsvarer middels til høyt fortettingspotensial. Adkomstsmulighet fra E6 som ikke forutsetter kjøring gjennom sentrum taler også for høyere potensial. Avstanden til sentrum taler for lavere fortettingspotensial, samtidig er det ikke fortau langs hele Eidsbotnvegen. Det at mye av området er godt innenfor 100- metersbeltet fra sjø taler også for lavere fortettingspotensial. Fortettingspotensialet er ut fra en samlet vurdering: Middels 9

13 FAGERSTRAND BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger nordvest for Levanger sentrum, langs Sundet. Området preges av både eneboliger og mer konsentrert bebyggelse med utsikt over Sundet. Dagens boligtetthet er 2,1 boenheter/da. Det er knappe 300 m fra sentrum av delområdet til bysentrum, hvilket regnes som innenfor gangavstand. PLANSTATUS Størsteparten av området er avsatt som nåværende byggeområde i kommunedelplanen (2000) og reguleringsplan for Staupslia fra 1970-tallet. Det er tre nyere reguleringsplaner av mindre utstrekning i området. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Delområdet preges av både store eneboliger og mer konsentrert bebyggelse. Både i nord og sørvest i delområdet finner man blokker inntil 3-4 etasjer. To bygninger innenfor delområdet er SEFRAK-registrerte, disse er begge tilknyttet gården Haugly. I midten av delområdet er det registrert et gravminne. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Området grenser til Staupshaugen som er tilrettelagt med trimtrapp og mer. Kyststripene i delområdet er avsatt som m brede friområder i kommunedelplanen (2000). Stadionparken er innenfor gangavstand for hele delområdet. Det er i tillegg kort avstand til arboretet. Det er en småbarns-lekeplass i tilknytning til studentsamkipnadsbarnehagen, men det er ikke videre god tilgang på småbarnslekeplasser i delområdet. TRAFIKKSITUASJON Hovedvegene gjennom delområdet er Staupslia fv. 119, Eidsbotnvegen og Byborgvegen. Vegene har fartsgrenser på henholdsvis 40, 30 og 30 km/t, og ÅDT på henholdsvis 5590, 300 og 500 biler/døgn. Både Eidsbotnvegen og Staupslia er tilrettelagt med gang- og sykkelvei gjennom delområdet. Korteste adkomstveg fra E6 i sørgående retning er via kryss på Moan. Korteste adkomstveg fra E6 i nordgående retning er via kryss på Mule. 10

14 FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 4 store tomter 1,5 da innenfor delområdet Fagerstrand med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. I dag er disse tomtene bebygd med enebolig. I og med at Fagerstrand har kort avstand til sentrum kan man se for seg høy grad av fortetting/transformasjon i området. Delområdet heller i retning sør mot sundet og åpner dermed for gode sol- og utsiktsforhold. Dette taler for at området kan fortettes med boligblokker med flere enn to etasjer, slik det allerede er på flere tomter i delområdet i dag. Det bør legges vekt på god estetisk utforming av bebyggelsen, som vil være godt synlig fra Levanger sentrum på andre siden av Sundet. Høy fortetting med minimum 6 enheter/da gir ca. 60 nye enheter, dvs. 56 flere enheter enn dagens situasjon i delområdet. Med 12 enheter/da ender man opp med 120 nye enheter, altså 116 flere enn i dag. Fortettingspotensialet ligger et sted mellom nye boenheter. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig 1/ enebolig Totalt areal KONSEKVENSER Konsekvenser av fortetting i Fagerstrand er økt trafikk gjennom Levanger sentrum. Man kan også se for seg utfordringer mtp. fortetting/transformasjon og tilpasning til eksisterende bebyggelse; på en side er det en fordel å bygge tett, mens på en annen side er det riktig å tilpasse til eksisterende byggeskikk. Fortettingsprosjektene må altså ses i sammenheng med bebyggelsen for øvrig, og trehusbyen på motsatt side av Sundet. Det er få lekeplasser i tilknytning til delområdet, slik at det er viktig å sikre at det blir flere i forbindelse med fortetting. KONKLUSJON Fagerstrand er innenfor gangavstand til Levanger sentrum og har 4 store tomter som er egnet for høy grad av fortetting. Hele området kan med fordel transformeres til mer konsentrert bebyggelse med 3-4 etasjer over tid. Dette forutsetter nye fortettingsprosjekter tilpasser seg eksisterende bygningsmiljø på en god måte. Svært kort avstand til sentrum og viktige bokvaliteter som sørvendt beliggenhet, utsikt og tilgang på friområder taler for at delområdet har høyt fortettingspotensial. Potensialet blir ikke så stort i praksis, siden området er forholdsvis lite, og har dermed få tomter som er godt egnet for fortetting. Fortettingspotensialet er ut fra en samlet vurdering: Høyt 11

15 FROL BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet befinner seg ved Okkenhaugvegen, like ved Frol barneskole. I dag er boligtettheten i området ca. 1,2 enheter/da. Avstanden til sentrum er ca. 1,2 km fra midten av delområdet, dvs. innenfor sykkelavstand. PLANSTATUS Størsteparten av området er regulert til nåværende boligbebyggelse i kommunedelplanen. Boligområdet mellom Sommervegen og Kringsjåvegen ble regulert i De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Boligene har ensartet struktur med stort sett lik møneretning og utforming. Boligene danner en byggelinje mot Okkenhaugvegen, men denne er ikke helt gjennomført for alle tomtene Området strekker seg ut i kulturlandskapet og ligger nært flere gårder. Det er nesten bare eneboliger og gårdshus i delområdet med unntak av lengst nordvest i nærheten av Frol barneskole, der er det noe mer konsentrert bebyggelse i to etasjer. Det er tre SEFRAK-registrerte bygninger innenfor delområdet Frol. Alle tre er våningshus fra forskjellige gårder. De benyttes i dag som enebolig og undervisningsbygg i tilknytning til videregående skole. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Delområdet er tilknyttet kulturlandskapet, og Leirabekken renner gjennom den nordlige delen av området. Det fins en stor tilrettelagt lekeplass på ca. 3,4 da lengst sør i delområdet ikke så langt unna gården Lidarheim. Delområdet grenser også til Frol barneskole med de lekeområdene som hører til. TRAFIKKSITUASJON Okkenhaugvegen er den sentrale vegen i området. Denne møter E6 i Okkenhaug-krysset. ÅDT på denne vegen er 2590 biler/døgn. Det er fortau/ gang- og sykkelveg langs hele Okkenhaugvegen. Internvegene i boligområdet er strake og oversiktlige. 12

16 FORTETTINGSPOTENSIAL Delområdet som vi har kalt Frol utgjør et større bebygd boligområde som ligger i utkanten av sentrum og grenser til dyrkamarka på alle kanter. Det regnes at en fortetting med rekkehus eller leiligheter i to etasjer vil være tilpasset strøkets karakter. Dette kan skape rom for mellom boenheter, dvs nye boenheter i delområdet. Tomt gnr/bnr Areal (m 2 ) Antall Type boenheter 272/ enebolig 273/ enebolig 275/ enebolig 275/ enebolig Totalt KONSEKVENSER Høy grad av fortetting kan oppleves fremmed i møte med kulturlandskapet. Ny bebyggelse må tilpasses eksisterende byggeskikk. Ny boligutbygging må ikke legge press på den omkringliggende dyrkamarka. Økt boligfortetting regnes å ikke medføre vesentlige ulemper for trafikk. KONKLUSJON Frol er utenfor gangavstand til Levanger sentrum, men kan sies å være godt innenfor sykkelavstand. Området har få store tomter og strøkets karakter med nærhet til kulturlandskapet tilsier fortetting med rekke-/kjeda hus/leiligheter i to etasjer. Delområdet befinner seg i nærheten av E6, og trafikksituasjonen både med tanke på fremkommelighet og sikkerhet vurderes som god. Samlet sett vurderes området å ha middels fortettingspotensial. Middels 13

17 GJEMBLE BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Området ligger på Gjemleshaugen på Levangernesset, nordvest for Levanger sentrum. enheter/da. Gangavstand til bykjernen er ca. 2 km, dvs. godt innenfor sykkelavstand iht. Regional plan for arealbruk. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,3. BYGNINGSMILJØ PLANSTATUS Delområdet er stort sett regulert gjennom eldre reguleringsplan fra 70- tallet. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. På Gjemble finner en både eneboliger med saltak, rekkehus med saltak, og rekke-/kjedehus med mer moderne utforming. Enebolig med saltak er dominerende bygningstype. Tomtene er små, og flere har god utsikt utover fjorden. Det er registrert en del kulturminner i form av gravfelt på toppen av Gjemleshaugen. GRØNNSTRUKTUR OG LEK På toppen av haugen ved Brages veg/grids veg ligger et lekeområde tilrettelagt med flere typer lekeutstyr. Noe lenger sør for dette området er det et større sammenhengende friområde som strekker seg over midten av delområdet. Det er noen mindre friområder avsatt i kommunedelplanen her og der, hvorav noen av dem er opparbeidet for lek. Delområdet ligger ved område avsatt til fremtidig friområde langs sjøen. TRAFIKKSITUASJON De tre viktigste vegene på Gjemble er Gjemblevegen med en ÅDT på 1500 biler/døgn, Nordsivegen med en ÅDT på 1000 biler/døgn, og Sivs veg med en ÅDT på 800 biler/døgn. Området har strake og oversiktlige veger. Det fins noen interne gangveger i delområdet og det er gangveg frem til bykjernen Korteste adkomstveg fra E6 er via Alstadhaugvegen som krysser E6 på Gråmyra. FORTETTINGSPOTENSIAL Gjemble er forholdsvis tett utbygd i dag med en del hus i rekke/kjede. Det er høyest konsentrasjon av rekkehus på vestsiden av området. Haugen er bratt og kupert, slik at mye av det ikke-bebygde arealet av tomtene ikke egentlig er egnet for fortetting. Infrastrukturen og tilgang på nødvendige funksjoner er god. Det er 3 store tomter 1,5 da innenfor delområdet Gjemble med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. Basert på tilpasning til eksisterende bebyggelse egner tomtene seg best for fortetting for eksempel med tomannsboliger, firemannsboliger, eller rekke- 14

18 /kjedehus. Dette forutsetter min 2 enheter/da og maksimum 3,5 enheter/da. Dette tilsvarer min 12 enheter, og maks 22 enheter. Dvs. en økning sammenlignet med dagens situasjon på mellom 8-18 boenheter. Antageligvis vil det riktige tallet befinne seg et sted imellom min og maks tetthet. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall Type boenheter 3/ Enebolig 3/ Enebolig 3/ Enebolig Totalt: KONSEKVENSER En fortetting slik beskrevet over vil ikke få betydelige konsekvenser for området. En økning på inntil 20 boenheter i området vil ikke generere nevneverdig mer trafikk, eller legge press på friområder/lekearealer. KONKLUSJON I utgangspunktet er Gjemble tett bebygd allerede. Fortettingspotensialet på Gjemble begrenses først og fremst av små tomter og bratt terreng. Det kan derfor være aktuelt for utbyggere å skaffe seg rettigheten til flere tilgrensende tomter for å få til et best mulig fortettingsprosjekt. Delområdet befinner seg innenfor sykkelavstand til bykjernen, men ikke innenfor gangavstand. Samlet sett tilsier vurderingen lavt fortettingspotensial. Lavt 15

19 HØGBERGET med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Høgberget ligger sør for Eidsbotn og Momarka. Området ligger på toppen av en haug med utsikt over Eidsbotn. Boligtettheten i dag er ca. 1,6 enheter/da. Høgberget er hverken i gang- eller sykkelavstand fra sentrum, avstanden er > 3,5 km. PLANSTATUS Mesteparten av Høgberget ble regulert til bolig formål i slutten av begynnelsen av 1990-tallet. Videre fortetting har skjedd gjennom små detaljreguleringsplaner på noen steder. De eldre reguleringsplanene erstattes BYGNINGSMILJØ Bebyggelsen består stort sett av eneboliger med saltak. Det er per i dag ingen leilighetsblokker på Høgberget og det er foreløpig kun én lokalitet med rekkehus. Det fins imidlertid et par lokaliteter med mer tett bebyggelse der det bl.a. er tomannsboliger. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Omtrent midt på Høgberget fins et større tilrettelagt lekeområde. Her er det både fotballbane, rutsjebane og annet utstyr som åpner for variert lek og uteopphold. Det er regulert en god del lekeplasser rundt omkring på Høgberget, men disse er ikke opparbeidet for lek i dag, og flere av dem fremstår som en del av hagene til enkelte av husene. TRAFIKKSITUASJON Høgberget har adkomst fra E6 både fra Momarka i nord og Gilstadlia i sør. Hovedvegen inn til Høgberget heter Høgberget. Denne vegen har en ÅDT på 1000 biler/døgn. Fartsgrensen er delvis 50 km/t og 30 km/t. Vegen er bred og oversiktlig. Det er gang-/sykkelveg helt frem til sentrum. Området har adkomstveg fra E6 vi kryss på Moan. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er kun én tomt på Høgberget som er vurdert å ha potensial for fortetting etter kriteriene. Tomta er på ca m 2, og bør ved fortetting tilpasset eksisterende bygningsmiljø. Dette utgjør et samlet fortettingspotensial på ca. 6 boenheter. Delområdet egner seg best til fortetting gjennom byggesak, slik det åpnes for i reguleringsbestemmelsene til ny kommunedelplan. 16

20 KONSEKVENSER Fortetting på Høgberget vurderes å ikke medføre ulemper for infrastruktur eller strøkets karakter. KONKLUSJON Det er nesten ingen (kun én) store tomter som ikke allerede er tettbygd på Høgberget. Fortettingspotensialet vurderes dermed å være: Lavt 17

21 JULSBORG BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Julsborg ligger på en bakketopp ved nordvestre hjørne av Eidsbotn, med adkomst fra Alstadhaugvegen. Boligtettheten i området i dag er ca. 2,4 enheter/da. Avstand til bykjernen er ca. 3 km. Området regnes dermed som utenfor gangavstand til byen. BYGNINGSMILJØ PLANSTATUS Hoveddelen av Julsborg ble regulert i 1989, og noen nyere deler ble regulert på og 2000-tallet. Dette gjaldt bl.a. Fredrikkefryd og del av Sørlia. Reguleringsplanene skal erstattes av ny kommunedelplan. Delområdet består stort sett av eneboliger med saltak. Det er også en god del tomannsboliger og firemannsboliger i området, de fleste med saltak. På utstikkeren Fredrikkefryd er det innslag av mer moderne utformet bebyggelse med kjedete hus og eneboliger med flate tak. De fleste tomtene har utsikt over Eidsbotn og kulturlandskapet som omkranser Julsborg. Det er registrert tre gravfelt på Julsborg og Fredrikkefryd. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Området preges av naturlig vegetasjon som omfatter en del einer og bjørk. En liten ås på nordsiden av Julsborg fremstår som et åpent innmarksbeite. Det er en forholdsvis stor tilrettelagt lekeplass i midten av Julsborg som er tilpasset til det kuperte terrenget. Boligområdet omkranses for øvrig av åker, beitemark og bratt skog. Det er for øvrig kort veg langs trygg gangveg til flere lekeområder på Sørkleiva. TRAFIKKSITUASJON Julsborg har adkomst fra Alstadhaugvegen. Fredrikkefryd og del av Sørlia har adkomst fra Alstadhaugvegen via Brinken. ÅDT langs Alstadhaugvegen er 1800 biler/døgn. Trafikksituasjonen innad i delområdet er ryddig og oversiktlig. Det er gang- og 18

22 sykkelveg langs Alstadhaugvegen frem til sentrum og nærliggende skoler. Korteste adkomstveg til E6 går via kryss på Gråmyra. FORTETTINGSPOTENSIAL Da Julsborg allerede er tett utbygd, er fortettingspotensialet lik null ut fra de valgte kriteriene. Det var ingen egnete tomter 1,5 da som ikke allerede er tett utbygd. Delområdet egner seg best til fortetting gjennom byggesak, slik det åpnes for i reguleringsbestemmelsene til ny kommunedelplan. KONSEKVENSER Ved fortetting i delområdet er det aktuelt å ta hensyn til fjernvirkning fra Eidsbotn og tilpasning til kulturlandskapet. Økt fortetting vurderes å ikke legge mer press på trafikksituasjonen. KONKLUSJON Fortettingspotensialet regnes å være lavt, da det er ingen store egnete tomter, og området ligger forholdsvis langt unna sentrum og nødvendige servicefunksjoner. Lavt 19

23 KJØNSTADMARKA BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger lengst nord på Levangernesset. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,5 enheter/da. Terrenget er nordvestvendt og forholdsvis bratt. Avstand til bykjernen fra områdets midtpunkt er ca. 2,9 km, dvs. utenfor gangavstand. PLANSTATUS Kjønstadmarka dekkes hovedsakelig av områdeplan for Kjønstadmarka og områdeplan for kjønstadmarka etappe 2. Planene ble vedtatt i hhv og BYGNINGSMILJØ Mye av bebyggelsen på Kjønstadmarka har moderne preg. Det fins en del funkisboliger og rekkehus/kjeda hus med pulttak. Øverst i åsen er det leilighetsbygg i 3 ½ etasjer. Det fins også en del eneboliger med saltak. Det fins en registrert SEFRAK-ruin etter uthus innenfor delområdets avgrensning på nordsiden av Nordsivegen. Det er også registrert noen kulturminnelokasjoner på østsiden av delområdet. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Kjønstadmarka er omgitt av dyrkamark og sjø. Det er avsatt en del grønne friområder i områdeplan for Kjønstadmarka etappe 2, slik at disse områdene er sikret til friluftsformål og rekreasjon. Det fins en del lekeplasser innenfor delområdet. TRAFIKKSITUASJON Delområdet har ankomst både fra Nordsivegen i nord og Kjønstadvegen i sør. ÅDT for disse vegene er estimert å være hhv. 250 biler/døgn og 300 biler/døgn. Det er gang- og sykkelveg frem til nærliggende skoler og sentrum. Korteste adkomstveg fra E6 i sørgående retning er via kryss på Moan. Korteste adkomstveg fra E6 i nordgående retning er via kryss på Mule. 20

24 FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 10 store fortettingsegnete tomter i Kjønstadmarka. Tre av dem er befinner seg innenfor 100-metersbeltet langs sjø, men i et allerede bebygd område. Området preges av mye konsentrert bebyggelse i dag. Området nærmest sjøen, dvs. nord for Nordsivegen, bør ikke bygges for tett om det skal bygges i det hele tatt. I området bakom Nordsivegen derimot, kan en se for seg en høyere grad av fortetting av aktuelle tomter. Fortettingspotensialet er anslått å ligge mellom 106 og 183, dvs. mellom 94 og 171 nye enheter. Tomt gnr/bnr Areal (m 2 ) Antall Type boenheter 6/ enebolig 6/ enebolig 6/ enebolig 6/ enebolig 6/ enebolig 7/ enebolig 7/ enebolig 7/ enebolig 7/ enebolig 7/ enebolig Totalt KONSEKVENSER Fortetting på øversiden av Nordsivegen kan bidra til å privatisere strandsonen. KONKLUSJON Kjønstadmarka er ikke innenfor gangavstand til Levanger sentrum. Området oppleves likevel som sentrumsnært da det er bebyggelse hele veien til sentrum. I tillegg er det gode gang- og sykkelvegsforbindelser og nærhet til barneskole på Nesheim. Delområdet har en del store tomter (10) som er egnet for fortetting. Dette taler for høyt fortettingspotensial. Kjønstadmarka er et forholdsvis nytt felt med god infrastruktur og tilgang på grøntområder og lekeområder. I dag består delområdet hovedsakelig av en god blanding av eneboliger, rekkehus/kjeda hus og leiligheter i 2-4 etasjer. En fortetting med flere rekkehus og leiligheter i 3-4 etasjer vil trolig ikke endre strøkets karakter. Fortettingspotensialet er ut fra en samlet vurdering: Høyt 21

25 KVILSTAD/VESTGÅRD BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet Kvilstad/Vestgård er en del av Bruborg og ligger sør for Jamtvegen. Området er skilt ut fra «Bruborg vest» fordi området fremstår tettere bebygd. En del i sørvest dekkes av faresone for kvikkleire i kommune-delplanen. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 1,8 enheter/da. Avstand til bykjernen fra områdets midtpunkt er ca. 900 m., dvs. innenfor gangavstand. PLANSTATUS Mesteparten av området omfattes av eldre reguleringsplaner fra tallet. I tillegg inngår på dette tidspunkt 4 nyere detaljreguleringer med fortetting. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Delområdet domineres av eneboliger med saltak. Det er også en del innslag av mer konsentrert boligbebyggelse, dette i form av rekke-/kjeda hus og leiligheter i to etasjer. Mye av bebyggelsen står i sørvestvendt skråning. I dag er det kun én SEFRAKregistrert bygning i delområdet, to andre er nylig fjernet som følge av boligfortetting på gården Kvilstad. Den gjenstående SEFRAK-bygningen var en tidligere sommervilla fra tidlig 1800-tall som i dag benyttes som bolig. På toppen av Kvilstadhaugen er det registrert en arkeologisk lokalitet. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Det er liten tilgang på lekeområder for variert lek i delområdet. Et større friområde på nesten 7 da ligger lengst vest i området, oppå en haug med mange rognetrær. I tillegg fins en liten lekeplass i sørenden av området og en ballplass på østsiden av området, like ved Jamtvegen. TRAFIKKSITUASJON Hovedveien til og forbi området er Jamtvegen med fartsgrense på 50 km/t og ÅDT på Sørvegen med ÅDT på 1500 er den viktigste innfartsveien til delområdet. Det er fortau langs Jamtvegen. I dag har området kort adkomst fra E6 via Okkenhaug-krysset. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 5 store tomter 1,5 da innenfor delområdet Kvilstad/Vestgård med tilstrekkelig god arrondering og som ikke er for bratt eller kupert. I dag er disse tomtene bebygd med enebolig. I og med at Kvilstad/Vestgård har kort avstand til sentrum kan man se for seg høy grad av fortetting i området. På en annen side er det få lekeplasser/friområder i området. Ut fra strøkets karakter, vil det være riktigst å tenke fortetting med rekkehus/leiligheter i to etasjer. Dette forutsetter min 2 22

26 enheter/da og maksimum 3,5 enheter/da. Dette tilsvarer min 18 enheter, og maks 32 enheter. Dvs. en økning sammenlignet med dagens situasjon på mellom boenheter. Antageligvis vil det riktige tallet befinne seg et sted imellom min og maks tetthet. Tomt gnr/bnr Areal (m 2 ) Antall Type boenheter 275/ Enebolig 275/ Enebolig 275/ Enebolig 276/ Enebolig 276/ Enebolig Totalt KONSEKVENSER En fortetting av delområdet bør forutsette at tilgangen på ute-/lekearealer forbedres, da det er få områder som er tilrettelagt for lek i dag. Internvegene er noe smale og kronglete, slik at det vil være en fordel for trafikksituasjonen om det etableres en ny adkomstveg over Geitingsvollen slik skissert i forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum. KONKLUSJON Kvilstad/Vestgård har få store egnete tomter, men ligger forholdsvis nært sentrum (< 1 km fra midten av delområdet). Med dagens kryssløsning ved Okkenhaug har delområdet kort veg fra E6. Tilgangen på uteområder og lekeplasser kunne vært bedre. Ut fra en samlet vurdering vurderes fortettingspotensialet å være: Middels 23

27 MOMARKA BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Momarka ligger på en nordvendt åsside like sør for Moan, Magneten og E6. Boligtettheten i dag er ca. 1,9 enheter/da. Delområdet er ikke innenfor gangavstand fra sentrum, men det er innenfor sykkelavstand, (ca. 2,5 km). PLANSTATUS Delområdet dekkes hovedsakelig av to store eldre reguleringsplaner fra tallet som viser boligformål. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Momarka er en god blanding av eneboliger med tradisjonelt uttrykk og konsentrert småhusbebyggelse med både tradisjonelt og mer moderne uttrykk. Mye av bebyggelsen har utsikt utover Eidsbotn mot nordvest. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Det er god tilgang på lekearealer i Momarka, både lekeplasser og ballplasser. Området omkranses av barskog, og de naturlige formasjonene i terrenget åpner for at det er en god del naturlig vegetasjon innlemmet i området. Like øst for Momarka oppå en skogkledd ås finner man Halssteinen, en fortids-bygdeborg som er et automatisk freda kulturminne. TRAFIKKSITUASJON Momarkvegen med ÅDT på 2500 og fartsgrense på 50 km/t er hovedvegen inn til Momarka. Halsteinvegen er den nest viktigste vegen i delområdet. Denne har en ÅDT på 800 og fartsgrense på 30 km/t. Det er gang-/sykkelveg helt frem til sentrum. Området har adkomst fra E6 via krysset på Moan. 24

28 FORTETTINGSPOTENSIAL Det er kun tre store tomter i Mormarka som er egnet for fortetting. Basert på eksisterende bygningsmiljø bør fortetting skje med bygging av rekke-/kjeda hus eller leiligheter i to etasjer. Ut fra dette beregnes fortettingspotensialet å være mellom boenheter, dvs nye boenheter. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 313/ tomannsbolig og enebolig 313/ enebolig 314/ enebolig Totalt areal KONSEKVENSER Infrastrukturen og tilgangen på uteområder/lekeplasser i Momarka vurderes å være tilfredsstillende. Økt fortetting vurderes å ikke medføre vesentlige ulemper. KONKLUSJON Det er svært få tomter som er egnet for ytterligere fortetting i Momarka. Området ligger forholdsvis langt fra bykjernen. God tilgang på friområder taler for høyere fortettingspotensial. Fortettingspotensialet vurderes dermed å være: Middels 25

29 NOSSUM BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Nossum ligger mellom E6 og Eidsbotn på en nordvestvendt åsside. Boligtettheten i dag er ca. 1,6 enheter/da. Delområdet er ikke innenfor gangavstand fra sentrum, men det er innenfor sykkelavstand, (ca. 3 km). PLANSTATUS Delområdet dekkes av flere ulike gamle rasterplaner fra tallet. Lengst vest i delområdet fins også nyere planer fra tidlig 2000-tall. De eldre reguleringsplanene erstattes med ny kommunedelplan for Levanger sentrum. BYGNINGSMILJØ Bygningsmiljøet kjennetegnes av eneboliger, to-firemannsboliger og rekkehus. De fleste boligene har enebolig-preg og saltak. Mer konsentrert type boligbebyggelse er godt tilpasset eneboligstrukturen. Området er forholdsvis tett utbygd. Boligene har utsikt utover Eidsbotn og er godt skjermet mot E6-trafikken sør for området med støyskjerm. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Det er forholdsvis mange lekeplasser på Nossum. I tillegg har området strandlinje mot Eidsbotn med mulighet for vannaktiviteter som bading og roing. TRAFIKKSITUASJON Nossum ligger like ved E6 med 70-sone. Delområdet er skjermet mot støy fra E6 med støyskjerm. Det er gang- og sykkelveg frem til sentrum. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er fire store tomter som er egnet for fortetting i området. Delområdet i sin helhet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Fortetting bør tilpasses eksisterende bygningsskikk med eneboliger, flermannsboliger og rekkehus med saltak. En slik fortetting kan gi rom for mellom boenheter, dvs. en økning fra dagens situasjon med nye boenheter. 26

30 Tomt gnr/bnr Areal (m 2 ) Antall Type boenheter 18/ enebolig 18/ enebolig 18/ enebolig 18/ enebolig Totalt KONSEKVENSER Fortetting inntil 30 boenheter vil medføre at en del ekstra trafikk må inn og ut på avkjørsel fra E6. Fortetting i delområdet vil medføre mer bygging i strandsonen, men da dette stykket er tett utbygd allerede regnes ikke dette å endre områdets uttrykk eller redusere allmennhetens tilgang. Fjernvirkning er viktig. KONKLUSJON Det er få tomter på Nossum som regnes å være egnet for fortetting ut fra størrelseskriteriet. Området er i nærheten av E6, og kan ikke bygges nærmere E6 enn det allerede er i dag. Det er forholdsvis lang avstand til sentrum, så det kan ikke regnes å være innenfor gangavstand. Det at Nossum er tilrettelagt med flere lekeplasser og oversiktlig infrastruktur taler for høyere fortettingspotensial. Samlet vurderes fortettingspotensialet å være: Middels 27

31 SØNDRE RØSTAD BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger mellom Sætersmyra og Okkenhaugvegen, langs Gamle Kongeveg. Området er flatt, og består av store eneboligtomter. I dag er tettheten på boligtomtene samlet sett ca. 2,0 enheter/da. Avstand til bykjernen fra delområdets midtpunkt er under 1 km, altså innenfor gangavstand. PLANSTATUS Delområdet er regulert som nåværende boligområde i både gammel og ny kommunedelplan. I skrivende stund pågår fortetting av ei tomt gjennom detaljregulering. BYGNINGSMILJØ Delområdet består hovedsakelig av eneboliger, men det er også innslag av flermannsboliger med eneboligutforming. En del av bebyggelsen har fast tomtestruktur der husene er orientert i samme retning og har tilsvarende lik plassering på tomta, men dette er ikke gjennomførende for hele delområdet. Det er én SEFRAK-registrert bygning innenfor delområdet, dette er bolighuset Lerkendal fra slutten av 1800-tallet GRØNNSTRUKTUR OG LEK Det er ingen lekearealer eller friområder i selve delområdet. Det er imidlertid ikke lang avstand til uteområder ved Elberg og Frol barneskole. Leirabekken krysser den sørligste delen av området og utgjør en grønnstruktur. TRAFIKKSITUASJON Det er Gamle Kongeveg som går tvers gjennom delområdet. Denne vegen har ÅDT på 1000 biler/døgn og fartsgrense på 30 km/t. Trafikksituasjonen fremstår trygg og oversiktlig. Det er kort veg til E6 via Sætersmyra. Det er fortau/gang- og sykkelveg både langs Okkenhaugvegen i sør og Sætersmyra i nord. Korteste adkomstveg fra E6 går via Okkenhaugkrysset. FORTETTINGSPOTENSIAL Kun én tomt over 1,5 da i området er egnet for fortetting etter kriteriene. Tomta er på ca m 2. Dette utgjør et samlet fortettingspotensial på ca. 5 boenheter dersom en forutsetter fortetting med flermannsbolig. Delområdet egner seg best til fortetting gjennom byggesak, slik det åpnes for i reguleringsbestemmelsene til ny kommunedelplan. KONSEKVENSER Fortetting på Søndre Røstad vurderes å ikke medføre ulemper for infrastruktur eller strøkets karakter. En fortetting av delområdet bør forutsette at tilgangen på ute-/lekearealer forbedres, da det ikke fins slike arealer innenfor delområdet i dag. 28

32 KONKLUSJON Søndre Røstad er i utgangspunktet godt egnet for fortetting da det er sentrumsnært og lett tilgjengelig med kort avstand fra Sætersmyra og E6. Området består imidlertid av forholdsvis små tomter som ikke egner seg for større fortettingsprosjekter. Deler av området er tett utbygd allerede i dag. Fortettingspotensialet vurderes dermed å være Lavt 29

33 SØRKLEIVA, ROGNHAUGEN BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet befinner seg nord for Eidsbotn, langsmed Alstadhaugvegen. Boligtettheten i dag er ca. 0,8 enheter/da. Fra Rognhaugen er det ca. 2 km til bykjernen, dvs. innenfor sykkelavstand. PLANSTATUS Det fins reguleringsplaner i området fra 1973 til Rognhaugen er regulert til LNF i kommunedelplanen av BYGNINGSMILJØ Delområdet er i utgangspunktet et eneboligstrøk med saltak, men det er også noen få innslag av mer konsentrert bebyggelse som er tilpasset villastrøket. Området omkranses av dyrkajord og kulturlandskap. Det er tre SEFRAK-bygninger på Sørkleiva, alle i tilknytning til gården Klevstuen fra slutten av 1800-tallet. I dag benyttes våningshuset Klevstuen som tomannsbolig. Kulturminnelokalitetene er jevnt fordelt utover Sørkleiva og Rognhaug. Dette omfatter bl.a. noen fredete gravminner. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Det er mange grønne områder i tilknytning til delområdet. Det er også god tilgang på lekeplasser og ballplasser. Det er kort avstand til Nesheimskogen/Arboretet. TRAFIKKSITUASJON Delområdet har adkomst fra Alstadhaugvegen med ÅDT på 1800 biler/døgn. Det er gang- og sykkelvegforbindelse til skoler og sentrum. Området er lett tilgjengelig fra E6 via Alstadhaugvegen med kryss på Gråmyra. 30

34 FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 14 store tomter som er egnet for fortetting i området. En del av disse grenser mot Alstadhaugvegen, og her er det en byggegrense på 20 m fra vegens senterlinje. Dette begrenser byggbart areal noe, men dersom man setter inn tiltak mot trafikkstøy kan trolig mer areal åpnes for boligbebyggelse. Da området i dag er et villastrøk i forbindelse med kulturlandskapet og ikke er direkte sentrumsnært vil fortetting med eneboliger, tomannsboliger eller lignende være best tilpasset eksisterende bebyggelse. Dette utgjør et potensial for boenheter, dvs. mellom nye boenheter. Tomt gnr/bnr Areal (m 2 ) Antall Type boenheter 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig 13/ enebolig 15/ enebolig 15/ enebolig 15/ enebolig 15/ enebolig 15/ våningshus 15/ enebolig 16/ enebolig 16/ enebolig 16/ enebolig 16/ enebolig Totalt KONSEKVENSER Fortetting vurderes å ikke medføre vesentlige ulemper for hverken trafikk, tilgang på friområder eller byggeskikken så lenge man tilpasser byggeprosjektene til eksisterende bebyggelse. Flere boenheter vil nødvendigvis medføre mer trafikk gjennom Levanger sentrum, men det ventes at en vesentlig del av den sørgående trafikken kan gå via Alstadhaugvegen til E6 på Gråmyra. KONKLUSJON Området er lett tilgjengelig fra både E6 og sentrum. Delområdet befinner seg imidlertid ikke innenfor gangavstand til sentrum, men er i nærheten av skoler. Det er gode gang- og sykkelvegforbindelser. Dette i tillegg til at det er en del store tomter som er egnet for fortetting i området tilsier middels til høyt fortettingspotensial. Det at området er forholdsvis ensartet i dag med eneboliger og dyrkamark på alle kanter tilsier at området bør bebygges med tilsvarende bebyggelse som i dag dersom det skal fortettes, altså eneboliger/tomannsboliger ol. Samlet vurderes fortettingspotensialer i delområdet å være: Middels 31

35 ØVRE RØSTADLIA BELIGGENHET OG BESKRIVELSE Delområdet ligger midt i kulturlandskapet langs en av hovedinnfartsårene til Levanger by Sætersmyra. Landskapet er flatt. Boligtettheten i dag er ca. 1,1 enheter/da. Avstand til sentrum er ca. 1, 6 km, og det regnes dermed som utenfor gangavstand, men innenfor sykkelavstand. PLANSTATUS Mesteparten av delområdet har status som nåværende boligområde i gjeldende kommunedelplan, noe av området har derimot status som LNF. I forslag til ny kommunedelplan for Levanger sentrum får hele delområdet status som nåværende boligområde. BYGNINGSMILJØ Delområdet består av store eneboliger med saltak på forholdsvis store tomter. GRØNNSTRUKTUR OG LEK Området omkranses av åker. Det er ingen lekeplasser eller parker i området, men boligene har forholdsvis store hager på egen tomt. Avstand til sjøen langs gangveg er ca. 1,5 km. Det er ca. 1,2 km langs fortau til lekeområde på Frol barneskole. TRAFIKKSITUASJON Delområdet har adkomst fra Sætersmyra. Sætersmyra har ÅDT på 6320 biler/døgn, og fartssone på 70 km/t. Det er gang- og sykkelvei langs Sætersmyra til Levanger sentrum og Frol barneskole. FORTETTINGSPOTENSIAL Det er 4 store, egnede tomter innenfor delområdet. Deler av den største tomta bør ved fortetting tilrettelegges som felles småbarnslekeplass. Da dette er et eneboligstrøk plassert i et kulturlandskap et godt stykke fra sentrum, er det riktig å fortette med eneboliger eller kjedete hus slik at man ikke fraviker for mye fra strøkets karakter. Ut fra en slik fortettingsgrad regnes potensialet å være ca. 15 boliger, dvs. rundt 11 nye boenheter. Tomt gnr/bnr Areal m 2 Antall boenheter Type i dag 271/ enebolig 271/ enebolig 271/ enebolig 272/ enebolig Totalt