Eiendom - Skatt og avgift. Onsdag Thon Hotel Opera NBBL Advokat Harald F. Strandenæs

Transkript

1 Eiendom - Skatt og avgift Onsdag Thon Hotel Opera NBBL Advokat Harald F. Strandenæs

2 Innhold 1 time timer skatt & Avgift Erfaringer med formuesskatt Eiendomsutvikling - Skatt og avgift - typiske spørsmål Praksis med avgiftsregistrering og justering fallgruver og utfordringer Advokatfirmaet Strandenæs MNA 2

3 Statsbudsjettet 2019 i - Lite nytt: - Skattesats ned til 22 % - Ikke uventet utbytteskatten økes - 25% rabatt på aksjer - Ikke rabatt på næringseiendom eiet i AS

4

5 Boligpriser

6 Husholdningenes gjeld

7 Formuesskatt Regler 2018 Forslag 2019 Endring Innslagspunkt stat og kommune kr kr 1,4 % Kommune 0,70 % 0,70 % - % Stat 0,15 % 0,15 % - % Sum 0,85 % 0,85 % - %

8 Verdsettelsesrabatt Regler 2018 Forslag 2019 Endring Primærbolig 75,00 % 75,00 % - % Sekundærbolig 10,00 % 10,00 % - % Næringseiendom (Ikke i AS) 20,00 % 20,00 % - % Aksjer og andre driftsmidler for formuesskattepliktige 20,00 % 25,00 % 5,0 %

9 Formuesskatt på privateiet eiendom Boligeiendom Privateiet Primærbolig Sekundærbolig Fritidseiendom Tomt Næringseiendom Ikke lenger rabatt når eiet i AS fra 2018 «Utleieverdi» ganget med en parameter Kalkulator når ikke utleiet Advokatfirmaet Strandenæs MNA 9

10 Formuesskatt næringseiendom utleiet Hva er å være «utleid» Mer enn halve Deler av året På basis av utleieinntekt Hva er det? Serviceavgift Felleskost Hvem bærer vedlikehold? Advokatfirmaet Strandenæs MNA 10

11 Formueskatt på næringseiedeiendom Ikke utleid Beregnet utleieverdi: Eiendommens areal og beregnet kvadratmeterleie multiplisert med faktoren 0,9 (for å redusere grunnlaget med 10 % eierkostnader) dividert på kalkulasjonsfaktoren. Beregnet kvadratmeterleie avhenger av eiendomstypen, areal og geografisk sone (kommune). Beregnet kvadratmeterleie bygger på innrapporterte data om utleide næringseiendommer. Kalkulasjonsfaktor: Fastsettes av Skattedirektoratet for det enkelte inntektsår (0,066 for 2017) Formuesverdi: Formuesverdi for eiendommen utgjør 80 prosent av beregnet utleieverdi (som hentes fra post 276). Advokatfirmaet Strandenæs MNA 11

12 Eiendomsutvikling praktiske spørsmål Advokatfirmaet Strandenæs MNA 12

13 Spørsmålslisten er lang. Risiko, skatt, ansvar og.gevinst preger avtalene om utbygging Når ovedras tomt(ene)? Når realiseres dette skattemessig? Hvem eier? Hvem driver næringen? Ofte brukt hjemmels AS? Gevinstbeskatning for deltager? Prosjektstyringen? Advokatfirmaet Strandenæs MNA 13

14 Uklare eiendomsforhold Betydningen av tinglysningen I prinsipp ikke avgjørende..men Viktig for dokumentasjon Regnskap Skatt Leie eller eie Sameie Sameieavtaler Avviker fra offentlig registrering? Andre rettigheter enn eiendomsrett Urådighetsobligasjoner Urådighet til foredel for? Syntetisk eierskap Utenlandsk eiendom - Ferieleilighet i Kroatia eller Thailand? Advokatfirmaet Strandenæs MNA 14

15 Irregulær utvikling Transaksjonen heves Det betales ikke Det skulle ikke vært betalt rettsgrunnlag for betaling mangler Overraskende mange spørsmål Kreditnota Tapsføring Virkninger for skatt og MVA GBS - utstedelse av kreditnota Advokatfirmaet Strandenæs MNA 15

16 Tilstrekkelig detaljering og prosjektregnskap Bokføringsforskriften For hver periode med pliktig regnskapsrapportering, og ikke sjeldnere enn hver fjerde måned, skal det kunne utarbeides egne spesifikasjoner (prosjektregnskap) etter for prosjekter der anbudspris eller anslått omsetningsverdi overstiger kr eksklusive merverdiavgift. Integrert del av regnskapet Krav til avdelingsregnskap? Advokatfirmaet Strandenæs MNA 16

17 Scheels utvalgtes endestasjon? Foreslått 22 % selskaps og kapital skatt Oppjusteringsfaktoren for aksjeutbytte mv. i alminnelig inntekt økes fra 1,33 til 1,44 altså 31,68 % «slik at den samlede marginalskatten på utbytte opprettholdes omtrent på dagens nivå når en ser selskapsskatt og personlig utbytteskatt i sammenheng.» Inntekstskiftningen et særnorsk problem?

18 Utbytteskatt på % Tilpasninger? Investere i noe privat som ikke er næring Eiendom privat eiet Rentepapirer privat? Veteranbiler, kunst osv? Holdingsselskap?

19 Grensen mot næring Grenser fastsatt i Skatte ABC og BFU Inntil 500 kvm lokaler eller færre enn 5 leiligheter/boenheter Gjelder personlig skattyter Ektefeller Selskap Eiendom og aktivitet Gårdsbruk Omregulering Oppføring Advokatfirmaet Strandenæs MNA 19

20 Ønske om holding og SPV Hvor lønnsomt er holding? Veier inn i holding Salg til armlengdespris Omdannelse etter Trekantfusjon og drop down Gave til andres (barns) holding Obs en del varianter krever analyse av skatteposisjoner Advokatfirmaet Strandenæs MNA 20

21 Eiendom og gevinst Advokatfirmaet Strandenæs MNA 21

22 Boligeiendom under privat bruk Lovens hovedregel er skatteplikt men. Primærbolig Flere seksjoner Utleie av deler Utleieformålet Utleie til næringsformål Tjenende eiendom Sekundærbolig Fritidseiendom Ingen begrensning i antallet Advokatfirmaet Strandenæs MNA 22

23 Primærbolig Ved realisasjon av boligeiendom må det først undersøkes om hele eller deler av gevinsten er skattefri etter reglene om eier- og botid sktl Kan fritaksbestemmelsen brukes, må det vurderes om hele eller deler av gevinsten likevel blir skattepliktig etter reglene om tomtesalg, jf. sktl. 9-3 åttende ledd. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 23

24 Primærbolig Flere seksjoner Er eiendommen seksjonert, behandles i utgangspunktet hver seksjon selvstendig etter reglene om eier- og botid. To leiligheter i samme bygg må være fysisk slått sammen til en enhet. Skattemyndighetene er bundet av kommunale myndigheters avgjørelse om seksjonering og om hva hver seksjon omfatter. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 24

25 Primærbolig Utleie av deler av boligen - Gevinst ved realisasjon er skattefri hvis skattyter har brukt eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene. - Gevinst ved realisasjon er også skattefri der selger har brukt minst halvparten av boligeiendommen som egen bolig regnet etter utleieverdi, og eventuell utleie har vært til boligformål. - Et vilkår er at ingen del av eiendommen er brukt i virksomhet, hverken av eier eller leietaker. - Eventuelle brukshindringer kan legitimere uoppfylt botid. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 25

26 Primærbolig Tjenende funksjon - Konkret vurdering om tilliggende bygninger på samme bolig- eller fritidseiendom har tjenende funksjon til hovedbygningen. - Spørsmålet er aktuelt både ved samlet realisasjon og ved separat realisasjon av den tilliggende bygningen. - Kan også gjelde bygninger på annet gårds- og bruksnummer. - Tilliggende bygning uten tilstrekkelig tjenende funksjon kan være egen fritidseiendom. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 26

27 Sekundærbolig (pendlerbolig) Ikke skattyters faste bopel, men bolig av hensyn til arbeid. Vilkår: - Skattyter må oppfylle vilkårene for å få fradrag for merkostnader ved å ha arbeidsopphold utenfor hjemmet i pendlerboligen. - Etter langvarig praksis er gevinst på pendlerdelen av boligen skattefri når de øvrige vilkårene for eier- og botid er oppfylt. - Ved utleie av deler av pendlerboligen i mer enn ett av de to siste årene før realisasjon begrenses skattefritaket til pendlerdelen, også om mindre enn halvparten av boligen har vært leid ut. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 27

28 Fritidseiendom Fast eiendom som hovedsakelig brukes til fritidsformål av eieren og/eller andre. Hva er fritidsformål? Omfatter bruk til annet formål enn inntektsgivende aktivitet. Ferie, hobbyaktivitet, kontakt og tilsyn med familie mv. Brukes eiendommen til andre formål kan den fort miste sin karakter av fritidseiendom. Grense mot ren utleiehytte. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 28

29 Fritidseiendom Ingen krav til eiendommens beliggenhet, kan like gjerne være byleilighet. Eiendommen må ikke i samme periode benyttes som skattyters faste bolig eller pendlerbolig. Skattefritaket kan omfatte flere fritidseiendommer. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 29

30 Tomtesalgsgevinst Ulovfestet juss Er i realiteten salget salg av tomt eller salg av bolig? Naturlig arrondert tomt Reguleringen Vederlaget Advokatfirmaet Strandenæs MNA 30

31 Tomtesalgsgevinst Realisasjon av bebygget eiendom med stor tomt. Naturlig arrondert tomt - Avgjøres etter konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle. - Vurderingsmomenter er bl.a. hensyn til bebyggelsen, atkomst, topografi, bygningen(e)s beliggenhet på tomten, hvordan området er regulert i kommuneplanen, samt hva som er vanlig størrelse på tomter i området. - Er det flere bygninger på eiendommen vil de bygninger som naturlig utgjør én enhet, f.eks. bolighus og garasje omfattes. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 31

32 Tomtesalgsgevinst To særlige vilkår for tomtesalg jf. Sktl. 9-3 (8) bokstav a. - Arealet må etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet være skikket for bygging av boliger, herunder fritidsboliger mv., eller for «utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l.», og - salgssummen må i vesentlig grad antas å være påvirket av muligheten for slik anvendelse av arealet. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 32

33 Tomtesalgsgevinst - Tomten må altså være fysisk og juridisk skikket. - Bestemmelsen utvider ikke tomtebegrepet, men gir praktisk veiledning om hvilke momenter som særlig skal tillegges vekt. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 33

34 Tomtesalgsgevinst Boligeiendom som i utgangspunktet fremstår som skattefri kan likevel skattlegges etter reglene for tomtesalg, dersom bebyggelsen ikke er økonomisk og bruksmessig tilfredsstillende, og salgssummen må antas å ha blitt vesentlig større pga. muligheten for å anvende grunnen til nybygg mv. - Momenter vil her være, om den netto avkastning de bestående bygninger kan gi, står i rimelig forhold til salgssummen, strøkets karakter, særlig utviklingen i den senere tid, bygningens vedlikeholdsstandard, eventuelle praktiske og formelle vanskeligheter med å få bebygget eiendommen mv. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 34

35 Tomtesalgsgevinst Gevinstberegningen - Gevinsten settes til differansen mellom utgangsverdi og inngangsverdi for det som er realisert. - inngangsverdi omfatter bl.a. begrepene kostpris, eventuell fastsatt verdi ved arv/gave, skattemessig verdi, nedskrevet verdi og saldoverdi. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 35

36 Tomtesalgsgevinst - Ved beregning av inngangsverdi tar en som hovedregel utgangspunkt i opprinnelig kostpris og tillegger/fradrar alt som har betydning frem til det tidspunkt inngangsverdien skal brukes. - Bygger skattyter ut et tomteområde over flere inntektsår og selger ut etter hvert, må han beregne oppnådd gevinst på hvert av salgene ved at den enkelte tomts forholdsmessige andel av inngangsverdi fratrekkes salgssummen, og inntektsføre gevinsten etter hvert som salgene finner sted. - Det er ikke anledning til å vente med inntektsføringen til hele tomteområdet er solgt eller utbygget, eller å føre kostprisen for hele tomteområdet til fradrag i de første salgsvederlagene. Advokatfirmaet Strandenæs MNA 36

37 Merverdiavgift Hvor går det galt? Advokatfirmaet Strandenæs MNA 37

38 Frivillig registrering fast eiendom Advokatfirmaet Strandenæs MNA 38

39 Frivillig registrering Omsetning og utleie av fast eiendom er ikke merverdiavgiftspliktig, jf. mval Næringsdrivende og offentlig virksomhet som leier ut bygg eller anlegg kan frivillig registreres, jf. mval. 2-3 Den avgiftspliktige har fradrag for inngående mva, inkludert oppføringskostnader Advokatfirmaet Strandenæs MNA 39

40 Vilkår Må gjelde utleie av bygg og anlegg (dvs. ikke oppføring for salg) Utleier må være «næringsdrivende» Dokumenteres med leiekontrakter plantegninger kan være hensiktsmessig Forutsetning at leietaker må bruke bygget i avgiftspliktig virksomhet Advokatfirmaet Strandenæs MNA 40

41 Når er bygget «leid ut»? Finansdepartementet og Skattedirekoratet har vært uenige i tolkningen Dagens situasjon: Signert leiekontrakt tilstrekkelig HR A Advokatfirmaet Strandenæs MNA 41

42 Registrering Alminnelig registrering søknad til Skattekontoret Fra : Tilkjennegivelse Gjelder kun for allerede registrerte avgiftssubjekter Avgjørende hvordan man har innrettet seg Advokatfirmaet Strandenæs MNA 42

43 Fordelingen Kun fradrag for de lokalene som til enhver tid leies ut Areal som benyttes i delvis avgiftspliktig og delvis ikke avgiftspliktig virksomhet forholdsmessig fordeling Advokatfirmaet Strandenæs MNA 43

44 Praktiske problemstillinger Et bygg leies ut deler av året eksklusivt til virksomhet som driver innenfor loven og deler av året til virksomhet som driver utenfor loven. Ikke noen nedre grense for utleid areal som vilkår for registrering Har utleier kostnader som relaterer seg både til utleien til bruk innenfor og utenfor avgiftspliktig virksomhet, må det skje en fordeling. Ordningen omfatter også areal som bare delvis benyttes til avgiftspliktig virksomhet. Myldreareal Fellesareal Tomme lokaler Advokatfirmaet Strandenæs MNA 44

45 Rettspraksis vedrørende myldreareal Eventyrgården AS Kristiansand tingrett 9. mai 2017 Hegnasletta AS Oslo tingrett 27. september 2017 Advokatfirmaet Strandenæs MNA 45

46 Frivillig registrering Utviklingstrekk Reglene om frivillig registrering endringer av regelverket under utredning HR A fradrag for kostnader ved kjøp av eiendomsselskap Advokatfirmaet Strandenæs MNA 46

47 Justering Advokatfirmaet Strandenæs MNA 47

48 Hvorfor justering Justering er både en rett og en plikt Justering opp ytterligere fradrag hvis tilknytningen økes eller oppstår innen perioden Justering ned reduksjon av fradraget hvis tilknytningen reduseres eller faller bort typisk salg eller uttak fra virksomheten Ikke lenger tilknytningen på anskaffelsestidspunktet som er avgjørende, men tilknytningen over en viss periode Advokatfirmaet Strandenæs MNA 48

49 Hva omfattes Maskiner, inventar og andre driftsmidler der inngående mva av kostpris utgjør minst kroner Fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging der inngående mva utgjør minst kroner Advokatfirmaet Strandenæs MNA 49

50 Justeringsperioden bygg Regnes fra året for nybygg/påbygg fullføres Fullføringsåret regnes som «år 1» Med fullføres menes, ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller faktisk tatt i bruk hvis attest ikke er nødvendig Advokatfirmaet Strandenæs MNA 50

51 Dokumentasjon Kostnadene til nybygg, ombygg og påbygg må kunne dokumenteres av den avgiftspliktige på det enkelte lokale i 10 år Også bruken av arealene må kunne dokumenteres Avtale om justering må foreligge mellom selger og kjøper Formkrav i mva-forskriften første ledd Advokatfirmaet Strandenæs MNA 51

52 Justering Samlet justering: Ved opphør Ved overdragelse Ved overdragelse av fast eiendom vil rettigheter og plikter kunne overtas av ny eier på nærmere vilkår Ved delvis endret bruk på del av eiendom/overdragelse - skjer ingen justering for resterende del Advokatfirmaet Strandenæs MNA 52

53 Overtakelse av justering Ved overdragelse av fast eiendom som ledd i overdragelse av næringsvirksomhet kan overta både justeringsrett og justeringsplikt til å overta justeringsposisjoner Overtagelse av justeringsplikten krever samtykke Et hovedvilkår: ny eier er avgiftspliktig NB! Ingen adgang for avgiftsmyndigheter til å dispensere fra justeringsreglene Fisjon og fusjon er også «overdragelse» Advokatfirmaet Strandenæs MNA 53

54 Unntak fra justering: Ingen justering ved brann eller riving det skal da skje en ny vurdering hvis det bygges opp igjen Ved tomme lokaler skjer justering først når lokalene tas i bruk igjen Bagatellgrense på 10 % Advokatfirmaet Strandenæs MNA 54

55 Takk for meg Adv. Harald Strandenæs Følg gjerne advokatfirmaet Strandenæs på Facebook! 55