Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 99/17 Det faste utvalg for plansaker PS

Transkript

1 Saksframlegg Områderegulering for næringsområde nord for Eidsbergveien og vest for Tømmeråsveien, gbnr 46/1, 60/2 m.fl. Plan-ID gangs behandling av planforslag Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Vigdis Hilmo GBNR-46/1, FA-L12, HIST- 12/914 15/1251 Saksnr Utvalg Type Dato 99/17 Det faste utvalg for plansaker PS Rådmannens forslag til vedtak: 1. Forslag til områderegulering for næringsområde nord for Eidsbergveien og vest for Tømmeråsveien legges ut til offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningslovens Alle kommunene i Indre Østfold skal inviteres til dialogmøte om planforslaget under offentlig ettersyn. I tillegg avholdes åpent møte og et eget møte med berørte grunneiere i samsvar med Askim kommunes praksis i denne type saker. Det faste utvalg for plansaker Behandling: Behandling: Uttalelse fra en av grunneierne med kommentar fra administrasjonen ble utdelt og lest i møtet før saken ble tatt opp til behandling. Bjørnar Grønbech(Krf) fremmet forslag om utsettelse av planen for den delen av området som ikke tidligere er regulert. Øystein Østre(Sp) fremmet følgende forslag som tilleg til punkt 1: Rådmannens forslag endres for eiendommene 46/1 0g 46/2, slik at området syd for høyspentledning som går omtrent parallelt med Eidsbergveien, foreslås opprettholt som næringsareal, mens området nord for høyspentledning tilbakeføres til LNF. Det ble under behandlingen av saken diskutert enkelte endringer i reguleringsbestemmelsene. Votering: Bjørnar Grønbechs forslag falt med 3 mot 6 stemmer. Mindretallet besto av Bjørnar Grønbech(Krf) Mette Marie Bakke(H) Øystein Østre(Sp) Øystein Østres forslag falt med 3 mot 6 stemmer. Mindretallet besto av Øystein Østre(Sp) Bjørn Mørk(Ap) Kathrine Hestø Hansen(Ap) Rådmannes forslag til vedtak punkt 1 ble vedtatt med 6 mot 3 stemmer. Mindretallet besto av

2 Bjørnar Grønbech(Krf) Øystein Østre(Sp) Mette marie Bakke(H) Rådmannens forslag til vedtak punkt 2 ble enstemmig vedtatt. Det faste utvalg for plansaker - Vedtak: 1. Forslag til områderegulering for næringsområde nord for Eidsbergveien og vest for Tømmeråsveien legges ut til offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningslovens 12-10, med de endringer som framkom i møtet. 2. Alle kommunene i Indre Østfold skal inviteres til dialogmøte om planforslaget under offentlig ettersyn. I tillegg avholdes åpent møte og et eget møte med berørte grunneiere i samsvar med Askim kommunes praksis i denne type saker. Saken gjelder: Saken gjelder forslag til områderegulering for næringområde nord for Eidsbergveien og vest for Tømmeråsveien. Politisk saksordfører: Bjørn Arild Jørgensen Det faste utvalget for plansaker skal i denne saken avgjøre om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningslovens Bakgrunn og saksopplysninger: Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Smaalenenes Avis den 14. september Som følge av krav om konsekvensutredning ble det utarbeidet et planprogram som ble vedtatt den 15. mai Planarbeidet ble deretter stilt i bero i påvente av at Østfold fylkeskommune skulle starte opp arbeidet med regional planbestemmelse for avlastningsområder i Østfold. I 2014 besluttet imidlertid Østfold fylkeskommune å utsette dette arbeidet i påvente av regjeringens evaluering av kjøpesenterbestemmelsen. Gjeldende rikspolitiske bestemmelse om kjøpesentre utløper i 2018 og det per i dag usikkert om regjeringen vil erstatte eller forlenge gjeldende forskrift. Østfold fylkeskommune har signalisert at en regional drøfting i Indre Østfold av behovet for avlastingsområder for handel i Askim kan tas i forbindelse med områdereguleringen for Eidsbergveien Tømmeråsveien. Høsten 2016 startet Askim kommune opp arbeidet med en mulighetsstudie for planområdet. Arbeidet ble utført av Asplan Viak AS og rapporten fra arbeidet var ferdig i februar Mulighetsstudien ble deretter lagt frem for planutvalget for vurdering og uttalelse. I behandlingen i møte den , sak 29/17, vedtok Det faste utvalg for plansaker at mulighetsstudien skulle legges til grunn for utarbeidelse av reguleringsplan for området. Vedtaket omfattet også en presisering om at planområdet skal tilrettelegges for handel med plasskrevende varer med begrensning enten i form av en angitt %-andel bebygd areal eller kun i bestemte deler av planområdet. Byggesak og regulering har etter dette hentet inn bistand til utarbeidelse av plandokumentene. Ferdig planforslag ble levert av Norconsult AS den 12. desember d.å.

3 Kort beskrivelse av planforslaget Planområdet foreslås regulert med store tomter som deles opp av grønne soner i form av vegetasjonsskjermer og turdrag. Byggeområdene er inndelt i områder for forretning, næringsbebyggelse og kombinert formål forretning og næringsområde. Det er få restriksjoner med hensyn til hvordan bebyggelsen skal plasseres internt i feltene med unntak langs Eidsbergveien hvor bebyggelsen skal plasseres med en fasade i byggegrensen som er inntegnet på reguleringskartet. Det foreslås anlagt to adkomster til planområdet fra fylkesvei 128, en rundkjøring ved Sagveien og et T- kryss ved tidligere Børregården og Gresvig. Det vises til planbeskrivelsen for nærmere beskrivelse av planforslaget. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Området som reguleres er avsatt til fremtidig byggeområde for næring i kommuneplanens arealdel for Askim kommune vedtatt i september Den østre delen av planområdet var i en periode unntatt fra rettsvirkning som følge av innsigelse fra Østfold fylkeslandbruksstyre. I 2008 trakk Fylkeslandbruksstyret (FLS) innsigelsen og aksepterte planområdet som fremtidig utbyggingsareal. FLS forutsatte at arealet ikke skulle avsettes til regionalt næringsområde for arealkrevende virksomhet. FLS oppfordret samtidig Askim kommune til å vurdere mulighetene for omforming, fortetting og alternative arealer før omdisponering av den dyrka marka i planområdet. FLS anbefalte også at planområdet ble forbeholdt arbeidsplassintensiv næring. Tankene fra Fylkeslandbruksstyret ble i stor grad fulgt opp i Strategisk næringsplan for Indre Østfold som ble utarbeidet noen år senere. I denne planen ble det satt som målsetting at området Hoen/Sekkelsten skulle bli det mest attraktive og arealeffektive området i regionen for kompetansevirksomheter og tjenesteytende næringer. Områdets rolle i Askim. Næringstyper og tettstedsfunksjoner I forbindelse med mulighetsstudie for planområdet er det gjennomført en overordnet næringsanalyse for Askim. Analysen konkluderer med at planområdet først og fremst er egnet for bilbaserte virksomheter, og tilsvarende mindre egnet for arbeidsplassintensive virksomheter hvor ansatte og besøkende med fordel kan gå, sykle eller ankomme med kollektivtransport. Med bakgrunn i dette ble det konkludert med at arbeidsplassintensive næringer som kontor og tjenestyting, samt detaljhandel, bør legges til Askim sentrum, mens øvrige næringsvirksomheter kan vurderes lokalisert til planområdet. Dette grepet vurderes å være avgjørende for å sikre best mulige forutsetninger for utvikling av Askim sentrum. Konklusjonen skiller seg fra målsettingene i den strategiske næringsplanen for Indre Østfold hvor arbeidsplassintensive næringer var forutsatt plassert i næringsområder med liten gangtilgjengelighet og dårlig kollektivdekning. Konklusjonen i arbeidet med mulighetsstudien har vært at utvikling av et levende og variert sentrumsområde vil være den beste strategien for at Askim skal bli attraktiv for etablering av arbeidsplassintensive næringer. Det er et stort potensial for videre utbygging i Askim sentrum og det er ønskelig med en større andel kontor og tjenesteytende næringer i ny bebyggelse for å støtte opp om utvikling av en levende by. På bakgrunn av ovennevnte ble det konkludert med at det ikke var ønskelig å gå videre med utredning av en mulig utvikling med arbeidsplassintensive næringer i planområdet.

4 Områdets rolle i Indre Østfold. Næringstyper og funksjoner. Askim sentrum vil ligge sentralt plassert i nye Indre Østfold kommune og har svært god biltilgjengelighet fra omkringliggende kommuner. Det er også god tilgjengelighet til Askim fra øvrige tettsteder langs Østre linje. Askim tettsted er kjennetegnet med konsentrert bebyggelse omkring ett sentrum og vesentlig flere bosatte enn de andre tettstedsområdene i Indre Østfold. Askim sentrum har vesentlig flere arbeidsplasser enn øvrige sentrumsområder i regionen og har den største handelskonsentrasjonen med hensyn til antall ansatte. Askim sentrum kan med bakgrunn i dette betegnes som et regionsenter. Arbeidsmarkedet i Indre Østfold er preget av at mange pendler til jobb, en stor andel til eller i retning av Oslo. Indre Østfolds beliggenhet innenfor akseptabel avstand fra det store arbeidsmarkedet i Oslo er en styrke for regionen. Samtidig har den omfattende pendlingen ulemper. Lange arbeidsreiser er belastende for den enkelte og gir redusert fritid og velferd. Mangel på interessante arbeidsplasser for arbeidstakere med høy utdanning gjør det mindre attraktivt for denne gruppen å bosette seg i regionen og kan bidra til en uheldig befolkningssammensetning. Det er derfor ønskelig for hele regionen å redusere underskuddet på arbeidsplasser, herunder også å øke andelen kompetansekrevende arbeidsplasser. Pendlerstatistikk viser at Askim er viktig for omkringliggende kommuner når det gjelder mulighet for å få en arbeidsplass i regionen. Arbeidsplassvekst i Askim bidrar til å bedre grunnlaget for bosetting i grender som har lengre eller mer kronglete vei til arbeidsmarkedene i Follo og Oslo enn boligområdene i Askim. Samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er viktig for å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for næringsutvikling og fremme helse, miljø og livskvalitet. Et viktig prinsipp i denne sammenheng er at ulike virksomheter plasseres på rett sted. Virksomheter som tiltrekker mange besøkende lokaliseres i områder med god tilgjengelighet for gående og syklende og for reise med kollektiv (A-områder). Virksomheter med få ansatte eller besøkende, men høy avhengighet av bil for godstransport osv., kanaliseres til C-områder hvor det hovedsakelig er god tilgjengelighet med bil. B-områdene kjennetegnes av å være relativt godt tilgjengelige både med bil og kollektiv. I B-områdene er det gunstig å lokalisere virksomheter som har forholdsvis mange ansatte eller besøkende pr arealenhet, men som samtidig er avhengig av en del varetransport, f.eks. møbelvarehus. Planområdet ved Eidsbergveien Tømmerås kan karakteriseres som et B-område jf. ovenfor. Området har begrenset gangtilgjengelighet, har et visst busstilbud og er lett tilgjengelig med sykkel fra boligområdene i Askim. I forbindelse med lagervirksomheten til både Gresvig og Continental har det vært poengtert fra eierne at en viktig årsak til at virksomhetene har valgt å fortsette i Askim er tilgangen på stabil arbeidskraft. Vi tror at kort avstand fra bolig til arbeidsplass bidrar til at ansatte velger å holde på jobben. Dette illustrerer at det kan være riktig å sikre arealer for etablering av virksomheter i denne «mellom-kategorien», som har relativt mange ansatte eller besøkende, i Askim. Store lager- og logistikkvirksomheter med relativt få ansatte vil det være riktig at etableres på næringsområdet på Holt i Hobøl kommune. En annen type virksomhet som bør kunne etableres på Hon/Sekkelsten er virksomheter som er funksjonelt knyttet til virksomheter eller aktiviteter i Askim. Ett eksempel på dette kan være «hentelager» for forretninger som ligger i sentrum. En slik løsning ville kunne gjøre det mulig å etablere for eksempel forretninger med hvitevarer eller møbler i sentrumsområdet. Selv om «hentelager» kan være en løsning for enkelte forretninger, vil forretninger med varer i

5 kategorien «plasskrevende varer» være lite egnet i bysenteret. Dette gjelder for eksempel bilforretninger, byggvarehandel som det allerede er etablert flere av på Sekkelsten. Byggesak og regulering mener at det er behov for avlastningsområder for handel i tilknytning til begge bysentrene i Indre Østfold og at det i Askim bør lokaliseres på Sekkelsten. Andre typer virksomheter som vurderes som egnet i planområdet er småskala industri, bygg og anleggsbedrifter og transportvirksomhet som er knyttet til regionen. Det er et sterkt ønske å øke andelen kompetansearbeidsplasser. Den teknologiske utviklingen har gjort at en i dag kan si at det også er kompetansearbeidsplasser innen bransjer, som f.eks. lager og logistikk og en del småskala industri. Det er derfor ønskelig å legge til rette for etablering av slike virksomheter også i Askim. Næringsområdet ved Eidsbergveien Tømmerås er det eneste ubebygde næringsområdet i Askim både i gjeldende kommuneplan og den nye kommuneplanen som er under utarbeidelse. Det finnes enkelte ubebygde tomter innenfor eksisterende næringsområder, men i mange tilfeller vil disse ikke være tilgjengelige for nye virsomheter som etterspør en tomt. En sammenlikning med andre byer og tettsteder i Østfold viser at Askim har klart lavere antall arbeidsplasser pr. bosatt enn de andre bykommunene i Østfold. Sett i forhold til den regionale rollen kan det argumenteres for at Askim bør kunne tilby et visst omfang av regionale næringer, både med hensyn til å serve regionen med tjenester og tilbud og være et senter for et variert arbeidsmarked. Viktige grep i planforslaget Det foreslås at mulighet for etablering av handel med plasskrevende varer begrenses til byggeområdene F1, F/N1 og F/N2. Begrunnelsen for løsningen er at nye forretninger bør etableres med fasade ut mot Eidsbergveien og at handel bør samles og ikke spres i hele planområdet. Videre synes det mest naturlig at videre utbygging bør skje med utgangspunkt i allerede etablerte forretninger for handel med plasskrevende varer. Det foreslås fastsatt i bestemmelsene at den vestre delen av planområdet med adkomst fra rundkjøring i Sagveien skal bygges ut fra vest mot øst. For den østre delen av planområdet med adkomst fra T-kryss er det fastsatt at området skal bygges ut fra Eidsbergveien og nordover. Det er ikke tatt inn rekkefølgebestemmelse som sikrer at den vestre delen av planområdet utvikles før den østre delen. Videre planprosess Østfold fylkeskommune har ved oppstart av planarbeidet i 2012 uttalt at det «ved utarbeidelse av reguleringsforslaget vil være særlig viktig å vektlegge medvirkning og prosess med kommunene i Indre Østfold og utvikling av, og valg av funksjoner som skal inngå i dette området i et regionalt perspektiv. Som del av denne drøftingen må forholdet til regionale næringsområder på Brennemoen, Hon/Sekkelsten og Sletta avklares med kommunene i Indre Østfold.» Det er gått 5 år siden planarbeidet startet opp og i disse årene har det vært en rekke drøftinger omkring ønsket arealbruk i området Hon/sekkelsten i Askim og andre næringsområder i regionen. Nå sist har dette vært tema i forbindelse med rulleringen av kommuneplanens arealdel for Askim. Eidsberg kommune fremmet innsigelse til forslaget i den nye kommuneplanen om at Hon/Sekkelsten defineres som avlastningsområde for handel. I etterkant av det offentlige ettersynet har Askim og Eidsberg kommune hatt en dialog om hvilke funksjoner som bør kunne legges til Hon/Sekkelsten og det ser ut til at innsigelsen vil kunne løses. Behovet for en regional drøfting omkring næringsområdene er et behov både i den videre behandlingen av kommuneplanens arealdel og det foreliggende forslaget til områderegulering for næringsområdet nord for Eidsbergveien og vest for Tømmeråsveien. Rådmannen anbefaler at med bakgrunn i dette at kommunene i Indre Østfold inviteres til et dialogmøte under offentlig ettersyn av

6 områdereguleringen og at dette møtes gjennomføres som et felles møte for kommuneplanens arealdel og reguleringsforslaget. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Utvikling av arbeidsplasser sentralt i Askim understøtter en klimavennlig utvikling ved at arbeidsplasser blir liggende nært større boligkonsentrasjoner. Det er spesielt virksomheter med middels til høy arbeidsplassdekning pr tomteareal som bidrar til dette. Planforslaget legger stor vekt på å sikre gjennomgående grønnstrukturer og estetikk i planområdet og gir med dette nye muligheter til ferdsel og rekreasjon, noe som igjen er viktig for folkehelsen. Planforslaget berører eksisterende bebodd gårdstun på gbnr 60/2 og utvikling i henhold til planen forutsetter at alle bygninger på tunet rives og erstattes. Eiers rett til erstatning må vurderes opp mot plan- og bygningslovens kap. 15 Innløsning og erstatning. Det er ikke foretatt en nærmere vurdering og/eller takst med hensyn til hvilke økonomiske konsekvenser plan- og bygningslovens erstatningsregler vil kunne få som følge av den foreslåtte reguleringen av gbnr 60/2. Vurdering av økonomi og organisasjon: Det er inngått en avtale med berørte grunneiere innenfor planområdet som fastlegger hvordan kostnader knyttet til utarbeidelse av reguleringsforslaget skal fordeles. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Det arbeides for tiden med en revisjon av kommuneplanens arealdel for Askim kommune. Dette planarbeidet omfatter også en drøfting av problemstillinger omkring behovet for byggeområder for næring som har relevans for den nå aktuelle områdereguleringen. Det vil være en fordel for begge disse sakene om de to planene kan ses i sammenheng under offentlig ettersyn av områdereguleringen. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse med KU 5. ROS-analyse 6. Støyvurdering 7. Trafikkvurdering 8. Mulighetsstudie 9. Illustrasjon regulering og mulighetsstudie 10. Vegtegninger 11. Vedtatt planprogram 12. Arkeologisk rapport Arkeologisk rapport Skredfarevurdering