Behandling: Representanten Cato Johan Normann, H, fratrådte som inhabil da han er styremedlem i Arendal boligbyggelag (jfr. forvaltningsloven 6e).

Transkript

1 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Representanten Cato Johan Normann, H, fratrådte som inhabil da han er styremedlem i Arendal boligbyggelag (jfr. forvaltningsloven 6e). Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Natvigheia Terrasse med plankart og bestemmelser datert

2 ARENDAL KOMMUNE Saksframlegg Vår saksbehandler Håkon Hasslan, tlf Referanse: 2010/1323 / 12 Ordningsverdi: 1707r7 Saksgang: Utvalg Nr. i sakskart Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Detaljreguleringtsforslag for Natvigheia Terrasse, 2.gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljplan for Natvigheia Terrasse med plankart og bestemmelser datert Vedlegg: 1 Kart - reg. plan 2 Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Støyutredning, datert ROS-analyse, datert D skisser 7 Konsekvensutredning for kapasitet for NEdenes oppvekstområde, datert Bakgrunn / Saksfremstilling: Planområdet består av følgende gårds- og bruksnummer 431/132, 133, 151, del av 99 og 157, samt deler av KV (Siris Myr). Reguleringsplanen har først og fremst til hensikt å skaffe hjemmel for utbygging av inntil 39 boenheter fordelt på 2 bygg. Planstatus I ny kommuneplan, , er en del av området avsatt til Boligområde og resten til LNF. Området omfattes av reguleringsplan for Natvig Nedenes, felt A, planid:1707r3b1e2, vedtatt 2010/1323/12 Side 1 av 7

3 Reguleringsformål i gjeldende plan er konsentrert boligbebyggelse, lekeplass og omkringliggende friområde. Overordnede planer og mål Planforslaget avviker noe fra kommuneplanen, der felt AB1 omfatter områder med LNF formål. Formålet med omreguleringen er fortetting av området med leiligheter med tilhørende trafikkareal, lekeplass, garasjer og boder samt grøntstrukturer innenfor området. Det legges opp til tilrettelegging av gang- og sykkelvei til planlagt bebyggelse. Rød stiplet linje markerer kommuneplanens avgrensning for boligformål Tidligere behandling Et tidligere forslag til reguleringsplan med tilhørende skisseprosjekt ble fremmet våren 2007 og behandlet 1. gang i planutvalget Forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn Prosjektet inneholdt en L-formet blokkbebyggelse med parkering i p-kjeller under fløyen mot øst. Løsningen som ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2008 forutsatte bl.a. at gang-/sykkelveien langs østsiden måtte forskyves inn på privat grunn. Vedkommende grunneier ønsket imidlertid ikke å avhende areal til dette og behandling av planforslaget ble derfor ikke videreført. I tillegg har finanskrise og påfølgende revurdering av prosjektet med sikte på å minske kostnadene medført at planen nå er omarbeidet. I det nye forslaget er volum redusert, og p-kjeller erstattet med carporter for alle leilighetene. Dette forslaget ble igjen vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i planutvalget , og lå ute i perioden til , med senere utvidet høringsfrist til Revidert planforslag er utarbeidet som detaljregulering etter gjeldende planlov innført og er datert på nytt /1323/12 Side 2 av 7

4 Prosjektet Tiltakshaver ønsker en utbygging av inntil 39 boenheter i form av leiligheter, hvorav 2 har mulighet for hybel i underetasje. Dette tilsier en relativt høy utnyttelse av tomtene. Det er planlagt 2 bygninger i L-formasjon, hver på 4 etasjer, delvis sammenbygd med felles transparent trapperom. Parkering er planlagt i to plan der øvre plan, bestående av gjesteparkering uten overbygg, er på nivå med tilstøtende vei og nedre plan, bestående av carporter, blir liggende ett nivå under. Det er krav om 1,25 parkeringsplasser per boenhet. Illustrasjon som viser nedkjørsel til carporter med gjesteparkering(i forgrunn) og felles trapperom(i bakgrunn). Natur- og ressursgrunnlag Området består i dag hovedsaklig av viltvoksende vegetasjon. Terrenget ligger relativt flatt mot sørvest og skråner nedover mot nordøst. Det er ikke påvist naturkvaliteter, viktig vegetasjon eller biologisk mangfold ihht. kommunalt kartverk. Verneinteresser I følge kommunalt kartverk er det ikke registrert verken kulturminner eller verneverdige bygninger innenfor planområdet. Miljøfaglige forhold Det er en forutsetning at all bebyggelse i planområdet tilknyttes kommunalteknisk anlegg for vann og avløp. Det er foretatt en trafikkstøyvurdering som ligger vedlagt. Planlagt bebyggelse ligger delvis innenfor gult område, med hoveddel av utendørs oppholdsareal skjermet på sørvestre side av bygningsmassen. Det poengteres i reguleringsbestemmelsene at det skal gjøres tiltak for støydemping i de utsatte boenhetene. Trafikkforhold Planlagt bebyggelse ligger på det nærmeste ca. 25m fra FV /1323/12 Side 3 av 7

5 Det går gangvei fra planområdet til Nedenes Skole. FV 180 krysses ikke på skoleveien. Vi anser skoleveien som sikker. Det går gang- og sykkelvei gjennom planområdet som knytter seg til FV 420 i nord hvor det også er bussholdeplass for kollektiv transport. Sosial infrastruktur Natvigheia Foreldrelagsbarnehage ligger under 200m fra planområdet. Området ligger i gangavstand via fortau og gang-/sykkelvei fra Nedenes skole ( Klasse og SFO). Innen gangavstand er det også idrettshall, dagligvareforretning, storkiosk o.l. Tomten ligger ved hovedkommunikasjonsakse (FV 420) med hyppig bussforbindelse og sammenhengende gang- /sykkelvei til Arendal sentrum. Universell utforming Det er i plankartet merket inn egne HC parkeringsplasser. Ytterligere tiltak for universell utforming er ikke beskrevet. Barn og unges interesser Lek- og uteoppholdsarealene ved bebyggelsen gir mulighet for variert lek for de minste barna. Kvartalslekeplass med ballbane ca. 150 meter fra tomten ute ved kryss mellom Siris Myr. Ski og akebakker ved Havoddveien gir mulighet for lek og aktivitet for de eldre barna. Området grenser til store sammenhengende friluftsområder med Nidelva som et attraktivt utfartsmål sommerstid. Innhold Planforslaget omfatter følgende formål: - Bebyggelse og anlegg - Felles lekeplass - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Grøntstrukturer - Hensynssoner Planforslaget er utarbeidet av Asplan Viak AS på vegne av Arendal Boligbyggerlag. Kommunal behandling av reguleringsplanen: Omreguleringsforslaget er kunngjort igangsatt i perioden i samsvar med pbl 27-1 (-85). Planforslaget ble behandlet i planutvalget og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute i perioden til , med senere utvidet høringsfrist til I høringsperioden innkom 4 merknader til planforslaget som blir kommentert i dette saksfremlegget. 1. Fylkesmannen i Aust-Agder, datert Viser til miljøvernavdelingens innspill til lignende forslag i brev datert , der det forutsettes at bygningene er av landskapsmessig hensyn hensiktsmessig plassert innenfor planområdet. Miljøvern avdelingen vurderer det dit hen at endringen 2010/1323/12 Side 4 av 7

6 ikke er av en slik karakter at nasjonale eller regionale miljøverdier blir vesentlig tilsidesatt. En reduksjon med en etasje for å gi bygget bedre landskapstilpasning må vurderes opp mot føringer om høy utnyttelse langs kollektivaksen. Fylkesmannen fremmer i merknaden innsigelse mot planen på grunnlag av mangelfull risiko- og sårbarhetsanalyse. Kommentar: Rådmannen har gjort en faglig vurdering av planforslaget og mener høyden på foreslått utbygging er akseptabel. Utfyllende ROS-analyse og planbeskrivelse er i ettertid oversendt fylkesmannen. I brev fra fylkesmannen, datert , trekkes innsigelsen på bakgrunn av innsendt dokumentasjon. 2. Aust-Agder Fylkeskommune, datert Er positiv til fortetting i området. Merker at forslaget er delvis i strid med kommuneplanen der deler av parkeringsarealene og området som grenser til gang- og sykkelvei mot nord-øst ligger i område satt av til LNF. Dette bør settes av til friområde/grøntareal. Seksjon for kulturminnevern har ingen kommentar til planforslaget. Kommentar: Rådmannen er kjent med at det er noe avvik i forbindelse med kommuneplanen. Avviket vurderes til å være av mindre betydning for området og gir rom for en helhetlig bedre løsning ifb. bl.a. uteareal, parkering og utsiktsforhold. 3. Beboere på Siris myr, datert Merknaden hevder at flere berørte parter ikke har mottatt høringsforslaget. Det påpekes at forslaget avviker fra kommuneplanens arealdel, og at planforslaget legger opp til en langt høyere arealutnyttelse enn gjeldene reguleringsplan. Det hevdes at planforslaget vil sterkt redusere vegetasjonen i området. Det hevdes at det som i saksfremlegget omtales som FV 420 er feilaktig kategorisert som fylkesvei og at dette er en riksvei og derfor må forholde seg til 50m byggeavstand. Det ytres også bekymring om dårlige trafikkforhold i området som vil ytterligere belastes av planforslaget. I merknaden feilsiteres fra det fra saksfremlegg lagt frem til 1.gangsbehandling, kommentar til merknad 2 fra Arne Heen, ang. utsiktsforhold for eksisterende bebyggelse. Det stilles spørsmål til om Nedenes skole har kapasitet til å ta imot flere elever. Kommentar: Rådmannen oppdaget etter henvendelse fra nabo i Siris Myr at det hadde oppstått en feil i utvalget av hjemmelhaverliste. Etter utbedring av listen ble det sendt ut nye brev, datert og med høringsdokumenter og tilsvarende utsatt høringsfrist til gjenværende hjemmelshavere. Rådmannen er gått igjennom listen i forbindelse med merknaden og kan ikke se at noen er unnlatt. Avviket fra kommuneplanen er kommentert i merknad nr. 2 fra fylkeskommunen. Rådmannen kan ikke se at planforslaget vil medføre vesentlig reduksjon av vegetasjon enn gjeldende plan tillater. Det som i saksfremlegget fra betegnes som FV 420 er korrekt betegnet som fylkesvei ihht. kommunens kartverk. Det er korrekt at det fortsatt er satt som 2010/1323/12 Side 5 av 7

7 anbefaling å ikke bygge nærmere enn 50m, men utbygging nærmere enn dette kan aksepteres dersom det sikres støydempende tiltak. Rådmannen har gjort en faglig vurdering på den trafikale situasjonen og anser kapasiteten på veinettet som tilstrekkelig. Det hadde riktignok vært naturlig å se adkomst og parkeringssituasjon i sammenheng med plan under arbeid for Rossøysund og dermed fått adkomst fra nord utenom Siris Myr. Der saksfremlegget fra er feilsitert ift. utsikt for eksisterende bebyggelse, må rådmannen igjen få presisere at planforslaget gir bedre siktforhold for eksisterende bebyggelse enn dersom det bygges etter gjeldende plan. Ang. kapasitet på Nedenes skole vises det til konsekvensutredning av kapasitet til skole, barnehage og idrettsanlegg, gjort i forbindelse med reguleringsplan for Påskedagsheia, , der det konkluderes med at Nedenes oppvekstområde tåler en sterk utbygging. 4. Statens vegvesen, datert Aksepterer en avstand på 25m til senter vei langs FV 420 da støy er ivaretatt i planen. Ser positivt på at nærhet til kollektivaksen og sykkelvegnettet og etablering av sentrumsnære leiligheter for å redusere transportbehovet. Bemerker at det er utredet sikker skoleveg uten kryssing av FV 180 via kommunalt vegnett og gang- og sykkelveg. Har ellers ingen vesentlige merknader til planen. Rådmannens vurdering: Kommuneplanen og Arealpolitikk Området som ønskes regulert er i gjeldende plan satt til å holde en høy utnyttelsesgrad. Selv om det nye forslaget går utover formålsgrensene satt i gjeldende regulerings- og kommuneplan, gjøres dette på et vis som etter rådmannens vurdering tillater foreslått utnyttelse og møne-/gesimshøyde. I kommuneplanens kap. 12, Arealpolitikk, under avsnittet Fortette med kvalitet påpekes det at det er behov for å fortette nær kollektivakser og knutepunkt uten å nedbygge grønnstruktur og landbruksjord. Rådmannen mener dette forslaget bygger opp under dette ønsket. Under avsnittet Arealpolitikken og arealbruken bygger på følgende forutsetninger: vises det til en prognose for befolkningsvekst på ca innbyggere i løpet av en 10 års periode og et behov for ca boliger. Det vises også til at det er en kraftig overvekt av 1 og 2 persons husholdninger mens markedet domineres av eneboliger. Kommuneplanen har satt et måltall på en utbygging av 275 boliger pr. år i planperioden. For å kunne imøtekomme et variert tilbud til nye innbyggere bør en stor andel av ny utbygging være rettet mot 1 og 2 persons husholdninger. Rådmannen mener forslaget om en utbygging av 39 leiligheter av varierende størrelse på Natvigheia vil tilføre Arendal et bedre boligtilbud og bidra positivt til veksten i kommunen. Trafikk og støy Støyrapporten som er utarbeidet ifb. forslaget viser at støydempende tiltak er nødvendig i deler av området. Den foreslåtte bygningsmassen vil virke støydempende for store deler av uteoppholdsarealene i planområdet. I de utsatte områdene er det krav om støydempende tiltak. Rådmannen mener det er godt nok sikret for støydempende tiltak i forslagets bestemmelser. 2010/1323/12 Side 6 av 7

8 Rådmannen mener at adkomst til området ideelt sett burde vært sett i sammenheng med plan under arbeid for Rossøysund, men da forslaget for Natvigheia Terrasse har holdt på i langt lengre tid er det forståelig at dette ikke er skjedd. Dersom en pålegger tiltakshaver et slikt samarbeid, vil det forsinke prosessen betydelig. Ved en fremtidig utvidelse av FV420 kan også avstanden til veien bli kortere da det er naturlig å utvide veien mot sør. Dersom dette blir tilfellet kan en anta at det blir behov for ytterligere støydempende tiltak. Barn og unges oppvekstvilkår Forslaget ligger i gangavstand til både grunnskole og barnehage. Skoleveien til Nedenes skole godt sikret med egen gang- og sykkelvei som ikke krysser FV 180. Det er kort vei til bussholdeplass ved FV 420 til og fra Arendal sentrum. Universell utforming Forslaget har et godt potensial for universell utforming, men utover inntegnede HC parkeringsplasser er det ikke lagt noen ytterligere føringer for universell utforming av planområdet. Vern av kulturminner, miljø, natur og biologisk mangfold. Det foreligger ingen registreringer som tilsier at vern av kulturminner, miljø, natur eller biologisk mangfold vil bli vesentlig påvirket av forslaget. Rådmannen mener at forslaget tar tilstrekkelig hensyn. Konklusjon Ut fra de overnevnte vurderingene, stiller rådmannen seg positiv til forslaget for Natvigheia Terrasse. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Forslaget legger opp til hovedsakelig privat utbygging med noen inngrep på offentlig trafikkareal, henholdsvis kommunal vei, Siris Myr, og gang-/sykkelvei. Drift og vedlikehold av offentlig vei, o_sv1, gang- og sykkelvei, o_sgs1, og fortau, o_sf1, overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Planforslaget innebærer ingen ytterligere driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 21. mars /1323/12 Side 7 av 7